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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 27 juillet 2026, n° 25/13572

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte notarié en date du 10 février 2022, la SA d’HLM Vilogia Premium, propriétaire, et M. [X] [Q] [R], accédant, ont conclu un contrat de location-accession portant sur un appartement à usage d’habitation situé dans un ensemble immobilier, [Adresse 3], bâtiment 2B, appartement 2125, lot 139, à [Localité 3], et sur un emplacement de stationnement n°4913 (lot 269), moyennant le prix de vente de 140 500 euros TTC.

Le contrat prévoyait le transfert de la jouissance de l’immeuble à l'accédant à l’issue d’une période maximum de deux ans à compter de l'état des lieux d'entrée avec remise des clés et le paiement d’une redevance mensuelle de 640 euros. Il stipulait également un prix payable pour partie moyennant la souscription d'un prêt.

A ce titre, il a été mentionné que si l'accédant levait l'option, il paierait la totalité du solde de ce prix avec l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par le chapitre Ier de la loi n°79-596 du 13 juillet 1979, de sorte que le transfert de propriété était subordonné à la condition suspensive d'obtention du ou de ces prêts qui en assuraient le financement.

Un état des lieux d'entrée portant sur le logement n°2125, situé [Adresse 4] à [Localité 4], et l'emplacement de parking n°4907, a été établi contradictoirement entre les parties le 31 août 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 février 2023, la SA d’HLM Vilogia Premium a rappelé à M. [X] [Q] [R] la faculté de lever l’option d’achat ainsi que les modalités à compter du 31 août 2023 jusqu’au terme du contrat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 19 avril 2024, la SA d’HLM Vilogia Premium a interrogé M. [X] [Q] [R] sur son intention de lever l’option, rappelant que le terme du contrat était fixé au 31 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la SA d’HLM Vilogia Premium a sommé M. [X] [Q] [R] de quitter les lieux sans délai.

Par courrier du 22 octobre 2024, M. [X] [Q] [R] a notifié à la SA d’HLM Vilogia Premium sa volonté de lever l’option d’achat.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, la SA d’HLM Vilogia Premium a fait assigner M. [X] [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

déclarer sa demande recevable et bien fondée ;juger que M. [X] [Q] [R] n’a ni levé l’option prévue au bail ni justifié de l’obtention d’un emprunt lui permettant de financer celle-ci pour le 31 août 2024 ;constater la résiliation du bail de location-accession conclu entre les parties à la date du 31 août 2024 ;ordonner l’expulsion de M. [X] [Q] [R] ainsi que de toutes personnes qu’il aurait pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin est, l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;condamner M. [X] [Q] [R] à lui payer une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des lieux ;supprimer tout délai pour quitter les lieux ;condamner M. [X] [Q] [R] à lui payer :la somme de 2 902 euros au titre des sommes impayées au 8 septembre 2025, sauf à actualiser en fonction du montant de l'indemnité de l'occupation ;une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la fraction A de la redevance mensuelle indexée outre les charges soit la somme de 629, 10 euros pour la période allant du 31 août 2024 jusqu’à la parfaite remise des clés ;la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont les frais de la sommation ainsi que tous ceux effectués pour parvenir à la présente ordonnance, outre les frais de publicité auprès du service de publicité foncière ;rappeler l’exécution provisoire attachée au jugement.
Elle expose que M. [X] [Q] [R] est occupant sans doit ni titre depuis le 31 août 2024 faute pour lui d'avoir justifié dans les délais contractuels requis l'obtention d’un emprunt permettant de financer la levée de l’option et le paiement du solde du prix à la date d'expiration du contrat de location d'achat. Elle fait observer que la non-levée de l’option d'achat dans le délai de deux ans constitue un motif de caducité du contrat entraînant sa résiliation de plein droit. Elle considère que le défendeur ne peut pas bénéficier de délais pour quitter les lieux dès lors qu’elle l’a mis plusieurs fois en demeure et qu’elle l'a sommé par acte de commissaire de justice de quitter les lieux.

A l’audience du 4 mai 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA d’HLM Vilogia Premium comparaît, représentée par son conseil, qui se réfère aux demandes contenues dans l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 9 364, 36 euros au 30 avril 2026.

M. [X] [Q] [R], citée à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n'est pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

DISCUSSION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la loi applicable :

Le contrat conclu entre la SA d’HLM Vilogia Premium d’une part et M. [X] [Q] [R] d’autre part, relève du régime particulier de la location-accession définie par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.


Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion
Par application de l’article 1 de la loi du 12 juillet 1984 est qualifié de location-accession le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant un paiement fractionné ou différé.
L’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 dispose que lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.
Selon l’article 24 de la même loi, lorsque le contrat prévoit le recours par l’accédant à un ou plusieurs prêts régis par les articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement et cette condition doit être réalisée à la date d’exigibilité du paiement.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En la cause, le contrat de location-accession versé aux débats prévoit :
- le transfert à titre onéreux de la jouissance de l'immeuble à l'accédant pendant une période de deux ans à compter de l’entrée en jouissance du bien. Au plus tard à l’issue de cette période de jouissance, l’accédant pourra demander le transfert de propriété de l’immeuble à son profit. L’accédant aura la possibilité de lever cette option à tout moment à partir de la première année d’entrée dans les lieux. Le transfert de propriété résultera de la levée d’option notifiée au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard un mois avant la date d’expiration du contrat et du paiement de la totalité du prix,
- l'accédant paie le solde du prix de vente à l'aide d'un ou plusieurs crédits à la consommation en cas de levée d’option par ce dernier, et le transfert de propriété est subordonné à la réalisation de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts qui en assurent le financement, cette condition devant être réalisée au jour de l’exigibilité du solde du prix. La réalisation de la condition suspensive sera notifiée sans délai par le bénéficiaire au notaire chargé de dresser l’acte de constatation du transfert de propriété.
L’article 22.1 du titre V du contrat intitulé « Résiliation du contrat et non-réalisation du transfert de propriété » dispose que le non exercice par l’accédant de l’option d’achat dans le délai prévu entraînera la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux.
En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que M. [R] a pris possession des lieux le 31 août 2022 et qu’il devait donc exercer sa faculté d'acquérir l'immeuble au plus tard le 31 août 2024.
M. [R] ne prouve pas avoir notifié au vendeur son intention de lever l'option dans les formes et les délais prévus par le contrat. En outre, il ne justifie d’aucune offre de prêt acceptée par un établissement bancaire ou de crédit malgré une mise en demeure de la société Vilogia Premium réceptionnée le 19 avril 2024, de sorte que la condition suspensive n’a pas été réalisée au jour de l’exigibilité du solde du prix et que le transfert de propriété n’a donc pas eu lieu aux termes convenus du fait de l’accédant.
Il s’ensuit que M. [R] est déchu de tout titre d’occupation du logement depuis le 31 août 2024 en application des dispositions légales et contractuelles susvisées.
Dès lors, il y a lieu d'ordonner son expulsion des lieux situé [Adresse 4] à [Localité 4], comprenant l'appartement n°2125 et l'emplacement de parking n°4907, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [R] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte pour garantir l’exécution de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux :
 
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
 
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du le délai de deux mois. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le locataire accédant a agi par mauvaise foi ni qu’il est entré dans les locaux par des manœuvres et vois de fait.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

La clause contractuelle 22.8 prévoit, à la charge du locataire-accédant, une indemnité d’occupation égale à la quote-part de la « fraction A » de la redevance et des charges de toute nature pour la période courue depuis le terme fixé par la levée d’option jusqu’à la libération effective constatée par l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, M. [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2024, 24H00.

Il est donc tenu du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 567,89 euros correspondant au montant révisé de la fraction A de la redevance, à laquelle s’ajoute le paiement des charges d’un montant de 61,21 euros, soit la somme totale de 629,10 euros, conformément à la demande, à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le décompte des sommes dues :

Aux termes de la clause 19.5 du contrat de location-accession, le locataire-accédant est tenu d’une redevance mensuelle révisable de 540 euros hors charges, exigible à compter du jour de la remise des clés jusqu’au terme prévu pour la levée d’option, même en l’absence de levée d’option, et sauf résiliation anticipée.

La redevance est composée de deux fractions, d’une part, une « fraction A » qui est la contrepartie du droit de jouissance transférée à l’accédant, laquelle s’élève à la somme révisable de 540 euros hors charges, d’autre part, une « fraction B » qui constitue des acomptes sur le prix d’achat du bien immobilier, laquelle s’élève à la somme mensuelle de 100 euros constitutive de l’épargne de l’accédant.

Aux termes de la clause 20.9 du même contrat, le locataire-accédant doit encore s’acquitter des charges annuelles et notamment les contributions taxes et impôts de toute nature, les charges d'entretien et les charges diverses de copropriété.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, il est établi que les clés du logement ont été remises à M. [X] [Q] [R] le 31 août 2022 et que la résiliation du contrat de location-accession est intervenue le 31 août 2024, date depuis laquelle le défendeur est occupante sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 629,10 euros.

La SA d’HLM Vilogia Premium verse aux débats un décompte démontrant que M. [X] [Q] [R] reste lui devoir la somme provisionnelle de 8.280,03 euros à la date du 30 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation, après soustraction des frais d'huissier qui entrent dans les dépens, et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2024 et 2025 dont les montants ne sont justifiés par aucune pièce.

Dès lors, M. [X] [Q] [R] sera condamné au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de fixée au montant de la fraction A de la redevance mensuelle indexée, majorée des charges, soit la somme de 629,10 euros pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.


Sur les demandes accessoires

M. [X] [Q] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels ne comprennent pas le coût de la sommation de quitter les lieux, conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution qui énonce que les frais antérieurs au titre exécutoire sont à la charge du créancier.

Il convient également de le condamner à verser à la SA Vilogia Premium la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation du contrat de location-accession conclu le 10 février 2022 entre la SA d’HLM Vilogia Premium d’une part, et M. [X] [Q] [R] d’autre part, à la date du 31 août 2024 ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [X] [Q] [R] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [X] [Q] [R] à la somme de 629,10 euros à compter de la résiliation du contrat de location-accession ;

CONDAMNE M. [X] [Q] [R] à payer à la SA d’HLM Vilogia Premium la somme de 8.280,03 euros, créance arrêtée au 30 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation dues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [X] [Q] [R] à payer à la SA d’HLM Vilogia Premium une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la redevance contractuelle et des charges, soit la somme de 629,10 euros, à compter du 1er mai 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM Vilogia Premium de ses demandes d’astreinte et de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;

RAPPELLE à M. [X] [Q] [R] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [X] [Q] [R] à payer à la SA d’HLM Vilogia Premium la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA d’HLM Vilogia Premium du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [X] [Q] [R] aux dépens, lesquels ne comprennent pas le coût de la sommation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], par mise à disposition au greffe, le 27 juillet 2026.

LE GREFFIER LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/13572 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z62X

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 27 Juillet 2026





S.A. VILOGIA PREMIUM


C/

[X] [Q] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Juillet 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


S.A. VILOGIA PREMIUM, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR

M. [X] [Q] [R], demeurant [Adresse 2]


non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Mai 2026 

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier















EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte notarié en date du 10 février 2022, la SA d’HLM Vilogia Premium, propriétaire, et M. [X] [Q] [R], accédant, ont conclu un contrat de location-accession portant sur un appartement à usage d’habitation situé dans un ensemble immobilier, [Adresse 3], bâtiment 2B, appartement 2125, lot 139, à [Localité 3], et sur un emplacement de stationnement n°4913 (lot 269), moyennant le prix de vente de 140 500 euros TTC.

Le contrat prévoyait le transfert de la jouissance de l’immeuble à l'accédant à l’issue d’une période maximum de deux ans à compter de l'état des lieux d'entrée avec remise des clés et le paiement d’une redevance mensuelle de 640 euros. Il stipulait également un prix payable pour partie moyennant la souscription d'un prêt.

A ce titre, il a été mentionné que si l'accédant levait l'option, il paierait la totalité du solde de ce prix avec l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par le chapitre Ier de la loi n°79-596 du 13 juillet 1979, de sorte que le transfert de propriété était subordonné à la condition suspensive d'obtention du ou de ces prêts qui en assuraient le financement.

Un état des lieux d'entrée portant sur le logement n°2125, situé [Adresse 4] à [Localité 4], et l'emplacement de parking n°4907, a été établi contradictoirement entre les parties le 31 août 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 février 2023, la SA d’HLM Vilogia Premium a rappelé à M. [X] [Q] [R] la faculté de lever l’option d’achat ainsi que les modalités à compter du 31 août 2023 jusqu’au terme du contrat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 19 avril 2024, la SA d’HLM Vilogia Premium a interrogé M. [X] [Q] [R] sur son intention de lever l’option, rappelant que le terme du contrat était fixé au 31 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la SA d’HLM Vilogia Premium a sommé M. [X] [Q] [R] de quitter les lieux sans délai.

Par courrier du 22 octobre 2024, M. [X] [Q] [R] a notifié à la SA d’HLM Vilogia Premium sa volonté de lever l’option d’achat.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, la SA d’HLM Vilogia Premium a fait assigner M. [X] [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

déclarer sa demande recevable et bien fondée ;juger que M. [X] [Q] [R] n’a ni levé l’option prévue au bail ni justifié de l’obtention d’un emprunt lui permettant de financer celle-ci pour le 31 août 2024 ;constater la résiliation du bail de location-accession conclu entre les parties à la date du 31 août 2024 ;ordonner l’expulsion de M. [X] [Q] [R] ainsi que de toutes personnes qu’il aurait pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin est, l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ;condamner M. [X] [Q] [R] à lui payer une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des lieux ;supprimer tout délai pour quitter les lieux ;condamner M. [X] [Q] [R] à lui payer :la somme de 2 902 euros au titre des sommes impayées au 8 septembre 2025, sauf à actualiser en fonction du montant de l'indemnité de l'occupation ;une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la fraction A de la redevance mensuelle indexée outre les charges soit la somme de 629, 10 euros pour la période allant du 31 août 2024 jusqu’à la parfaite remise des clés ;la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont les frais de la sommation ainsi que tous ceux effectués pour parvenir à la présente ordonnance, outre les frais de publicité auprès du service de publicité foncière ;rappeler l’exécution provisoire attachée au jugement.
Elle expose que M. [X] [Q] [R] est occupant sans doit ni titre depuis le 31 août 2024 faute pour lui d'avoir justifié dans les délais contractuels requis l'obtention d’un emprunt permettant de financer la levée de l’option et le paiement du solde du prix à la date d'expiration du contrat de location d'achat. Elle fait observer que la non-levée de l’option d'achat dans le délai de deux ans constitue un motif de caducité du contrat entraînant sa résiliation de plein droit. Elle considère que le défendeur ne peut pas bénéficier de délais pour quitter les lieux dès lors qu’elle l’a mis plusieurs fois en demeure et qu’elle l'a sommé par acte de commissaire de justice de quitter les lieux.

A l’audience du 4 mai 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA d’HLM Vilogia Premium comparaît, représentée par son conseil, qui se réfère aux demandes contenues dans l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 9 364, 36 euros au 30 avril 2026.

M. [X] [Q] [R], citée à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n'est pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
 
DISCUSSION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la loi applicable :

Le contrat conclu entre la SA d’HLM Vilogia Premium d’une part et M. [X] [Q] [R] d’autre part, relève du régime particulier de la location-accession définie par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.


Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion
Par application de l’article 1 de la loi du 12 juillet 1984 est qualifié de location-accession le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant un paiement fractionné ou différé.
L’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 dispose que lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.
Selon l’article 24 de la même loi, lorsque le contrat prévoit le recours par l’accédant à un ou plusieurs prêts régis par les articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement et cette condition doit être réalisée à la date d’exigibilité du paiement.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En la cause, le contrat de location-accession versé aux débats prévoit :
- le transfert à titre onéreux de la jouissance de l'immeuble à l'accédant pendant une période de deux ans à compter de l’entrée en jouissance du bien. Au plus tard à l’issue de cette période de jouissance, l’accédant pourra demander le transfert de propriété de l’immeuble à son profit. L’accédant aura la possibilité de lever cette option à tout moment à partir de la première année d’entrée dans les lieux. Le transfert de propriété résultera de la levée d’option notifiée au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard un mois avant la date d’expiration du contrat et du paiement de la totalité du prix,
- l'accédant paie le solde du prix de vente à l'aide d'un ou plusieurs crédits à la consommation en cas de levée d’option par ce dernier, et le transfert de propriété est subordonné à la réalisation de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts qui en assurent le financement, cette condition devant être réalisée au jour de l’exigibilité du solde du prix. La réalisation de la condition suspensive sera notifiée sans délai par le bénéficiaire au notaire chargé de dresser l’acte de constatation du transfert de propriété.
L’article 22.1 du titre V du contrat intitulé « Résiliation du contrat et non-réalisation du transfert de propriété » dispose que le non exercice par l’accédant de l’option d’achat dans le délai prévu entraînera la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux.
En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que M. [R] a pris possession des lieux le 31 août 2022 et qu’il devait donc exercer sa faculté d'acquérir l'immeuble au plus tard le 31 août 2024.
M. [R] ne prouve pas avoir notifié au vendeur son intention de lever l'option dans les formes et les délais prévus par le contrat. En outre, il ne justifie d’aucune offre de prêt acceptée par un établissement bancaire ou de crédit malgré une mise en demeure de la société Vilogia Premium réceptionnée le 19 avril 2024, de sorte que la condition suspensive n’a pas été réalisée au jour de l’exigibilité du solde du prix et que le transfert de propriété n’a donc pas eu lieu aux termes convenus du fait de l’accédant.
Il s’ensuit que M. [R] est déchu de tout titre d’occupation du logement depuis le 31 août 2024 en application des dispositions légales et contractuelles susvisées.
Dès lors, il y a lieu d'ordonner son expulsion des lieux situé [Adresse 4] à [Localité 4], comprenant l'appartement n°2125 et l'emplacement de parking n°4907, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [R] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte pour garantir l’exécution de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux :
 
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
 
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du le délai de deux mois. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le locataire accédant a agi par mauvaise foi ni qu’il est entré dans les locaux par des manœuvres et vois de fait.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

La clause contractuelle 22.8 prévoit, à la charge du locataire-accédant, une indemnité d’occupation égale à la quote-part de la « fraction A » de la redevance et des charges de toute nature pour la période courue depuis le terme fixé par la levée d’option jusqu’à la libération effective constatée par l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, M. [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2024, 24H00.

Il est donc tenu du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 567,89 euros correspondant au montant révisé de la fraction A de la redevance, à laquelle s’ajoute le paiement des charges d’un montant de 61,21 euros, soit la somme totale de 629,10 euros, conformément à la demande, à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le décompte des sommes dues :

Aux termes de la clause 19.5 du contrat de location-accession, le locataire-accédant est tenu d’une redevance mensuelle révisable de 540 euros hors charges, exigible à compter du jour de la remise des clés jusqu’au terme prévu pour la levée d’option, même en l’absence de levée d’option, et sauf résiliation anticipée.

La redevance est composée de deux fractions, d’une part, une « fraction A » qui est la contrepartie du droit de jouissance transférée à l’accédant, laquelle s’élève à la somme révisable de 540 euros hors charges, d’autre part, une « fraction B » qui constitue des acomptes sur le prix d’achat du bien immobilier, laquelle s’élève à la somme mensuelle de 100 euros constitutive de l’épargne de l’accédant.

Aux termes de la clause 20.9 du même contrat, le locataire-accédant doit encore s’acquitter des charges annuelles et notamment les contributions taxes et impôts de toute nature, les charges d'entretien et les charges diverses de copropriété.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, il est établi que les clés du logement ont été remises à M. [X] [Q] [R] le 31 août 2022 et que la résiliation du contrat de location-accession est intervenue le 31 août 2024, date depuis laquelle le défendeur est occupante sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 629,10 euros.

La SA d’HLM Vilogia Premium verse aux débats un décompte démontrant que M. [X] [Q] [R] reste lui devoir la somme provisionnelle de 8.280,03 euros à la date du 30 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation, après soustraction des frais d'huissier qui entrent dans les dépens, et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2024 et 2025 dont les montants ne sont justifiés par aucune pièce.

Dès lors, M. [X] [Q] [R] sera condamné au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de fixée au montant de la fraction A de la redevance mensuelle indexée, majorée des charges, soit la somme de 629,10 euros pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.


Sur les demandes accessoires

M. [X] [Q] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels ne comprennent pas le coût de la sommation de quitter les lieux, conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution qui énonce que les frais antérieurs au titre exécutoire sont à la charge du créancier.

Il convient également de le condamner à verser à la SA Vilogia Premium la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation du contrat de location-accession conclu le 10 février 2022 entre la SA d’HLM Vilogia Premium d’une part, et M. [X] [Q] [R] d’autre part, à la date du 31 août 2024 ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [X] [Q] [R] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [X] [Q] [R] à la somme de 629,10 euros à compter de la résiliation du contrat de location-accession ;

CONDAMNE M. [X] [Q] [R] à payer à la SA d’HLM Vilogia Premium la somme de 8.280,03 euros, créance arrêtée au 30 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation dues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [X] [Q] [R] à payer à la SA d’HLM Vilogia Premium une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la redevance contractuelle et des charges, soit la somme de 629,10 euros, à compter du 1er mai 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM Vilogia Premium de ses demandes d’astreinte et de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;

RAPPELLE à M. [X] [Q] [R] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [X] [Q] [R] à payer à la SA d’HLM Vilogia Premium la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA d’HLM Vilogia Premium du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [X] [Q] [R] aux dépens, lesquels ne comprennent pas le coût de la sommation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], par mise à disposition au greffe, le 27 juillet 2026.

LE GREFFIER LE JUGE 












EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L442-4-1, code des procedures civiles d'execution R412-1, code de la consommation L313-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-11T18:15:03.709Z.