Tribunal judiciaire de Paris, 5ème chambre 2ème section, 10 septembre 2026, n° 21/03358

Parties (entreprises)

Exposé du litige

FAIT DROIT PARTIELLEMENT


Assignation du :
19 Février 2021






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDERESSE

La société SEPTIME, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 326 931 854, dont le siège social est situé [Adresse 1] à Boulogne- Billancourt (92100), représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Danièle ABYAD DARLIGUIE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2407.

DÉFENDERESSES

La société SCI DE L'HORLOGE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 822 373 361, dont le siège social est situé [Adresse 2] à Paris (75116), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

La société YELLOWSTONE IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 483 225 611, dont le siège social est situé [Adresse 3] à Paris (75116), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0154. 
Décision du 10 Septembre 2026
5ème chambre 2ème section
N° RG 21/03358 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT5SE


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, Juge rapporteur, 
Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,
Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui,sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
En premier ressort
_____________________

La société SEPTIME exerce une activité d'administrateur de biens. 

La société SCI DE L'HORLOGE est une société civile immobilière ayant pour objet social " l'acquisition, administration et gestion par location ou autrement au gré de la gérance de tous immeubles et biens immobiliers ".

La société SCI DE L'HORLOGE est une filiale de l'OPCI FONCIERE DE LA COMETE, organisme de placements collectifs en immobilier détenue également par le GROUPE FIMINCO et la Caisse des dépôts et consignations. Elle est crédit-preneuse d'un ensemble immobilier sis à [Localité 2] - [Adresse 4], qu'elle entendait exploiter comme complexe commercial outlet sous le nom commercial [Q], comprenant des magasins, des restaurants et un parking. 

Pour financer la réalisation de l'immeuble, la société SCI DE L'HORLOGE a conclu avec les sociétés FINAMUR, GENEFIM, LA BANQUE POSTALE CREDIT ENTREPRISES et ARKEA CREDIT BAIL un contrat de crédit-bail aux termes duquel la maitrise d'ouvrage lui était déléguée. 

Elle a, en cette qualité, conclu un contrat de promotion immobilière avec la société FIMINCO, lui conférant une mission technique, incluant la livraison du village de marques et la levée des réserves.

Elle a confié la gestion administrative du projet à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER.

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2019, la société FIMINCO, promoteur et la société SCI DE L'HORLOGE, en qualité de crédit-preneur, ont consenti à la société SEPTIME un mandat d'assistance en phase préparatoire de la gestion technique numéro 3398 prenant effet le 1er octobre 2019, et expirant le 31 décembre 2019. La société SEPTIME a perçu, au titre de ce mandat, la somme de 69.600 euros HT soit 83.520 euros TTC.

Un second mandat de gestion technique et de charges numéro 3399 a été conclu entre d'une part, la société SCI DE L'HORLOGE en sa qualité de crédit-preneur, et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, gestionnaire de l'ensemble immobilier, et d'autre part, la société SEPTIME, le 27 novembre 2019. Ce mandat prévoyait le versement d'une rémunération annuelle forfaitaire pour la gestion courante à la société SEPTIME de 98.000 euros HT, soit 117.600 euros TTC. Il comprenait " une période ferme et irrévocable " jusqu'au 31 décembre 2022, reconductible d'année en année, à défaut de dénonciation trois mois avant l'expiration de chaque période, et avec une date butoir au 31 décembre 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 juin 2020, reçu le 1er juillet 2020, la société SCI DE L'HORLOGE a résilié le mandat numéro 3399 la liant à la société SEPTIME, se prévalant de fautes commises dans l'exécution du contrat. Le courrier précisait que la révocation faisait courir le délai de 60 jours prévus au contrat pour la remise de la documentation comptable, technique et financière du site. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 juillet 2020, elle a mis en demeure la société SEPTIME de communiquer divers documents et de permettre immédiatement l'accès à la société ADVANTAIL, successeur du mandataire révoqué, aux réunions techniques. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 juillet 2020, la société SEPTIME a contesté la révocation du mandat et a indiqué cesser tout acte de gestion en proposant à son mandant la fixation d'une date pour la remise des pièces. 

La remise des documents par la société SEPTIME au profit de la société SCI DE L'HORLOGE a été constatée par procès-verbal de commissaire de justice le 23 juillet 2020. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception, le conseil de la société SEPTIME a adressé une mise en demeure à la société SCI DE L'HORLOGE et à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER de lui verser une somme de 295.000 euros de dommages et intérêts, se prévalant d'une rupture injustifiée du mandat de gestion.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 janvier 2021, le conseil de la société SCI DE L'HORLOGE et de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER lui a opposé une liste des manquements aux mandats de gestion qu'elles lui reprochaient.
 
Par exploit du 19 février 2021, la société SEPTIME a fait assigner la société SCI DE L'HORLOGE et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 1103, 1104 et 1984 et suivants du code civil, aux fins de d'obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 245.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, au titre de la perte d'honoraires du fait de la rupture abusive du contrat, outre le paiement d'une somme de 50.000 euros, en réparation du préjudice résultant de l'atteinte à son image.

La société SEPTIME, par conclusions transmises par voie dématérialisée le 24 juin 2025, demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1103, 1112-1, 1124, 1226, 1228, 1231-7, 1178, 1240, 1343-2, 1352-8, 1353, 1983, 2006 du code civil, et de l'article 9 du code de procédure civile, de : 
A titre principal : 
- Condamner in solidum la société SCI DE L'HORLOGE et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER à lui payer la somme de 245.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation en période d'irrévocabilité du mandat de gestion technique et de charges ;
- Les condamner in solidum à lui payer la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice résultant de l'atteinte à l'image compte tenu de la révocation brutale et vexatoire du mandat ;
- Les condamner in solidum à lui payer les intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2020, et ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil ;
A titre subsidiaire, si la demande de nullité soulevée devait être accueillie concernant le seul mandat de gestion technique et de charges numéro 3399 : 
- Condamner la société SCI DE L'HORLOGE à lui restituer la somme de 69.984,78 euros TTC pour la période du 27 novembre 2019 au 30 juin 2020 au titre de la prestation exécutée dans le cadre du contrat de gestion technique et de charges ;
- Ordonner la compensation de cette somme avec la somme demandée par la société SCI DE L'HORLOGE au titre des honoraires perçus dans le cadre du mandat numéro 3399 ;
- Juger que la société SCI DE L'HORLOGE a engagé sa responsabilité contractuelle pour ne pas avoir respecté l'accord de négociation contenu dans le contrat en phase préalable ;
- La condamner à lui verser la somme de 295.000 euros en réparation de son entier préjudice ;
A titre infiniment subsidiaire, si la demande de nullité soulevée devait être accueillie concernant les deux contrats : 
- Condamner la société SCI DE L'HORLOGE à lui restituer la somme de 153.504,78 euros au titre des prestations exécutées dans le cadre des deux contrats numéro 3398 et 3399 ;
- Ordonner la compensation entre la somme de 153.504,78 euros avec les sommes dont le paiement est demandé par la société SCI DE L'HORLOGE au titre du remboursement des honoraires perçus dans le cadre des deux contrats ; 
- Juger que la société SCI DE L'HORLOGE a engagé sa responsabilité délictuelle à son encontre ;
- La condamner à lui verser la somme de 295.000 euros en réparation de son préjudice ;
En tout état de cause : 
- Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes ; 
- Les condamner in solidum à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître ABYAD DARLIGUIE conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 
 



A titre principal : sur la validité des mandats et la révocation du mandat de gestion

Sur la nullité des mandats conclus entre la société SCI DE L'HORLOGE et la société SEPTIME

Sur le mandat " d'assistance en phase préparatoire " numéro 3398

La société SEPTIME soutient que le mandat numéro 3398 est valide. Elle fait valoir que ce premier contrat ne rentre pas dans le champ d'application de la loi Hoguet. En effet, malgré que le contrat mentionne la loi Hoguet, il ne comprend aucun acte de gestion immobilière, seulement une mission d'assistance pour préparer la future gestion d'une part, et assister la société SCI DE L'HORLOGE en sa qualité de maître d'ouvrage délégué et FIMINCO, en sa qualité de promoteur pour la levée des réserves, d'autre part. Elle ajoute que la société SCI DE L'HORLOGE lui a payé le prix des prestations, sans réserve. 

S'agissant du mandat de gestion technique et de charge numéro 3399

La société SEPTIME soutient que le mandat de gestion numéro 3399 est valide. Elle affirme que la jurisprudence considère que le sous-mandat entre deux professionnels de l'immobilier n'est pas soumis à la loi Hoguet. Or, la société YELLOWSTONE IMMOBILIER est partie au mandat de gestion immobilière qui lui a été consenti par la société SCI DE L'HORLOGE, et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, titulaire de la carte " Gestion immobilière " a délégué une partie de sa mission relative à la gestion technique et des charges à la société SEPTIME. Elle ajoute que la nullité soulevée en défense est fondée sur l'article 72 du décret numéro 72-678 du 20 Juillet 1972, lequel ne s'applique qu'au titulaire de la carte " Transactions sur immeubles et fonds de commerce " et non aux titulaires de la carte " Gestion immobilière ".

Sur l'absence d'intervention aux mandats du crédit bailleur

La société SEPTIME soutient la validité du mandat au motif qu'aucun élément n'indique que la société SCI DE L'HORLOGE, crédit-preneur, n'a pas les pouvoirs de consentir un mandat de gestion immobilière.

Elle reproche à la société SCI DE L'HORLOGE un manquement à la bonne foi, lors de la conclusions des contrat, au motif qu'elle n'a pas communiqué à son cocontractant le crédit-bail qu'elle a conclu avec les organismes financiers.

Sur la responsabilité contractuelle de la société SCI DE L'HORLOGE et de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER

Sur les manquements reprochés à la société SCI DE L'HORLOGE dans l'exécution du contrat

Sur la révocation du contrat de mandat

La demanderesse se prévaut :
- d'une résiliation brutale et vexatoire, 
- d'une violation de la clause d'irrévocabilité du contrat, prévue à l'article 2, imposant une période d'irrévocabilité allant jusqu'au 31 décembre 2022, 
- d'une violation des dispositions de l'article 1224 et 1226 du code civil, consistant à procéder à la révocation du mandat pour inexécution du mandataire, sans procéder à une mise en demeure préalable, 
- la légèreté blâmable de la défenderesse, qui a diffusé dans la presse spécialisée le choix d'un autre mandataire, la société ADVANTAIL, pour reprendre ses missions le 11 juin 2020, avant de lui notifier la révocation de son mandat.

Elle considère cette résiliation fautive.
 
Sur les manquements reprochés à la société SEPTIME, mandataire

La société SEPTIME conteste les manquements qui lui sont reprochés par la société SCI DE L'HORLOGE et qui ont motivé la résiliation du mandat par cette société. 

Sur la réparation du préjudice de la société SEPTIME

La société SEPTIME sollicite la condamnation in solidum de la société SCI DE L'HORLOGE et de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER à lui payer la somme de 245.000 euros à titre de dommage et intérêts correspondant aux honoraires qu'elle aurait dû percevoir si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la fin de la période d'irrévocabilité. Elle sollicite, en outre, la somme de 50.000 euros en réparation de l'atteinte à son image résultant de la divulgation dans la presse de son remplacement par la société ADVANTAIL. 

Sur les demandes reconventionnelles des sociétés défenderesses

La société SEPTIME sollicite le rejet des demandes reconventionnelles des sociétés défenderesses. Elle réfute l'accusation qui lui est faite de faire facturer des prestations qu'elle a réalisées par la société IMMOSTIME. Elle soutient qu'en agissant contre la société SCI DE L'HORLOGE, elle n'a pas porté atteinte à son image et que l'exercice d'une action en justice est un droit. Pour s'opposer à la demande de dommages et intérêts de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, elle fait valoir qu'elle est sa cocontractante et qu'elle a les mêmes obligations que la société SCI DE L'HORLOGE. 

A titre subsidiaire, en cas de prononcé de la nullité du seul mandat de gestion

Dans l'hypothèse où seul le mandat de gestion numéro 3399 est annulé, la société SEPTIME sollicite la condamnation de la société SCI DE L'HORLOGE à lui verser la somme de 69.984,78 euros TTC, en rémunération des prestations réalisées pour la période du 27 novembre 2019 au 30 juin 2020, et la compensation entre cette somme et les sommes dont le remboursement est demandé par la société SCI DE L'HORLOGE au titre du remboursement des honoraires perçus dans le cadre du mandat de gestion technique et de charges.

Dans l'hypothèse où le tribunal annulerait uniquement le second mandat, elle recherche la responsabilité contractuelle de la société SCI DE L'HORLOGE pour manquement à l'obligation de négocier de bonne foi, sur le fondement de la clause 2.2 du contrat, pour avoir conclu un contrat sans faire intervenir le crédit-bailleur. 

En cas de nullité des deux contrats, elle sollicite également une indemnisation et la compensation des celle-ci avec les sommes à la société SCI DE L'HORLOGE, outre l'engagement de la responsabilité délictuelle de cette société, en raison de la perte des honoraires qu'elle aurait dû percevoir et de l'atteinte à son image et sa réputation auprès des clients et des professionnels de l'immobilier. 

En réponse, la société SCI DE L'HORLOGE et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, par conclusions en réponse, transmises par la même voie le 27 février 2025, demandent au tribunal, au visa de la loi numéro 70-9 du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi Hoguet, des articles 1103 et suivants du code civil, des articles 1128, 1343-2, 1984 à 2010 du code civil et de l'article 488 du code de procédure civile, de : 
A titre principal et à titre reconventionnel : 
- Prononcer la nullité du mandat d'assistance en phase préparatoire du 12 novembre 2019 ;
- Prononcer la nullité du mandat de gestion technique et de gestion des charges régularisé le 27 novembre 2019 ;
- En conséquence, condamner la société SEPTIME au paiement, entre les mains de la SCI DE L'HORLOGE, d'une sommé de 171.720 euros TTC, en restitution des honoraires versés en exécution des mandat ;
- Débouter la société SEPTIME de l'intégralité de ses demandes ; 
- La condamner à lui payer la somme de 29.400 euros TTC, au titre des honoraires du troisième trimestre 2020 prélevés sur les acomptes de la société SCI DE L'HORLOGE ;
En tout état de cause et à titre reconventionnel : 
- La débouter de l'intégralité de ses demandes ; 
- La condamnation de cette société à payer à la société SCI DE L'HORLOGE la somme de 50.264,82 euros, en réparation du préjudice financier subi dans le cadre du contrat d'assistance et de services ; 
- La condamner à payer à la société SCI DE L'HORLOGE la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; 
- La condamner à payer à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, une sommé de 15.000 euros, pour procédure abusive et injustifiée ; 
- Ordonner la majoration, sur les sommes susvisées, des intérêts au taux légal, à compter du 30 juin 2020 ; 
- Ordonner la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;
- Condamner la demanderesse à leur payer, chacune, la somme de 8.400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- La condamner aux entiers frais et dépens ; 
- Ecarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes de la société SEPTIME, 
- Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [F] [B] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

A titre principal : sur la validité des mandats et la révocation du mandat de gestion

Sur la nullité des mandats conclus entre la société SCI DE L'HORLOGE et la société SEPTIME


Sur le mandat d'assistance en phase préparatoire du 12 novembre 2019

Sur l'application de la loi Hoguet : Les défendeurs soutiennent que la loi Hoguet s'applique au mandat d'assistance en phase préparatoire du 12 novembre 2019 au motif que le mandat a vocation, outre la préparation de la future gestion technique, à confier à la société SEPTIME nombre d'actes de gestion pour le compte de la société SCI DE L'HORLOGE, tels que les appels d'offre, la négociation des contrats, la levée des réserves et la mise en place des contrats, ces actes relevant de la gestion immobilière visée au point 6 de l'article 1er de la loi Hoguet. 

Sur le mandat de gestion technique et des charges du 27 novembre 2019

Sur l'application de la loi Hoguet : La société SEPTIME soutient que la société YELLOWSTONE IMMOBILIER lui a délégué une partie de sa mission, elle en déduit qu'il s'agit d'un contrat de sous-mandat conclu entre deux professionnels, ne relevant pas de la loi Hoguet. 

Les défendeurs opposent que la loi Hoguet est applicable. 

D'une part, parce que la délégation de mission de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, à la société SEPTIME n'est pas prouvée ;

D'autre part, parce que la loi Hoguet s'applique par exception lorsque les parties ont choisi de soumettre la convention à ce dispositif légal, ce qui est le cas, les parties ayant expressément fait référence à la loi précitée dans le mandat de gestion technique. 

Par ailleurs, les défendeurs affirment que la délégation de mandat n'est pas valable au motif que la société SEPTIME ne justifie pas de l'existence d'une clause expresse autorisant la prétendue délégation dans le mandat de gestion locative conféré à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER. 

Sur la nullité des mandats : Selon les défenderesses, les mandats numéro 3398 et 3399, successivement régularisés les 12 novembre et 27 novembre 2019 sont nuls, n'ayant pas été portés sur le registre des mandats. 

Les défendeurs soutiennent que le mandat du 27 novembre 2019 est nul, au motif que la société SCI DE L'HORLOGE, crédit-preneur, n'avait pas qualité à consentir un mandat à la société SEPTIME, seuls les crédits-bailleurs, ayant cette qualité. Selon elles, l'intervention de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER ne permet pas de régulariser la situation puisqu'elle n'intervient que comme gestionnaire. Elle estiment inopérant l'argument selon lequel la société SCI DE L'HORLOGE a exécuté les contrats, dans la mesure où elle les a résiliés.

Sur la demandes reconventionnelles des défendeurs subséquentes à la nullité des mandats


La société SCI DE L'HORLOGE sollicite à titre reconventionnel, la condamnation de la société SEPTIME à lui restituer les honoraires versés en exécution des deux mandats, soit une somme totale de 171.720 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020, daté de dénonciation du mandat. 

A titre subsidiaire : sur la résiliation du mandat aux torts exclusifs de la société SEPTIME

Les défenderesses se prévalent de fautes commises par la société SEPTIME dans l'exécution des contrats, qui ont justifié leur résiliation à ses torts exclusifs. 

Au cas présent, ils prétendent que la société SEPTIME n'a pas assuré la gestion attendue du site de [Q] [Localité 1].

Ils font état de plusieurs fautes commises par le mandataire : 
- Sur l'analyse des charges et la détermination des clés de répartition :
- La société SCI DE L'HORLOGE prétend qu'elle n'a jamais reçu le budget, accompagné des clés de répartition, dont la détermination est pourtant essentielle à la refacturation régulière des charges aux locataires ;
- Le mandat de gestion précisait une remise du budget au mandant à la date butoir du 15 novembre 2019 et précisait que : " Ce Budget Détaillé sera établi en prenant en compte la configuration des locaux (clefs de répartitions, volumétrie et stipulations des baux) ". Les défenderesses prétendent que la société mandataire n'a pas transmis le budget en respectant les modalités prévues à l'article 3.1.3.2 susvisé du contrat de mandat, dans les délais ; 
- Elles font aussi valoir que le projet de budget transmis le 10 décembre 2019 ne prend pas en compte les éléments essentiels figurant au mandat. 

- Sur la transmission des reportings : Aux termes de l'article 6.3 " Production " du mandat numéro 3399, il incombe au mandataire de produire annuellement : 
- Les budgets prévisionnels de charges au plus tard le 30 septembre ; 
-La reddition des charges de fonctionnement, cette régularisation devant intervenir au plus tard le 1er avril ;
-Trimestriellement : l'appel des provisions sur charges, lequel devait intervenir 45 jours avant le trimestre concerné, en application de l'article 3.5.2 ;

Les défendeurs prétendent qu'aucune de ces prescriptions n'a été respectée dans les délais impartis. 

Par ailleurs, l'article 3.6.1.1 du mandat de gestion prévoit, en son 1er alinéa, que : " un plan travaux pluriannuel sera soumis par le mandataire au mandant pour validation ". Les défendeurs prétendent qu'ils ne l'ont pas reçu.

- Sur le reporting mensuel de la comptabilité : L'article 3.5.3 du mandat de gestion prévoit que : " La comptabilité du mandataire devra respecter les principes comptables et identifier les charges d'exploitation ".

La société SCI DE L'HORLOGE prétend qu'elle a insisté auprès de la société SEPTIME sur la nécessité d'établir le reporting au format CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux) pour permettre son traitement par la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, et que le reporting n'a pas été transmis sous ce format. 

- Sur la gestion des travaux et des contrats : La société SCI DE L'HORLOGE prétend que la société SEPTIME n'a pas conclu un contrat avec la société AID le 18 novembre 2019, prestataire chargé d'assurer la sécurité du site, malgré que l'article 3.1 impose au mandataire d'assurer la gestion de la sécurité de l'ensemble immobilier. Le contrat n'aurait été conclu que le 12 février 2020, soit deux mois et demi après l'ouverture du centre commercial, au public. 

Les défenderesses reprochent à la société SEPTIME de ne pas avoir participé à l'élaboration du règlement intérieur du village de marque.

Elles prétendent que la société SEPTIME ne s'est pas assurée que les compteurs d'eau des locataires étaient reliés à la gestion du bâtiment. 

- Sur le règlement des fournisseurs : Les défenderesses prétendent que la société SEPTIME n'a pas réglé les fournisseurs, puisqu'elles ont reçu des courriers adressés par ces derniers. 

- Sur l'abandon du site et la perte de confiance : Les défendeurs expliquent que la révocation du mandat tient également compte du comportement des employés de la société SEPTIME, notamment Monsieur [H] qui aurait quitté le Village de [Localité 3] [Q] en raison de l'épidémie de Covid-19, et qui ne serait plus revenu sur site, laissant le personnel y travaillant et les locataires dans l'attente d'un protocole adapté. En outre, elles précisent que le gouvernement avait rappelé la nécessité de poursuivre l'avancement des chantiers, malgré le contexte de crise sanitaire, ce que lui a rappelé la société SCI DE L'HORLOGE, en vain, par courrier du 19 mars 2020. Elles font valoir que le décret du 16 mars 2020 n'interdisait pas les déplacements professionnels. Elles se prévalent, en outre, de déclarations mensongères et vexantes. 

- Sur l'absence de suivi : La société SCI DE L'HORLOGE reproche un manque de suivi, par la société SEPTIME, obligation pourtant prévue par le mandat. Elle n'aurait pas reçu les reportings, s'agissant de la facturation et du plan pluriannuel de travaux. 

Elle prétend que l'adoption du budget 2020, le process de gestion technique et contrat de maintenance et prestations de service fixé à l'ordre du jour de la réunion du 4 mars 2020, auraient dû être achevés au 31 décembre 2019.

- Sur l'accomplissement d'actes contraires aux intérêts du mandant à travers la société IMMOSTIME : La société SCI DE L'HORLOGE prétend que le mandataire a laissé facturer son mandant par une société tierce, la société IMMOSTIME dans laquelle il avait des intérêts, et a ainsi commis une faute assimilable à une faute grave dans l'exécution du mandat. 

- Sur les obligations au terme du mandat de gestion : Le mandat de gestion oblige le mandataire, en cas de résiliation du mandat, et pour quelque motif que ce soit, de transmettre les éléments comptables, financiers et techniques dans les 60 jours suivant la fin du mandat.

Les défendeurs se prévalent d'une faute commise par la société SEPTIME dans la passation de la gestion technique du centre à son successeur, au motif qu'elle a décidé de la tenue d'une unique réunion, pour remettre les documents, lesquels se sont révélés inexploitables. Ils reprochent à la société SEPTIME de s'être opposée à ce que la société ADVANTAIL, nouveau gestionnaire de la société SCI DE L'HORLOGE, accède aux réunions techniques et de ne pas avoir informé son mandant ni le nouveau gestionnaire du déclenchement de l'alarme le 2 juillet 2020.
 
Sur les manquements reprochés à la société SCI DE L'HORLOGE 

Sur les irrégularités affectant la révocation du mandat

Les défendeurs contestent l'irrégularité affectant la révocation du mandat au motif que la jurisprudence admet que le mandat peut être révoqué à tout moment, sans préavis et sans motif, par l'une ou l'autre des parties, nonobstant le caractère st irrévocable du mandat, en particulier lorsqu'une clause de celui-ci autorise les parties à le résilier de plein droit, ce qui est le cas en l'espèce.
 
Sur les demandes subsidiaires de la société SEPTIME

Sur les demandes subséquentes à la nullité du seul mandat de gestion technique et des charges

Les défenderesses soutiennent que : la société SEPTIME ne peut solliciter la restitution en valeur de la prestation exécutée, ni la condamnation de la société SCI DE L'HORLOGE au paiement de dommages et intérêts aux motifs que la nullité du mandat interdit à l'agent immobilier de solliciter tout paiement, non seulement à titre d'honoraires, mais également à titre de dommages et intérêts.

Elles affirment que la responsabilité contractuelle de la société SCI DE L'HORLOGE ne peut être engagée pour manquement à son obligation de négocier de bonne foi car il incombait à la société SEPTIME en tant que professionnel, de vérifier la capacité des parties à l'acte (la qualité de crédit-preneur de la société SCI DE L'HORLOGE), dans le cadre de son devoir d'information et de conseil.

Elles soutiennent qu'il incombait au mandataire d'enregistrer correctement les mandats. 

Selon elles, il n'est pas démontré que le litige ait porté atteinte à l'image de la société. 

Sur la demande reconventionnelle des défenderesses : sur la réparation du préjudice de la société SCI DE L'HORLOGE et de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER

Les défenderesses se prévalent, à titre reconventionnel, d'une atteinte à l'image et à l'honneur de la société SCI DE L'HORLOGE, que la société SEPTIME dépeint comme un cocontractant déloyal. 

Elles se prévalent d'une procédure abusive et injustifiée, au motif que la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, à laquelle aucun manquement n'est reprochée a été attraite dans la cause et fait l'objet d'une demande de condamnation in solidum. 


La société SCI DE L'HORLOGE réclame, quant à elle, la restitution d'honoraires d'un montant de 29.400 euros TTC, payés au titre du troisième trimestre 2020, après la résiliation du mandat. Elle demande également le remboursement de la somme de 501.624,82 euros qu'elle a payée à la société IMMOSTIME en vertu d'un contrat qu'elle dit n'avoir pas conclu avec elle. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience juge unique du 24 juin 2026. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS,

Sur la validité des deux contrats de mandat

a) Sur leur conformité avec le décret du 20 juillet 1972

Il est indiqué sur la première page de ces deux contrats qu'ils sont " Prévus aux articles 64 et 65 du décret du 20 juillet 1972 ". 

Cette mention établit que les parties à ces deux contrats ont choisi de se soumettre aux dispositions du décret précité. 

Par ailleurs, ce décret a été pris en application de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 qui, selon le 6° de son article 1, s'applique aux personnes physiques et morales ayant pour activité la gestion immobilière. Or, le mandat numéro 3399 conclu entre les sociétés SCI DE L'HORLOGE, SEPTIME et YELLOWSTONE IMMOBILIER est un contrat de gestion immobilière, puisque qu'il prévoit la gestion, par la demanderesse, de l'entretien de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Romainville, des assurances, des sinistres affectant l'immeuble, des relations avec les preneurs, des travaux, des charges et de l'entretien courant de l'immeuble. 

Ainsi, les deux mandats dont s'agit sont soumis à l'article 65 du décret du 20 juillet 1972 qui dispose que : 

Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Gestion immobilière " ou " Syndic de copropriété ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, doit tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats, conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie, sur lequel les mandats prévus à l'article précédent sont mentionnés par ordre chronologique.

Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant.

Les décisions de toute nature qui confient au titulaire du registre des mandats la gestion d'un syndicat de copropriétaires, d'une société ou d'une association doivent être mentionnées à leur date sur le registre.

Ce registre est, à l'avance, coté sans discontinuité et relié.

En cas de cessation de garantie, ce registre est communiqué au garant ou à l'administrateur désigné.

Le registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil. 

En l'espèce, les deux mandats dont l'annulation est sollicitée ont été portés sur un registre tenu par la demanderesse qu'elle produit en pièce 31 bis. 

Cependant, ces deux mandats ne sont pas mentionnés dans l'ordre chronologique dans la mesure où ils sont précédé d'un mandat 3397 du 1er janvier 2020 et suivi d'un contrat numéro 3400 du même jour, alors que le mandat numéro 3398 est du 112 novembre 2019 et que le mandat numéro 3399 est du 27 novembre 2019. 

Néanmoins, cette irrégularité n'entraîne pas la nullité des contrats de mandat mais permet simplement d'en contester la date (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-1, 1er décembre 2022), ce qui n'est pas l'objet de la présente demande.

La demande d'annulation formulée sur le fondement de ce seul critère formel ne peut aboutir. 

b) Sur la capacité de la société SCI DE L'HORLOGE à signer le contrat de mandat numéro 3399

Il résulte de l'extrait K bis de la société suscité qu'elle a pour objet l'administration ou la gestion de biens immobiliers par location ou autrement. Il n'est pas précisé que son activité de gestion ou d'administration de biens est subordonnée au fait qu'elle soit propriétaire des biens concernés. Et rien, ne lui interdit de déléguer la gestion ou l'administration de biens. C'est dans le cadre de cette activité qu'elle a conclu le contrat de mandat numéro 3399 avec la société SEPTIME et elle avait parfaitement la capacité de le faire quand bien même elle n'était que crédit-preneuse de l'ensemble immobilier. 

Compte tenu de ce qui précède, les contrats de mandats numéro 3398 et 3399 ne seront pas annulés. 

Sur la résiliation du mandat numéro 3399

Selon l'article 2 du mandat numéro 3399, ce mandat est consenti pour une période irrévocable expirant le 31 décembre 2022, à l'issu de laquelle il est reconduit tacitement, d'année en année, à défaut d'une décision contraire de l'une ou l'autre des parties, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, expédiée trois mois avant l'expiration de chaque année, et ce jusqu'au 31 décembre 2025. 

Selon l'article 9 du mandat, il est résilié de plein droit :
- En cas de force majeure ;
- En cas d'inexécution de ses obligations par une parties, trois mois après une mise en demeure infructueuse adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ; 
- En cas de vente de l'ensemble immobilier. 

Au vu des pièces versées aux débats, la résiliation du mandat confirmée par la société SCI DE L'HORLOGE dans son courrier du 30 juin 2020 n'a été précédée par aucune mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois auparavant. Elle est donc irrégulière. 

Au surplus, elle s'est accompagnée de la diffusion dans la presse d'articles selon lesquels la société SCI DE L'HORLOGE confiait désormais la gestion du village de marque à la société ADVANTAIL, comme il ressort des pièces 7, 8 et 9 de la demanderesse. Cette diffusion dégrade nécessairement l'image de la société SEPTIME qui passe pour un mauvais gestionnaire immobilier. 

La résiliation intervient pour inexécution, par la demanderesse, de ses obligations alors qu'en l'espace de six mois (du 27 novembre 2019 au 30 juin 2020), elle a : 
- Conclu un contrat de prestation de service pour la sécurité de l'ensemble immobilier ;
- Effectué plusieurs visites d'inspection des lieux ;
- Réalisé un reporting opérationnel et technique ;
- Présenté un budget pour l'année 2020 ;
et alors que la multitude des courriers électroniques échangés entre ses représentants et ceux de la société SEPTIME démontre l'existence d'une collaboration étroite entre eux. 

Il convient également de préciser qu'entre mars et juin 2020, un confinement de huit semaines a été décrété pour éviter la propagation de la Covid-19, lequel n'a pas manqué de compliquer la tâche pour la société SEPTIME. Ce confinement explique d'ailleurs l'absence sur le site de Monsieur [X] [R] pendant toute cette période, qui est reproché à la demanderesse. 

La société SCI DE L'HORLOGE reproche également à la société SEPTIME de faire facturer des prestations par la société IMMOSTIME, dirigée par la même personne. Mais, la société SEPTIME produit en pièce numéro 30 une ordonnance de référé en date du 3 mai 2021 dont il ressort que la société FININCO et la société SCI DE L'HORLOGE ont conclu, dans le cadre de l'exploitation de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Romainville, un contrat d'assistance et de conseil en vertu duquel la société FININCO et la société SCI DE L'HORLOGE ont été condamnées in solidum à payer à la société IMMOSTIME la somme de 7.440 euros. Le juge a, certes, convenu que le contrat n'avait pas été signé par un représentant de la société FININCO ni par un représentant de la société SCI DE L'HORLOGE, mais il a relevé qu'il a été partiellement exécuté par la SCI DE L'HORLOGE qui a versé la somme de 37.200 euros à la société IMMOSTIME le 25 mars 2020, ce qui établit la rencontre des volontés des deux parties. Il a été également relevé que ce contrat n'avait aucun rapport avec la gestion proprement dite de l'ensemble immobilier. Il n'est, dès lors, pas établi que la société SEPTIME a fait facturer des prestations par la société IMMOSTIME. Le grief formulé par la société SCI DE L'HORLOGE n'est donc pas fondé.

Elle lui reproche également le non règlement de fournisseurs, mais elle ne verse aux débats aucune relance émanant d'un quelconque fournisseur. 


La résiliation du mandat numéro 3399 par la société SCI DE L'HORLOGE, est donc, non seulement irrégulière, mais aussi vexatoire et injustifiée. Elle constitue une faute au sens de l'article 1231-1 du code civil selon lequel le débiteur d'une obligation contractuelle peut être condamné à des dommages et intérêts en cas d'inexécution de ses obligations ou d'exécution tardives de celles-ci sauf si l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Elle est susceptible d'engager la responsabilité contractuelle de la société SCI DE L'HORLOGE s'il en résulte un préjudice pour la société SEPTIME. 

Sur le préjudice de la société SEPTIME et sur ses demandes de dommages et intérêts

La société SEPTIME invoque un préjudice résultant d'un manque à gagner, en ce qu'elle a été privée des honoraires qui lui auraient été dus si le mandat s'était poursuivi jusqu'à la fin de la période irrévocable, c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre 2022. Elle chiffre ce préjudice à la somme de 245.000 euros.
 
Le contrat de mandat étant résilié à effet du 1er juillet 2020 et prévoyant une rémunération annuelle de 98.000 euros HT, s'il avait pu se poursuivre jusqu'à la fin de la période irrévocable, fixée au 31 décembre 2021, la société SEPTIME aurait pu prétendre à une rémunération de 49.000 euros pour la période allant du 1er juillet au 31 décembre 2020 (la moitié de 98.000 euros), et de 98.000 euros pour les années 2021 et 2022, ce qui fait un total de 245.000 euros, qui représente, pour la demanderesse, un manque à gagner, et donc un préjudice.
 
La société SCI DE L'HORLOGE et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER font valoir que la société SEPTIME a perçu une rémunération couvrant ce préjudice. Elles versent aux débats un extrait de compte du 3 septembre 2024 ne comportant aucune mention indiquant qui en est l'auteur. La pièce qu'elles fournissent au soutient de cette allégation n'est pas probante et il y a lieu de condamner la société SCI DE L'HORLOGE à payer à la société SEPTIME la somme de 245.000 euros. 
 
La divulgation, dans la presse, de son remplacement par la société ADVANTAIL, en tant que gestionnaire du l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2], a indiscutablement causé à la société SEPTIME un préjudice d'image, la faisant passer pour un mauvais gestionnaire. Ce préjudice peut être estimé à 20.000 euros.
 
Ainsi, la société SCI DE L'HORLOGE sera condamnée à payer à la société SEPTIME : 

- La somme de 245.000 euros au titre du manque à gagner constitué par les honoraires qui lui auraient été dus si le contrat de mandat de gestion numéro 3399 avait pu se poursuivre jusqu'à la fin de la période d'irrévocabilité ;

- La somme de 20.000 euros en réparation du préjudice d'image qu'elle subit. 


Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020, date de la mise en demeure qui lui a été adressée par le conseil de la demanderesse. 
 
La société SEPTIME sera déboutée de ses demandes à l'encontre de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER qui n'est pas l'auteur de la résiliation du contrat de mandat et contre qui elle ne formule aucun grief. 

Sur les demandes reconventionnelles

La société SCI DE L'HORLOGE réclame la condamnation de la société SEPTIME à lui payer la somme de 171.720 euros en conséquence de l'annulation des deux contrats de mandats conclus. Cette annulation n'ayant pas été prononcée, sa demande sera rejetée. 

La société SCI DE L'HORLOGE réclame, en deuxième lieu, le remboursement de la somme de 29.400 euros qu'elle déclare avoir été prélevée sur son compte par la société SEPTIME au titre d'une note d'honoraires pour la troisième trimestre 2020. Toutefois, dans la mesure où elle ne justifie pas de ce prélèvement, sa demande sera rejetée. 

Elle réclame le paiement de la somme de 50.264,82 euros pour le préjudice financier subi dans le cadre du contrat d'assistance et de services conclu avec la société IMMOSTIME. Elle explique en effet avoir payé à la société IMMOSTIME 37.200 euros, outre 13.064,82 euros, en exécution de l'ordonnance de référé du 3 mai 2021, pour un contrat qu'elle n'a jamais conclu avec elle. Il a été expliqué plus haut que ce contrat a bien été conclu et que cela ressort de la motivation de l'ordonnance de référé dont il n'a pas été, jusqu'à preuve du contraire non rapportée, relevé appel. Par ailleurs, le paiement de la somme de 13.064,82 euros effectué en exécution d'une ordonnance de référé ne peut constituer un préjudice. Cette demande sera également rejetée. 

Enfin, elle réclame paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'atteinte à son image du fait de son assignation. Compte tenu de ce que tribunal a estimées fondées les demandes formulées à son encontre par la société SEPTIME, cette demande sera, elle aussi, rejetée. 

La société YELLOWSTONE IMMOBILIER sollicite la condamnation de la société SEPTIME à lui payer 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour l'avoir attraite alors qu'aucun grief n'est formulé contre elle. Il est exact qu'elle a été assignée et que la société SEPTIME réclame sa condamnation in solidum avec la société SCI DE L'HORLOGE alors qu'elle ne formule aucun reproche à son encontre. L'action qu'elle a intentée contre elle est abusive et lui cause un préjudice d'image. Elle sera condamnée à l'indemniser à hauteur de 4.000 euros. 

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEPTIME les frais non compris dans les dépens. En conséquence, la société SCI DE L'HORLOGE sera condamnée à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il serait également inéquitable de laisser à la charge de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER les frais non compris dans les dépens. En conséquence, la société SEPTIME devra lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Succombant, la société SCI DE L'HORLOGE sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

Succombant contre elle, la société SEPTIME sera déboutée de sa demande formulée, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à l'encontre de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER. 

Compte tenu des condamnations prononcées contre la société SCI DE L'HORLOGE et la société SEPTIME, il sera fait masse des dépens, la SCI DE L'HORLOGE en supportera les deux tiers et la société SEPTIME un tiers.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort, 

Dit n'y avoir lieu à annuler les mandats numéro 3398 et 3399 ; 

Condamne la société SCI DE L'HORLOGE à payer à la société SEPTIME : 

- 245.000 euros à titre de dommages et intérêts, représentant les honoraires qu'elle aurait dû percevoir du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2022 ;

- 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d'image ; 

Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020 ;
 
Condamne la société SCI DE L'HORLOGE à payer à la société SEPTIME la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute la société SEPTIME de ses demandes à l'encontre de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER ;

Déboute la société SCI DE L'HORLOGE de ses demandes reconventionnelles ; 

Condamne la société SEPTIME à payer à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société SEPTIME à payer à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 


Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés pour les deux tiers par la société SCI DE L'HORLOGE et pour un tiers par la société SEPTIME ; 

Accorde aux conseils qui en ont fait la demande la distraction de ces derniers. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires 
- Me ABYAD DARLIGUIE
- Me [B]
délivrées le : 
+ 1 Copie dossier 


■

5ème chambre
2ème section


N° RG 21/03358 
N° Portalis 352J-W-B7F-CT5SE


N° MINUTE : 


FAIT DROIT PARTIELLEMENT


Assignation du :
19 Février 2021






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDERESSE

La société SEPTIME, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 326 931 854, dont le siège social est situé [Adresse 1] à Boulogne- Billancourt (92100), représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Danièle ABYAD DARLIGUIE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2407.

DÉFENDERESSES

La société SCI DE L'HORLOGE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 822 373 361, dont le siège social est situé [Adresse 2] à Paris (75116), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

La société YELLOWSTONE IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 483 225 611, dont le siège social est situé [Adresse 3] à Paris (75116), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0154. 
Décision du 10 Septembre 2026
5ème chambre 2ème section
N° RG 21/03358 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT5SE


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, Juge rapporteur, 
Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,
Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui,sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
En premier ressort
_____________________

La société SEPTIME exerce une activité d'administrateur de biens. 

La société SCI DE L'HORLOGE est une société civile immobilière ayant pour objet social " l'acquisition, administration et gestion par location ou autrement au gré de la gérance de tous immeubles et biens immobiliers ".

La société SCI DE L'HORLOGE est une filiale de l'OPCI FONCIERE DE LA COMETE, organisme de placements collectifs en immobilier détenue également par le GROUPE FIMINCO et la Caisse des dépôts et consignations. Elle est crédit-preneuse d'un ensemble immobilier sis à [Localité 2] - [Adresse 4], qu'elle entendait exploiter comme complexe commercial outlet sous le nom commercial [Q], comprenant des magasins, des restaurants et un parking. 

Pour financer la réalisation de l'immeuble, la société SCI DE L'HORLOGE a conclu avec les sociétés FINAMUR, GENEFIM, LA BANQUE POSTALE CREDIT ENTREPRISES et ARKEA CREDIT BAIL un contrat de crédit-bail aux termes duquel la maitrise d'ouvrage lui était déléguée. 

Elle a, en cette qualité, conclu un contrat de promotion immobilière avec la société FIMINCO, lui conférant une mission technique, incluant la livraison du village de marques et la levée des réserves.

Elle a confié la gestion administrative du projet à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER.

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2019, la société FIMINCO, promoteur et la société SCI DE L'HORLOGE, en qualité de crédit-preneur, ont consenti à la société SEPTIME un mandat d'assistance en phase préparatoire de la gestion technique numéro 3398 prenant effet le 1er octobre 2019, et expirant le 31 décembre 2019. La société SEPTIME a perçu, au titre de ce mandat, la somme de 69.600 euros HT soit 83.520 euros TTC.

Un second mandat de gestion technique et de charges numéro 3399 a été conclu entre d'une part, la société SCI DE L'HORLOGE en sa qualité de crédit-preneur, et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, gestionnaire de l'ensemble immobilier, et d'autre part, la société SEPTIME, le 27 novembre 2019. Ce mandat prévoyait le versement d'une rémunération annuelle forfaitaire pour la gestion courante à la société SEPTIME de 98.000 euros HT, soit 117.600 euros TTC. Il comprenait " une période ferme et irrévocable " jusqu'au 31 décembre 2022, reconductible d'année en année, à défaut de dénonciation trois mois avant l'expiration de chaque période, et avec une date butoir au 31 décembre 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 juin 2020, reçu le 1er juillet 2020, la société SCI DE L'HORLOGE a résilié le mandat numéro 3399 la liant à la société SEPTIME, se prévalant de fautes commises dans l'exécution du contrat. Le courrier précisait que la révocation faisait courir le délai de 60 jours prévus au contrat pour la remise de la documentation comptable, technique et financière du site. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 juillet 2020, elle a mis en demeure la société SEPTIME de communiquer divers documents et de permettre immédiatement l'accès à la société ADVANTAIL, successeur du mandataire révoqué, aux réunions techniques. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 juillet 2020, la société SEPTIME a contesté la révocation du mandat et a indiqué cesser tout acte de gestion en proposant à son mandant la fixation d'une date pour la remise des pièces. 

La remise des documents par la société SEPTIME au profit de la société SCI DE L'HORLOGE a été constatée par procès-verbal de commissaire de justice le 23 juillet 2020. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception, le conseil de la société SEPTIME a adressé une mise en demeure à la société SCI DE L'HORLOGE et à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER de lui verser une somme de 295.000 euros de dommages et intérêts, se prévalant d'une rupture injustifiée du mandat de gestion.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 janvier 2021, le conseil de la société SCI DE L'HORLOGE et de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER lui a opposé une liste des manquements aux mandats de gestion qu'elles lui reprochaient.
 
Par exploit du 19 février 2021, la société SEPTIME a fait assigner la société SCI DE L'HORLOGE et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 1103, 1104 et 1984 et suivants du code civil, aux fins de d'obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 245.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, au titre de la perte d'honoraires du fait de la rupture abusive du contrat, outre le paiement d'une somme de 50.000 euros, en réparation du préjudice résultant de l'atteinte à son image.

La société SEPTIME, par conclusions transmises par voie dématérialisée le 24 juin 2025, demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1103, 1112-1, 1124, 1226, 1228, 1231-7, 1178, 1240, 1343-2, 1352-8, 1353, 1983, 2006 du code civil, et de l'article 9 du code de procédure civile, de : 
A titre principal : 
- Condamner in solidum la société SCI DE L'HORLOGE et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER à lui payer la somme de 245.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation en période d'irrévocabilité du mandat de gestion technique et de charges ;
- Les condamner in solidum à lui payer la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice résultant de l'atteinte à l'image compte tenu de la révocation brutale et vexatoire du mandat ;
- Les condamner in solidum à lui payer les intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2020, et ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil ;
A titre subsidiaire, si la demande de nullité soulevée devait être accueillie concernant le seul mandat de gestion technique et de charges numéro 3399 : 
- Condamner la société SCI DE L'HORLOGE à lui restituer la somme de 69.984,78 euros TTC pour la période du 27 novembre 2019 au 30 juin 2020 au titre de la prestation exécutée dans le cadre du contrat de gestion technique et de charges ;
- Ordonner la compensation de cette somme avec la somme demandée par la société SCI DE L'HORLOGE au titre des honoraires perçus dans le cadre du mandat numéro 3399 ;
- Juger que la société SCI DE L'HORLOGE a engagé sa responsabilité contractuelle pour ne pas avoir respecté l'accord de négociation contenu dans le contrat en phase préalable ;
- La condamner à lui verser la somme de 295.000 euros en réparation de son entier préjudice ;
A titre infiniment subsidiaire, si la demande de nullité soulevée devait être accueillie concernant les deux contrats : 
- Condamner la société SCI DE L'HORLOGE à lui restituer la somme de 153.504,78 euros au titre des prestations exécutées dans le cadre des deux contrats numéro 3398 et 3399 ;
- Ordonner la compensation entre la somme de 153.504,78 euros avec les sommes dont le paiement est demandé par la société SCI DE L'HORLOGE au titre du remboursement des honoraires perçus dans le cadre des deux contrats ; 
- Juger que la société SCI DE L'HORLOGE a engagé sa responsabilité délictuelle à son encontre ;
- La condamner à lui verser la somme de 295.000 euros en réparation de son préjudice ;
En tout état de cause : 
- Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes ; 
- Les condamner in solidum à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître ABYAD DARLIGUIE conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 
 



A titre principal : sur la validité des mandats et la révocation du mandat de gestion

Sur la nullité des mandats conclus entre la société SCI DE L'HORLOGE et la société SEPTIME

Sur le mandat " d'assistance en phase préparatoire " numéro 3398

La société SEPTIME soutient que le mandat numéro 3398 est valide. Elle fait valoir que ce premier contrat ne rentre pas dans le champ d'application de la loi Hoguet. En effet, malgré que le contrat mentionne la loi Hoguet, il ne comprend aucun acte de gestion immobilière, seulement une mission d'assistance pour préparer la future gestion d'une part, et assister la société SCI DE L'HORLOGE en sa qualité de maître d'ouvrage délégué et FIMINCO, en sa qualité de promoteur pour la levée des réserves, d'autre part. Elle ajoute que la société SCI DE L'HORLOGE lui a payé le prix des prestations, sans réserve. 

S'agissant du mandat de gestion technique et de charge numéro 3399

La société SEPTIME soutient que le mandat de gestion numéro 3399 est valide. Elle affirme que la jurisprudence considère que le sous-mandat entre deux professionnels de l'immobilier n'est pas soumis à la loi Hoguet. Or, la société YELLOWSTONE IMMOBILIER est partie au mandat de gestion immobilière qui lui a été consenti par la société SCI DE L'HORLOGE, et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, titulaire de la carte " Gestion immobilière " a délégué une partie de sa mission relative à la gestion technique et des charges à la société SEPTIME. Elle ajoute que la nullité soulevée en défense est fondée sur l'article 72 du décret numéro 72-678 du 20 Juillet 1972, lequel ne s'applique qu'au titulaire de la carte " Transactions sur immeubles et fonds de commerce " et non aux titulaires de la carte " Gestion immobilière ".

Sur l'absence d'intervention aux mandats du crédit bailleur

La société SEPTIME soutient la validité du mandat au motif qu'aucun élément n'indique que la société SCI DE L'HORLOGE, crédit-preneur, n'a pas les pouvoirs de consentir un mandat de gestion immobilière.

Elle reproche à la société SCI DE L'HORLOGE un manquement à la bonne foi, lors de la conclusions des contrat, au motif qu'elle n'a pas communiqué à son cocontractant le crédit-bail qu'elle a conclu avec les organismes financiers.

Sur la responsabilité contractuelle de la société SCI DE L'HORLOGE et de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER

Sur les manquements reprochés à la société SCI DE L'HORLOGE dans l'exécution du contrat

Sur la révocation du contrat de mandat

La demanderesse se prévaut :
- d'une résiliation brutale et vexatoire, 
- d'une violation de la clause d'irrévocabilité du contrat, prévue à l'article 2, imposant une période d'irrévocabilité allant jusqu'au 31 décembre 2022, 
- d'une violation des dispositions de l'article 1224 et 1226 du code civil, consistant à procéder à la révocation du mandat pour inexécution du mandataire, sans procéder à une mise en demeure préalable, 
- la légèreté blâmable de la défenderesse, qui a diffusé dans la presse spécialisée le choix d'un autre mandataire, la société ADVANTAIL, pour reprendre ses missions le 11 juin 2020, avant de lui notifier la révocation de son mandat.

Elle considère cette résiliation fautive.
 
Sur les manquements reprochés à la société SEPTIME, mandataire

La société SEPTIME conteste les manquements qui lui sont reprochés par la société SCI DE L'HORLOGE et qui ont motivé la résiliation du mandat par cette société. 

Sur la réparation du préjudice de la société SEPTIME

La société SEPTIME sollicite la condamnation in solidum de la société SCI DE L'HORLOGE et de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER à lui payer la somme de 245.000 euros à titre de dommage et intérêts correspondant aux honoraires qu'elle aurait dû percevoir si le contrat s'était poursuivi jusqu'à la fin de la période d'irrévocabilité. Elle sollicite, en outre, la somme de 50.000 euros en réparation de l'atteinte à son image résultant de la divulgation dans la presse de son remplacement par la société ADVANTAIL. 

Sur les demandes reconventionnelles des sociétés défenderesses

La société SEPTIME sollicite le rejet des demandes reconventionnelles des sociétés défenderesses. Elle réfute l'accusation qui lui est faite de faire facturer des prestations qu'elle a réalisées par la société IMMOSTIME. Elle soutient qu'en agissant contre la société SCI DE L'HORLOGE, elle n'a pas porté atteinte à son image et que l'exercice d'une action en justice est un droit. Pour s'opposer à la demande de dommages et intérêts de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, elle fait valoir qu'elle est sa cocontractante et qu'elle a les mêmes obligations que la société SCI DE L'HORLOGE. 

A titre subsidiaire, en cas de prononcé de la nullité du seul mandat de gestion

Dans l'hypothèse où seul le mandat de gestion numéro 3399 est annulé, la société SEPTIME sollicite la condamnation de la société SCI DE L'HORLOGE à lui verser la somme de 69.984,78 euros TTC, en rémunération des prestations réalisées pour la période du 27 novembre 2019 au 30 juin 2020, et la compensation entre cette somme et les sommes dont le remboursement est demandé par la société SCI DE L'HORLOGE au titre du remboursement des honoraires perçus dans le cadre du mandat de gestion technique et de charges.

Dans l'hypothèse où le tribunal annulerait uniquement le second mandat, elle recherche la responsabilité contractuelle de la société SCI DE L'HORLOGE pour manquement à l'obligation de négocier de bonne foi, sur le fondement de la clause 2.2 du contrat, pour avoir conclu un contrat sans faire intervenir le crédit-bailleur. 

En cas de nullité des deux contrats, elle sollicite également une indemnisation et la compensation des celle-ci avec les sommes à la société SCI DE L'HORLOGE, outre l'engagement de la responsabilité délictuelle de cette société, en raison de la perte des honoraires qu'elle aurait dû percevoir et de l'atteinte à son image et sa réputation auprès des clients et des professionnels de l'immobilier. 

En réponse, la société SCI DE L'HORLOGE et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, par conclusions en réponse, transmises par la même voie le 27 février 2025, demandent au tribunal, au visa de la loi numéro 70-9 du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi Hoguet, des articles 1103 et suivants du code civil, des articles 1128, 1343-2, 1984 à 2010 du code civil et de l'article 488 du code de procédure civile, de : 
A titre principal et à titre reconventionnel : 
- Prononcer la nullité du mandat d'assistance en phase préparatoire du 12 novembre 2019 ;
- Prononcer la nullité du mandat de gestion technique et de gestion des charges régularisé le 27 novembre 2019 ;
- En conséquence, condamner la société SEPTIME au paiement, entre les mains de la SCI DE L'HORLOGE, d'une sommé de 171.720 euros TTC, en restitution des honoraires versés en exécution des mandat ;
- Débouter la société SEPTIME de l'intégralité de ses demandes ; 
- La condamner à lui payer la somme de 29.400 euros TTC, au titre des honoraires du troisième trimestre 2020 prélevés sur les acomptes de la société SCI DE L'HORLOGE ;
En tout état de cause et à titre reconventionnel : 
- La débouter de l'intégralité de ses demandes ; 
- La condamnation de cette société à payer à la société SCI DE L'HORLOGE la somme de 50.264,82 euros, en réparation du préjudice financier subi dans le cadre du contrat d'assistance et de services ; 
- La condamner à payer à la société SCI DE L'HORLOGE la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; 
- La condamner à payer à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, une sommé de 15.000 euros, pour procédure abusive et injustifiée ; 
- Ordonner la majoration, sur les sommes susvisées, des intérêts au taux légal, à compter du 30 juin 2020 ; 
- Ordonner la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;
- Condamner la demanderesse à leur payer, chacune, la somme de 8.400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- La condamner aux entiers frais et dépens ; 
- Ecarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes de la société SEPTIME, 
- Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [F] [B] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

A titre principal : sur la validité des mandats et la révocation du mandat de gestion

Sur la nullité des mandats conclus entre la société SCI DE L'HORLOGE et la société SEPTIME


Sur le mandat d'assistance en phase préparatoire du 12 novembre 2019

Sur l'application de la loi Hoguet : Les défendeurs soutiennent que la loi Hoguet s'applique au mandat d'assistance en phase préparatoire du 12 novembre 2019 au motif que le mandat a vocation, outre la préparation de la future gestion technique, à confier à la société SEPTIME nombre d'actes de gestion pour le compte de la société SCI DE L'HORLOGE, tels que les appels d'offre, la négociation des contrats, la levée des réserves et la mise en place des contrats, ces actes relevant de la gestion immobilière visée au point 6 de l'article 1er de la loi Hoguet. 

Sur le mandat de gestion technique et des charges du 27 novembre 2019

Sur l'application de la loi Hoguet : La société SEPTIME soutient que la société YELLOWSTONE IMMOBILIER lui a délégué une partie de sa mission, elle en déduit qu'il s'agit d'un contrat de sous-mandat conclu entre deux professionnels, ne relevant pas de la loi Hoguet. 

Les défendeurs opposent que la loi Hoguet est applicable. 

D'une part, parce que la délégation de mission de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, à la société SEPTIME n'est pas prouvée ;

D'autre part, parce que la loi Hoguet s'applique par exception lorsque les parties ont choisi de soumettre la convention à ce dispositif légal, ce qui est le cas, les parties ayant expressément fait référence à la loi précitée dans le mandat de gestion technique. 

Par ailleurs, les défendeurs affirment que la délégation de mandat n'est pas valable au motif que la société SEPTIME ne justifie pas de l'existence d'une clause expresse autorisant la prétendue délégation dans le mandat de gestion locative conféré à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER. 

Sur la nullité des mandats : Selon les défenderesses, les mandats numéro 3398 et 3399, successivement régularisés les 12 novembre et 27 novembre 2019 sont nuls, n'ayant pas été portés sur le registre des mandats. 

Les défendeurs soutiennent que le mandat du 27 novembre 2019 est nul, au motif que la société SCI DE L'HORLOGE, crédit-preneur, n'avait pas qualité à consentir un mandat à la société SEPTIME, seuls les crédits-bailleurs, ayant cette qualité. Selon elles, l'intervention de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER ne permet pas de régulariser la situation puisqu'elle n'intervient que comme gestionnaire. Elle estiment inopérant l'argument selon lequel la société SCI DE L'HORLOGE a exécuté les contrats, dans la mesure où elle les a résiliés.

Sur la demandes reconventionnelles des défendeurs subséquentes à la nullité des mandats


La société SCI DE L'HORLOGE sollicite à titre reconventionnel, la condamnation de la société SEPTIME à lui restituer les honoraires versés en exécution des deux mandats, soit une somme totale de 171.720 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020, daté de dénonciation du mandat. 

A titre subsidiaire : sur la résiliation du mandat aux torts exclusifs de la société SEPTIME

Les défenderesses se prévalent de fautes commises par la société SEPTIME dans l'exécution des contrats, qui ont justifié leur résiliation à ses torts exclusifs. 

Au cas présent, ils prétendent que la société SEPTIME n'a pas assuré la gestion attendue du site de [Q] [Localité 1].

Ils font état de plusieurs fautes commises par le mandataire : 
- Sur l'analyse des charges et la détermination des clés de répartition :
- La société SCI DE L'HORLOGE prétend qu'elle n'a jamais reçu le budget, accompagné des clés de répartition, dont la détermination est pourtant essentielle à la refacturation régulière des charges aux locataires ;
- Le mandat de gestion précisait une remise du budget au mandant à la date butoir du 15 novembre 2019 et précisait que : " Ce Budget Détaillé sera établi en prenant en compte la configuration des locaux (clefs de répartitions, volumétrie et stipulations des baux) ". Les défenderesses prétendent que la société mandataire n'a pas transmis le budget en respectant les modalités prévues à l'article 3.1.3.2 susvisé du contrat de mandat, dans les délais ; 
- Elles font aussi valoir que le projet de budget transmis le 10 décembre 2019 ne prend pas en compte les éléments essentiels figurant au mandat. 

- Sur la transmission des reportings : Aux termes de l'article 6.3 " Production " du mandat numéro 3399, il incombe au mandataire de produire annuellement : 
- Les budgets prévisionnels de charges au plus tard le 30 septembre ; 
-La reddition des charges de fonctionnement, cette régularisation devant intervenir au plus tard le 1er avril ;
-Trimestriellement : l'appel des provisions sur charges, lequel devait intervenir 45 jours avant le trimestre concerné, en application de l'article 3.5.2 ;

Les défendeurs prétendent qu'aucune de ces prescriptions n'a été respectée dans les délais impartis. 

Par ailleurs, l'article 3.6.1.1 du mandat de gestion prévoit, en son 1er alinéa, que : " un plan travaux pluriannuel sera soumis par le mandataire au mandant pour validation ". Les défendeurs prétendent qu'ils ne l'ont pas reçu.

- Sur le reporting mensuel de la comptabilité : L'article 3.5.3 du mandat de gestion prévoit que : " La comptabilité du mandataire devra respecter les principes comptables et identifier les charges d'exploitation ".

La société SCI DE L'HORLOGE prétend qu'elle a insisté auprès de la société SEPTIME sur la nécessité d'établir le reporting au format CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux) pour permettre son traitement par la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, et que le reporting n'a pas été transmis sous ce format. 

- Sur la gestion des travaux et des contrats : La société SCI DE L'HORLOGE prétend que la société SEPTIME n'a pas conclu un contrat avec la société AID le 18 novembre 2019, prestataire chargé d'assurer la sécurité du site, malgré que l'article 3.1 impose au mandataire d'assurer la gestion de la sécurité de l'ensemble immobilier. Le contrat n'aurait été conclu que le 12 février 2020, soit deux mois et demi après l'ouverture du centre commercial, au public. 

Les défenderesses reprochent à la société SEPTIME de ne pas avoir participé à l'élaboration du règlement intérieur du village de marque.

Elles prétendent que la société SEPTIME ne s'est pas assurée que les compteurs d'eau des locataires étaient reliés à la gestion du bâtiment. 

- Sur le règlement des fournisseurs : Les défenderesses prétendent que la société SEPTIME n'a pas réglé les fournisseurs, puisqu'elles ont reçu des courriers adressés par ces derniers. 

- Sur l'abandon du site et la perte de confiance : Les défendeurs expliquent que la révocation du mandat tient également compte du comportement des employés de la société SEPTIME, notamment Monsieur [H] qui aurait quitté le Village de [Localité 3] [Q] en raison de l'épidémie de Covid-19, et qui ne serait plus revenu sur site, laissant le personnel y travaillant et les locataires dans l'attente d'un protocole adapté. En outre, elles précisent que le gouvernement avait rappelé la nécessité de poursuivre l'avancement des chantiers, malgré le contexte de crise sanitaire, ce que lui a rappelé la société SCI DE L'HORLOGE, en vain, par courrier du 19 mars 2020. Elles font valoir que le décret du 16 mars 2020 n'interdisait pas les déplacements professionnels. Elles se prévalent, en outre, de déclarations mensongères et vexantes. 

- Sur l'absence de suivi : La société SCI DE L'HORLOGE reproche un manque de suivi, par la société SEPTIME, obligation pourtant prévue par le mandat. Elle n'aurait pas reçu les reportings, s'agissant de la facturation et du plan pluriannuel de travaux. 

Elle prétend que l'adoption du budget 2020, le process de gestion technique et contrat de maintenance et prestations de service fixé à l'ordre du jour de la réunion du 4 mars 2020, auraient dû être achevés au 31 décembre 2019.

- Sur l'accomplissement d'actes contraires aux intérêts du mandant à travers la société IMMOSTIME : La société SCI DE L'HORLOGE prétend que le mandataire a laissé facturer son mandant par une société tierce, la société IMMOSTIME dans laquelle il avait des intérêts, et a ainsi commis une faute assimilable à une faute grave dans l'exécution du mandat. 

- Sur les obligations au terme du mandat de gestion : Le mandat de gestion oblige le mandataire, en cas de résiliation du mandat, et pour quelque motif que ce soit, de transmettre les éléments comptables, financiers et techniques dans les 60 jours suivant la fin du mandat.

Les défendeurs se prévalent d'une faute commise par la société SEPTIME dans la passation de la gestion technique du centre à son successeur, au motif qu'elle a décidé de la tenue d'une unique réunion, pour remettre les documents, lesquels se sont révélés inexploitables. Ils reprochent à la société SEPTIME de s'être opposée à ce que la société ADVANTAIL, nouveau gestionnaire de la société SCI DE L'HORLOGE, accède aux réunions techniques et de ne pas avoir informé son mandant ni le nouveau gestionnaire du déclenchement de l'alarme le 2 juillet 2020.
 
Sur les manquements reprochés à la société SCI DE L'HORLOGE 

Sur les irrégularités affectant la révocation du mandat

Les défendeurs contestent l'irrégularité affectant la révocation du mandat au motif que la jurisprudence admet que le mandat peut être révoqué à tout moment, sans préavis et sans motif, par l'une ou l'autre des parties, nonobstant le caractère st irrévocable du mandat, en particulier lorsqu'une clause de celui-ci autorise les parties à le résilier de plein droit, ce qui est le cas en l'espèce.
 
Sur les demandes subsidiaires de la société SEPTIME

Sur les demandes subséquentes à la nullité du seul mandat de gestion technique et des charges

Les défenderesses soutiennent que : la société SEPTIME ne peut solliciter la restitution en valeur de la prestation exécutée, ni la condamnation de la société SCI DE L'HORLOGE au paiement de dommages et intérêts aux motifs que la nullité du mandat interdit à l'agent immobilier de solliciter tout paiement, non seulement à titre d'honoraires, mais également à titre de dommages et intérêts.

Elles affirment que la responsabilité contractuelle de la société SCI DE L'HORLOGE ne peut être engagée pour manquement à son obligation de négocier de bonne foi car il incombait à la société SEPTIME en tant que professionnel, de vérifier la capacité des parties à l'acte (la qualité de crédit-preneur de la société SCI DE L'HORLOGE), dans le cadre de son devoir d'information et de conseil.

Elles soutiennent qu'il incombait au mandataire d'enregistrer correctement les mandats. 

Selon elles, il n'est pas démontré que le litige ait porté atteinte à l'image de la société. 

Sur la demande reconventionnelle des défenderesses : sur la réparation du préjudice de la société SCI DE L'HORLOGE et de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER

Les défenderesses se prévalent, à titre reconventionnel, d'une atteinte à l'image et à l'honneur de la société SCI DE L'HORLOGE, que la société SEPTIME dépeint comme un cocontractant déloyal. 

Elles se prévalent d'une procédure abusive et injustifiée, au motif que la société YELLOWSTONE IMMOBILIER, à laquelle aucun manquement n'est reprochée a été attraite dans la cause et fait l'objet d'une demande de condamnation in solidum. 


La société SCI DE L'HORLOGE réclame, quant à elle, la restitution d'honoraires d'un montant de 29.400 euros TTC, payés au titre du troisième trimestre 2020, après la résiliation du mandat. Elle demande également le remboursement de la somme de 501.624,82 euros qu'elle a payée à la société IMMOSTIME en vertu d'un contrat qu'elle dit n'avoir pas conclu avec elle. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience juge unique du 24 juin 2026. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS,

Sur la validité des deux contrats de mandat

a) Sur leur conformité avec le décret du 20 juillet 1972

Il est indiqué sur la première page de ces deux contrats qu'ils sont " Prévus aux articles 64 et 65 du décret du 20 juillet 1972 ". 

Cette mention établit que les parties à ces deux contrats ont choisi de se soumettre aux dispositions du décret précité. 

Par ailleurs, ce décret a été pris en application de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 qui, selon le 6° de son article 1, s'applique aux personnes physiques et morales ayant pour activité la gestion immobilière. Or, le mandat numéro 3399 conclu entre les sociétés SCI DE L'HORLOGE, SEPTIME et YELLOWSTONE IMMOBILIER est un contrat de gestion immobilière, puisque qu'il prévoit la gestion, par la demanderesse, de l'entretien de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Romainville, des assurances, des sinistres affectant l'immeuble, des relations avec les preneurs, des travaux, des charges et de l'entretien courant de l'immeuble. 

Ainsi, les deux mandats dont s'agit sont soumis à l'article 65 du décret du 20 juillet 1972 qui dispose que : 

Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Gestion immobilière " ou " Syndic de copropriété ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, doit tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats, conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie, sur lequel les mandats prévus à l'article précédent sont mentionnés par ordre chronologique.

Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant.

Les décisions de toute nature qui confient au titulaire du registre des mandats la gestion d'un syndicat de copropriétaires, d'une société ou d'une association doivent être mentionnées à leur date sur le registre.

Ce registre est, à l'avance, coté sans discontinuité et relié.

En cas de cessation de garantie, ce registre est communiqué au garant ou à l'administrateur désigné.

Le registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil. 

En l'espèce, les deux mandats dont l'annulation est sollicitée ont été portés sur un registre tenu par la demanderesse qu'elle produit en pièce 31 bis. 

Cependant, ces deux mandats ne sont pas mentionnés dans l'ordre chronologique dans la mesure où ils sont précédé d'un mandat 3397 du 1er janvier 2020 et suivi d'un contrat numéro 3400 du même jour, alors que le mandat numéro 3398 est du 112 novembre 2019 et que le mandat numéro 3399 est du 27 novembre 2019. 

Néanmoins, cette irrégularité n'entraîne pas la nullité des contrats de mandat mais permet simplement d'en contester la date (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-1, 1er décembre 2022), ce qui n'est pas l'objet de la présente demande.

La demande d'annulation formulée sur le fondement de ce seul critère formel ne peut aboutir. 

b) Sur la capacité de la société SCI DE L'HORLOGE à signer le contrat de mandat numéro 3399

Il résulte de l'extrait K bis de la société suscité qu'elle a pour objet l'administration ou la gestion de biens immobiliers par location ou autrement. Il n'est pas précisé que son activité de gestion ou d'administration de biens est subordonnée au fait qu'elle soit propriétaire des biens concernés. Et rien, ne lui interdit de déléguer la gestion ou l'administration de biens. C'est dans le cadre de cette activité qu'elle a conclu le contrat de mandat numéro 3399 avec la société SEPTIME et elle avait parfaitement la capacité de le faire quand bien même elle n'était que crédit-preneuse de l'ensemble immobilier. 

Compte tenu de ce qui précède, les contrats de mandats numéro 3398 et 3399 ne seront pas annulés. 

Sur la résiliation du mandat numéro 3399

Selon l'article 2 du mandat numéro 3399, ce mandat est consenti pour une période irrévocable expirant le 31 décembre 2022, à l'issu de laquelle il est reconduit tacitement, d'année en année, à défaut d'une décision contraire de l'une ou l'autre des parties, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, expédiée trois mois avant l'expiration de chaque année, et ce jusqu'au 31 décembre 2025. 

Selon l'article 9 du mandat, il est résilié de plein droit :
- En cas de force majeure ;
- En cas d'inexécution de ses obligations par une parties, trois mois après une mise en demeure infructueuse adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ; 
- En cas de vente de l'ensemble immobilier. 

Au vu des pièces versées aux débats, la résiliation du mandat confirmée par la société SCI DE L'HORLOGE dans son courrier du 30 juin 2020 n'a été précédée par aucune mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois auparavant. Elle est donc irrégulière. 

Au surplus, elle s'est accompagnée de la diffusion dans la presse d'articles selon lesquels la société SCI DE L'HORLOGE confiait désormais la gestion du village de marque à la société ADVANTAIL, comme il ressort des pièces 7, 8 et 9 de la demanderesse. Cette diffusion dégrade nécessairement l'image de la société SEPTIME qui passe pour un mauvais gestionnaire immobilier. 

La résiliation intervient pour inexécution, par la demanderesse, de ses obligations alors qu'en l'espace de six mois (du 27 novembre 2019 au 30 juin 2020), elle a : 
- Conclu un contrat de prestation de service pour la sécurité de l'ensemble immobilier ;
- Effectué plusieurs visites d'inspection des lieux ;
- Réalisé un reporting opérationnel et technique ;
- Présenté un budget pour l'année 2020 ;
et alors que la multitude des courriers électroniques échangés entre ses représentants et ceux de la société SEPTIME démontre l'existence d'une collaboration étroite entre eux. 

Il convient également de préciser qu'entre mars et juin 2020, un confinement de huit semaines a été décrété pour éviter la propagation de la Covid-19, lequel n'a pas manqué de compliquer la tâche pour la société SEPTIME. Ce confinement explique d'ailleurs l'absence sur le site de Monsieur [X] [R] pendant toute cette période, qui est reproché à la demanderesse. 

La société SCI DE L'HORLOGE reproche également à la société SEPTIME de faire facturer des prestations par la société IMMOSTIME, dirigée par la même personne. Mais, la société SEPTIME produit en pièce numéro 30 une ordonnance de référé en date du 3 mai 2021 dont il ressort que la société FININCO et la société SCI DE L'HORLOGE ont conclu, dans le cadre de l'exploitation de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Romainville, un contrat d'assistance et de conseil en vertu duquel la société FININCO et la société SCI DE L'HORLOGE ont été condamnées in solidum à payer à la société IMMOSTIME la somme de 7.440 euros. Le juge a, certes, convenu que le contrat n'avait pas été signé par un représentant de la société FININCO ni par un représentant de la société SCI DE L'HORLOGE, mais il a relevé qu'il a été partiellement exécuté par la SCI DE L'HORLOGE qui a versé la somme de 37.200 euros à la société IMMOSTIME le 25 mars 2020, ce qui établit la rencontre des volontés des deux parties. Il a été également relevé que ce contrat n'avait aucun rapport avec la gestion proprement dite de l'ensemble immobilier. Il n'est, dès lors, pas établi que la société SEPTIME a fait facturer des prestations par la société IMMOSTIME. Le grief formulé par la société SCI DE L'HORLOGE n'est donc pas fondé.

Elle lui reproche également le non règlement de fournisseurs, mais elle ne verse aux débats aucune relance émanant d'un quelconque fournisseur. 


La résiliation du mandat numéro 3399 par la société SCI DE L'HORLOGE, est donc, non seulement irrégulière, mais aussi vexatoire et injustifiée. Elle constitue une faute au sens de l'article 1231-1 du code civil selon lequel le débiteur d'une obligation contractuelle peut être condamné à des dommages et intérêts en cas d'inexécution de ses obligations ou d'exécution tardives de celles-ci sauf si l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Elle est susceptible d'engager la responsabilité contractuelle de la société SCI DE L'HORLOGE s'il en résulte un préjudice pour la société SEPTIME. 

Sur le préjudice de la société SEPTIME et sur ses demandes de dommages et intérêts

La société SEPTIME invoque un préjudice résultant d'un manque à gagner, en ce qu'elle a été privée des honoraires qui lui auraient été dus si le mandat s'était poursuivi jusqu'à la fin de la période irrévocable, c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre 2022. Elle chiffre ce préjudice à la somme de 245.000 euros.
 
Le contrat de mandat étant résilié à effet du 1er juillet 2020 et prévoyant une rémunération annuelle de 98.000 euros HT, s'il avait pu se poursuivre jusqu'à la fin de la période irrévocable, fixée au 31 décembre 2021, la société SEPTIME aurait pu prétendre à une rémunération de 49.000 euros pour la période allant du 1er juillet au 31 décembre 2020 (la moitié de 98.000 euros), et de 98.000 euros pour les années 2021 et 2022, ce qui fait un total de 245.000 euros, qui représente, pour la demanderesse, un manque à gagner, et donc un préjudice.
 
La société SCI DE L'HORLOGE et la société YELLOWSTONE IMMOBILIER font valoir que la société SEPTIME a perçu une rémunération couvrant ce préjudice. Elles versent aux débats un extrait de compte du 3 septembre 2024 ne comportant aucune mention indiquant qui en est l'auteur. La pièce qu'elles fournissent au soutient de cette allégation n'est pas probante et il y a lieu de condamner la société SCI DE L'HORLOGE à payer à la société SEPTIME la somme de 245.000 euros. 
 
La divulgation, dans la presse, de son remplacement par la société ADVANTAIL, en tant que gestionnaire du l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2], a indiscutablement causé à la société SEPTIME un préjudice d'image, la faisant passer pour un mauvais gestionnaire. Ce préjudice peut être estimé à 20.000 euros.
 
Ainsi, la société SCI DE L'HORLOGE sera condamnée à payer à la société SEPTIME : 

- La somme de 245.000 euros au titre du manque à gagner constitué par les honoraires qui lui auraient été dus si le contrat de mandat de gestion numéro 3399 avait pu se poursuivre jusqu'à la fin de la période d'irrévocabilité ;

- La somme de 20.000 euros en réparation du préjudice d'image qu'elle subit. 


Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020, date de la mise en demeure qui lui a été adressée par le conseil de la demanderesse. 
 
La société SEPTIME sera déboutée de ses demandes à l'encontre de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER qui n'est pas l'auteur de la résiliation du contrat de mandat et contre qui elle ne formule aucun grief. 

Sur les demandes reconventionnelles

La société SCI DE L'HORLOGE réclame la condamnation de la société SEPTIME à lui payer la somme de 171.720 euros en conséquence de l'annulation des deux contrats de mandats conclus. Cette annulation n'ayant pas été prononcée, sa demande sera rejetée. 

La société SCI DE L'HORLOGE réclame, en deuxième lieu, le remboursement de la somme de 29.400 euros qu'elle déclare avoir été prélevée sur son compte par la société SEPTIME au titre d'une note d'honoraires pour la troisième trimestre 2020. Toutefois, dans la mesure où elle ne justifie pas de ce prélèvement, sa demande sera rejetée. 

Elle réclame le paiement de la somme de 50.264,82 euros pour le préjudice financier subi dans le cadre du contrat d'assistance et de services conclu avec la société IMMOSTIME. Elle explique en effet avoir payé à la société IMMOSTIME 37.200 euros, outre 13.064,82 euros, en exécution de l'ordonnance de référé du 3 mai 2021, pour un contrat qu'elle n'a jamais conclu avec elle. Il a été expliqué plus haut que ce contrat a bien été conclu et que cela ressort de la motivation de l'ordonnance de référé dont il n'a pas été, jusqu'à preuve du contraire non rapportée, relevé appel. Par ailleurs, le paiement de la somme de 13.064,82 euros effectué en exécution d'une ordonnance de référé ne peut constituer un préjudice. Cette demande sera également rejetée. 

Enfin, elle réclame paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'atteinte à son image du fait de son assignation. Compte tenu de ce que tribunal a estimées fondées les demandes formulées à son encontre par la société SEPTIME, cette demande sera, elle aussi, rejetée. 

La société YELLOWSTONE IMMOBILIER sollicite la condamnation de la société SEPTIME à lui payer 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour l'avoir attraite alors qu'aucun grief n'est formulé contre elle. Il est exact qu'elle a été assignée et que la société SEPTIME réclame sa condamnation in solidum avec la société SCI DE L'HORLOGE alors qu'elle ne formule aucun reproche à son encontre. L'action qu'elle a intentée contre elle est abusive et lui cause un préjudice d'image. Elle sera condamnée à l'indemniser à hauteur de 4.000 euros. 

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEPTIME les frais non compris dans les dépens. En conséquence, la société SCI DE L'HORLOGE sera condamnée à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il serait également inéquitable de laisser à la charge de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER les frais non compris dans les dépens. En conséquence, la société SEPTIME devra lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Succombant, la société SCI DE L'HORLOGE sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

Succombant contre elle, la société SEPTIME sera déboutée de sa demande formulée, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à l'encontre de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER. 

Compte tenu des condamnations prononcées contre la société SCI DE L'HORLOGE et la société SEPTIME, il sera fait masse des dépens, la SCI DE L'HORLOGE en supportera les deux tiers et la société SEPTIME un tiers. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort, 

Dit n'y avoir lieu à annuler les mandats numéro 3398 et 3399 ; 

Condamne la société SCI DE L'HORLOGE à payer à la société SEPTIME : 

- 245.000 euros à titre de dommages et intérêts, représentant les honoraires qu'elle aurait dû percevoir du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2022 ;

- 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d'image ; 

Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020 ;
 
Condamne la société SCI DE L'HORLOGE à payer à la société SEPTIME la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute la société SEPTIME de ses demandes à l'encontre de la société YELLOWSTONE IMMOBILIER ;

Déboute la société SCI DE L'HORLOGE de ses demandes reconventionnelles ; 

Condamne la société SEPTIME à payer à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société SEPTIME à payer à la société YELLOWSTONE IMMOBILIER la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 


Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés pour les deux tiers par la société SCI DE L'HORLOGE et pour un tiers par la société SEPTIME ; 

Accorde aux conseils qui en ont fait la demande la distraction de ces derniers. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1365, code civil 1984, code civil 1352-8, code civil 1128, code de procedure civile 488, code civil 2010, code civil 1226, code civil 2006, code civil 1124, code civil 1983, code civil 1112-1, code civil 1178). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00148

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• 9 juillet 2026 · Tribunal de commerce de Rennes · n° 2025F00344

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• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/07527

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• 24 juillet 2026 · Tribunal de commerce de Bourg-en-Bresse · n° 2025J05990

  en commun : code civil 1352-8, code civil 1128, code civil 1178

• 23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Béthune · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00635

  en commun : code civil 1352-8, code civil 1226, code civil 1112-1

• 12 février 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02860

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• 20 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Rennes · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 25/00825

  en commun : code civil 1984, code civil 2010

• 27 avril 2026 · Tribunal judiciaire d'Avignon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02606

  en commun : code civil 1984, code civil 2010

Mise à jour de la source le 2026-09-11T18:58:49.441Z.