Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 25/10955

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 

Expédition exécutoire à:
-Maître Benjamin JAMI
Copie certifiée conforme à : 
-Maître [D] [X]
délivrées le: 


■

Charges de copropriété


N° RG 25/10955 
N° Portalis 352J-W-B7J-DAAWO

N° MINUTE : 


Assignation du :
11 Septembre 2025




JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet BARRA NACERI
[Adresse 2] 
[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811



DÉFENDEURS

Madame [R] [K] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [E] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [F] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [L] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentés 
Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/10955 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAAWO


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire, 

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026 tenue en audience publique devantMadame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 

 
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Monsieur [L] [M] et Madame [E] [M] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n° 87 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice en date des 11 mars 2019 et 6 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires leur a fait délivrer deux commandements de payer les charges de copropriété. 

Par exploit de commissaire de justice signifié le 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75004) représenté par son syndic en exercice la SARL cabinet [N] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Monsieur [L] [M], Madame [E] [M] pour l’audience du 12 mars 2026.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

«-Condamner solidairement Madame [E] [M], Monsieur [F] [M], Monsieur [L] [M] et Madame [R] [K] épouse [M], au paiement de la somme de 9.327,45 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse).

-Ordonner la capitalisation des intérêts.

-Condamner solidairement Madame [E] [M] Monsieur [F] [M], Monsieur [L] [M] et Madame [R] [K] épouse [M], au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

-Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

-Condamner solidairement Madame [E] [M] Monsieur [F] [M], Monsieur [L] [M] et Madame [R] [K] épouse [M], à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile. »

Cités à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Madame [E] [M] et Monsieur [F] [M], n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 mars 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 07 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Madame [E] [M] et Monsieur [F] [M] sont copropriétaires indivis du lot n° 87 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats : 

- le jugement du tribunal d’instance en date du 21 octobre 2014 ;

- les commandements de payer en date des 11 mars et 16 septembre 2019 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 09 avril 2014, 12 mai 2015, 14 juin 2016, 14 juin 2017, 28 juin 2018, 20 juin 2019, 14 décembre 2021, 12 octobre 2022, 13 octobre 2023, 02 décembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2014 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot des défendeurs ;

- l’état récapitulatif détaillé de la créance au 1er juillet 2025 inclus faisant état d’un solde débiteur global de 9.327,45 euros ;

- le contrat de syndic en date du 13 octobre 2023.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Madame [E] [M] et Monsieur [F] [M] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 5.608,49 euros pour la période du 30 juillet 2014 au 1er juillet 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux loi ALUR du 3ème trimestre 2025 inclus).



Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Madame [E] [M] et Monsieur [F] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaires, il convient de condamner Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Madame [E] [M] et Monsieur [F] [M] à s’acquitter de la somme de 5.608,49 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 septembre 2025.


2. Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété ni aucune autre pièce susceptible le cas échéant de justifier de sa demande de condamnation solidaire qui sera par conséquent écartée. 


 3. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

-les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
-les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

-les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

-les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 3.718,96 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

- 30 juillet 2014 - Suivi procédure à hauteur de 299,00 euros ;
- 27 février 2015 - Suivi procédure à hauteur de 299,00 euros ;
- 28 avril 2015 - Suivi procédure à hauteur de 299,00 euros ;
- 25 septembre 2017 - Mise en demeure à hauteur de 39,60 euros ;
- 06 février 2019 - Mise en demeure à hauteur de 39,60 euros ;
- 06 février 2019 - Recommandé relance AR à hauteur de 5,02 euros ;
- 27 février 2019 - Mise au contentieux à hauteur de 312,00 euros ;
 -20 mars 2019 - Commandement de payer à hauteur de 179,27 euros ;
- 12 septembre 2019 - Mise au contentieux à hauteur de 312,00 euros ;
 - 23 septembre 2019 - Commandement de payer à hauteur de 181,12 euros ;
- 07 octobre 2020 - Mise au contentieux à hauteur de 312,00 euros ;
- 04 décembre 2020 - Mise en demeure à hauteur 105,60 euros ;
- 08 février 2023 - Mise en demeure à hauteur de 39,60 euros ;
- 08 février 2023 - Recommandé relance AR à hauteur de 6,15 euros ;
- 24 novembre 2023 - Honoraires contentieux à hauteur de 315,00 euros ;
- 07 décembre 2023 - Suivi contentieux à hauteur de 105,00 euros ;
- 05 janvier 2024 - Mise en demeure à hauteur 105,00 euros ;
- 25 avril 2024 – Contentieux à hauteur de 105,00 euros ; 
- 05 août 2024 - Honoraires suivi dossier à hauteur de 540,00 euros ;
- 03 avril 2025 - Suivi contentieux à hauteur de 120,00 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure adressée aux défendeurs dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 de la loi du 17 mars 1967 avant la délivrance du commandement de payer en date du 11 mars 2019.

En conséquence, les sommes sollicitées avant cette date ne seront pas retenues.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne communique que le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale du 13 octobre 2023 pour la période du 13 octobre 2023 au 30 juin 2024 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer les montants contractuellement prévus pour les prestations effectuées avant le 13 octobre 2023 (honoraires de mise au contentieux du 12/09/2019 et du 07/10/2020, honoraires de mise en demeure et recommandé du 08/02/2023) ainsi que les prestations effectuées après le 30 juin 2024 (honoraires suivi contentieux du 03/04/2025) qui ne seront pas retenus.

En ce qui concerne les factures d’honoraires du 04/12/2020 et du 05/08/2024, elles correspondent à deux factures d’avocats qui sont indemnisés dans le cadre des frais irrépétibles et elles ne sauraient là encore être retenus.

Il n’est pas davantage démontré que les honoraires de suivi contentieux du 25/04/2024 traduiraient des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n°2015-342 du 26mars 2015), ces prestations faisant partie des frais d’administration courante répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

La réalité des autres frais dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée (frais du 24/11/2023 du 07/12/2023 et du 05/01/2024).

Au regard des éléments précités, il convient en conséquence d’allouer au syndicat des copropriétaires au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, les sommes de 179,27 euros et de 181,12 euros correspondant au coût des deux commandements de payer soit un total de 360,30 euros.

4. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par les défendeurs de leurs obligations.

Il ressort des pièces communiquées que Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Madame [E] [M] et Monsieur [F] [M] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges, leur compte étant chroniquement débiteur depuis 2014.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre un jugement du tribunal d’instance de Paris en date du 21 octobre 2014 condamnant les défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges impayés.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat des copropriétaires à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. 

Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Madame [E] [M] et Monsieur [F] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du financier causé avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

5. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

6. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Madame [E] [M] et Monsieur [F] [M] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Madame [E] [M] et Monsieur [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SARL cabinet [N] ;

- la somme de 5.608,49 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux loi ALUR du 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 12 septembre 2025 ;

- la somme de 360,30 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- la somme de 800,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

- la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M], Madame [R] [K] épouse [M], Madame [E] [M] et Monsieur [F] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Septembre 2026


La Greffière La Présidente