Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 15 juin 2022, n° 20/04451

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 15 JUIN 2022



N° 2022/ 295









N° RG 20/04451



N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZKF







[N] [V] épouse [I]



[F] [V] épouse [G]



[P] [V] veuve [E]



[M] [V] épouse [U]





C/



[T] [Y]

































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Brice COMBE







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de marseille en date du 17 Décembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-002709.





APPELANTES



Madame [N] [V] épouse [I]

née le 16 Mars 1948 à BOULOGNE BILLANCOURT (92),



Madame [F] [V] épouse [G] 

née le 02 Mars 1958 à BOULOGNE BILLANCOURT (92),



Madame [P] [V] veuve [E]

née le 17 Juin 1949 à BOULOGNE BILLANCOURT (92),



Madame [M] [V] épouse [U] 

née le 08 Mai 1952 à BOULOGNE BILLANCOURT (92),



Elisant toutes les quatre chez la SAS DEVICTOR, administrateurs de biens, dont le siège est sis 54 rue Grignan 13001 MARSEILLE, représentées par Me Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIME



Monsieur [T] [Y]

demeurant 2 rue des Trois Mages 13006 MARSEILLE



assigation DA + Conclusions le 16 juin 2020 à personne



défaillant









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2022.





ARRÊT



Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



Par acte d'Huissier en date du 11 juillet 2019, Madame [N] [V] épouse [I], Madame [F] [V] épouse [G], Madame [P] [V] veuve [E] et Madame [M] [V] épouse [U] ont fait assigner Monsieur [T] [Y] devant le Tribunal d'instance de MARSEILLE afin que soit prononcée la résiliation du contrat de bail verbal consenti à ce dernier sur les locaux d'habitation sis à 13006 MARSEILLE, 2 Rue des Trois Mages, soit ordonnée son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, soit prononcée sa condamnation au paiement de la somme de 16 660,08 € correspondant aux arriérés de loyers à la date du 1er avril 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu charges en sus à compter du 1er juillet 2019, et que soit prononcée sa condamnation à leur verser la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. 



Par un jugement rendu le 17 décembre 2019, le Tribunal d'instance de MARSEILLE a débouté Madame [N] [V] épouse [I], Madame [F] [V] épouse [G], Madame [P] [V] veuve [E] et Madame [M] [V] épouse [U] de leurs demandes à l'encontre de Monsieur [Y] et a dit qu'ils conserveraient la charge de leurs frais et dépens. 



Par déclaration au greffe en date du 3 avril 2020, Madame [N] [V] épouse [I], Madame [F] [V] épouse [G], Madame [P] [V] veuve [E] et Madame [M] [V] épouse [U] ont interjeté appel de cette décision afin qu'elle soit annulée et que le litige soit évoqué en cause d'appel. Elles demandent à la Cour de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal consenti à Monsieur [Y] portant sur les locaux litigieux, d'ordonner l'expulsion de ce dernier ainsi que tout occupant de son chef par tout moyen de droit et au besoin avec le concours de la force publique des lieux, de le condamner au paiement de la somme de 20.945,43 €, compte arrêté au 8 juin 2020, avec intérêts de droit à compter de l'assignation en justice, ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, à compter du 1er juillet 2019.



A titre subsidiaire, les appelantes demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal consenti à Monsieur [Y] portant sur les lieux litigieux, d'ordonner son expulsion, ainsi que tout occupant de son chef, par tout moyen de droit et au besoin avec le concours de la force publique, des lieux et de le condamner au paiement de la somme de 20.945,43 € compte arrêté au 8 juin 2020, avec intérêts de droit à compter de l'assignation en justice et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, à compter du 1er juillet 2019.



En tout état de cause, elles sollicitent la condamnation de l'intimé à leur payer la somme de 1.200,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce y compris le coût de la sommation de payer signifiée le 10 janvier 2019.



Elles soutiennent :



- que, selon elles, le jugement entrepris est affecté de nullité pour non-respect du principe du contradictoire. 



- qu'un bail verbal les liant à l'intimé existe. 



- que le non-respect par l'intimé de son obligation de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal. 





Bien que régulièrement assigné, Monsieur [Y] n'a pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2022. 



MOTIFS DE LA DECISION 



Attendu que Madame [N] [V] épouse [I], Madame [F] [V] épouse [G], Madame [P] [V] veuve [E] et Madame [M] [V] épouse [U] avancent que Monsieur [H] [V] aurait, de son vivant, consenti à Monsieur [Y] au bail verbal de location d'un appartement à usage d'habitation situé à 13006 MARSEILLE, 2 Rue des Trois Mages, moyennant un loyer trimestriel de 1 470 € ; 

Qu'à partir de 2015, des problèmes de règlement des loyers seraient intervenus ; 



Attendu que les appelantes demandent la nullité du jugement entrepris pour non-respect du principe du contradictoire ; 

Qu'aux termes de l'article 16 du Code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; 

Que le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; 

Que les appelantes soutiennent que le Tribunal d'instance de MARSEILLE a soulevé un argument de droit selon lequel les parties auraient conclu un commodat sans les inviter à s'expliquer ou à apporter des éléments permettant de démontrer sans contexte l'existence d'un bail verbal ; 

Que le juge de première instance n'ayant pas précisé qu'il a invité les parties à s'expliquer relativement au moyen de droit relevé d'office, il convient de considérer que celui-ci n'a pas respecté le principe du contradictoire et que le jugement est affecté de nullité, de sorte qu'en vertu de l'article 568 du Code de procédure civile, le litige doit être évoqué devant la Cour de céans ; 



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ; 

Que le louage n'est pas subordonné à l'existence d'un écrit et que le bail sans écrit est en conséquence régulier ; 

Que la preuve de l'exécution d'un bail verbal peut être administrée par tous moyens et n'est pas subordonnée à la production d'un commandement de preuve par écrit ; 

Que néanmoins, si l'exécution du bail sans écrit peut être prouvée par témoins ou à l'aide de simples présomptions, elle ne saurait résulter de la simple occupation des lieux car elle suppose, de la part de celui qui s'en prévaut, aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du prétendu bail ;

Que l'échange de correspondances est également pris en considération, de sorte que lorsqu'il résulte de divers indices, et notamment d'un échange de correspondances, que le locataire a bien réglé les loyers au bailleur qui les a acceptés et que ce dernier lui a fait réclamer paiement de loyers arriérés, la preuve d'un bail verbal se trouve rapportée ; 

Que les appelantes versent aux débats divers éléments permettant de prouver l'exécution du bail verbal litigieux, notamment une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 avril 2018 rédigée et signée par Monsieur [Y], lequel a par ailleurs comme adresse celle du logement litigieux ; 

Qu'est également produite une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 mars 2020 où Monsieur [Y] affirme sans équivoque « je vous prie de vouloir trouver en pièce jointe un chèque d'un montant de 400 Euros correspondant au montant du loyer de l'appartement sis 2 rue des trois mages MARSEILLE (13006) » ; 

Qu'il reconnait donc l'existence de la créance ; 

Qu'il s'en déduit que l'existence d'un bail verbal est donc prouvée par les appelantes ; 



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1716 du Code civil, lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; 

Que lorsque l'existence d'un bail fait sans écrit est certaine, les juges du fond peuvent déterminer la date de l'entrée en jouissance d'après tous les éléments soumis à leur appréciation souveraine ; 

Qu'aucun élément versé aux débats permet de déterminer la date de conclusion du bail verbal portant sur le logement litigieux, bien que les appelantes affirment que le loyer trimestriel a été fixé à 1 470 euros, ce dernier point étant corroboré par le décompte d'arriéré locatif produit par les bailleresses ; 

Que les décomptes produits par les appelantes démontrent des irrégularités de paiement à partir de 2015, avant même qu'elles héritent du bien par l'acte de notoriété dressé le 12 décembre 2017 ; 

Qu'un commandement de payer les loyers pour une somme de 13 802,08€ a été signifié par Huissier en date du 10 janvier 2019, bien qu'il soit demeuré infructueux ; 

Qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes conventionnellement convenus ; 

Qu'il ressort des lettres adressées par Monsieur [Y] et des décomptes de paiement produits par les appelantes que le locataire n'a pas régulièrement payé ses loyers, même après avoir conclu un accord amiable avec ses bailleresses quant au remboursement de sa dette locative ; 

Qu'il convient donc de condamner Monsieur [Y] à payer aux propriétaires du bien litigieux les sommes relatives à l'arriéré locatif, soit la somme de 20 945,43 € selon décompte arrêté au 8 juin 2020 ; 



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; 

Qu'aux termes de l'article 24 de la loi susvisée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; 

Qu'il s'agit en l'espèce d'un bail verbal, de sorte que le commandement de payer ne pouvait viser une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ; 

Qu'il convient donc d'apprécier si le manquement reproché au locataire à ses obligations contractuelles telles qu'issues du contrat de bail litigieux est suffisamment grave pour justifier une résolution judiciaire dudit bail ; 

Qu'il ressort des éléments versés aux débats, particulièrement un décompte arrêté au 8 juin 2020, que la dette locative de Monsieur [Y] n'a cessé de s'accroitre ; 

Qu'il convient donc de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail verbal litigieux ; 

Qu'il est constant que l'assignation en justice du locataire débiteur aux fins de le voir condamné au paiement de l'arriéré locatif constitue une mise en demeure ; 

Qu'il y a donc lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail litigieux à compter de l'assignation du débiteur faite par voie d'Huissier devant le Tribunal judiciaire en date du 11 juillet 2019 et de le condamner au paiement de l'arriéré locatif, soit la somme de 20 945,43 € selon le décompte arrêté au 8 juin 2020 ; 

Que Monsieur [Y] est donc devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de l'assignation valant mise en demeure ; 

Qu'il convient donc de condamner le locataire débiteur au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, soit la somme de 490 € (loyer trimestriel de 1470 € divisé par trois pour obtenir le montant mensuel à compter du 11 juillet 2019 ; 











Attendu qu'il sera alloué à Madame [N] [V] épouse [I], Madame [F] [V] épouse [G], Madame [P] [V] veuve [E] et Madame [M] [V] épouse [U], qui ont dû engager des frais irrépétibles pour défendre leurs intérêts en justice, la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu que Monsieur [Y], qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel ; 



PAR CES MOTIFS 



La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, 



ANNULE le jugement rendu le 17 décembre 2019 par le Tribunal d'instance de MARSEILLE ; 



Evocant, 



PRONONCE la résolution judiciaire du bail verbal liant les appelantes et l'intimé portant sur le logement litigieux à compter de la date de l'assignation devant le Tribunal d'instance de MARSEILLE en date du 11 juillet 2019 ; 



ORDONNE l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au sis 2 rue des Trois mages, 13006 MARSEILLE, avec au besoin le concours de la force publique ; 



CONDAMNE Monsieur [Y] à payer à Madame [N] [V] épouse [I], Madame [F] [V] épouse [G], Madame [P] [V] veuve [E] et Madame [M] [V] épouse [U] la somme de 20 925,43 €, suivant décompte arrêté au 8 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en justice en date du 11 juillet 2019 ; 



CONDAMNE Monsieur [Y] à payer à Madame [N] [V] épouse [I], Madame [F] [V] épouse [G], Madame [P] [V] veuve [E] et Madame [M] [V] épouse [U] une indemnité d'occupation égale au dernier montant du loyer échu, soit la somme mensuelle de 490 €, à compter du 11 juillet 2019, soit la date de signification de l'assignation devant le Tribunal d'instance de MARSEILLE ; 



CONDAMNE Monsieur [Y] à payer à Madame [N] [V] épouse [I], Madame [F] [V] épouse [G], Madame [P] [V] veuve [E] et Madame [M] [V] épouse [U] la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 





LE CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel. 





LA GREFFIERELE PRESIDENT