Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 14 mars 2024, n° 22/01778

Exposé du litige

FAITS 

Par acte sous seing privé du 23 mars 1989, la SA DU CINEMA DELAMBRE MONTPARNASSE, devenue la SARL DELAMBRE MONTPARNASSE, a donné à bail à la SARL SUPER DELAMBRE, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8], pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 1989 moyennant un loyer annuel de 600.000 Frs (91.469,41 euros) hors charges, hors taxes.

Ce bail a été renouvelé à compter du 1er juin 1998 pour une nouvelle période de neuf années moyennant un loyer de 106.199,95 euros par an hors taxes hors charges.

A la suite d'un congé avec offre de renouvellement délivré le 27 mars 2007, un nouveau bail en renouvellement a été consenti par la société DELAMBRE MONTPARNASSE à compter du 1er octobre 2007 pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives moyennant un loyer annuel de 180.000 euros hors charges, hors taxes, pour une activité de supérette et "vente de tous articles dans les magasins dit populaires notamment boucherie, cours des halles". Le loyer était néanmoins ramené à la somme annuelle de 121.167,36 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2007 et le 30 septembre 2008.

Par exploit d'huissier en date du 26 juin 2019, la société SUPER DELAMBRE a adressé à la société DELAMBRE MONTPARNASSE une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 aux mêmes termes et conditions.
 
Par acte extrajudiciaire du 6 novembre 2019, la société DELAMBRE MONTPARNASSE a délivré à la société SUPER DELAMBRE un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel de 334.200 euros hors taxes hors charges.

Dans son mémoire préalable notifié le 13 décembre 2019 par lettre recommandée avec avis de réception, la société DELAMBRE MONTPARNASSE a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 334.200 euros hors taxes hors charges, arguant de la durée supérieure à 12 ans du bail qui s'est poursuivi par tacite reconduction depuis sa date d'échéance le 30 septembre 2016. 
 
Par acte du 8 juillet 2020, la société DELAMBRE MONTPARNASSE a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société SUPER DELAMBRE, au visa des articles L.145-1 et suivants, L.145-34, R.145-1 et suivants du code de commerce, aux fins notamment de voir à titre principal fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à un montant annuel de 334.200 euros en principal hors taxes et hors charges.

Par jugement du 10 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la validité de la demande de renouvellement délivrée par la société SUPER DELAMBRE à la société DELAMBRE MONTPARNASSE le 26 juin 2019 et a réservé les dépens et l'éventuelle application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 2 septembre 2022, la société DELAMBRE MONTPARNASSE demande au tribunal de : 
- Déclarer tant recevable que bien fondée la société DELAMBRE MONTPARNASSE en ses demandes, 
 Vu le bail consenti par la société DELAMBRE MONTPARNASSE à la société SUPER DELAMBRE à titre de renouvellement à compter du 1er octobre 2007, pour se terminer à pareille époque de l'année 2016, portant sur les locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 6], 
Vu les articles 114, 117, 654 et 694 du Code de procédure civile, 
- Dire et juger la demande de renouvellement de bail du 26 juin 2019 formée par la société SUPER DELAMBRE affectée d'une irrégularité de fond, entachée de nullité, dépourvue d'effet et en prononcer la nullité. 
 Vu le congé avec offre de renouvellement de bail délivré par la société DELAMBRE MONTPARNASSE à la société SUPER DELAMBRE le 6 novembre 2019 pour la date du 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel en principal hors charges de 334.200 € (trois cent trente-quatre mille deux cents euros), 
Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, R 145-1 et suivants du Code de commerce et notamment l'article L. 145-34 du Code de commerce, 
- Fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020, portant sur les locaux sis à [Adresse 6] à la somme annuelle en principal hors charges de 334.200€ (trois cent trente-quatre mille deux cents euros) hors taxe et hors charges, toutes autres conditions du bail expiré demeurant inchangées. 
Subsidiairement, 
- Désigner tel expert qu'il lui plaira au Juge des loyers commerciaux avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux à usage commercial dépendant de l'immeuble sis à [Adresse 6] et le loyer en renouvellement au 1er juillet 2020. 
Dans tous les cas, 
- Débouter la société SUPER DELAMBRE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 
- Condamner la société SUPER DELAMBRE à payer à la société DELAMBRE MONTPARNASSE la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 
- Condamner la société SUPER DELAMBRE en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 8 février 2023, la société SUPER DELAMBRE demande au tribunal de : 
A titre principal, 
- Juger que la demande de renouvellement de bail formée par la société Super Delambre le 26 juin 2019 est valide ; 
- Débouter la Société Delambre Montparnasse de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
- Juger que la société Delambre Montparnasse ne rapporte pas la preuve d'une modification d'un élément visé à l'article L.145-33 du Code de Commerce pendant le cours du bail expiré dans la zone où sont situés les locaux litigieux, ni que celle-ci présente un caractère " notable " pour le commerce exercé par la société preneuse, 
En conséquence : 
- Juger que, le mécanisme du plafonnement s'applique et que le contrat de bail est renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives selon fixation du loyer de renouvellement au dernier montant du loyer contractuel, 
- Fixer le loyer de renouvellement à la somme de 180.000 euros HT/HC/AN à compter du 1er juillet 2018 (sic), 
A titre subsidiaire, 
- Ordonner la désignation d'un Expert judiciaire ayant pour mission de se prononcer sur le principe du plafonnement et de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2018, en application de l'article 30-1 du décret du 30 septembre 1953, 
- Dire que la Société Delambre Montparnasse, à l'initiative de la demande d'augmentation de loyer, supportera la charge des frais d'expertise, 



- Fixer le loyer provisionnel minimum garanti pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel actuel,
En tout état de cause, 
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir 
- Condamner la société Delambre Montparnasse au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2023. 
L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 novembre 2023.

Motifs

MOTIFS 

En application de l'article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. 

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. 

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. 

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. 

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.


Aux termes de l'article R.145-38 du code de commerce, lorsqu'en application des articles L.145-4, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date de notification à l'égard de celui qui y procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.

Sur la nullité de la demande en renouvellement délivrée le 26 juin 2019 par la société SUPER DELAMBRE

La société SUPER DELAMBRE, bailleresse, demande au tribunal de déclarer nulle la demande en renouvellement du bail liant les parties notifiée le 26 juin 2019 par acte extrajudiciaire aux motifs qu'elle est entachée d'une irrégularité de fond, ayant été remise à M. [K] [S], directeur salarié de la société SUPER DELAMBRE depuis le 1er avril 2019, qui s'était déclaré habilité à la recevoir, alors qu'il n'avait aucun lien de droit avec la société DELAMBRE MONTPARNASSE, ce qu'a tardé à reconnaître la société SUPER DELAMBRE, qui a obligé la bailleresse à mandater un cabinet d'enquête pour démontrer la qualité de M. [K] [S] ; que sur sommation interpellative du 17 novembre 2021, M. [K] [S] a confirmé qu'il avait qualité de gérant salarié de la société SUPER DELAMBRE le 26 juin 2019 ; que la société SUPER DELAMBRE a finalement reconnu au cours des débats la qualité de M. [K] [S] et verse à l'instance son contrat de travail ; que la société SUPER DELAMBRE a donc délivré la demande en renouvellement du bail du 26 juin 2019 à son propre directeur, sans que la société DELAMBRE MONTPARNASSE n'en soit nullement informée ; que le seul fait que copie de l'acte ait été adressée par courrier recommandé du 9 juillet 2019, revenu comme non réclamé, à la société DELAMBRE MONTPARNASSE par l'enseigne FRANPRIX est insuffisant à régulariser le motif de nullité ; qu'en application de l'article R. 145-38 du code de commerce, la lettre recommandée n'ayant pu être présentée à son destinataire, la demande en renouvellement devait être réitérée par acte extrajudiciaire ; que la nullité a en tout état de cause causé grief au bailleur, qui n'a pu s'exprimer tant sur le principe du renouvellement que sur le montant du loyer renouvelé ; que la charge de la preuve ne peut être inversée et qu'il appartient à la société SUPER DELAMBRE d'établir que la demande en renouvellement du bail du 26 juin 2019 a été valablement délivrée et non l'inverse. 

En réponse, la société SUPER DELAMBRE fait valoir, en application de l'article L.145-10 du code de commerce que la demande en renouvellement peut être adressée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception ; que l'article 690 du code de procédure civile précise que toute notification à une personne morale est faite au lieu de son établissement ; que lors de la délivrance d'un acte à personne morale, l'huissier n'est pas tenu de vérifier la qualité de la personne recevant l'acte ; que l'acte délivré est donc régulier et a pleinement produit ses effets ; que la bailleresse s'est vue notifiée la demande par acte extrajudiciaire, dont copie a été adressée par lettre conformément à l'article 658 du code de procédure civile et par courrier recommandé du 9 juillet 2019 ; que la société DELAMBRE MONTPARNASSE ne peut se prévaloir de ses propres défaillances dans la réception des courriers et significations afin de demander la fixation d'un loyer déplafonné ; que l'enquête produite aux débats par la société SUPER DELAMBRE n'a aucune valeur probante pour contester la validité d'un acte extrajudiciaire ; qu'au 26 juin 2019, M. [S] était uniquement directeur de magasin, conformément à son contrat de travail, produit aux débats et n'avait pas qualité pour représenter la société SUPER DELAMBRE ; que la société DELAMBRE MONTPARNASSE a contribué à la situation ayant une dénomination proche de celle de sa locataire, ayant son siège social à l'adresse des lieux loués et ne gérant pas efficacement son courrier ; qu'il est donc quasiment impossible de lui adresser des actes; que la société DELAMBRE MONTPARNASSE fait donc preuve de déloyauté et de manquement à la bonne foi contractuelle. 

En l'espèce, la société SUPER DELAMBRE, locataire, a notifié une demande de renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2019 par acte extrajudiciaire du 26 juin 2019 et par courrier recommandé du 9 juillet 2019. 

La demande en renouvellement formulée par courrier recommandé n'a pu être remise au bailleur, le facteur ayant coché la mention " pli avisé et non réclamé ". Par conséquent, la demande en renouvellement n'a pas été valablement formulée par ce biais. 

Concernant la demande de renouvellement notifiée par acte extrajudiciaire le 26 juin 2019, il convient de déterminer si cette dernière est entachée d'une nullité de fond, dès lors que l'huissier de justice l'a remise à personne morale, par l'intermédiaire de M. [K] [S], se présentant comme " Directeur ", au [Adresse 6], adresse du local loué et du siège social du bailleur. 

En application de l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne. La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet.

Aux termes de l'article 694 du code de procédure civile, la nullité des notifications est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.




En application de l'article 119 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

En l'espèce, si l'acte a été valablement signifié par l'huissier de justice à une adresse qui était celle du siège social de la société DELAMBRE MONTPARNASSE, dès lors que la personne à laquelle il a été remis a déclaré être habilitée à le recevoir, il ressort des pièces versées aux débats qu'il a été reçu par M. [K] [S], directeur du magasin, salarié de la société SUPER DELAMBRE, et non de la société DELAMBRE MONTPARNASSE avec laquelle il n'avait aucun lien de droit et qu'il n'avait pas qualité à représenter, de sorte que la demande de renouvellement de bail est affectée d'une irrégularité de fond, la personne à laquelle elle a été délivrée n'étant pas le bailleur, et doit être déclarée nulle et de nul effet, étant souligné que cette irrégularité a en tout état de cause causé grief à la société DELAMBRE MONTPARNASSE qui n'a pu s'exprimer sur le renouvellement. 

Par conséquent, la demande en renouvellement du bail, à effet du 1er juillet 2019, délivrée le 26 juin 2019 est déclarée nulle et le bail liant les parties s'est poursuivi au-delà du 1er juillet 2019. 

Sur la demande en renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2020

Par acte extrajudiciaire du 6 novembre 2019, la société DELAMBRE MONTPARNASSE a délivré à la société SUPER DELAMBRE un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel de 334.200 euros hors taxes hors charges.

Ledit acte a été délivré à personne morale par acte extrajudiciaire et sa validité n'est pas contestée par les parties. 

Par conséquent, le tribunal constate que le bail liant les parties s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2020, par l'effet dudit congé. 

Sur la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2020

Par application des articles L.145-33 et L.145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

En l'espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties à effet au 1er octobre 2007, s'est poursuivi par tacite prolongation depuis le 1er octobre 2016. La demande en renouvellement ayant pris effet le 1er juillet 2020, le bail a donc duré plus de douze ans et le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Le tribunal constate que les parties sont en désaccord sur plusieurs points nécessaires à la fixation de la valeur locative, à savoir : 
- La surface réelle des lieux loués, non stipulée au bail, pour laquelle le bailleur produit prétendument un plan établi par un géomètre en pièce 12, ladite pièce n'étant en fait pas produite aux débats et ayant été remplacée par l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes, du 4 mars 2008, 
- La surface pondérée des locaux, qui en découle, en application de la charte de l'expertise, la société SUPER DELAMBRE ne pondérant pas les surfaces, 
- Le prix unitaire à retenir, la société DELAMBRE MONTPARNASSE le fixant à 600 euros/m2P, sans produire aucune référence locative, ce que souligne le preneur, 
- Les correctifs de la valeur locative qui devront être appliqués, au regard des obligations respectives des parties, la société SUPER DELAMBRE faisant valoir que les clauses exorbitantes stipulées au bail justifient l'application d'un abattement de 10%. 

Par conséquent, pour la détermination de la valeur locative, et en l'état des pièces produites par les parties, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société DELAMBRE MONTPARNASSE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SUPER DELAMBRE pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision étant de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, la demande de prononcer l'exécution provisoire est sans objet.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité de la demande en renouvellement du bail, à effet du 1er juillet 2019, délivrée le 26 juin 2019 par la société SUPER DELAMBRE, 

Dit que le bail liant les parties s'est poursuivi au-delà du 1er juillet 2019, 

Constate le principe du renouvellement du bail liant la société DELAMBRE MONTPARNASSE, d'une part, à la société SUPER DELAMBRE, d'autre part, à compter du 1er juillet 2020,

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :

M. [J] [C] 
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 10]

avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux sis [Adresse 6] à [Localité 8] et de les décrire,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er novembre 2024,

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société DELAMBRE MONTPARNASSE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 12]) avant le 2 mai 2024, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état dématérialisée du 5 septembre 2024 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,


Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Pauline LESTERLIN





SERVICE DE LA RÉGIE
Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 5],
[Localité 9]
Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h
Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier
Tel. : [XXXXXXXX04] - [XXXXXXXX03] / fax : [XXXXXXXX02]
[Courriel 13]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
- virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX011] / BIC : [XXXXXXXXXX014]
en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial
- chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
- à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum
Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section
 
N° RG 22/01778 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWEBP

N° MINUTE : 8

contradictoire

Assignation du :
08 Juillet 2020

Expertise :
M. [J] [C] 
[Adresse 7]









JUGEMENT 
rendu le 14 Mars 2024 
DEMANDERESSE

Société DELAMBRE MONTPARNASSE 
représentée par ses gérants Monsieur [Z] [B] et Monsieur [R] [Y]
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Serge SMILEVITCH de l’ASSOCIATION SMILEVITCH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0122




DÉFENDERESSE

Société SUPER DELAMBRE
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0497
Décision du 14 Mars 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 22/01778 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWEBP




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Pauline LESTERLIN, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2023, tenue en audience publique, 
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 février 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 14 mars 2024.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


FAITS 

Par acte sous seing privé du 23 mars 1989, la SA DU CINEMA DELAMBRE MONTPARNASSE, devenue la SARL DELAMBRE MONTPARNASSE, a donné à bail à la SARL SUPER DELAMBRE, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 8], pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 1989 moyennant un loyer annuel de 600.000 Frs (91.469,41 euros) hors charges, hors taxes.

Ce bail a été renouvelé à compter du 1er juin 1998 pour une nouvelle période de neuf années moyennant un loyer de 106.199,95 euros par an hors taxes hors charges.

A la suite d'un congé avec offre de renouvellement délivré le 27 mars 2007, un nouveau bail en renouvellement a été consenti par la société DELAMBRE MONTPARNASSE à compter du 1er octobre 2007 pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives moyennant un loyer annuel de 180.000 euros hors charges, hors taxes, pour une activité de supérette et "vente de tous articles dans les magasins dit populaires notamment boucherie, cours des halles". Le loyer était néanmoins ramené à la somme annuelle de 121.167,36 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2007 et le 30 septembre 2008.

Par exploit d'huissier en date du 26 juin 2019, la société SUPER DELAMBRE a adressé à la société DELAMBRE MONTPARNASSE une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 aux mêmes termes et conditions.
 
Par acte extrajudiciaire du 6 novembre 2019, la société DELAMBRE MONTPARNASSE a délivré à la société SUPER DELAMBRE un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel de 334.200 euros hors taxes hors charges.

Dans son mémoire préalable notifié le 13 décembre 2019 par lettre recommandée avec avis de réception, la société DELAMBRE MONTPARNASSE a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 334.200 euros hors taxes hors charges, arguant de la durée supérieure à 12 ans du bail qui s'est poursuivi par tacite reconduction depuis sa date d'échéance le 30 septembre 2016. 
 
Par acte du 8 juillet 2020, la société DELAMBRE MONTPARNASSE a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société SUPER DELAMBRE, au visa des articles L.145-1 et suivants, L.145-34, R.145-1 et suivants du code de commerce, aux fins notamment de voir à titre principal fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à un montant annuel de 334.200 euros en principal hors taxes et hors charges.

Par jugement du 10 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la validité de la demande de renouvellement délivrée par la société SUPER DELAMBRE à la société DELAMBRE MONTPARNASSE le 26 juin 2019 et a réservé les dépens et l'éventuelle application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 2 septembre 2022, la société DELAMBRE MONTPARNASSE demande au tribunal de : 
- Déclarer tant recevable que bien fondée la société DELAMBRE MONTPARNASSE en ses demandes, 
 Vu le bail consenti par la société DELAMBRE MONTPARNASSE à la société SUPER DELAMBRE à titre de renouvellement à compter du 1er octobre 2007, pour se terminer à pareille époque de l'année 2016, portant sur les locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 6], 
Vu les articles 114, 117, 654 et 694 du Code de procédure civile, 
- Dire et juger la demande de renouvellement de bail du 26 juin 2019 formée par la société SUPER DELAMBRE affectée d'une irrégularité de fond, entachée de nullité, dépourvue d'effet et en prononcer la nullité. 
 Vu le congé avec offre de renouvellement de bail délivré par la société DELAMBRE MONTPARNASSE à la société SUPER DELAMBRE le 6 novembre 2019 pour la date du 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel en principal hors charges de 334.200 € (trois cent trente-quatre mille deux cents euros), 
Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, R 145-1 et suivants du Code de commerce et notamment l'article L. 145-34 du Code de commerce, 
- Fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020, portant sur les locaux sis à [Adresse 6] à la somme annuelle en principal hors charges de 334.200€ (trois cent trente-quatre mille deux cents euros) hors taxe et hors charges, toutes autres conditions du bail expiré demeurant inchangées. 
Subsidiairement, 
- Désigner tel expert qu'il lui plaira au Juge des loyers commerciaux avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux à usage commercial dépendant de l'immeuble sis à [Adresse 6] et le loyer en renouvellement au 1er juillet 2020. 
Dans tous les cas, 
- Débouter la société SUPER DELAMBRE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 
- Condamner la société SUPER DELAMBRE à payer à la société DELAMBRE MONTPARNASSE la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 
- Condamner la société SUPER DELAMBRE en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 8 février 2023, la société SUPER DELAMBRE demande au tribunal de : 
A titre principal, 
- Juger que la demande de renouvellement de bail formée par la société Super Delambre le 26 juin 2019 est valide ; 
- Débouter la Société Delambre Montparnasse de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
- Juger que la société Delambre Montparnasse ne rapporte pas la preuve d'une modification d'un élément visé à l'article L.145-33 du Code de Commerce pendant le cours du bail expiré dans la zone où sont situés les locaux litigieux, ni que celle-ci présente un caractère " notable " pour le commerce exercé par la société preneuse, 
En conséquence : 
- Juger que, le mécanisme du plafonnement s'applique et que le contrat de bail est renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives selon fixation du loyer de renouvellement au dernier montant du loyer contractuel, 
- Fixer le loyer de renouvellement à la somme de 180.000 euros HT/HC/AN à compter du 1er juillet 2018 (sic), 
A titre subsidiaire, 
- Ordonner la désignation d'un Expert judiciaire ayant pour mission de se prononcer sur le principe du plafonnement et de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2018, en application de l'article 30-1 du décret du 30 septembre 1953, 
- Dire que la Société Delambre Montparnasse, à l'initiative de la demande d'augmentation de loyer, supportera la charge des frais d'expertise, 



- Fixer le loyer provisionnel minimum garanti pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel actuel,
En tout état de cause, 
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir 
- Condamner la société Delambre Montparnasse au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2023. 
L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 novembre 2023. 

MOTIFS 

En application de l'article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. 

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. 

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. 

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. 

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.


Aux termes de l'article R.145-38 du code de commerce, lorsqu'en application des articles L.145-4, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date de notification à l'égard de celui qui y procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.

Sur la nullité de la demande en renouvellement délivrée le 26 juin 2019 par la société SUPER DELAMBRE

La société SUPER DELAMBRE, bailleresse, demande au tribunal de déclarer nulle la demande en renouvellement du bail liant les parties notifiée le 26 juin 2019 par acte extrajudiciaire aux motifs qu'elle est entachée d'une irrégularité de fond, ayant été remise à M. [K] [S], directeur salarié de la société SUPER DELAMBRE depuis le 1er avril 2019, qui s'était déclaré habilité à la recevoir, alors qu'il n'avait aucun lien de droit avec la société DELAMBRE MONTPARNASSE, ce qu'a tardé à reconnaître la société SUPER DELAMBRE, qui a obligé la bailleresse à mandater un cabinet d'enquête pour démontrer la qualité de M. [K] [S] ; que sur sommation interpellative du 17 novembre 2021, M. [K] [S] a confirmé qu'il avait qualité de gérant salarié de la société SUPER DELAMBRE le 26 juin 2019 ; que la société SUPER DELAMBRE a finalement reconnu au cours des débats la qualité de M. [K] [S] et verse à l'instance son contrat de travail ; que la société SUPER DELAMBRE a donc délivré la demande en renouvellement du bail du 26 juin 2019 à son propre directeur, sans que la société DELAMBRE MONTPARNASSE n'en soit nullement informée ; que le seul fait que copie de l'acte ait été adressée par courrier recommandé du 9 juillet 2019, revenu comme non réclamé, à la société DELAMBRE MONTPARNASSE par l'enseigne FRANPRIX est insuffisant à régulariser le motif de nullité ; qu'en application de l'article R. 145-38 du code de commerce, la lettre recommandée n'ayant pu être présentée à son destinataire, la demande en renouvellement devait être réitérée par acte extrajudiciaire ; que la nullité a en tout état de cause causé grief au bailleur, qui n'a pu s'exprimer tant sur le principe du renouvellement que sur le montant du loyer renouvelé ; que la charge de la preuve ne peut être inversée et qu'il appartient à la société SUPER DELAMBRE d'établir que la demande en renouvellement du bail du 26 juin 2019 a été valablement délivrée et non l'inverse. 

En réponse, la société SUPER DELAMBRE fait valoir, en application de l'article L.145-10 du code de commerce que la demande en renouvellement peut être adressée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception ; que l'article 690 du code de procédure civile précise que toute notification à une personne morale est faite au lieu de son établissement ; que lors de la délivrance d'un acte à personne morale, l'huissier n'est pas tenu de vérifier la qualité de la personne recevant l'acte ; que l'acte délivré est donc régulier et a pleinement produit ses effets ; que la bailleresse s'est vue notifiée la demande par acte extrajudiciaire, dont copie a été adressée par lettre conformément à l'article 658 du code de procédure civile et par courrier recommandé du 9 juillet 2019 ; que la société DELAMBRE MONTPARNASSE ne peut se prévaloir de ses propres défaillances dans la réception des courriers et significations afin de demander la fixation d'un loyer déplafonné ; que l'enquête produite aux débats par la société SUPER DELAMBRE n'a aucune valeur probante pour contester la validité d'un acte extrajudiciaire ; qu'au 26 juin 2019, M. [S] était uniquement directeur de magasin, conformément à son contrat de travail, produit aux débats et n'avait pas qualité pour représenter la société SUPER DELAMBRE ; que la société DELAMBRE MONTPARNASSE a contribué à la situation ayant une dénomination proche de celle de sa locataire, ayant son siège social à l'adresse des lieux loués et ne gérant pas efficacement son courrier ; qu'il est donc quasiment impossible de lui adresser des actes; que la société DELAMBRE MONTPARNASSE fait donc preuve de déloyauté et de manquement à la bonne foi contractuelle. 

En l'espèce, la société SUPER DELAMBRE, locataire, a notifié une demande de renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2019 par acte extrajudiciaire du 26 juin 2019 et par courrier recommandé du 9 juillet 2019. 

La demande en renouvellement formulée par courrier recommandé n'a pu être remise au bailleur, le facteur ayant coché la mention " pli avisé et non réclamé ". Par conséquent, la demande en renouvellement n'a pas été valablement formulée par ce biais. 

Concernant la demande de renouvellement notifiée par acte extrajudiciaire le 26 juin 2019, il convient de déterminer si cette dernière est entachée d'une nullité de fond, dès lors que l'huissier de justice l'a remise à personne morale, par l'intermédiaire de M. [K] [S], se présentant comme " Directeur ", au [Adresse 6], adresse du local loué et du siège social du bailleur. 

En application de l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne. La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet.

Aux termes de l'article 694 du code de procédure civile, la nullité des notifications est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.




En application de l'article 119 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

En l'espèce, si l'acte a été valablement signifié par l'huissier de justice à une adresse qui était celle du siège social de la société DELAMBRE MONTPARNASSE, dès lors que la personne à laquelle il a été remis a déclaré être habilitée à le recevoir, il ressort des pièces versées aux débats qu'il a été reçu par M. [K] [S], directeur du magasin, salarié de la société SUPER DELAMBRE, et non de la société DELAMBRE MONTPARNASSE avec laquelle il n'avait aucun lien de droit et qu'il n'avait pas qualité à représenter, de sorte que la demande de renouvellement de bail est affectée d'une irrégularité de fond, la personne à laquelle elle a été délivrée n'étant pas le bailleur, et doit être déclarée nulle et de nul effet, étant souligné que cette irrégularité a en tout état de cause causé grief à la société DELAMBRE MONTPARNASSE qui n'a pu s'exprimer sur le renouvellement. 

Par conséquent, la demande en renouvellement du bail, à effet du 1er juillet 2019, délivrée le 26 juin 2019 est déclarée nulle et le bail liant les parties s'est poursuivi au-delà du 1er juillet 2019. 

Sur la demande en renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2020

Par acte extrajudiciaire du 6 novembre 2019, la société DELAMBRE MONTPARNASSE a délivré à la société SUPER DELAMBRE un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel de 334.200 euros hors taxes hors charges.

Ledit acte a été délivré à personne morale par acte extrajudiciaire et sa validité n'est pas contestée par les parties. 

Par conséquent, le tribunal constate que le bail liant les parties s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2020, par l'effet dudit congé. 

Sur la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2020

Par application des articles L.145-33 et L.145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

En l'espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties à effet au 1er octobre 2007, s'est poursuivi par tacite prolongation depuis le 1er octobre 2016. La demande en renouvellement ayant pris effet le 1er juillet 2020, le bail a donc duré plus de douze ans et le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Le tribunal constate que les parties sont en désaccord sur plusieurs points nécessaires à la fixation de la valeur locative, à savoir : 
- La surface réelle des lieux loués, non stipulée au bail, pour laquelle le bailleur produit prétendument un plan établi par un géomètre en pièce 12, ladite pièce n'étant en fait pas produite aux débats et ayant été remplacée par l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes, du 4 mars 2008, 
- La surface pondérée des locaux, qui en découle, en application de la charte de l'expertise, la société SUPER DELAMBRE ne pondérant pas les surfaces, 
- Le prix unitaire à retenir, la société DELAMBRE MONTPARNASSE le fixant à 600 euros/m2P, sans produire aucune référence locative, ce que souligne le preneur, 
- Les correctifs de la valeur locative qui devront être appliqués, au regard des obligations respectives des parties, la société SUPER DELAMBRE faisant valoir que les clauses exorbitantes stipulées au bail justifient l'application d'un abattement de 10%. 

Par conséquent, pour la détermination de la valeur locative, et en l'état des pièces produites par les parties, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société DELAMBRE MONTPARNASSE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SUPER DELAMBRE pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision étant de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, la demande de prononcer l'exécution provisoire est sans objet.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité de la demande en renouvellement du bail, à effet du 1er juillet 2019, délivrée le 26 juin 2019 par la société SUPER DELAMBRE, 

Dit que le bail liant les parties s'est poursuivi au-delà du 1er juillet 2019, 

Constate le principe du renouvellement du bail liant la société DELAMBRE MONTPARNASSE, d'une part, à la société SUPER DELAMBRE, d'autre part, à compter du 1er juillet 2020,

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :

M. [J] [C] 
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 10]

avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux sis [Adresse 6] à [Localité 8] et de les décrire,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er novembre 2024,

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société DELAMBRE MONTPARNASSE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 12]) avant le 2 mai 2024, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état dématérialisée du 5 septembre 2024 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,


Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Pauline LESTERLIN





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