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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, CALAIS JCP, 28 novembre 2024, n° 24/01093

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, Terre d’opale habitat a fait délivrer à M. [F] [M] une sommation d’avoir à payer la somme principale de 253,74 euros au titre de l'arriéré locatif d’un garage situé [Adresse 2] dont il serait locataire en vertu d’un bail verbal, et d’avoir à justifier d’une assurance, le tout dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juillet 2024, Terre d’opale habitat a fait assigner M. [V] devant le juge du Tribunal de proximité de Calais afin de demander au tribunal de:

- prononcer la résiliation du contrat de location ;
- ordonner l'expulsion des lieux loués, de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;
- condamner le défendeur au paiement :
*de la somme de 399,23 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024 ;
*d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 31,14 euros, jusqu’à libération des lieux ;
*de la somme de 100 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ;
*des dépens de l'instance et de ses suites, comprenant notamment le coût de la sommation de payer et de l'assignation.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 15 octobre 2024, où elle a été retenue.

A cette audience, Terre d’opale habitat, valablement représentée par Mme [N], sollicite le maintien des demandes contenues dans l'assignation.

M. [V], convoqué selon les formes prévues à l'article 659 du code de procédure civile, ne comparait et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail, la dette locative et ses conséquences :

A titre liminaire sur la preuve du bail verbal :

Conformément à l'article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1741, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Par ailleurs, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 1714 du code civil prévoit en outre que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.
L’article 1715 du code civil dispose que si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.
Enfin, l’article 1716 du même code prévoit que lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

En l'espèce, il résulte du décompte fourni par le bailleur que M. [M] a versé la somme mensuelle de 24,36 euros à compter du 28 février 2019 à Terre d’opale habitat au titre de « loyer garage », somme qui a par la suite été réévaluée régulièrement pour être portée à 31,14 euros à compter de janvier 2024. M. [M] a versé cette somme mensuelle entre février 2019 et octobre 2023, date à laquelle il a cessé les versements.
Ces versements, ainsi que l’absence de dénégations de M. [M], sont suffisants pour établir l’existence d’un bail verbal et le montant du loyer prévu, à savoir 31,14 euros au dernier état de la relation contractuelle.

Sur la demande de prononcé de la résiliation :
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». De même, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, au vu de la sommation de payer, de l'assignation et du dernier décompte locataire, M. [V] ne s'est pas acquitté du loyer et des charges depuis octobre 2023.
Terre d’opale habitat verse en ce sens un décompte locataire démontrant qu'à la date du 31 mai 2024, M. [V] lui devait la somme de 399,23 euros au titre des loyers et charges impayés, et qu’il n’a pas effectué de versement depuis lors.
Le défendeur n'apportant aucun élément susceptible de remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 9 avril 2024 sur la somme de 253,74 euros et à compter de l'assignation du 10 juillet 2024 pour le surplus.
Compte-tenu du montant de la dette et du fait que la situation d’impayés perdure depuis plusieurs années, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [V].
La résolution du bail prendra effet à compter de la signification du présent jugement.

A défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [V], de corps et de biens et de tout occupant de son chef sera ordonnée, après délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution. 
De même, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
M. [M] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation de 31,14 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
 
M. [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront le coût de l'assignation, mais pas celui de la sommation de payer, dès lors que cet acte n’est pas procéduralement nécessaire s’agissant d’une simple mise en demeure.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de Terre d’opale habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, au regard de la nature de l'affaire, il n'a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre l’établissement public à caractère industriel et commercial Terre d’opale habitat, d’une part, et Monsieur [F] [V], d’autre part, concernant un garage situé [Adresse 2],
 
DIT que cette résiliation prendra effet à compter de la signification du présent jugement,
 
ORDONNE à Monsieur [F] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le garage situé [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
 
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article 411-1 du code des procédures civiles d'exécution,
 
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
 
CONDAMNE Monsieur [F] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 31,14 euros par mois charges comprises,
 
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la signification du présent jugement, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à son mandataire,
 
CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial Terre d’opale habitat la somme de 399,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 253,74 euros et à compter du 10 juillet 2024 pour le surplus,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial Terre d’opale habitat la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [V] aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût de l'assignation, mais pas celui de la sommation de payer.
 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
 
Le Greffier                                                                                                  La Juge
Texte intégral
N° RG 24/01093 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754UI 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 7]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 10]




N° RG 24/01093 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754UI

Minute : 24/458 


JUGEMENT

Du : 28 Novembre 2024




Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT


C/

M. [F] [M]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Mme [N] [G]


ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [M]
[Adresse 5]
[Localité 8]
non comparant



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 15 Octobre 2024 :
Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;











EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, Terre d’opale habitat a fait délivrer à M. [F] [M] une sommation d’avoir à payer la somme principale de 253,74 euros au titre de l'arriéré locatif d’un garage situé [Adresse 2] dont il serait locataire en vertu d’un bail verbal, et d’avoir à justifier d’une assurance, le tout dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juillet 2024, Terre d’opale habitat a fait assigner M. [V] devant le juge du Tribunal de proximité de Calais afin de demander au tribunal de:

- prononcer la résiliation du contrat de location ;
- ordonner l'expulsion des lieux loués, de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;
- condamner le défendeur au paiement :
*de la somme de 399,23 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024 ;
*d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 31,14 euros, jusqu’à libération des lieux ;
*de la somme de 100 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil ;
*des dépens de l'instance et de ses suites, comprenant notamment le coût de la sommation de payer et de l'assignation.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 15 octobre 2024, où elle a été retenue.

A cette audience, Terre d’opale habitat, valablement représentée par Mme [N], sollicite le maintien des demandes contenues dans l'assignation.

M. [V], convoqué selon les formes prévues à l'article 659 du code de procédure civile, ne comparait et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail, la dette locative et ses conséquences :

A titre liminaire sur la preuve du bail verbal :

Conformément à l'article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1741, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Par ailleurs, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 1714 du code civil prévoit en outre que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.
L’article 1715 du code civil dispose que si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.
Enfin, l’article 1716 du même code prévoit que lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

En l'espèce, il résulte du décompte fourni par le bailleur que M. [M] a versé la somme mensuelle de 24,36 euros à compter du 28 février 2019 à Terre d’opale habitat au titre de « loyer garage », somme qui a par la suite été réévaluée régulièrement pour être portée à 31,14 euros à compter de janvier 2024. M. [M] a versé cette somme mensuelle entre février 2019 et octobre 2023, date à laquelle il a cessé les versements.
Ces versements, ainsi que l’absence de dénégations de M. [M], sont suffisants pour établir l’existence d’un bail verbal et le montant du loyer prévu, à savoir 31,14 euros au dernier état de la relation contractuelle.

Sur la demande de prononcé de la résiliation :
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». De même, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, au vu de la sommation de payer, de l'assignation et du dernier décompte locataire, M. [V] ne s'est pas acquitté du loyer et des charges depuis octobre 2023.
Terre d’opale habitat verse en ce sens un décompte locataire démontrant qu'à la date du 31 mai 2024, M. [V] lui devait la somme de 399,23 euros au titre des loyers et charges impayés, et qu’il n’a pas effectué de versement depuis lors.
Le défendeur n'apportant aucun élément susceptible de remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 9 avril 2024 sur la somme de 253,74 euros et à compter de l'assignation du 10 juillet 2024 pour le surplus.
Compte-tenu du montant de la dette et du fait que la situation d’impayés perdure depuis plusieurs années, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [V].
La résolution du bail prendra effet à compter de la signification du présent jugement.

A défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [V], de corps et de biens et de tout occupant de son chef sera ordonnée, après délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution. 
De même, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
M. [M] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation de 31,14 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
 
M. [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront le coût de l'assignation, mais pas celui de la sommation de payer, dès lors que cet acte n’est pas procéduralement nécessaire s’agissant d’une simple mise en demeure.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de Terre d’opale habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, au regard de la nature de l'affaire, il n'a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre l’établissement public à caractère industriel et commercial Terre d’opale habitat, d’une part, et Monsieur [F] [V], d’autre part, concernant un garage situé [Adresse 2],
 
DIT que cette résiliation prendra effet à compter de la signification du présent jugement,
 
ORDONNE à Monsieur [F] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le garage situé [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
 
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article 411-1 du code des procédures civiles d'exécution,
 
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
 
CONDAMNE Monsieur [F] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 31,14 euros par mois charges comprises,
 
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la signification du présent jugement, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à son mandataire,
 
CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial Terre d’opale habitat la somme de 399,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 253,74 euros et à compter du 10 juillet 2024 pour le surplus,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial Terre d’opale habitat la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [V] aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût de l'assignation, mais pas celui de la sommation de payer.
 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
 
Le Greffier                                                                                                  La Juge

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Mise à jour de la source le 2024-12-02T20:54:02.436Z.