notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 4, 19 février 2025, n° 22/05721

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

M. [C] [Z] a donné en location à Mme [T] [U] un local d'habitation sis [Adresse 2] (83) selon bail du 01/07/2017 pour un loyer mensuel de 1 100 €. 

Un commandement visant clause résolutoire a été signifié au locataire par huissier en date du 18/03/2022 pour un montant de 4 050 € ;

Par assignation en date du 26/07/2022 M. [C] [Z] a fait citer Mme [T] [U] par devant le juge des contentieux et de la protection pour l'audience du 02/11/2022 aux fins principalement de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement ; à compter du 18/05/2022 et ordonner l'expulsion de Madame [U] [T], de corps et de biens, du logement sis [Adresse 2] 

Madame [T], quant à elle par la voie de son conseil s'en remet à ses écritures aux termes desquelles elle sollicite au principal le débouté des demandes présentées à son encontre ; 

L'affaire a été mise en délibéré au 06/09/2023 ; par décision avant dire droit la Juridiction a ordonné une expertise et désigné à cette fin M [Y] ; ce dernier a déposé son rapport le 06/09/2024 ; 

A l'audience initiale les parties sont représentées par leurs conseils et l'affaire renvoyée à plusieurs reprises pour être fixée au 18/12/2024, chacune des parties étant représentées.

Le demandeur par la voie de son conseil soutient ses dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et aux termes desquelles il est sollicité :
- PRONONCER la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 mai 2022,
- CONDAMNER Madame [U] [T] à payer à [Z] [C] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance suite à la délivrance du congé pour reprise,
-FIXER l'indemnité d'occupation de Madame [U] [T] la somme de 1 100 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif des lieux c'est-à-dire jusqu'au jour de la restitution des clefs et après déménagement complet, soit à compter du 22 mai 2022 jusqu'au 21 février 2024.
- ASSORTIR ces condamnations d'intérêts au taux légal avec anatocisme.
Sur les demandes reconventionnelles de Madame [T],
- JUGER Madame [T] prescrite en ses demandes relatives au préjudice locatif au titre de la prétendue présence de rongeurs et aux prétendues moisissures
- JUGER Madame [T] forclose en son action relative à la superficie du logement,
Par conséquent
- DEBOUTER Madame [T] de toutes ses demandes fins et conclusions,
A titre subsidiaire
- JUGER que la réduction du loyer pour les différents préjudices allégués ne prend effet qu'à compter du 5 juillet 2021, date de la demande de Madame [T], jusqu'au 18 mai 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire
En conséquence,
- DEBOUTER Madame [T] de toutes ses demandes supérieures à 1183,30 euros pour le préjudice lié aux rongeurs et pour le préjudice lié à la superficie du logement.

Mme [T] [U] quant à elle par la voie de son conseil soutient ses dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et au terme desquelles il est sollicité :
En tout état de cause,
- CONDAMNER Mr [C] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et de constat ainsi que d'allouer une somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 pour ce dossier ayant fait l'objet de deux plaidoiries et d'une expertise
- CONDAMNER Monsieur [C] à la somme de 5.876 euros au titre du précipice locatif.
- CONDAMNER Monsieur [C] à la somme de 16.611,32 EUROS au titre de la réfaction loyer pour la surface erronée
Subsidiairement,
- DECLARER le logement indécent et condamner Monsieur [C] à la somme de 26400 euros à titre de restitution des loyers.
-CONDAMNER Monsieur [C] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et le constat d'huissier outre 3600 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;

Il sera statué compte tenu de la nature des demandes et comparution des parties par décision contradictoire et en premier ressort ;

Les parties sont informées de la date du délibéré fixée au 19/02/2025.

Motifs

MOTIFS

Sur les demandes principales

- Sur l'expulsion de Madame [U] [T]

 La locataire ayant, indiqué avoir quitté les lieux le 21/02/2024 en suite d'un congé pour reprise délivré le 30/12/2022, ce qui est confirmé par le bailleur, cette demande n'a pas donc plus d'objet.

- Sur la résiliation du bail

L'article 7 de la loi du 06/07/89 dispose que le locataire à l'obligation de :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

En l'espèce il n'est contestable que Mme [T] [U] s'est abstenue de procéder au règlement de l'intégralité de sa dette locative, ce en l'absence d'y être autorisé expressément par décision de Justice, obligeant ainsi le bailleur à lui faire délivrer, antérieurement au congé pour reprise en date du 30/12/2022, un commandement de payer visant clause résolutoire en date du 18/03/2022 pour un montant principal de 4 050 € ; de sorte qu'en agissant ainsi elle a commis manifestement une faute ; 

Enfin Mme [T] [U] ne justifie pas avoir procéder dans le délai de 2 mois à l'apurement de sa dette ; par suite la résiliation est intervenue par l'effet de la clause résolutoire à compter du 18/05/2022 ;

- Sur l'indemnité d'occupation

La résiliation du bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. 

En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 1 100 euros de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur.

Il convient de condamner Mme [T] [U] à payer à M. [C] [Z] la somme de 1100 € mensuelle outre les charges au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 18/05/2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux intervenue le 21 février 2024 ;

- Sur la demande de dommages intérêts titre de son préjudice de jouissance suite à la délivrance du congé pour reprise :

En l'espèce Monsieur [C] ne justifie d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement du loyer, ce dernier point étant par ailleurs régler par l'indemnité d'occupation qui lui est allouée ; par suite il sera débouté de sa demande.

- Sur la demande d'anatocisme

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce cette demande exorbitante des conditions du bail créé une nouvelle obligation qui n'est pas recevable ; par suite la demande est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la locataire

- Sur le problème des rongeurs

L'article 7-1 de la loi du 06/07/1989 indique que :
Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu' en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

L'article 2238 du code de procédure civile prévoit quant à lui que, la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. La prescription est également suspendue à compter de la conclusion d'une convention de procédure participative ou à compter de l'accord du débiteur constaté par l'huissier de justice pour participer à la procédure prévue à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l'une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée. En cas de convention de procédure participative, le délai de prescription recommence à courir à compter du terme de la convention, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. En cas d'échec de la procédure prévue au même article, le délai de prescription recommence à courir à compter de la date du refus du débiteur, constaté par l'huissier, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois.
En l'espèce la saisine du conciliateur par Mme [T] [U] en date 01/09/2020 ne s'inscrit nullement dans l'obligation prévue par les dispositions de l'article 750-1 du code précité, les questions locatives n'étant pas soumises à ces dernières, mais au contraire relève d'une initiative personnelle ; de sorte que seul l'article 2238 du cpc doit trouver application ; par ailleurs, aucune procédure judiciaire n'a été diligentée par la locataire postérieurement au PV de non conciliation établi le 02/11/2021 ; 

Enfin, il ressort de l'examen du rapport d'expertise que par Mail en date du 13/11/2020 Mme [T] [U] a alerté le bailleur sur le problème de la présence dans le logement de rongeurs, ce point étant par ailleurs confirmé par le dire de son conseil en date du 16/05/2024 qui s'y trouve annexé ; 

A l'examen de ces documents il apparait que la locataire reconnait avoir été confrontée à la présence de souris et de rongeurs et être intervenue, sans succès, auprès du bailleur dès la prise d'effet du bail à savoir le 01/07/2017 ; de sorte qu'il lui appartenait d'agir, à compter de cette date, dans le délai légal de 3 ans soit jusqu'au 01/07/2020 ; la saisine du conciliateur en date du 01/09/2021 étant manifestement hors délai et les demandes reconventionnelles matérialisées pour la première fois par conclusions en date du 17/01/2023, par suite sa demande n'est pas recevable ;

- Sur le problème de surface

L'article 3-1 de la loi du 06/07/1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

L'article 2220 du code civil prévoit que les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre.

Le délai de 4 mois prévu par l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. Dès lors, ce délai préfix de forclusion, ne peut être interrompu, étant rappelé que, la saisine du conciliateur par Mme [T] [U] n'est pas prévue par les dispositions de l'article 750-1 du code précité ;

Dès lors, Il demeure constant en l'espèce que :

D'une part, la demande, quant au problème de surface locative, a été élevée pour la première fois par courrier officiel du conseil de la locataire en date du 05/07/2021 ; cette dernière étant demeurée manifestement lettre morte comme le démontre le PV de non conciliation établi le 02/11/2021 ; 

D'autre part, en l'état d'une part, du défaut de saisine de la Juridiction dans le délai préfix légal, ainsi que, d'autre part, de la demande matérialisée reconventionnellement par écriture du 17/01/2023, cette dernière doit être rejetée ;



Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [T] [U] qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations..
En l'espèce, l'équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Mme [T] [U] du paiement des frais irrépétibles exposés par le bailleur.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, le juge des contentieux et de la protection, par jugement contradictoire en premier ressort ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'expulsion ; 

CONSTATE ET AU BESOIN PRONONCE la résiliation du bail du 01/07/2017 à compter du 18/05/2022 ;

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer à M. [C] [Z] la somme de 1100 € mensuelle outre les charges au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 18/05/2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux intervenue le 21 février 2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

REJETTE la demande d'indemnité formulée par M. [C] [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [U] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé aux jour mois et date susvisés

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 22/05721 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JSL7

MINUTE N°


JUGEMENT

DU 19 Février 2025
 





[C] c/ [T] 







DÉBATS : 
A l’audience publique du 18 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Margaux HUET, Greffier 
et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025

ENTRE : 

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [C]
né le 15 Juin 1950 à [Localité 3] (VAR)
Profession : Retraité/e
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Pierre CREPIN de la SELARL LEXSTONE AVOCATS, avocats au barreau de DRAGUIGNAN


DEFENDERESSE:

Madame [U] [T]
née le 27 Décembre 1962 à [Localité 4] (SEINE-SAINT-DENIS)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


 

COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Février 2025 : 
1 copie exécutoire à ;
- Maître Pierre CREPIN de la SELARL LEXSTONE AVOCATS, Me Jean-christophe MICHEL

1 copie dossier

 


EXPOSE DU LITIGE 

M. [C] [Z] a donné en location à Mme [T] [U] un local d'habitation sis [Adresse 2] (83) selon bail du 01/07/2017 pour un loyer mensuel de 1 100 €. 

Un commandement visant clause résolutoire a été signifié au locataire par huissier en date du 18/03/2022 pour un montant de 4 050 € ;

Par assignation en date du 26/07/2022 M. [C] [Z] a fait citer Mme [T] [U] par devant le juge des contentieux et de la protection pour l'audience du 02/11/2022 aux fins principalement de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement ; à compter du 18/05/2022 et ordonner l'expulsion de Madame [U] [T], de corps et de biens, du logement sis [Adresse 2] 

Madame [T], quant à elle par la voie de son conseil s'en remet à ses écritures aux termes desquelles elle sollicite au principal le débouté des demandes présentées à son encontre ; 

L'affaire a été mise en délibéré au 06/09/2023 ; par décision avant dire droit la Juridiction a ordonné une expertise et désigné à cette fin M [Y] ; ce dernier a déposé son rapport le 06/09/2024 ; 

A l'audience initiale les parties sont représentées par leurs conseils et l'affaire renvoyée à plusieurs reprises pour être fixée au 18/12/2024, chacune des parties étant représentées.

Le demandeur par la voie de son conseil soutient ses dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et aux termes desquelles il est sollicité :
- PRONONCER la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 mai 2022,
- CONDAMNER Madame [U] [T] à payer à [Z] [C] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance suite à la délivrance du congé pour reprise,
-FIXER l'indemnité d'occupation de Madame [U] [T] la somme de 1 100 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif des lieux c'est-à-dire jusqu'au jour de la restitution des clefs et après déménagement complet, soit à compter du 22 mai 2022 jusqu'au 21 février 2024.
- ASSORTIR ces condamnations d'intérêts au taux légal avec anatocisme.
Sur les demandes reconventionnelles de Madame [T],
- JUGER Madame [T] prescrite en ses demandes relatives au préjudice locatif au titre de la prétendue présence de rongeurs et aux prétendues moisissures
- JUGER Madame [T] forclose en son action relative à la superficie du logement,
Par conséquent
- DEBOUTER Madame [T] de toutes ses demandes fins et conclusions,
A titre subsidiaire
- JUGER que la réduction du loyer pour les différents préjudices allégués ne prend effet qu'à compter du 5 juillet 2021, date de la demande de Madame [T], jusqu'au 18 mai 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire
En conséquence,
- DEBOUTER Madame [T] de toutes ses demandes supérieures à 1183,30 euros pour le préjudice lié aux rongeurs et pour le préjudice lié à la superficie du logement.

Mme [T] [U] quant à elle par la voie de son conseil soutient ses dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et au terme desquelles il est sollicité :
En tout état de cause,
- CONDAMNER Mr [C] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et de constat ainsi que d'allouer une somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 pour ce dossier ayant fait l'objet de deux plaidoiries et d'une expertise
- CONDAMNER Monsieur [C] à la somme de 5.876 euros au titre du précipice locatif.
- CONDAMNER Monsieur [C] à la somme de 16.611,32 EUROS au titre de la réfaction loyer pour la surface erronée
Subsidiairement,
- DECLARER le logement indécent et condamner Monsieur [C] à la somme de 26400 euros à titre de restitution des loyers.
-CONDAMNER Monsieur [C] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et le constat d'huissier outre 3600 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;

Il sera statué compte tenu de la nature des demandes et comparution des parties par décision contradictoire et en premier ressort ;

Les parties sont informées de la date du délibéré fixée au 19/02/2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales

- Sur l'expulsion de Madame [U] [T]

 La locataire ayant, indiqué avoir quitté les lieux le 21/02/2024 en suite d'un congé pour reprise délivré le 30/12/2022, ce qui est confirmé par le bailleur, cette demande n'a pas donc plus d'objet.

- Sur la résiliation du bail

L'article 7 de la loi du 06/07/89 dispose que le locataire à l'obligation de :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

En l'espèce il n'est contestable que Mme [T] [U] s'est abstenue de procéder au règlement de l'intégralité de sa dette locative, ce en l'absence d'y être autorisé expressément par décision de Justice, obligeant ainsi le bailleur à lui faire délivrer, antérieurement au congé pour reprise en date du 30/12/2022, un commandement de payer visant clause résolutoire en date du 18/03/2022 pour un montant principal de 4 050 € ; de sorte qu'en agissant ainsi elle a commis manifestement une faute ; 

Enfin Mme [T] [U] ne justifie pas avoir procéder dans le délai de 2 mois à l'apurement de sa dette ; par suite la résiliation est intervenue par l'effet de la clause résolutoire à compter du 18/05/2022 ;

- Sur l'indemnité d'occupation

La résiliation du bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. 

En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 1 100 euros de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur.

Il convient de condamner Mme [T] [U] à payer à M. [C] [Z] la somme de 1100 € mensuelle outre les charges au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 18/05/2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux intervenue le 21 février 2024 ;

- Sur la demande de dommages intérêts titre de son préjudice de jouissance suite à la délivrance du congé pour reprise :

En l'espèce Monsieur [C] ne justifie d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement du loyer, ce dernier point étant par ailleurs régler par l'indemnité d'occupation qui lui est allouée ; par suite il sera débouté de sa demande.

- Sur la demande d'anatocisme

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce cette demande exorbitante des conditions du bail créé une nouvelle obligation qui n'est pas recevable ; par suite la demande est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la locataire

- Sur le problème des rongeurs

L'article 7-1 de la loi du 06/07/1989 indique que :
Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu' en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

L'article 2238 du code de procédure civile prévoit quant à lui que, la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. La prescription est également suspendue à compter de la conclusion d'une convention de procédure participative ou à compter de l'accord du débiteur constaté par l'huissier de justice pour participer à la procédure prévue à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l'une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée. En cas de convention de procédure participative, le délai de prescription recommence à courir à compter du terme de la convention, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. En cas d'échec de la procédure prévue au même article, le délai de prescription recommence à courir à compter de la date du refus du débiteur, constaté par l'huissier, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois.
En l'espèce la saisine du conciliateur par Mme [T] [U] en date 01/09/2020 ne s'inscrit nullement dans l'obligation prévue par les dispositions de l'article 750-1 du code précité, les questions locatives n'étant pas soumises à ces dernières, mais au contraire relève d'une initiative personnelle ; de sorte que seul l'article 2238 du cpc doit trouver application ; par ailleurs, aucune procédure judiciaire n'a été diligentée par la locataire postérieurement au PV de non conciliation établi le 02/11/2021 ; 

Enfin, il ressort de l'examen du rapport d'expertise que par Mail en date du 13/11/2020 Mme [T] [U] a alerté le bailleur sur le problème de la présence dans le logement de rongeurs, ce point étant par ailleurs confirmé par le dire de son conseil en date du 16/05/2024 qui s'y trouve annexé ; 

A l'examen de ces documents il apparait que la locataire reconnait avoir été confrontée à la présence de souris et de rongeurs et être intervenue, sans succès, auprès du bailleur dès la prise d'effet du bail à savoir le 01/07/2017 ; de sorte qu'il lui appartenait d'agir, à compter de cette date, dans le délai légal de 3 ans soit jusqu'au 01/07/2020 ; la saisine du conciliateur en date du 01/09/2021 étant manifestement hors délai et les demandes reconventionnelles matérialisées pour la première fois par conclusions en date du 17/01/2023, par suite sa demande n'est pas recevable ;

- Sur le problème de surface

L'article 3-1 de la loi du 06/07/1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

L'article 2220 du code civil prévoit que les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre.

Le délai de 4 mois prévu par l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. Dès lors, ce délai préfix de forclusion, ne peut être interrompu, étant rappelé que, la saisine du conciliateur par Mme [T] [U] n'est pas prévue par les dispositions de l'article 750-1 du code précité ;

Dès lors, Il demeure constant en l'espèce que :

D'une part, la demande, quant au problème de surface locative, a été élevée pour la première fois par courrier officiel du conseil de la locataire en date du 05/07/2021 ; cette dernière étant demeurée manifestement lettre morte comme le démontre le PV de non conciliation établi le 02/11/2021 ; 

D'autre part, en l'état d'une part, du défaut de saisine de la Juridiction dans le délai préfix légal, ainsi que, d'autre part, de la demande matérialisée reconventionnellement par écriture du 17/01/2023, cette dernière doit être rejetée ;



Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [T] [U] qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations..
En l'espèce, l'équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Mme [T] [U] du paiement des frais irrépétibles exposés par le bailleur.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, le juge des contentieux et de la protection, par jugement contradictoire en premier ressort ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'expulsion ; 

CONSTATE ET AU BESOIN PRONONCE la résiliation du bail du 01/07/2017 à compter du 18/05/2022 ;

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer à M. [C] [Z] la somme de 1100 € mensuelle outre les charges au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 18/05/2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux intervenue le 21 février 2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

REJETTE la demande d'indemnité formulée par M. [C] [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [U] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé aux jour mois et date susvisés

LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L411-2, code civil 2220, code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de procedure civile 2238, code civil 1724, code des procedures civiles d'execution L125-1, code de la construction et de l'habitation L843-1, code de l'organisation judiciaire R211-3-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-02-19T20:10:01.942Z.