notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, 1ère Chambre A, 6 juin 2025, n° 23/01500

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit de la famillePartage, indivision, succession
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 



DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 26 février 2025 ;
 
A l’audience publique du 24 Mars 2025, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025. 


Suivant acte notarié de Maître [J] [F], Notaire de la société civile professionnelle [Z] [G] et [J] [F], Notaires associés en date des 1er et 11 septembre 1998, Monsieur et Madame [T] [V] d’une part, et Monsieur et Madame [O] [A] d’autre part , ont acquis chacun pour moitié indivise un bien immobilier consistant en une maison d’habitation de ville située à Grasse 06130 quartier du plan 3, Rue du 24 août élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, grenier au-dessus figurant au cadastre section DP numéro 52 lieu-dit « 3, Rue du 24 août le plan » pour 73 centiares. 
Pièce N° 1 acte notarié du 11 septembre 1998.
 
La vente a été consentie et acceptée moyennant le prix de 250 000 francs soit 38 115 €. 
Le bien immobilier est composé de 3 appartements, un studio et un garage au rez de chaussée. 

Mr et Mme [V] [T] ayant rencontré un certain nombre de difficultés dans leurs relations avec leur co indivisaires, notamment dans la répartition des loyers du bien immobilier, souhaitent sortir de l’indivision et voir partager l’immeuble indivis.
 
Une tentative de partage amiable a été faite par le conseil des demandeurs par l’envoi d’une lettre suivie en date du 11 octobre 2022 puis d’une lettre RAR en date du 8 décembre 2022, sans suite. 

Par exploit en date du 7 mars 2023, Monsieur et Madame [T] ont assigné Monsieur et Madame [O] aux fins de voir notamment ordonner le partage de l'indivision immobilière, ordonner une expertise aux fins d’estimer les biens immobiliers et voir effectuer les comptes entre les parties.
 
Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par rpva le 25 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur et Monsieur [T] demandent au tribunal :
Vu les articles 1136-1, 1360, 1361,1362, 1363,1377 et 514 du CPC ; 
Vu les articles 815 et suivants, 840, 1231-7 et 1686 à 1688 du code civil de, 
En l'état du désaccord entre les coïndivisaires pour un partage amiable, 
JUGER que les conditions de l'article 1377 du Code de procédure Civil et 1696 du Code Civil sont réunies ; 
ORDONNER le partage de l'indivision immobilière existant entre Monsieur et Madame [T] [V] d’une part et Monsieur et Madame [O] [A] d’autre part, 
En conséquence, 
DESIGNER un expert pour procéder à l’estimation des biens et proposer la composition des lots. 
JUGER qu’il pourra faire appel au sapiteur de son choix pour la transformation de l’immeuble 
en lots de copropriété, 
JUGER que les droits de Monsieur et Madame [T] et de Monsieur et Madame [O] seront précisément déterminés lorsque la valeur de chaque lot aura été finalisée. 
JUGER que la valeur globale de l’immeuble étant de 280.000,00 €, valeur avril 2022, les droits de Monsieur et Madame [T] et de Monsieur et Madame [O] ne sauraient être inférieurs à la somme de 140.000,00 €, 
DESIGNER tel Notaire qu’il plaira au tribunal pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage entre les indivisaires avec pour mission de dresser l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, dresser l’acte constatant le partage, soit sur accord des indivisaires quant à l’attribution des lots, soit après tirage au sort, 
JUGER qu’à la date du 7 mars 2023, date de l’exploit introductif d’instance, Monsieur et Madame [O] sont redevables envers l’indivision de la somme de 8.630,44 € correspondant au montant des loyers perçus en sus de leur moitié indivise sur les cinq dernières années, 
CONDAMNER les époux [O] de verser aux débats, et ce sous astreinte de 150€ par jours de retard passé un délai de 15 à compter de la décision à intervenir à justifier de l’ensemble de leur aide à la déclaration des revenus fonciers établis par Century 21 pour les années 2018 à 2023, 
JUGER que ladite somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance valant mise en demeure, 
JUGER qu’il serait inéquitable que Mr et Mme [T] conservent à leur charge quelques frais irrépétibles que ce soit, eu égard à la résistance des défendeurs à vouloir trouver une issue amiable, 
CONDAMNER par conséquent Mr et Mme [O] à payer la somme de 3.000 € 
sur le fondement de l'article 700 du CPC, 
Les CONDAMNER aux entiers dépens distraits au profit de Maître Josyane LORENZI, membre 
de la SELARL LORENZI GANASSI Avocats & Associés, Avocat au Barreau de GRASSE sur 
ses offres de droit en application des dispositions de l’article 699 du CPC. 
 
Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par rpva le 24 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [O] demande au tribunal de :
Vu les articles 1136-1, 1360 et suivants, 1377 et 514 du Code de Procédure Civile ; 
Vu les articles 815 et suivants, 840, 1231-7 et 1686 à 1688 du Code civil, 
JUGER que les conditions de l’article 1377 du Code de procédure Civil et 1696 du Code Civil sont réunies : 
ORDONNER le partage de l’indivision immobilière existant entre Monsieur et Madame [T] d’une part et Monsieur et Madame [O] d’autre part, 
Par conséquent, 
ORDONNER la vente aux enchères du bien propriété de l’indivision, 
DESIGNER tel Notaire qu’il plaira au tribunal pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage entre les indivisaires avec pour mission de dresser l’acte constatant le partage, 
JUGER que Monsieur et Madame [T] sont redevables envers l’indivision de la somme de 22.694,47 € correspondant au montant des sommes perçues en sus de leur moitié indivise sur les cinq dernières années, 
JUGER que ladite somme sera assortie des intérêts aux taux légal à compter des présentes conclusions valant mise en demeure, 
CONDAMNER Monsieur et Madame [T] au paiement des dépens, et de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile à chaque requérant. 
 
La procédure a été clôturée suivant ordonnance du juge de la mise en état du 28 octobre 2024 avec effet différé au 26 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience juge unique de plaidoirie du 24 mars 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’ouverture du partage judiciaire

Il résulte de l’article 815 du Code civil que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du Code civil prévoit que “le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestation sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837".

En l’espèce, alors qu’aucun partage amiable n’a abouti, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties et de désigner un notaire pour y procéder sous la surveillance d’un juge commis selon les modalités précisées au dispositif. 

Sur les demandes de vente aux enchères, d’expertise et de partage par lots 

Les demandeurs s’opposent à la licitation du bien immobilier et souhaitent un partage en nature par lots, proposant de se voir attribuer les lots 1 (garage rez de chaussée) lot 2 (studio rez de chaussée) et lot 3 (appartement 1er étage), tandis que les consorts [O] se verraient attribuer les lot 4 et 5 (appartements du 2ème étage). Ils sollicitent que soit ordonnée une expertise pour procéder à l’estimation des biens, proposer la composition des lots et dire qu’il pourra s’adjoindre un sapiteur pour la transformation de l’immeuble en lots de copropriété. 

Les défendeurs sollicitent la vente aux enchères de l’ensemble du bien immobilier indivis, estimant qu’il s’agit du seul moyen de sortir de l’indivision; que l’immeuble n’est pas facilement partageable et qu’on ne peut les contraindre à créer une copropriété avec les consorts [T] avec qui ils ne s’entendent plus. Ils refusent de se voir attribuer les appartements du 2ème étage, indiquant qu’ils ne sont pas conformes aux règles de l’urbanisme (aménagement de combles effectué sans autorisation). 
 
***

Aux termes des dispositions de l’article 1377 du code de procédure civile, “Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.”

L’article 1686 du code civil dispose que “Si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ;
Ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, 
La vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.”

L’article 1362 du code de procédure civile prévoit que “Sans préjudice des dispositions de l'article 145, un expert peut être désigné en cours d'instance pour procéder à l'estimation des biens ou proposer la composition des lots à répartir”.

L’article 1363 alinéa 1 du code de procédure civile précise que :”S'il y a lieu au tirage au sort des lots, celui-ci est réalisé devant le notaire commis en application du second alinéa de l'article 1361 et, à défaut, devant le président du tribunal judiciaire ou son délégué”.

En l’espèce, contrairement aux affirmations des consorts [O], il résulte du rapport établi par la SARL DLT Expertise que le partage de l’immeuble sis 3 rue du 24 août 06130 GRASSE (Le Plan) peut se réaliser en nature puisqu’il est déjà physiquement divisé en 5 lots qui pourraient être les suivants : 
Lot 1 : rez-de-chaussée, garage indépendant d’une superficie de 19,65 m² 
Lot 2 : rez-de-chaussée appartement, d’une superficie de 21,74 m² 
Lot 3 : 1er étage appartement d’une superficie de 44,08 m² 
Lot 4 : 2ème étage appartement duplex d’une superficie de 39,49 m² 
Lot 5 : 2ème étage appartement duplex d’une superficie de 60,09 m² 

Par ailleurs, il n’est pas établi que le partage de l’immeuble en lots serait défavorable à l’indivision et entraînerait une perte par rapport à une vente globale du bien.

Il y a donc lieu de considérer que les conditions de la vente aux enchères de l’immeuble prévues aux articles 1377 du code de procédure civile et 1686 du code civil ne sont pas réunies et de débouter les consorts [O] de leur demande formée à ce titre.

Dès lors qu’il est constaté le désaccord des coindivisaires sur l’attribution des différents lots, il conviendra pour le notaire commis de procéder au tirage au sort desdits lots en application de l’article 1363 du code de procédure civile avec attribution, le cas échéant, d’une soulte si la valeur des biens n’était pas équivalente. 

La demande d’expertise apparaît prématurée à ce stade dans la mesure où il convient pour le notaire commis de vérifier si les appartements du 2ème étage (lot 4 et 5) sont susceptibles d’être vendus en l’état, au regard des éléments d’urbanisme qui pourront être collectés. Elle sera donc rejetée en l’état.

Par ailleurs, la création d’une copropriété ne pouvant être ordonnée sans l’accord unanime des coindivisaires, il ne sera pas nécessaire de faire appel à un sapiteur pour prévoir la transformation de l’immeuble en lots de copropriété, ni de donner mission au notaire commis de dresser l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. Ces demandes seront également rejetées. 

Sur les comptes entre les coindivisaires

Les époux [T] estiment qu’ils sont fondés à solliciter la condamnation des époux [O] à leur verser la somme de 8.630,44 euros à parfaire en fonction des comptes de gestion de CENTURY 21 correspondant aux loyers perçus par ces derniers, en sus de leur quote part sur le bien immobilier. Ils s’opposent au paiement par l’indivision de dépenses qu’ils estiment être infondées ou résultant de faute de gestion de la part des défendeurs. 

Les époux [O] considèrent pour leur part que les demandeurs doivent leur payer la somme de 22.694,47 euros, perçu en sus de leur quote part. Ils font valoir qu’ils n’ont tiré qu’une somme de 31.739,97 euros au titre des loyers entre 2018 et 2022 en raison notamment d’impayés pour l’appartement de 60 m2 et des frais occasionnés par la procédure d’expulsion de leur locataire. 

***

L'article 815-10 du code civil dispose que “Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.
Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.
Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision”.

En cas de faute de l'indivisaire gérant le bien indivis, les juges du fond peuvent décider que son coindivisaire se trouve exonéré de son obligation de supporter les pertes nées, contre son gré et à son insu, pendant l'indivision.

Il résulte des comptes de gestion de l'agence CENTURY 21 qu’alors que le bien immobilier a été acquis et financé par moitié indivise par les indivisaires, les loyers relatifs aux quatre lots loués sont en réalité reversés de façon inégale en fonction des lots que chaque couple s'est attribué “dans les faits”.

En effet, le couple [T] se voit reverser par CENTURY 21 les loyers afférents aux appartements situés au rez de chaussée et au ler étage, à savoir un studio de 21,74 m2 au rez-de-chaussée loué 390 €/mois et un appartement de 2 pièces de 44,08 m2 situé au ler étage loué 600 €/mois.

Il résulte du décompte produit que le montant net de loyer perçu par les époux [T] après commission perçue par l'agence s'élève à la somme de 540,58 € +366,66 € soit 907,24 € nets /mois, soit un montant de 54.434,44 € de loyers sur 5 ans.

S’agissant des époux [O], il ressort du décompte établi par l’agence CENTURY 21 qu’ils ont perçu entre 2018 et 2022, déduction faite des frais de gestion, la somme de 13.920 euros.

S’agissant de l’appartement duplex de 60 m2 au 2ème étage, l’agence a indiqué aux consorts [T] que Mme [O] avait loué ce bien directement sans confier sa gestion à l’agence (cf mails des 12 janvier 2023 et 30 janvier 2024). 
Les défendeurs déclarent avoir perçu une somme totale de 30.611,98 euros au titre de la location de ce bien.

Sur sommation interpellative du 16 janvier 2024, Monsieur [C] a indiqué régler à Madame [L] [O] un loyer de 550 euros par mois et a communiqué son contrat de bail duquel il résulte qu’il est locataire depuis le 1er décembre 2020. 

Il appartiendra aux consorts [O] de justifier auprès du notaire commis du montant des loyers perçus directement pour la location de cet appartement en 2018, 2019 et 2020, ainsi que de l’ensemble de leurs aides à la déclaration des revenus fonciers établis par Century 21 de 2018 à 2022 inclus. Le prononcé d’une astreinte n’apparait pas nécessaire en l’espèce. 

S’agissant des dépenses de l’indivision, les défendeurs estiment qu’il convient de déduire de la somme qu’ils ont perçu les dépenses d’indivision suivantes : 
- au titre de la procédure d’impayés et d’expulsion de la locataire occupant l’appartement de 60 m2 : les frais d’avocat : 960,00 €; facture huissier : 1.602,07 €, facture serrurier : 250,00 €, -au titre des dépenses indivises : Facture k par k : 1.950,00 € (changement des huisseries), Taxes foncières 2018 à 2022 : 7.773 €, factures EDF de 2018 à 2022 : 256,94 €, pour un total de 12.792,01 euros. 

Les consorts [T] s’opposent à la prise en charge de ces dépenses, à l‘exception des factures EDF.

S’agissant des dépenses résultant de la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion de l’appartement de 60 m2 “géré de fait” par les époux [O], les demandeurs soutiennent qu’il appartient à ces derniers de justifier d’une garantie pour non paiement des loyers et qu’à défaut, il s’agit d’une faute de gestion, de sorte que les factures leur sont exclusivement imputables. 

Le tribunal estime cependant qu’à défaut d’attribution de chacun des lots par une convention expresse et en l’absence de décision prise par les coindivisaires sur ce point, l’absence de souscription d’une garantie contre les loyers impayés, ne peut être considérée comme une faute de gestion de la part de Monsieur et Madame [O]. Les dépenses d’avocat, d’huissier et de serrurier doivent être considérées comme des dépenses de l’indivision à hauteur de 960+1602, 07 +250 euros, soit une somme totale de 2.812,07 euros.

S’agissant des taxes foncières des années 2018 à 2022, il convient de relever qu’après examen des documents fiscaux, la somme de 7.773 euros sollicitée concerne le seul bien immobilier indivis situé 3 rue du 24 août. Il convient par conséquent de dire qu’il s’agit d’une dépense de l’indivision.

Les défendeurs sollicitent encore la déduction de la facture K par K pour le changement des huisseries à hauteur de 1.950 euros. Les consorts [T] soutiennent que ces frais ne sauraient être imputées sur l’indivision dès lors qu’il résulte du procès verbal établi par Maitre [X] le 16 janvier 2024 que les fenêtres de l’immeuble indivis sis au 3 rue du 24 août comportent des menuiseries marrons ainsi que des volets bleus et que seul l’immeuble propriété des époux [O] située dans l’angle de la rue du 8 mai et celle du 11 novembre comprend des fenêtres correspondantes à la facture K par K en PVC Blanc.

Il y a lieu néanmoins de constater que la facture d’un montant de 1.950 euros a bien été établie au nom de Monsieur [O] pour un chantier situé 3 rue du 24 août; que le plan réalisé par Maitre [X] montre que l’immeuble indivis fait l’angle entre la rue du 24 août et la rue du 11 novembre; que l’huissier a déclaré avoir vu deux fenêtres au 3ème étage rue du 11 novembre, l’une en PVC blanc et ne pas avoir pu voir l’autre et que Monsieur [C] dont il n’est pas contesté qu’il est le locataire de l’appartement indivis en duplex de 60 m2 géré par les époux [O], a attesté le 24 septembre 2024 que l’enreprise K par K avait bien été mandatée pour changer les huisseries de ses fenêtres du 3ème étage, les fenêtres du 2ème n’ayant pas été changées. 

Il s’ensuit que le côut du changement des fenêtres concerne bien l’immeuble indivis et doit dès lors être considéré comme une dépense d’indivision.

En conséquence il conviendra de dire que les dépenses prises en charge par les seuls époux [O] au nom de l’indivision se portent à la somme totale de 12.792,01 euros. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Le partage judiciaire ayant été ordonné, il y a lieu de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Chacune des parties ayant partiellement succombé à l’instance, le tribunal considère qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :



Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort, 

Ordonne l'ouverture des opérations de partage judiciaire de l’indivision immobilière existant entre Monsieur et Madame [T] et Monsieur et Madame [O] sur le bien immobilier situé 3 rue du 24 août à GRASSE, 

Désigne Maître [N] [H], notaire à Antibes, 51 boulevard du Président Wilson, pour procéder auxdites opérations ;

Désigne le magistrat de la 1ère chambre désigné par le Président du Tribunal judiciaire de GRASSE à cet effet, en qualité de juge commis, avec mission de veiller au bon déroulement des opérations de partage et de faire rapport en cas de difficultés ;

Dit que le notaire désigné devra procéder conformément aux dispositions des articles 1365 et suivants du code de procédure civile ;

Rejette la demande de vente aux enchères du bien immobilier indivis situé 3 rue du 24 août à GRASSE,

Constate que l’immeuble indivis peut être divisé en cinq lots :
Lot 1 : rez-de-chaussée, garage indépendant d’une superficie de 19,65 m² 
Lot 2 : rez-de-chaussée appartement, d’une superficie de 21,74 m² 
Lot 3 : 1er étage appartement d’une superficie de 44,08 m² 
Lot 4 : 2ème étage appartement duplex d’une superficie de 39,49 m² 
Lot 5 : 2ème étage appartement duplex d’une superficie de 60,09 m² 

Rejette la demande d’expertise judiciaire, ainsi que la demande d’adjonction éventuelle d’un sapiteur pour prévoir la transformation de l’immeuble en lots de copropriété, 

Rejette la demande tendant à donner mission au notaire commis de dresser l’état descriptif de division du bien immobilier ainsi que le règlement de copropriété,

Dit qu’il conviendra pour le notaire commis de vérifier, dans un premier temps, si les appartements du 2ème étage (lot 4 et 5) sont susceptibles d’être vendus en l’état conformément au regard des règles d’urbanisme, 

Dit que le notaire pourra, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s'adjoindre un expert, choisi par les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis ;

Rappelle qu'à défaut, il peut procéder lui-même à l'évaluation des biens immobiliers

Dit que le montant net des loyers indivis perçu par les époux [T] s’élève à la somme de 54.434,44 € pour les années 2018 à 2022,

Dit qu’il appartiendra aux consorts [O] de justifier auprès du notaire commis du montant des loyers perçus directement pour la location de l'appartement duplex situé au 2ème étage d'une superficie de 60 m2 pour les années 2018, 2019 et 2020, ainsi que de l’ensemble de leurs aides à la déclaration des revenus fonciers établis par Century 21 de 2018 à 2022 inclus, afin de permettre de déterminer le montant total des loyers indivis perçus sans que le prononcé d'une astreinte ne soit nécessaire 

Dit que les dépenses prises en charge par les seuls époux [O] au nom de l’indivision se portent à la somme de 12.792,01 euros entre 2018 et 2022,

Déboute les consorts [T] de leur demande tendant à juger que les consorts [O] sont redevables d'une somme de 8.630,44 euros envers l'indivision correspondant au montant des loyers perçus en sus de la moitié indivise sur les cinq dernières années, 

Déboute les consorts [O] de leur demande tendant à juger que les consorts [T] sont redevables d'une somme de 8.630,44 euros envers l'indivision correspondant au montant des loyers perçus en sus de la moitié indivise sur les cinq dernières années, 

RAPPORTS ENTRE LE NOTAIRE ET LES PARTIES
 


Dit qu'à réception du jugement le désignant, le notaire accusera réception de sa désignation auprès du juge commis ;

Dit qu'il convoquera les parties et leur demandera de produire tout document utile à la réalisation de sa mission ;

Rappelle que les parties ont la possibilité de se faire assister par un avocat ou un notaire de leur choix au cours des opérations ;

Dit que le notaire procédera à un appel de fonds auprès des parties aux fins de constituer la provision sur frais d'actes nécessaires à la mise en œuvre de la mesure, conformément aux dispositions de l'article R444-61 du code de commerce, en tenant compte de la nature des actes à entreprendre et de la complexité de la procédure qui lui a été confiée ; dit qu'en cas de besoin, le notaire pourra procéder à d'autres appels de fonds en cours de mesure ;
Dit que le notaire conditionnera l'établissement de tout procès-verbal au versement des sommes réclamées, correspondant à ses émoluments et débours tels que fixés par le décret du 8 mars 1978 et les textes subséquents ;
Dit que les provisions sur frais perçues par le notaire seront supportées à l’issue des opérations au titre des frais privilégiés de partage ;

Dit qu'au terme du premier rendez-vous avec les parties, le notaire fixera avec elles un calendrier des diligences à accomplir par chacun, ainsi que la date prévisible de transmission du projet d'état liquidatif ; dit que ledit calendrier fera l'objet d'une communication au juge commis et pourra servir de fondement à la délivrance d'injonctions aux parties ou au notaire ;

Dit que le notaire transmettra au juge commis le procès-verbal d'ouverture des opérations de partage dès son établissement ;

Dit que le principe du contradictoire devra régir tous les échanges entre le notaire et les parties ; qu'ainsi chaque pièce ou courrier transmis entre le notaire et une partie devra être communiqué pour information aux autres parties ;
POUVOIRS DU NOTAIRE COMMIS



Dit que le notaire pourra interroger les fichiers FICOBA et AGIRA, la Banque de France ainsi que tout organisme détenant des informations susceptibles de faciliter l'exécution de sa mission ;
En tant que de besoin, fait réquisition au fichier Ficoba, à la Banque de France, à l'Agira et à tout organisme financier ou bancaire de déférer aux demandes du notaire ;
Rappelle que le notaire pourra obtenir des réponses de tout établissement et tout organisme sans que ces derniers puissent opposer au notaire un quelconque secret professionnel;
Rappelle que le notaire peut demander à tout moment aux parties les documents utiles à sa mission (titres de propriété, statuts, relevés bancaires, etc...) ;

Dit que le notaire ou les parties pourront saisir le juge commis de toute difficulté faisant obstacle au bon déroulement de la mesure, le cas échéant en s'adressant à l'adresse suivante : successions-partages.tj-grasse@justice.fr ;

Rappelle que le juge commis peut, même d'office, adresser des injonctions aux parties ou au notaire, prononcer des astreintes et procéder au remplacement du notaire commis par le tribunal ;

Dit qu'en cas de défaillance d'un héritier, il incombe au notaire, au visa des articles 1367 et 841-1 du code civil, de lui signifier mise en demeure de constituer mandataire dans un délai de 3 mois ou de se présenter en personne à la date prévue pour réaliser les opérations de partage ; dit qu'à défaut de présentation de l'héritier ou de son mandataire à la date fixée par le notaire, ce dernier dressera procès-verbal et le transmettra au juge commis, qui désignera un représentant à l'héritier défaillant ;

DELAIS D'EXECUTION DE LA MISSION



Dit que le notaire devra, dans le délai d'un an suivant sa désignation, sauf en cas de suspension prévue à l'article 1369 du code de procédure civile, dresser un état liquidatif établissant les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, conformément aux dispositions de l'article 1368 du code civil ;

Dit qu'en cas de complexité des opérations, une prorogation de ce délai, pour une année maximum, pourra être accordée par le juge commis, sur demande du notaire ou à la requête d'un copartageant impérativement présentée avant l'expiration du délai d'un an ;

INVITE LES PARTIES ET LE NOTAIRE COMMIS A COMMUNIQUER AU JUGE COMMIS UNE NOTE SUR L'ETAT D'AVANCEMENT DES OPERATIONS, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision ;

Invite les parties à informer le juge commis sans délai en cas d'appel ; rappelle que pendant la durée de l'appel, le délai d'un an est suspendu, sauf en cas d'exécution provisoire ;

Rappelle que le délai d'un an prévu à l'article 1368 du code de procédure civile est suspendu :
1°/ En cas de désignation d'un expert et jusqu'à la remise du rapport ;
2°/ En cas d'adjudication ordonnée en application de l'article 1377 du code de procédure civile et jusqu'au jour de la réalisation définitive de celle-ci ;
3°/ En cas de demande de désignation d'une personne qualifiée en application de l'article 841-1 du code civil et jusqu'au jour de sa désignation ;
4°/ En cas de renvoi des parties devant le juge commis en application de l'article 1366 et jusqu'à l'accomplissement de l'opération en cause ;

EMPÊCHEMENT DU NOTAIRE COMMIS



Dit que si, au cours des opérations, le notaire est empêché, il pourra être procédé à son remplacement par ordonnance du juge commis saisi à cette fin, laquelle ne sera susceptible ni d’opposition ni d’appel ;
Rappelle que tout notaire commis est désigné à titre personnel et qu'il ne peut être procédé à son remplacement, même en interne à l'étude à laquelle il est rattaché, que par ordonnance du juge commis ;
Dit que si les parties se sont accordées sur le choix d'un nouveau notaire suite à l'empêchement du notaire commis, il devra être procédé à la régularisation de cette désignation par le juge commis ;
Dit qu'à défaut d'accord des parties sur le nouveau notaire désigné, il sera choisi par le juge commis sur la liste transmise à cet effet par la chambre départementale des notaires des Alpes maritimes ;

CLÔTURE DE LA PROCEDURE



Dit qu'en cas d'établissement d'un acte de partage amiable, le notaire en avertira le juge commis, qui constatera la clôture de la procédure, conformément aux dispositions de l'article 1372 du code de procédure civile ; Rappelle que cette communication est obligatoire et seule de nature à dessaisir le notaire de sa mission ;



Dit qu’en cas de désaccord entre les copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier devra transmettre au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties obligatoirement accompagné d'un projet d’état liquidatif, conformément aux dispositions de l’article 1373 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en application de l’article 1374 du code de procédure civile, toutes les demandes faites en application de l’article 1373 entre les mêmes parties, qu’elles émanent du demandeur ou des défendeurs, ne constituent qu’une seule et même instance, que toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l’établissement du rapport du juge commis prévu à l’article 1373 ; dit que les demandes transmises au juge du fond se limiteront à celles reprises au terme dudit rapport ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise au notaire commis ainsi qu'au juge commis;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ;

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par le Président et le greffier,


Le Greffier Le Président
Texte intégral
Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me GANASSI
1 GROSSE Me AYOUN 
1 EXP Juge commis
1 EXP Me [H] Notaire

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 06 Juin 2025 


DÉCISION N° 2025/448

N° RG 23/01500 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PCZF 


DEMANDEURS : 

Madame [D] [R] épouse [T]
née le 29 Novembre 1947 à ALMA (ALGERIE)
15 Chemin des Arômes, Terre des parfums N° 8
06130 GRASSE

Monsieur [V] [T]
né le 02 Février 1944 à OUED DJER (ALGERIE)
15 Chemin des Arômes, Terre des parfums N° 8
06130 GRASSE

représentés par Maître Mélanie GANASSI de la SELARL LORENZI GANASSI AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
 

DEFENDEURS :

Madame [L] [T] épouse [O]
née le 11 Juillet 1968 à CANNES (06400)
105 chemin de la Campagne Celony
13090 AIX EN PROVENCE

Monsieur [A] [O]
né le 15 Décembre 1960 à TANJORE INDE
105 chemin de la Campagne Celony
13090 AIX EN PROVENCE

représentés par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Mme CASINI, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 



DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 26 février 2025 ;
 
A l’audience publique du 24 Mars 2025, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025. 


Suivant acte notarié de Maître [J] [F], Notaire de la société civile professionnelle [Z] [G] et [J] [F], Notaires associés en date des 1er et 11 septembre 1998, Monsieur et Madame [T] [V] d’une part, et Monsieur et Madame [O] [A] d’autre part , ont acquis chacun pour moitié indivise un bien immobilier consistant en une maison d’habitation de ville située à Grasse 06130 quartier du plan 3, Rue du 24 août élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, grenier au-dessus figurant au cadastre section DP numéro 52 lieu-dit « 3, Rue du 24 août le plan » pour 73 centiares. 
Pièce N° 1 acte notarié du 11 septembre 1998.
 
La vente a été consentie et acceptée moyennant le prix de 250 000 francs soit 38 115 €. 
Le bien immobilier est composé de 3 appartements, un studio et un garage au rez de chaussée. 

Mr et Mme [V] [T] ayant rencontré un certain nombre de difficultés dans leurs relations avec leur co indivisaires, notamment dans la répartition des loyers du bien immobilier, souhaitent sortir de l’indivision et voir partager l’immeuble indivis.
 
Une tentative de partage amiable a été faite par le conseil des demandeurs par l’envoi d’une lettre suivie en date du 11 octobre 2022 puis d’une lettre RAR en date du 8 décembre 2022, sans suite. 

Par exploit en date du 7 mars 2023, Monsieur et Madame [T] ont assigné Monsieur et Madame [O] aux fins de voir notamment ordonner le partage de l'indivision immobilière, ordonner une expertise aux fins d’estimer les biens immobiliers et voir effectuer les comptes entre les parties.
 
Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par rpva le 25 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur et Monsieur [T] demandent au tribunal :
Vu les articles 1136-1, 1360, 1361,1362, 1363,1377 et 514 du CPC ; 
Vu les articles 815 et suivants, 840, 1231-7 et 1686 à 1688 du code civil de, 
En l'état du désaccord entre les coïndivisaires pour un partage amiable, 
JUGER que les conditions de l'article 1377 du Code de procédure Civil et 1696 du Code Civil sont réunies ; 
ORDONNER le partage de l'indivision immobilière existant entre Monsieur et Madame [T] [V] d’une part et Monsieur et Madame [O] [A] d’autre part, 
En conséquence, 
DESIGNER un expert pour procéder à l’estimation des biens et proposer la composition des lots. 
JUGER qu’il pourra faire appel au sapiteur de son choix pour la transformation de l’immeuble 
en lots de copropriété, 
JUGER que les droits de Monsieur et Madame [T] et de Monsieur et Madame [O] seront précisément déterminés lorsque la valeur de chaque lot aura été finalisée. 
JUGER que la valeur globale de l’immeuble étant de 280.000,00 €, valeur avril 2022, les droits de Monsieur et Madame [T] et de Monsieur et Madame [O] ne sauraient être inférieurs à la somme de 140.000,00 €, 
DESIGNER tel Notaire qu’il plaira au tribunal pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage entre les indivisaires avec pour mission de dresser l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, dresser l’acte constatant le partage, soit sur accord des indivisaires quant à l’attribution des lots, soit après tirage au sort, 
JUGER qu’à la date du 7 mars 2023, date de l’exploit introductif d’instance, Monsieur et Madame [O] sont redevables envers l’indivision de la somme de 8.630,44 € correspondant au montant des loyers perçus en sus de leur moitié indivise sur les cinq dernières années, 
CONDAMNER les époux [O] de verser aux débats, et ce sous astreinte de 150€ par jours de retard passé un délai de 15 à compter de la décision à intervenir à justifier de l’ensemble de leur aide à la déclaration des revenus fonciers établis par Century 21 pour les années 2018 à 2023, 
JUGER que ladite somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance valant mise en demeure, 
JUGER qu’il serait inéquitable que Mr et Mme [T] conservent à leur charge quelques frais irrépétibles que ce soit, eu égard à la résistance des défendeurs à vouloir trouver une issue amiable, 
CONDAMNER par conséquent Mr et Mme [O] à payer la somme de 3.000 € 
sur le fondement de l'article 700 du CPC, 
Les CONDAMNER aux entiers dépens distraits au profit de Maître Josyane LORENZI, membre 
de la SELARL LORENZI GANASSI Avocats & Associés, Avocat au Barreau de GRASSE sur 
ses offres de droit en application des dispositions de l’article 699 du CPC. 
 
Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par rpva le 24 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [O] demande au tribunal de :
Vu les articles 1136-1, 1360 et suivants, 1377 et 514 du Code de Procédure Civile ; 
Vu les articles 815 et suivants, 840, 1231-7 et 1686 à 1688 du Code civil, 
JUGER que les conditions de l’article 1377 du Code de procédure Civil et 1696 du Code Civil sont réunies : 
ORDONNER le partage de l’indivision immobilière existant entre Monsieur et Madame [T] d’une part et Monsieur et Madame [O] d’autre part, 
Par conséquent, 
ORDONNER la vente aux enchères du bien propriété de l’indivision, 
DESIGNER tel Notaire qu’il plaira au tribunal pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage entre les indivisaires avec pour mission de dresser l’acte constatant le partage, 
JUGER que Monsieur et Madame [T] sont redevables envers l’indivision de la somme de 22.694,47 € correspondant au montant des sommes perçues en sus de leur moitié indivise sur les cinq dernières années, 
JUGER que ladite somme sera assortie des intérêts aux taux légal à compter des présentes conclusions valant mise en demeure, 
CONDAMNER Monsieur et Madame [T] au paiement des dépens, et de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile à chaque requérant. 
 
La procédure a été clôturée suivant ordonnance du juge de la mise en état du 28 octobre 2024 avec effet différé au 26 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience juge unique de plaidoirie du 24 mars 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’ouverture du partage judiciaire

Il résulte de l’article 815 du Code civil que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du Code civil prévoit que “le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestation sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837".

En l’espèce, alors qu’aucun partage amiable n’a abouti, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties et de désigner un notaire pour y procéder sous la surveillance d’un juge commis selon les modalités précisées au dispositif. 

Sur les demandes de vente aux enchères, d’expertise et de partage par lots 

Les demandeurs s’opposent à la licitation du bien immobilier et souhaitent un partage en nature par lots, proposant de se voir attribuer les lots 1 (garage rez de chaussée) lot 2 (studio rez de chaussée) et lot 3 (appartement 1er étage), tandis que les consorts [O] se verraient attribuer les lot 4 et 5 (appartements du 2ème étage). Ils sollicitent que soit ordonnée une expertise pour procéder à l’estimation des biens, proposer la composition des lots et dire qu’il pourra s’adjoindre un sapiteur pour la transformation de l’immeuble en lots de copropriété. 

Les défendeurs sollicitent la vente aux enchères de l’ensemble du bien immobilier indivis, estimant qu’il s’agit du seul moyen de sortir de l’indivision; que l’immeuble n’est pas facilement partageable et qu’on ne peut les contraindre à créer une copropriété avec les consorts [T] avec qui ils ne s’entendent plus. Ils refusent de se voir attribuer les appartements du 2ème étage, indiquant qu’ils ne sont pas conformes aux règles de l’urbanisme (aménagement de combles effectué sans autorisation). 
 
***

Aux termes des dispositions de l’article 1377 du code de procédure civile, “Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.”

L’article 1686 du code civil dispose que “Si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ;
Ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, 
La vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.”

L’article 1362 du code de procédure civile prévoit que “Sans préjudice des dispositions de l'article 145, un expert peut être désigné en cours d'instance pour procéder à l'estimation des biens ou proposer la composition des lots à répartir”.

L’article 1363 alinéa 1 du code de procédure civile précise que :”S'il y a lieu au tirage au sort des lots, celui-ci est réalisé devant le notaire commis en application du second alinéa de l'article 1361 et, à défaut, devant le président du tribunal judiciaire ou son délégué”.

En l’espèce, contrairement aux affirmations des consorts [O], il résulte du rapport établi par la SARL DLT Expertise que le partage de l’immeuble sis 3 rue du 24 août 06130 GRASSE (Le Plan) peut se réaliser en nature puisqu’il est déjà physiquement divisé en 5 lots qui pourraient être les suivants : 
Lot 1 : rez-de-chaussée, garage indépendant d’une superficie de 19,65 m² 
Lot 2 : rez-de-chaussée appartement, d’une superficie de 21,74 m² 
Lot 3 : 1er étage appartement d’une superficie de 44,08 m² 
Lot 4 : 2ème étage appartement duplex d’une superficie de 39,49 m² 
Lot 5 : 2ème étage appartement duplex d’une superficie de 60,09 m² 

Par ailleurs, il n’est pas établi que le partage de l’immeuble en lots serait défavorable à l’indivision et entraînerait une perte par rapport à une vente globale du bien.

Il y a donc lieu de considérer que les conditions de la vente aux enchères de l’immeuble prévues aux articles 1377 du code de procédure civile et 1686 du code civil ne sont pas réunies et de débouter les consorts [O] de leur demande formée à ce titre.

Dès lors qu’il est constaté le désaccord des coindivisaires sur l’attribution des différents lots, il conviendra pour le notaire commis de procéder au tirage au sort desdits lots en application de l’article 1363 du code de procédure civile avec attribution, le cas échéant, d’une soulte si la valeur des biens n’était pas équivalente. 

La demande d’expertise apparaît prématurée à ce stade dans la mesure où il convient pour le notaire commis de vérifier si les appartements du 2ème étage (lot 4 et 5) sont susceptibles d’être vendus en l’état, au regard des éléments d’urbanisme qui pourront être collectés. Elle sera donc rejetée en l’état.

Par ailleurs, la création d’une copropriété ne pouvant être ordonnée sans l’accord unanime des coindivisaires, il ne sera pas nécessaire de faire appel à un sapiteur pour prévoir la transformation de l’immeuble en lots de copropriété, ni de donner mission au notaire commis de dresser l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. Ces demandes seront également rejetées. 

Sur les comptes entre les coindivisaires

Les époux [T] estiment qu’ils sont fondés à solliciter la condamnation des époux [O] à leur verser la somme de 8.630,44 euros à parfaire en fonction des comptes de gestion de CENTURY 21 correspondant aux loyers perçus par ces derniers, en sus de leur quote part sur le bien immobilier. Ils s’opposent au paiement par l’indivision de dépenses qu’ils estiment être infondées ou résultant de faute de gestion de la part des défendeurs. 

Les époux [O] considèrent pour leur part que les demandeurs doivent leur payer la somme de 22.694,47 euros, perçu en sus de leur quote part. Ils font valoir qu’ils n’ont tiré qu’une somme de 31.739,97 euros au titre des loyers entre 2018 et 2022 en raison notamment d’impayés pour l’appartement de 60 m2 et des frais occasionnés par la procédure d’expulsion de leur locataire. 

***

L'article 815-10 du code civil dispose que “Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.
Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.
Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision”.

En cas de faute de l'indivisaire gérant le bien indivis, les juges du fond peuvent décider que son coindivisaire se trouve exonéré de son obligation de supporter les pertes nées, contre son gré et à son insu, pendant l'indivision.

Il résulte des comptes de gestion de l'agence CENTURY 21 qu’alors que le bien immobilier a été acquis et financé par moitié indivise par les indivisaires, les loyers relatifs aux quatre lots loués sont en réalité reversés de façon inégale en fonction des lots que chaque couple s'est attribué “dans les faits”.

En effet, le couple [T] se voit reverser par CENTURY 21 les loyers afférents aux appartements situés au rez de chaussée et au ler étage, à savoir un studio de 21,74 m2 au rez-de-chaussée loué 390 €/mois et un appartement de 2 pièces de 44,08 m2 situé au ler étage loué 600 €/mois.

Il résulte du décompte produit que le montant net de loyer perçu par les époux [T] après commission perçue par l'agence s'élève à la somme de 540,58 € +366,66 € soit 907,24 € nets /mois, soit un montant de 54.434,44 € de loyers sur 5 ans.

S’agissant des époux [O], il ressort du décompte établi par l’agence CENTURY 21 qu’ils ont perçu entre 2018 et 2022, déduction faite des frais de gestion, la somme de 13.920 euros.

S’agissant de l’appartement duplex de 60 m2 au 2ème étage, l’agence a indiqué aux consorts [T] que Mme [O] avait loué ce bien directement sans confier sa gestion à l’agence (cf mails des 12 janvier 2023 et 30 janvier 2024). 
Les défendeurs déclarent avoir perçu une somme totale de 30.611,98 euros au titre de la location de ce bien.

Sur sommation interpellative du 16 janvier 2024, Monsieur [C] a indiqué régler à Madame [L] [O] un loyer de 550 euros par mois et a communiqué son contrat de bail duquel il résulte qu’il est locataire depuis le 1er décembre 2020. 

Il appartiendra aux consorts [O] de justifier auprès du notaire commis du montant des loyers perçus directement pour la location de cet appartement en 2018, 2019 et 2020, ainsi que de l’ensemble de leurs aides à la déclaration des revenus fonciers établis par Century 21 de 2018 à 2022 inclus. Le prononcé d’une astreinte n’apparait pas nécessaire en l’espèce. 

S’agissant des dépenses de l’indivision, les défendeurs estiment qu’il convient de déduire de la somme qu’ils ont perçu les dépenses d’indivision suivantes : 
- au titre de la procédure d’impayés et d’expulsion de la locataire occupant l’appartement de 60 m2 : les frais d’avocat : 960,00 €; facture huissier : 1.602,07 €, facture serrurier : 250,00 €, -au titre des dépenses indivises : Facture k par k : 1.950,00 € (changement des huisseries), Taxes foncières 2018 à 2022 : 7.773 €, factures EDF de 2018 à 2022 : 256,94 €, pour un total de 12.792,01 euros. 

Les consorts [T] s’opposent à la prise en charge de ces dépenses, à l‘exception des factures EDF.

S’agissant des dépenses résultant de la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion de l’appartement de 60 m2 “géré de fait” par les époux [O], les demandeurs soutiennent qu’il appartient à ces derniers de justifier d’une garantie pour non paiement des loyers et qu’à défaut, il s’agit d’une faute de gestion, de sorte que les factures leur sont exclusivement imputables. 

Le tribunal estime cependant qu’à défaut d’attribution de chacun des lots par une convention expresse et en l’absence de décision prise par les coindivisaires sur ce point, l’absence de souscription d’une garantie contre les loyers impayés, ne peut être considérée comme une faute de gestion de la part de Monsieur et Madame [O]. Les dépenses d’avocat, d’huissier et de serrurier doivent être considérées comme des dépenses de l’indivision à hauteur de 960+1602, 07 +250 euros, soit une somme totale de 2.812,07 euros.

S’agissant des taxes foncières des années 2018 à 2022, il convient de relever qu’après examen des documents fiscaux, la somme de 7.773 euros sollicitée concerne le seul bien immobilier indivis situé 3 rue du 24 août. Il convient par conséquent de dire qu’il s’agit d’une dépense de l’indivision.

Les défendeurs sollicitent encore la déduction de la facture K par K pour le changement des huisseries à hauteur de 1.950 euros. Les consorts [T] soutiennent que ces frais ne sauraient être imputées sur l’indivision dès lors qu’il résulte du procès verbal établi par Maitre [X] le 16 janvier 2024 que les fenêtres de l’immeuble indivis sis au 3 rue du 24 août comportent des menuiseries marrons ainsi que des volets bleus et que seul l’immeuble propriété des époux [O] située dans l’angle de la rue du 8 mai et celle du 11 novembre comprend des fenêtres correspondantes à la facture K par K en PVC Blanc.

Il y a lieu néanmoins de constater que la facture d’un montant de 1.950 euros a bien été établie au nom de Monsieur [O] pour un chantier situé 3 rue du 24 août; que le plan réalisé par Maitre [X] montre que l’immeuble indivis fait l’angle entre la rue du 24 août et la rue du 11 novembre; que l’huissier a déclaré avoir vu deux fenêtres au 3ème étage rue du 11 novembre, l’une en PVC blanc et ne pas avoir pu voir l’autre et que Monsieur [C] dont il n’est pas contesté qu’il est le locataire de l’appartement indivis en duplex de 60 m2 géré par les époux [O], a attesté le 24 septembre 2024 que l’enreprise K par K avait bien été mandatée pour changer les huisseries de ses fenêtres du 3ème étage, les fenêtres du 2ème n’ayant pas été changées. 

Il s’ensuit que le côut du changement des fenêtres concerne bien l’immeuble indivis et doit dès lors être considéré comme une dépense d’indivision.

En conséquence il conviendra de dire que les dépenses prises en charge par les seuls époux [O] au nom de l’indivision se portent à la somme totale de 12.792,01 euros. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Le partage judiciaire ayant été ordonné, il y a lieu de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Chacune des parties ayant partiellement succombé à l’instance, le tribunal considère qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :



Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort, 

Ordonne l'ouverture des opérations de partage judiciaire de l’indivision immobilière existant entre Monsieur et Madame [T] et Monsieur et Madame [O] sur le bien immobilier situé 3 rue du 24 août à GRASSE, 

Désigne Maître [N] [H], notaire à Antibes, 51 boulevard du Président Wilson, pour procéder auxdites opérations ;

Désigne le magistrat de la 1ère chambre désigné par le Président du Tribunal judiciaire de GRASSE à cet effet, en qualité de juge commis, avec mission de veiller au bon déroulement des opérations de partage et de faire rapport en cas de difficultés ;

Dit que le notaire désigné devra procéder conformément aux dispositions des articles 1365 et suivants du code de procédure civile ;

Rejette la demande de vente aux enchères du bien immobilier indivis situé 3 rue du 24 août à GRASSE,

Constate que l’immeuble indivis peut être divisé en cinq lots :
Lot 1 : rez-de-chaussée, garage indépendant d’une superficie de 19,65 m² 
Lot 2 : rez-de-chaussée appartement, d’une superficie de 21,74 m² 
Lot 3 : 1er étage appartement d’une superficie de 44,08 m² 
Lot 4 : 2ème étage appartement duplex d’une superficie de 39,49 m² 
Lot 5 : 2ème étage appartement duplex d’une superficie de 60,09 m² 

Rejette la demande d’expertise judiciaire, ainsi que la demande d’adjonction éventuelle d’un sapiteur pour prévoir la transformation de l’immeuble en lots de copropriété, 

Rejette la demande tendant à donner mission au notaire commis de dresser l’état descriptif de division du bien immobilier ainsi que le règlement de copropriété,

Dit qu’il conviendra pour le notaire commis de vérifier, dans un premier temps, si les appartements du 2ème étage (lot 4 et 5) sont susceptibles d’être vendus en l’état conformément au regard des règles d’urbanisme, 

Dit que le notaire pourra, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s'adjoindre un expert, choisi par les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis ;

Rappelle qu'à défaut, il peut procéder lui-même à l'évaluation des biens immobiliers

Dit que le montant net des loyers indivis perçu par les époux [T] s’élève à la somme de 54.434,44 € pour les années 2018 à 2022,

Dit qu’il appartiendra aux consorts [O] de justifier auprès du notaire commis du montant des loyers perçus directement pour la location de l'appartement duplex situé au 2ème étage d'une superficie de 60 m2 pour les années 2018, 2019 et 2020, ainsi que de l’ensemble de leurs aides à la déclaration des revenus fonciers établis par Century 21 de 2018 à 2022 inclus, afin de permettre de déterminer le montant total des loyers indivis perçus sans que le prononcé d'une astreinte ne soit nécessaire 

Dit que les dépenses prises en charge par les seuls époux [O] au nom de l’indivision se portent à la somme de 12.792,01 euros entre 2018 et 2022,

Déboute les consorts [T] de leur demande tendant à juger que les consorts [O] sont redevables d'une somme de 8.630,44 euros envers l'indivision correspondant au montant des loyers perçus en sus de la moitié indivise sur les cinq dernières années, 

Déboute les consorts [O] de leur demande tendant à juger que les consorts [T] sont redevables d'une somme de 8.630,44 euros envers l'indivision correspondant au montant des loyers perçus en sus de la moitié indivise sur les cinq dernières années, 

RAPPORTS ENTRE LE NOTAIRE ET LES PARTIES
 


Dit qu'à réception du jugement le désignant, le notaire accusera réception de sa désignation auprès du juge commis ;

Dit qu'il convoquera les parties et leur demandera de produire tout document utile à la réalisation de sa mission ;

Rappelle que les parties ont la possibilité de se faire assister par un avocat ou un notaire de leur choix au cours des opérations ;

Dit que le notaire procédera à un appel de fonds auprès des parties aux fins de constituer la provision sur frais d'actes nécessaires à la mise en œuvre de la mesure, conformément aux dispositions de l'article R444-61 du code de commerce, en tenant compte de la nature des actes à entreprendre et de la complexité de la procédure qui lui a été confiée ; dit qu'en cas de besoin, le notaire pourra procéder à d'autres appels de fonds en cours de mesure ;
Dit que le notaire conditionnera l'établissement de tout procès-verbal au versement des sommes réclamées, correspondant à ses émoluments et débours tels que fixés par le décret du 8 mars 1978 et les textes subséquents ;
Dit que les provisions sur frais perçues par le notaire seront supportées à l’issue des opérations au titre des frais privilégiés de partage ;

Dit qu'au terme du premier rendez-vous avec les parties, le notaire fixera avec elles un calendrier des diligences à accomplir par chacun, ainsi que la date prévisible de transmission du projet d'état liquidatif ; dit que ledit calendrier fera l'objet d'une communication au juge commis et pourra servir de fondement à la délivrance d'injonctions aux parties ou au notaire ;

Dit que le notaire transmettra au juge commis le procès-verbal d'ouverture des opérations de partage dès son établissement ;

Dit que le principe du contradictoire devra régir tous les échanges entre le notaire et les parties ; qu'ainsi chaque pièce ou courrier transmis entre le notaire et une partie devra être communiqué pour information aux autres parties ;
POUVOIRS DU NOTAIRE COMMIS



Dit que le notaire pourra interroger les fichiers FICOBA et AGIRA, la Banque de France ainsi que tout organisme détenant des informations susceptibles de faciliter l'exécution de sa mission ;
En tant que de besoin, fait réquisition au fichier Ficoba, à la Banque de France, à l'Agira et à tout organisme financier ou bancaire de déférer aux demandes du notaire ;
Rappelle que le notaire pourra obtenir des réponses de tout établissement et tout organisme sans que ces derniers puissent opposer au notaire un quelconque secret professionnel;
Rappelle que le notaire peut demander à tout moment aux parties les documents utiles à sa mission (titres de propriété, statuts, relevés bancaires, etc...) ;

Dit que le notaire ou les parties pourront saisir le juge commis de toute difficulté faisant obstacle au bon déroulement de la mesure, le cas échéant en s'adressant à l'adresse suivante : successions-partages.tj-grasse@justice.fr ;

Rappelle que le juge commis peut, même d'office, adresser des injonctions aux parties ou au notaire, prononcer des astreintes et procéder au remplacement du notaire commis par le tribunal ;

Dit qu'en cas de défaillance d'un héritier, il incombe au notaire, au visa des articles 1367 et 841-1 du code civil, de lui signifier mise en demeure de constituer mandataire dans un délai de 3 mois ou de se présenter en personne à la date prévue pour réaliser les opérations de partage ; dit qu'à défaut de présentation de l'héritier ou de son mandataire à la date fixée par le notaire, ce dernier dressera procès-verbal et le transmettra au juge commis, qui désignera un représentant à l'héritier défaillant ;

DELAIS D'EXECUTION DE LA MISSION



Dit que le notaire devra, dans le délai d'un an suivant sa désignation, sauf en cas de suspension prévue à l'article 1369 du code de procédure civile, dresser un état liquidatif établissant les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, conformément aux dispositions de l'article 1368 du code civil ;

Dit qu'en cas de complexité des opérations, une prorogation de ce délai, pour une année maximum, pourra être accordée par le juge commis, sur demande du notaire ou à la requête d'un copartageant impérativement présentée avant l'expiration du délai d'un an ;

INVITE LES PARTIES ET LE NOTAIRE COMMIS A COMMUNIQUER AU JUGE COMMIS UNE NOTE SUR L'ETAT D'AVANCEMENT DES OPERATIONS, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision ;

Invite les parties à informer le juge commis sans délai en cas d'appel ; rappelle que pendant la durée de l'appel, le délai d'un an est suspendu, sauf en cas d'exécution provisoire ;

Rappelle que le délai d'un an prévu à l'article 1368 du code de procédure civile est suspendu :
1°/ En cas de désignation d'un expert et jusqu'à la remise du rapport ;
2°/ En cas d'adjudication ordonnée en application de l'article 1377 du code de procédure civile et jusqu'au jour de la réalisation définitive de celle-ci ;
3°/ En cas de demande de désignation d'une personne qualifiée en application de l'article 841-1 du code civil et jusqu'au jour de sa désignation ;
4°/ En cas de renvoi des parties devant le juge commis en application de l'article 1366 et jusqu'à l'accomplissement de l'opération en cause ;

EMPÊCHEMENT DU NOTAIRE COMMIS



Dit que si, au cours des opérations, le notaire est empêché, il pourra être procédé à son remplacement par ordonnance du juge commis saisi à cette fin, laquelle ne sera susceptible ni d’opposition ni d’appel ;
Rappelle que tout notaire commis est désigné à titre personnel et qu'il ne peut être procédé à son remplacement, même en interne à l'étude à laquelle il est rattaché, que par ordonnance du juge commis ;
Dit que si les parties se sont accordées sur le choix d'un nouveau notaire suite à l'empêchement du notaire commis, il devra être procédé à la régularisation de cette désignation par le juge commis ;
Dit qu'à défaut d'accord des parties sur le nouveau notaire désigné, il sera choisi par le juge commis sur la liste transmise à cet effet par la chambre départementale des notaires des Alpes maritimes ;

CLÔTURE DE LA PROCEDURE



Dit qu'en cas d'établissement d'un acte de partage amiable, le notaire en avertira le juge commis, qui constatera la clôture de la procédure, conformément aux dispositions de l'article 1372 du code de procédure civile ; Rappelle que cette communication est obligatoire et seule de nature à dessaisir le notaire de sa mission ;



Dit qu’en cas de désaccord entre les copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier devra transmettre au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties obligatoirement accompagné d'un projet d’état liquidatif, conformément aux dispositions de l’article 1373 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en application de l’article 1374 du code de procédure civile, toutes les demandes faites en application de l’article 1373 entre les mêmes parties, qu’elles émanent du demandeur ou des défendeurs, ne constituent qu’une seule et même instance, que toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l’établissement du rapport du juge commis prévu à l’article 1373 ; dit que les demandes transmises au juge du fond se limiteront à celles reprises au terme dudit rapport ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise au notaire commis ainsi qu'au juge commis;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ;

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par le Président et le greffier,


Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1688, code de procedure civile 1363, code civil 840, code civil 1368, code de procedure civile 1362, code de procedure civile 1368, code de procedure civile 1374, code de commerce R444-61, code de procedure civile 1372, code de procedure civile 1365, code civil 1367, code de procedure civile 1136-1, code de procedure civile 1377, code civil 815-10, code de procedure civile 1369, code des procedures civiles d'execution R221-38, code de procedure civile 1373, code civil 841-1, code civil 1696, code civil 1686, code des procedures civiles d'execution R221-33, code des procedures civiles d'execution R221-39). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-06-11T21:08:07.339Z.