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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, CHBRE PROX PONTOISE, 4 novembre 2025, n° 25/00029

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 9 août 2017, la SA [Adresse 6] a donné en location à Monsieur [W] [R] [K] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 8]. 

Suite à des échéances impayées, la SA MAISON DES ELEVES DE L'ECOLE CENTRALE DES ARTS ET MANUFACTURE a fait délivrer le 5 décembre 2024 à Monsieur [W] [R] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 406,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois de novembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice, la SA [Adresse 6] a fait assigner, Monsieur [W] [R] [K] par acte remis à l'étude le 14 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers ;
- la condamnation de Monsieur [W] [R] [K] au paiement de la somme de 1 400,09 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de janvier 2025 ;
- l'expulsion de Monsieur [W] [R] [K], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 8] ;
- la condamnation de Monsieur [W] [R] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10% jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 8] ;
- les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;
- la condamnation de Monsieur [W] [R] [K] à la somme de 300,00 euros au titre des dommages et intérêts ;
- la condamnation de Monsieur [W] [R] [K] à la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L'assignation a été notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025. 

Lors de l’audience, la SA MAISON DES ELEVES DE L'ECOLE CENTRALE DES ARTS ET MANUFACTURE, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif, sauf à actualiser les sommes dues à hauteur de 1 786,06 euros, août 2025 inclus.
De plus, la demanderesse s'est opposée à l'octroi de délais de paiement.

A l’audience, Monsieur [W] [R] [K] a indiqué que n’ayant pas de revenus, il ne pouvait régler ses loyers. 
Le paiement du loyer courant n'a pas été repris. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025.

Dispositif

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. 
L’assignation a par ailleurs été adressée au service compétent de la Préfecture par voie dématérialisée le 19 mars 2025 soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. 
La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement

Le bail en date du 9 août 2017 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [W] [R] [K] le 5 décembre 2024 et qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [W] [R] [K] n'a pas réglé sa dette locative réclamée à hauteur de 1 406,48 euros en principal. 

La clause résolutoire est donc acquise au 6 février 2025. 

Monsieur [W] [R] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 16 janvier 2025 et à compter du 6 février 2025 le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité de nature délictuelle. 

Ainsi, Monsieur [W] [R] [K] n’ayant pas réglé les loyers postérieurs au commandement, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [R] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Monsieur [W] [R] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 6 février 2025 causant ainsi un préjudice à la SA [Adresse 6] qui ne pourra disposer du bien à son gré.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance des locaux et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer de base annuel prévu par le bail, augmenté des charges et accessoires. 
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Au vu des pièces présentes dans le dossier, il apparaît que Monsieur [W] [R] [K] est redevable de la somme de 1 786,06 euros au titre de la dette locative, mois d'août 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [W] [R] [K] au paiement de la somme de 1 786,06 euros correspondant à la dette locative, mois d'août 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [W] [R] [K] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée précédemment et ce à compter du 1er septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. 
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » 

En l’espèce, la SA MAISON DES ELEVES DE L'ECOLE CENTRALE DES ARTS ET MANUFACTURE ne justifie ni d’un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi de Monsieur [W] [R] [K]. 
Par conséquent, la SA [Adresse 6] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande relative au sort des meubles

Il y a lieu de décider que le sort des meubles devra être réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [W] [R] [K], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation (à l'exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, condamné aux dépens, Monsieur [W] [R] [K] versera à la SA [Adresse 6] une somme qu'il est équitable de fixer à 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit. 


DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 9 août 2017 liant les parties ;

CONSTATE à compter du 6 février 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 9 août 2017 liant les parties et DIT que Monsieur [W] [R] [K] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 8] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [W] [R] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [K] à payer à la SA MAISON DES ELEVES DE L'ECOLE CENTRALE DES ARTS ET MANUFACTURE la somme de 1 786,06 euros correspondant à la dette locative, mois d'août 2025 inclus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [K] à payer à la SA [Adresse 6], à compter du 1er septembre 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [K] à payer à la SA MAISON DES ELEVES DE L'ECOLE CENTRALE DES ARTS ET MANUFACTURE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation (à l'exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.


Fait à [Localité 7], le 4 novembre 2025.

La greffière La juge
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



5AA

N° RG 25/00029 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OMI3

MINUTE N° : 




S.A. [Adresse 6] (MEECAM)
c/
[W] [R] [K]



Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [W] [R] [K]

Préfecture 





Copie exécutoire délivrée 
le :

à :

 Me PEREZ 
COUR D’APPEL DE [Localité 9]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 5]

--------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 04 NOVEMBRE 2025 ;

Sous la Présidence de Aude VEBER, Magistrat à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 6] (MEECAM)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me PEREZ MESSAGER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS , substitué par Me CALANDRE




ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [R] [K]
[Adresse 4]
[Localité 5]

comparant




-----------

Le tribunal a été saisi le 21 Mars 2025, par Assignation - procédure au fond du 14 Mars 2025 ; L'affaire a été plaidée le 09 Septembre 2025, et jugée le 04 NOVEMBRE 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :








EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 9 août 2017, la SA [Adresse 6] a donné en location à Monsieur [W] [R] [K] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 8]. 

Suite à des échéances impayées, la SA MAISON DES ELEVES DE L'ECOLE CENTRALE DES ARTS ET MANUFACTURE a fait délivrer le 5 décembre 2024 à Monsieur [W] [R] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 406,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois de novembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice, la SA [Adresse 6] a fait assigner, Monsieur [W] [R] [K] par acte remis à l'étude le 14 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers ;
- la condamnation de Monsieur [W] [R] [K] au paiement de la somme de 1 400,09 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de janvier 2025 ;
- l'expulsion de Monsieur [W] [R] [K], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 8] ;
- la condamnation de Monsieur [W] [R] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10% jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 8] ;
- les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;
- la condamnation de Monsieur [W] [R] [K] à la somme de 300,00 euros au titre des dommages et intérêts ;
- la condamnation de Monsieur [W] [R] [K] à la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L'assignation a été notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025. 

Lors de l’audience, la SA MAISON DES ELEVES DE L'ECOLE CENTRALE DES ARTS ET MANUFACTURE, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif, sauf à actualiser les sommes dues à hauteur de 1 786,06 euros, août 2025 inclus.
De plus, la demanderesse s'est opposée à l'octroi de délais de paiement.

A l’audience, Monsieur [W] [R] [K] a indiqué que n’ayant pas de revenus, il ne pouvait régler ses loyers. 
Le paiement du loyer courant n'a pas été repris. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. 
L’assignation a par ailleurs été adressée au service compétent de la Préfecture par voie dématérialisée le 19 mars 2025 soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. 
La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement

Le bail en date du 9 août 2017 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [W] [R] [K] le 5 décembre 2024 et qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [W] [R] [K] n'a pas réglé sa dette locative réclamée à hauteur de 1 406,48 euros en principal. 

La clause résolutoire est donc acquise au 6 février 2025. 

Monsieur [W] [R] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 16 janvier 2025 et à compter du 6 février 2025 le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité de nature délictuelle. 

Ainsi, Monsieur [W] [R] [K] n’ayant pas réglé les loyers postérieurs au commandement, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [R] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Monsieur [W] [R] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 6 février 2025 causant ainsi un préjudice à la SA [Adresse 6] qui ne pourra disposer du bien à son gré.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance des locaux et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer de base annuel prévu par le bail, augmenté des charges et accessoires. 
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Au vu des pièces présentes dans le dossier, il apparaît que Monsieur [W] [R] [K] est redevable de la somme de 1 786,06 euros au titre de la dette locative, mois d'août 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [W] [R] [K] au paiement de la somme de 1 786,06 euros correspondant à la dette locative, mois d'août 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [W] [R] [K] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée précédemment et ce à compter du 1er septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. 
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » 

En l’espèce, la SA MAISON DES ELEVES DE L'ECOLE CENTRALE DES ARTS ET MANUFACTURE ne justifie ni d’un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi de Monsieur [W] [R] [K]. 
Par conséquent, la SA [Adresse 6] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande relative au sort des meubles

Il y a lieu de décider que le sort des meubles devra être réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [W] [R] [K], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation (à l'exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, condamné aux dépens, Monsieur [W] [R] [K] versera à la SA [Adresse 6] une somme qu'il est équitable de fixer à 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit. 


DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 9 août 2017 liant les parties ;

CONSTATE à compter du 6 février 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 9 août 2017 liant les parties et DIT que Monsieur [W] [R] [K] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 8] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [W] [R] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [K] à payer à la SA MAISON DES ELEVES DE L'ECOLE CENTRALE DES ARTS ET MANUFACTURE la somme de 1 786,06 euros correspondant à la dette locative, mois d'août 2025 inclus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [K] à payer à la SA [Adresse 6], à compter du 1er septembre 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [K] à payer à la SA MAISON DES ELEVES DE L'ECOLE CENTRALE DES ARTS ET MANUFACTURE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation (à l'exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.


Fait à [Localité 7], le 4 novembre 2025.

La greffière La juge

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Mise à jour de la source le 2025-11-19T09:56:48.453Z.