Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, Chambre Civile, 6 mars 2026, n° 24/00035

Parties (entreprises)

Exposé du litige

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 11 août 2022, [N] [I] et [Z] [R] ont fait l'acquisition chacun pour moitié et en indivision, d'un bien immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 2] pour le prix de 170000 €. 

Ce bien immobilier - comprenant plusieurs appartements, un studio, deux grandes cours, deux hangars et un ancien chai - était déjà en partie loué à des tiers, lorsque celui-ci a été vendu le 11 août 2022. 

A la suite de la séparation du couple à la fin de l'année 2022, [N] [I] est resté vivre dans l'un des appartements. Des différends importants sont apparus entre les parties sur la gestion de l'ensemble immobilier indivis et sur le sort définitif dudit bien.

Aucune solution amiable n'a pu être trouvée entre les intéressés et le président du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a rendu deux jugements entre les parties, l'un en date du 03 mai 2024 et l'autre en date du 24 décembre 2025.

PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, [N] [I] et la SCI CG2 ont fait assigner [Z] [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens afin d'obtenir l'exécution forcée de la vente de l'ensemble immobilier ainsi que sa condamnation au paiement de diverses sommes d'argent. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 08 janvier 2025 et auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus complet par application de l'article 455 du code de procédure civile, [N] [I] et la SCI CG2 ont demandé :

▪ à titre principal de: 

- dire la vente parfaite entre l’indivision composée d'[Z] [R] et [N] [I] et la SCI CG2 immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Besançon sous le numéro 980646772, s'agissant du bien désigné comme : une maison d'habitation avec cour et dépendances, immeuble comprenant trois appartements et un studio, une cour à l'entrée, deux grandes cours à l'arrière ainsi qu'un hangar et un ancien chai, sis [Adresse 1], [Localité 2], connu sous les références cadastrales : section A N° [Cadastre 1] Lieu-dit [Adresse 1] surface 00 ha 18 a 05 ca pour un montant de 190927 € équivalent au capital restant dû à la date du 31 août 2023 ;

- ordonner à [Z] [R] de se présenter sous le délai d'un mois à compter de la présente décision par devant l'office notarial de Me [W], sis [Adresse 4] à [Localité 6] afin de réaliser les démarches nécessaires à la vente de ce bien ; 

- dire que passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte de 50 € par jour de retard durant deux mois ; 

- dire que passé le délai de 3 mois, si l'acte authentique n'est pas signé le présent jugement vaudra acte de vente et devra être publié au service des hypothèques compétent à l'initiative de la partie la plus diligente ; 

▪ à titre subsidiaire de : 

- autoriser [N] [I] coindivisaire au nom et pour le compte de l'indivision, à réaliser les démarches nécessaires à la vente du bien immobiliser susvisé au prix de la vente de 191000 € le cas échéant, avec le versement d'une soulte de 10000 € à la charge de [N] [I] en faveur d'[Z] [R] ;

- dire que cet acte sera opposable à [Z] [R] ;

▪ en tout état de cause : 

- autoriser [N] [I] à passer tous les actes nécessaires à la vente de ce bien ; 

- ordonner à [Z] [R] et tout occupant de son chef de libérer l'immeuble indivis et à restituer les clefs des appartements situés [Adresse 1] à [N] [I] et ce, sous quinze jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

- attribuer à [N] [I] la jouissance exclusive des appartements situés au 1er étage, de la remise et de l'ensemble des bâtiments situés dans la cour intérieure sis [Adresse 1] – [Localité 2], à charge pour lui de verser une indemnité d'occupation de 500 € par mois jusqu'à la finalisation de la vente ;

▪ à titre très subsidiaire de : 

- ordonner la licitation du bien immobilier susvisé à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Narbonne, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Maître Armand ADIDO, avocat du barreau de Narbonne ; 

- fixer la mise à prix à 120000 €, avec faculté de baisse d'un quart puis du tiers à défaut d'enchères ; 

- au vu de la rupture abusive du contrat, condamner [Z] [R] à lui verser la somme de 5000 € au titre de dommages et intérêts ;

- au vu du trouble de jouissance et du préjudice moral, condamner [Z] [R] à lui verser la somme de 4000 € ;

- au titre des frais de justice, condamner [Z] [R] à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu' aux entiers dépens;

- débouter [Z] [R] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

[N] [I] et la SCI CG2 ont soutenu à l'appui de leurs prétentions que : 

- la vente est parfaite par application des articles 1113 et 1583 du code civil, car il y a eu accord entre les parties sur la chose et sur le prix ; 
- [N] [I] a accepté l'offre d'[Z] [R] de sortir de l'indivision à travers le rachat de crédit et ce, sans aucune soulte ; 
- le prix était déterminé et déterminable, car il correspondait au montant du capital restant dû au titre du crédit immobilier, au sens de l'article 1163 du code civil ; 
- la condition suspensive d'obtention du prêt a été réalisée car l'accord de la banque a été délivré par écrit ; 
- la rétractation d'[Z] [R] est intervenue après la levée de l'option et est tardive au sens des articles 1118 et 1121 du code civil ; 
- aucune date butoir n'ayant été convenue pour la signature de l'acte authentique le refus de la défenderesse de régulariser l'acte de vente est injustifié ; 
- la promesse synallagmatique de vente vaut vente et peut donner lieu à une exécution forcée ; 
- ils sont fondés à solliciter l'exécution forcée de la vente au profit de la SCI CG2 car [Z] [R] a été mise en demeure en vain, de réaliser la vente ; 
- à défaut de constater que la vente est parfaite, le refus de son adversaire met en péril l'intérêt commun de l'indivision ; 
- [N] [I] doit être autorisé à vendre seul le bien immobilier car l'opposition d'[Z] [R] compromet l'intérêt commun des indivisaires ; 
- la mésentente persistante entre les indivisaires et la paralysie de la gestion caractérisent un péril pour l'indivision ; 
- [Z] [R] n'a pas respecté les règles de fonctionnement de l'indivision car elle a réalisé des actes de disposition et d'administration sans son accord préalable ; 
- son ex-compagne a réquisitionné le studio sans son accord et elle ne respecte pas la destination du bien ni ses droits sur le bien ; 
- les travaux réalisés unilatéralement par [Z] [R] ne présentent pas un caractère conservatoire ; 
- les décisions qu'elle a prises portent atteinte à ses droits de copropriétaire indivis et lui causent un trouble de jouissance ; 
- son refus de consentir à la vente est abusif car l'opération permettrait d'apurer le crédit, de mettre fin au déficit mensuel de l'indivision et de préserver la valeur du bien ; 
- la rupture des pourparlers par [Z] [R] est fautive car elle a été brutale après des négociations avancées et après l'engagement de frais importants ; 
- il justifie d'un préjudice matériel correspondant aux frais engagés et au temps consacré aux démarches préparatoires ; 
- il justifie d'un préjudice moral résultant des troubles subis et de la situation de blocage entretenue par son ex-compagne. 


------------------------

En l'état de ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 04 février 2025 et auxquelles il est renvoyé pour de plus amples informations, [Z] [R] a demandé de rejeter toutes les conclusions contraires comme injustes et mal fondées et : 

▪ à titre principal de : 

- débouter la SCI CG2 de sa demande de dire la vente parfaite entre d'une part, l’indivision composée d'[Z] [R] et de [N] [I] et d'autre part, la SCI CG2 s’agissant du bien sis [Adresse 1] - [Localité 2], pour un montant égal au crédit restant dû par les indivisaires au titre de l’emprunt réalisé pour son acquisition ; 

- débouter la SCI CG2 de sa demande d’ordonner à [Z] [R] de se présenter sous le délai d’un mois à compter de la présente décision par devant l’office notarial de Me [W], sis [Adresse 4] à [Localité 6] afin de réaliser les démarches nécessaires à la vente du bien indivis ; 

- juger qu’il est du seul intérêt de [N] [I] de procéder seul à la vente du biens indivis pour un prix de 191000 € au profit de la SCI CG2 dont il est lui-même associé et cogérant ; 

- débouter [N] [I] de sa demande d’être autorisé à procéder seul, au nom et pour le compte de l’indivision, à la vente du bien indivis sis [Adresse 1] [Localité 2] à la SCI CG2 ; 

- débouter [N] [I] de sa demande d’ordonner la libération et la restitution des clés du studio sis [Adresse 1] – [Localité 2], sous quinze jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard ; 

- débouter [N] [I] de sa demande d’attribution à son profit de la jouissance exclusive de l’appartement situé au 1er étage, porte gauche du biens indivis sis [Adresse 1] [Localité 2] ; 

- débouter [N] [I] de sa demande d’autoriser ce dernier à consentir tout bail concernant le logement situé au premier étage, porte gauche sis [Adresse 1], [Localité 2] ; 

- débouter [N] [I] de sa demande de licitation du bien indivis sis [Adresse 1] [Localité 2] ;

- débouter [N] [I] de sa demande de la condamner à lui payer la somme de 5000 € au titre d’une prétendue rupture abusive des pourparlers ; 

- débouter [N] [I] de sa demande de la condamner à lui payer la somme de 4000 € au titre du prétendu préjudice moral ; 

- débouter [N] [I] de sa demande de licitation du bien indivis situé [Adresse 1] [Localité 2] ; 

▪ à titre subsidiaire de : 

- ordonner la licitation du bien immobilier susvisé à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Narbonne sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé et déposé au greffe par Me Sylvain MAURY, avocat au barreau de Toulouse ; 

- fixer la mise à prix à 220000 € ; 

▪ en tout état de cause, de condamner [N] [I] à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

[Z] [R] a fait valoir à l'appui de ses demandes que :
- il n’existe pas de vente parfaite au sens des articles 1113 et 1583 du code civil, car il n'y a pas eu de rencontre d’une offre et d’une acceptation ; 
- aucune offre ferme, précise et non équivoque n’a été émise par la SCI CG2 ou par [N] [I] pour acquérir sa quote-part indivise ; 
- aucun accord n’est intervenu sur le prix et la somme de 191000 € correspondant au capital restant dû du prêt, ne reflète pas la valeur vénale du bien immobilier ; 
- elle n’a jamais consenti à vendre sa part indivise à une SCI et a toujours envisagé une vente au profit d'un tiers ; 
- son consentement n’a jamais été exprimé de manière libre, claire et non équivoque ; 
- elle a expressément refusé le principe d’une cession sans plus-value ; 
- le simple accord bancaire obtenu par la SCI ne constitue ni une offre ni une acceptation ; 
- la création de la SCI CG2 ne saurait valoir engagement contractuel de sa part et aucune promesse synallagmatique de vente n’a été formalisée ; 
- aucune mise en demeure valable n’a été délivrée et le courrier invoqué par son adversaire ne présente pas un caractère suffisamment impératif ; 
- en l’absence de vente parfaite, l’exécution forcée sur le fondement de l’article 1221 du code civil est juridiquement impossible ; 
- les conditions de l’article 815-5 du code civil ne sont pas réunies dès lors qu’aucun péril pour l’intérêt commun de l’indivision n’est démontré ; 
- la seule mésentente entre des indivisaires ne saurait justifier une autorisation judiciaire de vendre le bien ; 
- la situation financière de l’indivision ne présente pas un caractère critique ou insurmontable ; 
- elle dispose, en sa qualité d'indivisaire, d’un droit d’usage et de jouissance du bien et verse une indemnité d’occupation ; 
- les travaux réalisés constituent des actes d’administration ou de conservation nécessaires et non des actes de disposition excédant ses pouvoirs ; 
- elle a réalisé des opérations de nettoyage et de dépose d'éléments moisis et elle a posé des équipements neufs dans le studio ; 
- les travaux qu'elle a réalisés sont nécessaires au bon usage du studio comme ceux effectués par [N] [I] dans l'appartement qu'il occupe au second étage ; 
- aucune faute ne peut lui être imputée dans la gestion de l’indivision et elle ne porte pas atteinte aux droits concurrents de [N] [I] ; 
- la rupture alléguée des pourparlers ne peut être qualifiée d’abusive dès lors qu’aucun engagement ferme n’était intervenu ; 
- aucune faute au sens de l’article 1112 du code civil n’est caractérisée et son adversaire ne justifie d’aucun préjudice certain, direct et personnel ; 
- la demande indemnitaire formée à titre personnel est irrecevable dès lors que seule la SCI CG2 aurait qualité pour agir. 

-------------------------

Lors de l'audience de plaidoirie du 09 janvier 2026, les parties représentées par leur avocat respectif, ont exprimé leur accord pour le rabat de l'ordonnance de clôture et pour la clôture de l'instruction lors de ladite audience. 

A l'issue de cette audience, le président a fait savoir que le jugement était mis en délibéré au 06 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION

1) sur la demande en réalisation forcée de la vente de l'ensemble immobilier formulée par [N] [I] et par la SCI CG2

Selon l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

L'article 1114 du code précité dispose que l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Il résulte de l'article 1583 du code civil, que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l'espèce, [N] [I] a assuré qu'il ressort de nombreux écrits - intervenus entre les parties ou par le biais de leurs avocats - la rencontre d'une offre d'achat et d'une acceptation par lesquelles les parties ont manifesté leur volonté de s'engager à vendre le bien indivis et de mettre fin au crédit en cours, désolidarisant de fait son ex-compagne, sans le paiement d'une soulte. 

L'examen minutieux des pièces versées aux débats par les demandeurs à l'instance, démontre en pièces 14 à 19 que le 05 septembre 2023, l'ancienne avocate d'[Z] [R] a écrit à celui de son ex-compagnon et lui a dit que sa cliente "est d'accord depuis des mois pour lui vendre sa part...Il n'y a jamais eu pour Madame d'opposition pour fixer la valeur du bien puisqu'il était entendu que Monsieur rachetait le prêt sans versement d'aucune soulte à Madame. Je ne vois donc pas où est la difficulté sur le montant puisque Monsieur se contente de reprendre uniquement le prêt à son compte et devient seul propriétaire". 

Dans une autre correspondance en date du 04 octobre 2023, l'avocate d'[Z] [R] a indiqué à celui de [N] [I] "je reste toujours dans l'attente de l'issue de la demande de prêt de Monsieur que vous m'avez transmise. Si la situation n'avance pas rapidement, je vais donc engager une procédure devant le tribunal conformément aux souhaits de ma cliente qui veut absolument sortir de cette indivision". 

Dans le prolongement d'un courriel que [N] [I] a reçu le 27 octobre 2023 et mentionnant "...je vous confirme notre accord pour le financement de la SCI à hauteur de 191 K€ sur 240 mois au taux de 4,40 %", l'avocate d'[Z] [R] a indiqué à l'avocat du demandeur à l'instance que "Le document que vous appelez accord de principe n'a aucune valeur. Il a pu être rédigé par n'importe qui, ne porte aucun tampon ou signature. Ma cliente attend donc un document beaucoup plus sérieux et authentique pour prendre un quelconque rendez-vous chez le notaire". 

Enfin, le 31 octobre 2023, l'avocat de [N] [I] a transmis à celui de son ex-compagne une version de l'accord de principe plus explicite à savoir, une attestation dressée à la même date et aux termes de laquelle, la Banque Populaire de Bourgogne Franche-Comté a certifié avoir "marqué un accord de financement pour la SCI CG2" représentée par le demandeur à l'instance et par son père [F] [I] pour l'acquisition du bien situé [Adresse 1] à [Localité 2], avec un financement de 191000 € sur 240 mois à 4,40 %. 

L'analyse des pièces susvisées démontre, qu'[Z] [R] n'a pas adressé à [N] [I] une offre écrite de vente de sa part indivise de l'ensemble immobilier et l'intéressé ne lui a pas non plus communiqué une offre écrite d'achat de sa part. En revanche, il ressort des propres écritures de l'ancienne avocate d'[Z] [R] que cette dernière a manifestement accepté l'offre orale que son ex-compagnon lui a formulée et consistant à acheter sa part indivise et qu'il y a bien eu un accord sur le prix. 

A cet égard, il convient de préciser que l'allégation de la défenderesse à l'instance selon laquelle il n'y a pas eu d'accord sur le prix et qu'elle a toujours souhaité réaliser une estimation du bien immobilier indivis, est inopérante. Elle se fonde en effet, sur des échanges de courriels intervenus entre le 07 mai 2023 et le 04 juin 2023, donc antérieurement à ceux précités et uniquement entre son ex-compagnon et elle. 

Or, les termes contenus dans un courrier postérieur et établi le 05 septembre 2023 par son avocate, sont suffisamment clairs, précis et dénués de toute ambiguïté. En effet, Me [G] [T] a indiqué que sa cliente "est d'accord depuis des mois pour lui vendre sa part...Il n'y a jamais eu pour Madame d'opposition pour fixer la valeur du bien puisqu'il était entendu que Monsieur rachetait le prêt sans versement d'aucune soulte à Madame". 

La référence explicite au rachat du prêt sans le versement d'aucune soulte à [Z] [R], amène à considérer que les parties s'étaient donc mises d'accord pour que la reprise du prêt par [N] [I] constitue le prix de vente. 

Toutefois, aucune des pièces produites ne vient démontrer que la défenderesse à l'instance a exprimé son accord pour que sa part indivise soit vendue à une personne morale, telle qu'une société civile immobilière. Parallèlement, aucun élément ne vient établir que la SCI CG2 a adressé à [Z] [R] une offre précise et ferme d'acquisition de sa part indivise et que l'intéressée l'a acceptée. 

Il n'est pas non plus justifié qu'[Z] [R] et [N] [I] s'étaient mis d'accord pour que l'offre soit débattue uniquement entre eux, mais que la vente finale soit opérée au profit d'une société civile immobilière ayant pour associé le demandeur à l'instance. A cet égard, il convient de préciser que la substitution d'un acquéreur personne morale à l'acquéreur personne physique initialement convenue apparaît comme une modification d'un élément essentiel de l'opération envisagée, laquelle ne peut pas être réalisée sans l'accord exprès du cédant. 

Or, plus de 2 ans après le courrier susvisé du 05 septembre 2023, [N] [I] n'allègue pas et ne justifie pas disposer à titre personnel, des capacités financières pour régler le prix d'acquisition de la part indivise de son ex-compagne selon les modalités convenues à cette date, à savoir le rachat du prêt. De l'ensemble des éléments de la cause et des débats, il convient donc de débouter [N] [I] et la SCI CG2 de leurs demandes tendant à : 

- dire la vente parfaite entre l’indivision composée d'[Z] [R] et [N] [I] et la SCI CG2 immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Besançon sous le numéro 980646772, s'agissant du bien désigné comme : une maison d'habitation avec cour et dépendances, immeuble comprenant trois appartements et un studio, une cour à l'entrée, deux grandes cours à l'arrière ainsi qu'un hangar et un ancien chai, sis [Adresse 1], [Localité 2], connu sous les références cadastrales : section A N° [Cadastre 1] Lieu-dit [Adresse 1] surface 00 ha 18 a 05 ca pour un montant de 190927 € équivalent au capital restant dû à la date du 31 août 2023 ;

- ordonner à [Z] [R] de se présenter sous le délai d'un mois à compter de la présente décision par devant l'office notarial de Me [W], sis [Adresse 4] à [Localité 6] afin de réaliser les démarches nécessaires à la vente de ce bien ; 

- dire que passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte de 50 € par jour de retard durant deux mois ; 

- dire que passé le délai de 3 mois, si l'acte authentique n'est pas signé le présent jugement vaudra acte de vente et devra être publié au service des hypothèques compétent à l'initiative de la partie la plus diligente. 

2) sur la demande visant à autoriser [N] [I] à réaliser les démarches nécessaires à la vente du bien immobilier

Conformément à l'article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Il résulte de l'application jurisprudentielle de cet article, qu'il appartient à l'indivisaire qui se prévaut du refus d'un indivisaire de réaliser un acte et mettant en péril l'intérêt commun, de démontrer l'existence de ce refus portant sur un acte déterminé et exprimé de manière non équivoque. 

En l'espèce, les pièces produites démontrent que depuis le mois de janvier 2023, il existe une mésentente importante et durable entre les parties concernant le sort du bien immobilier dont elles ont fait l'acquisition le 11 août 2022. Toutefois, cette situation conflictuelle ne suffit pas à elle seule, à caractériser le refus exigé par l'article 815-5 du code civil. 

A cet égard, il convient de relever que pour démontrer le refus qu'il impute à son ex-compagne, [N] [I] se fonde sur un courriel que son avocat a adressé le 1er décembre 2023 à l'avocate d'[Z] [R]. Aux termes de cette correspondance, son conseil a invité l'avocate de son adversaire à prendre attache avec un notaire afin de formaliser la vente de sa part indivise, avant le 15 décembre 2023. 

Il s'avère également que dans un courriel daté du 18 décembre 2023, le notaire de [N] [I] a indiqué à l'avocat de l'intéressé qu'il n'avait pas de retour de sa consœur concernant le projet de vente. 

Pour autant, rien ne démontre qu'[Z] [R] a été personnellement et directement invitée à régulariser un acte déterminé et que l'intéressée a exprimé une opposition à une telle opération. L'absence de diligence à la suite de ces échanges intervenus uniquement entre des avocats et des notaires au mois de décembre 2023 dans un contexte de désaccord persistant entre les indivisaires, ne suffit pas à établir l'existence d'un refus non équivoque de la part de la défenderesse à l'instance. 

Au surplus, il convient de rappeler qu'il a été retenu aux termes du présent jugement qu'il n'est pas démontré qu'une offre et une acceptation concordante soient intervenues en vue d'une cession de la part indivise d'[Z] [R] au profit de la SCI CG2. L'absence de régularisation d'une telle opération ne peut donc être analysée comme la manifestation d'un refus au sens de l'article 815-5 du code civil, de la part de la défenderesse à l'instance et mettant en péril l'intérêt commun. 

Dans ces conditions et sans qu'il soit utile d'examiner les autres moyens soulevés au soutien de leurs prétentions, il convient de débouter [N] [I] et la SCI CG2 de leurs demandes tendant à : 

- autoriser [N] [I] à passer tous les actes nécessaires à la vente du bien désigné comme une maison d'habitation avec cour et dépendances, immeuble comprenant trois appartements et un studio, une cour à l'entrée, deux grandes cours à l'arrière ainsi qu'un hangar et un ancien chai, sis [Adresse 1], [Localité 2], connu sous les références cadastrales : section A N° [Cadastre 1] Lieu-dit Surface [Adresse 1] surface 00 ha 18 a 05 ca à la SCI CG2, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Besançon sous le numéro 980 646 772, par devant l'office notarial de Me [O] [W] au prix de la vente de 191000 €, le cas échéant, avec le versement d'une soulte de 10000 € à la charge de [N] [I] en faveur d'[Z] [R] ; 

- dire que cet acte sera opposable à [Z] [R]. 

3) sur la demande de libération de l'immeuble indivis et de restitution de clés formulée par [N] [I] et par la SCI CG2

L'article 815-2 alinéa 1 du code civil dispose que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Il ressort de l'article 815-3 du code précité que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

3° vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

4° conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

En vertu de l'article 815-9 alinéa 1 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

Il résulte de l'application jurisprudentielle de cet article, que l'occupation privative d'un bien indivis par l'un des indivisaires n'est pas à elle seule, illicite mais celle-ci ouvre droit le cas échéant, au paiement d'une indemnité d'occupation prévue par l'article 815-9 alinéa 2 du code civil.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à l'indivisaire qui invoque des violations des règles de l'indivision d'en rapporter la preuve. 

- sur l'occupation du studio par [Z] [R]

En l'espèce, il est constant que le studio figurant dans l'immeuble indivis, s’est trouvé libre à compter du 31 août 2023, à la suite du départ du locataire en place. Il n’est pas soutenu ni justifié qu’un bail en cours aurait été résilié ou empêché en raison des démarches mises en œuvre par [Z] [R] pour occuper ce bien. Celle-ci a déclaré sans être sérieusement contredite, d'une part, avoir occupé ponctuellement le studio à titre de résidence secondaire et d'autre part, verser mensuellement une somme de 300 € sur le compte joint des indivisaires.

En l’absence de convention contraire ou de décision judiciaire en limitant l’exercice, l’occupation privative d’un bien indivis par un indivisaire n’est pas subordonnée à l’accord exprès des coindivisaires, dès lors qu’elle demeure conforme à la destination du bien et compatible avec leurs droits. Or, le studio ayant une destination d’habitation, son usage à titre personnel par [Z] [R] ne caractérise pas, une atteinte à la destination du bien.

Par ailleurs, [N] [I] ne démontre pas de manière claire et précise, avoir été empêché d’user des autres parties du bien immobilier indivis. Il ressort d'ailleurs, de ses dernières conclusions qu’il occupe une autre partie de l’immeuble indivis et qu'il est domicilié sur place. 

Enfin, il convient de souligner que le versement de la somme de 300 € chaque mois par [Z] [R] à titre d'indemnité d’occupation et dont le principe n’est pas sérieusement contesté, a constitué la contrepartie financière de la jouissance privative du studio. 

En toute hypothèse, à supposer que l’occupation ait été engagée sans concertation et sans l'accord préalable de [N] [I], cette circonstance n’a pour effet de la rendre illicite ni à justifier une mesure d’expulsion, dès lors qu’aucune atteinte caractérisée aux droits concurrents n’est précisément démontrée. Aucun élément objectif ne permet d’établir que l’occupation litigieuse a excédé les prérogatives normales d’un indivisaire.

- sur les travaux réalisés dans le studio

[N] [I] et la SCI CG2 ont reproché à [Z] [R] d’avoir procédé à divers travaux sans l’accord de son coindivisaire, consistant notamment à déposer des éléments de la cuisine, à abattre des cloisons, à démonter un escalier, à déplacer un cumulus dans une remise et à poser des équipements neufs sur place. 

[N] [I] a communiqué un procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 05 septembre 2023. La lecture de cet acte démontre que le commissaire a constaté plusieurs difficultés et a fait des photos, notamment : 

- au niveau du portail endommagé : [N] [I] a dit au commissaire de justice qu'à la suite d'une forte intempérie le battant gauche du vieux portail d'accès à la courette de l'immeuble est tombé mais son ex-compagne n'a pas fait les travaux de remise en état ; le commissaire de justice a constaté que seul le battant droit est positionné sur son pilier; 

- il y a un amoncellement de matériaux hétéroclites au niveau de la petite courette comprenant des façades et des morceaux de caisson d'un mobilier d'agencement, un plan de travail usagé, des tiroirs et correspondant selon [N] [I] au mobilier de la cuisine du studio lequel a été démonté ; un four encastrable a également été constaté sur place ; 

- devant l'entrée du studio situé au 1er étage sur la gauche, il y a des débris de limaille de fer ; le cadre bois de la porte présente un élément métallique endommagé et la menuiserie de la porte referme avec difficulté ; à l'intérieur du studio il n'y a pas de secteur cuisine, ni de mobilier ni d'évier ; il y a l'emplacement laissé vide sur fond de vieille peinture avec des rangées de faïences et [N] [I] a indiqué que jusqu'à l'été, le studio était occupé et agencé correctement avec son mobilier et son espace cuisine ; l'escalier en bois permettant l'accès à la mezzanine est complètement démonté en plusieurs sections laissées sur le sol du studio ; l’ouverture de toit dite Velux a été laissée ouverte ;

- le bâti extérieur est une construction en vieilles pierres et certains murs du côté du jardin ont été abattus mais laissés en l'état sans aucune finition de renforcement de la structure rabotée. 

Il ressort également de la photo produite en pièce n° 42 par les demandeurs à l'instance, qu'[Z] [R] a fait poser de nouveaux meubles dans la cuisine et qui d'après ses déclarations sont utiles au bon usage du studio. La défenderesse à l'instance a d'ailleurs indiqué sans être précisément contredite, que le déplacement du cumulus a été réalisé de façon temporaire. 

Toutefois, aucune pièce ne décrit précisément l’état du studio à la date de départ du locataire à la fin du mois d'août 2023, ni ne permet de déterminer si les éléments déposés étaient vétustes, insalubres ou impropres à l’usage. En l’absence d’éléments comparatifs objectifs, il n’est pas possible de qualifier avec certitude ces travaux d’actes de disposition ou d’actes excédant l’exploitation normale du bien au sens de l’article 815-3.

Enfin, il n’est pas démontré que la structure de l’immeuble aurait été altérée ou qu'à la suite des interventions de la défenderesse à l'instance, la valeur du bien aurait diminué. Au demeurant, [N] [I] ne justifie d’aucun préjudice concret et précis résultant des travaux réalisés, ni d’une impossibilité d’user du bien en raison des travaux entrepris. 

Dans ces conditions, il convient de considérer que si les travaux ont été entrepris unilatéralement dans un contexte de mésentente durable entre les indivisaires, il n'est pas démontré une violation suffisamment grave des règles de l’indivision par [Z] [R] et justifiant une mesure d’éviction des lieux. 

- sur la location touristique du studio

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment d'une ordonnance rendue le 22 octobre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, qu’[Z] [R] a procédé à la mise en location touristique d’un logement figurant dans le bien indivis alors qu’une mission de gestion avait été confiée à un administrateur judiciaire par jugement du même magistrat en date du 03 mai 2024. Aux termes d'un autre jugement rendu le 24 décembre 2025, ce magistrat a d'ailleurs ordonné à [Z] [R] de cesser toute location touristique dans le bien immobilier indivis. 

Un tel comportement caractérise donc une méconnaissance par la défenderesse à l'instance d’une décision de justice et des règles de fonctionnement de l’indivision. Toutefois, il n’est pas établi qu’elle aurait conservé les fruits de ces locations dans un intérêt exclusivement personnel ni que l’indivision aurait subi un appauvrissement consécutif et définitif. 

En tout état de cause, les conséquences financières d’éventuelles perceptions irrégulières de loyers relèvent le cas échéant, des comptes entre indivisaires par application de l’article 815-9 alinéa 2, sans que ces agissements justifient à eux seuls une mesure d’expulsion ou une autorisation de vente du bien immobilier indivis. 

- sur les troubles de jouissance invoqués par [N] [I]

En l'espèce, [N] [I] a invoqué des troubles de jouissance liés au fait qu'il est importuné par son ex-compagne dans la jouissance paisible des lieux, en raison de ses déplacements sur place avec un manque de respect envers lui et d'autres personnes ; du défaut de réparation du portail de l'ensemble immobilier ; du dépôt des meubles de la cuisine dans la cour intérieure ; des agissements d'un artisan mandaté par [Z] [R] qui a bloqué la machine à laver présente dans une remise, a déplacé des meubles de la cour commune, a cassé un pot de fleur et a maintenu la cage d'escalier dans un état de saleté. 

Il convient d’abord de rappeler que la présence d’[Z] [R] sur les lieux résulte de sa qualité d’indivisaire et du droit d’usage qui s’y attache. Ainsi, l'incident survenu entre les parties le 19 juillet 2023 et raconté par un témoin [P] [K] dans un contexte de conflit aigu et lié à l'utilisation d'un arrosoir pour mettre de l'eau sur des prises portatives, ne présente pas un caractère de gravité suffisant ni répété, pour caractériser un trouble de jouissance. 

S’agissant du portail, il est constant qu'il a été endommagé et les pièces produites démontrent qu'[Z] [R] a effectivement indiqué à son ex-compagnon dans un courriel du 29 mai 2023, qu'elle ne souhaitait pas procéder aux travaux de réparation dudit portail. A cet égard, il convient d'observer que la compagnie d'assurance a versé à la défenderesse à l'instance une indemnité de 1960 € à la suite du sinistre et qu'elle a manifestement conservée, sans financer des travaux de réparation du portail. 

Néanmoins, la conservation d'une telle somme est susceptible d'une régularisation dans le cadre des opérations de compte entre les indivisaires, car une telle indemnité d'assurance se rattache non pas à la personne de la défenderesse mais au bien qui était assuré. 

S'agissant des incidents attribués à l'artisan mandaté par [Z] [R], il convient de relever que plusieurs d'entre eux ne sont pas précisément étayés et que rien ne démontre qu'ils ont été accomplis sur ordre de la défenderesse à l'instance. 

Quant au dépôt d’éléments de mobilier dans la cour commune, aucune pièce ne permet de déterminer avec précision la durée dudit dépôt. Certes, [N] [I] a indiqué les avoir retirés en février 2024, mais il n'est pas démontré avec précision qu'il a demandé en vain à sa coindivisaire de procéder à leur enlèvement. Dans ces conditions, une gêne ponctuelle liée à des travaux ne caractérise pas au regard des éléments produits, une atteinte grave et durable aux droits du demandeur à l'instance. 

En définitive, les éléments susvisés traduisent une mésentente persistante entre les parties mais ne caractérisent pas une privation effective et durable de jouissance ni une atteinte suffisamment grave aux droits concurrents de [N] [I], au sens de l’article 815-9 du code civil.

- sur les difficultés financières de l'indivision

En l'espèce, [N] [I] a invoqué une situation déficitaire de l'indivision et a produit une synthèse d’opérations bancaires émanant de la Caisse d’Épargne afférentes à un compte concernant la période comprise entre le 08 juin 2022 et le 15 janvier 2024. Il en ressort, qu'à la date du 15 janvier 2024, le compte présentait un solde débiteur de 1606€.

Toutefois, aucun élément ne permet de savoir si ce compte bancaire est celui dont le demandeur à l'instance est co-titulaire avec [Z] [R]. Par ailleurs, le solde bancaire susvisé est manifestement très ancien puisqu'il a plus de 2 ans par rapport à la date du présent jugement. 

Les demandeurs à l'instance se sont manifestement abstenus de justifier d'un solde bancaire plus récent du compte, alors qu'ils disposaient des plus larges délais pour le faire, puisque conformément à l'accord des parties au litige, la clôture de l'instruction est intervenue lors de l'audience de plaidoirie du 09 janvier 2026. 

Par ailleurs, [N] [I] a versé aux débats un courrier de la Caisse d’Épargne en date du 05 août 2023 et mentionnant que le 03 août 2023, il a fait l'objet d'une procédure de saisie à tiers détenteur concernant son compte de dépôt personnel. Pour autant, force est de constater qu'il n'a pas communiqué le moindre élément sur le sort de cette procédure ni sur sa situation financière actualisée. 

Les griefs relatifs à des remboursements EDF ou à des prélèvements contestés ne sont pas étayés par des pièces, car la pièce 52 page 15 invoquée par les demandeurs à l'instance dans leurs dernières conclusions, n'existe pas.

De l'ensemble des éléments de la cause et des débats, il convient donc de débouter [N] [I] et la SCI CG2 de leurs demandes tendant à : 
- autoriser [N] [I] à passer tous les actes nécessaires à la vente du bien ; 
- ordonner à [Z] [R] et tout occupant de son chef de libérer l'immeuble indivis et à restituer les clefs des appartements situés [Adresse 1] à [N] [I] et ce, sous quinze jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard. 

4) sur la demande d'attribution de la jouissance exclusive d'une partie du bien immobilier formulée par [N] [I] et par la SCI CG2

Selon l'article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

En l'espèce, [N] [I] a sollicité l'attribution de la jouissance exclusive des appartements situés au 1er étage, de la remise et de l'ensemble des bâtiments situés dans la cour intérieure sis [Adresse 1] - [Localité 2] à [N] [I], à charge pour lui de verser une indemnité d'occupation de 500 € par mois jusqu'à la finalisation de la vente. 

Toutefois, le demandeur à l'instance n'a pas invoqué le moindre moyen spécifique permettant d'identifier les raisons précises pour lesquelles il faudrait lui attribuer la jouissance exclusive d'une partie de l'ensemble immobilier indivis, étant rappelé que son ex-compagne s'est opposée à cette demande et qu'il existe une mésentente importante entre les parties. 

Au regard de ces éléments, il convient donc de débouter [N] [I] de sa demande tendant à lui attribuer la jouissance exclusive des appartements situés au 1er étage, de la remise et de l'ensemble des bâtiments situés dans la cour intérieure sis [Adresse 1] – [Localité 2], à charge pour lui de verser une indemnité d'occupation de 500 € par mois jusqu'à la finalisation de la vente. 

5) sur la demande de licitation du bien immobilier formulée par [N] [I] et par la SCI CG2

En vertu de l'article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.

Selon l'article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.

En l'espèce, [N] [I] a demandé d'ordonner la licitation de l'ensemble immobilier indivis sur la mise à prix de 120000 € avec une faculté de baisse d'un quart puis du tiers à défaut d'enchère, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Narbonne. 

Toutefois, comme il ressort des écritures d'[Z] [R], il convient de rappeler que la licitation réglementée par les articles 1377 et 1378 du code civil, constitue une modalité du partage judiciaire et ne peut être prononcée que lorsque la juridiction de jugement est chargée de statuer sur la liquidation et le partage de biens indivis, afin d'apprécier si ces derniers peuvent être attribués ou partagés en nature. 

En l'espèce, aucune demande en liquidation et partage de l'ensemble immobilier n'a été formée par [N] [I], de sorte que le tribunal ne peut pas sur le fondement de l'article 1377 du code de procédure civile, ordonner la licitation de ce bien. Il convient dès lors de déclarer irrecevables, les demandes de [N] [I] et de la SCI CG2 tendant à : 

- ordonner la licitation du bien immobilier susvisé à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Narbonne, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Maître Armand ADIDO, avocat du barreau de Narbonne ; 

- fixer la mise à prix à 120000 €, avec faculté de baisse d'un quart puis du tiers à défaut d'enchères. 

6) sur la demande d'indemnisation formulée par [N] [I] et par la SCI CG2 pour rupture abusive du contrat

Selon l'article 1112 du code civil, l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

L'article 1240 du code précité dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, [N] [I] et la SCI CG2 ont sollicité une indemnisation à hauteur de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour le premier d'entre eux, au motif qu'[Z] [R] a procédé à un revirement de position tout à fait abusif sans aucun motif sérieux et après de longs mois de démarches chronophages et coûteuses pour eux. 

Toutefois, il convient de rappeler qu'il n'est pas démontré que la SCI CG2 a adressé à [Z] [R] une offre précise et ferme d'acquisition de sa part indivise et que l'intéressée l'a acceptée. Il n'est pas non plus établi qu'[Z] [R] et [N] [I] s'étaient mis d'accord pour que l'offre de vente de la part indivise se déroule uniquement entre eux, mais que la vente finale soit opérée au profit d'une société civile immobilière ayant pour associé le demandeur à l'instance. 

Or, [N] [I] et la SCI CG2 ont demandé dans le cadre de la présente instance mais également à compter de la fin de l'année 2023, que la vente de la part indivise d'[Z] [R] soit opérée au profit de la société civile immobilière. Dans ces conditions, il ne peut pas être reproché à la défenderesse à l'instance d'avoir rompu des pourparlers de manière abusive. Par conséquent, cette demande d’indemnisation formulée à hauteur de 5000 € sera rejetée.

7) sur la demande d'indemnisation formulée par [N] [I] au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral

L'article 1240 du code précité dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile délictuelle suppose la preuve d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre eux. 

En l'espèce, [N] [I] et la SCI CG2 ont sollicité une indemnisation à hauteur de 4000 € à titre de dommages et intérêts pour le premier d'entre eux, au motif que de nombreux conflits concernant la gestion du bien sont apparus. [N] [I] a assuré avoir assisté à la détérioration du bien et à des prélèvements intempestifs sur le compte joint et qu'il a subi des troubles de jouissance importants.

Il a ajouté qu'il est désormais dans une situation juridique et financière précaire alors que la sortie rapide de l'indivision aurait pu lui permettre de retrouver une sérénité en rachetant le bien via la SCI CG2 dont il est le gérant et l'actionnaire majoritaire. 

Les débats d'audience tout comme les pièces produites démontrent que les parties entretiennent des relations très conflictuelles et que depuis plus de 2 ans, il n'existe aucun accord entre elles concernant la gestion et le sort de l'ensemble immobilier qu'elles ont acquis en indivision. 

Pour autant, il ne ressort pas des documents soumis à l'appréciation du tribunal, des éléments caractérisant l'existence d'un trouble de jouissance et d'un préjudice moral pour [N] [I] de nature à faire droit à sa demande d'indemnisation. La demande d'indemnisation formulée à hauteur de 4000 € pour le trouble de jouissance et le préjudice moral, sera donc rejetée. 

8) sur les demandes annexes

Aucune considération d'équité ne commande de faire application en l'espèce, de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens. 

Il y a lieu enfin, de rappeler que par application des articles 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à dire la vente parfaite entre l’indivision composée d'une part, d'[Z] [R] et de [N] [I] et d'autre part, la SCI CG2 immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Besançon sous le numéro 980646772, s'agissant du bien désigné comme : une maison d'habitation avec cour et dépendances, immeuble comprenant trois appartements et un studio, une cour à l'entrée, deux grandes cours à l'arrière ainsi qu'un hangar et un ancien chai, sis [Adresse 1], [Localité 2], connu sous les références cadastrales : section A N° [Cadastre 1] Lieu-dit [Adresse 1] surface 00 ha 18 a 05 ca pour un montant de 190.927 € équivalent au capital restant dû à la date du 31 août 2023 ;

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à ordonner à [Z] [R] de se présenter sous le délai d'un mois à compter de la présente décision par devant l'office notarial de Me [W], sis [Adresse 4] à [Localité 6] afin de réaliser les démarches nécessaires à la vente de ce bien ; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à dire que passé ce délai, [Z] [R] y sera contrainte sous astreinte de 50 € par jour de retard durant deux mois ; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à dire que passé le délai de 3 mois, si l'acte authentique n'est pas signé le présent jugement vaudra acte de vente et devra être publié au service des hypothèques compétent à l'initiative de la partie la plus diligente ; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à autoriser [N] [I], coindivisaire, au nom et pour le compte de l'indivision, à réaliser les démarches nécessaires à la vente du bien immobiliser susvisé au prix de la vente de 191 000 €, le cas échéant, avec le versement d'une soulte de 10000 € à la charge de [N] [I] en faveur d'[Z] [R] ;

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à dire que cet acte sera opposable à [Z] [R] ;

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à autoriser [N] [I] à passer tous les actes nécessaires à la vente du bien ; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à ordonner à [Z] [R] et tout occupant de son chef de libérer l'immeuble indivis et à restituer les clefs des appartements situés [Adresse 1] à [N] [I] et ce, sous quinze jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à attribuer à [N] [I] la jouissance exclusive des appartements situés au 1er étage, de la remise et de l'ensemble des bâtiments situés dans la cour intérieure sis [Adresse 1] – [Localité 2], à charge pour lui de verser une indemnité d'occupation de 500 € par mois jusqu'à la finalisation de la vente ;

Déclare irrecevable la demande de [N] [I] et de la SCI CG2 tendant à ordonner la licitation du bien immobilier susvisé à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Narbonne, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Maître Armand ADIDO, avocat du barreau de Narbonne ; 

Déclare irrecevable la demande de [N] [I] et de la SCI CG2 tendant à fixer la mise à prix à 120000 €, avec faculté de baisse d'un quart puis du tiers à défaut d'enchères: 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à condamner [Z] [R] à verser à [N] [I] la somme de 5000 € au titre de la rupture abusive du contrat ; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à condamner [Z] [R] à verser à [N] [I] la somme de 4000 € au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral ; 

Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens ; 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 


 Le greffier Le président

MINUTE N° 26/
JUGEMENT du 06 MARS 2026
DOSSIER N° RG 24/00035 - N° Portalis 46CZ-W-B7H-P3H




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-GAUDENS

Chambre Civile

JUGEMENT DU 06 MARS 2026


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Lors des débats, M. [...] [...], Président, qui sans opposition des parties conformément à l’article 805 du code de procédure civile, après avoir entendu les plaidoiries, en a rendu compte au tribunal qui a rendu son délibéré dans la composition suivante :

PRÉSIDENT : M. [...] [...], Président
ASSESSEUR : Mme [...] [...], Vice-Présidente
ASSESSEUR : Mme [...] [...], Juge

GREFFIER lors des débats : Mme [...] [...], Cadre Greffier


DÉBATS : A l’audience de plaidoirie du 09 Janvier 2026, débats tenus à l’audience publique


JUGEMENT : Rédigé par M. [...] [...], rendu le 6 mars 2026 après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe par M. [...] [...], Président, assisté de Mme [...] [...], cadre greffier, pour les opérations de mise à disposition




PARTIES : 
Notifié RPVA et open data le 06 MARS 2026


Le 
Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée 
à Me Dinguirard et à Me Maury



DEMANDEUR

M. [N] [I]
né le 09 Octobre 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Maître Emmanuel DINGUIRARD de la SCP JEAN LASSUS-EMMANUEL DINGUIRARD-MARIE SANNOU, avocats au barreau de SAINT-GAUDENS, avocats postulant, Me Armand ADIDO, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

La société civile immobilière SCI CG2, prise en la personne de son représentant légal, M. [N] [I], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Maître Emmanuel DINGUIRARD de la SCP JEAN LASSUS-EMMANUEL DINGUIRARD-MARIE SANNOU, avocats au barreau de SAINT-GAUDENS, avocats postulant, Me Armand ADIDO, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

Mme [Z] [R]
née le 06 Juillet 1986 à [Localité 4] (REP.TCHÈQUE), demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 11 août 2022, [N] [I] et [Z] [R] ont fait l'acquisition chacun pour moitié et en indivision, d'un bien immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 2] pour le prix de 170000 €. 

Ce bien immobilier - comprenant plusieurs appartements, un studio, deux grandes cours, deux hangars et un ancien chai - était déjà en partie loué à des tiers, lorsque celui-ci a été vendu le 11 août 2022. 

A la suite de la séparation du couple à la fin de l'année 2022, [N] [I] est resté vivre dans l'un des appartements. Des différends importants sont apparus entre les parties sur la gestion de l'ensemble immobilier indivis et sur le sort définitif dudit bien.

Aucune solution amiable n'a pu être trouvée entre les intéressés et le président du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a rendu deux jugements entre les parties, l'un en date du 03 mai 2024 et l'autre en date du 24 décembre 2025.

PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, [N] [I] et la SCI CG2 ont fait assigner [Z] [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens afin d'obtenir l'exécution forcée de la vente de l'ensemble immobilier ainsi que sa condamnation au paiement de diverses sommes d'argent. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 08 janvier 2025 et auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus complet par application de l'article 455 du code de procédure civile, [N] [I] et la SCI CG2 ont demandé :

▪ à titre principal de: 

- dire la vente parfaite entre l’indivision composée d'[Z] [R] et [N] [I] et la SCI CG2 immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Besançon sous le numéro 980646772, s'agissant du bien désigné comme : une maison d'habitation avec cour et dépendances, immeuble comprenant trois appartements et un studio, une cour à l'entrée, deux grandes cours à l'arrière ainsi qu'un hangar et un ancien chai, sis [Adresse 1], [Localité 2], connu sous les références cadastrales : section A N° [Cadastre 1] Lieu-dit [Adresse 1] surface 00 ha 18 a 05 ca pour un montant de 190927 € équivalent au capital restant dû à la date du 31 août 2023 ;

- ordonner à [Z] [R] de se présenter sous le délai d'un mois à compter de la présente décision par devant l'office notarial de Me [W], sis [Adresse 4] à [Localité 6] afin de réaliser les démarches nécessaires à la vente de ce bien ; 

- dire que passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte de 50 € par jour de retard durant deux mois ; 

- dire que passé le délai de 3 mois, si l'acte authentique n'est pas signé le présent jugement vaudra acte de vente et devra être publié au service des hypothèques compétent à l'initiative de la partie la plus diligente ; 

▪ à titre subsidiaire de : 

- autoriser [N] [I] coindivisaire au nom et pour le compte de l'indivision, à réaliser les démarches nécessaires à la vente du bien immobiliser susvisé au prix de la vente de 191000 € le cas échéant, avec le versement d'une soulte de 10000 € à la charge de [N] [I] en faveur d'[Z] [R] ;

- dire que cet acte sera opposable à [Z] [R] ;

▪ en tout état de cause : 

- autoriser [N] [I] à passer tous les actes nécessaires à la vente de ce bien ; 

- ordonner à [Z] [R] et tout occupant de son chef de libérer l'immeuble indivis et à restituer les clefs des appartements situés [Adresse 1] à [N] [I] et ce, sous quinze jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

- attribuer à [N] [I] la jouissance exclusive des appartements situés au 1er étage, de la remise et de l'ensemble des bâtiments situés dans la cour intérieure sis [Adresse 1] – [Localité 2], à charge pour lui de verser une indemnité d'occupation de 500 € par mois jusqu'à la finalisation de la vente ;

▪ à titre très subsidiaire de : 

- ordonner la licitation du bien immobilier susvisé à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Narbonne, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Maître Armand ADIDO, avocat du barreau de Narbonne ; 

- fixer la mise à prix à 120000 €, avec faculté de baisse d'un quart puis du tiers à défaut d'enchères ; 

- au vu de la rupture abusive du contrat, condamner [Z] [R] à lui verser la somme de 5000 € au titre de dommages et intérêts ;

- au vu du trouble de jouissance et du préjudice moral, condamner [Z] [R] à lui verser la somme de 4000 € ;

- au titre des frais de justice, condamner [Z] [R] à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu' aux entiers dépens;

- débouter [Z] [R] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

[N] [I] et la SCI CG2 ont soutenu à l'appui de leurs prétentions que : 

- la vente est parfaite par application des articles 1113 et 1583 du code civil, car il y a eu accord entre les parties sur la chose et sur le prix ; 
- [N] [I] a accepté l'offre d'[Z] [R] de sortir de l'indivision à travers le rachat de crédit et ce, sans aucune soulte ; 
- le prix était déterminé et déterminable, car il correspondait au montant du capital restant dû au titre du crédit immobilier, au sens de l'article 1163 du code civil ; 
- la condition suspensive d'obtention du prêt a été réalisée car l'accord de la banque a été délivré par écrit ; 
- la rétractation d'[Z] [R] est intervenue après la levée de l'option et est tardive au sens des articles 1118 et 1121 du code civil ; 
- aucune date butoir n'ayant été convenue pour la signature de l'acte authentique le refus de la défenderesse de régulariser l'acte de vente est injustifié ; 
- la promesse synallagmatique de vente vaut vente et peut donner lieu à une exécution forcée ; 
- ils sont fondés à solliciter l'exécution forcée de la vente au profit de la SCI CG2 car [Z] [R] a été mise en demeure en vain, de réaliser la vente ; 
- à défaut de constater que la vente est parfaite, le refus de son adversaire met en péril l'intérêt commun de l'indivision ; 
- [N] [I] doit être autorisé à vendre seul le bien immobilier car l'opposition d'[Z] [R] compromet l'intérêt commun des indivisaires ; 
- la mésentente persistante entre les indivisaires et la paralysie de la gestion caractérisent un péril pour l'indivision ; 
- [Z] [R] n'a pas respecté les règles de fonctionnement de l'indivision car elle a réalisé des actes de disposition et d'administration sans son accord préalable ; 
- son ex-compagne a réquisitionné le studio sans son accord et elle ne respecte pas la destination du bien ni ses droits sur le bien ; 
- les travaux réalisés unilatéralement par [Z] [R] ne présentent pas un caractère conservatoire ; 
- les décisions qu'elle a prises portent atteinte à ses droits de copropriétaire indivis et lui causent un trouble de jouissance ; 
- son refus de consentir à la vente est abusif car l'opération permettrait d'apurer le crédit, de mettre fin au déficit mensuel de l'indivision et de préserver la valeur du bien ; 
- la rupture des pourparlers par [Z] [R] est fautive car elle a été brutale après des négociations avancées et après l'engagement de frais importants ; 
- il justifie d'un préjudice matériel correspondant aux frais engagés et au temps consacré aux démarches préparatoires ; 
- il justifie d'un préjudice moral résultant des troubles subis et de la situation de blocage entretenue par son ex-compagne. 


------------------------

En l'état de ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 04 février 2025 et auxquelles il est renvoyé pour de plus amples informations, [Z] [R] a demandé de rejeter toutes les conclusions contraires comme injustes et mal fondées et : 

▪ à titre principal de : 

- débouter la SCI CG2 de sa demande de dire la vente parfaite entre d'une part, l’indivision composée d'[Z] [R] et de [N] [I] et d'autre part, la SCI CG2 s’agissant du bien sis [Adresse 1] - [Localité 2], pour un montant égal au crédit restant dû par les indivisaires au titre de l’emprunt réalisé pour son acquisition ; 

- débouter la SCI CG2 de sa demande d’ordonner à [Z] [R] de se présenter sous le délai d’un mois à compter de la présente décision par devant l’office notarial de Me [W], sis [Adresse 4] à [Localité 6] afin de réaliser les démarches nécessaires à la vente du bien indivis ; 

- juger qu’il est du seul intérêt de [N] [I] de procéder seul à la vente du biens indivis pour un prix de 191000 € au profit de la SCI CG2 dont il est lui-même associé et cogérant ; 

- débouter [N] [I] de sa demande d’être autorisé à procéder seul, au nom et pour le compte de l’indivision, à la vente du bien indivis sis [Adresse 1] [Localité 2] à la SCI CG2 ; 

- débouter [N] [I] de sa demande d’ordonner la libération et la restitution des clés du studio sis [Adresse 1] – [Localité 2], sous quinze jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard ; 

- débouter [N] [I] de sa demande d’attribution à son profit de la jouissance exclusive de l’appartement situé au 1er étage, porte gauche du biens indivis sis [Adresse 1] [Localité 2] ; 

- débouter [N] [I] de sa demande d’autoriser ce dernier à consentir tout bail concernant le logement situé au premier étage, porte gauche sis [Adresse 1], [Localité 2] ; 

- débouter [N] [I] de sa demande de licitation du bien indivis sis [Adresse 1] [Localité 2] ;

- débouter [N] [I] de sa demande de la condamner à lui payer la somme de 5000 € au titre d’une prétendue rupture abusive des pourparlers ; 

- débouter [N] [I] de sa demande de la condamner à lui payer la somme de 4000 € au titre du prétendu préjudice moral ; 

- débouter [N] [I] de sa demande de licitation du bien indivis situé [Adresse 1] [Localité 2] ; 

▪ à titre subsidiaire de : 

- ordonner la licitation du bien immobilier susvisé à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Narbonne sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé et déposé au greffe par Me Sylvain MAURY, avocat au barreau de Toulouse ; 

- fixer la mise à prix à 220000 € ; 

▪ en tout état de cause, de condamner [N] [I] à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

[Z] [R] a fait valoir à l'appui de ses demandes que :
- il n’existe pas de vente parfaite au sens des articles 1113 et 1583 du code civil, car il n'y a pas eu de rencontre d’une offre et d’une acceptation ; 
- aucune offre ferme, précise et non équivoque n’a été émise par la SCI CG2 ou par [N] [I] pour acquérir sa quote-part indivise ; 
- aucun accord n’est intervenu sur le prix et la somme de 191000 € correspondant au capital restant dû du prêt, ne reflète pas la valeur vénale du bien immobilier ; 
- elle n’a jamais consenti à vendre sa part indivise à une SCI et a toujours envisagé une vente au profit d'un tiers ; 
- son consentement n’a jamais été exprimé de manière libre, claire et non équivoque ; 
- elle a expressément refusé le principe d’une cession sans plus-value ; 
- le simple accord bancaire obtenu par la SCI ne constitue ni une offre ni une acceptation ; 
- la création de la SCI CG2 ne saurait valoir engagement contractuel de sa part et aucune promesse synallagmatique de vente n’a été formalisée ; 
- aucune mise en demeure valable n’a été délivrée et le courrier invoqué par son adversaire ne présente pas un caractère suffisamment impératif ; 
- en l’absence de vente parfaite, l’exécution forcée sur le fondement de l’article 1221 du code civil est juridiquement impossible ; 
- les conditions de l’article 815-5 du code civil ne sont pas réunies dès lors qu’aucun péril pour l’intérêt commun de l’indivision n’est démontré ; 
- la seule mésentente entre des indivisaires ne saurait justifier une autorisation judiciaire de vendre le bien ; 
- la situation financière de l’indivision ne présente pas un caractère critique ou insurmontable ; 
- elle dispose, en sa qualité d'indivisaire, d’un droit d’usage et de jouissance du bien et verse une indemnité d’occupation ; 
- les travaux réalisés constituent des actes d’administration ou de conservation nécessaires et non des actes de disposition excédant ses pouvoirs ; 
- elle a réalisé des opérations de nettoyage et de dépose d'éléments moisis et elle a posé des équipements neufs dans le studio ; 
- les travaux qu'elle a réalisés sont nécessaires au bon usage du studio comme ceux effectués par [N] [I] dans l'appartement qu'il occupe au second étage ; 
- aucune faute ne peut lui être imputée dans la gestion de l’indivision et elle ne porte pas atteinte aux droits concurrents de [N] [I] ; 
- la rupture alléguée des pourparlers ne peut être qualifiée d’abusive dès lors qu’aucun engagement ferme n’était intervenu ; 
- aucune faute au sens de l’article 1112 du code civil n’est caractérisée et son adversaire ne justifie d’aucun préjudice certain, direct et personnel ; 
- la demande indemnitaire formée à titre personnel est irrecevable dès lors que seule la SCI CG2 aurait qualité pour agir. 

-------------------------

Lors de l'audience de plaidoirie du 09 janvier 2026, les parties représentées par leur avocat respectif, ont exprimé leur accord pour le rabat de l'ordonnance de clôture et pour la clôture de l'instruction lors de ladite audience. 

A l'issue de cette audience, le président a fait savoir que le jugement était mis en délibéré au 06 mars 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION

1) sur la demande en réalisation forcée de la vente de l'ensemble immobilier formulée par [N] [I] et par la SCI CG2

Selon l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

L'article 1114 du code précité dispose que l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Il résulte de l'article 1583 du code civil, que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l'espèce, [N] [I] a assuré qu'il ressort de nombreux écrits - intervenus entre les parties ou par le biais de leurs avocats - la rencontre d'une offre d'achat et d'une acceptation par lesquelles les parties ont manifesté leur volonté de s'engager à vendre le bien indivis et de mettre fin au crédit en cours, désolidarisant de fait son ex-compagne, sans le paiement d'une soulte. 

L'examen minutieux des pièces versées aux débats par les demandeurs à l'instance, démontre en pièces 14 à 19 que le 05 septembre 2023, l'ancienne avocate d'[Z] [R] a écrit à celui de son ex-compagnon et lui a dit que sa cliente "est d'accord depuis des mois pour lui vendre sa part...Il n'y a jamais eu pour Madame d'opposition pour fixer la valeur du bien puisqu'il était entendu que Monsieur rachetait le prêt sans versement d'aucune soulte à Madame. Je ne vois donc pas où est la difficulté sur le montant puisque Monsieur se contente de reprendre uniquement le prêt à son compte et devient seul propriétaire". 

Dans une autre correspondance en date du 04 octobre 2023, l'avocate d'[Z] [R] a indiqué à celui de [N] [I] "je reste toujours dans l'attente de l'issue de la demande de prêt de Monsieur que vous m'avez transmise. Si la situation n'avance pas rapidement, je vais donc engager une procédure devant le tribunal conformément aux souhaits de ma cliente qui veut absolument sortir de cette indivision". 

Dans le prolongement d'un courriel que [N] [I] a reçu le 27 octobre 2023 et mentionnant "...je vous confirme notre accord pour le financement de la SCI à hauteur de 191 K€ sur 240 mois au taux de 4,40 %", l'avocate d'[Z] [R] a indiqué à l'avocat du demandeur à l'instance que "Le document que vous appelez accord de principe n'a aucune valeur. Il a pu être rédigé par n'importe qui, ne porte aucun tampon ou signature. Ma cliente attend donc un document beaucoup plus sérieux et authentique pour prendre un quelconque rendez-vous chez le notaire". 

Enfin, le 31 octobre 2023, l'avocat de [N] [I] a transmis à celui de son ex-compagne une version de l'accord de principe plus explicite à savoir, une attestation dressée à la même date et aux termes de laquelle, la Banque Populaire de Bourgogne Franche-Comté a certifié avoir "marqué un accord de financement pour la SCI CG2" représentée par le demandeur à l'instance et par son père [F] [I] pour l'acquisition du bien situé [Adresse 1] à [Localité 2], avec un financement de 191000 € sur 240 mois à 4,40 %. 

L'analyse des pièces susvisées démontre, qu'[Z] [R] n'a pas adressé à [N] [I] une offre écrite de vente de sa part indivise de l'ensemble immobilier et l'intéressé ne lui a pas non plus communiqué une offre écrite d'achat de sa part. En revanche, il ressort des propres écritures de l'ancienne avocate d'[Z] [R] que cette dernière a manifestement accepté l'offre orale que son ex-compagnon lui a formulée et consistant à acheter sa part indivise et qu'il y a bien eu un accord sur le prix. 

A cet égard, il convient de préciser que l'allégation de la défenderesse à l'instance selon laquelle il n'y a pas eu d'accord sur le prix et qu'elle a toujours souhaité réaliser une estimation du bien immobilier indivis, est inopérante. Elle se fonde en effet, sur des échanges de courriels intervenus entre le 07 mai 2023 et le 04 juin 2023, donc antérieurement à ceux précités et uniquement entre son ex-compagnon et elle. 

Or, les termes contenus dans un courrier postérieur et établi le 05 septembre 2023 par son avocate, sont suffisamment clairs, précis et dénués de toute ambiguïté. En effet, Me [G] [T] a indiqué que sa cliente "est d'accord depuis des mois pour lui vendre sa part...Il n'y a jamais eu pour Madame d'opposition pour fixer la valeur du bien puisqu'il était entendu que Monsieur rachetait le prêt sans versement d'aucune soulte à Madame". 

La référence explicite au rachat du prêt sans le versement d'aucune soulte à [Z] [R], amène à considérer que les parties s'étaient donc mises d'accord pour que la reprise du prêt par [N] [I] constitue le prix de vente. 

Toutefois, aucune des pièces produites ne vient démontrer que la défenderesse à l'instance a exprimé son accord pour que sa part indivise soit vendue à une personne morale, telle qu'une société civile immobilière. Parallèlement, aucun élément ne vient établir que la SCI CG2 a adressé à [Z] [R] une offre précise et ferme d'acquisition de sa part indivise et que l'intéressée l'a acceptée. 

Il n'est pas non plus justifié qu'[Z] [R] et [N] [I] s'étaient mis d'accord pour que l'offre soit débattue uniquement entre eux, mais que la vente finale soit opérée au profit d'une société civile immobilière ayant pour associé le demandeur à l'instance. A cet égard, il convient de préciser que la substitution d'un acquéreur personne morale à l'acquéreur personne physique initialement convenue apparaît comme une modification d'un élément essentiel de l'opération envisagée, laquelle ne peut pas être réalisée sans l'accord exprès du cédant. 

Or, plus de 2 ans après le courrier susvisé du 05 septembre 2023, [N] [I] n'allègue pas et ne justifie pas disposer à titre personnel, des capacités financières pour régler le prix d'acquisition de la part indivise de son ex-compagne selon les modalités convenues à cette date, à savoir le rachat du prêt. De l'ensemble des éléments de la cause et des débats, il convient donc de débouter [N] [I] et la SCI CG2 de leurs demandes tendant à : 

- dire la vente parfaite entre l’indivision composée d'[Z] [R] et [N] [I] et la SCI CG2 immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Besançon sous le numéro 980646772, s'agissant du bien désigné comme : une maison d'habitation avec cour et dépendances, immeuble comprenant trois appartements et un studio, une cour à l'entrée, deux grandes cours à l'arrière ainsi qu'un hangar et un ancien chai, sis [Adresse 1], [Localité 2], connu sous les références cadastrales : section A N° [Cadastre 1] Lieu-dit [Adresse 1] surface 00 ha 18 a 05 ca pour un montant de 190927 € équivalent au capital restant dû à la date du 31 août 2023 ;

- ordonner à [Z] [R] de se présenter sous le délai d'un mois à compter de la présente décision par devant l'office notarial de Me [W], sis [Adresse 4] à [Localité 6] afin de réaliser les démarches nécessaires à la vente de ce bien ; 

- dire que passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte de 50 € par jour de retard durant deux mois ; 

- dire que passé le délai de 3 mois, si l'acte authentique n'est pas signé le présent jugement vaudra acte de vente et devra être publié au service des hypothèques compétent à l'initiative de la partie la plus diligente. 

2) sur la demande visant à autoriser [N] [I] à réaliser les démarches nécessaires à la vente du bien immobilier

Conformément à l'article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Il résulte de l'application jurisprudentielle de cet article, qu'il appartient à l'indivisaire qui se prévaut du refus d'un indivisaire de réaliser un acte et mettant en péril l'intérêt commun, de démontrer l'existence de ce refus portant sur un acte déterminé et exprimé de manière non équivoque. 

En l'espèce, les pièces produites démontrent que depuis le mois de janvier 2023, il existe une mésentente importante et durable entre les parties concernant le sort du bien immobilier dont elles ont fait l'acquisition le 11 août 2022. Toutefois, cette situation conflictuelle ne suffit pas à elle seule, à caractériser le refus exigé par l'article 815-5 du code civil. 

A cet égard, il convient de relever que pour démontrer le refus qu'il impute à son ex-compagne, [N] [I] se fonde sur un courriel que son avocat a adressé le 1er décembre 2023 à l'avocate d'[Z] [R]. Aux termes de cette correspondance, son conseil a invité l'avocate de son adversaire à prendre attache avec un notaire afin de formaliser la vente de sa part indivise, avant le 15 décembre 2023. 

Il s'avère également que dans un courriel daté du 18 décembre 2023, le notaire de [N] [I] a indiqué à l'avocat de l'intéressé qu'il n'avait pas de retour de sa consœur concernant le projet de vente. 

Pour autant, rien ne démontre qu'[Z] [R] a été personnellement et directement invitée à régulariser un acte déterminé et que l'intéressée a exprimé une opposition à une telle opération. L'absence de diligence à la suite de ces échanges intervenus uniquement entre des avocats et des notaires au mois de décembre 2023 dans un contexte de désaccord persistant entre les indivisaires, ne suffit pas à établir l'existence d'un refus non équivoque de la part de la défenderesse à l'instance. 

Au surplus, il convient de rappeler qu'il a été retenu aux termes du présent jugement qu'il n'est pas démontré qu'une offre et une acceptation concordante soient intervenues en vue d'une cession de la part indivise d'[Z] [R] au profit de la SCI CG2. L'absence de régularisation d'une telle opération ne peut donc être analysée comme la manifestation d'un refus au sens de l'article 815-5 du code civil, de la part de la défenderesse à l'instance et mettant en péril l'intérêt commun. 

Dans ces conditions et sans qu'il soit utile d'examiner les autres moyens soulevés au soutien de leurs prétentions, il convient de débouter [N] [I] et la SCI CG2 de leurs demandes tendant à : 

- autoriser [N] [I] à passer tous les actes nécessaires à la vente du bien désigné comme une maison d'habitation avec cour et dépendances, immeuble comprenant trois appartements et un studio, une cour à l'entrée, deux grandes cours à l'arrière ainsi qu'un hangar et un ancien chai, sis [Adresse 1], [Localité 2], connu sous les références cadastrales : section A N° [Cadastre 1] Lieu-dit Surface [Adresse 1] surface 00 ha 18 a 05 ca à la SCI CG2, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Besançon sous le numéro 980 646 772, par devant l'office notarial de Me [O] [W] au prix de la vente de 191000 €, le cas échéant, avec le versement d'une soulte de 10000 € à la charge de [N] [I] en faveur d'[Z] [R] ; 

- dire que cet acte sera opposable à [Z] [R]. 

3) sur la demande de libération de l'immeuble indivis et de restitution de clés formulée par [N] [I] et par la SCI CG2

L'article 815-2 alinéa 1 du code civil dispose que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Il ressort de l'article 815-3 du code précité que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

3° vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

4° conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

En vertu de l'article 815-9 alinéa 1 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

Il résulte de l'application jurisprudentielle de cet article, que l'occupation privative d'un bien indivis par l'un des indivisaires n'est pas à elle seule, illicite mais celle-ci ouvre droit le cas échéant, au paiement d'une indemnité d'occupation prévue par l'article 815-9 alinéa 2 du code civil.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à l'indivisaire qui invoque des violations des règles de l'indivision d'en rapporter la preuve. 

- sur l'occupation du studio par [Z] [R]

En l'espèce, il est constant que le studio figurant dans l'immeuble indivis, s’est trouvé libre à compter du 31 août 2023, à la suite du départ du locataire en place. Il n’est pas soutenu ni justifié qu’un bail en cours aurait été résilié ou empêché en raison des démarches mises en œuvre par [Z] [R] pour occuper ce bien. Celle-ci a déclaré sans être sérieusement contredite, d'une part, avoir occupé ponctuellement le studio à titre de résidence secondaire et d'autre part, verser mensuellement une somme de 300 € sur le compte joint des indivisaires.

En l’absence de convention contraire ou de décision judiciaire en limitant l’exercice, l’occupation privative d’un bien indivis par un indivisaire n’est pas subordonnée à l’accord exprès des coindivisaires, dès lors qu’elle demeure conforme à la destination du bien et compatible avec leurs droits. Or, le studio ayant une destination d’habitation, son usage à titre personnel par [Z] [R] ne caractérise pas, une atteinte à la destination du bien.

Par ailleurs, [N] [I] ne démontre pas de manière claire et précise, avoir été empêché d’user des autres parties du bien immobilier indivis. Il ressort d'ailleurs, de ses dernières conclusions qu’il occupe une autre partie de l’immeuble indivis et qu'il est domicilié sur place. 

Enfin, il convient de souligner que le versement de la somme de 300 € chaque mois par [Z] [R] à titre d'indemnité d’occupation et dont le principe n’est pas sérieusement contesté, a constitué la contrepartie financière de la jouissance privative du studio. 

En toute hypothèse, à supposer que l’occupation ait été engagée sans concertation et sans l'accord préalable de [N] [I], cette circonstance n’a pour effet de la rendre illicite ni à justifier une mesure d’expulsion, dès lors qu’aucune atteinte caractérisée aux droits concurrents n’est précisément démontrée. Aucun élément objectif ne permet d’établir que l’occupation litigieuse a excédé les prérogatives normales d’un indivisaire.

- sur les travaux réalisés dans le studio

[N] [I] et la SCI CG2 ont reproché à [Z] [R] d’avoir procédé à divers travaux sans l’accord de son coindivisaire, consistant notamment à déposer des éléments de la cuisine, à abattre des cloisons, à démonter un escalier, à déplacer un cumulus dans une remise et à poser des équipements neufs sur place. 

[N] [I] a communiqué un procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 05 septembre 2023. La lecture de cet acte démontre que le commissaire a constaté plusieurs difficultés et a fait des photos, notamment : 

- au niveau du portail endommagé : [N] [I] a dit au commissaire de justice qu'à la suite d'une forte intempérie le battant gauche du vieux portail d'accès à la courette de l'immeuble est tombé mais son ex-compagne n'a pas fait les travaux de remise en état ; le commissaire de justice a constaté que seul le battant droit est positionné sur son pilier; 

- il y a un amoncellement de matériaux hétéroclites au niveau de la petite courette comprenant des façades et des morceaux de caisson d'un mobilier d'agencement, un plan de travail usagé, des tiroirs et correspondant selon [N] [I] au mobilier de la cuisine du studio lequel a été démonté ; un four encastrable a également été constaté sur place ; 

- devant l'entrée du studio situé au 1er étage sur la gauche, il y a des débris de limaille de fer ; le cadre bois de la porte présente un élément métallique endommagé et la menuiserie de la porte referme avec difficulté ; à l'intérieur du studio il n'y a pas de secteur cuisine, ni de mobilier ni d'évier ; il y a l'emplacement laissé vide sur fond de vieille peinture avec des rangées de faïences et [N] [I] a indiqué que jusqu'à l'été, le studio était occupé et agencé correctement avec son mobilier et son espace cuisine ; l'escalier en bois permettant l'accès à la mezzanine est complètement démonté en plusieurs sections laissées sur le sol du studio ; l’ouverture de toit dite Velux a été laissée ouverte ;

- le bâti extérieur est une construction en vieilles pierres et certains murs du côté du jardin ont été abattus mais laissés en l'état sans aucune finition de renforcement de la structure rabotée. 

Il ressort également de la photo produite en pièce n° 42 par les demandeurs à l'instance, qu'[Z] [R] a fait poser de nouveaux meubles dans la cuisine et qui d'après ses déclarations sont utiles au bon usage du studio. La défenderesse à l'instance a d'ailleurs indiqué sans être précisément contredite, que le déplacement du cumulus a été réalisé de façon temporaire. 

Toutefois, aucune pièce ne décrit précisément l’état du studio à la date de départ du locataire à la fin du mois d'août 2023, ni ne permet de déterminer si les éléments déposés étaient vétustes, insalubres ou impropres à l’usage. En l’absence d’éléments comparatifs objectifs, il n’est pas possible de qualifier avec certitude ces travaux d’actes de disposition ou d’actes excédant l’exploitation normale du bien au sens de l’article 815-3.

Enfin, il n’est pas démontré que la structure de l’immeuble aurait été altérée ou qu'à la suite des interventions de la défenderesse à l'instance, la valeur du bien aurait diminué. Au demeurant, [N] [I] ne justifie d’aucun préjudice concret et précis résultant des travaux réalisés, ni d’une impossibilité d’user du bien en raison des travaux entrepris. 

Dans ces conditions, il convient de considérer que si les travaux ont été entrepris unilatéralement dans un contexte de mésentente durable entre les indivisaires, il n'est pas démontré une violation suffisamment grave des règles de l’indivision par [Z] [R] et justifiant une mesure d’éviction des lieux. 

- sur la location touristique du studio

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment d'une ordonnance rendue le 22 octobre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, qu’[Z] [R] a procédé à la mise en location touristique d’un logement figurant dans le bien indivis alors qu’une mission de gestion avait été confiée à un administrateur judiciaire par jugement du même magistrat en date du 03 mai 2024. Aux termes d'un autre jugement rendu le 24 décembre 2025, ce magistrat a d'ailleurs ordonné à [Z] [R] de cesser toute location touristique dans le bien immobilier indivis. 

Un tel comportement caractérise donc une méconnaissance par la défenderesse à l'instance d’une décision de justice et des règles de fonctionnement de l’indivision. Toutefois, il n’est pas établi qu’elle aurait conservé les fruits de ces locations dans un intérêt exclusivement personnel ni que l’indivision aurait subi un appauvrissement consécutif et définitif. 

En tout état de cause, les conséquences financières d’éventuelles perceptions irrégulières de loyers relèvent le cas échéant, des comptes entre indivisaires par application de l’article 815-9 alinéa 2, sans que ces agissements justifient à eux seuls une mesure d’expulsion ou une autorisation de vente du bien immobilier indivis. 

- sur les troubles de jouissance invoqués par [N] [I]

En l'espèce, [N] [I] a invoqué des troubles de jouissance liés au fait qu'il est importuné par son ex-compagne dans la jouissance paisible des lieux, en raison de ses déplacements sur place avec un manque de respect envers lui et d'autres personnes ; du défaut de réparation du portail de l'ensemble immobilier ; du dépôt des meubles de la cuisine dans la cour intérieure ; des agissements d'un artisan mandaté par [Z] [R] qui a bloqué la machine à laver présente dans une remise, a déplacé des meubles de la cour commune, a cassé un pot de fleur et a maintenu la cage d'escalier dans un état de saleté. 

Il convient d’abord de rappeler que la présence d’[Z] [R] sur les lieux résulte de sa qualité d’indivisaire et du droit d’usage qui s’y attache. Ainsi, l'incident survenu entre les parties le 19 juillet 2023 et raconté par un témoin [P] [K] dans un contexte de conflit aigu et lié à l'utilisation d'un arrosoir pour mettre de l'eau sur des prises portatives, ne présente pas un caractère de gravité suffisant ni répété, pour caractériser un trouble de jouissance. 

S’agissant du portail, il est constant qu'il a été endommagé et les pièces produites démontrent qu'[Z] [R] a effectivement indiqué à son ex-compagnon dans un courriel du 29 mai 2023, qu'elle ne souhaitait pas procéder aux travaux de réparation dudit portail. A cet égard, il convient d'observer que la compagnie d'assurance a versé à la défenderesse à l'instance une indemnité de 1960 € à la suite du sinistre et qu'elle a manifestement conservée, sans financer des travaux de réparation du portail. 

Néanmoins, la conservation d'une telle somme est susceptible d'une régularisation dans le cadre des opérations de compte entre les indivisaires, car une telle indemnité d'assurance se rattache non pas à la personne de la défenderesse mais au bien qui était assuré. 

S'agissant des incidents attribués à l'artisan mandaté par [Z] [R], il convient de relever que plusieurs d'entre eux ne sont pas précisément étayés et que rien ne démontre qu'ils ont été accomplis sur ordre de la défenderesse à l'instance. 

Quant au dépôt d’éléments de mobilier dans la cour commune, aucune pièce ne permet de déterminer avec précision la durée dudit dépôt. Certes, [N] [I] a indiqué les avoir retirés en février 2024, mais il n'est pas démontré avec précision qu'il a demandé en vain à sa coindivisaire de procéder à leur enlèvement. Dans ces conditions, une gêne ponctuelle liée à des travaux ne caractérise pas au regard des éléments produits, une atteinte grave et durable aux droits du demandeur à l'instance. 

En définitive, les éléments susvisés traduisent une mésentente persistante entre les parties mais ne caractérisent pas une privation effective et durable de jouissance ni une atteinte suffisamment grave aux droits concurrents de [N] [I], au sens de l’article 815-9 du code civil.

- sur les difficultés financières de l'indivision

En l'espèce, [N] [I] a invoqué une situation déficitaire de l'indivision et a produit une synthèse d’opérations bancaires émanant de la Caisse d’Épargne afférentes à un compte concernant la période comprise entre le 08 juin 2022 et le 15 janvier 2024. Il en ressort, qu'à la date du 15 janvier 2024, le compte présentait un solde débiteur de 1606€.

Toutefois, aucun élément ne permet de savoir si ce compte bancaire est celui dont le demandeur à l'instance est co-titulaire avec [Z] [R]. Par ailleurs, le solde bancaire susvisé est manifestement très ancien puisqu'il a plus de 2 ans par rapport à la date du présent jugement. 

Les demandeurs à l'instance se sont manifestement abstenus de justifier d'un solde bancaire plus récent du compte, alors qu'ils disposaient des plus larges délais pour le faire, puisque conformément à l'accord des parties au litige, la clôture de l'instruction est intervenue lors de l'audience de plaidoirie du 09 janvier 2026. 

Par ailleurs, [N] [I] a versé aux débats un courrier de la Caisse d’Épargne en date du 05 août 2023 et mentionnant que le 03 août 2023, il a fait l'objet d'une procédure de saisie à tiers détenteur concernant son compte de dépôt personnel. Pour autant, force est de constater qu'il n'a pas communiqué le moindre élément sur le sort de cette procédure ni sur sa situation financière actualisée. 

Les griefs relatifs à des remboursements EDF ou à des prélèvements contestés ne sont pas étayés par des pièces, car la pièce 52 page 15 invoquée par les demandeurs à l'instance dans leurs dernières conclusions, n'existe pas.

De l'ensemble des éléments de la cause et des débats, il convient donc de débouter [N] [I] et la SCI CG2 de leurs demandes tendant à : 
- autoriser [N] [I] à passer tous les actes nécessaires à la vente du bien ; 
- ordonner à [Z] [R] et tout occupant de son chef de libérer l'immeuble indivis et à restituer les clefs des appartements situés [Adresse 1] à [N] [I] et ce, sous quinze jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard. 

4) sur la demande d'attribution de la jouissance exclusive d'une partie du bien immobilier formulée par [N] [I] et par la SCI CG2

Selon l'article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

En l'espèce, [N] [I] a sollicité l'attribution de la jouissance exclusive des appartements situés au 1er étage, de la remise et de l'ensemble des bâtiments situés dans la cour intérieure sis [Adresse 1] - [Localité 2] à [N] [I], à charge pour lui de verser une indemnité d'occupation de 500 € par mois jusqu'à la finalisation de la vente. 

Toutefois, le demandeur à l'instance n'a pas invoqué le moindre moyen spécifique permettant d'identifier les raisons précises pour lesquelles il faudrait lui attribuer la jouissance exclusive d'une partie de l'ensemble immobilier indivis, étant rappelé que son ex-compagne s'est opposée à cette demande et qu'il existe une mésentente importante entre les parties. 

Au regard de ces éléments, il convient donc de débouter [N] [I] de sa demande tendant à lui attribuer la jouissance exclusive des appartements situés au 1er étage, de la remise et de l'ensemble des bâtiments situés dans la cour intérieure sis [Adresse 1] – [Localité 2], à charge pour lui de verser une indemnité d'occupation de 500 € par mois jusqu'à la finalisation de la vente. 

5) sur la demande de licitation du bien immobilier formulée par [N] [I] et par la SCI CG2

En vertu de l'article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.

Selon l'article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.

En l'espèce, [N] [I] a demandé d'ordonner la licitation de l'ensemble immobilier indivis sur la mise à prix de 120000 € avec une faculté de baisse d'un quart puis du tiers à défaut d'enchère, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Narbonne. 

Toutefois, comme il ressort des écritures d'[Z] [R], il convient de rappeler que la licitation réglementée par les articles 1377 et 1378 du code civil, constitue une modalité du partage judiciaire et ne peut être prononcée que lorsque la juridiction de jugement est chargée de statuer sur la liquidation et le partage de biens indivis, afin d'apprécier si ces derniers peuvent être attribués ou partagés en nature. 

En l'espèce, aucune demande en liquidation et partage de l'ensemble immobilier n'a été formée par [N] [I], de sorte que le tribunal ne peut pas sur le fondement de l'article 1377 du code de procédure civile, ordonner la licitation de ce bien. Il convient dès lors de déclarer irrecevables, les demandes de [N] [I] et de la SCI CG2 tendant à : 

- ordonner la licitation du bien immobilier susvisé à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Narbonne, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Maître Armand ADIDO, avocat du barreau de Narbonne ; 

- fixer la mise à prix à 120000 €, avec faculté de baisse d'un quart puis du tiers à défaut d'enchères. 

6) sur la demande d'indemnisation formulée par [N] [I] et par la SCI CG2 pour rupture abusive du contrat

Selon l'article 1112 du code civil, l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

L'article 1240 du code précité dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, [N] [I] et la SCI CG2 ont sollicité une indemnisation à hauteur de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour le premier d'entre eux, au motif qu'[Z] [R] a procédé à un revirement de position tout à fait abusif sans aucun motif sérieux et après de longs mois de démarches chronophages et coûteuses pour eux. 

Toutefois, il convient de rappeler qu'il n'est pas démontré que la SCI CG2 a adressé à [Z] [R] une offre précise et ferme d'acquisition de sa part indivise et que l'intéressée l'a acceptée. Il n'est pas non plus établi qu'[Z] [R] et [N] [I] s'étaient mis d'accord pour que l'offre de vente de la part indivise se déroule uniquement entre eux, mais que la vente finale soit opérée au profit d'une société civile immobilière ayant pour associé le demandeur à l'instance. 

Or, [N] [I] et la SCI CG2 ont demandé dans le cadre de la présente instance mais également à compter de la fin de l'année 2023, que la vente de la part indivise d'[Z] [R] soit opérée au profit de la société civile immobilière. Dans ces conditions, il ne peut pas être reproché à la défenderesse à l'instance d'avoir rompu des pourparlers de manière abusive. Par conséquent, cette demande d’indemnisation formulée à hauteur de 5000 € sera rejetée.

7) sur la demande d'indemnisation formulée par [N] [I] au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral

L'article 1240 du code précité dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile délictuelle suppose la preuve d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre eux. 

En l'espèce, [N] [I] et la SCI CG2 ont sollicité une indemnisation à hauteur de 4000 € à titre de dommages et intérêts pour le premier d'entre eux, au motif que de nombreux conflits concernant la gestion du bien sont apparus. [N] [I] a assuré avoir assisté à la détérioration du bien et à des prélèvements intempestifs sur le compte joint et qu'il a subi des troubles de jouissance importants.

Il a ajouté qu'il est désormais dans une situation juridique et financière précaire alors que la sortie rapide de l'indivision aurait pu lui permettre de retrouver une sérénité en rachetant le bien via la SCI CG2 dont il est le gérant et l'actionnaire majoritaire. 

Les débats d'audience tout comme les pièces produites démontrent que les parties entretiennent des relations très conflictuelles et que depuis plus de 2 ans, il n'existe aucun accord entre elles concernant la gestion et le sort de l'ensemble immobilier qu'elles ont acquis en indivision. 

Pour autant, il ne ressort pas des documents soumis à l'appréciation du tribunal, des éléments caractérisant l'existence d'un trouble de jouissance et d'un préjudice moral pour [N] [I] de nature à faire droit à sa demande d'indemnisation. La demande d'indemnisation formulée à hauteur de 4000 € pour le trouble de jouissance et le préjudice moral, sera donc rejetée. 

8) sur les demandes annexes

Aucune considération d'équité ne commande de faire application en l'espèce, de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens. 

Il y a lieu enfin, de rappeler que par application des articles 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à dire la vente parfaite entre l’indivision composée d'une part, d'[Z] [R] et de [N] [I] et d'autre part, la SCI CG2 immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Besançon sous le numéro 980646772, s'agissant du bien désigné comme : une maison d'habitation avec cour et dépendances, immeuble comprenant trois appartements et un studio, une cour à l'entrée, deux grandes cours à l'arrière ainsi qu'un hangar et un ancien chai, sis [Adresse 1], [Localité 2], connu sous les références cadastrales : section A N° [Cadastre 1] Lieu-dit [Adresse 1] surface 00 ha 18 a 05 ca pour un montant de 190.927 € équivalent au capital restant dû à la date du 31 août 2023 ;

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à ordonner à [Z] [R] de se présenter sous le délai d'un mois à compter de la présente décision par devant l'office notarial de Me [W], sis [Adresse 4] à [Localité 6] afin de réaliser les démarches nécessaires à la vente de ce bien ; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à dire que passé ce délai, [Z] [R] y sera contrainte sous astreinte de 50 € par jour de retard durant deux mois ; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à dire que passé le délai de 3 mois, si l'acte authentique n'est pas signé le présent jugement vaudra acte de vente et devra être publié au service des hypothèques compétent à l'initiative de la partie la plus diligente ; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à autoriser [N] [I], coindivisaire, au nom et pour le compte de l'indivision, à réaliser les démarches nécessaires à la vente du bien immobiliser susvisé au prix de la vente de 191 000 €, le cas échéant, avec le versement d'une soulte de 10000 € à la charge de [N] [I] en faveur d'[Z] [R] ;

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à dire que cet acte sera opposable à [Z] [R] ;

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à autoriser [N] [I] à passer tous les actes nécessaires à la vente du bien ; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à ordonner à [Z] [R] et tout occupant de son chef de libérer l'immeuble indivis et à restituer les clefs des appartements situés [Adresse 1] à [N] [I] et ce, sous quinze jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à attribuer à [N] [I] la jouissance exclusive des appartements situés au 1er étage, de la remise et de l'ensemble des bâtiments situés dans la cour intérieure sis [Adresse 1] – [Localité 2], à charge pour lui de verser une indemnité d'occupation de 500 € par mois jusqu'à la finalisation de la vente ;

Déclare irrecevable la demande de [N] [I] et de la SCI CG2 tendant à ordonner la licitation du bien immobilier susvisé à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Narbonne, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Maître Armand ADIDO, avocat du barreau de Narbonne ; 

Déclare irrecevable la demande de [N] [I] et de la SCI CG2 tendant à fixer la mise à prix à 120000 €, avec faculté de baisse d'un quart puis du tiers à défaut d'enchères: 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à condamner [Z] [R] à verser à [N] [I] la somme de 5000 € au titre de la rupture abusive du contrat ; 

Déboute [N] [I] et la SCI CG2 de leur demande tendant à condamner [Z] [R] à verser à [N] [I] la somme de 4000 € au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral ; 

Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens ; 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 


 Le greffier Le président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1378, code civil 1112, code civil 1221, code civil 815-5, code civil 1583, code civil 815-2, code civil 1163, code civil 1377, code civil 1118, code de procedure civile 1377, code civil 1113, code des procedures civiles d'execution R221-38, code des procedures civiles d'execution R221-33, code des procedures civiles d'execution R221-39, code civil 1121). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 15 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 17/05007

  en commun : code civil 1378, code civil 1377, code des procedures civiles d'execution R221-38, code des procedures civiles d'execution R221-33, code des procedures civiles d'execution R221-39

• 25 juin 2026 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 24/03290

  en commun : code civil 1112, code civil 1583, code civil 1118, code civil 1113, code civil 1121

• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02002

  en commun : code civil 1377, code de procedure civile 1377, code des procedures civiles d'execution R221-38, code des procedures civiles d'execution R221-33, code des procedures civiles d'execution R221-39

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Alès · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 24/01349

  en commun : code civil 1377, code de procedure civile 1377, code des procedures civiles d'execution R221-38, code des procedures civiles d'execution R221-33, code des procedures civiles d'execution R221-39

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Alès · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 25/00769

  en commun : code civil 1377, code de procedure civile 1377, code des procedures civiles d'execution R221-38, code des procedures civiles d'execution R221-33, code des procedures civiles d'execution R221-39

• 6 août 2026 · Tribunal judiciaire de Nîmes · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 24/04032

  en commun : code civil 1377, code de procedure civile 1377, code des procedures civiles d'execution R221-38, code des procedures civiles d'execution R221-33, code des procedures civiles d'execution R221-39

• 7 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Compiègne · Partages - Autres décisions statuant sur une contestation ou une demande incidente · n° 23/00577

  en commun : code civil 815-5, code de procedure civile 1377, code des procedures civiles d'execution R221-38, code des procedures civiles d'execution R221-33, code des procedures civiles d'execution R221-39

• 21 mai 2026 · Tribunal judiciaire du Mans · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 25/00183

  en commun : code civil 815-5, code de procedure civile 1377, code des procedures civiles d'execution R221-38, code des procedures civiles d'execution R221-33, code des procedures civiles d'execution R221-39

Mise à jour de la source le 2026-03-07T14:34:16.219Z.