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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 12 mars 2026, n° 25/05397

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 septembre 2020, Mme [X] [K] a donné à bail à M. [B] [U] et M. [T] [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel initial de 915 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Le paiement des loyers, impôts et taxes, réparations locatives et indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail était garanti par le cautionnement de M. [L] [G].
 
Par acte authentique en date du 11 décembre 2020, Mme [X] [K] a fait donation à M. [S] [K] et M. [A] [K] de 40 % en pleine propriété et 60 % en nue propriété de l’immeuble sis [Adresse 8].

Par avenant en date du 16 février 2023, il a été constaté que M. [T] [N] [Z] avait donné congé des lieux le 25 janvier 2023, et que M. [R] [I] [Z] lui succéderait en qualité de colocataire de M. [B] [U] à compter du 1er mars 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [X] [K], M. [S] [K], et M. [A] [K] ont, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, fait signifier à M. [B] [U] et M. [R] [I] [Z] un commandement de payer la somme de 3735,04 euros en principal, correspondant à leur arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024.

La commission de coordination de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires le 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, Mme [X] [K], M. [S] [K] et M. [A] [K] ont fait assigner M. [B] [U], M. [R] [I] [Z] et M. [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à la date du 24 décembre 2024, à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail,
- ordonner l'expulsion des preneurs et celle de tout occupant de leur chef dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’à libération effective des lieux loués,
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 6055,03 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au mois de février 2025 inclus, et, pour la période postérieure, les loyers, indemnités d’occupation, indexations, charges et taxes telles que fixées dans le bail,
- condamner solidairement M. [B] [U], M. [R] [I] [Z] et M. [L] [G] à leur payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux d'un montant journalier égal au montant du loyer, des charges, et des taxes locatives,
- dire que les intérêts légaux courront à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024 sur la somme de 3913,81 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,
- condamner solidairement M. [B] [U], M. [R] [I] [Z] et M. [L] [G] à leur payer de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025, et a fait l’objet de deux renvois, pour être finalement examinée à l’audience du 8 janvier 2026.

A l'audience du 8 janvier 2026, Mme [X] [K], M. [S] [K] et M. [A] [K], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, aux termes desquelles ils:
- maintiennent leurs demandes contenues dans leur acte introductif d’instance,
- renoncent à leur demande tendant à l’expulsion des locataires,
- actualisent leur créance à la somme de 12 322,15 euros dus au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 19 septembre 2025,
- forment une demande additionnelle tendant à la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 762,50 euros, à titre de remboursement des frais de remise en état de l’appartement et ce, déduction faite, par compensation, du montant du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que les loyers ont cessé d’être réglés en leur intégralité à compter du mois d’avril 2023 ; que M. [U] a donné congé à effet du 28 février 2025 par courrier du 31 janvier 2025 reçu le 4 février 2025, de sorte que la clause de solidarité s’appliquait jusqu’au 4 septembre 2025 ; que M. [Z] a donné congé des lieux par courrier du 4 juin 2025, à effet du 5 juillet 2025 ; que l’état des lieux de sortie a été établi le 16 juillet 2025 et qu’y ont été constatées des dégradations locatives ainsi que l’absence de libération effective des lieux, caractérisée par la présence d’effets personnels ainsi que d’électroménager dans la cuisine ; que, par constat du 1 août 2025, M. [U] et M. [Z] ont déclaré abandonnés les éléments mobiliers encore présents dans l’appartement ; qu’ils ont été obligés de procéder au changement des serrures ainsi qu’au débarras et au nettoyage des lieux, de sorte que la reprise effective des lieux n’a pu intervenir que le 19 septembre 2025.

M. [B] [U] et M. [L] [G] ont été représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions, auxquelles ils se sont expressément rapportés, et aux termes desquelles M. [B] [U] et M. [L] [G] sollicitent :
- qu’il soit donné injonction aux consorts [K] de communiquer le règlement des sommes au titre des loyers impayés par l’assurance loyers impayés,
- le rejet de la demande de règlement des loyers impayés ;
A titre subsidiaire :
- la condamnation de M. [U] et de M. [G] au règlement de la moitié des sommes dues au titre des loyers impayés jusqu’au 4 février 2025, date de la résiliation du bail de M. [U],
- le rejet de la demande de condamnation de M. [U] et de M. [G] au règlement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation jusqu’au 19 septembre 2025 ;
- le rejet de la demande de condamnation de M. [U] et de M. [G] au règlement des frais de nettoyage ;
- qu’il soit dit et jugé que l’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’au 16 juillet 2025 ;
- le rejet de la demande de condamnation de M. [U] et de M. [G] au règlement de la somme de 12 322,15 euros ;
- la limitation de la condamnation de M. [G] à la somme de 11 800 euros ;
- la condamnation de M. [Z] à régler l’intégralité du loyer depuis le 4 février 2025 jusqu’au 16 juillet 2025 ;
- la diminution de la somme réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que les bailleurs ont contracté une assurance loyers impayés, et qu’ils ne démontrent pas que les loyers demeurés impayés n’auraient pas été réglés par leur assureur; ils ajoutent que M. [U] a toujours réglé sa part de loyers, seul M. [Z] ayant failli à ses obligations contractuelles ; que le bailleur a d’ailleurs cessé de prélever les loyers sur le compte bancaire de M. [U] à compter de la date d’effet de son préavis ; que M. [U] a remis ses clés à M. [Z] lors de son départ des lieux, l’appartement étant alors en bon état, et qu’il ne saurait ainsi être tenu pour responsable des dégradations locatives ; que les meubles entreposés dans l’appartement appartenaient à M. [Z] ; que le délai de deux mois écoulé entre la date de départ de ce dernier et celle de l’enlèvement des meubles n’est pas expliqué par les bailleurs, dont la demande de condamnation en paiement d’un arriéré d’un indemnité d’occupation jusqu’au 19 septembre 2025 n’est en conséquence pas justifiée ; que le contrat de cautionnement contient une clause limitant la garantie de M. [G] à la somme de 11 800 euros ; que la solidarité de M. [U] a pris fin le 4 septembre 2025. 

M. [R] [I] [Z] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande
 
Mme [X] [K], M. [S] [K] et M. [A] [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.
 
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
1.2. Sur la résiliation du bail
 
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l’espèce, Mme [X] [K], M. [S] [K] et M. [A] [K] ont, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, fait signifier à M. [B] [U] et M. [R] [I] [Z] un commandement de payer la somme de 3735,04 euros en principal, correspondant à leur arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 3735,04 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
 
Les bailleurs étaient donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions étaient réunies depuis le 24 décembre 2024.
 
2. Sur les comptes entre les parties 

2.1 Sur la dette locative
 
En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. 
 
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte arrêté au 19 septembre 2025, dont il ressort que l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation s’élevait, à cette date, à la somme de 12 322,15 euros.

M. [L] [G] et M. [B] [U] contestent toutefois être redevables de ce montant, aux motifs que:
- les bailleurs ne justifient pas des sommes qui leur auraient été réglées au titre des loyers impayés par l’assurance loyers impayés,
- M. [U] a donné congé qui a produit ses effets au 4 février 2025 et a toujours réglé sa part de loyers;
- les lieux ont effectivement été restitués le 16 juillet 2025;
- le contrat de cautionnement limite la garantie de M. [L] [G] à la somme de 11 800 euros.

Sur l’injonction à communiquer le règlement des sommes au titre des loyers impayés par l’assurance loyers impayés

La communication des pièces entre les parties est régie par les articles 15 et 132 du code de procédure civile. 
 
Selon le premier de ces textes, « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit en mesure d’organiser sa défense. » 
 
L’article 132 énonce que « la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication doit être spontanée (...). »
 
L’article 133 du code de procédure civile prévoit que si la communication des pièces n'est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d'enjoindre cette communication.

M. [L] [G] et M. [B] [U] sollicitent du juge qu’il enjoigne les bailleurs à produire les justificatifs des sommes qui auraient été réglées par l’assurance loyers impayés.

 Force est toutefois de constater que les bailleurs ne font pas état d’une assurance loyers impayés, et que M. [L] [G] et M. [B] [U] ne justifient pas de l’existence d’un tel contrat, la seule pièce qu’ils produisent au soutien de son existence étant un échange de courriels entre M. [U] et le gestionnaire locatif, dont il résulte que le 14 février 2023, le gestionnaire locatif a indiqué “transmettre le dossier complet à l’assurance pour vérifier si l’assurance loyers impayés est bien maintenue avec la candidature de M. [Z]”. Les bailleurs produisent toutefois un courrier émanant de “Bessé Immobilier & construction, conseil en assurances”, daté du 17 septembre 2024, dont il résulte que leur assureur a refusé de prendre en charge le sinistre loyers impayés, survenu postérieurement à l’avenant au contrat.

En conséquence, la demande tendant à enjoindre aux bailleurs de communiquer les règlements supposément effectués par l’assurance loyers impayés sera rejetée.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 8-1 VI. de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
 
En vertu de cet article, lorsque le bail de colocation prévoit une clause de solidarité entre les colocataires, le colocataire qui délivre un congé à son bailleur demeure solidairement tenu au paiement des loyers pendant six mois après l’expiration du congé si aucun nouveau colocataire ne figure au bail.
 
Selon l’article 1309 du code civil, l'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l'obligation fût-elle solidaire. [R] elle n'est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales.
Chacun des créanciers n'a droit qu'à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n'est tenu que de sa part de la dette commune.
Il n'en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l'obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

 L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause VII, en page 7, intitulée “Solidarité – Indivisibilité”, qui stipule que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispsotions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat”.

Le contrat de cautionnement stipule par ailleurs que M. [L] [G] déclare se porter caution solidaire, sans bénéfice de discussion et de division, du règlement des loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation éventuellement dues après résiliation du bail et de tous autres intérêts, dans la limite de 11 820 euros et pour une durée maximale de 9 années, la fin du cautionnement étant prévue en cas d’extinction de la solidarité de M. [B] [U], soit à la date d’effet de son congé régulièrement délivré si un nouveau colocataire figure au contrat de bail, soit à l’expiration du délai de six mois après la date d’effet de son congé dans le cas contraire.

Selon le courrier daté du 31 janvier 2025, reçu le 4 février 2025, M. [B] [U] a donné congé, avec un préavis d’un mois, pour le 28 février 2025. Aucun nouveau colocataire n’ayant figuré au bail avant l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’effet de ce congé, il est donc demeuré solidairement tenu avec M. [R] [I] [Z] du paiement des loyers et indemnités d’occupation au plus tard jusqu’au 4 septembre 2025, la circonstance selon laquelle M. [B] [U] a toujours réglé sa part de loyers n’étant pas de nature à permettre d’écarter les effets de la solidarité et l’indivisibilité prévues au contrat de bail.

Le cautionnement solidaire de M. [L] [G] s’est ainsi au plus tard éteint à l’expiration du délai de six mois après la date d’effet du congé délivré par M. [B] [U], soit le 4 septembre 2025 également.
 
Sur la date de libération des lieux

Selon le courrier daté du 4 juin 2025, reçu le 5 juin 2025, M. [R] [I] [Z] a donné congé sans précision sur sa date d’effet. 

L’état des lieux de sortie, avec remise d’un jeu de clé, a été réalisé le 16 juillet 2025 ; les bailleurs soutiennent toutefois qu’en l’absence de remise du deuxième jeu de clé, et du fait de la présence dans les lieux d’effets personnels déclarés abandonnés selon procès-verbal de commissaire de justice du 1 août 2025, les lieux n’ont été effectivement restitués que le 19 septembre 2025, date à laquelle ont été débarrassés les effets personnels demeurant dans les lieux. 

 Il est constant que la restitution des lieux est distincte du simple fait, pour le locataire, de quitter matériellement l'appartement : elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire ( Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857)

La remise des clés des lieux loués au bailleur ou à son représentant ayant pour objet de permettre à celui-ci de reprendre matériellement possession du logement, il a été jugé qu’il avait été satisfait à cette exigence dans la mesure où, en l'absence de remise du jeu de clés d’une locataire décédée, il avait été indiqué dans le constat d'état des lieux de sortie, par le représentant du bailleur, qu'un jeu de clés était détenu à l'accueil (CA [Localité 1], 6e ch., sect. B, 20 nov. 1997).

Enfin, il est constant que le bailleur doit prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux ( Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, n° 07-19.320 )

En l’espèce, il est établi par le constat d’état des lieux de sortie du 16 juillet 2025, qu’un jeu de clé permettant l’accès à l’appartement a été restitué à cette date, de sorte qu’il sera considéré que, même en l’absence de remise du deuxième jeu de clés, les bailleurs pouvaient, dès le 16 juillet 2025, matériellement, reprendre possession du logement.

Il convient en effet de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, les sommes dues au titre de l’occupation des lieux sont des indemnités d’occupation, et sont juridiquement fondées sur l’article 1240 du code civil, qui impose la réunion d’une faute civile, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

Or, en l’espèce, s’il résulte effectivement du constat d’état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat du 1 août 2025 que seules deux sur trois des clés remises lors de l’entrée des locataires dans les lieux ont été remises et que les effets personnels des locataires (electro-ménager, affaires personnelles) sont demeurés dans les lieux et ont finalement été déclarés abandonnés, les bailleurs ne démontrent aucune diligence accomplie aux fins de parvenir à la libération effective des lieux avant le 19 septembre 2025, cela alors même qu’ils étaient en mesure d’en reprendre possession dès le 16 juillet 2025. 

Leur préjudice de jouissance leur est dès lors imputable en partie et la date de restitution effective des lieux sera raisonnablement fixée au 1 août 2025, date à laquelle ils ont eu la certitude que les locataires ne reprendraient pas possession de leurs effets personnels, étant précisé qu’il leur était loisible, dès lors qu’ils étaient en possession de la clé du logement, de faire débarrasser les lieux entre le 16 juillet 2025 et le 1 août 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [B] [U], M. [R] [I] [Z] et M. [L] [G] seront solidairement condamnés au paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 1 aout 2025, soit au paiement de la somme de 10 632,62 euros selon décompte du 6 octobre 2025.

2.2 Sur la demande en paiement au titre de la remise en état des lieux

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement , des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

L’article 1730 du code civil énonce que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

En vertu de l’article 1731 du même code, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 

Enfin, en application de l’article 1732 du même code, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Enfin, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, les bailleurs sollicitent le paiement, au titre des frais de remise en état de l’appartement, de la somme de 1677,50 euros, dont ils déduisent le dépôt de garantie de 915 euros versé par les colocataires lors de leur entrée dans les lieux, par eux conservé.

Ils versent aux débats une facture datée du 28 septembre 2025 du même montant, se décomposant comme suit :
- travaux de serrurerie : 455 euros HT
- débarras, transport et mise à la décharge des encombrants : 615 euros HT
- nettoyage du logement : 335 euros HT
- déplacement du personnel de l’entreprise : 120 euros HT.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ainsi que du procès-verbal de constat du 1 août 2025 que les lieux ont été restitués dans un état de saleté exigeant des travaux de nettoyage en vue de leur relocation, et qu’y demeuraient des affaires personnelles (un réfrigérateur, un lave-linge, deux appareils de cuisine et quelques éléments de vaisselle), nécessitant leur évacuation et mise en déchetterie dès lors qu’ils ont été déclarés abandonnés par les occupants. Il apparaît en outre que sur les trois clés remises lors de l’entrée dans les lieux des locataires, seules deux ont été restituées, de sorte que les travaux de serrurerie se sont avérés nécessaires.

En conséquence, la demande formée au titre des frais de remise en état est fondée et les trois défendeurs seront, en application de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, solidairement condamnés au paiement de la somme de 1677,50 euros, dont sera déduite la somme de 915 euros, correspondante au montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
 
M. [B] [U], M. [L] [G] et M. [R] [I] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 
 
L’équité commande de rejeter la demande formée contre M. [B] [U] et M. [L] [G] au titre des frais non compris dans les dépens et seul M. [R] [I] [Z] sera condamné au paiement d’une somme qu’il est raisonnable de fixer à 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
 
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 
 
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 septembre 2020 entre les consorts [K], d’une part, et M. [B] [U] et M. [R] [I] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au situé au [Adresse 8] est résilié depuis le 24 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [B] [U], M. [L] [G] et M. [R] [I] [Z] à payer à Mme [X] [K], M. [S] [K], et M. [A] [K] la somme de 10 632,62 euros (dix mille six-cent-trente-deux euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 1 août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3735,04 euros à compter du 23 octobre 2024, sur la somme de 2319,99 euros à compter de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [B] [U], M. [L] [G] et M. [R] [I] [Z] à payer à Mme [X] [K], M. [S] [K], et M. [A] [K] la somme de 762,50 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement,
 
CONDAMNE in solidum M. [B] [U], M. [L] [G] et M. [R] [I] [Z] aux dépens,
 
CONDAMNE M. [R] [I] [Z] au paiement à Mme [X] [K], M. [S] [K], et M. [A] [K] de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
 
Le Greffier Le Juge
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Orane CARDONA
Monsieur [R] [I] [Z]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Roger DENOULET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/05397 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAAI7

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 12 mars 2026


DEMANDEURS

Madame [X] [K], 
[Adresse 1]
représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [S] [K], 
[Adresse 2]
représenté par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, 

Monsieur [A] [K], 
[Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4]
représenté par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, 

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [O] [U],
[Adresse 5]
représenté par Me Orane CARDONA, avocat au barreau de PARIS, 

Monsieur [R] [I] [Z], 
[Adresse 6]
non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [G], 
[Adresse 7]
représenté par Me Orane CARDONA, avocat au barreau de PARIS, 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

Décision du 12 mars 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/05397 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAAI7

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 08 janvier 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 septembre 2020, Mme [X] [K] a donné à bail à M. [B] [U] et M. [T] [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel initial de 915 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Le paiement des loyers, impôts et taxes, réparations locatives et indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail était garanti par le cautionnement de M. [L] [G].
 
Par acte authentique en date du 11 décembre 2020, Mme [X] [K] a fait donation à M. [S] [K] et M. [A] [K] de 40 % en pleine propriété et 60 % en nue propriété de l’immeuble sis [Adresse 8].

Par avenant en date du 16 février 2023, il a été constaté que M. [T] [N] [Z] avait donné congé des lieux le 25 janvier 2023, et que M. [R] [I] [Z] lui succéderait en qualité de colocataire de M. [B] [U] à compter du 1er mars 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [X] [K], M. [S] [K], et M. [A] [K] ont, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, fait signifier à M. [B] [U] et M. [R] [I] [Z] un commandement de payer la somme de 3735,04 euros en principal, correspondant à leur arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024.

La commission de coordination de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires le 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, Mme [X] [K], M. [S] [K] et M. [A] [K] ont fait assigner M. [B] [U], M. [R] [I] [Z] et M. [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à la date du 24 décembre 2024, à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail,
- ordonner l'expulsion des preneurs et celle de tout occupant de leur chef dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’à libération effective des lieux loués,
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 6055,03 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au mois de février 2025 inclus, et, pour la période postérieure, les loyers, indemnités d’occupation, indexations, charges et taxes telles que fixées dans le bail,
- condamner solidairement M. [B] [U], M. [R] [I] [Z] et M. [L] [G] à leur payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux d'un montant journalier égal au montant du loyer, des charges, et des taxes locatives,
- dire que les intérêts légaux courront à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024 sur la somme de 3913,81 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,
- condamner solidairement M. [B] [U], M. [R] [I] [Z] et M. [L] [G] à leur payer de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025, et a fait l’objet de deux renvois, pour être finalement examinée à l’audience du 8 janvier 2026.

A l'audience du 8 janvier 2026, Mme [X] [K], M. [S] [K] et M. [A] [K], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, aux termes desquelles ils:
- maintiennent leurs demandes contenues dans leur acte introductif d’instance,
- renoncent à leur demande tendant à l’expulsion des locataires,
- actualisent leur créance à la somme de 12 322,15 euros dus au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 19 septembre 2025,
- forment une demande additionnelle tendant à la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 762,50 euros, à titre de remboursement des frais de remise en état de l’appartement et ce, déduction faite, par compensation, du montant du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que les loyers ont cessé d’être réglés en leur intégralité à compter du mois d’avril 2023 ; que M. [U] a donné congé à effet du 28 février 2025 par courrier du 31 janvier 2025 reçu le 4 février 2025, de sorte que la clause de solidarité s’appliquait jusqu’au 4 septembre 2025 ; que M. [Z] a donné congé des lieux par courrier du 4 juin 2025, à effet du 5 juillet 2025 ; que l’état des lieux de sortie a été établi le 16 juillet 2025 et qu’y ont été constatées des dégradations locatives ainsi que l’absence de libération effective des lieux, caractérisée par la présence d’effets personnels ainsi que d’électroménager dans la cuisine ; que, par constat du 1 août 2025, M. [U] et M. [Z] ont déclaré abandonnés les éléments mobiliers encore présents dans l’appartement ; qu’ils ont été obligés de procéder au changement des serrures ainsi qu’au débarras et au nettoyage des lieux, de sorte que la reprise effective des lieux n’a pu intervenir que le 19 septembre 2025.

M. [B] [U] et M. [L] [G] ont été représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions, auxquelles ils se sont expressément rapportés, et aux termes desquelles M. [B] [U] et M. [L] [G] sollicitent :
- qu’il soit donné injonction aux consorts [K] de communiquer le règlement des sommes au titre des loyers impayés par l’assurance loyers impayés,
- le rejet de la demande de règlement des loyers impayés ;
A titre subsidiaire :
- la condamnation de M. [U] et de M. [G] au règlement de la moitié des sommes dues au titre des loyers impayés jusqu’au 4 février 2025, date de la résiliation du bail de M. [U],
- le rejet de la demande de condamnation de M. [U] et de M. [G] au règlement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation jusqu’au 19 septembre 2025 ;
- le rejet de la demande de condamnation de M. [U] et de M. [G] au règlement des frais de nettoyage ;
- qu’il soit dit et jugé que l’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’au 16 juillet 2025 ;
- le rejet de la demande de condamnation de M. [U] et de M. [G] au règlement de la somme de 12 322,15 euros ;
- la limitation de la condamnation de M. [G] à la somme de 11 800 euros ;
- la condamnation de M. [Z] à régler l’intégralité du loyer depuis le 4 février 2025 jusqu’au 16 juillet 2025 ;
- la diminution de la somme réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que les bailleurs ont contracté une assurance loyers impayés, et qu’ils ne démontrent pas que les loyers demeurés impayés n’auraient pas été réglés par leur assureur; ils ajoutent que M. [U] a toujours réglé sa part de loyers, seul M. [Z] ayant failli à ses obligations contractuelles ; que le bailleur a d’ailleurs cessé de prélever les loyers sur le compte bancaire de M. [U] à compter de la date d’effet de son préavis ; que M. [U] a remis ses clés à M. [Z] lors de son départ des lieux, l’appartement étant alors en bon état, et qu’il ne saurait ainsi être tenu pour responsable des dégradations locatives ; que les meubles entreposés dans l’appartement appartenaient à M. [Z] ; que le délai de deux mois écoulé entre la date de départ de ce dernier et celle de l’enlèvement des meubles n’est pas expliqué par les bailleurs, dont la demande de condamnation en paiement d’un arriéré d’un indemnité d’occupation jusqu’au 19 septembre 2025 n’est en conséquence pas justifiée ; que le contrat de cautionnement contient une clause limitant la garantie de M. [G] à la somme de 11 800 euros ; que la solidarité de M. [U] a pris fin le 4 septembre 2025. 

M. [R] [I] [Z] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande
 
Mme [X] [K], M. [S] [K] et M. [A] [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.
 
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
1.2. Sur la résiliation du bail
 
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l’espèce, Mme [X] [K], M. [S] [K] et M. [A] [K] ont, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, fait signifier à M. [B] [U] et M. [R] [I] [Z] un commandement de payer la somme de 3735,04 euros en principal, correspondant à leur arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 3735,04 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
 
Les bailleurs étaient donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions étaient réunies depuis le 24 décembre 2024.
 
2. Sur les comptes entre les parties 

2.1 Sur la dette locative
 
En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. 
 
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte arrêté au 19 septembre 2025, dont il ressort que l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation s’élevait, à cette date, à la somme de 12 322,15 euros.

M. [L] [G] et M. [B] [U] contestent toutefois être redevables de ce montant, aux motifs que:
- les bailleurs ne justifient pas des sommes qui leur auraient été réglées au titre des loyers impayés par l’assurance loyers impayés,
- M. [U] a donné congé qui a produit ses effets au 4 février 2025 et a toujours réglé sa part de loyers;
- les lieux ont effectivement été restitués le 16 juillet 2025;
- le contrat de cautionnement limite la garantie de M. [L] [G] à la somme de 11 800 euros.

Sur l’injonction à communiquer le règlement des sommes au titre des loyers impayés par l’assurance loyers impayés

La communication des pièces entre les parties est régie par les articles 15 et 132 du code de procédure civile. 
 
Selon le premier de ces textes, « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit en mesure d’organiser sa défense. » 
 
L’article 132 énonce que « la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication doit être spontanée (...). »
 
L’article 133 du code de procédure civile prévoit que si la communication des pièces n'est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d'enjoindre cette communication.

M. [L] [G] et M. [B] [U] sollicitent du juge qu’il enjoigne les bailleurs à produire les justificatifs des sommes qui auraient été réglées par l’assurance loyers impayés.

 Force est toutefois de constater que les bailleurs ne font pas état d’une assurance loyers impayés, et que M. [L] [G] et M. [B] [U] ne justifient pas de l’existence d’un tel contrat, la seule pièce qu’ils produisent au soutien de son existence étant un échange de courriels entre M. [U] et le gestionnaire locatif, dont il résulte que le 14 février 2023, le gestionnaire locatif a indiqué “transmettre le dossier complet à l’assurance pour vérifier si l’assurance loyers impayés est bien maintenue avec la candidature de M. [Z]”. Les bailleurs produisent toutefois un courrier émanant de “Bessé Immobilier & construction, conseil en assurances”, daté du 17 septembre 2024, dont il résulte que leur assureur a refusé de prendre en charge le sinistre loyers impayés, survenu postérieurement à l’avenant au contrat.

En conséquence, la demande tendant à enjoindre aux bailleurs de communiquer les règlements supposément effectués par l’assurance loyers impayés sera rejetée.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 8-1 VI. de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
 
En vertu de cet article, lorsque le bail de colocation prévoit une clause de solidarité entre les colocataires, le colocataire qui délivre un congé à son bailleur demeure solidairement tenu au paiement des loyers pendant six mois après l’expiration du congé si aucun nouveau colocataire ne figure au bail.
 
Selon l’article 1309 du code civil, l'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l'obligation fût-elle solidaire. [R] elle n'est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales.
Chacun des créanciers n'a droit qu'à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n'est tenu que de sa part de la dette commune.
Il n'en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l'obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

 L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause VII, en page 7, intitulée “Solidarité – Indivisibilité”, qui stipule que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispsotions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat”.

Le contrat de cautionnement stipule par ailleurs que M. [L] [G] déclare se porter caution solidaire, sans bénéfice de discussion et de division, du règlement des loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation éventuellement dues après résiliation du bail et de tous autres intérêts, dans la limite de 11 820 euros et pour une durée maximale de 9 années, la fin du cautionnement étant prévue en cas d’extinction de la solidarité de M. [B] [U], soit à la date d’effet de son congé régulièrement délivré si un nouveau colocataire figure au contrat de bail, soit à l’expiration du délai de six mois après la date d’effet de son congé dans le cas contraire.

Selon le courrier daté du 31 janvier 2025, reçu le 4 février 2025, M. [B] [U] a donné congé, avec un préavis d’un mois, pour le 28 février 2025. Aucun nouveau colocataire n’ayant figuré au bail avant l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’effet de ce congé, il est donc demeuré solidairement tenu avec M. [R] [I] [Z] du paiement des loyers et indemnités d’occupation au plus tard jusqu’au 4 septembre 2025, la circonstance selon laquelle M. [B] [U] a toujours réglé sa part de loyers n’étant pas de nature à permettre d’écarter les effets de la solidarité et l’indivisibilité prévues au contrat de bail.

Le cautionnement solidaire de M. [L] [G] s’est ainsi au plus tard éteint à l’expiration du délai de six mois après la date d’effet du congé délivré par M. [B] [U], soit le 4 septembre 2025 également.
 
Sur la date de libération des lieux

Selon le courrier daté du 4 juin 2025, reçu le 5 juin 2025, M. [R] [I] [Z] a donné congé sans précision sur sa date d’effet. 

L’état des lieux de sortie, avec remise d’un jeu de clé, a été réalisé le 16 juillet 2025 ; les bailleurs soutiennent toutefois qu’en l’absence de remise du deuxième jeu de clé, et du fait de la présence dans les lieux d’effets personnels déclarés abandonnés selon procès-verbal de commissaire de justice du 1 août 2025, les lieux n’ont été effectivement restitués que le 19 septembre 2025, date à laquelle ont été débarrassés les effets personnels demeurant dans les lieux. 

 Il est constant que la restitution des lieux est distincte du simple fait, pour le locataire, de quitter matériellement l'appartement : elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire ( Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857)

La remise des clés des lieux loués au bailleur ou à son représentant ayant pour objet de permettre à celui-ci de reprendre matériellement possession du logement, il a été jugé qu’il avait été satisfait à cette exigence dans la mesure où, en l'absence de remise du jeu de clés d’une locataire décédée, il avait été indiqué dans le constat d'état des lieux de sortie, par le représentant du bailleur, qu'un jeu de clés était détenu à l'accueil (CA [Localité 1], 6e ch., sect. B, 20 nov. 1997).

Enfin, il est constant que le bailleur doit prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux ( Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, n° 07-19.320 )

En l’espèce, il est établi par le constat d’état des lieux de sortie du 16 juillet 2025, qu’un jeu de clé permettant l’accès à l’appartement a été restitué à cette date, de sorte qu’il sera considéré que, même en l’absence de remise du deuxième jeu de clés, les bailleurs pouvaient, dès le 16 juillet 2025, matériellement, reprendre possession du logement.

Il convient en effet de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, les sommes dues au titre de l’occupation des lieux sont des indemnités d’occupation, et sont juridiquement fondées sur l’article 1240 du code civil, qui impose la réunion d’une faute civile, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

Or, en l’espèce, s’il résulte effectivement du constat d’état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat du 1 août 2025 que seules deux sur trois des clés remises lors de l’entrée des locataires dans les lieux ont été remises et que les effets personnels des locataires (electro-ménager, affaires personnelles) sont demeurés dans les lieux et ont finalement été déclarés abandonnés, les bailleurs ne démontrent aucune diligence accomplie aux fins de parvenir à la libération effective des lieux avant le 19 septembre 2025, cela alors même qu’ils étaient en mesure d’en reprendre possession dès le 16 juillet 2025. 

Leur préjudice de jouissance leur est dès lors imputable en partie et la date de restitution effective des lieux sera raisonnablement fixée au 1 août 2025, date à laquelle ils ont eu la certitude que les locataires ne reprendraient pas possession de leurs effets personnels, étant précisé qu’il leur était loisible, dès lors qu’ils étaient en possession de la clé du logement, de faire débarrasser les lieux entre le 16 juillet 2025 et le 1 août 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [B] [U], M. [R] [I] [Z] et M. [L] [G] seront solidairement condamnés au paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 1 aout 2025, soit au paiement de la somme de 10 632,62 euros selon décompte du 6 octobre 2025.

2.2 Sur la demande en paiement au titre de la remise en état des lieux

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement , des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

L’article 1730 du code civil énonce que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

En vertu de l’article 1731 du même code, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 

Enfin, en application de l’article 1732 du même code, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Enfin, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, les bailleurs sollicitent le paiement, au titre des frais de remise en état de l’appartement, de la somme de 1677,50 euros, dont ils déduisent le dépôt de garantie de 915 euros versé par les colocataires lors de leur entrée dans les lieux, par eux conservé.

Ils versent aux débats une facture datée du 28 septembre 2025 du même montant, se décomposant comme suit :
- travaux de serrurerie : 455 euros HT
- débarras, transport et mise à la décharge des encombrants : 615 euros HT
- nettoyage du logement : 335 euros HT
- déplacement du personnel de l’entreprise : 120 euros HT.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ainsi que du procès-verbal de constat du 1 août 2025 que les lieux ont été restitués dans un état de saleté exigeant des travaux de nettoyage en vue de leur relocation, et qu’y demeuraient des affaires personnelles (un réfrigérateur, un lave-linge, deux appareils de cuisine et quelques éléments de vaisselle), nécessitant leur évacuation et mise en déchetterie dès lors qu’ils ont été déclarés abandonnés par les occupants. Il apparaît en outre que sur les trois clés remises lors de l’entrée dans les lieux des locataires, seules deux ont été restituées, de sorte que les travaux de serrurerie se sont avérés nécessaires.

En conséquence, la demande formée au titre des frais de remise en état est fondée et les trois défendeurs seront, en application de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, solidairement condamnés au paiement de la somme de 1677,50 euros, dont sera déduite la somme de 915 euros, correspondante au montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
 
M. [B] [U], M. [L] [G] et M. [R] [I] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 
 
L’équité commande de rejeter la demande formée contre M. [B] [U] et M. [L] [G] au titre des frais non compris dans les dépens et seul M. [R] [I] [Z] sera condamné au paiement d’une somme qu’il est raisonnable de fixer à 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
PAR CES MOTIFS,
 
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 
 
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 septembre 2020 entre les consorts [K], d’une part, et M. [B] [U] et M. [R] [I] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au situé au [Adresse 8] est résilié depuis le 24 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [B] [U], M. [L] [G] et M. [R] [I] [Z] à payer à Mme [X] [K], M. [S] [K], et M. [A] [K] la somme de 10 632,62 euros (dix mille six-cent-trente-deux euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 1 août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3735,04 euros à compter du 23 octobre 2024, sur la somme de 2319,99 euros à compter de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [B] [U], M. [L] [G] et M. [R] [I] [Z] à payer à Mme [X] [K], M. [S] [K], et M. [A] [K] la somme de 762,50 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement,
 
CONDAMNE in solidum M. [B] [U], M. [L] [G] et M. [R] [I] [Z] aux dépens,
 
CONDAMNE M. [R] [I] [Z] au paiement à Mme [X] [K], M. [S] [K], et M. [A] [K] de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
 
Le Greffier Le Juge

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Mise à jour de la source le 2026-03-25T16:42:09.539Z.