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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 19 mars 2026, n° 25/05938

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 08 janvier 2014, tel que modifié par avenant du 23 avril 2015, Madame [W] [E] épouse [H], Monsieur [Q] [E], Madame [G] [E], Madame [R] [E] épouse [A], Monsieur [T] [E] ont donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L Café Burq, des locaux sis [Adresse 11] à [Localité 9] dans le [Localité 9], pour une durée de neuf années, à compter rétroactivement du 1er juillet 2013, avec échéance au 30 juin 2022, moyennant un loyer initial annuel de 16.000 euros, hors taxes et hors charges. 

La destination est la suivante : “ à l'usage exclusif de CAFE, BAR, RESTAURANT ”. 

Par jugement du 29 octobre 2015, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la S.A.R.L Café Burq.

Par jugement du 31 mai 2018, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution du plan de redressement et ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la SARL Café Burq.

Par ordonnance du 14 juin 2018, le juge-commissaire près le tribunal de commerce de Paris a autorisé la cession du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L Café Burq. 

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2018, la SARL Café Burq a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L MARIC (incluant le droit au bail). 

Par acte extrajudiciaire du 20 septembre 2023, Madame [V] [H], Monsieur [N] [H], Madame [F] [H], Madame [X] [P] épouse [E], Madame [R] [E] épouse [B] [D], Madame [M] [E] épouse [S], Monsieur [K] [E] et Madame [G] [E] ont fait signifier à la S.A.R.L MARIC un congé pour le 31 mars 2024 avec offre de renouvellement, à compter du 1er avril 2024 et ont proposé de fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle de 41.000 euros, hors taxes et hors charges. 

Par acte extrajudiciaire du 05 février 2018, Madame [W] [E] épouse [H], Madame [V] [H], Monsieur [N] [H], Madame [F] [H], Madame [X] [P] épouse [E], Madame [R] [E] épouse [B] [D], Madame [M] [E] épouse [S], Monsieur [K] [E] et Madame [G] [E] (ci-après les “ consorts [H] et [E]  ” ou les “ bailleurs ”) ont fait signifier à la S.A.R.L MARIC un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 41.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2024.

Par acte de commissaire signifié le 5 mai 2025, les consorts [H] et [E] ont fait assigner la S.A.R.L MARIC devant le juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

“ Recevoir l'Indivision [E]-[H] en son action et l'y déclarer bien fondée, 

En conséquence, 

- Fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2024 à la somme annuelle de 41.000 euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, 
- Condamner la Société MARIC au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l'article 1343-1 Code Civil, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an, 
- Ordonner si nécessaire une mesure d'instruction, 

Pour le surplus, 

- Condamner la Société MARIC à payer à l'Indivision [E] - [H] la somme de 5.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Philippe de LA GATINAIS, Avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ”.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [H] et [E] énoncent :

- qu'il y a lieu à déplafonnement en raison d'une modification des caractéristiques du local considéré ; que l'avenant du 23 avril 2015 (à effet du 1er avril 2015) accorde au preneur la jouissance d'un espace situé au sous-sol, dans lequel il peut recevoir du public, comme cela été confirmé judiciairement ; que par leur nature et leur incidence sur la configuration des locaux, les surfaces complémentaires attribuées au preneur constituent une modification notable des caractéristiques des locaux loués qui justifient le déplafonnement du loyer ; 
- que le rapport de l'expert qu'ils ont unilatéralement sollicité permet de justifier la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative au montant sollicité. 

Régulièrement constituée, la S.A.R.L MARIC n'a pas produit de mémoire.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

L'affaire a été retenue pour être plaidée à l'audience du 03 décembre 2025, à laquelle les parties étaient représentés par leurs avocats. 

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail 

En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie. 

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2024. 




Sur le montant du loyer du bail renouvelé 

L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d'accord est déterminée d'après :

1° les caractéristiques du local considéré ; 
2° la destination des lieux ; 
3° les obligations respectives des parties ; 
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5°les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par dérogation à cette règle, l'article L.145-34 du code de commerce dispose en substance que : A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 

Il est constant que l'article susmentionné n'exige pas la modification de tous les éléments qu'il énumère. La modification notable d'un seul d'entre eux suffit pour écarter le plafonnement. La modification invoquée doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante, ce qui relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. 

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Par ailleurs, l'article R.145-30 du même code dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Il est constant que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties.

En l'espèce, les consorts [H] et [E] se prévalent exclusivement d'une expertise qu'ils ont unilatéralement sollicitée, sans fournir d'autres éléments utiles susceptibles de la corroborer. En outre il ressort dudit rapport que celui-ci ne fournit pas de données de comparaison suffisante s'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, faute d'inclure des fixations judiciaires et des loyers amiablement renouvelés. 

En l'état de ces éléments, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise qui sera menée contradictoirement avec un expert désigné par le juge des loyers commerciaux, en application de l'article R.145-30 du code de commerce.


Sur l'injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 21 du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, “ le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.


Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. 
 

Sur les demandes accessoires 

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial du 08 janvier 2014, tel que modifié par avenant du 23 avril 2015, entre d'une part, Madame [W] [E] épouse [H], Madame [V] [H], Monsieur [N] [H], Madame [F] [H], Madame [X] [P] épouse [E], Madame [R] [E] épouse [B] [D], Madame [M] [E] épouse [S], Monsieur [K] [E] et Madame [G] [E] et d'autre part, la S.A.R.L MARIC, portant sur les locaux sis [Adresse 11] à [Localité 9] dans le [Localité 9], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2024 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard ;

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : 


Monsieur [O] [I]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 11] à [Localité 9] dans le [Localité 9],
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* donner son avis sur les motifs de déplafonnement allégués ; 
* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;
* rendre compte du tout et donner son avis motive,
* tenter de concilier les parties,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 février 2027 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée in solidum par Madame [W] [E] épouse [H], Madame [V] [H], Monsieur [N] [H], Madame [F] [H], Madame [X] [P] épouse [E], Madame [R] [E] épouse [B] [D], Madame [M] [E] épouse [S], Monsieur [K] [E] et Madame [G] [E] ([Adresse 12]) jusqu'au 24 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;
 
Dit que l'affaire sera rappelée le 17 juin 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l'expert susmentionné :

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [Z] [L] 
[XXXXXXXX02] - [Courriel 2]


Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois, à compter de la fin de la conciliation entreprise par l'expert ;

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation ;
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;
* le médiateur en informera immédiatement l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ; 

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit. 


Fait et jugé à PARIS, le 19 mars 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/05938
N° Portalis 352J-W-B7J-C74EX


N° MINUTE : 5

Assignation du :
02 Mai 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [O] [I][2]

[2] 
[Adresse 1]
[Localité 1]

Médiateur : [Z] [L]





JUGEMENT 
rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [N] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [M] [E] épouse [S]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [F] [H]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [G] [E]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Madame [V] [H]
[Adresse 6]
[Localité 6]

Madame [R] [E] épouse [B] [D]
[Adresse 7]
[Localité 7]

Madame [W] [E] épouse [H]
[Adresse 8]
[Localité 4]

Monsieur [K] [E]
[Adresse 9]
[Localité 8]

Madame [X] [P] épouse [E]
[Adresse 10]
[Localité 1]

toutes et tous représentés par Maître Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2028



DEFENDERESSE

S.A.S MARIC
[Adresse 11]
[Localité 9]

représentée par Maître Vincent RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0822



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 08 janvier 2014, tel que modifié par avenant du 23 avril 2015, Madame [W] [E] épouse [H], Monsieur [Q] [E], Madame [G] [E], Madame [R] [E] épouse [A], Monsieur [T] [E] ont donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L Café Burq, des locaux sis [Adresse 11] à [Localité 9] dans le [Localité 9], pour une durée de neuf années, à compter rétroactivement du 1er juillet 2013, avec échéance au 30 juin 2022, moyennant un loyer initial annuel de 16.000 euros, hors taxes et hors charges. 

La destination est la suivante : “ à l'usage exclusif de CAFE, BAR, RESTAURANT ”. 

Par jugement du 29 octobre 2015, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la S.A.R.L Café Burq.

Par jugement du 31 mai 2018, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution du plan de redressement et ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la SARL Café Burq.

Par ordonnance du 14 juin 2018, le juge-commissaire près le tribunal de commerce de Paris a autorisé la cession du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L Café Burq. 

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2018, la SARL Café Burq a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L MARIC (incluant le droit au bail). 

Par acte extrajudiciaire du 20 septembre 2023, Madame [V] [H], Monsieur [N] [H], Madame [F] [H], Madame [X] [P] épouse [E], Madame [R] [E] épouse [B] [D], Madame [M] [E] épouse [S], Monsieur [K] [E] et Madame [G] [E] ont fait signifier à la S.A.R.L MARIC un congé pour le 31 mars 2024 avec offre de renouvellement, à compter du 1er avril 2024 et ont proposé de fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle de 41.000 euros, hors taxes et hors charges. 

Par acte extrajudiciaire du 05 février 2018, Madame [W] [E] épouse [H], Madame [V] [H], Monsieur [N] [H], Madame [F] [H], Madame [X] [P] épouse [E], Madame [R] [E] épouse [B] [D], Madame [M] [E] épouse [S], Monsieur [K] [E] et Madame [G] [E] (ci-après les “ consorts [H] et [E]  ” ou les “ bailleurs ”) ont fait signifier à la S.A.R.L MARIC un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 41.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2024.

Par acte de commissaire signifié le 5 mai 2025, les consorts [H] et [E] ont fait assigner la S.A.R.L MARIC devant le juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

“ Recevoir l'Indivision [E]-[H] en son action et l'y déclarer bien fondée, 

En conséquence, 

- Fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2024 à la somme annuelle de 41.000 euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, 
- Condamner la Société MARIC au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l'article 1343-1 Code Civil, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an, 
- Ordonner si nécessaire une mesure d'instruction, 

Pour le surplus, 

- Condamner la Société MARIC à payer à l'Indivision [E] - [H] la somme de 5.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Philippe de LA GATINAIS, Avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ”.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [H] et [E] énoncent :

- qu'il y a lieu à déplafonnement en raison d'une modification des caractéristiques du local considéré ; que l'avenant du 23 avril 2015 (à effet du 1er avril 2015) accorde au preneur la jouissance d'un espace situé au sous-sol, dans lequel il peut recevoir du public, comme cela été confirmé judiciairement ; que par leur nature et leur incidence sur la configuration des locaux, les surfaces complémentaires attribuées au preneur constituent une modification notable des caractéristiques des locaux loués qui justifient le déplafonnement du loyer ; 
- que le rapport de l'expert qu'ils ont unilatéralement sollicité permet de justifier la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative au montant sollicité. 

Régulièrement constituée, la S.A.R.L MARIC n'a pas produit de mémoire.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

L'affaire a été retenue pour être plaidée à l'audience du 03 décembre 2025, à laquelle les parties étaient représentés par leurs avocats. 

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.


MOTIFS DU JUGEMENT


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail 

En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie. 

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2024. 




Sur le montant du loyer du bail renouvelé 

L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d'accord est déterminée d'après :

1° les caractéristiques du local considéré ; 
2° la destination des lieux ; 
3° les obligations respectives des parties ; 
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5°les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par dérogation à cette règle, l'article L.145-34 du code de commerce dispose en substance que : A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 

Il est constant que l'article susmentionné n'exige pas la modification de tous les éléments qu'il énumère. La modification notable d'un seul d'entre eux suffit pour écarter le plafonnement. La modification invoquée doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante, ce qui relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. 

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Par ailleurs, l'article R.145-30 du même code dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Il est constant que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties.

En l'espèce, les consorts [H] et [E] se prévalent exclusivement d'une expertise qu'ils ont unilatéralement sollicitée, sans fournir d'autres éléments utiles susceptibles de la corroborer. En outre il ressort dudit rapport que celui-ci ne fournit pas de données de comparaison suffisante s'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, faute d'inclure des fixations judiciaires et des loyers amiablement renouvelés. 

En l'état de ces éléments, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise qui sera menée contradictoirement avec un expert désigné par le juge des loyers commerciaux, en application de l'article R.145-30 du code de commerce.


Sur l'injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 21 du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, “ le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.


Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. 
 

Sur les demandes accessoires 

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial du 08 janvier 2014, tel que modifié par avenant du 23 avril 2015, entre d'une part, Madame [W] [E] épouse [H], Madame [V] [H], Monsieur [N] [H], Madame [F] [H], Madame [X] [P] épouse [E], Madame [R] [E] épouse [B] [D], Madame [M] [E] épouse [S], Monsieur [K] [E] et Madame [G] [E] et d'autre part, la S.A.R.L MARIC, portant sur les locaux sis [Adresse 11] à [Localité 9] dans le [Localité 9], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2024 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard ;

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : 


Monsieur [O] [I]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 11] à [Localité 9] dans le [Localité 9],
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* donner son avis sur les motifs de déplafonnement allégués ; 
* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;
* rendre compte du tout et donner son avis motive,
* tenter de concilier les parties,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 février 2027 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée in solidum par Madame [W] [E] épouse [H], Madame [V] [H], Monsieur [N] [H], Madame [F] [H], Madame [X] [P] épouse [E], Madame [R] [E] épouse [B] [D], Madame [M] [E] épouse [S], Monsieur [K] [E] et Madame [G] [E] ([Adresse 12]) jusqu'au 24 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;
 
Dit que l'affaire sera rappelée le 17 juin 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l'expert susmentionné :

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [Z] [L] 
[XXXXXXXX02] - [Courriel 2]


Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois, à compter de la fin de la conciliation entreprise par l'expert ;

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation ;
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;
* le médiateur en informera immédiatement l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ; 

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit. 


Fait et jugé à PARIS, le 19 mars 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON

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Mise à jour de la source le 2026-03-20T00:39:18.209Z.