Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 7 avril 2026, n° 25/03393

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 30 juin 2014, la S.A.S. Etude Strichard, aux droits de laquelle vient la S.A.S. Open City Immobilier, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. [B] [C] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014 et jusqu’au 31 mars 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 14 000 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités de « coiffeur, parfumeur pour hommes et dames ».

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2022, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2023, la S.A.S. Open City Immobilier a accepté le principe du renouvellement du contrat et a offert de porter le prix du nouveau bail à la somme annuelle de 22 500 euros en principal, se prévalant d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques propres du local.

La locataire a refusé, par lettre recommandée du 16 février 2023, le nouveau loyer proposé, réfutant l’existence d’une modification notables des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce.

Par acte extrajudiciaire du 28 janvier 2025, la S.A.S. Open City Immobilier a signifié à la S.A.R.L. [B] [C] un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 31 687,22 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2023.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.S. Open City Immobilier a ensuite fait assigner la S.A.R.L. [B] [C] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 11 mars 2025, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 février 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 avril suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. Open City Immobilier reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 20 décembre 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 31 687,22 euros en principal par an,
- juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,
A titre subsidiaire :
- ordonner une mesure d’expertise,
- fixer le loyer provisionnel à la somme de 31 687,22 euros en principal par an à compter de la date de l’assignation,
A titre très subsidiaire :
- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 22 500 euros en principal par an,
En tout état de cause,
- condamner la S.A.R.L. [B] [C] à lui payer 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la S.A.R.L. [B] [C] aux dépens.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 11 février 2026, la S.A.R.L. [B] [C] demande à la juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
- débouter la S.A.S. Open City Immobilier de l’ensemble de ses demandes,
- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 16 270,50 euros en principal par an,
A titre subsidiaire :
- débouter la S.A.S. Open City Immobilier de ses demandes de fixation du nouveau loyer,
- désigner un expert judiciaire,
- fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours,
En toute hypothèse :
- condamner la S.A.S. Open City Immobilier à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la S.A.S. Open City Immobilier aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

Motifs

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Ainsi, le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

Il est constant que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (voir notamment Civ. 3ème, 18 septembre 2025, n°24-13.288).

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la S.A.S. Open City Immobilier conclut au déplafonnement du loyer de renouvellement au moyen tiré d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré. La bailleresse se prévaut des éléments suivant pour caractériser cette modification notable, soit :
- de la restructuration de l’hôtel des douanes dans lequel 12 000 m2 de bureaux ont été installés et investis depuis 2010,
- du dynamisme de l’ouverture de commerces de bouche dans le quartier de situation de l’immeuble,
- de l’ouverture d’un musée dédié à [Y] [F] accueillant un très grand nombre de visiteurs,
- d’aménagements de la voirie.

Force est cependant de constater que ces éléments sont inopérants à différents titres.

La restructuration de l’hôtel des douanes a ainsi été achevée en 2010, soit antérieurement à la prise d’effet du bail expiré le 1er avril 2014. La bailleresse développe d’ailleurs sur ce point des arguments imprécis, qui ne reposent sur aucune pièce pertinente. La Maison [F] a quant à elle ouvert ses portes au public le 20 septembre 2023 alors que le bail expiré a pris fin le 31 mars 2023.

S’agissant de la dynamique favorable alléguée relativement aux commerces de bouche du quartier, elle n’est démontrée par aucune pièce. La S.A.R.L. [B] [C] établit d’ailleurs ici encore que deux des commerces nommément cités par la S.A.S. Open City Immobilier étaient installés antérieurement au 1er avril 2014. Surtout, la S.A.S. Open City Immobilier n’explique pas dans quelle mesure cette circonstance serait de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce de coiffure exploité par la S.A.R.L. [B] [C].

Quant aux aménagements de voirie consistant en la création de deux passages piétons et en la suppression d’un ralentisseur, ils ne sont pas en eux-mêmes susceptibles de caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité.

La S.A.S. Open City Immobilier, sur qui repose la charge de la preuve, échoue donc à démontrer qu’un motif de déplafonnement du loyer du nouveau bail serait en l’espèce caractérisé.

Dès lors que selon l’article 146 du code de procédure civile une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas elle ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, il n’est, au vu de ce qui précède, pas justifié d’ordonner une expertise judiciaire.

Ainsi, la S.A.S. Open City Immobilier sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 sera donc fixé en application de la règle du plafonnement de l’article L. 145-34 du code de commerce.

Conformément au calcul non contesté de la S.A.R.L. [B] [C], il sera ainsi établi :
14.000 € x 126,05 (indice du T4 2022 publié le 25 mars 2023) / 108,46 (indice du T4 2013) = 16 270,50 euros HT/HC.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. Open City Immobilier, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.S. Open City Immobilier, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. [B] [C] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 2 000 euros.

Les demandes formées par la S.A.S. Open City Immobilier sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.S. Open City Immobilier et la S.A.R.L. [B] [C] et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023,

Déboute la S.A.S. Open City Immobilier de l’ensemble de ses demandes,

Fixe le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 16 270,50 euros hors taxes et hors charges par an,

Condamne la S.A.S. Open City Immobilier au paiement des dépens,

Condamne la S.A.S. Open City Immobilier à payer à la S.A.R.L. [B] [C] la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 07 avril 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL C. AHSSAINI

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/03393 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7LY7


N° MINUTE : 2

Assignation du :
11 Mars 2025

Jugement en fixation



[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 7/4/26
à Me GANILSY et Me VICHOT








JUGEMENT 
rendu le 07 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. OPEN CITY IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 2]/France

représentée par Me Marc GANILSY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1594



DEFENDERESSE

S.A.R.L. SARL [B] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]/FRANCE

représentée par Me Emmanuelle VICHOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0188






COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 16 Février 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 30 juin 2014, la S.A.S. Etude Strichard, aux droits de laquelle vient la S.A.S. Open City Immobilier, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. [B] [C] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014 et jusqu’au 31 mars 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 14 000 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités de « coiffeur, parfumeur pour hommes et dames ».

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2022, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2023, la S.A.S. Open City Immobilier a accepté le principe du renouvellement du contrat et a offert de porter le prix du nouveau bail à la somme annuelle de 22 500 euros en principal, se prévalant d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques propres du local.

La locataire a refusé, par lettre recommandée du 16 février 2023, le nouveau loyer proposé, réfutant l’existence d’une modification notables des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce.

Par acte extrajudiciaire du 28 janvier 2025, la S.A.S. Open City Immobilier a signifié à la S.A.R.L. [B] [C] un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 31 687,22 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2023.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.S. Open City Immobilier a ensuite fait assigner la S.A.R.L. [B] [C] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 11 mars 2025, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 février 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 avril suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. Open City Immobilier reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 20 décembre 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 31 687,22 euros en principal par an,
- juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,
A titre subsidiaire :
- ordonner une mesure d’expertise,
- fixer le loyer provisionnel à la somme de 31 687,22 euros en principal par an à compter de la date de l’assignation,
A titre très subsidiaire :
- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 22 500 euros en principal par an,
En tout état de cause,
- condamner la S.A.R.L. [B] [C] à lui payer 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la S.A.R.L. [B] [C] aux dépens.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 11 février 2026, la S.A.R.L. [B] [C] demande à la juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
- débouter la S.A.S. Open City Immobilier de l’ensemble de ses demandes,
- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 16 270,50 euros en principal par an,
A titre subsidiaire :
- débouter la S.A.S. Open City Immobilier de ses demandes de fixation du nouveau loyer,
- désigner un expert judiciaire,
- fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours,
En toute hypothèse :
- condamner la S.A.S. Open City Immobilier à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la S.A.S. Open City Immobilier aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.


MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Ainsi, le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

Il est constant que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (voir notamment Civ. 3ème, 18 septembre 2025, n°24-13.288).

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la S.A.S. Open City Immobilier conclut au déplafonnement du loyer de renouvellement au moyen tiré d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré. La bailleresse se prévaut des éléments suivant pour caractériser cette modification notable, soit :
- de la restructuration de l’hôtel des douanes dans lequel 12 000 m2 de bureaux ont été installés et investis depuis 2010,
- du dynamisme de l’ouverture de commerces de bouche dans le quartier de situation de l’immeuble,
- de l’ouverture d’un musée dédié à [Y] [F] accueillant un très grand nombre de visiteurs,
- d’aménagements de la voirie.

Force est cependant de constater que ces éléments sont inopérants à différents titres.

La restructuration de l’hôtel des douanes a ainsi été achevée en 2010, soit antérieurement à la prise d’effet du bail expiré le 1er avril 2014. La bailleresse développe d’ailleurs sur ce point des arguments imprécis, qui ne reposent sur aucune pièce pertinente. La Maison [F] a quant à elle ouvert ses portes au public le 20 septembre 2023 alors que le bail expiré a pris fin le 31 mars 2023.

S’agissant de la dynamique favorable alléguée relativement aux commerces de bouche du quartier, elle n’est démontrée par aucune pièce. La S.A.R.L. [B] [C] établit d’ailleurs ici encore que deux des commerces nommément cités par la S.A.S. Open City Immobilier étaient installés antérieurement au 1er avril 2014. Surtout, la S.A.S. Open City Immobilier n’explique pas dans quelle mesure cette circonstance serait de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce de coiffure exploité par la S.A.R.L. [B] [C].

Quant aux aménagements de voirie consistant en la création de deux passages piétons et en la suppression d’un ralentisseur, ils ne sont pas en eux-mêmes susceptibles de caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité.

La S.A.S. Open City Immobilier, sur qui repose la charge de la preuve, échoue donc à démontrer qu’un motif de déplafonnement du loyer du nouveau bail serait en l’espèce caractérisé.

Dès lors que selon l’article 146 du code de procédure civile une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas elle ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, il n’est, au vu de ce qui précède, pas justifié d’ordonner une expertise judiciaire.

Ainsi, la S.A.S. Open City Immobilier sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 sera donc fixé en application de la règle du plafonnement de l’article L. 145-34 du code de commerce.

Conformément au calcul non contesté de la S.A.R.L. [B] [C], il sera ainsi établi :
14.000 € x 126,05 (indice du T4 2022 publié le 25 mars 2023) / 108,46 (indice du T4 2013) = 16 270,50 euros HT/HC.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. Open City Immobilier, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.S. Open City Immobilier, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. [B] [C] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 2 000 euros.

Les demandes formées par la S.A.S. Open City Immobilier sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire. 

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.S. Open City Immobilier et la S.A.R.L. [B] [C] et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023,

Déboute la S.A.S. Open City Immobilier de l’ensemble de ses demandes,

Fixe le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 16 270,50 euros hors taxes et hors charges par an,

Condamne la S.A.S. Open City Immobilier au paiement des dépens,

Condamne la S.A.S. Open City Immobilier à payer à la S.A.R.L. [B] [C] la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 07 avril 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL C. AHSSAINI

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