Tribunal judiciaire de Paris, 5ème chambre 2ème section, 16 avril 2026, n° 22/11283

Parties (entreprises)

Exposé du litige

FAIT DROIT PARTIELLEMENT


Assignation du :
05, 07, 08 et 12 Septembre 2022






JUGEMENT 
rendu le 16 Avril 2026 
DEMANDERESSE

La société POINT CHAUD V. B., société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 503 276 925, ayant son siège social situé [Adresse 1], représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] de la SELARL ASTEREN, agissant en qualité de liquidateur judiciaire, ayant son siège social situé [Adresse 2], désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris du 17 Septembre 2020,

représentée par Maître Julien PRIGENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0411.


DÉFENDERESSES

La Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et salariés de l’industrie et du commerce (MACIF), société d’assurances à forme mutuelle et cotisations variables, entreprise régie par le Code des Assurances, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NIORT sous le numéro 781 452 511, ayant son siège social situé [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Anne HILTZER HUTTEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1321. 

La société IMMO 7, société civile immobilière au capital de 91.000 euros, ayant son siège social situé [Adresse 4], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 445 229 503, représentée par son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0266. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée au capital de 23.486.519,79 euros, inscrite au Registre du Commerce et et sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412, ayant son siège social situé [Adresse 5] à 75415 PARIS CEDEX 08, représenté par son Président, domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1392. 

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, entreprise régie par le code des assurances, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés du MANS sous le numéro 775 652 126, ayant son siège social situé [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Serge CONTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0253. 

La société AXA FRANCE IARD, société anonyme inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460, ayant son siège social situé [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Romain BRUILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0282.


PARTIE INTERVENANTE

La société MMA IARD, société anonyme au capital de 537 052 368 euros, entreprise régie par le code des assurances, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés du MANS sous le numéro 440 048 882, ayant son siège social situé [Adresse 8] LE [Adresse 9], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, intervenante volontaire,

représentée par Maître Serge CONTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0253. 
Décision du 16 Avril 2026
5ème chambre 2ème section
N° RG 22/11283 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRSU


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président, Juge rapporteur, 
Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,
Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière. 


DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Fabrice VERT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Avril 2026 par mise à disposition au greffe. Puis pour cause de surcharge de travail du magistrat un avis de prolongation de délibéré a été envoyé aux parties les informant que la décision serait rendue le 16 Avril 2026 par mise à disposition au greffe. 


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
En premier ressort
______________________

EXPOSÉ DU LITIGE,
 
La société Point Chaud V. B. est une société à responsabilité limitée à associé unique, dont le siège social est situé au [Adresse 10] 75013 [Adresse 11], représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] de la SERLARL ASTEREN, agissant en qualité de liquidateur judiciaire, [Adresse 12] à 75002 [Adresse 11], désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris du 17 septembre 2020.

La société Immo 7 est une société civile immobilière au capital de 91.000 euros, dont le siège social est situé situé [Adresse 10] 75013 [Etablissement 1] du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 445 229 503, représentée par son gérant. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 2], est représenté par son syndic Immo de France [Localité 1] Ile de France.

La société MMA IARD Assurances Mutuelles est une société d'assurance mutuelle à cotisations fixes, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Le Mans sous le numéro 775 652 126 dont le siège social est situé [Adresse 13] à 72030 Le Mans Cedex 9, entreprise régie par le code des assurances prise en la personne de ses représentants légaux et domiciliés en cette qualité audit siège. 

La société anonyme MMA IARD, intervenante volontaire en qualité d'assureur de la société Immo 7, est une société anonyme au capital de 537.052.368 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Le Mans sous le numéro 440 048 882 dont le siège social est situé [Adresse 13] à 72030 Le Mans Cedex 9, entreprise régie par le code des assurances prise en la personne de ses représentants légaux et domiciliés en cette qualité audit siège. 

La société AXA France IARD, est assignée en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 2], dont le siège social est situé [Adresse 15] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

La société Mutuelle Assurance des Commercants et Industriels de France et des cadres et salariés de l'industrie et du commerce (dit MACIF), assureur de la société POINT CHAUD V. B., est société d'assurances, à forme mutuelle et cotisations variables, entreprise régie par le code des assurances, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Niort sous le numéro 781 452 511, ayant son siège social [Adresse 16] à 79055 [Adresse 17] Cedex, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège. 

La société Immo7 est propriétaire d'un bien immobilier soumis au régime de la copropriété situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 18] [Localité 2], et est assurée auprès de la compagnie MMA. 

Suivant acte sous seing privé du 3 avril 2008, la société Immo 7 a donné à bail à la société Point Chaud V. B., pour un usage commercial, les locaux dépendant de l'immeuble du [Adresse 10] [Localité 2]. Ce bail, conclu pour une durée de neuf années prenant effet le 3 avril 2008 pour se terminer le 2 avril 2017 porte sur " un local commercial avec accès [Adresse 19], comprenant une boutique et arrière-boutique (…) un local commercial à usage de cuisine (…) un débarras ". 

Par acte des 9 et 28 mars 2018 et en application des dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce, la société Point Chaud V. B., a sollicité le renouvellement de ce bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018. Cette demande a été acceptée par la bailleresse par acte d'huissier de justice du 4 mai 2018, pour un loyer contractuel s'élevant à 14.040 euros par an, soit 1.170 euros par mois. 

A compter de la fin d'année 2017 des désordres ont affecté la structure des locaux loués notamment l'installation d'étais, perturbant l'activité de la locataire, des échanges sont intervenus entre la société Point Chaud V. B., assurée auprès de la MACIF et le propriétaire de la société Immo 7, assuré auprès de la MMA IARD Assurances Mutuelles, au titre desquels, la locataire a formulé une demande d'indemnisation par l'intermédiaire de son conseil. 

Un constat d'huissier de justice du 24 avril 2018 rapporte l'existence des désordres (affaissements de plancher, écaillements de peinture, humidité, fissures, défaut de planéité). 

Par ordonnance de référé du 12 juillet 2018, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée par le président du tribunal de grande instance de Paris à la requête de la société Point Chaud V. B. et Monsieur [C] [G] a été désigné en qualité d'expert judiciaire quant à ces désordres. 

Par assignation en date du 26 juillet 2019, la société Immo 7 a fait assigner les MMA aux fins d'ordonnance commune.

Par ordonnance de référé du 11 février 2020 la mission de l'expert a été étendue à l'intégralité de l'immeuble et les opérations d'expertise ont été rendues communes à plusieurs parties, notamment à la société MMA IARD Assurances Mutuelles, assureur de la société Immo 7 et la société AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires.

Des travaux de réparation ont débuté dans les locaux de la société Point Chaud V. B., le 24 novembre 2019 entrainant la cessation de l'exploitation du bail commercial.
 
Par jugement du 17 septembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société Point Chaud V. B., et désigné la SELARL FIDES en la personne de Maître [L] [Q] en tant que liquidateur.
 
Le 1er juin 2021, Monsieur [C] [G], expert judiciaire a déposé son rapport d'expertise relatif au sinistre mettant en avant les dégâts des eaux nombreux et anciens, en provenance des parties communes et privatives de l'immeuble, à l'origine des désordres de structure de l'immeuble. 

Dans ces conditions, la société Point Chaud V. B., a réclamé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 23 juillet 2019, la mise en œuvre de la police multigaranties Activités Professionnelles dont elle bénéficie auprès de la société MACIF, et notamment la garantie dégâts des eaux, perte d'exploitation et perte de valeur du fonds d'exploitation, qui lui a été refusé. 

Par lettre officielle du 18 mai 2022, le conseil de la société Point Chaud V. B., a réclamé vainement aux conseils de la bailleresse, du syndicat des copropriétaires, de l'assureur de la bailleresse (MMA IARD Assurances Mutuelles) et de l'assureur du syndicat des copropriétaires (AXA France IARD), le versement d'une indemnité de 176.100,49 euros.
 
Par lettre officielle du 7 juillet 2022, le conseil de la société Point Chaud V. B. a indiqué aux conseils de la bailleresse, du syndicat des copropriétaires, de l'assureur de la bailleresse (MMA IARD Assurances Mutuelles) et de l'assureur du syndicat des copropriétaires (AXA France IARD) qu'il agissait avec approbation du liquidateur de justice et que sans réponse favorable sous huitaine il porterait le dossier devant le tribunal judiciaire. 

C'est dans ces conditions que par exploit d'huissier des 5, 7, 8 et 12 septembre 2022, la société Point Chaud V. B., a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] 75013 [Adresse 11], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société AXA France IARD, la MACIF et la société Immo 7. 


Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, la société POINT CHAUD V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] demande au tribunal : 
“ Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1240, 1241, 1242, 1719 et 1720 du code civil, 
Vu l'ancien article 1147 du code civil, 
Vu l'article L.124-3 du code des assurances, 
- De condamner in solidum la société IMMO 7, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE à régler à la société POINT CHAUD V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] la somme de 159.010 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en référé-expertise du 7 juin 2018, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 
- De préciser que cette condamnation est prononcée in solidum à l'encontre de la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE : 
- A titre principal, à concurrence de la somme de 123.777 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2019, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 
- A titre subsidiaire, à concurrence de la somme de 82.228 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2019, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
- De condamner in solidum la société IMMO 7, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE, aux dépens, qui incluront les honoraires de l'expert judiciaire, soit 8.881,31 euros, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile le cas échéant, ainsi qu'au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société POINT CHAUD V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q]. ” 

Par conclusions signifiées par RPVA le 30 septembre 2025, la société Immo 7 demande au tribunal de céans : 
“ Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,
Vu les jurisprudences citées,
Vu les pièces versées aux débats,
- DECLARER la société IMMO 7 recevable et bien fondée dans ses demandes ;
A TITRE PRINCIPAL,
- JUGER que la société IMMO 7 n'est pas responsable des désordres allégués par la société POINT CHAUD V. B. et qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance,
En conséquence,

- DEBOUTER la société POINT CHAUD V.B de l'intégralité de ses demandes diligentées à l'encontre de la société IMMO 7 ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- CONSTATER l'existence d'une clause de renonciation à recours dans le contrat de bail conclu entre la société IMMO 7 et la société POINT CHAUD V. B. le 3 avril 2008,
En conséquence,
- DEBOUTER la société POINT CHAUD V. B. de l'intégralité de ses demandes diligentées à l'encontre de la société IMMO 7 ;
Si par extraordinaire, le Tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société IMMO 7,
- CONDAMNER la compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, à garantir et relever la société IMMO 7 indemne de toute condamnation ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 4] et son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE-DEFRANCE, à garantir et relever la société IMMO 7 indemne de toute condamnation ;
- CONDAMNER la société POINT CHAUD V. B. à verser à la société IMMO 7 la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ”

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] 75013 [Etablissement 2], demande au tribunal :
“ - Débouter la société POINT CHAUD V. B. de toutes ses demandes ; 
Subsidiairement,
- Condamner la société compagnie AXA France IARD à garantir le syndicat de tout condamnation prononcée à son encontre ; 
- Condamner la société POINT CHAUD V. B. en tous les dépens. ”

La société MMA IARD Assurances Mutuelles en qualité d'assureur de la société Immo 7 et la société MMA IARD demande au tribunal par conclusions récapitulatives du 31 juillet 2025 : 
“ - PRONONCER la mise hors de cause des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d'assureur de la SCI IMMO 7,
- REJETER tout appel en garantie formulé à l'encontre de des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d'assureur de la SCI IMMO 7,
- DEBOUTER LA SOCIETE POINT CHAUD ET DE TOUTES AUTRES PARTIES de toutes leurs demandes,
- DEBOUTER LA SOCIETE POINT CHAUD en ses demandes en l'absence de toute démonstration d'une quelconque perte de chance et d'un trouble de jouissance,
- CONDAMNER in solidum, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20] représenté par son syndic, la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE, à relever et garantir les MMA de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- CONDAMNER in solidum, la société POINT CHAUD avec le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20] représenté par son syndic, la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE succombant à verser à la Compagnie AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur du SDC [Adresse 21], la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum, la société POINT CHAUD avec Ie SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20] représenté par son syndic, , la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me SERGE CONTI conformément à l'article 699 du code de procédure civile. ”

La société AXA France IARD en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], à 75013 [Etablissement 2], demande au tribunal par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA en date du 9 mai 2025 : 
“ A titre principal,
- PRONONCER la mise hors de cause de la compagnie AXA FRANCE IARD, es qualité d'assureur du SDC du [Adresse 21],
- REJETER toutes demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD, ès-qualités d'assureur du SDC du [Adresse 21],
A titre subsidiaire,
- LIMITER la responsabilité du SDC du [Adresse 21] à 18 %,
- EVALUER à de plus juste proportion les demandes de la société POINT CHAUD V. B.,
En tout état de cause,
- CONDAMNER in solidum tout succombant à verser à la compagnie AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur du SDC [Adresse 21], la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum tout succombant aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître BRUILLARD conformément à l’article 699 du code de procédure civile. ”

La société Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et salariés de l'industrie et du commerce (dit MACIF), en qualité d'assureur de la société Point Chaud V.B., demande au tribunal par conclusions RPVA notifiées le 1er mars 2023 : 
“ Vu l'article 2224 du code civil, 
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
- Juger que les conditions de garanties ne sont pas démontrées ;
- Débouter en conséquence, la société POINT CHAUD V. B. de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la MACIF ;
Subsidiairement, 
- Juger que le SDC et son assureur, la compagnie AXA devront relever et garantir la MACIF indemne de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, qui pourraient être prononcées à son encontre ;
En tout état de cause et statuant sur la demande reconventionnelle de la MACIF, 
- Condamner la société POINT CHAUD ou tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la MACIF ;


- Condamner la société POINT CHAUD V. B. ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne HILTZER HUTTEAU, avocat aux offres de droit. ”

Les compagnies MMA et la MACIF ont, par conclusions notifiées le 19 septembre et le 3 novembre 2023 soulevé l'irrecevabilité des demandes formulées en ce que la demanderesse est en liquidation judiciaire et n'est pas en mesure de former directement de demande ; ce que le juge de la mise en état a rejeté par ordonnance du 4 avril 2024. 

Puis, la compagnie AXA France IARD a notifié des conclusions d'indicent invoquant une fin de non-recevoir s'agissant de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires à son encontre, par voie d'appel en garantie, en application de l'article L.114-1 du code des assurances qui a, à son tour été rejetée par ordonnance juge de la mise en état, en date du 20 mars 2025. 

La clôture a été ordonnée le 9 octobre 2025 et l'affaire plaidée par jugement à l'audience juge rapporteur du 17 février 2026. L'affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS,

Il y a lieu de recevoir l'intervention volontaire de la société MMA IARD ès qualités d'assureur de la société Immo 7.

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de " donner acte ", visant à " constater ", à " prononcer ", " dire et juger " ou à " dire n'y avoir lieu " notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'en application de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date " Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ".

Sur la demande tendant formée par la demanderesses tendant à voir “ condamner in solidum la société IMMO 7, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE à régler à la société POINT CHAUD V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] la somme de 159.010 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en référé-expertise du 7 juin 2018, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. ” 

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Immo 7 est propriétaire d'un bien immobilier situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 14], à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété, assuré auprès de la société MMA IARD, que suivant acte sous seing privé du 3 avril 2008, la société Immo 7 a donné ce bien à bail à la société Point Chaud V. B., pour un usage commercial, l'activité exploitée étant un point de restauration rapide, que ce bail, conclu pour une durée de neuf années prenant effet le 3 avril 2008 pour se terminer le 2 avril 2017 porte sur " un local commercial avec accès [Adresse 19], comprenant une boutique et arrière-boutique (…) un local commercial à usage de cuisine (…) un débarras ", que par acte des 9 et 28 mars 2018 et en application des dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce, la société Point Chaud V. B, a sollicité le renouvellement de ce bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018, cette demande ayant été acceptée par la bailleresse par acte d'huissier de justice du 4 mai 2018, pour un loyer contractuel s'élevant à 14.040 euros par an, soit 1.170 euros par mois, qu'à la fin d'année 2017 des désordres ont affecté la structure des locaux loués avec notamment l'installation d'étais, perturbant l'activité de la locataire.

1. Sur la responsabilité

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] à [Localité 2]

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. "

La société Point Chaud V. B. soutient que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2] et la société Immo 7 sont conjointement responsables des dommages qu'elle a subis. 

La demanderesse estime avoir subi des préjudices en lien avec ces désordres invoquant une période de fermeture de la boutique pour travaux, une perte d'exploitation en 2018 et 2019, des troubles de jouissance en raison de la diminution de la surface exploitable et la gêne occasionnée par la présence des étais pour travailler, une perte de valeur du fonds de commerce. 

Il sera relevé, en premier lieu, qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [C] [G] en date du 1er juin 2021, dont les constatations techniques seront retenues par le tribunal, dans la mesure où elles procèdent d'une analyse minutieuse et cohérente, et dans la mesure où elles ne sont remises en cause par aucune autre pièce contraire suffisamment probante, que le 19 décembre 2017 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a installé des étais dans les locaux exploités par le demandeur suite à la découverte d'altérations importantes de la structure en bois de l'immeuble (planchers, plateaux…), que cette dégradation de la structure horizontale et verticale de l'immeuble provient de l'accumulation de dégâts des eaux, que " les dégâts des eaux surviennent du fait soit de la vétusté, soit du manque d'entretien des parties communes et des parties privatives ", que " c'est l'accumulation de ces dégâts des eaux d'origines privatives et communes qui a entrainé l'apparition des désordres ", que " l'ensemble de la copropriété est responsable de la situation actuelle. Il est impossible d'indiquer que tel ou tel copropriétaire est responsable de la totalité ou même d'une partie infime de la détérioration de la structure bois de l'immeuble ",que le " préjudice de jouissance pour la SARL POINT CHAUD V. B. a commencé le 28 novembre 2019 avec la fermeture du local pour la réalisation des travaux et s'est achevé le 28 juillet 2020, date de fin des travaux et d'ouverture du local. Soit 8 mois compris la période de confinement pendant laquelle le commerce a dû être fermé administrativement par décision du gouvernement. De décembre 2017, date de la pose des étais, à novembre 2019, le local a pu être utilisé avec une gêne anormale importante. " 

Il s' infère de ces éléments qu'il y a lieu de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 5] dans l'apparition des désordres litigieux qui trouvent leur origine pour partie dans les parties communes ayant causé les préjudices subis par la société Point Chaud V. B. de sorte que le syndicat susvisé sera condamné à réparer ces préjudices et sans qu'il y ait lieu de limiter sa responsabilité à hauteur de 18 %.

Sur la responsabilité de la société Immo 7

L'article 1719 du code civil dispose que " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

L'article 1720 du code civil dispose que " Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. "

L'article 1147 ancien du code civil, 1231-1 nouveau dispose que " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "
Le bailleur doit s'acquitter des diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires en cas de désordres situés dans le local dus aux parties communes (Cass. 3e civ., 13 juill. 2010, n° 09-66.115).

Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués, cette obligation ne cessant qu'en cas de force majeure (3ème Chambre civile, 19 juin 2025 n° 23-18.853 ).

Il sera relevé, en premier lieu, que la survenance des désordres dans les locaux litigieux et la présence des étais du 19 décembre 2017 jusqu'au 24 novembre 2019 ont privé le preneur de la jouissance paisible de son local et lui ont causé un préjudice au niveau de son activité ; en second lieu, qu'il ressort des pièces versées aux débats que la société Immo 7 a tenté de remédier aux désordres litigieux ,la situation de l'immeuble ayant été évoquée et discutée lors de l'assemblée générale du 6 février 2018, que des étais ont été installés au mois de décembre 2017, avant que des travaux de rénovation ne soient effectuées par des professionnels, que la société Immo 7 démontre avoir effectué les diligences auprès du syndicat des copropriétaires dès l'apparition des désordres en décembre 2017, que la société Immo de France [Localité 1] Ile de France, a mandaté un architecte au mois de mars 2018 afin qu'il évalue la situation et prévoit les travaux nécessaires, que le 24 novembre 2019 débutaient les travaux dans le local de la société Point Chaud V. B. ;

Il ressort néanmoins de ces éléments que la société Immo 7 a failli à son obligation de garantie de jouissance paisible de la chose louée, ne caractérisant pas un cas de force majeure de nature à l'exonérer de cette obligation, étant observé que la clause de renonciation à tout recours présente dans le contrat de bail ne saurait exonérée le bailleur de son obligation de délivrance qui est une obligation continue pendant toute l'exécution du bail. 

La société Immo 7 sera donc déclarée responsable des préjudices subis par la demanderesse du fait des désordres litigieux. 

Sur la garantie de la société AXA France IARD ( ès qualités d' assureur du syndicat des copropriétaires)

L'article L.124-3 du code des assurances dispose que " Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. "

La société AXA France IARD a été l'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11], à compter du 1er janvier 2017, aux termes d'une police d'assurance multirisque immeuble numéro 7425333504. Ce contrat a fait l'objet d'une résiliation au 1er janvier 2019, suite à une demande formulée en ce sens par le syndicat des copropriétaires le 24 septembre 2018. 

La compagnie d'assurance AXA France IARD soutient que ses garanties pour les préjudices affectant la société Point Chaud V. B. ne sont pas mobilisables faisant valoir noptamment que la police d'assurance a été resiliée antérieurement au fait dommageable invoqué, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11], est responsable de défaut d'entretien et de manque de diligence. 

Il sera relevé, en premier lieu, que les demandes de la société Point Chaud V. B. qui invoque des pertes d'exploitation trouvent leur origine non dans les dégâts des eaux eux-mêmes qui ont perduré de nombreuses années, mais dans les graves défauts de structure de l'immeuble qui ont été portés à la connaissance du syndic de la copropriété par courrier en date du 6 décembre 2017 émanant de l'architecte M. [E] [B] [M] qui a conduit le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux d'envergure dont la pause d'étais obligeant à la fermeture de l'exploitation de la société demanderesse ;

En deuxième lieu, que les préjudices invoqués sont liés à la réalisation des travaux qui a occasionné la fermeture complète de la boutique, ce préjudice comprenant notamment celui lié à la fermeture de la boutique pour travaux, les pertes de résultat d'exploitation, le préjudice de jouissance et le préjudice tiré de la perte de valeur du fonds de commerce ;

En troisième lieu, que la garantie pour responsabilité civile en page 30 des conditions générales de la police d'assurance liant la compagnie AXA France IARD au syndicat des copropriétaires précise que " La garantie s'applique dès lors que le fait dommageable survient entre la date de prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre " ;

En quatrième lieu, que seule une faute intentionnelle ou une faute dolosive au sens de l'article L.113-1 seraient de nature à priver le syndicat des copropriétaires de la garantie de son assureur, étant rappelé que ces deux types de fautes sont autonomes, la première supposant la volonté de l'assuré de causer le dommage tel qu'il est survenu et la seconde supposant un manquement délibéré de l'assuré ayant pour effet de retirer au contrat d'assurance le caractère aléatoire qui définit sa nature selon l'article 1964 ancien du code civil, qu'or les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser une faute intentionnelle ou dolosive du syndicat des copropriétaires à l'occasion du défaut d'entretien qui lui est reproché ; 

Il s'infère de ces éléments qu'il y a lieu de retenir la date du rapport de l'architecte en date du 6 décembre 2017 comme date d'apparition du dommage (les désordres de structure) qui a été progressif et invisible, date à laquelle la compagnie AXA France IARD était l'assureur du syndicat des copropriétaires qui sera par conséquent condamnée à garantir les préjudices subis par la société Point Chaud V. B. 

2. Sur les préjudices
 
L'article 9 du code de procédure civile dispose que " Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. "

Il sera relevé qu'il ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport d'expertise de M. [C] [G], en premier lieu, que la société Point Chaud V. B. a subi à partir du 19 décembre 2017, du fait de l'installation d'étais : 
- Une mauvaise image de marque commerciale,
- Une gêne dans le fonctionnement. 

Qu'ensuite la réalisation de sondages et les travaux ont obligé à la fermeture momentanée du local, que les travaux ont démarré le 24 novembre 2019, date à laquelle l'exploitation du local a cessé, que le local était de nouveau utilisable le 28 juillet 2020. 

En deuxième lieu, que les locaux ont été loués à la société Point Chaud V. B. pour servir à l'activité de " restauration de type rapide, vente à emporter, sandwicherie, traiteur, viennoiseries et pains activités annexes et/ou connexes ", pour un loyer mensuel de 1.480 euros par mois et que pendant l'épidémie de Covid 19 notamment durant le confinement du 15 mars au 2 juin 2020, la vente à emporter était toujours possible pour les restaurateurs ;

En troisième lieu, qu'en 2016, 2017 et 2018, le chiffre d'affaires de l'exploration du local était respectivement de 114.132, 120.127 et 124.519 euros, que la marge brute de la société Point Chaud V. B. était de 68.037 euros en 2018, de 54.140 euros en 2019 et de 0 en 2020, que les comptes annuels de l'exercice annuel 2018 font apparaitre une perte de résultat de 7.084 euros ; que les désordres litigieux ont causé pour la société Point Chaud V. B. une perte de chance de réaliser un meilleur résultat d'exploitation ;

En quatrième lieu, que le fonds de commerce de la société Point Chaud V. B. a été cédé le 12 février 2021 pour la somme de 35.320 euros alors que le chiffre d'affaires était 124.519 euros en 2018, que la société Point Chaud V. B. a subi une période de fermeture totale de huit mois pendant laquelle elle a payé des charges sans exploitation et sans indemnisation de son assureur, la MACIF, que la société Point Chaud V. B. a déposé son bilan le 17 septembre 2020 et que c'est dans le cadre le cadre de cette liquidation qu' une cession du fonds de la société Point Chaud V. B. a eu lieu au prix de 35.320 euros, prix particulièrement bas au regard du chiffre d'affaires de 2018, les cession de fonds de commerce en matière de restauration établissant que le prxi de cession se situe entre 50 % et 100 % du chiffre d'affaires ; qu'il s'en déduit que les désordres litigieux ont causé un préjudice pour la société Point Chaud V. B. consistant dans une perte de chance pour la société Point Chaud V. B. de vendre à un meilleur prix le fonds de commerce ;

Il s'infère de ces éléments qu'il y a lieu de fixer les préjudices subis par la société Point Chaud V. B. de la manière suivantes : la somme de 30.000 euros pour la perte de chance d'un meilleur résultat d'exploitation pendant la période de fermeture des locaux , la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la période où étaient présents les étais et la somme de 20.000 euros pour perte de chance de céder à un meilleur prix le fonds de commerce 

3. Sur la garantie de la société MACIF (assureur de la société Point Chaud V. B.)

L'article 1103 du code civil dispose que " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

L'article 1964 ancien du code civil dispose que " Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain.
Tels sont :
- Le contrat d'assurance,
- Le jeu et le pari,
- Le contrat de rente viagère. "

La société Point Chaud V. B. est titulaire d'une police d'assurance Multigarantie Activités Professionnelles numéro 15145120 pour les locaux litigieux auprès de la MACIF avec notamment une garantie de dégâts des eaux, une garantie de pertes d'exploitation et une garantie de perte de la valeur du fonds d'exploitation.

La MACIF ne conteste pas être l'assureur de la société Point Chaud V. B. 

Par lettre du 5 octobre 2021, la MACIF a refusé sa garantie au prétexte de trois motifs :
- Le " sinistre ne revêt pas de caractère accidentel " car les événements qui ont dégradé la structure de l'immeuble remonteraient à plusieurs années et proviendrait d'un défaut d'entretien,
- Le fait que la société Point Chaud V. B. n'a pas repris son activité en raison de sa liquidation judiciaire alors que selon de l'article 18 des conditions générales : " si l'assuré ne reprend pas ses activités, aucune indemnité n'est due au titre de la perte d'exploitation ",
- L'article 19 des conditions générales : " est garanti la perte totale ou partielle des fonds d'exploitation de l'assuré consécutive à la destruction des bâtiments ".

Il résulte de l'article L.113-1 du code des assurances qu'une clause d'exclusion de garantie doit être formelle et limitée ;

La clause générale excluant la garantie de l'assureur en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré, qui ne se réfère pas des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, et ne peut donc constituer une exclusion formelle et limitée au sens de l'article L.113-1 précité ;

Au cas présent le rapport d'expertise impute bien la responsabilité des désordres aux multiples dégâts des eaux intervenus, comme ce fut le cas dans les locaux de la société Point Chaud V. B. en 2017, qui constituent des évènements accidentels et imprévisibles de sorte que la MACIF est mal fondée à contester sa garantie au motif d'un défaut d'entretien de l'immeuble ou d'un défaut d'aléa, le simple constat d'une accumulation de dégâts des eaux anciens et nouveaux d'origines privatives et communes avant l'apparition des désordres n'étant pas suffisant à caractériser un défaut d'aléa. 

Sur la garantie de pertes d'exploitation demandée par la société Point Chaud V. B. à la MACIF, l'article 18 des conditions générales du contrat liant la société Point Chaud V. B. et la MACIF stipule que " Ce qui est garanti : Le paiement d'une indemnité correspondant : - à la perte réelle de marge brute ; aux frais supplémentaires d'exploitation ; lorsque cette perte ou ces frais sont la conséquence de l'interruption temporaire ou de la réduction de vos activités professionnelles* provoquée par des dommages subis par les bâtiments assurés, les biens professionnels, ", que " Si vous ne reprenez pas vos activités, aucune indemnité ne vous est due. Cependant, si cette cessation est due à un événement indépendant de votre volonté et se révélant à vous postérieurement au sinistre*, la Macif* vous versera une indemnité correspondant aux seuls charges ou frais d'exploitation fixes exposés entre la date du sinistre* et celle où vous avez eu connaissance de l'impossibilité de poursuivre vos activités professionnelles*. Elle pourra comprendre en particulier les rémunérations de votre personnel et les indemnités de licenciement que vous êtes également tenu de payer en raison de cette cessation d'activité. "

Il sera relevé que la société Point Chaud V. B. n'a effectivement pas repris son activité du fait du prononcé de sa liquidation judiciaire le 17 septembre 2020. 

Il s'infère de ces éléments que la MACIF est tenue de garantir les charges ou frais d'exploitation fixes exposés entre la date du sinistre (la fermeture du commerce ayant eu lieu le 24 novembre 2019, et celle où la société Point Chaud V. B. eu connaissance de l'impossibilité de poursuivre vos activités professionnelles (soit une période de 8 mois) qui s'élèvent à la somme de 26.488 euros [3.311,00 euros X 8 mois]. 

Sur la garantie de perte de valeur du fonds d'exploitation prévu par l'article 19 des conditions générales du contrat liant la MACIF et la société Point Chaud V. B., l'article 19 des conditions générales du contrat stipule que " Ce qui est garanti : La perte totale ou partielle de votre fonds d'exploitation commercial ou artisanal consécutive à la destruction des bâtiments assurés par l'un des événements énumérés au chapitre 1, à l'exception : - Des bris des glaces et des enseignes (article 7) ; Du vol* et des actes de vandalisme* (article 9), même si cette garantie est souscrite. ", que cet article précise concernant la perte partielle que " Il y a perte partielle lorsqu'il est constaté une dépréciation définitive du fonds d'exploitation par la disparition ou la diminution de certains de ses éléments incorporels résultant : 
- De l'augmentation définitive de vos charges d'exploitation ;
- De l'interruption complète et provisoire de vos activités du fait des travaux de remise en état des locaux sinistres : et sous réserve qu'elles ne proviennent ni de votre fait ni de votre volonté :
- Du transfert de votre fonds d'exploitation dans un autre lieu ;
- De la diminution de la surface de vos locaux d'exploitation "

Il sera relevé que le rapport d'expertise judiciaire indique que la pose d'étais a entrainé une gêne et une diminution de la surface des locaux d'exploitation de la société Point Chaud V. B., et que les travaux ayant lieu dans les locaux de la société Point Chaud V. B. ont entrainé l'interruption complète et provisoire de ses activités pendant 8 mois du 24 novembre 2019 au 28 juillet 2020. 

La perte de valeur du fonds d'exploitation du commerce suite aux désordres litigieux sera évalué comme cela a été indiqué ci-dessus à la somme de 20.000 euros et que la MACIF, en application des clauses sus rappelées sera condamné à garantir la société Point Chaud V. B. à hauteur de cette somme. 

Par ailleurs, en application de l'article 17 des conditions générales du contrat relatif à la garantie recours, il y a lieu de condamner la MACIF à payer à son assuré la société Point Chaud V. B. la somme de 3.240 euros TTC. 


Sur la garantie de la société MMA IARD ès qualités d'assureur de la société Immo 7

Les MMA exposent ont notifié une position de non garantie adressée à l'assuré en date du 10 septembre 2021 au motif que l'origine des dégâts des eaux qui ont causé la fragilisation de la structure de l'immeuble ne sont pas connues et de l'absence de datation de ces désordres.

Or comme il a été dit ci-dessus, les dégâts des eaux à l'origine du désordre de structure trouvent leur origine dans les parties communes et la date d'apparition du désordre de structure est daté du 6 décembre 2017, de sorte que les MMA sont mal fondées à contester leur garantie pour les motifs susvisés.

Les MMA soutiennent également que les désordres structurels sont liés à une succession de dégâts des eaux très anciens que l'expert n'a pas pu dater et qui n'ont pas été constatés par ce dernier et également à la vétusté qui n'est pas prise en charge au titre du contrat d'assurance puisqu'il ne s'agit pas d'un événement soudain extérieur et que, le contrat prévoit une clause d'exclusion précise qui stipule : " les dommages résultant d'un défaut permanent d'entretien, d'un manque de réparation indispensable, de l'usure des conduites et appareils, auxquels il n'a pas été remédié dans le délai d'un mois à compter du jour où l'assuré en a eu connaissance, sauf cas fortuit ou de force majeure. "

Mais il sera relevé que les MMA ne versent pas aux débats les éléments permettant de caractériser une faute intentionnelle ou dolosive de la société à l'occasion du défaut d'entretien qui lui est reproché et qui serait prétendument à l'origine du sinistre , étant observé que l'accumulation de dégâts des eaux privatives et communes avant l'apparition des désordres constatés par l'expert n'est pas suffisant pour caractériser un défaut d'aléa de sorte que ce moyen ne saurait davantage permettre d'exclure la garantie des MMA. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner in solidum la société Immo 7, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] [Localité 6] [Adresse 11], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société AXA France IARD et la société MACIF à régler à la société Point Chaud V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] la somme de 30.000 euros concernant la perte de chance d'un meilleur résultat d'exploitation pendant la période de fermeture des locaux (dans la limite de la somme de 26.488 euros pour la MACIF), la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la période où étaient présents les étais et la somme de 20.000 euros pour perte de chance de céder à un meilleur prix le fonds de commerce, de condamner en application de l'article 17 des conditions générales du contrat relatif à la garantie recours, la MACIF à payer à son assuré la société Point Chaud V. B. la somme de 3.240 euros TTC.

Il n'y a pas lieu de dire que responsabilité du syndicat des copropriétaires sera limitée hauteur de 18 %, aucune conséquence (demande de garantie ou autre) n'en étant tirée.



Il y a lieu de dire que les intérêts au taux légal courront sur ces sommes à compter du 23 juillet 2019, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Les désordres ayant causé ces préjudices trouvant leur origine dans les parties communes de la copropriété, et aucune faute n'étant établie à l'encontre de la société Immo 7 dans la responsabilité de ces désordres, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2] et la société MMA IARD à garantir et relever indemne la société Immo 7 de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, prononcées à leur encontre de cette dernière par la présente décision. 

En revanche , la demande en garantie formée à l'encontre du syndic sera rejetée faute d'une caractérisation d'une faute personnelle de ce dernier.

Au regard des développements précédents, il convient de condamner la compagnie AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2], de tout condamnation prononcée à son encontre, de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], à [Localité 2] et son assureur la compagnie AXA France IARD à garantir la MACIF indemne de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, prononcées à son encontre par la présente décision, de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2], et son assureur la société AXA France IARD à relever et garantir les MMA de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La demande de garantie formée par MMA IARD à l'encontre de la MACIF sera rejetée, le seul fait que la MACIF n'est pas fait droit à la demande de garantie de son assurée, la société Point Chaud V. B. pour les désordres litigieux n'étant pas un moyen de nature à fonder cette demande de garantie.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

Reçoit l'intervention volontaire de la société anonyme MMA IARD ;

Condamne in solidum la société Immo 7, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société AXA France IARD et la société Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et salariés de l’industrie et du commerce (MACIF) à régler à la société Point Chaud V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] la somme de 30.000 euros du chef la perte de chance d'un meilleur résultat d'exploitation pendant la période de fermeture des locaux (dans la limite de la somme de 26.488 euros pour la MACIF), la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la période où étaient présents les étais et la somme de 20.000 euros pour perte de chance de céder à un meilleur prix le fonds de commerce ;


Dit que les intérêts au taux légal courront sur ces sommes à compter du 23 juillet 2019, et ordonne leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamne en application de l'article 17 des conditions générales du contrat relatif à la garantie recours, la MACIF à payer à son assuré la société Point Chaud V. B. la somme de 3.240 euros TTC ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], à [Localité 2], la société MMA IARD à garantir et relever indemne la société Immo 7 de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, prononcées à l'encontre de cette dernière par la présente décision ;

Condamne la compagnie AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11], de toute condamnation prononcée à son encontre, par la présente décision ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11], et son assureur la compagnie AXA France IARD à relever et garantir la MACIF de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, prononcées à l'encontre de dette dernière par la présente décision ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2], et son assureur à relever et garantir les MMA de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne in solidum la société Immo 7, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société AXA France IARD et la société Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et salariés de l’industrie et du commerce (MACIF), aux dépens, qui incluront le cout de l'expertise judiciaire, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile le cas échéant, et dont distraction au profit des avocats qui en ont fait al demande ainsi qu'au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Point Chaud V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] ;

Rejette les autres demandes du chef de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026. 

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Fabrice VERT

Décision du 16 Avril 2026
5ème chambre 2ème section
N° RG 22/11283 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRSU

 TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires 
- Me PRIGENT
- Me HILTZER HUTTEAU
- Me GOLDMANN
- Me SALEM
- Me CONTI
- Me BRUILLARD
délivrées le : 
+ 1 Copie dossier 


■

5ème chambre 
2ème section

N° RG 22/11283
N° Portalis 352J-W-B7G-CXRSU


N° MINUTE : 


FAIT DROIT PARTIELLEMENT


Assignation du :
05, 07, 08 et 12 Septembre 2022






JUGEMENT 
rendu le 16 Avril 2026 
DEMANDERESSE

La société POINT CHAUD V. B., société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 503 276 925, ayant son siège social situé [Adresse 1], représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] de la SELARL ASTEREN, agissant en qualité de liquidateur judiciaire, ayant son siège social situé [Adresse 2], désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris du 17 Septembre 2020,

représentée par Maître Julien PRIGENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0411.


DÉFENDERESSES

La Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et salariés de l’industrie et du commerce (MACIF), société d’assurances à forme mutuelle et cotisations variables, entreprise régie par le Code des Assurances, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NIORT sous le numéro 781 452 511, ayant son siège social situé [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Anne HILTZER HUTTEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1321. 

La société IMMO 7, société civile immobilière au capital de 91.000 euros, ayant son siège social situé [Adresse 4], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 445 229 503, représentée par son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0266. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée au capital de 23.486.519,79 euros, inscrite au Registre du Commerce et et sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412, ayant son siège social situé [Adresse 5] à 75415 PARIS CEDEX 08, représenté par son Président, domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1392. 

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurance mutuelle à cotisations fixes, entreprise régie par le code des assurances, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés du MANS sous le numéro 775 652 126, ayant son siège social situé [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Serge CONTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0253. 

La société AXA FRANCE IARD, société anonyme inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460, ayant son siège social situé [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

représentée par Maître Romain BRUILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0282.


PARTIE INTERVENANTE

La société MMA IARD, société anonyme au capital de 537 052 368 euros, entreprise régie par le code des assurances, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés du MANS sous le numéro 440 048 882, ayant son siège social situé [Adresse 8] LE [Adresse 9], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, intervenante volontaire,

représentée par Maître Serge CONTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0253. 
Décision du 16 Avril 2026
5ème chambre 2ème section
N° RG 22/11283 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRSU


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président, Juge rapporteur, 
Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,
Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière. 


DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Fabrice VERT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 Avril 2026 par mise à disposition au greffe. Puis pour cause de surcharge de travail du magistrat un avis de prolongation de délibéré a été envoyé aux parties les informant que la décision serait rendue le 16 Avril 2026 par mise à disposition au greffe. 


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
En premier ressort
______________________

EXPOSÉ DU LITIGE,
 
La société Point Chaud V. B. est une société à responsabilité limitée à associé unique, dont le siège social est situé au [Adresse 10] 75013 [Adresse 11], représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] de la SERLARL ASTEREN, agissant en qualité de liquidateur judiciaire, [Adresse 12] à 75002 [Adresse 11], désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris du 17 septembre 2020.

La société Immo 7 est une société civile immobilière au capital de 91.000 euros, dont le siège social est situé situé [Adresse 10] 75013 [Etablissement 1] du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 445 229 503, représentée par son gérant. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 2], est représenté par son syndic Immo de France [Localité 1] Ile de France.

La société MMA IARD Assurances Mutuelles est une société d'assurance mutuelle à cotisations fixes, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Le Mans sous le numéro 775 652 126 dont le siège social est situé [Adresse 13] à 72030 Le Mans Cedex 9, entreprise régie par le code des assurances prise en la personne de ses représentants légaux et domiciliés en cette qualité audit siège. 

La société anonyme MMA IARD, intervenante volontaire en qualité d'assureur de la société Immo 7, est une société anonyme au capital de 537.052.368 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Le Mans sous le numéro 440 048 882 dont le siège social est situé [Adresse 13] à 72030 Le Mans Cedex 9, entreprise régie par le code des assurances prise en la personne de ses représentants légaux et domiciliés en cette qualité audit siège. 

La société AXA France IARD, est assignée en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 2], dont le siège social est situé [Adresse 15] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

La société Mutuelle Assurance des Commercants et Industriels de France et des cadres et salariés de l'industrie et du commerce (dit MACIF), assureur de la société POINT CHAUD V. B., est société d'assurances, à forme mutuelle et cotisations variables, entreprise régie par le code des assurances, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Niort sous le numéro 781 452 511, ayant son siège social [Adresse 16] à 79055 [Adresse 17] Cedex, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège. 

La société Immo7 est propriétaire d'un bien immobilier soumis au régime de la copropriété situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 18] [Localité 2], et est assurée auprès de la compagnie MMA. 

Suivant acte sous seing privé du 3 avril 2008, la société Immo 7 a donné à bail à la société Point Chaud V. B., pour un usage commercial, les locaux dépendant de l'immeuble du [Adresse 10] [Localité 2]. Ce bail, conclu pour une durée de neuf années prenant effet le 3 avril 2008 pour se terminer le 2 avril 2017 porte sur " un local commercial avec accès [Adresse 19], comprenant une boutique et arrière-boutique (…) un local commercial à usage de cuisine (…) un débarras ". 

Par acte des 9 et 28 mars 2018 et en application des dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce, la société Point Chaud V. B., a sollicité le renouvellement de ce bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018. Cette demande a été acceptée par la bailleresse par acte d'huissier de justice du 4 mai 2018, pour un loyer contractuel s'élevant à 14.040 euros par an, soit 1.170 euros par mois. 

A compter de la fin d'année 2017 des désordres ont affecté la structure des locaux loués notamment l'installation d'étais, perturbant l'activité de la locataire, des échanges sont intervenus entre la société Point Chaud V. B., assurée auprès de la MACIF et le propriétaire de la société Immo 7, assuré auprès de la MMA IARD Assurances Mutuelles, au titre desquels, la locataire a formulé une demande d'indemnisation par l'intermédiaire de son conseil. 

Un constat d'huissier de justice du 24 avril 2018 rapporte l'existence des désordres (affaissements de plancher, écaillements de peinture, humidité, fissures, défaut de planéité). 

Par ordonnance de référé du 12 juillet 2018, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée par le président du tribunal de grande instance de Paris à la requête de la société Point Chaud V. B. et Monsieur [C] [G] a été désigné en qualité d'expert judiciaire quant à ces désordres. 

Par assignation en date du 26 juillet 2019, la société Immo 7 a fait assigner les MMA aux fins d'ordonnance commune.

Par ordonnance de référé du 11 février 2020 la mission de l'expert a été étendue à l'intégralité de l'immeuble et les opérations d'expertise ont été rendues communes à plusieurs parties, notamment à la société MMA IARD Assurances Mutuelles, assureur de la société Immo 7 et la société AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires.

Des travaux de réparation ont débuté dans les locaux de la société Point Chaud V. B., le 24 novembre 2019 entrainant la cessation de l'exploitation du bail commercial.
 
Par jugement du 17 septembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société Point Chaud V. B., et désigné la SELARL FIDES en la personne de Maître [L] [Q] en tant que liquidateur.
 
Le 1er juin 2021, Monsieur [C] [G], expert judiciaire a déposé son rapport d'expertise relatif au sinistre mettant en avant les dégâts des eaux nombreux et anciens, en provenance des parties communes et privatives de l'immeuble, à l'origine des désordres de structure de l'immeuble. 

Dans ces conditions, la société Point Chaud V. B., a réclamé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 23 juillet 2019, la mise en œuvre de la police multigaranties Activités Professionnelles dont elle bénéficie auprès de la société MACIF, et notamment la garantie dégâts des eaux, perte d'exploitation et perte de valeur du fonds d'exploitation, qui lui a été refusé. 

Par lettre officielle du 18 mai 2022, le conseil de la société Point Chaud V. B., a réclamé vainement aux conseils de la bailleresse, du syndicat des copropriétaires, de l'assureur de la bailleresse (MMA IARD Assurances Mutuelles) et de l'assureur du syndicat des copropriétaires (AXA France IARD), le versement d'une indemnité de 176.100,49 euros.
 
Par lettre officielle du 7 juillet 2022, le conseil de la société Point Chaud V. B. a indiqué aux conseils de la bailleresse, du syndicat des copropriétaires, de l'assureur de la bailleresse (MMA IARD Assurances Mutuelles) et de l'assureur du syndicat des copropriétaires (AXA France IARD) qu'il agissait avec approbation du liquidateur de justice et que sans réponse favorable sous huitaine il porterait le dossier devant le tribunal judiciaire. 

C'est dans ces conditions que par exploit d'huissier des 5, 7, 8 et 12 septembre 2022, la société Point Chaud V. B., a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] 75013 [Adresse 11], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société AXA France IARD, la MACIF et la société Immo 7. 


Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, la société POINT CHAUD V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] demande au tribunal : 
“ Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1240, 1241, 1242, 1719 et 1720 du code civil, 
Vu l'ancien article 1147 du code civil, 
Vu l'article L.124-3 du code des assurances, 
- De condamner in solidum la société IMMO 7, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE à régler à la société POINT CHAUD V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] la somme de 159.010 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en référé-expertise du 7 juin 2018, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 
- De préciser que cette condamnation est prononcée in solidum à l'encontre de la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE : 
- A titre principal, à concurrence de la somme de 123.777 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2019, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 
- A titre subsidiaire, à concurrence de la somme de 82.228 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2019, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
- De condamner in solidum la société IMMO 7, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE, aux dépens, qui incluront les honoraires de l'expert judiciaire, soit 8.881,31 euros, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile le cas échéant, ainsi qu'au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société POINT CHAUD V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q]. ” 

Par conclusions signifiées par RPVA le 30 septembre 2025, la société Immo 7 demande au tribunal de céans : 
“ Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,
Vu les jurisprudences citées,
Vu les pièces versées aux débats,
- DECLARER la société IMMO 7 recevable et bien fondée dans ses demandes ;
A TITRE PRINCIPAL,
- JUGER que la société IMMO 7 n'est pas responsable des désordres allégués par la société POINT CHAUD V. B. et qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance,
En conséquence,

- DEBOUTER la société POINT CHAUD V.B de l'intégralité de ses demandes diligentées à l'encontre de la société IMMO 7 ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- CONSTATER l'existence d'une clause de renonciation à recours dans le contrat de bail conclu entre la société IMMO 7 et la société POINT CHAUD V. B. le 3 avril 2008,
En conséquence,
- DEBOUTER la société POINT CHAUD V. B. de l'intégralité de ses demandes diligentées à l'encontre de la société IMMO 7 ;
Si par extraordinaire, le Tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société IMMO 7,
- CONDAMNER la compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, à garantir et relever la société IMMO 7 indemne de toute condamnation ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 4] et son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE-DEFRANCE, à garantir et relever la société IMMO 7 indemne de toute condamnation ;
- CONDAMNER la société POINT CHAUD V. B. à verser à la société IMMO 7 la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ”

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] 75013 [Etablissement 2], demande au tribunal :
“ - Débouter la société POINT CHAUD V. B. de toutes ses demandes ; 
Subsidiairement,
- Condamner la société compagnie AXA France IARD à garantir le syndicat de tout condamnation prononcée à son encontre ; 
- Condamner la société POINT CHAUD V. B. en tous les dépens. ”

La société MMA IARD Assurances Mutuelles en qualité d'assureur de la société Immo 7 et la société MMA IARD demande au tribunal par conclusions récapitulatives du 31 juillet 2025 : 
“ - PRONONCER la mise hors de cause des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d'assureur de la SCI IMMO 7,
- REJETER tout appel en garantie formulé à l'encontre de des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d'assureur de la SCI IMMO 7,
- DEBOUTER LA SOCIETE POINT CHAUD ET DE TOUTES AUTRES PARTIES de toutes leurs demandes,
- DEBOUTER LA SOCIETE POINT CHAUD en ses demandes en l'absence de toute démonstration d'une quelconque perte de chance et d'un trouble de jouissance,
- CONDAMNER in solidum, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20] représenté par son syndic, la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE, à relever et garantir les MMA de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- CONDAMNER in solidum, la société POINT CHAUD avec le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20] représenté par son syndic, la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE succombant à verser à la Compagnie AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur du SDC [Adresse 21], la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum, la société POINT CHAUD avec Ie SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20] représenté par son syndic, , la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me SERGE CONTI conformément à l'article 699 du code de procédure civile. ”

La société AXA France IARD en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], à 75013 [Etablissement 2], demande au tribunal par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA en date du 9 mai 2025 : 
“ A titre principal,
- PRONONCER la mise hors de cause de la compagnie AXA FRANCE IARD, es qualité d'assureur du SDC du [Adresse 21],
- REJETER toutes demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD, ès-qualités d'assureur du SDC du [Adresse 21],
A titre subsidiaire,
- LIMITER la responsabilité du SDC du [Adresse 21] à 18 %,
- EVALUER à de plus juste proportion les demandes de la société POINT CHAUD V. B.,
En tout état de cause,
- CONDAMNER in solidum tout succombant à verser à la compagnie AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur du SDC [Adresse 21], la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum tout succombant aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître BRUILLARD conformément à l’article 699 du code de procédure civile. ”

La société Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et salariés de l'industrie et du commerce (dit MACIF), en qualité d'assureur de la société Point Chaud V.B., demande au tribunal par conclusions RPVA notifiées le 1er mars 2023 : 
“ Vu l'article 2224 du code civil, 
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
- Juger que les conditions de garanties ne sont pas démontrées ;
- Débouter en conséquence, la société POINT CHAUD V. B. de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la MACIF ;
Subsidiairement, 
- Juger que le SDC et son assureur, la compagnie AXA devront relever et garantir la MACIF indemne de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, qui pourraient être prononcées à son encontre ;
En tout état de cause et statuant sur la demande reconventionnelle de la MACIF, 
- Condamner la société POINT CHAUD ou tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la MACIF ;


- Condamner la société POINT CHAUD V. B. ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne HILTZER HUTTEAU, avocat aux offres de droit. ”

Les compagnies MMA et la MACIF ont, par conclusions notifiées le 19 septembre et le 3 novembre 2023 soulevé l'irrecevabilité des demandes formulées en ce que la demanderesse est en liquidation judiciaire et n'est pas en mesure de former directement de demande ; ce que le juge de la mise en état a rejeté par ordonnance du 4 avril 2024. 

Puis, la compagnie AXA France IARD a notifié des conclusions d'indicent invoquant une fin de non-recevoir s'agissant de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires à son encontre, par voie d'appel en garantie, en application de l'article L.114-1 du code des assurances qui a, à son tour été rejetée par ordonnance juge de la mise en état, en date du 20 mars 2025. 

La clôture a été ordonnée le 9 octobre 2025 et l'affaire plaidée par jugement à l'audience juge rapporteur du 17 février 2026. L'affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS,

Il y a lieu de recevoir l'intervention volontaire de la société MMA IARD ès qualités d'assureur de la société Immo 7.

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de " donner acte ", visant à " constater ", à " prononcer ", " dire et juger " ou à " dire n'y avoir lieu " notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'en application de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date " Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ".

Sur la demande tendant formée par la demanderesses tendant à voir “ condamner in solidum la société IMMO 7, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société AXA FRANCE IARD et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE à régler à la société POINT CHAUD V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] la somme de 159.010 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en référé-expertise du 7 juin 2018, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. ” 

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Immo 7 est propriétaire d'un bien immobilier situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 14], à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété, assuré auprès de la société MMA IARD, que suivant acte sous seing privé du 3 avril 2008, la société Immo 7 a donné ce bien à bail à la société Point Chaud V. B., pour un usage commercial, l'activité exploitée étant un point de restauration rapide, que ce bail, conclu pour une durée de neuf années prenant effet le 3 avril 2008 pour se terminer le 2 avril 2017 porte sur " un local commercial avec accès [Adresse 19], comprenant une boutique et arrière-boutique (…) un local commercial à usage de cuisine (…) un débarras ", que par acte des 9 et 28 mars 2018 et en application des dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce, la société Point Chaud V. B, a sollicité le renouvellement de ce bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018, cette demande ayant été acceptée par la bailleresse par acte d'huissier de justice du 4 mai 2018, pour un loyer contractuel s'élevant à 14.040 euros par an, soit 1.170 euros par mois, qu'à la fin d'année 2017 des désordres ont affecté la structure des locaux loués avec notamment l'installation d'étais, perturbant l'activité de la locataire.

1. Sur la responsabilité

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] à [Localité 2]

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. "

La société Point Chaud V. B. soutient que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2] et la société Immo 7 sont conjointement responsables des dommages qu'elle a subis. 

La demanderesse estime avoir subi des préjudices en lien avec ces désordres invoquant une période de fermeture de la boutique pour travaux, une perte d'exploitation en 2018 et 2019, des troubles de jouissance en raison de la diminution de la surface exploitable et la gêne occasionnée par la présence des étais pour travailler, une perte de valeur du fonds de commerce. 

Il sera relevé, en premier lieu, qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [C] [G] en date du 1er juin 2021, dont les constatations techniques seront retenues par le tribunal, dans la mesure où elles procèdent d'une analyse minutieuse et cohérente, et dans la mesure où elles ne sont remises en cause par aucune autre pièce contraire suffisamment probante, que le 19 décembre 2017 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a installé des étais dans les locaux exploités par le demandeur suite à la découverte d'altérations importantes de la structure en bois de l'immeuble (planchers, plateaux…), que cette dégradation de la structure horizontale et verticale de l'immeuble provient de l'accumulation de dégâts des eaux, que " les dégâts des eaux surviennent du fait soit de la vétusté, soit du manque d'entretien des parties communes et des parties privatives ", que " c'est l'accumulation de ces dégâts des eaux d'origines privatives et communes qui a entrainé l'apparition des désordres ", que " l'ensemble de la copropriété est responsable de la situation actuelle. Il est impossible d'indiquer que tel ou tel copropriétaire est responsable de la totalité ou même d'une partie infime de la détérioration de la structure bois de l'immeuble ",que le " préjudice de jouissance pour la SARL POINT CHAUD V. B. a commencé le 28 novembre 2019 avec la fermeture du local pour la réalisation des travaux et s'est achevé le 28 juillet 2020, date de fin des travaux et d'ouverture du local. Soit 8 mois compris la période de confinement pendant laquelle le commerce a dû être fermé administrativement par décision du gouvernement. De décembre 2017, date de la pose des étais, à novembre 2019, le local a pu être utilisé avec une gêne anormale importante. " 

Il s' infère de ces éléments qu'il y a lieu de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 5] dans l'apparition des désordres litigieux qui trouvent leur origine pour partie dans les parties communes ayant causé les préjudices subis par la société Point Chaud V. B. de sorte que le syndicat susvisé sera condamné à réparer ces préjudices et sans qu'il y ait lieu de limiter sa responsabilité à hauteur de 18 %.

Sur la responsabilité de la société Immo 7

L'article 1719 du code civil dispose que " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

L'article 1720 du code civil dispose que " Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. "

L'article 1147 ancien du code civil, 1231-1 nouveau dispose que " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "
Le bailleur doit s'acquitter des diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires en cas de désordres situés dans le local dus aux parties communes (Cass. 3e civ., 13 juill. 2010, n° 09-66.115).

Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués, cette obligation ne cessant qu'en cas de force majeure (3ème Chambre civile, 19 juin 2025 n° 23-18.853 ).

Il sera relevé, en premier lieu, que la survenance des désordres dans les locaux litigieux et la présence des étais du 19 décembre 2017 jusqu'au 24 novembre 2019 ont privé le preneur de la jouissance paisible de son local et lui ont causé un préjudice au niveau de son activité ; en second lieu, qu'il ressort des pièces versées aux débats que la société Immo 7 a tenté de remédier aux désordres litigieux ,la situation de l'immeuble ayant été évoquée et discutée lors de l'assemblée générale du 6 février 2018, que des étais ont été installés au mois de décembre 2017, avant que des travaux de rénovation ne soient effectuées par des professionnels, que la société Immo 7 démontre avoir effectué les diligences auprès du syndicat des copropriétaires dès l'apparition des désordres en décembre 2017, que la société Immo de France [Localité 1] Ile de France, a mandaté un architecte au mois de mars 2018 afin qu'il évalue la situation et prévoit les travaux nécessaires, que le 24 novembre 2019 débutaient les travaux dans le local de la société Point Chaud V. B. ;

Il ressort néanmoins de ces éléments que la société Immo 7 a failli à son obligation de garantie de jouissance paisible de la chose louée, ne caractérisant pas un cas de force majeure de nature à l'exonérer de cette obligation, étant observé que la clause de renonciation à tout recours présente dans le contrat de bail ne saurait exonérée le bailleur de son obligation de délivrance qui est une obligation continue pendant toute l'exécution du bail. 

La société Immo 7 sera donc déclarée responsable des préjudices subis par la demanderesse du fait des désordres litigieux. 

Sur la garantie de la société AXA France IARD ( ès qualités d' assureur du syndicat des copropriétaires)

L'article L.124-3 du code des assurances dispose que " Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. "

La société AXA France IARD a été l'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11], à compter du 1er janvier 2017, aux termes d'une police d'assurance multirisque immeuble numéro 7425333504. Ce contrat a fait l'objet d'une résiliation au 1er janvier 2019, suite à une demande formulée en ce sens par le syndicat des copropriétaires le 24 septembre 2018. 

La compagnie d'assurance AXA France IARD soutient que ses garanties pour les préjudices affectant la société Point Chaud V. B. ne sont pas mobilisables faisant valoir noptamment que la police d'assurance a été resiliée antérieurement au fait dommageable invoqué, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11], est responsable de défaut d'entretien et de manque de diligence. 

Il sera relevé, en premier lieu, que les demandes de la société Point Chaud V. B. qui invoque des pertes d'exploitation trouvent leur origine non dans les dégâts des eaux eux-mêmes qui ont perduré de nombreuses années, mais dans les graves défauts de structure de l'immeuble qui ont été portés à la connaissance du syndic de la copropriété par courrier en date du 6 décembre 2017 émanant de l'architecte M. [E] [B] [M] qui a conduit le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux d'envergure dont la pause d'étais obligeant à la fermeture de l'exploitation de la société demanderesse ;

En deuxième lieu, que les préjudices invoqués sont liés à la réalisation des travaux qui a occasionné la fermeture complète de la boutique, ce préjudice comprenant notamment celui lié à la fermeture de la boutique pour travaux, les pertes de résultat d'exploitation, le préjudice de jouissance et le préjudice tiré de la perte de valeur du fonds de commerce ;

En troisième lieu, que la garantie pour responsabilité civile en page 30 des conditions générales de la police d'assurance liant la compagnie AXA France IARD au syndicat des copropriétaires précise que " La garantie s'applique dès lors que le fait dommageable survient entre la date de prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre " ;

En quatrième lieu, que seule une faute intentionnelle ou une faute dolosive au sens de l'article L.113-1 seraient de nature à priver le syndicat des copropriétaires de la garantie de son assureur, étant rappelé que ces deux types de fautes sont autonomes, la première supposant la volonté de l'assuré de causer le dommage tel qu'il est survenu et la seconde supposant un manquement délibéré de l'assuré ayant pour effet de retirer au contrat d'assurance le caractère aléatoire qui définit sa nature selon l'article 1964 ancien du code civil, qu'or les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser une faute intentionnelle ou dolosive du syndicat des copropriétaires à l'occasion du défaut d'entretien qui lui est reproché ; 

Il s'infère de ces éléments qu'il y a lieu de retenir la date du rapport de l'architecte en date du 6 décembre 2017 comme date d'apparition du dommage (les désordres de structure) qui a été progressif et invisible, date à laquelle la compagnie AXA France IARD était l'assureur du syndicat des copropriétaires qui sera par conséquent condamnée à garantir les préjudices subis par la société Point Chaud V. B. 

2. Sur les préjudices
 
L'article 9 du code de procédure civile dispose que " Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. "

Il sera relevé qu'il ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport d'expertise de M. [C] [G], en premier lieu, que la société Point Chaud V. B. a subi à partir du 19 décembre 2017, du fait de l'installation d'étais : 
- Une mauvaise image de marque commerciale,
- Une gêne dans le fonctionnement. 

Qu'ensuite la réalisation de sondages et les travaux ont obligé à la fermeture momentanée du local, que les travaux ont démarré le 24 novembre 2019, date à laquelle l'exploitation du local a cessé, que le local était de nouveau utilisable le 28 juillet 2020. 

En deuxième lieu, que les locaux ont été loués à la société Point Chaud V. B. pour servir à l'activité de " restauration de type rapide, vente à emporter, sandwicherie, traiteur, viennoiseries et pains activités annexes et/ou connexes ", pour un loyer mensuel de 1.480 euros par mois et que pendant l'épidémie de Covid 19 notamment durant le confinement du 15 mars au 2 juin 2020, la vente à emporter était toujours possible pour les restaurateurs ;

En troisième lieu, qu'en 2016, 2017 et 2018, le chiffre d'affaires de l'exploration du local était respectivement de 114.132, 120.127 et 124.519 euros, que la marge brute de la société Point Chaud V. B. était de 68.037 euros en 2018, de 54.140 euros en 2019 et de 0 en 2020, que les comptes annuels de l'exercice annuel 2018 font apparaitre une perte de résultat de 7.084 euros ; que les désordres litigieux ont causé pour la société Point Chaud V. B. une perte de chance de réaliser un meilleur résultat d'exploitation ;

En quatrième lieu, que le fonds de commerce de la société Point Chaud V. B. a été cédé le 12 février 2021 pour la somme de 35.320 euros alors que le chiffre d'affaires était 124.519 euros en 2018, que la société Point Chaud V. B. a subi une période de fermeture totale de huit mois pendant laquelle elle a payé des charges sans exploitation et sans indemnisation de son assureur, la MACIF, que la société Point Chaud V. B. a déposé son bilan le 17 septembre 2020 et que c'est dans le cadre le cadre de cette liquidation qu' une cession du fonds de la société Point Chaud V. B. a eu lieu au prix de 35.320 euros, prix particulièrement bas au regard du chiffre d'affaires de 2018, les cession de fonds de commerce en matière de restauration établissant que le prxi de cession se situe entre 50 % et 100 % du chiffre d'affaires ; qu'il s'en déduit que les désordres litigieux ont causé un préjudice pour la société Point Chaud V. B. consistant dans une perte de chance pour la société Point Chaud V. B. de vendre à un meilleur prix le fonds de commerce ;

Il s'infère de ces éléments qu'il y a lieu de fixer les préjudices subis par la société Point Chaud V. B. de la manière suivantes : la somme de 30.000 euros pour la perte de chance d'un meilleur résultat d'exploitation pendant la période de fermeture des locaux , la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la période où étaient présents les étais et la somme de 20.000 euros pour perte de chance de céder à un meilleur prix le fonds de commerce 

3. Sur la garantie de la société MACIF (assureur de la société Point Chaud V. B.)

L'article 1103 du code civil dispose que " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

L'article 1964 ancien du code civil dispose que " Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain.
Tels sont :
- Le contrat d'assurance,
- Le jeu et le pari,
- Le contrat de rente viagère. "

La société Point Chaud V. B. est titulaire d'une police d'assurance Multigarantie Activités Professionnelles numéro 15145120 pour les locaux litigieux auprès de la MACIF avec notamment une garantie de dégâts des eaux, une garantie de pertes d'exploitation et une garantie de perte de la valeur du fonds d'exploitation.

La MACIF ne conteste pas être l'assureur de la société Point Chaud V. B. 

Par lettre du 5 octobre 2021, la MACIF a refusé sa garantie au prétexte de trois motifs :
- Le " sinistre ne revêt pas de caractère accidentel " car les événements qui ont dégradé la structure de l'immeuble remonteraient à plusieurs années et proviendrait d'un défaut d'entretien,
- Le fait que la société Point Chaud V. B. n'a pas repris son activité en raison de sa liquidation judiciaire alors que selon de l'article 18 des conditions générales : " si l'assuré ne reprend pas ses activités, aucune indemnité n'est due au titre de la perte d'exploitation ",
- L'article 19 des conditions générales : " est garanti la perte totale ou partielle des fonds d'exploitation de l'assuré consécutive à la destruction des bâtiments ".

Il résulte de l'article L.113-1 du code des assurances qu'une clause d'exclusion de garantie doit être formelle et limitée ;

La clause générale excluant la garantie de l'assureur en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré, qui ne se réfère pas des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, et ne peut donc constituer une exclusion formelle et limitée au sens de l'article L.113-1 précité ;

Au cas présent le rapport d'expertise impute bien la responsabilité des désordres aux multiples dégâts des eaux intervenus, comme ce fut le cas dans les locaux de la société Point Chaud V. B. en 2017, qui constituent des évènements accidentels et imprévisibles de sorte que la MACIF est mal fondée à contester sa garantie au motif d'un défaut d'entretien de l'immeuble ou d'un défaut d'aléa, le simple constat d'une accumulation de dégâts des eaux anciens et nouveaux d'origines privatives et communes avant l'apparition des désordres n'étant pas suffisant à caractériser un défaut d'aléa. 

Sur la garantie de pertes d'exploitation demandée par la société Point Chaud V. B. à la MACIF, l'article 18 des conditions générales du contrat liant la société Point Chaud V. B. et la MACIF stipule que " Ce qui est garanti : Le paiement d'une indemnité correspondant : - à la perte réelle de marge brute ; aux frais supplémentaires d'exploitation ; lorsque cette perte ou ces frais sont la conséquence de l'interruption temporaire ou de la réduction de vos activités professionnelles* provoquée par des dommages subis par les bâtiments assurés, les biens professionnels, ", que " Si vous ne reprenez pas vos activités, aucune indemnité ne vous est due. Cependant, si cette cessation est due à un événement indépendant de votre volonté et se révélant à vous postérieurement au sinistre*, la Macif* vous versera une indemnité correspondant aux seuls charges ou frais d'exploitation fixes exposés entre la date du sinistre* et celle où vous avez eu connaissance de l'impossibilité de poursuivre vos activités professionnelles*. Elle pourra comprendre en particulier les rémunérations de votre personnel et les indemnités de licenciement que vous êtes également tenu de payer en raison de cette cessation d'activité. "

Il sera relevé que la société Point Chaud V. B. n'a effectivement pas repris son activité du fait du prononcé de sa liquidation judiciaire le 17 septembre 2020. 

Il s'infère de ces éléments que la MACIF est tenue de garantir les charges ou frais d'exploitation fixes exposés entre la date du sinistre (la fermeture du commerce ayant eu lieu le 24 novembre 2019, et celle où la société Point Chaud V. B. eu connaissance de l'impossibilité de poursuivre vos activités professionnelles (soit une période de 8 mois) qui s'élèvent à la somme de 26.488 euros [3.311,00 euros X 8 mois]. 

Sur la garantie de perte de valeur du fonds d'exploitation prévu par l'article 19 des conditions générales du contrat liant la MACIF et la société Point Chaud V. B., l'article 19 des conditions générales du contrat stipule que " Ce qui est garanti : La perte totale ou partielle de votre fonds d'exploitation commercial ou artisanal consécutive à la destruction des bâtiments assurés par l'un des événements énumérés au chapitre 1, à l'exception : - Des bris des glaces et des enseignes (article 7) ; Du vol* et des actes de vandalisme* (article 9), même si cette garantie est souscrite. ", que cet article précise concernant la perte partielle que " Il y a perte partielle lorsqu'il est constaté une dépréciation définitive du fonds d'exploitation par la disparition ou la diminution de certains de ses éléments incorporels résultant : 
- De l'augmentation définitive de vos charges d'exploitation ;
- De l'interruption complète et provisoire de vos activités du fait des travaux de remise en état des locaux sinistres : et sous réserve qu'elles ne proviennent ni de votre fait ni de votre volonté :
- Du transfert de votre fonds d'exploitation dans un autre lieu ;
- De la diminution de la surface de vos locaux d'exploitation "

Il sera relevé que le rapport d'expertise judiciaire indique que la pose d'étais a entrainé une gêne et une diminution de la surface des locaux d'exploitation de la société Point Chaud V. B., et que les travaux ayant lieu dans les locaux de la société Point Chaud V. B. ont entrainé l'interruption complète et provisoire de ses activités pendant 8 mois du 24 novembre 2019 au 28 juillet 2020. 

La perte de valeur du fonds d'exploitation du commerce suite aux désordres litigieux sera évalué comme cela a été indiqué ci-dessus à la somme de 20.000 euros et que la MACIF, en application des clauses sus rappelées sera condamné à garantir la société Point Chaud V. B. à hauteur de cette somme. 

Par ailleurs, en application de l'article 17 des conditions générales du contrat relatif à la garantie recours, il y a lieu de condamner la MACIF à payer à son assuré la société Point Chaud V. B. la somme de 3.240 euros TTC. 


Sur la garantie de la société MMA IARD ès qualités d'assureur de la société Immo 7

Les MMA exposent ont notifié une position de non garantie adressée à l'assuré en date du 10 septembre 2021 au motif que l'origine des dégâts des eaux qui ont causé la fragilisation de la structure de l'immeuble ne sont pas connues et de l'absence de datation de ces désordres.

Or comme il a été dit ci-dessus, les dégâts des eaux à l'origine du désordre de structure trouvent leur origine dans les parties communes et la date d'apparition du désordre de structure est daté du 6 décembre 2017, de sorte que les MMA sont mal fondées à contester leur garantie pour les motifs susvisés.

Les MMA soutiennent également que les désordres structurels sont liés à une succession de dégâts des eaux très anciens que l'expert n'a pas pu dater et qui n'ont pas été constatés par ce dernier et également à la vétusté qui n'est pas prise en charge au titre du contrat d'assurance puisqu'il ne s'agit pas d'un événement soudain extérieur et que, le contrat prévoit une clause d'exclusion précise qui stipule : " les dommages résultant d'un défaut permanent d'entretien, d'un manque de réparation indispensable, de l'usure des conduites et appareils, auxquels il n'a pas été remédié dans le délai d'un mois à compter du jour où l'assuré en a eu connaissance, sauf cas fortuit ou de force majeure. "

Mais il sera relevé que les MMA ne versent pas aux débats les éléments permettant de caractériser une faute intentionnelle ou dolosive de la société à l'occasion du défaut d'entretien qui lui est reproché et qui serait prétendument à l'origine du sinistre , étant observé que l'accumulation de dégâts des eaux privatives et communes avant l'apparition des désordres constatés par l'expert n'est pas suffisant pour caractériser un défaut d'aléa de sorte que ce moyen ne saurait davantage permettre d'exclure la garantie des MMA. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner in solidum la société Immo 7, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] [Localité 6] [Adresse 11], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société AXA France IARD et la société MACIF à régler à la société Point Chaud V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] la somme de 30.000 euros concernant la perte de chance d'un meilleur résultat d'exploitation pendant la période de fermeture des locaux (dans la limite de la somme de 26.488 euros pour la MACIF), la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la période où étaient présents les étais et la somme de 20.000 euros pour perte de chance de céder à un meilleur prix le fonds de commerce, de condamner en application de l'article 17 des conditions générales du contrat relatif à la garantie recours, la MACIF à payer à son assuré la société Point Chaud V. B. la somme de 3.240 euros TTC.

Il n'y a pas lieu de dire que responsabilité du syndicat des copropriétaires sera limitée hauteur de 18 %, aucune conséquence (demande de garantie ou autre) n'en étant tirée.



Il y a lieu de dire que les intérêts au taux légal courront sur ces sommes à compter du 23 juillet 2019, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Les désordres ayant causé ces préjudices trouvant leur origine dans les parties communes de la copropriété, et aucune faute n'étant établie à l'encontre de la société Immo 7 dans la responsabilité de ces désordres, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2] et la société MMA IARD à garantir et relever indemne la société Immo 7 de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, prononcées à leur encontre de cette dernière par la présente décision. 

En revanche , la demande en garantie formée à l'encontre du syndic sera rejetée faute d'une caractérisation d'une faute personnelle de ce dernier.

Au regard des développements précédents, il convient de condamner la compagnie AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2], de tout condamnation prononcée à son encontre, de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], à [Localité 2] et son assureur la compagnie AXA France IARD à garantir la MACIF indemne de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, prononcées à son encontre par la présente décision, de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2], et son assureur la société AXA France IARD à relever et garantir les MMA de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La demande de garantie formée par MMA IARD à l'encontre de la MACIF sera rejetée, le seul fait que la MACIF n'est pas fait droit à la demande de garantie de son assurée, la société Point Chaud V. B. pour les désordres litigieux n'étant pas un moyen de nature à fonder cette demande de garantie.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

Reçoit l'intervention volontaire de la société anonyme MMA IARD ;

Condamne in solidum la société Immo 7, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société AXA France IARD et la société Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et salariés de l’industrie et du commerce (MACIF) à régler à la société Point Chaud V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] la somme de 30.000 euros du chef la perte de chance d'un meilleur résultat d'exploitation pendant la période de fermeture des locaux (dans la limite de la somme de 26.488 euros pour la MACIF), la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la période où étaient présents les étais et la somme de 20.000 euros pour perte de chance de céder à un meilleur prix le fonds de commerce ;


Dit que les intérêts au taux légal courront sur ces sommes à compter du 23 juillet 2019, et ordonne leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamne en application de l'article 17 des conditions générales du contrat relatif à la garantie recours, la MACIF à payer à son assuré la société Point Chaud V. B. la somme de 3.240 euros TTC ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], à [Localité 2], la société MMA IARD à garantir et relever indemne la société Immo 7 de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, prononcées à l'encontre de cette dernière par la présente décision ;

Condamne la compagnie AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11], de toute condamnation prononcée à son encontre, par la présente décision ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11], et son assureur la compagnie AXA France IARD à relever et garantir la MACIF de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, prononcées à l'encontre de dette dernière par la présente décision ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à [Localité 2], et son assureur à relever et garantir les MMA de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne in solidum la société Immo 7, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 6] [Adresse 11], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société AXA France IARD et la société Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et salariés de l’industrie et du commerce (MACIF), aux dépens, qui incluront le cout de l'expertise judiciaire, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile le cas échéant, et dont distraction au profit des avocats qui en ont fait al demande ainsi qu'au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Point Chaud V. B. représentée par la SCM ASTEREN MJ en la personne de Maître [L] [Q] ;

Rejette les autres demandes du chef de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026. 

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Fabrice VERT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances L113-1, code de commerce L145-10, code civil 1720, code des assurances L114-1, code civil 1964). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/07054

  en commun : code des assurances L114-1, code civil 1964

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/07086

  en commun : code de commerce L145-10, code civil 1720

• 3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Renvoi à la mise en état · n° 23/10176

  en commun : code de commerce L145-10, code civil 1720

• 22 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/03256

  en commun : code des assurances L113-1, code civil 1964

• 11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 02/02036

  en commun : code des assurances L113-1, code civil 1964

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/14292

  en commun : code des assurances L113-1, code civil 1964

• 30 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/03684

  en commun : code des assurances L113-1, code civil 1964

• 29 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Chalons-en-Champagne · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00343

  en commun : code des assurances L113-1, code civil 1964

Mise à jour de la source le 2026-04-16T19:39:32.000Z.