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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, Ventes, 2 juin 2026, n° 24/00122

Saisie immobilière - Ordonne la vente forcéeBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Parties (entreprises)

SIREN 379502644

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre du programme immobilier de défiscalisation développé par la SAS APOLLONIA (acquisition de biens immobiliers à visée locative éligibles notamment au régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels ou professionnels), par acte authentique contenant prêt du 14 mai 2003 reçu par Maître [D] [W], notaire associé de la SCP "Pierre ROYOL, [D] [W], Armelle DUVAL-ORMEZZANO Notaires associés" à [Localité 3] (Isère) signé grâce à une procuration établie le 5 février 2003 par Maître [T] [M] au profit de [L] [S], clerc de notaire, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-ALPES IMMOBILIER (CIFFRA), aux droits de laquelle est venue la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), elle-même aux droits de laquelle est venue la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT suite à la fusion par voie d'absorbions et dissolution sans liquidation - a octroyé à [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] un contrat de prêt n° 300004000022966 de 299.900 € remboursable par échéances mensuelles jusqu'au plus tard le 10 mai 2030, au taux d'intérêt hors assurances de 5,41 % et au taux effectif global de 5,698 % l'an. Ce prêt avait pour objet l'acquisition d'une maison de trois pièces et d'un emplacement de stationnement (lots 47 et 82), en état futur d'achèvement, à usage locatif, dans un ensemble immobilier dénommé " [Etablissement 1] " sis [Adresse 3] à [Localité 4], avec inscription d'une hypothèque conventionnelle au profit de l'établissement prêteur.

Une instruction pénale a été ouverte ultérieurement du chef notamment d'escroqueries commises en bande organisée, faux et usage de faux à l'encontre de la SAS APOLLONIA et des autres intervenants à l'opération de défiscalisation (notaires et établissements prêteurs) commis au préjudice de plusieurs investisseurs, dont [I] [N] et [Z] [B] épouse [N]. Les établissements prêteurs ont bénéficié d'un non-lieu. Le 8 septembre 2023, le tribunal correctionnel de Marseille a ordonné le renvoi de l'examen de ce dossier à l'audience du 30 mai 2024 et a rendu son jugement le 15 janvier 2026.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 Mai 2024 concernant Madame [Z] [B] épouse [N] et en date du 31 Mai 2024 concernant Monsieur [I] [N], la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT a fait délivrer aux époux [N] un commandement aux fins de saisie immobilière leur faisant sommation de payer la somme de 346.472,01 euros arrêtée au 02 avril 2024, outre intérêts et frais postérieurs, concernant les lots 48 et 83, en vertu et pour l’exécution d’un acte authentique de prêt reçu par Me [D] [W], Notaire associé à [Localité 3] en date du 14 mai 2003, en suite duquel a été prise une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée alors au 5ème bureau de la Conservation des hypothèques de [Localité 5] le 15 juillet 2003.

Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 14 Juin 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 5] - 1er bureau, sous les références [Localité 5] 1er bureau / 2024 S / N° 124 et 127, et ce pour valoir saisie du bien immobilier leur appartenant.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 Août 2024, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT a assigné Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 15 Octobre 2024. 


Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 08 Août 2024 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 octobre 2024, puis renvoyée pour échanges d'écritures entre les parties aux 10 décembre 2024, 25 mars 2025, 16 septembre 2025, pour être finalement évoquée à l'audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, chacune des parties, représentée par un conseil, a exposé oralement ses demandes sur le fondement de conclusions, visées à l'audience, auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample rappel de ses demandes et moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire initialement mise en délibéré au 28 Avril 2026, a été prorogée au 02 Juin 2026, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe. 

A la demande du juge de l'exécution, les parties ont transmis en cours de délibéré le jugement du 15 janvier 2026 du tribunal correctionnel de Marseille.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l'exception de sursis à statuer

L'article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. 

Conformément à l'article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En application de l'article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, et ce même lorsque les règles invoquées au soutien de l'exception sont d'ordre public.

Selon l'article R 121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution ne peut suspendre l'exécution de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ce à quoi tend la demande de sursis à statuer. 

[I] et [Z] [N] soulèvent in limine litis une exception de sursis à statuer à titre: 
- principal " dans l'attente de la décision pénale définitive du tribunal correctionnel de Marseille sur la plainte des époux [N] " ;
- subsidiaire " dans l'attente de la décision pénale définitive à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l'assignation en paiement de CIFRAA ".

[I] [N] et [Z] [N] soulèvent également comme moyen au fond l'irrecevabilité à agir de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-ALPES IMMOBILIER (CIFFRA), venant aux droits de la société la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), " du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme " du prêt immobilier.

Ces moyens seront donc examinés successivement.



1°/ Sur le sursis à statuer " dans l'attente de la décision pénale définitive du tribunal correctionnel de Marseille sur la plainte des époux [N] "

Conformément à l'article 4 du code de procédure pénale, la mise en mouvement de l'action publique n'impose le sursis à statuer que sur le seul jugement de l'action civile exercée devant les juridictions civiles en réparation du dommage causé par l'infraction. Les autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu'elles soient, même si la décision au pénal est susceptible d'avoir une influence directe ou indirecte sur la solution du procès civil, ne sont pas soumises à l'obligation de surseoir à statuer dans l'attente de la décision pénale.

En l'espèce, il est constant que l'acquisition des deux lots immobiliers objets de la présente saisie contestée a été réalisée dans le cadre d'opérations immobilières ayant donné lieu à l'ouverture d'une information judiciaire des chefs d'escroquerie commise en bande organisée, dans laquelle Maître [T] [M] a été renvoyé devant le tribunal correctionnel de Marseille, qui l'a relâxé des fins de la poursuite par jugement du 15 janvier 2026. 

Force est de constater d'une part que la présente instance tend à la mainlevée d'une inscription d'hypothèque pratiquée par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-ALPES IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, à l'encontre de [I] [N] et [Z] [B] épouse [N], et non à la réparation du dommage causé par les infractions pénales. Il s'ensuit que, en application des articles 377 et suivants du code de procédure civile, le prononcé du sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure pénale revêt un caractère facultatif. 

D'autre part, si la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT se prévaut dans le cadre de la saisie immobilière contestée d'actes notariés établis par des notaires renvoyés devant le tribunal correctionnel de Marseille dont la décision pénale a été rendue le 15 janvier 2026 des faits notamment de complicité d'escroquerie commise en bande organisée, il advient de souligner que Maitre [M] n'a pas été condamné et que l'infraction de faux n'a pas été retenue dans le cadre de cette instance pénale, alors même que les établissements bancaires prêteurs, dans le cadre de l'octroi des prêts litigieux, n'ont finalement pas été pénalement poursuivis dans le cadre de cette même instance pénale. Il échet de rappeler que si appel de la décision du tribunal correctionnel a été interjeté, elle est assortie de l'exécution provisoire. 

Enfin, alors qu'il incombe au juge de l'exécution de veiller au bon déroulement de l'instance, faire droit à une telle demande de sursis à statuer reviendrait à suspendre l'exécution du titre exécutoire, ce qui est interdit en application de l'article R 121-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En conséquence, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice imposant de statuer dans un délai raisonnable eu égard à l'ancienneté du litige, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer " dans l'attente de la décision pénale définitive du tribunal correctionnel de Marseille sur la plainte des époux [N] ".

2°/ Sur le sursis à statuer " dans l'attente de la décision pénale définitive à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l'assignation en paiement de CIFRAA "

[I] et [Z] [N] sollicitent dans leur dispositif, auquel le juge est lié, qu'il soit sursis à statuer " dans l'attente de la décision pénale définitive à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l'assignation en paiement de CIFRAA ". Or force est de constater que cette demande de sursis à statuer ne peut être présentée que dans l'attente de la décision civile définitive à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l'assignation en paiement de CIFRAA.

En l'espèce, il résulte de l'analyse des pièces versées aux débats que par actes du 14 juin 2013, [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Marseille la SAS APOLLONIA et plusieurs établissements bancaires, dont la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, venant aux droit de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE ALPES (CIFRAA) et aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, en indemnisation des préjudices subis du fait de l'acquisition de cinq emprunts souscrits pour financer des achats immobiliers dans divers ensembles immobiliers - dont ceux objets de la présente saisie immobilière ayant donné lieu à la souscription du prêt n° 300004000022966 - pour un montant total principal de 1.395.026 € (instance n° RG 16/01809).

Dans le cadre de cette instance devant le tribunal judiciaire de Marseille, il n'est pas contesté et par ailleurs établi par la production de leurs dernières conclusions au fond, que [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] - qui font valoir dans la présente instance que la saisie immobilière est fondée sur un acte notarié qui, pour avoir " été établi pour servir une escroquerie ", n'a pas " autorité de chose jugée ", ne sollicitent pas la nullité de l'acte de prêt fondant la présente saisie immobilière. Alors qu'aucune exception aux fins de nullité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière contestée n'est pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille au fond, le fait que le juge de l'exécution soit saisi des mêmes demandes formulées dans le cadre de la présente instance tendant notamment à la déchéance du droit à intérêts et à la contestation du quantum de la créance, ne justifie pas, au vu de l'ancienneté du litige, que soit ordonné un sursis à statuer, alors que le juge de l'exécution - auquel il est interdit de suspendre l'exécution d'un titre exécutoire - peut statuer sur ces demandes.

En conséquence, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice imposant de statuer dans un délai raisonnable eu égard à l'ancienneté du litige, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer de [I] [N] et d'[Z] [B] épouse [N] dans l'attente de la décision civile définitive à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l'assignation en paiement de CIFRAA.

Sur " l'irrecevabilité à agir du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme "

[I] [N] et [Z] [B] épouse [N] soulèvent l'irrecevabilité à agir du créancier poursuivant de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT " du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme ", et in fine des intérêts conventionnels en raison de l'irrégularité de la clause de déchéance du prêt, en faisant valoir:
- que par acte authentique du 14 mai 2003, ils ont acquis les lots 47 et 82 situés au [Adresse 4], à [Localité 4], s'adossant à un prêt immobilier n° de contrat 22966 pour un montant de 299.900 € ; 
- qu'une soumission volontaire au code de la consommation et in fine au droit de la consommation est intervenue entre les parties ;
- que sans que l'acte notarié ne reprenne la clause de déchéance du terme, le contrat de prêt semble stipuler ladite clause dans les dispositions générales de l'offre de prêt annexée et de sorte que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a pu s'en prévaloir aux fins de leur faire signifier une mise en demeure de paiement de la somme de 19.361,19 € et visant la clause de déchéance du terme en date du 4 mai 2012 ;
- que ladite mise en demeure reprend le délai renfermé dans les dispositions générales du contrat de prêt, à savoir le recouvrement des sommes dues " sous huitaine " à réception de la mise en demeure, et à défaut le paiement de l'intégralité des sommes restant du devient alors exigible ; 
- que le délai de huit jours à compter de la mise en demeure, pour rendre exigible la totalité du prêt crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties, rend abusive la clause de déchéance du terme ;

Afin de statuer sur les contestations relatives à la créance du créancier poursuivant, et plus particulièrement sur son " l'irrecevabilité à agir du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme ", qui constitue en réalité un moyen de défense au fond de contestation de la saisie immobilière et non une fin de non-recevoir soulevée par les débiteurs saisis, il convient de façon liminaire de statuer sur l'application ou non des dispositions du code de la consommation au présent litige.

1°/ Sur la détermination du régime juridique applicable au prêt litigieux

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans le cas d'espèce, il convient de déterminer préalablement le régime juridique applicable au prêt litigieux.

Aux termes de l'article L 311-3 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au jour de l'émission de l'offre de prêt litigieuse, soit antérieur à l'ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, sont exclus des dispositions de ce code, les prêts destinés à financer les besoins d'une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est de jurisprudence constante que l'appréciation de la qualité professionnelle de l'emprunteur s'apprécie au regard de la finalité de l'opération financée, sans prise en compte de la compétence de la personne concernée.

En l'espèce, il résulte de l'acte notarié que le contrat de prêt dressé en la forme authentique le 14 mai 2003 a été contracté en visant les articles L 312-10 à L 312-14 du code de la consommation.

Il est toutefois constant que, au moment de la souscription du prêt, [I] [N] exerçait la profession de médecin et [Z] [B] épouse [N] de pharmacienne et qu'ils ont au total, dans le cadre du programme immobilier de défiscalisation développé par la SAS APOLLONIA, souscrit cinq emprunts dans divers ensembles immobiliers - dont l'emprunt ayant permis de financer les lots objets de la présente saisie immobilière - pour un montant total principal de 2.238.527 €.

Il est enfin constant que l'acte litigieux concerne une vente en l'état futur d'achèvement dans le cadre d'une opération de l'achat d'une maison et d'un garage à usage locatif, concomitamment avec l'achat d'autres lots.

Le prêt souscrit par [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] le 14 mai 2003 s'inscrit sans contestation possible dans le cadre plus global d'une opération destinée à l'acquisition de plusieurs lots distincts à des fins purement locatives. Or le montant total des acquisitions immobilières ainsi effectuées par [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] et leur finalité exclusivement destinée à l'investissement locatif sont autant d'éléments qui excluent le bénéfice des dispositions du code de la consommation applicables aux seuls consommateurs, et permettent de les considérer comme des contractants finançant une activité professionnelle.


Il s'ensuit que le créancier poursuivant est fondé à prétendre que le prêt litigieux était destiné à financer une activité d'ordre professionnel, y compris accessoire à l'activité principale indépendante des défendeurs, caractérisée par la répétition d'acquisitions de lots soumis à prêt à des fins de location et de défiscalisation. L'opération ainsi décrite, imposant au demeurant l'intervention d'un tiers professionnel pour la gestion de la location compte tenu du caractère accessoire de l'activité pour l'emprunteur, n'est clairement pas compatible avec le statut de consommateur, lequel ne saurait être retenu pour qualifier la nature des activités de [I] [N] et [Z] [B] épouse [N].

En tout état de cause, il sera rappelé que l'information judiciaire ouverte à l'encontre notamment des établissements de crédit prêteurs et de certains de leurs préposés pour violation des dispositions de la loi SCRIVENER sur les crédits immobiliers, c'est-à-dire pour violation des dispositions du code de la consommation, en rapport avec l'affaire APOLLONIA, a fait l'objet d'une ordonnance de non-lieu général en date du 25 février 2022 pour le motif suivant: "[...] il est incontestable que les emprunteurs ayant eu recours au service de la société Apollonia ont contracté des crédits en vue d'acquérir, en grand nombre, des biens immobiliers destinés à être mis en location via des baux commerciaux et dans le cadre d'une activité de loueur en meublé professionnel (LMP) avec inscription au RCS. [...] L'obtention de ce statut était déterminant puisqu'il permettait de défiscaliser massivement le déficit foncier généré et d'autre part de récupérer la TVA, principaux attraits du dispositif proposé. Dès lors, l'obtention même de ce statut était recherché par les emprunteurs puisqu'il leur permettait d'obtenir de nombreux avantages fiscaux.". La chambre de l'instruction de la cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE a indiqué que " si les banques avaient effectivement connaissance de la signature du bien à financer lors de la demande du prêt, elles n'avaient, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, pas une connaissance exacte de l'ampleur des acquisitions, de l'empilement des investissements, du statut LMP et de l'inscription des emprunteurs au registre du commerce et des sociétés puisqu'elles ne l'avaient appris que par les assignations de ces derniers devant les tribunaux en réparation des préjudices subis ; Qu'ainsi, elles croyaient financer des opérations patrimoniales ponctuelles en location, meublée ou non, de caractère non professionnel ". 

En conséquence, [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] ne peuvent se prévaloir de l'application de plein droit des textes du code de la consommation à leur profit.


2°/ Sur la soumission volontaire aux dispositions du code de la consommation

Si le prêt revêt une nature professionnelle, les parties conservent la faculté de le soumettre volontairement aux dispositions du code de la consommation.

[I] [N] et [Z] [B] épouse [N] se prévalent de la soumission volontaire des prêts aux dispositions du code de la consommation, en indiquant :
- que les biens ont été acquis nus et financés grâce à des dispositifs de défiscalisation ;
- que le prêt octroyé par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE ne peut qu'être soumis aux dispositions spécifiques du code de la consommation, eu égard à la présence de quatre lots, à savoir deux maisons (lots 47 et 48) ainsi que deux parkings (lots 82 et 83) achetés concomitamment et financés par le même emprunt du 23 janvier 2003 pour un montant global de 299.900 € (soit à hauteur de 149.950 € chacun) ;
- qu'à cet égard le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE ne pouvait ignorer que les biens, objets de l'offre de prêt litigieux, étaient destinés à l'exercice d'une activité de loueur en meublés professionnels à titre accessoire ;
- qu'en visant les dispositions des articles L 312-7 à L 312-14 du code de la consommation, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE s'est soumis volontairement, en connaissance de cause du contexte professionnel de l'activité accessoire au droit de la consommation ;
- qu'enfin le fait que le juge d'instruction ait rendu un non-lieu dans le volet dit SCRIVENER de l'affaire APOLLONIA, en considérant que les emprunteurs exerçaient une activité annexe à leur activité principale et qu'il n'y avait pas de soumission volontaire, ne lie pas le juge civil dans son appréciation civile de l'application des dispositions du code de la consommation ;
- que si les parties sont libres, sauf disposition contraire de la loi, de soumettre volontairement aux régimes de protection du code de la consommation une convention qui n'en relève pas en vertu des dispositions de ce code, il n'en demeure pas moins que la soumission doit être commune, incarnée par une manifestation de volonté dépourvue d'équivoque du prêteur de soumettre le crédit litigieux à des dispositions qui n'ont pas lieu de s'appliquer en raison de sa nature et de la qualité des emprunteurs, lesquels exerçaient à titre accessoire l'activité de loueurs en meublés professionnels ;
- que la référence dans l'acte de prêt aux articles L 312-10 à L 312-14 et au délai de réflexion de dix jours du code de la consommation, dont il ne peut s'induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code, n'a pas, à elle-seule, pour effet de modifier la qualité de l'emprunteur et la nature du prêt.

Comme il l'a déjà été relevé ci-dessus, l'opération financée par le prêt litigieux s'inscrit dans un contexte d'importants investissements immobiliers, et les défendeurs échouent à rapporter la preuve que l'établissement prêteur pouvait avoir connaissance de l'ensemble du montage financier défiscalisant mis en place par ces derniers sur plusieurs années, auprès de différents établissements bancaires et dont ledit prêt litigieux était l'un des premiers, de sorte qu'avant la signature de l'acte authentique, ou à tout le moins concomitamment à celle-ci, le CIFRAA, aux droits duquel vient le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES, ne pouvait avoir connaissance de la stratégie financière de [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] dans son ensemble. 

A ce titre, le fait que l'établissement prêteur ait assigné [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] le 7 août 2024 en faisant référence aux dispositions du code de la consommation et qu'il ait fait référence aux articles L 312-10 à L 312-14 de ce code dans la mise en demeure du 4 mai 2012 et aux articles L 312-1 et suivants en entête de l'offre de prêt ne permet pas d'établir pour autant, comme cela est exigé pour la soumission volontaire, qu'il avait connaissance de la nature de l'opération immobilière globale, et partant d'une exclusion objective desdites dispositions protectrices au jour de la souscription du prêt immobilier litigieux.

En cela, si les époux [N] allèguent de violations de contrôle interne et d'information par l'établissement prêteur (à savoir l'absence de rencontre des investisseurs et de vérification de leurs pièces), force est de constater que ni la fiche de renseignements bancaires ni la fiche de réservations ne sont versées aux débats. Il s'ensuit qu'ils ne démontrent pas qu'ils ont transmis à l'établissement prêteur en tant qu'emprunteurs les informations réelles, avant l'émission de l'offre de prêt, et donc par là-même la connaissance certaine par ce dernier, lors de la souscription du prêt, de la finalité globale et de l'ampleur de l'opération immobilière engagée par eux. 

En cela, la référence dans l'offre de prêt, l'assignation et la mise en demeure aux dispositions du code de la consommation ne peut à elle-seule modifier la qualité des emprunteurs précédemment retenue, ni la nature du prêt.

Il s'ensuit que la soumission volontaire du contrat au code de la consommation présentant un caractère équivoque, elle ne sera pas retenue.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à voir déclarer " l'irrecevabilité à agir du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme " de la SA CIFD.


Sur la créance du créancier poursuivant 

L'article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

1°/ Sur la nullité de la clause de déchéance du terme et sur la déchéance des intérêts

[I] [N] et [Z] [B] épouse [N] concluent, en se fondant sur l'application du code de la consommation, à:
- la nullité de la clause de déchéance du terme , pour être abusive au vu du délai de recouvrement stipulé dans l'offre de prêt, soit un délai de 8 jours entre la mise en demeure et l'applicabilité de la clause litigieuse;
- la déchéance des intérêts au vu de la violation des obligations de l'organisme prêteur.

Au vu de la non application du droit de consommation en l'espèce, ces moyens sont inopérants.

2°/ Sur l'inapplicabilité de la capitalisation des intérêts conventionnels 

[I] [N] et [Z] [B] épouse [N] concluent à l'inapplication de la capitalisation des intérêts opérée dans le calcul de la créance du créancier poursuivant, pour ne pas être prévue contractuellement.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par le créancier poursuivant des sommes dues arrêté au 04 mai 2012 et actualisé au 31 juillet 2024, que la créance au titre du prêt n° 3000004000022966 se décompose comme suit:
- capital restant dû au 31 juillet 2024 : 224.486,16 € ;
- échéances impayées au 04 mai 2012 : 19.361,19 € ;
- indemnité 7 % prévue à l'acte : 15.714,03 € ;
- intérêts échus du 05 mai 2012 au 31 juillet 2024 : 91.585,44 € ;
- soit un total dû au 31 juillet 2024 de 348.908,82 €.

Or, s'agissant des intérêts échus, force est de constater qu'ils ont été régulièrement calculés au taux conventionnel tel que prévu dans le titre exécutoire, sans application d'une quelconque capitalisation des intérêts.

Il s'ensuit que la créance du créancier poursuivant due au titre du capital restant dû, des échéances impayées, de l'indemnité de 7% et des intérêts, doit être fixée à la somme de 348.908,82 €, selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 3.34 % l'an à compter du 31 juillet 2024 et jusqu'à complet paiement, et frais.

En conséquence, il y a lieu de mentionner ce montant dans le cadre du présent jugement conformément à l'article R 322-18 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l'article R 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L'article R 322-21 du même code précise que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu'il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

En l'espèce, [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] demandent au juge de l'exécution d'être autorisés à vendre amiablement les biens objets de la saisie au prix de 90.000 €. Le créancier poursuivant s'oppose à la vente amiable.

A l'appui de leur demande de vente amiable, [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] produisent un mandat de vente au profit de l'agence FONCIA de [Localité 6] du 10 octobre 2024, valable pour une durée de 12 mois. Or la seule production de ce mandat, expiré depuis le 10 octobre 2025, ne saurait suffire à justifier de démarches en cours réelles et sérieuses pour entamer la mise en vente amiable des biens immobiliers. 

En conséquence, il y a lieu de débouter [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] de leur demande de vente amiable.


Sur les dépens et les frais de procédure

Les dépens d'ores et déjà exposés sont intégrés à la taxe.

La solution donnée au litige et l'équité commande de rejeter la demande de [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date des 28 et 31 Mai 2024 publié le 14 juin 2024 sous les références [Localité 5] 1er bureau / 2024 S / N° 125 et 126 concernant les lots 48 et 83 ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] de sursis à statuer ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] tendant à voir déclarer " l'irrecevabilité à agir du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme " ;

FIXE la créance de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT à la somme de 348.908,82 €, selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 3.34 % l'an à compter du 31 juillet 2024 et jusqu'à complet paiement, et frais ; 

DÉBOUTE Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] de l'ensemble de leurs moyens de contestations subsidiaires ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] de leur demande de vente amiable ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] figurant au commandement aux fins de saisie et plus amplement décrits dans le cahier des conditions de vente, sur la mise à prix de TRENTE QUATRE MILLE QUATRE CENTS EUROS (34.400 Euros) ;

FIXE la date d’adjudication au Jeudi 01er Octobre 2026 à 13 heures 30 Salle 5 ;

DIT que la visite des biens saisis aura lieu le Jeudi 17 Septembre 2026 de 10 heures à 12 heures ; 
 
DESIGNE la S.E.L.A.R.L. HOR, Commissaire de justice à [Localité 7] pour faire exécuter le jugement d’orientation ;

AUTORISE la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT à compléter l’avis prévu à l’article R 322-31 du Code des procédures civiles d’exécution par une photographie du bien à vendre, et les avis simplifiés prévus à l’article R 322-32 du même décret par une désignation sommaire des biens mis en vente, et l’indication du nom de l’avocat poursuivant ;

AUTORISE la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT 
à remplacer l'un des avis simplifiés devant être publiés dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale prévus à l'article R 322-32 du code des procédures civiles d'exécution par l'annonce de la vente sur un site national internet spécialisé de son choix ;

DIT que cette annonce sera similaire à l'avis prévu à l'article R 322-31 précité et qu'il sera adjoint le cahier des conditions de la vente, en prenant soin de retirer de cet acte les coordonnées de la partie saisie ; 

DÉBOUTE Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens d’ores et déjà exposés seront compris dans les frais soumis à taxe ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé ;

Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame DESSART, Vice-présidente, et par Madame FAURITE, Greffière. 

La Greffière, La Présidente,
Texte intégral
Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU : 02 Juin 2026 

MAGISTRAT : Sidonie DESSART, Vice-présidente

GREFFIER : Léa FAURITE

AFFAIRE : S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT
 C/
Monsieur [I] [N]
Madame [Z] [B] épouse [N]

NUMÉRO R.G. : N° RG 24/00122 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZVQE



Le


Copie exécutoire et copie certifiée conforme à :


la SELARL B2R & ASSOCIÉS - 781


la SELARL C3LEX - 205



ENTRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT (CIFD), inscrite au RCS de Paris sous le n° 379 502 644, venant aux droits de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA) à la suite de la fusion par absorption en date du 01/06/15, elle-même venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN (CIFFRA) à la suite de la fusion par absorption en date du 24/12/07, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Florence AMSLER de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON, Maître Fabienne MERLIN-LABRE, avocat au barreau de TOULON

CREANCIER POURSUIVANT

ET :

Monsieur [I] [N], né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1]
et
Madame [Z] [B] épouse [N], née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 2]
Demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX, avocats au barreau de LYON, Maître Céline PION de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

PARTIES SAISIES
EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre du programme immobilier de défiscalisation développé par la SAS APOLLONIA (acquisition de biens immobiliers à visée locative éligibles notamment au régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels ou professionnels), par acte authentique contenant prêt du 14 mai 2003 reçu par Maître [D] [W], notaire associé de la SCP "Pierre ROYOL, [D] [W], Armelle DUVAL-ORMEZZANO Notaires associés" à [Localité 3] (Isère) signé grâce à une procuration établie le 5 février 2003 par Maître [T] [M] au profit de [L] [S], clerc de notaire, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-ALPES IMMOBILIER (CIFFRA), aux droits de laquelle est venue la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), elle-même aux droits de laquelle est venue la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT suite à la fusion par voie d'absorbions et dissolution sans liquidation - a octroyé à [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] un contrat de prêt n° 300004000022966 de 299.900 € remboursable par échéances mensuelles jusqu'au plus tard le 10 mai 2030, au taux d'intérêt hors assurances de 5,41 % et au taux effectif global de 5,698 % l'an. Ce prêt avait pour objet l'acquisition d'une maison de trois pièces et d'un emplacement de stationnement (lots 47 et 82), en état futur d'achèvement, à usage locatif, dans un ensemble immobilier dénommé " [Etablissement 1] " sis [Adresse 3] à [Localité 4], avec inscription d'une hypothèque conventionnelle au profit de l'établissement prêteur.

Une instruction pénale a été ouverte ultérieurement du chef notamment d'escroqueries commises en bande organisée, faux et usage de faux à l'encontre de la SAS APOLLONIA et des autres intervenants à l'opération de défiscalisation (notaires et établissements prêteurs) commis au préjudice de plusieurs investisseurs, dont [I] [N] et [Z] [B] épouse [N]. Les établissements prêteurs ont bénéficié d'un non-lieu. Le 8 septembre 2023, le tribunal correctionnel de Marseille a ordonné le renvoi de l'examen de ce dossier à l'audience du 30 mai 2024 et a rendu son jugement le 15 janvier 2026.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 Mai 2024 concernant Madame [Z] [B] épouse [N] et en date du 31 Mai 2024 concernant Monsieur [I] [N], la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT a fait délivrer aux époux [N] un commandement aux fins de saisie immobilière leur faisant sommation de payer la somme de 346.472,01 euros arrêtée au 02 avril 2024, outre intérêts et frais postérieurs, concernant les lots 48 et 83, en vertu et pour l’exécution d’un acte authentique de prêt reçu par Me [D] [W], Notaire associé à [Localité 3] en date du 14 mai 2003, en suite duquel a été prise une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée alors au 5ème bureau de la Conservation des hypothèques de [Localité 5] le 15 juillet 2003.

Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 14 Juin 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 5] - 1er bureau, sous les références [Localité 5] 1er bureau / 2024 S / N° 124 et 127, et ce pour valoir saisie du bien immobilier leur appartenant.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 Août 2024, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT a assigné Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 15 Octobre 2024. 


Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 08 Août 2024 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 octobre 2024, puis renvoyée pour échanges d'écritures entre les parties aux 10 décembre 2024, 25 mars 2025, 16 septembre 2025, pour être finalement évoquée à l'audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, chacune des parties, représentée par un conseil, a exposé oralement ses demandes sur le fondement de conclusions, visées à l'audience, auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample rappel de ses demandes et moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire initialement mise en délibéré au 28 Avril 2026, a été prorogée au 02 Juin 2026, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe. 

A la demande du juge de l'exécution, les parties ont transmis en cours de délibéré le jugement du 15 janvier 2026 du tribunal correctionnel de Marseille.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l'exception de sursis à statuer

L'article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. 

Conformément à l'article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En application de l'article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, et ce même lorsque les règles invoquées au soutien de l'exception sont d'ordre public.

Selon l'article R 121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution ne peut suspendre l'exécution de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ce à quoi tend la demande de sursis à statuer. 

[I] et [Z] [N] soulèvent in limine litis une exception de sursis à statuer à titre: 
- principal " dans l'attente de la décision pénale définitive du tribunal correctionnel de Marseille sur la plainte des époux [N] " ;
- subsidiaire " dans l'attente de la décision pénale définitive à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l'assignation en paiement de CIFRAA ".

[I] [N] et [Z] [N] soulèvent également comme moyen au fond l'irrecevabilité à agir de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-ALPES IMMOBILIER (CIFFRA), venant aux droits de la société la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), " du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme " du prêt immobilier.

Ces moyens seront donc examinés successivement.



1°/ Sur le sursis à statuer " dans l'attente de la décision pénale définitive du tribunal correctionnel de Marseille sur la plainte des époux [N] "

Conformément à l'article 4 du code de procédure pénale, la mise en mouvement de l'action publique n'impose le sursis à statuer que sur le seul jugement de l'action civile exercée devant les juridictions civiles en réparation du dommage causé par l'infraction. Les autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu'elles soient, même si la décision au pénal est susceptible d'avoir une influence directe ou indirecte sur la solution du procès civil, ne sont pas soumises à l'obligation de surseoir à statuer dans l'attente de la décision pénale.

En l'espèce, il est constant que l'acquisition des deux lots immobiliers objets de la présente saisie contestée a été réalisée dans le cadre d'opérations immobilières ayant donné lieu à l'ouverture d'une information judiciaire des chefs d'escroquerie commise en bande organisée, dans laquelle Maître [T] [M] a été renvoyé devant le tribunal correctionnel de Marseille, qui l'a relâxé des fins de la poursuite par jugement du 15 janvier 2026. 

Force est de constater d'une part que la présente instance tend à la mainlevée d'une inscription d'hypothèque pratiquée par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-ALPES IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, à l'encontre de [I] [N] et [Z] [B] épouse [N], et non à la réparation du dommage causé par les infractions pénales. Il s'ensuit que, en application des articles 377 et suivants du code de procédure civile, le prononcé du sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure pénale revêt un caractère facultatif. 

D'autre part, si la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT se prévaut dans le cadre de la saisie immobilière contestée d'actes notariés établis par des notaires renvoyés devant le tribunal correctionnel de Marseille dont la décision pénale a été rendue le 15 janvier 2026 des faits notamment de complicité d'escroquerie commise en bande organisée, il advient de souligner que Maitre [M] n'a pas été condamné et que l'infraction de faux n'a pas été retenue dans le cadre de cette instance pénale, alors même que les établissements bancaires prêteurs, dans le cadre de l'octroi des prêts litigieux, n'ont finalement pas été pénalement poursuivis dans le cadre de cette même instance pénale. Il échet de rappeler que si appel de la décision du tribunal correctionnel a été interjeté, elle est assortie de l'exécution provisoire. 

Enfin, alors qu'il incombe au juge de l'exécution de veiller au bon déroulement de l'instance, faire droit à une telle demande de sursis à statuer reviendrait à suspendre l'exécution du titre exécutoire, ce qui est interdit en application de l'article R 121-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En conséquence, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice imposant de statuer dans un délai raisonnable eu égard à l'ancienneté du litige, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer " dans l'attente de la décision pénale définitive du tribunal correctionnel de Marseille sur la plainte des époux [N] ".

2°/ Sur le sursis à statuer " dans l'attente de la décision pénale définitive à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l'assignation en paiement de CIFRAA "

[I] et [Z] [N] sollicitent dans leur dispositif, auquel le juge est lié, qu'il soit sursis à statuer " dans l'attente de la décision pénale définitive à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l'assignation en paiement de CIFRAA ". Or force est de constater que cette demande de sursis à statuer ne peut être présentée que dans l'attente de la décision civile définitive à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l'assignation en paiement de CIFRAA.

En l'espèce, il résulte de l'analyse des pièces versées aux débats que par actes du 14 juin 2013, [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Marseille la SAS APOLLONIA et plusieurs établissements bancaires, dont la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, venant aux droit de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE ALPES (CIFRAA) et aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, en indemnisation des préjudices subis du fait de l'acquisition de cinq emprunts souscrits pour financer des achats immobiliers dans divers ensembles immobiliers - dont ceux objets de la présente saisie immobilière ayant donné lieu à la souscription du prêt n° 300004000022966 - pour un montant total principal de 1.395.026 € (instance n° RG 16/01809).

Dans le cadre de cette instance devant le tribunal judiciaire de Marseille, il n'est pas contesté et par ailleurs établi par la production de leurs dernières conclusions au fond, que [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] - qui font valoir dans la présente instance que la saisie immobilière est fondée sur un acte notarié qui, pour avoir " été établi pour servir une escroquerie ", n'a pas " autorité de chose jugée ", ne sollicitent pas la nullité de l'acte de prêt fondant la présente saisie immobilière. Alors qu'aucune exception aux fins de nullité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière contestée n'est pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille au fond, le fait que le juge de l'exécution soit saisi des mêmes demandes formulées dans le cadre de la présente instance tendant notamment à la déchéance du droit à intérêts et à la contestation du quantum de la créance, ne justifie pas, au vu de l'ancienneté du litige, que soit ordonné un sursis à statuer, alors que le juge de l'exécution - auquel il est interdit de suspendre l'exécution d'un titre exécutoire - peut statuer sur ces demandes.

En conséquence, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice imposant de statuer dans un délai raisonnable eu égard à l'ancienneté du litige, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer de [I] [N] et d'[Z] [B] épouse [N] dans l'attente de la décision civile définitive à rendre par le tribunal judiciaire de Marseille sur l'assignation en paiement de CIFRAA.

Sur " l'irrecevabilité à agir du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme "

[I] [N] et [Z] [B] épouse [N] soulèvent l'irrecevabilité à agir du créancier poursuivant de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT " du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme ", et in fine des intérêts conventionnels en raison de l'irrégularité de la clause de déchéance du prêt, en faisant valoir:
- que par acte authentique du 14 mai 2003, ils ont acquis les lots 47 et 82 situés au [Adresse 4], à [Localité 4], s'adossant à un prêt immobilier n° de contrat 22966 pour un montant de 299.900 € ; 
- qu'une soumission volontaire au code de la consommation et in fine au droit de la consommation est intervenue entre les parties ;
- que sans que l'acte notarié ne reprenne la clause de déchéance du terme, le contrat de prêt semble stipuler ladite clause dans les dispositions générales de l'offre de prêt annexée et de sorte que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a pu s'en prévaloir aux fins de leur faire signifier une mise en demeure de paiement de la somme de 19.361,19 € et visant la clause de déchéance du terme en date du 4 mai 2012 ;
- que ladite mise en demeure reprend le délai renfermé dans les dispositions générales du contrat de prêt, à savoir le recouvrement des sommes dues " sous huitaine " à réception de la mise en demeure, et à défaut le paiement de l'intégralité des sommes restant du devient alors exigible ; 
- que le délai de huit jours à compter de la mise en demeure, pour rendre exigible la totalité du prêt crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties, rend abusive la clause de déchéance du terme ;

Afin de statuer sur les contestations relatives à la créance du créancier poursuivant, et plus particulièrement sur son " l'irrecevabilité à agir du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme ", qui constitue en réalité un moyen de défense au fond de contestation de la saisie immobilière et non une fin de non-recevoir soulevée par les débiteurs saisis, il convient de façon liminaire de statuer sur l'application ou non des dispositions du code de la consommation au présent litige.

1°/ Sur la détermination du régime juridique applicable au prêt litigieux

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans le cas d'espèce, il convient de déterminer préalablement le régime juridique applicable au prêt litigieux.

Aux termes de l'article L 311-3 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au jour de l'émission de l'offre de prêt litigieuse, soit antérieur à l'ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, sont exclus des dispositions de ce code, les prêts destinés à financer les besoins d'une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est de jurisprudence constante que l'appréciation de la qualité professionnelle de l'emprunteur s'apprécie au regard de la finalité de l'opération financée, sans prise en compte de la compétence de la personne concernée.

En l'espèce, il résulte de l'acte notarié que le contrat de prêt dressé en la forme authentique le 14 mai 2003 a été contracté en visant les articles L 312-10 à L 312-14 du code de la consommation.

Il est toutefois constant que, au moment de la souscription du prêt, [I] [N] exerçait la profession de médecin et [Z] [B] épouse [N] de pharmacienne et qu'ils ont au total, dans le cadre du programme immobilier de défiscalisation développé par la SAS APOLLONIA, souscrit cinq emprunts dans divers ensembles immobiliers - dont l'emprunt ayant permis de financer les lots objets de la présente saisie immobilière - pour un montant total principal de 2.238.527 €.

Il est enfin constant que l'acte litigieux concerne une vente en l'état futur d'achèvement dans le cadre d'une opération de l'achat d'une maison et d'un garage à usage locatif, concomitamment avec l'achat d'autres lots.

Le prêt souscrit par [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] le 14 mai 2003 s'inscrit sans contestation possible dans le cadre plus global d'une opération destinée à l'acquisition de plusieurs lots distincts à des fins purement locatives. Or le montant total des acquisitions immobilières ainsi effectuées par [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] et leur finalité exclusivement destinée à l'investissement locatif sont autant d'éléments qui excluent le bénéfice des dispositions du code de la consommation applicables aux seuls consommateurs, et permettent de les considérer comme des contractants finançant une activité professionnelle.


Il s'ensuit que le créancier poursuivant est fondé à prétendre que le prêt litigieux était destiné à financer une activité d'ordre professionnel, y compris accessoire à l'activité principale indépendante des défendeurs, caractérisée par la répétition d'acquisitions de lots soumis à prêt à des fins de location et de défiscalisation. L'opération ainsi décrite, imposant au demeurant l'intervention d'un tiers professionnel pour la gestion de la location compte tenu du caractère accessoire de l'activité pour l'emprunteur, n'est clairement pas compatible avec le statut de consommateur, lequel ne saurait être retenu pour qualifier la nature des activités de [I] [N] et [Z] [B] épouse [N].

En tout état de cause, il sera rappelé que l'information judiciaire ouverte à l'encontre notamment des établissements de crédit prêteurs et de certains de leurs préposés pour violation des dispositions de la loi SCRIVENER sur les crédits immobiliers, c'est-à-dire pour violation des dispositions du code de la consommation, en rapport avec l'affaire APOLLONIA, a fait l'objet d'une ordonnance de non-lieu général en date du 25 février 2022 pour le motif suivant: "[...] il est incontestable que les emprunteurs ayant eu recours au service de la société Apollonia ont contracté des crédits en vue d'acquérir, en grand nombre, des biens immobiliers destinés à être mis en location via des baux commerciaux et dans le cadre d'une activité de loueur en meublé professionnel (LMP) avec inscription au RCS. [...] L'obtention de ce statut était déterminant puisqu'il permettait de défiscaliser massivement le déficit foncier généré et d'autre part de récupérer la TVA, principaux attraits du dispositif proposé. Dès lors, l'obtention même de ce statut était recherché par les emprunteurs puisqu'il leur permettait d'obtenir de nombreux avantages fiscaux.". La chambre de l'instruction de la cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE a indiqué que " si les banques avaient effectivement connaissance de la signature du bien à financer lors de la demande du prêt, elles n'avaient, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, pas une connaissance exacte de l'ampleur des acquisitions, de l'empilement des investissements, du statut LMP et de l'inscription des emprunteurs au registre du commerce et des sociétés puisqu'elles ne l'avaient appris que par les assignations de ces derniers devant les tribunaux en réparation des préjudices subis ; Qu'ainsi, elles croyaient financer des opérations patrimoniales ponctuelles en location, meublée ou non, de caractère non professionnel ". 

En conséquence, [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] ne peuvent se prévaloir de l'application de plein droit des textes du code de la consommation à leur profit.


2°/ Sur la soumission volontaire aux dispositions du code de la consommation

Si le prêt revêt une nature professionnelle, les parties conservent la faculté de le soumettre volontairement aux dispositions du code de la consommation.

[I] [N] et [Z] [B] épouse [N] se prévalent de la soumission volontaire des prêts aux dispositions du code de la consommation, en indiquant :
- que les biens ont été acquis nus et financés grâce à des dispositifs de défiscalisation ;
- que le prêt octroyé par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE ne peut qu'être soumis aux dispositions spécifiques du code de la consommation, eu égard à la présence de quatre lots, à savoir deux maisons (lots 47 et 48) ainsi que deux parkings (lots 82 et 83) achetés concomitamment et financés par le même emprunt du 23 janvier 2003 pour un montant global de 299.900 € (soit à hauteur de 149.950 € chacun) ;
- qu'à cet égard le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE ne pouvait ignorer que les biens, objets de l'offre de prêt litigieux, étaient destinés à l'exercice d'une activité de loueur en meublés professionnels à titre accessoire ;
- qu'en visant les dispositions des articles L 312-7 à L 312-14 du code de la consommation, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE s'est soumis volontairement, en connaissance de cause du contexte professionnel de l'activité accessoire au droit de la consommation ;
- qu'enfin le fait que le juge d'instruction ait rendu un non-lieu dans le volet dit SCRIVENER de l'affaire APOLLONIA, en considérant que les emprunteurs exerçaient une activité annexe à leur activité principale et qu'il n'y avait pas de soumission volontaire, ne lie pas le juge civil dans son appréciation civile de l'application des dispositions du code de la consommation ;
- que si les parties sont libres, sauf disposition contraire de la loi, de soumettre volontairement aux régimes de protection du code de la consommation une convention qui n'en relève pas en vertu des dispositions de ce code, il n'en demeure pas moins que la soumission doit être commune, incarnée par une manifestation de volonté dépourvue d'équivoque du prêteur de soumettre le crédit litigieux à des dispositions qui n'ont pas lieu de s'appliquer en raison de sa nature et de la qualité des emprunteurs, lesquels exerçaient à titre accessoire l'activité de loueurs en meublés professionnels ;
- que la référence dans l'acte de prêt aux articles L 312-10 à L 312-14 et au délai de réflexion de dix jours du code de la consommation, dont il ne peut s'induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code, n'a pas, à elle-seule, pour effet de modifier la qualité de l'emprunteur et la nature du prêt.

Comme il l'a déjà été relevé ci-dessus, l'opération financée par le prêt litigieux s'inscrit dans un contexte d'importants investissements immobiliers, et les défendeurs échouent à rapporter la preuve que l'établissement prêteur pouvait avoir connaissance de l'ensemble du montage financier défiscalisant mis en place par ces derniers sur plusieurs années, auprès de différents établissements bancaires et dont ledit prêt litigieux était l'un des premiers, de sorte qu'avant la signature de l'acte authentique, ou à tout le moins concomitamment à celle-ci, le CIFRAA, aux droits duquel vient le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES, ne pouvait avoir connaissance de la stratégie financière de [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] dans son ensemble. 

A ce titre, le fait que l'établissement prêteur ait assigné [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] le 7 août 2024 en faisant référence aux dispositions du code de la consommation et qu'il ait fait référence aux articles L 312-10 à L 312-14 de ce code dans la mise en demeure du 4 mai 2012 et aux articles L 312-1 et suivants en entête de l'offre de prêt ne permet pas d'établir pour autant, comme cela est exigé pour la soumission volontaire, qu'il avait connaissance de la nature de l'opération immobilière globale, et partant d'une exclusion objective desdites dispositions protectrices au jour de la souscription du prêt immobilier litigieux.

En cela, si les époux [N] allèguent de violations de contrôle interne et d'information par l'établissement prêteur (à savoir l'absence de rencontre des investisseurs et de vérification de leurs pièces), force est de constater que ni la fiche de renseignements bancaires ni la fiche de réservations ne sont versées aux débats. Il s'ensuit qu'ils ne démontrent pas qu'ils ont transmis à l'établissement prêteur en tant qu'emprunteurs les informations réelles, avant l'émission de l'offre de prêt, et donc par là-même la connaissance certaine par ce dernier, lors de la souscription du prêt, de la finalité globale et de l'ampleur de l'opération immobilière engagée par eux. 

En cela, la référence dans l'offre de prêt, l'assignation et la mise en demeure aux dispositions du code de la consommation ne peut à elle-seule modifier la qualité des emprunteurs précédemment retenue, ni la nature du prêt.

Il s'ensuit que la soumission volontaire du contrat au code de la consommation présentant un caractère équivoque, elle ne sera pas retenue.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à voir déclarer " l'irrecevabilité à agir du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme " de la SA CIFD.


Sur la créance du créancier poursuivant 

L'article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

1°/ Sur la nullité de la clause de déchéance du terme et sur la déchéance des intérêts

[I] [N] et [Z] [B] épouse [N] concluent, en se fondant sur l'application du code de la consommation, à:
- la nullité de la clause de déchéance du terme , pour être abusive au vu du délai de recouvrement stipulé dans l'offre de prêt, soit un délai de 8 jours entre la mise en demeure et l'applicabilité de la clause litigieuse;
- la déchéance des intérêts au vu de la violation des obligations de l'organisme prêteur.

Au vu de la non application du droit de consommation en l'espèce, ces moyens sont inopérants.

2°/ Sur l'inapplicabilité de la capitalisation des intérêts conventionnels 

[I] [N] et [Z] [B] épouse [N] concluent à l'inapplication de la capitalisation des intérêts opérée dans le calcul de la créance du créancier poursuivant, pour ne pas être prévue contractuellement.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par le créancier poursuivant des sommes dues arrêté au 04 mai 2012 et actualisé au 31 juillet 2024, que la créance au titre du prêt n° 3000004000022966 se décompose comme suit:
- capital restant dû au 31 juillet 2024 : 224.486,16 € ;
- échéances impayées au 04 mai 2012 : 19.361,19 € ;
- indemnité 7 % prévue à l'acte : 15.714,03 € ;
- intérêts échus du 05 mai 2012 au 31 juillet 2024 : 91.585,44 € ;
- soit un total dû au 31 juillet 2024 de 348.908,82 €.

Or, s'agissant des intérêts échus, force est de constater qu'ils ont été régulièrement calculés au taux conventionnel tel que prévu dans le titre exécutoire, sans application d'une quelconque capitalisation des intérêts.

Il s'ensuit que la créance du créancier poursuivant due au titre du capital restant dû, des échéances impayées, de l'indemnité de 7% et des intérêts, doit être fixée à la somme de 348.908,82 €, selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 3.34 % l'an à compter du 31 juillet 2024 et jusqu'à complet paiement, et frais.

En conséquence, il y a lieu de mentionner ce montant dans le cadre du présent jugement conformément à l'article R 322-18 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l'article R 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L'article R 322-21 du même code précise que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu'il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

En l'espèce, [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] demandent au juge de l'exécution d'être autorisés à vendre amiablement les biens objets de la saisie au prix de 90.000 €. Le créancier poursuivant s'oppose à la vente amiable.

A l'appui de leur demande de vente amiable, [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] produisent un mandat de vente au profit de l'agence FONCIA de [Localité 6] du 10 octobre 2024, valable pour une durée de 12 mois. Or la seule production de ce mandat, expiré depuis le 10 octobre 2025, ne saurait suffire à justifier de démarches en cours réelles et sérieuses pour entamer la mise en vente amiable des biens immobiliers. 

En conséquence, il y a lieu de débouter [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] de leur demande de vente amiable.


Sur les dépens et les frais de procédure

Les dépens d'ores et déjà exposés sont intégrés à la taxe.

La solution donnée au litige et l'équité commande de rejeter la demande de [I] [N] et [Z] [B] épouse [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date des 28 et 31 Mai 2024 publié le 14 juin 2024 sous les références [Localité 5] 1er bureau / 2024 S / N° 125 et 126 concernant les lots 48 et 83 ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] de sursis à statuer ;

REJETTE la demande de Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] tendant à voir déclarer " l'irrecevabilité à agir du fait de l'irrégularité de la clause de déchéance du terme " ;

FIXE la créance de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT à la somme de 348.908,82 €, selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, outre intérêts postérieurs au taux de 3.34 % l'an à compter du 31 juillet 2024 et jusqu'à complet paiement, et frais ; 

DÉBOUTE Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] de l'ensemble de leurs moyens de contestations subsidiaires ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] de leur demande de vente amiable ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] figurant au commandement aux fins de saisie et plus amplement décrits dans le cahier des conditions de vente, sur la mise à prix de TRENTE QUATRE MILLE QUATRE CENTS EUROS (34.400 Euros) ;

FIXE la date d’adjudication au Jeudi 01er Octobre 2026 à 13 heures 30 Salle 5 ;

DIT que la visite des biens saisis aura lieu le Jeudi 17 Septembre 2026 de 10 heures à 12 heures ; 
 
DESIGNE la S.E.L.A.R.L. HOR, Commissaire de justice à [Localité 7] pour faire exécuter le jugement d’orientation ;

AUTORISE la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT à compléter l’avis prévu à l’article R 322-31 du Code des procédures civiles d’exécution par une photographie du bien à vendre, et les avis simplifiés prévus à l’article R 322-32 du même décret par une désignation sommaire des biens mis en vente, et l’indication du nom de l’avocat poursuivant ;

AUTORISE la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPEMENT 
à remplacer l'un des avis simplifiés devant être publiés dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale prévus à l'article R 322-32 du code des procédures civiles d'exécution par l'annonce de la vente sur un site national internet spécialisé de son choix ;

DIT que cette annonce sera similaire à l'avis prévu à l'article R 322-31 précité et qu'il sera adjoint le cahier des conditions de la vente, en prenant soin de retirer de cet acte les coordonnées de la partie saisie ; 

DÉBOUTE Monsieur [I] [N] et Madame [Z] [B] épouse [N] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens d’ores et déjà exposés seront compris dans les frais soumis à taxe ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé ;

Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame DESSART, Vice-présidente, et par Madame FAURITE, Greffière. 

La Greffière, La Présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution L311-2, code de la consommation L311-3, code de procedure penale 4, code des procedures civiles d'execution R322-31, code des procedures civiles d'execution R322-21, code de la consommation L312-7, code des procedures civiles d'execution R121-1, code de la consommation L312-14, code de procedure civile 377, code de la consommation L312-10, code des procedures civiles d'execution R322-18, code des procedures civiles d'execution R322-32, code de procedure civile 73). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-04T18:32:55.960Z.