Cour d'appel de Rennes, 1ère Chambre, 1 septembre 2026, n° 25/04007

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE



1. Au début des années 2000, M. [Q] [J], médecin en exercice à [Localité 5], a souscrit 7 contrats de réservation de VEFA dans trois programmes de promotion immobilière défiscalisée portés par la société Apollonia dirigée par M. et Mme [P], pour un total de 1.177.641 € financé suivant 7 prêts souscrits auprès de la HSBC, du Crédit agricole Nord de France, de l'UCB, de la BPI, du CIC Lyonnaise de Banque et du CIFRAA (Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, aux droits duquel est venu le Crédit immobilier de France développement, le CIFD). 



2. L'optimisation fiscale reposait sur le recours au statut de loueurs en meublés professionnels avec l'objectif d'atteindre un niveau de loyers annuels minimum de 23.000 € (seuil annuel requis pour relever du régime de la LMP) en adhérant à un montage 'clé en main' permettant des investissements en grand nombre.



3. La signature des actes d'acquisition et de prêt s'effectuait au moyen de procurations notariées établies par les études de MM. [T] ou [X], notaires à [Localité 6] et [Localité 7]. La gestion locative était assurée par des filiales des promoteurs-vendeurs.



4. Ainsi, par acte notarié du 8 juin 2006, reçu par M. [T], notaire associé à [Localité 6], M. [J] a fait l'acquisition dans la résidence immobilière [Adresse 3] sise [Adresse 4] à [Localité 8] (29), soumise au régime de la copropriété et à usage de résidence de tourisme, d'un lot n° 64 pour une quote-part de copropriété de 108/10.000, correspondant à une 'villa' de type 3 comprenant : 

- au RDC cuisine/séjour avec placard, WC et hall,

- au niveau R+1 : deux chambres, placard, salle de bains et dégagement,

- le tout pour une surface habitable de 41.73 m² environ,

- avec une terrasse pour une surface de 11.25 m² environ.



5. Cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt notarié consenti le même jour 8 juin 2006 par le CIFRAA d'un montant total de 219.989 €.



6. Les attentes des investisseurs, dont celles de M. [J], n'ayant pas été honorées (biens immobiliers surévalués, remboursements de TVA inférieurs aux annonces faites, loyers encaissés inférieurs aux estimations calculées), ceux-ci, organisés en un collectif de près de 760 plaignants, ont saisi le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Marseille en 2009 d'une plainte dirigée contre la société Apollonia pour faux, usage de faux, escroquerie en bande organisée, association de malfaiteurs, abus de confiance et exercice illégal de la profession d'intermédiaire en banque.



7. Après plus de dix années d'investigations mettant en cause les dirigeants et cadres d'Apollonia (M. et Mme [L] [P] et leur fils [B] [P]), les notaires instrumentaires et les courtiers en financement, l'affaire a été jugée par le tribunal correctionnel de Marseille de mars à juin 2025 avec un délibéré annoncé au 15 janvier 2026.



8. M. [J] ayant interrompu en 2010 le remboursement de son prêt, le CIFD a, par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 21 février 2024 sous le volume 2024 S n° 13, fait délivrer à M. [J] un commandement de payer valant saisie du bien immobilier acquis à [Localité 8].



9. Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la banque a fait assigner M. [J] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Quimper en vente forcée et fixation de sa créance à la somme de 265.320,45 € outre intérêts postérieurs au taux de 3,63% l'an et intérêts restant à courir.



10. Le cahier des conditions de vente a été déposé le 17 avril 2024.



11. Par jugement du 14 mai 2025, le juge de l'exécution a :

- débouté M. [J] de ses demandes :

* d'irrecevabilité,

* de nullité du commandement de payer aux fins de saisie,

* de mainlevée de la saisie,

* de cantonnement à la somme de 169.197,06 €,

* de production d'un nouveau décompte de la créance,

* d'autorisation de vendre amiablement le bien saisi,

- fixé la créance du CIFD à la somme de 272.745,78 €, intérêts à courir,

- ordonné la vente forcée du bien sur la mise à prix et aux conditions fixées dans le cahier des conditions de vente,

- fixé l'audience d'adjudication au mercredi 3 septembre 2025 à 11h,

- dit que le créancier poursuivant pourra organiser une visite de l'immeuble au moins 10 jours avant la vente avec l'assistance d'un commissaire de justice durant au moins deux heures avec anonymat des visiteurs,

- dit que le commissaire de justice pourra se faire assister lors des visites, de l'expert ayant établi les diagnostics imposés,

- désigné la SCP [R], commissaires de justice, pour y procéder,

- dit que le créancier poursuivant devra accomplir les formalités de publicité de la vente, conformément aux dispositions des articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé qu'en application de l'article R. 322-36 le créancier poursuivant est libre de procéder lui-même à la publication d'information à l'effet d'annoncer la vente, étant précisé que ces formalités n'entraîneront pas de frais pour le débiteur et ne doivent pas faire apparaître le caractère forcé de la vente, 

- condamné M. [J] à payer au CIFD la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que le coût du commandement de payer est inclus dans les frais taxés,

- dit que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



12. Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a considéré que : 

- l'action du CIFD n'était pas prescrite dès lors que le CIFD avait formé une demande reconventionnelle en paiement devant le juge de la mise en état qui, par ordonnance du 15 novembre 2012, a ordonné un sursis à statuer dans l'attente de la décision pénale définitive qui a empêché la péremption de l'instance, l'interruption de la prescription étant toujours en vigueur,

- la disqualification de l'acte notarié de prêt n'était pas encourue dès lors que l'acte de prêt accordé à M. [J] ne contenait aucune stipulation en faveur de M. [T], notaire, qu'aucun intérêt personnel n'a été démontré par le demandeur au bénéfice de ce dernier et que sa condamnation disciplinaire par un arrêt du 31 octobre 2013 n'avait pas d'incidence sur la validité d'un acte passé antérieurement par lui, 

- les dispositions du code de la consommation n'avaient pas vocation à s'appliquer au profit de M. [J], dont le nombre de prêts souscrits pour ses opérations immobilières l'assimilait à un professionnel,

- le montant de la créance poursuivie devait être validé sur la base des pièces produites par le créancier poursuivant, les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d'exécution étant par ailleurs réunies, 

- la demande en vente amiable formulée par M. [J] devait être rejetée dès lors qu'il n'était justifié d'aucune diligence par le débiteur pour vendre le bien amiablement, ni même produit une estimation actualisée de sa valeur.



13. M. [J] a interjeté appel par déclaration du 21 juillet 2025.



14. Par ordonnance du 20 août 2025, le premier président de la cour d'appel de Rennes, saisi par requête remise au greffe le 22 juillet 2025, a autorisé M. [J] à assigner le CIFD à l'audience du 2 décembre 2025 devant la 1ère chambre civile à 14 heures, l'audience ayant été renvoyée au 9 décembre 2025 pour les conclusions de l'appelant.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



15. M. [J] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiée le 2 décembre 2025 aux termes desquelles il demande à la cour de :

- le juger recevable et fondé en ses demandes,

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau de ses chefs,

- juger irrecevable toute mesure d'exécution engagée sur le fondement de l'acte notarié de M. [T], notaire du 8 juin 2006, 

- dire en conséquence nul et de nul effet le commandement aux fins de saisie immobilière délivré à M. [J] du 22 avril 2024,

- ordonner la mainlevée des inscriptions effectuées par suite de la délivrance du commandement du 19 janvier 2024, enregistré aux Services de la Publicité Foncière de [Localité 9] du 21 février 2024,

- débouter le CIFD de toutes ses demandes, 

- à titre subsidiaire, 

- annuler les commandements de saisie de payer valant saisie immobilière du commandement du 19 Janvier 2024, enregistré aux Services de la Publicité Foncière de [Localité 9] du 21 février 2023,

- dire en conséquence nul et de nul effet le commandement aux fins de saisie immobilière qui lui a été délivré du 19 janvier 2024,

- ordonner la mainlevée des inscriptions effectuées par suite de la délivrance dudit commandement,

- débouter le CIFD de toutes ses demandes, 

- à titre très subsidiaire,

- juger que le contrat de prêt est soumis aux dispositions du code de la consommation,

- débouter le CIFD de ses demandes d'intérêts conventionnels du fait de sa déchéance, à savoir au titre de la saisie immobilière engagée sur le lot sis à [Localité 10], la somme de 78.423,48 € au titre des intérêts courants du 10 septembre 2010 au 14 juin 2023, au taux contractuel de 3,65 %, suivant mémoire à compter du 15 juin 2023,

- en conséquence,

- cantonner la saisie immobilière à la somme de 169.197,06 € au titre du capital restant dû au 9 juin 2010,

- subsidiairement, et par une décision avant dire droit, il conviendra ainsi à minima de condamner la banque à communiquer un décompte de sa créance au titre des intérêts, avec la communication de l'EURIBOR pris en compte à chaque variation afin que la juridiction de céans et lui puissent vérifier le décompte, 

- débouter le CIFD de ses demandes des intérêts au taux conventionnel sur l'indemnité contractuelle de 12.225,43 €,

- la débouter également de la capitalisation des intérêts conventionnels,

- autoriser la vente amiable du lot saisi,

- en tout état de cause, 

- imputer le prix de vente du bien sur la somme de 169.197 € au titre du capital restant dû, 

- débouter le CIFD de ses frais de procédure,

- débouter le CIFD de l'ensemble de ses demandes,

- condamner le CIFD à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



16. Le CIFD expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 décembre 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- en conséquence, 

- rejeter les contestations et demandes incidentes des débiteurs saisis en ce qu'elles sont prescrites, irrecevables et infondées,

- entendre valider la saisie dont s'agit,

- fixer la créance suivant décompte arrêté au 11 septembre 2024 à la somme de 272.975,78 € outre intérêts postérieurs au taux de 3,63 % l'an et jusqu'à complet paiement outre mémoire,

- ordonner la vente forcée des biens saisis conformément au cahier des conditions de la vente et maintenir la mise à prix telle que fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de la vente,

- déterminer les modalités et date de la vente forcée,

- fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la scp [R], commissaires de justice à Châteaulin et dire que le commissaire de justice pourra se faire assister si besoin est, d'un serrurier et de la force publique, 

- dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis,

- autoriser la publication de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d'enchères immobilières et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l'article R 322-32 du code des procédures civiles d'exécution,

- dire que lorsque la publicité internet sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 € HT sur justificatifs, en effet, les sites spécialisés facturent l'anonymisation des documents,

- dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites,

- subsidiairement,

- ordonner qu'en cas de vente amiable, les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables et que le notaire chargé de la vente devra transmettre le prix dès la signature de l'acte au séquestre désigné dans ledit cahier des conditions de vente,

- en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, fixer le prix plancher à 67.000 €,

- en tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l'audience d'orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de maître Emmanuelle Balk, avocate inscrit au barreau de Quimper,

- condamner les requis à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que les dépens et les émoluments de l'incident qui n'entrent pas dans l'état des frais de saisie immobilière seront payés par priorité dans la distribution du prix.



17. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

Motifs

MOTIVATION DE LA COUR



1) Sur le sursis à statuer



18. M. [J] sollicite de la cour un sursis à statuer dès lors que :

- le CIFRAA (devenu CIFD) s'est constitué partie civile devant la juridiction pénale et a sollicité l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de l'intégralité de sa créance, d'où il suit qu'il convient d'attendre les résultats de cette instance, dans laquelle M. [T], notaire, rédacteur de l'acte notarié de prêt litigieux, est poursuivi pour escroquerie,

- l'acte notarié de prêt n'a pas autorité de chose jugée mais a été établi pour servir une escroquerie, et M. [J] a été victime d'un dol ou d'une fraude qui a corrompu toute la chaîne de conclusion du contrat de prêt, de l'offre à l'acte de prêt,

- statuer sans sursis entraînerait une rupture d'égalité entre M. [T], notaire, et M. [J] et porterait atteinte au droit à un procès équitable en raison de l'éloignement d'une condamnation du notaire au civil, annoncée en 2032/2037 pendant que les salaires, retraites et domicile seront saisis sans délai du fait de son surendettement causé par l'escroquerie Apollonia et de son incapacité à rembourser les prêts, 

- M. [J] ne peut ni vendre le bien qui est hypothéqué, ni encaisser les loyers qui sont saisis alors qu'il supporte d'importantes charges foncières et de copropriété sur les investissements,

- il existe un risque de contrariété de décisions tenant d'une part à la décision attendue dans l'instance initiées par M. [J] le 27 juillet 2010 contre le CIFD en réparation des préjudices à hauteur de la somme de 1.024.548 €, laquelle a fait l'objet d'un sursis à statuer, et, d'autre part, à la décision pénale attendue ayant révélé des défaillances majeures dans l'octroi des prêts par les banques,

- la créance de dommages intérêts de M. [J] pour violation de l'obligation de mise en garde viendra en compensation de la créance de la banque au titre du capital restant dû,

- un sursis à statuer de trois ou quatre ans ne mettra pas en péril l'activité du CIFD et s'impose eu égard à la complexité du litige et aux enjeux en cause.



19. Il ajoute que l'omission de cette demande de sursis à statuer dans ses premières conclusions d'appel relève d'une erreur strictement matérielle qui ne saurait être élevée en moyen d'irrecevabilité, d'autant que le sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice ne relève pas des exceptions de procédure limitativement énumérées par l'article 73 du code de procédure civile et peut être sollicité en tout état de la procédure et qu'en tout état de cause, le juge dispose du pouvoir d'ordonner d'office un tel sursis.



20. Le CIFD rappelle que la demande de sursis à statuer n'a pas été formée en première instance, M. [J] n'ayant sollicité que la nullité du commandement de payer et le débouté des demandes du CIFD, que cette exception de procédure n'a pas été reprise dans le dispositif de l'assignation délivrée le 17 septembre 2025 en vue de l'audience d'appel, ni développée avant toute défense au fond, qu'elle doit être déclarée irrecevable comme nouvelle en appel et non soulevée in limine litis, qu'il n'y a aucun élément nouveau de nature à justifier cette demande de sursis à statuer en appel, que le procès pénal des prévenus dont le délibéré est fixé au 15 janvier 2026 n'a apporté aucun élément nouveau dans la mesure où l'identité des prévenus et les infractions reprochées étaient connus depuis des années, qu'il s'agit donc d'une demande nouvelle qui doit être jugée irrecevable, que de plus, le CIFD sollicite dans le cadre pénal l'indemnisation du préjudice financier résultant du défaut de remboursements des prêts, 

que cette demande est actualisée au fur et à mesure du recouvrement effectué dans les autres procédures et qu'elle est complémentaire aux poursuites engagées en exécution des prêts, que par ailleurs, la créance invoquée dans la présente saisie immobilière repose sur un titre exécutoire dont la régularité n'a jamais été remise en cause par l'autorité judiciaire pénale, qu'il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de statuer dans un délai raisonnable sachant que l'obligation de remboursement de M. [J] trouve son origine dans la déchéance du terme prononcée il y a plus de quinze ans. 



Réponse de la cour



Sur l'irrecevabilité de la demande de sursis à statuer



21. L'article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.



22. Selon l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.



23. Le sursis statuer revêt la nature d'une exception de procédure soumise au régime juridique des exceptions de procédure.



24. En application des dispositions de l'article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même lorsque les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.



25. En l'espèce, la demande de sursis à statuer n'a pas été formée par M. [J] en première instance de la présente saisie immobilière initiée par le CIFD le 19 février 2024 alors qu'il a conclu au fond depuis lors et, surtout, que les faits susceptibles de le justifier étaient déjà connus à cette date, spécialement les constitutions de partie civiles des banques dans l'instance pénale en cours depuis 2009 devant le tribunal judiciaire de Marseille mettant en cause les opérateurs de la promotion immobilière litigieuse et clôturée par une ordonnance de renvoi du 25 mai 2022 les contenant, de même que l'assignation en dommages et intérêts initiée par M. [J] lui-même en 2010.



26. Par ailleurs, M. [J] ne fait état d'aucun élément nouveau postérieur à sa première défense au fond permettant d'accueillir cette exception de procédure.



27. Faute d'avoir été soulevée in limine litis, la demande de sursis à statuer est irrecevable, sans qu'il y ait nécessité de se prononcer sur le caractère nouveau de cette demande au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile.



Surabondamment, sur le mal-fondé de la demande de sursis à statuer



28. Le réquisitoire définitif du 29 juillet 2021 et l'ordonnance du 25 mai 2022 de renvoi devant le tribunal correctionnel ne concluent pas à la mise en cause pénale des banques. 



29. Toutefois, l'un et l'autre relèvent des irrégularités de nature à caractériser la responsabilité civile du CIFRAA dans la conclusion des prêts, de sorte que l'obtention par le CIFD (venu aux droits du CIFRAA) d'une indemnisation en qualité de partie civile au procès pénal, 

qui plus est d'un montant équivalent à celui des sommes dues, paraît peu probable au regard de ces éléments, d'où il suit que la demande d'indemnisation du CIFD n'est pas de nature à justifier le prononcé d'un sursis à statuer.



30. Par ailleurs, la responsabilité pénale des tiers (dirigeants d'Apollonia, notaires, et courtiers en financement) est distincte du lien contractuel de prêt conclu entre la banque et l'emprunteur tandis que les infractions imputées à ces tiers n'effacent pas la réalité de la mise à disposition des fonds dont l'emprunteur a tiré profit.



31. De même, tant que le titre exécutoire, en l'espèce l'acte authentique de prêt reçu par maître [I] [T], notaire associé à [Localité 6], du 8 juin 2006, n'a pas été annulé ou privé de ses effets par une décision au fond passée en force de chose jugée, le créancier est fondé à poursuivre, sans risque de contrariété de décision ni disproportion le recouvrement de sa créance, la simple saisine du juge du fond ou l'existence d'une contestation ne suspendant pas de plein droit l'exécution forcée. 



32. La poursuite de la saisie n'empêche pas l'emprunteur de faire valoir ses droits indemnitaires ultérieurement contre les tiers responsables ou la banque si une faute civile venait à être définitivement établie et ce, là encore sans risque de contrariété de décisions, tandis que l'article 6 de la CEDH protège le droit du créancier d'obtenir l'exécution de ses titres dans un délai raisonnable dès lors que sa créance est certaine, liquide et exigible, ce qui est le cas, mais n'est pas celui de la créance hypothétique de dommages et intérêts du débiteur de sorte qu'aucune compensation n'est d'actualité.



33. Enfin, même en cas de déchéance des intérêts ou de contestation de la créance, le capital prêté reste dû par l'emprunteur, d'où il suit qu'une contestation du quantum des intérêts ne saurait justifier un blocage complet de la saisie immobilière pour le remboursement du capital restant dû.



34. En dernier lieu, si le sursis fondé sur la bonne administration de la justice peut être ordonné d'office par le juge en tout état de la procédure, il résulte de ce qui précède qu'il n'est pas opportun de le prononcer ' outre que le criminel ne tient plus le civil en l'état ' dès lors qu'il équivaudrait à paralyser la voie d'exécution initiée pendant un délai déraisonnable et sans garantie d'apurement de la dette.



2) Sur la prescription de l'action du créancier poursuivant



35. M. [J] soutient que depuis la déchéance du terme, la banque n'a pris, en dehors de la présente saisie immobilière, aucune autre mesure d'exécution à son encontre, seule sa propre action en paiement ayant été engagée devant la juridiction répressive à [Localité 7] entre la déchéance du terme de 2010 et le commandement du 19 janvier 2024, que la jurisprudence distingue clairement l'action en exécution d'un titre exécutoire et l'action aux fins de condamnation en paiement d'une créance et donc leur délai de prescription et leur mode d'interruption, qu'il est donc indifférent que son assignation en paiement pour obtenir un nouveau titre exécutoire ait déjà fait l'objet de décisions de justice dès lors qu'il s'agit d'une procédure différente et dont le régime de prescription est autonome, que le CIFD doit donc être jugé irrecevable à agir, son action étant prescrite.

36. Le CIFD considère que l'introduction par le créancier d'une demande en justice en paiement de la créance contenue dans l'acte notarié interrompt la prescription de l'action en exécution de l'acte notarié constatant cette même créance. Ainsi, l'interruption de la prescription s'étend d'une action à une autre si les deux actions, bien qu'ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première comme c'est le cas en l'espèce. La prescription de la présente action en saisie immobilière a ainsi été interrompue par l'assignation puis suspendue par le prononcé du sursis à statuer de l'ordonnance du 15 novembre 2012.



Réponse de la cour



37. L'article 2241 du code civil dispose que « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure. »



38. L'article 2242 du même code précise que « L'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance. »



39. Et l'article L. 110-4 alinéa 1 du code de commerce édicte que « Les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »



40. Il est de jurisprudence constante que l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre (Civ. 1re, 13 novembre 2003, n° 00-20.075). Ainsi, l'action d'une banque en recouvrement d'un prêt n'interrompt pas la prescription de trois autres prêts qu'elle a consentis aux mêmes emprunteurs (Civ. 1re, 19 mars 2015, n° 14-11.340). 



41. Il en va toutefois différemment lorsque deux actions procèdent d'une même cause. L'effet interruptif d'une demande en justice s'étend à une autre action lorsque les actions tendent au même but, bien qu'ayant des causes distinctes, de telle sorte que la seconde soit virtuellement comprise dans la première (Civ. 2ème, 3 février 2011, n° 09-17.213, Civ. 1re, 11 juillet 2018, n° 17-19.877, Civ. 2ème, 14 janvier 2021, n° 19-20.316, publié, Civ. 2ème, 16 décembre 2021, n° 20-12.918).



42. Ainsi, l'action aux fins de vente forcée d'un immeuble engagée par une banque en exécution d'un acte notarié tendant au même but que l'action en paiement que celle-ci avait engagée ultérieurement, à savoir le désintéressement du prêteur, l'introduction de la première action a interrompu le délai de la prescription de la seconde (Civ. 1re, 2 juillet 2014, n° 13-16.637, 13-14.730, 12-21.776, Com., 12 juillet 2016, n° 15-17.321, qui énonce que l'effet interruptif de prescription d'une déclaration de créance s'étend aux poursuites de saisie immobilière qui tendent au même but, soit le recouvrement de la créance).



43. Tel est également le cas de la demande en référé à fin de mainlevée du séquestre de documents recueillis par un huissier/commissaire de justice en vertu d'une ordonnance sur requête rendue sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, qui interrompt le délai de prescription de l'action au fond, dès lors qu'elle tend, comme la demande au fond, à obtenir l'indemnisation du préjudice, celle-ci étant virtuellement comprise dans l'action visant à l'obtention de la mesure in futurum (Civ. 2ème, 14 janvier 2021, n° 19-20.316, publié).

44. La Cour de cassation a récemment réaffirmé la solution selon laquelle l'action en paiement d'une créance, introduite par un prêteur, tend au même but que l'action en recouvrement de cette même créance, à savoir son désintéressement (Civ. 1re, 12 juillet 2023, n° 21-25.587, 21-25.588, publié) ou encore que « l'instance en paiement introduite par la banque, toujours en cours, et l'action en exécution forcée initiée par celle-ci ayant le même but, à savoir le désintéressement du prêteur, l'introduction de la première avait interrompu le délai de prescription de la seconde et que l'effet interruptif ayant continué de produire ses effets, aucune prescription n'était acquise au moment de la saisie-attribution » (Civ. 1re, 28 mai 2025, n° 23-12.281).



45. En l'espèce, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de l'exécution a jugé que :

- par conclusions du 13 mars 2012, le CIFD a demandé au juge de la mise en état à titre reconventionnel la condamnation du débiteur au paiement de la somme de 187.104,38 € outre les intérêts au taux contractuel,

- par ordonnance du 15 novembre 2012, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer « jusqu'à ce qu'une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés », qui n'est pas survenue à ce jour, 

- le délai de péremption de l'instance en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille n'ayant pas couru, celle-ci n'est pas éteinte, d'où il suit que l'interruption de la prescription de la demande en paiement formée par le CIFD produit toujours ses effets, y compris à l'égard de la présente action en saisie immobilière.



46. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que l'action engagée par le CIFD n'était pas prescrite.



3) Sur la disqualification de la copie exécutoire



47. M. [J] soutient que l'intimée ne produit en l'état aucun titre exécutoire de nature à fonder sa procédure de saisie immobilière, l'acte notarié devant être requalifié en acte sous seing privé dès lors que :

- l'acte litigieux, à l'instar de ses annexes, ne comporte pas le paraphe du notaire pourtant exigé à peine de nullité par le décret n°71-941 du 26 novembre 1971,

- de même, aucune mention ne ressort de l'acte de prêt s'agissant de sa signature par procuration, 

- il ne s'est pas déplacé physiquement à l'étude de M. [T], notaire, pour signer l'acte de prêt,

- M. [T], notaire, avait un intérêt financier aux actes instrumentés pour la société Apollonia, son étude ayant tiré de ses relations commerciales avec cette dernière un chiffre d'affaires d'au moins 10.000.000 € outre l'importance de l'organisation autour de cette opération (disponibilité pour le traitement des actes, nombre d'actes signés, partage de la clientèle d'Apollonia entre trois notaires de l'étude seulement dont M. [T], notaire, etc.),

- la perte d'indépendance de M. [T], notaire, se lit également au travers des différents actes qu'il a instrumentés (la SCP notariale en charge des programmes immobiliers était aussi le rédacteur des actes de prêt et des actes de vente).



48. Le CIFD réplique que :

- l'acte authentique relate les conditions dans lesquelles le prêt est accordé et ne diffère en rien de ce qui a été validé par les emprunteurs sous le sceau de leur signature manuscrite, 

- il ressort de la copie exécutoire de l'acte de prêt que M. [J] a manifesté son consentement au prêt en paraphant toutes les pages impaires en bas à droite de chaque feuille de l'acte authentique,

- en tout état de cause, M. [J] n'a pas demandé la nullité de l'acte de prêt,

- les emprunteurs ne démontrent aucunement les man'uvres mises en 'uvre pour les tromper sur l'objet ou les effets des contrats de prêt,

- manifestement, l'acte contesté ne contient aucune disposition en faveur du notaire ni n'est passé pour son compte, et ne présente aucun intérêt pécuniaire particulier à son bénéfice,

- si l'étude de M. [T], notaire, a reçu de nombreux actes, il n'est pas établi de conflit d'intérêt particulier (comme par exemple que les acquéreurs concernés étaient partie au programme immobilier vendu ou qu'ils étaient de la famille du notaire),

- M. [J] n'a jamais évoqué la disqualification qu'il poursuit seulement 20 ans après, d'où il suit que l'argument est prescrit depuis de nombreuses années.



Réponse de la cour



49. L'article 2 alinéa 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre de 1971 dispose que « Les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu'au degré d'oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés des sociétés suivantes ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l'un d'entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l'alinéa précédent sont parties ou intéressés (') »



50. L'article 34 du même décret prévoit si la copie exécutoire d'un acte authentique doit être conforme à la minute, elle n'a pas à être signée ni paraphée par les parties à l'acte, seul le paraphe du notaire étant imposé sur chaque feuille de la copie exécutoire, ainsi que l'apposition de sa signature et l'empreinte de son sceau à la dernière page de l'acte.



51. L'article 1318 ancien du code civil dispose que l'acte qui n'est point authentique par l'incompétence ou l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s'il a été signé des parties.



52. La Cour de cassation a jugé que l'acte instrumenté en méconnaissance de ces interdictions ne vaut pas titre exécutoire (Civ. 1re, 31 octobre 2012, n° 11-25.789).



53. Il résulte de ce texte que la notion d'intérêt tant au sens de l'alinéa 1er que du second alinéa doit s'entendre d'un acte contenant une disposition en faveur du notaire rédacteur ou de sa famille ou d'un proche ou encore concernant l'un de ses associés. 



54. En l'espèce, s'agissant du moyen tiré de l'irrégularité formelle de l'acte de prêt, M. [J] n'en sollicite pas la nullité mais sa requalification en acte sous seing privé. Toutefois, le titre exécutoire notarié est bien composé de 37 pages numérotées de 1 à 37 et paraphées par le notaire à chaque page impaire (1-3'15) soit à chaque feuille conformément à l'exigence du texte, sans rature, blanc ou page manquante, tandis que les annexes de la page 16 à 36 sont bien numérotées et que les documents supportent la signature des emprunteurs et le paraphe du notaire. Enfin, le notaire a signé l'acte en toute fin de document page 37, après les annexes qui sont authentifiées. 



55. Le moyen tiré de l'irrégularité formelle de l'acte de prêt ne peut qu'être rejeté.



56. S'agissant du moyen tiré de l'intérêt personnel du notaire, si M. [T] a reçu de très nombreux actes ayant concouru à la prospérité économique de son étude notariale, il n'est pas établi qu'il ait procédé lui-même à des acquisitions dans le cadre du programme immobilier ou que certains emprunteurs aient été liés à lui ou à ses proches ou associés. 



57. S'il est encore exact qu'en multipliant les signatures d'actes de vente, il a augmenté son chiffre d'affaires en percevant ses émoluments sur chacune des ventes, force est de reconnaître qu'il n'a fait qu'exercer son office et percevoir les émoluments tarifés correspondants. L'intérêt personnel du notaire ne saurait se confondre avec l'intérêt résultant de la perception d'émoluments ou honoraires, aussi importants soient-ils, qui ne constituent que la rétribution de l'exercice des fonctions du notaire, en sa qualité de rédacteur des actes qu'il reçoit, honoraires règlementés par la puissance publique en conséquence de son statut d'officier public et ce, quand bien même l'objet de ces actes porterait sur le financement d'opérations réalisées par la même société de promotion immobilière, dès lors qu'il n'est pas établi ni même invoqué que M. [T], notaire, aurait procédé à titre personnel à des investissements dans les opérations en cause.



58. Certes, M. [T], notaire, a été renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir recouru systématiquement à la signature de procurations notariales, en ne dispensant aucun conseil ou information à l'endroit des clients acquéreurs signataires des procurations, dont M. [J], et ne suspendant pas les opérations notariées. Mais comme l'a retenu le juge de l'exécution, la sanction disciplinaire qui a été prononcée de ce chef et les poursuites pénales exercées sont sans lien avec l'obtention d'un avantage indu obtenu par ce dernier à l'occasion des actes reçus dans le cadre des opérations Apollonia.



59. Par ailleurs, eu égard à la gravité de la perte d'authenticité d'un acte notarié, l'incapacité du notaire par rapport à un acte déterminé doit s'analyser de manière restrictive et la notion d'intérêt personnel doit être appréciée en fonction de la seule considération des parties à l'acte et de son objet et non par rapport à une opération globale impliquant d'autres emprunteurs et organismes bancaires, même si comme en l'espèce, le notaire aurait instrumenté dans l'ensemble de ces actes.



60. Ainsi, l'existence d'un intérêt de M. [T], notaire, doit être examinée par rapport au seul acte de prêt consenti à M. [J] et non par rapport à l'opération globale de promotion immobilière de la société Apollonia et de défiscalisation au profit des acquéreurs s'inscrivant dans son exercice professionnel de notaire. 



61. Il est donc indifférent de savoir si M. [T], notaire, a perçu un intéressement sous la forme d'un pourcentage financier autre que la perception de ses émoluments et honoraires, ni qu'il ait pu procéder à des investissements, circonstances au demeurant non établies, dès lors que M. [J] n'établit pas qu'il a eu un intérêt personnel en rédigeant l'acte notarié les concernant. 



62. En outre, ainsi que le fait observer le CIFD, seules les ventes donnent droit à un émolument aux notaires et non les actes de prêt contestés.

63. Aucun élément produit ne permet donc de conclure que M. [T], notaire, a perçu, à titre personnel, et même sous couvert de la SCP dont il était associé, un intéressement sous la forme d'un pourcentage au titre de chaque opération conclue. Plus généralement, il n'est pas démontré que M. [T], notaire, a eu un intérêt personnel à l'opération immobilière dans le but de réaliser une affaire personnelle.



64. Ainsi, M. [J] ne saurait invoquer utilement l'intérêt personnel de M. [T], notaire, au sens de l'article 1318 ancien, à recevoir l'acte de prêt qui lui a été consenti le 8 juin 2006 par le CIFRAA (devenu CIFD) de conserver la clientèle de la société Apollonia, non partie à l'acte et en charge de la commercialisation du bien acquis et objet de ce prêt.



65. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [J] n'établit pas un intérêt personnel de M. [T], notaire, à la réception de l'acte notarié du 8 juin 2006 de nature à entraîner la disqualification dudit acte et lui faire perdre son caractère exécutoire.



66. Par conséquent, le moyen tiré de la disqualification de l'acte notarié sera écarté et le jugement sera confirmé sur ce point.



4) Sur la déchéance des intérêts conventionnels



67. M. [J] soutient que l'acte de prêt, qui vise les articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, la loi Scrivener n° 79-596 du 13 juillet 1979 et la durée de maintien de l'offre (30 jours) a été volontairement soumis aux dispositions du code de la consommation par le CIFD qui connaissait la destination locative du bien financé, qu'en l'absence d'envoi postal direct à l'emprunteur mais seulement au mandataire, de respect du délai de réflexion et du défaut de retour de l'offre par l'emprunteur, la sanction de la déchéance totale des intérêts est encourue, qu'il s'agit d'une exception de défense imprescriptible, qu'à défaut, la cour devra rejeter les sommes réclamées à hauteur de 78.423,48 € au titre des intérêts à compter du 10 septembre 2010 dès lors que ces intérêts ont été artificiellement augmentés du fait de l'application d'un taux d'intérêts fixe de 3,65 % contrairement aux termes des contrats qui prévoyaient l'application du taux contractuel variable, qu'enfin, concernant l'assiette des intérêts, conformément au code de la consommation, les intérêts conventionnels ne peuvent courir que sur le capital restant dû.



68. Le CIFD réplique que M. [J] a caché le caractère professionnel de ses engagements, qu'il ne démontre pas que la banque connaissait sa situation exacte d'endettement auprès des autres banques, qu'il ne peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation de sorte que les dispositions relatives à l'offre de crédit ne sont pas applicables, que les intérêts conventionnels courent exclusivement sur le capital restant dû au jour de la déchéance du terme, qu'il est fondée à agir en recouvrement d'une créance à hauteur de 272.975,78 € outre les intérêts postérieurs au 11 septembre 2024 au taux de 3,63 % l'an et jusqu'à complet paiement.



Réponse de la cour



4.1) Sur la recevabilité de l'exception



69. En application de l'article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. 

70. Aux termes de l'article 71 du même code, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire.



71. Il résulte de ces textes que le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts opposé par le souscripteur d'un crédit à la consommation constitue une défense au fond (Civ. 1re, 22 mars 2023, n° 21-14.666).



72. L'invocation d'une telle déchéance ne s'analyserait en une demande reconventionnelle soumise à prescription que si elle tendait à la restitution d'intérêts trop perçus.



73. En l'espèce, M. [J] ne forme pas de demande en restitution d'intérêts trop perçus. Il invoque un moyen de défense au fond non soumis à la prescription, qui est donc recevable.



4.2) Sur la non-application du code de la consommation



74. Il résulte de L. 312-3, 2°, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, devenu L. 313-3, 2° du code de la consommation, que sont exclus du champ d'application des dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.



75. Selon ce texte, ne relèvent pas des règles propres au crédit immobilier à la consommation les prêts destinés à financer l'activité professionnelle, fût-elle accessoire, d'une personne physique qui, à titre habituel, procure des immeubles ou fractions d'immeubles en propriété ou en jouissance.



76. Il est désormais constant que les investisseurs Apollonia sont des professionnels (loueurs en meublé professionnel, LMP) et non des consommateurs dès lors qu'ils ont inscrit leurs activités au registre du commerce et des sociétés, qu'ils ont contracté de multiples prêts pour financer des biens destinés à la location et qu'ils ont, dès le départ, manifesté l'intention de réaliser une opération d'investissement (Civ. 1re, 6 décembre 2017, n° 16 23.629, Civ. 1re, 12 oct. 2016, n° 15 19.670, Civ. 1re, 30 juin 2021, n° 19 10.565).



77. En l'espèce, il n'est pas contesté que le prêt accordé à M. [J] par le CIFD était destiné à financer l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un appartement à usage locatif situé à [Localité 8] dans le Finistère et que les produits commercialisés par la société Apollonia étaient des investissements immobiliers destinés à faire bénéficier les investisseurs du statut de loueur en meublé professionnel comme indiqué dans les plaintes pénales à laquelle M. [J] est partie prenante. 



78. Par ailleurs, M. [J], médecin, a investi dans six autres programmes immobiliers défiscalisés. 



79. La location meublée à titre habituel et rémunérateur par M. [J], annexe à son activité principale, caractérise une utilisation professionnelle du bien acquis grâce au crédit litigieux, au sens du texte précité. En d'autres termes, le prêt a été souscrit pour financer une activité habituelle de bailleur professionnel exclusive de la qualité de consommateur de l'emprunteur.

80. Certes, ainsi que le soutient M. [J], il est possible aux parties de soumettre le crédit qu'elles concluent aux règles édictées par le code de la consommation, même si de telles opérations n'entrent pas dans les prévisions de la loi. Cette soumission volontaire doit toutefois être expresse et non équivoque. 



81. Or, en l'espèce, l'emprunteur n'a pas révélé à la banque son statut de loueur en meublé professionnel. Il est au contraire mentionné dans la fiche de renseignements bancaires qu'il bénéficiait du statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP). Il n'a pas non plus fait état des autres emprunts souscrits aux mêmes fins de financement de programmes immobiliers défiscalisés. Au contraire, son patrimoine mobilier et immobilier était présenté comme totalement payé sauf la résidence principale et les travaux qui y ont été réalisés ainsi que l'acquisition du cabinet professionnel.



82. Il n'est donc nullement établi que le CIFD aurait accepté, en possession des informations réelles caractérisant une activité de loueur professionnel et un niveau très important d'endettement du souscripteur, de placer le contrat de prêt, lors de sa formation ou lors de son exécution, sous le régime du code de la consommation. 



83. Dès lors, l'appelant ne peut revendiquer à son profit le bénéfice des dispositions du code de la consommation, le prêt ayant été souscrit à des fins professionnelles. 



84. Il se déduit de ces constatations que la référence dans l'acte de prêt aux dispositions du code la consommation est équivoque, puisque procédant d'informations erronées, et ne résulte pas d'une soumission volontaire de l'établissement prêteur. Elle n'a donc pas eu pour effet de modifier la qualité des emprunteurs et la nature du prêt.



85. C'est par une juste analyse des faits que le juge de l'exécution a considéré que la soumission volontaire du contrat au code de la consommation présentait un caractère équivoque et retenu que les seules mentions dans l'offre de prêt des articles de la consommation sont insuffisantes à elles seules pour faire application du droit de la consommation.



86. En conséquence, M. [J] ne peut se prévaloir ni de la déchéance du droit aux intérêts, ni d'une violation du formalisme des articles L. 312-7 et L. 312-10 du code de la consommation.



87. Le jugement sera confirmé sur l'ensemble de ces points.



88. Il sera précisé à toutes fins utiles que l'article R. 321-3 du code des procédures civiles d'exécution impose une liste de mentions obligatoires dans le commandement de payer valant saisie à peine de nullité et que le commandement de payer valant saisie délivré à M. [J] le 19 janvier 2024 est conforme aux exigences légales. De même, toutes les mentions obligatoires sont portées dans l'assignation à l'audience d'orientation. Aucune irrégularité n'affecte les actes de la procédure de saisie immobilière.



5) Sur le taux, l'assiette et la capitalisation des intérêts



89. M. [J] soutient que le prêt prévoyait un taux variable (Euribor 6 mois + 2,50 points) alors que le CIFD a appliqué un taux fixe de 3,65 % dans son commandement et son assignation, ce qui, alors que l'Euribor a baissé entre 2010 et 2023, a conduit à une augmentation artificielle de la dette, qu'après la déchéance du terme, le taux doit rester variable d'où il suit que le CIFD ne peut réclamer que le taux applicable à la date de la déchéance, soit le 10 septembre 2010, époque à laquelle l'Euribor 6 mois se situait entre 0,369 % et 1,251 %, que l'application d'un taux fixe erroné rend les décomptes ni justes ni vérifiables, ce qui constitue une irrégularité ou un vice de forme, sauf au CIFD à produire un décompte exact intégrant la valeur de l'EURIBOR retenue à chaque variation.



90. Il ajoute que les intérêts conventionnels ne peuvent courir que sur le capital restant dû à l'exclusion de l'indemnité de résiliation de 12.225,43 €, somme sur laquelle seuls les intérêts légaux peuvent courir mais qui n'ont pas été sollicités par le CIFD et qu'enfin, ni l'offre de prêt ni l'acte notarié ne prévoient la capitalisation des intérêts conventionnels qui ne peut donc être ni demandée ni poursuivie en exécution de l'acte notarié.



91. Le CIFD soutient qu'il a réactualisé son décompte en retenant l'Euribor 6 mois au 9 septembre 2010 (1,134 %) augmenté de la marge fixe de 2,5 %, soit un taux arrêté à 3,63 % l'an (au lieu des 3,65 % initialement réclamés), que le taux est figé pour l'avenir au jour de la lettre de déchéance du terme, que l'emprunteur qui a cessé de payer ses échéances ne peut plus prétendre bénéficier des conditions et facilités contractuelles de variabilité prévues pour la durée du prêt, la créance globale étant immédiatement exigible sans révision semestrielle possible qui ne se justifie plus, que le capital continue de produire des intérêts au taux conventionnel fixe arrêté au jour de la déchéance du terme (3,63 %) et non au taux légal, aucune déchéance du droit aux intérêts n'étant encourue.



92. Il ajoute que l'assiette des intérêts de retard après la résiliation du prêt est constituée par la créance globale exigible à la date de la déchéance du terme (principal comprenant le capital restant dû et les échéances impayées) à l'exclusion des indemnités et frais et qu'enfin, il n'a pas appliqué une capitalisation des intérêts ainsi que l'explicite sa note explicative et un décompte actualisé qui attestent qu'aucune capitalisation des intérêts n'a été pratiquée.



Réponse de la cour



5.1) Sur le taux d'intérêt



93. Sauf disposition contractuelle contraire, le taux variable demeure celui applicable au moment de la déchéance du terme. La déchéance du terme rend le capital immédiatement exigible mais ne résilie ni n'anéantit le contrat de prêt de sorte que les stipulations contractuelles relatives aux intérêts moratoires continuent de produire effet tant que la dette n'est pas soldée.



94. En l'espèce, le CIFD a réactualisé son décompte en retenant l'Euribor 6 mois au 9 septembre 2010 à 1,134 %, augmenté de la marge fixe de 2,5 %, soit un taux arrêté à 3,63 % l'an au lieu des 3,65 % initialement réclamés, de sorte qu'il n'y a ni irrégularité ou ni vice de forme.



5.2) Sur l'assiette des intérêts



95. L'assiette des intérêts de retard après la résiliation du prêt est constituée par la créance globale exigible à la date de la déchéance du terme, à savoir le principal comprenant le capital restant dû et les échéances impayées.

96. Aux termes du décompte actualisé, le CIFD a fait courir les intérêts conventionnels exclusivement sur le capital restant dû au jour de la déchéance du terme à l'exclusion des indemnités et frais.



5.3) Sur la capitalisation des intérêts



97. L'article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 interdit la capitalisation des intérêts en l'absence d'une disposition contractuelle expresse.



98. Au cas particulier, il résulte de la note explicative et du décompte actualisé produits par le CIFD qu'aucune capitalisation des intérêts n'a été pratiquée.



99. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu qu'il n'y avait pas lieu à prononcer une quelconque déchéance du terme ni cantonner la dette ou exiger la production d'un nouveau décompte et a fixé à la somme de 272.745,78 € le montant de la créance du CIFD avec intérêts restant à courir.



Sur la vente amiable



100. M. [J] sollicite d'être autorisé à procéder à la vente amiable des lots saisis, sans plus de développement quant aux motifs et aux modalités de cette demande.



101. Le CIFD réplique que l'appelant ne précise pas le prix plancher auquel la vente amiable pourrait être réalisée sur autorisation judiciaire, d'où il suit que la vente amiable ne peut être ordonnée, qu'en tout état de cause, elle détient une estimation qui fait ressortir que le lot saisi est estimé à 67.000 €, qu'elle donne donc son accord pour une éventuelle vente amiable à ce prix plancher de 67.000 € si une offre à ce prix devait être produite.



Réponse de la cour



102. La demande de vente amiable formée par M. [J] ne peut prospérer au regard de l'ancienneté de la créance de la banque et de l'absence de toute justification de démarches réalisées en vue d'y parvenir, aucune estimation ni prix plancher n'étant fournis par le débiteur qui n'a pas non plus donné son accord pour la mise à prix à 67.000 € telle qu'elle est proposée par le créancier poursuivant au visa de l'estimation produite, pourtant non contestée par M. [J].



103. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la vente forcée de l'immeuble saisi, l'affaire étant renvoyée au juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Quimper pour déterminer les modalités et la date de l'audience d'adjudication.



6) Sur les dépens et les frais irrépétibles



104. Il convient de dire que les dépens de la procédure d'appel seront employés en frais privilégiés de vente. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance.



105. L'équité et la situation économique respective des parties ne justifient pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimé. Le jugement sera infirmé s'agissant du rejet des demandes au titre des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer formée par M. [Q] [J], 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mai 2025 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Quimper,



Dit que les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de vente.



Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision,



Renvoie l'affaire devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Quimper aux fins de poursuite de la procédure de saisie immobilière et de fixation des modalités et de la date de l'audience d'adjudication.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE 

 empêchée

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

1ère chambre civile B 









N° RG 25/04007

N° Portalis DBVL-V-B7J-WBNX



(Réf 1ère instance : 24/00017)









M. [Q] [J]



c/



CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

(CIFD)





















Copie exécutoire délivrée 



le : 02/09/2026



à : 



Me Le Berre Boivin

Me Hardy-Loisel 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 1er SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère





GREFFIER



Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS



A l'audience publique du 16 décembre 2025





ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 1er septembre 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré 





****





APPELANT



Monsieur [Q] [N] [J]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN,, avocate au barreau de RENNES









INTIMÉE



CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, SA immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 379.502.644, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFRAA)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Angélina HARDY-LOISEL de la SELARL ACTB, avocate au barreau de RENNES







FAITS ET PROCÉDURE



1. Au début des années 2000, M. [Q] [J], médecin en exercice à [Localité 5], a souscrit 7 contrats de réservation de VEFA dans trois programmes de promotion immobilière défiscalisée portés par la société Apollonia dirigée par M. et Mme [P], pour un total de 1.177.641 € financé suivant 7 prêts souscrits auprès de la HSBC, du Crédit agricole Nord de France, de l'UCB, de la BPI, du CIC Lyonnaise de Banque et du CIFRAA (Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, aux droits duquel est venu le Crédit immobilier de France développement, le CIFD). 



2. L'optimisation fiscale reposait sur le recours au statut de loueurs en meublés professionnels avec l'objectif d'atteindre un niveau de loyers annuels minimum de 23.000 € (seuil annuel requis pour relever du régime de la LMP) en adhérant à un montage 'clé en main' permettant des investissements en grand nombre.



3. La signature des actes d'acquisition et de prêt s'effectuait au moyen de procurations notariées établies par les études de MM. [T] ou [X], notaires à [Localité 6] et [Localité 7]. La gestion locative était assurée par des filiales des promoteurs-vendeurs.



4. Ainsi, par acte notarié du 8 juin 2006, reçu par M. [T], notaire associé à [Localité 6], M. [J] a fait l'acquisition dans la résidence immobilière [Adresse 3] sise [Adresse 4] à [Localité 8] (29), soumise au régime de la copropriété et à usage de résidence de tourisme, d'un lot n° 64 pour une quote-part de copropriété de 108/10.000, correspondant à une 'villa' de type 3 comprenant : 

- au RDC cuisine/séjour avec placard, WC et hall,

- au niveau R+1 : deux chambres, placard, salle de bains et dégagement,

- le tout pour une surface habitable de 41.73 m² environ,

- avec une terrasse pour une surface de 11.25 m² environ.



5. Cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt notarié consenti le même jour 8 juin 2006 par le CIFRAA d'un montant total de 219.989 €.



6. Les attentes des investisseurs, dont celles de M. [J], n'ayant pas été honorées (biens immobiliers surévalués, remboursements de TVA inférieurs aux annonces faites, loyers encaissés inférieurs aux estimations calculées), ceux-ci, organisés en un collectif de près de 760 plaignants, ont saisi le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Marseille en 2009 d'une plainte dirigée contre la société Apollonia pour faux, usage de faux, escroquerie en bande organisée, association de malfaiteurs, abus de confiance et exercice illégal de la profession d'intermédiaire en banque.



7. Après plus de dix années d'investigations mettant en cause les dirigeants et cadres d'Apollonia (M. et Mme [L] [P] et leur fils [B] [P]), les notaires instrumentaires et les courtiers en financement, l'affaire a été jugée par le tribunal correctionnel de Marseille de mars à juin 2025 avec un délibéré annoncé au 15 janvier 2026.



8. M. [J] ayant interrompu en 2010 le remboursement de son prêt, le CIFD a, par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 21 février 2024 sous le volume 2024 S n° 13, fait délivrer à M. [J] un commandement de payer valant saisie du bien immobilier acquis à [Localité 8].



9. Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la banque a fait assigner M. [J] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Quimper en vente forcée et fixation de sa créance à la somme de 265.320,45 € outre intérêts postérieurs au taux de 3,63% l'an et intérêts restant à courir.



10. Le cahier des conditions de vente a été déposé le 17 avril 2024.



11. Par jugement du 14 mai 2025, le juge de l'exécution a :

- débouté M. [J] de ses demandes :

* d'irrecevabilité,

* de nullité du commandement de payer aux fins de saisie,

* de mainlevée de la saisie,

* de cantonnement à la somme de 169.197,06 €,

* de production d'un nouveau décompte de la créance,

* d'autorisation de vendre amiablement le bien saisi,

- fixé la créance du CIFD à la somme de 272.745,78 €, intérêts à courir,

- ordonné la vente forcée du bien sur la mise à prix et aux conditions fixées dans le cahier des conditions de vente,

- fixé l'audience d'adjudication au mercredi 3 septembre 2025 à 11h,

- dit que le créancier poursuivant pourra organiser une visite de l'immeuble au moins 10 jours avant la vente avec l'assistance d'un commissaire de justice durant au moins deux heures avec anonymat des visiteurs,

- dit que le commissaire de justice pourra se faire assister lors des visites, de l'expert ayant établi les diagnostics imposés,

- désigné la SCP [R], commissaires de justice, pour y procéder,

- dit que le créancier poursuivant devra accomplir les formalités de publicité de la vente, conformément aux dispositions des articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé qu'en application de l'article R. 322-36 le créancier poursuivant est libre de procéder lui-même à la publication d'information à l'effet d'annoncer la vente, étant précisé que ces formalités n'entraîneront pas de frais pour le débiteur et ne doivent pas faire apparaître le caractère forcé de la vente, 

- condamné M. [J] à payer au CIFD la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que le coût du commandement de payer est inclus dans les frais taxés,

- dit que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



12. Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a considéré que : 

- l'action du CIFD n'était pas prescrite dès lors que le CIFD avait formé une demande reconventionnelle en paiement devant le juge de la mise en état qui, par ordonnance du 15 novembre 2012, a ordonné un sursis à statuer dans l'attente de la décision pénale définitive qui a empêché la péremption de l'instance, l'interruption de la prescription étant toujours en vigueur,

- la disqualification de l'acte notarié de prêt n'était pas encourue dès lors que l'acte de prêt accordé à M. [J] ne contenait aucune stipulation en faveur de M. [T], notaire, qu'aucun intérêt personnel n'a été démontré par le demandeur au bénéfice de ce dernier et que sa condamnation disciplinaire par un arrêt du 31 octobre 2013 n'avait pas d'incidence sur la validité d'un acte passé antérieurement par lui, 

- les dispositions du code de la consommation n'avaient pas vocation à s'appliquer au profit de M. [J], dont le nombre de prêts souscrits pour ses opérations immobilières l'assimilait à un professionnel,

- le montant de la créance poursuivie devait être validé sur la base des pièces produites par le créancier poursuivant, les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d'exécution étant par ailleurs réunies, 

- la demande en vente amiable formulée par M. [J] devait être rejetée dès lors qu'il n'était justifié d'aucune diligence par le débiteur pour vendre le bien amiablement, ni même produit une estimation actualisée de sa valeur.



13. M. [J] a interjeté appel par déclaration du 21 juillet 2025.



14. Par ordonnance du 20 août 2025, le premier président de la cour d'appel de Rennes, saisi par requête remise au greffe le 22 juillet 2025, a autorisé M. [J] à assigner le CIFD à l'audience du 2 décembre 2025 devant la 1ère chambre civile à 14 heures, l'audience ayant été renvoyée au 9 décembre 2025 pour les conclusions de l'appelant.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



15. M. [J] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiée le 2 décembre 2025 aux termes desquelles il demande à la cour de :

- le juger recevable et fondé en ses demandes,

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau de ses chefs,

- juger irrecevable toute mesure d'exécution engagée sur le fondement de l'acte notarié de M. [T], notaire du 8 juin 2006, 

- dire en conséquence nul et de nul effet le commandement aux fins de saisie immobilière délivré à M. [J] du 22 avril 2024,

- ordonner la mainlevée des inscriptions effectuées par suite de la délivrance du commandement du 19 janvier 2024, enregistré aux Services de la Publicité Foncière de [Localité 9] du 21 février 2024,

- débouter le CIFD de toutes ses demandes, 

- à titre subsidiaire, 

- annuler les commandements de saisie de payer valant saisie immobilière du commandement du 19 Janvier 2024, enregistré aux Services de la Publicité Foncière de [Localité 9] du 21 février 2023,

- dire en conséquence nul et de nul effet le commandement aux fins de saisie immobilière qui lui a été délivré du 19 janvier 2024,

- ordonner la mainlevée des inscriptions effectuées par suite de la délivrance dudit commandement,

- débouter le CIFD de toutes ses demandes, 

- à titre très subsidiaire,

- juger que le contrat de prêt est soumis aux dispositions du code de la consommation,

- débouter le CIFD de ses demandes d'intérêts conventionnels du fait de sa déchéance, à savoir au titre de la saisie immobilière engagée sur le lot sis à [Localité 10], la somme de 78.423,48 € au titre des intérêts courants du 10 septembre 2010 au 14 juin 2023, au taux contractuel de 3,65 %, suivant mémoire à compter du 15 juin 2023,

- en conséquence,

- cantonner la saisie immobilière à la somme de 169.197,06 € au titre du capital restant dû au 9 juin 2010,

- subsidiairement, et par une décision avant dire droit, il conviendra ainsi à minima de condamner la banque à communiquer un décompte de sa créance au titre des intérêts, avec la communication de l'EURIBOR pris en compte à chaque variation afin que la juridiction de céans et lui puissent vérifier le décompte, 

- débouter le CIFD de ses demandes des intérêts au taux conventionnel sur l'indemnité contractuelle de 12.225,43 €,

- la débouter également de la capitalisation des intérêts conventionnels,

- autoriser la vente amiable du lot saisi,

- en tout état de cause, 

- imputer le prix de vente du bien sur la somme de 169.197 € au titre du capital restant dû, 

- débouter le CIFD de ses frais de procédure,

- débouter le CIFD de l'ensemble de ses demandes,

- condamner le CIFD à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



16. Le CIFD expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 décembre 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- en conséquence, 

- rejeter les contestations et demandes incidentes des débiteurs saisis en ce qu'elles sont prescrites, irrecevables et infondées,

- entendre valider la saisie dont s'agit,

- fixer la créance suivant décompte arrêté au 11 septembre 2024 à la somme de 272.975,78 € outre intérêts postérieurs au taux de 3,63 % l'an et jusqu'à complet paiement outre mémoire,

- ordonner la vente forcée des biens saisis conformément au cahier des conditions de la vente et maintenir la mise à prix telle que fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de la vente,

- déterminer les modalités et date de la vente forcée,

- fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la scp [R], commissaires de justice à Châteaulin et dire que le commissaire de justice pourra se faire assister si besoin est, d'un serrurier et de la force publique, 

- dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis,

- autoriser la publication de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d'enchères immobilières et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l'article R 322-32 du code des procédures civiles d'exécution,

- dire que lorsque la publicité internet sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 € HT sur justificatifs, en effet, les sites spécialisés facturent l'anonymisation des documents,

- dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites,

- subsidiairement,

- ordonner qu'en cas de vente amiable, les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables et que le notaire chargé de la vente devra transmettre le prix dès la signature de l'acte au séquestre désigné dans ledit cahier des conditions de vente,

- en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, fixer le prix plancher à 67.000 €,

- en tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l'audience d'orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de maître Emmanuelle Balk, avocate inscrit au barreau de Quimper,

- condamner les requis à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que les dépens et les émoluments de l'incident qui n'entrent pas dans l'état des frais de saisie immobilière seront payés par priorité dans la distribution du prix.



17. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR



1) Sur le sursis à statuer



18. M. [J] sollicite de la cour un sursis à statuer dès lors que :

- le CIFRAA (devenu CIFD) s'est constitué partie civile devant la juridiction pénale et a sollicité l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de l'intégralité de sa créance, d'où il suit qu'il convient d'attendre les résultats de cette instance, dans laquelle M. [T], notaire, rédacteur de l'acte notarié de prêt litigieux, est poursuivi pour escroquerie,

- l'acte notarié de prêt n'a pas autorité de chose jugée mais a été établi pour servir une escroquerie, et M. [J] a été victime d'un dol ou d'une fraude qui a corrompu toute la chaîne de conclusion du contrat de prêt, de l'offre à l'acte de prêt,

- statuer sans sursis entraînerait une rupture d'égalité entre M. [T], notaire, et M. [J] et porterait atteinte au droit à un procès équitable en raison de l'éloignement d'une condamnation du notaire au civil, annoncée en 2032/2037 pendant que les salaires, retraites et domicile seront saisis sans délai du fait de son surendettement causé par l'escroquerie Apollonia et de son incapacité à rembourser les prêts, 

- M. [J] ne peut ni vendre le bien qui est hypothéqué, ni encaisser les loyers qui sont saisis alors qu'il supporte d'importantes charges foncières et de copropriété sur les investissements,

- il existe un risque de contrariété de décisions tenant d'une part à la décision attendue dans l'instance initiées par M. [J] le 27 juillet 2010 contre le CIFD en réparation des préjudices à hauteur de la somme de 1.024.548 €, laquelle a fait l'objet d'un sursis à statuer, et, d'autre part, à la décision pénale attendue ayant révélé des défaillances majeures dans l'octroi des prêts par les banques,

- la créance de dommages intérêts de M. [J] pour violation de l'obligation de mise en garde viendra en compensation de la créance de la banque au titre du capital restant dû,

- un sursis à statuer de trois ou quatre ans ne mettra pas en péril l'activité du CIFD et s'impose eu égard à la complexité du litige et aux enjeux en cause.



19. Il ajoute que l'omission de cette demande de sursis à statuer dans ses premières conclusions d'appel relève d'une erreur strictement matérielle qui ne saurait être élevée en moyen d'irrecevabilité, d'autant que le sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice ne relève pas des exceptions de procédure limitativement énumérées par l'article 73 du code de procédure civile et peut être sollicité en tout état de la procédure et qu'en tout état de cause, le juge dispose du pouvoir d'ordonner d'office un tel sursis.



20. Le CIFD rappelle que la demande de sursis à statuer n'a pas été formée en première instance, M. [J] n'ayant sollicité que la nullité du commandement de payer et le débouté des demandes du CIFD, que cette exception de procédure n'a pas été reprise dans le dispositif de l'assignation délivrée le 17 septembre 2025 en vue de l'audience d'appel, ni développée avant toute défense au fond, qu'elle doit être déclarée irrecevable comme nouvelle en appel et non soulevée in limine litis, qu'il n'y a aucun élément nouveau de nature à justifier cette demande de sursis à statuer en appel, que le procès pénal des prévenus dont le délibéré est fixé au 15 janvier 2026 n'a apporté aucun élément nouveau dans la mesure où l'identité des prévenus et les infractions reprochées étaient connus depuis des années, qu'il s'agit donc d'une demande nouvelle qui doit être jugée irrecevable, que de plus, le CIFD sollicite dans le cadre pénal l'indemnisation du préjudice financier résultant du défaut de remboursements des prêts, 

que cette demande est actualisée au fur et à mesure du recouvrement effectué dans les autres procédures et qu'elle est complémentaire aux poursuites engagées en exécution des prêts, que par ailleurs, la créance invoquée dans la présente saisie immobilière repose sur un titre exécutoire dont la régularité n'a jamais été remise en cause par l'autorité judiciaire pénale, qu'il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de statuer dans un délai raisonnable sachant que l'obligation de remboursement de M. [J] trouve son origine dans la déchéance du terme prononcée il y a plus de quinze ans. 



Réponse de la cour



Sur l'irrecevabilité de la demande de sursis à statuer



21. L'article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.



22. Selon l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.



23. Le sursis statuer revêt la nature d'une exception de procédure soumise au régime juridique des exceptions de procédure.



24. En application des dispositions de l'article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même lorsque les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.



25. En l'espèce, la demande de sursis à statuer n'a pas été formée par M. [J] en première instance de la présente saisie immobilière initiée par le CIFD le 19 février 2024 alors qu'il a conclu au fond depuis lors et, surtout, que les faits susceptibles de le justifier étaient déjà connus à cette date, spécialement les constitutions de partie civiles des banques dans l'instance pénale en cours depuis 2009 devant le tribunal judiciaire de Marseille mettant en cause les opérateurs de la promotion immobilière litigieuse et clôturée par une ordonnance de renvoi du 25 mai 2022 les contenant, de même que l'assignation en dommages et intérêts initiée par M. [J] lui-même en 2010.



26. Par ailleurs, M. [J] ne fait état d'aucun élément nouveau postérieur à sa première défense au fond permettant d'accueillir cette exception de procédure.



27. Faute d'avoir été soulevée in limine litis, la demande de sursis à statuer est irrecevable, sans qu'il y ait nécessité de se prononcer sur le caractère nouveau de cette demande au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile.



Surabondamment, sur le mal-fondé de la demande de sursis à statuer



28. Le réquisitoire définitif du 29 juillet 2021 et l'ordonnance du 25 mai 2022 de renvoi devant le tribunal correctionnel ne concluent pas à la mise en cause pénale des banques. 



29. Toutefois, l'un et l'autre relèvent des irrégularités de nature à caractériser la responsabilité civile du CIFRAA dans la conclusion des prêts, de sorte que l'obtention par le CIFD (venu aux droits du CIFRAA) d'une indemnisation en qualité de partie civile au procès pénal, 

qui plus est d'un montant équivalent à celui des sommes dues, paraît peu probable au regard de ces éléments, d'où il suit que la demande d'indemnisation du CIFD n'est pas de nature à justifier le prononcé d'un sursis à statuer.



30. Par ailleurs, la responsabilité pénale des tiers (dirigeants d'Apollonia, notaires, et courtiers en financement) est distincte du lien contractuel de prêt conclu entre la banque et l'emprunteur tandis que les infractions imputées à ces tiers n'effacent pas la réalité de la mise à disposition des fonds dont l'emprunteur a tiré profit.



31. De même, tant que le titre exécutoire, en l'espèce l'acte authentique de prêt reçu par maître [I] [T], notaire associé à [Localité 6], du 8 juin 2006, n'a pas été annulé ou privé de ses effets par une décision au fond passée en force de chose jugée, le créancier est fondé à poursuivre, sans risque de contrariété de décision ni disproportion le recouvrement de sa créance, la simple saisine du juge du fond ou l'existence d'une contestation ne suspendant pas de plein droit l'exécution forcée. 



32. La poursuite de la saisie n'empêche pas l'emprunteur de faire valoir ses droits indemnitaires ultérieurement contre les tiers responsables ou la banque si une faute civile venait à être définitivement établie et ce, là encore sans risque de contrariété de décisions, tandis que l'article 6 de la CEDH protège le droit du créancier d'obtenir l'exécution de ses titres dans un délai raisonnable dès lors que sa créance est certaine, liquide et exigible, ce qui est le cas, mais n'est pas celui de la créance hypothétique de dommages et intérêts du débiteur de sorte qu'aucune compensation n'est d'actualité.



33. Enfin, même en cas de déchéance des intérêts ou de contestation de la créance, le capital prêté reste dû par l'emprunteur, d'où il suit qu'une contestation du quantum des intérêts ne saurait justifier un blocage complet de la saisie immobilière pour le remboursement du capital restant dû.



34. En dernier lieu, si le sursis fondé sur la bonne administration de la justice peut être ordonné d'office par le juge en tout état de la procédure, il résulte de ce qui précède qu'il n'est pas opportun de le prononcer ' outre que le criminel ne tient plus le civil en l'état ' dès lors qu'il équivaudrait à paralyser la voie d'exécution initiée pendant un délai déraisonnable et sans garantie d'apurement de la dette.



2) Sur la prescription de l'action du créancier poursuivant



35. M. [J] soutient que depuis la déchéance du terme, la banque n'a pris, en dehors de la présente saisie immobilière, aucune autre mesure d'exécution à son encontre, seule sa propre action en paiement ayant été engagée devant la juridiction répressive à [Localité 7] entre la déchéance du terme de 2010 et le commandement du 19 janvier 2024, que la jurisprudence distingue clairement l'action en exécution d'un titre exécutoire et l'action aux fins de condamnation en paiement d'une créance et donc leur délai de prescription et leur mode d'interruption, qu'il est donc indifférent que son assignation en paiement pour obtenir un nouveau titre exécutoire ait déjà fait l'objet de décisions de justice dès lors qu'il s'agit d'une procédure différente et dont le régime de prescription est autonome, que le CIFD doit donc être jugé irrecevable à agir, son action étant prescrite.

36. Le CIFD considère que l'introduction par le créancier d'une demande en justice en paiement de la créance contenue dans l'acte notarié interrompt la prescription de l'action en exécution de l'acte notarié constatant cette même créance. Ainsi, l'interruption de la prescription s'étend d'une action à une autre si les deux actions, bien qu'ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première comme c'est le cas en l'espèce. La prescription de la présente action en saisie immobilière a ainsi été interrompue par l'assignation puis suspendue par le prononcé du sursis à statuer de l'ordonnance du 15 novembre 2012.



Réponse de la cour



37. L'article 2241 du code civil dispose que « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure. »



38. L'article 2242 du même code précise que « L'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance. »



39. Et l'article L. 110-4 alinéa 1 du code de commerce édicte que « Les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »



40. Il est de jurisprudence constante que l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre (Civ. 1re, 13 novembre 2003, n° 00-20.075). Ainsi, l'action d'une banque en recouvrement d'un prêt n'interrompt pas la prescription de trois autres prêts qu'elle a consentis aux mêmes emprunteurs (Civ. 1re, 19 mars 2015, n° 14-11.340). 



41. Il en va toutefois différemment lorsque deux actions procèdent d'une même cause. L'effet interruptif d'une demande en justice s'étend à une autre action lorsque les actions tendent au même but, bien qu'ayant des causes distinctes, de telle sorte que la seconde soit virtuellement comprise dans la première (Civ. 2ème, 3 février 2011, n° 09-17.213, Civ. 1re, 11 juillet 2018, n° 17-19.877, Civ. 2ème, 14 janvier 2021, n° 19-20.316, publié, Civ. 2ème, 16 décembre 2021, n° 20-12.918).



42. Ainsi, l'action aux fins de vente forcée d'un immeuble engagée par une banque en exécution d'un acte notarié tendant au même but que l'action en paiement que celle-ci avait engagée ultérieurement, à savoir le désintéressement du prêteur, l'introduction de la première action a interrompu le délai de la prescription de la seconde (Civ. 1re, 2 juillet 2014, n° 13-16.637, 13-14.730, 12-21.776, Com., 12 juillet 2016, n° 15-17.321, qui énonce que l'effet interruptif de prescription d'une déclaration de créance s'étend aux poursuites de saisie immobilière qui tendent au même but, soit le recouvrement de la créance).



43. Tel est également le cas de la demande en référé à fin de mainlevée du séquestre de documents recueillis par un huissier/commissaire de justice en vertu d'une ordonnance sur requête rendue sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, qui interrompt le délai de prescription de l'action au fond, dès lors qu'elle tend, comme la demande au fond, à obtenir l'indemnisation du préjudice, celle-ci étant virtuellement comprise dans l'action visant à l'obtention de la mesure in futurum (Civ. 2ème, 14 janvier 2021, n° 19-20.316, publié).

44. La Cour de cassation a récemment réaffirmé la solution selon laquelle l'action en paiement d'une créance, introduite par un prêteur, tend au même but que l'action en recouvrement de cette même créance, à savoir son désintéressement (Civ. 1re, 12 juillet 2023, n° 21-25.587, 21-25.588, publié) ou encore que « l'instance en paiement introduite par la banque, toujours en cours, et l'action en exécution forcée initiée par celle-ci ayant le même but, à savoir le désintéressement du prêteur, l'introduction de la première avait interrompu le délai de prescription de la seconde et que l'effet interruptif ayant continué de produire ses effets, aucune prescription n'était acquise au moment de la saisie-attribution » (Civ. 1re, 28 mai 2025, n° 23-12.281).



45. En l'espèce, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de l'exécution a jugé que :

- par conclusions du 13 mars 2012, le CIFD a demandé au juge de la mise en état à titre reconventionnel la condamnation du débiteur au paiement de la somme de 187.104,38 € outre les intérêts au taux contractuel,

- par ordonnance du 15 novembre 2012, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer « jusqu'à ce qu'une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés », qui n'est pas survenue à ce jour, 

- le délai de péremption de l'instance en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille n'ayant pas couru, celle-ci n'est pas éteinte, d'où il suit que l'interruption de la prescription de la demande en paiement formée par le CIFD produit toujours ses effets, y compris à l'égard de la présente action en saisie immobilière.



46. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que l'action engagée par le CIFD n'était pas prescrite.



3) Sur la disqualification de la copie exécutoire



47. M. [J] soutient que l'intimée ne produit en l'état aucun titre exécutoire de nature à fonder sa procédure de saisie immobilière, l'acte notarié devant être requalifié en acte sous seing privé dès lors que :

- l'acte litigieux, à l'instar de ses annexes, ne comporte pas le paraphe du notaire pourtant exigé à peine de nullité par le décret n°71-941 du 26 novembre 1971,

- de même, aucune mention ne ressort de l'acte de prêt s'agissant de sa signature par procuration, 

- il ne s'est pas déplacé physiquement à l'étude de M. [T], notaire, pour signer l'acte de prêt,

- M. [T], notaire, avait un intérêt financier aux actes instrumentés pour la société Apollonia, son étude ayant tiré de ses relations commerciales avec cette dernière un chiffre d'affaires d'au moins 10.000.000 € outre l'importance de l'organisation autour de cette opération (disponibilité pour le traitement des actes, nombre d'actes signés, partage de la clientèle d'Apollonia entre trois notaires de l'étude seulement dont M. [T], notaire, etc.),

- la perte d'indépendance de M. [T], notaire, se lit également au travers des différents actes qu'il a instrumentés (la SCP notariale en charge des programmes immobiliers était aussi le rédacteur des actes de prêt et des actes de vente).



48. Le CIFD réplique que :

- l'acte authentique relate les conditions dans lesquelles le prêt est accordé et ne diffère en rien de ce qui a été validé par les emprunteurs sous le sceau de leur signature manuscrite, 

- il ressort de la copie exécutoire de l'acte de prêt que M. [J] a manifesté son consentement au prêt en paraphant toutes les pages impaires en bas à droite de chaque feuille de l'acte authentique,

- en tout état de cause, M. [J] n'a pas demandé la nullité de l'acte de prêt,

- les emprunteurs ne démontrent aucunement les man'uvres mises en 'uvre pour les tromper sur l'objet ou les effets des contrats de prêt,

- manifestement, l'acte contesté ne contient aucune disposition en faveur du notaire ni n'est passé pour son compte, et ne présente aucun intérêt pécuniaire particulier à son bénéfice,

- si l'étude de M. [T], notaire, a reçu de nombreux actes, il n'est pas établi de conflit d'intérêt particulier (comme par exemple que les acquéreurs concernés étaient partie au programme immobilier vendu ou qu'ils étaient de la famille du notaire),

- M. [J] n'a jamais évoqué la disqualification qu'il poursuit seulement 20 ans après, d'où il suit que l'argument est prescrit depuis de nombreuses années.



Réponse de la cour



49. L'article 2 alinéa 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre de 1971 dispose que « Les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu'au degré d'oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés des sociétés suivantes ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l'un d'entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l'alinéa précédent sont parties ou intéressés (') »



50. L'article 34 du même décret prévoit si la copie exécutoire d'un acte authentique doit être conforme à la minute, elle n'a pas à être signée ni paraphée par les parties à l'acte, seul le paraphe du notaire étant imposé sur chaque feuille de la copie exécutoire, ainsi que l'apposition de sa signature et l'empreinte de son sceau à la dernière page de l'acte.



51. L'article 1318 ancien du code civil dispose que l'acte qui n'est point authentique par l'incompétence ou l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s'il a été signé des parties.



52. La Cour de cassation a jugé que l'acte instrumenté en méconnaissance de ces interdictions ne vaut pas titre exécutoire (Civ. 1re, 31 octobre 2012, n° 11-25.789).



53. Il résulte de ce texte que la notion d'intérêt tant au sens de l'alinéa 1er que du second alinéa doit s'entendre d'un acte contenant une disposition en faveur du notaire rédacteur ou de sa famille ou d'un proche ou encore concernant l'un de ses associés. 



54. En l'espèce, s'agissant du moyen tiré de l'irrégularité formelle de l'acte de prêt, M. [J] n'en sollicite pas la nullité mais sa requalification en acte sous seing privé. Toutefois, le titre exécutoire notarié est bien composé de 37 pages numérotées de 1 à 37 et paraphées par le notaire à chaque page impaire (1-3'15) soit à chaque feuille conformément à l'exigence du texte, sans rature, blanc ou page manquante, tandis que les annexes de la page 16 à 36 sont bien numérotées et que les documents supportent la signature des emprunteurs et le paraphe du notaire. Enfin, le notaire a signé l'acte en toute fin de document page 37, après les annexes qui sont authentifiées. 



55. Le moyen tiré de l'irrégularité formelle de l'acte de prêt ne peut qu'être rejeté.



56. S'agissant du moyen tiré de l'intérêt personnel du notaire, si M. [T] a reçu de très nombreux actes ayant concouru à la prospérité économique de son étude notariale, il n'est pas établi qu'il ait procédé lui-même à des acquisitions dans le cadre du programme immobilier ou que certains emprunteurs aient été liés à lui ou à ses proches ou associés. 



57. S'il est encore exact qu'en multipliant les signatures d'actes de vente, il a augmenté son chiffre d'affaires en percevant ses émoluments sur chacune des ventes, force est de reconnaître qu'il n'a fait qu'exercer son office et percevoir les émoluments tarifés correspondants. L'intérêt personnel du notaire ne saurait se confondre avec l'intérêt résultant de la perception d'émoluments ou honoraires, aussi importants soient-ils, qui ne constituent que la rétribution de l'exercice des fonctions du notaire, en sa qualité de rédacteur des actes qu'il reçoit, honoraires règlementés par la puissance publique en conséquence de son statut d'officier public et ce, quand bien même l'objet de ces actes porterait sur le financement d'opérations réalisées par la même société de promotion immobilière, dès lors qu'il n'est pas établi ni même invoqué que M. [T], notaire, aurait procédé à titre personnel à des investissements dans les opérations en cause.



58. Certes, M. [T], notaire, a été renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir recouru systématiquement à la signature de procurations notariales, en ne dispensant aucun conseil ou information à l'endroit des clients acquéreurs signataires des procurations, dont M. [J], et ne suspendant pas les opérations notariées. Mais comme l'a retenu le juge de l'exécution, la sanction disciplinaire qui a été prononcée de ce chef et les poursuites pénales exercées sont sans lien avec l'obtention d'un avantage indu obtenu par ce dernier à l'occasion des actes reçus dans le cadre des opérations Apollonia.



59. Par ailleurs, eu égard à la gravité de la perte d'authenticité d'un acte notarié, l'incapacité du notaire par rapport à un acte déterminé doit s'analyser de manière restrictive et la notion d'intérêt personnel doit être appréciée en fonction de la seule considération des parties à l'acte et de son objet et non par rapport à une opération globale impliquant d'autres emprunteurs et organismes bancaires, même si comme en l'espèce, le notaire aurait instrumenté dans l'ensemble de ces actes.



60. Ainsi, l'existence d'un intérêt de M. [T], notaire, doit être examinée par rapport au seul acte de prêt consenti à M. [J] et non par rapport à l'opération globale de promotion immobilière de la société Apollonia et de défiscalisation au profit des acquéreurs s'inscrivant dans son exercice professionnel de notaire. 



61. Il est donc indifférent de savoir si M. [T], notaire, a perçu un intéressement sous la forme d'un pourcentage financier autre que la perception de ses émoluments et honoraires, ni qu'il ait pu procéder à des investissements, circonstances au demeurant non établies, dès lors que M. [J] n'établit pas qu'il a eu un intérêt personnel en rédigeant l'acte notarié les concernant. 



62. En outre, ainsi que le fait observer le CIFD, seules les ventes donnent droit à un émolument aux notaires et non les actes de prêt contestés.

63. Aucun élément produit ne permet donc de conclure que M. [T], notaire, a perçu, à titre personnel, et même sous couvert de la SCP dont il était associé, un intéressement sous la forme d'un pourcentage au titre de chaque opération conclue. Plus généralement, il n'est pas démontré que M. [T], notaire, a eu un intérêt personnel à l'opération immobilière dans le but de réaliser une affaire personnelle.



64. Ainsi, M. [J] ne saurait invoquer utilement l'intérêt personnel de M. [T], notaire, au sens de l'article 1318 ancien, à recevoir l'acte de prêt qui lui a été consenti le 8 juin 2006 par le CIFRAA (devenu CIFD) de conserver la clientèle de la société Apollonia, non partie à l'acte et en charge de la commercialisation du bien acquis et objet de ce prêt.



65. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [J] n'établit pas un intérêt personnel de M. [T], notaire, à la réception de l'acte notarié du 8 juin 2006 de nature à entraîner la disqualification dudit acte et lui faire perdre son caractère exécutoire.



66. Par conséquent, le moyen tiré de la disqualification de l'acte notarié sera écarté et le jugement sera confirmé sur ce point.



4) Sur la déchéance des intérêts conventionnels



67. M. [J] soutient que l'acte de prêt, qui vise les articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, la loi Scrivener n° 79-596 du 13 juillet 1979 et la durée de maintien de l'offre (30 jours) a été volontairement soumis aux dispositions du code de la consommation par le CIFD qui connaissait la destination locative du bien financé, qu'en l'absence d'envoi postal direct à l'emprunteur mais seulement au mandataire, de respect du délai de réflexion et du défaut de retour de l'offre par l'emprunteur, la sanction de la déchéance totale des intérêts est encourue, qu'il s'agit d'une exception de défense imprescriptible, qu'à défaut, la cour devra rejeter les sommes réclamées à hauteur de 78.423,48 € au titre des intérêts à compter du 10 septembre 2010 dès lors que ces intérêts ont été artificiellement augmentés du fait de l'application d'un taux d'intérêts fixe de 3,65 % contrairement aux termes des contrats qui prévoyaient l'application du taux contractuel variable, qu'enfin, concernant l'assiette des intérêts, conformément au code de la consommation, les intérêts conventionnels ne peuvent courir que sur le capital restant dû.



68. Le CIFD réplique que M. [J] a caché le caractère professionnel de ses engagements, qu'il ne démontre pas que la banque connaissait sa situation exacte d'endettement auprès des autres banques, qu'il ne peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation de sorte que les dispositions relatives à l'offre de crédit ne sont pas applicables, que les intérêts conventionnels courent exclusivement sur le capital restant dû au jour de la déchéance du terme, qu'il est fondée à agir en recouvrement d'une créance à hauteur de 272.975,78 € outre les intérêts postérieurs au 11 septembre 2024 au taux de 3,63 % l'an et jusqu'à complet paiement.



Réponse de la cour



4.1) Sur la recevabilité de l'exception



69. En application de l'article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. 

70. Aux termes de l'article 71 du même code, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire.



71. Il résulte de ces textes que le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts opposé par le souscripteur d'un crédit à la consommation constitue une défense au fond (Civ. 1re, 22 mars 2023, n° 21-14.666).



72. L'invocation d'une telle déchéance ne s'analyserait en une demande reconventionnelle soumise à prescription que si elle tendait à la restitution d'intérêts trop perçus.



73. En l'espèce, M. [J] ne forme pas de demande en restitution d'intérêts trop perçus. Il invoque un moyen de défense au fond non soumis à la prescription, qui est donc recevable.



4.2) Sur la non-application du code de la consommation



74. Il résulte de L. 312-3, 2°, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, devenu L. 313-3, 2° du code de la consommation, que sont exclus du champ d'application des dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.



75. Selon ce texte, ne relèvent pas des règles propres au crédit immobilier à la consommation les prêts destinés à financer l'activité professionnelle, fût-elle accessoire, d'une personne physique qui, à titre habituel, procure des immeubles ou fractions d'immeubles en propriété ou en jouissance.



76. Il est désormais constant que les investisseurs Apollonia sont des professionnels (loueurs en meublé professionnel, LMP) et non des consommateurs dès lors qu'ils ont inscrit leurs activités au registre du commerce et des sociétés, qu'ils ont contracté de multiples prêts pour financer des biens destinés à la location et qu'ils ont, dès le départ, manifesté l'intention de réaliser une opération d'investissement (Civ. 1re, 6 décembre 2017, n° 16 23.629, Civ. 1re, 12 oct. 2016, n° 15 19.670, Civ. 1re, 30 juin 2021, n° 19 10.565).



77. En l'espèce, il n'est pas contesté que le prêt accordé à M. [J] par le CIFD était destiné à financer l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un appartement à usage locatif situé à [Localité 8] dans le Finistère et que les produits commercialisés par la société Apollonia étaient des investissements immobiliers destinés à faire bénéficier les investisseurs du statut de loueur en meublé professionnel comme indiqué dans les plaintes pénales à laquelle M. [J] est partie prenante. 



78. Par ailleurs, M. [J], médecin, a investi dans six autres programmes immobiliers défiscalisés. 



79. La location meublée à titre habituel et rémunérateur par M. [J], annexe à son activité principale, caractérise une utilisation professionnelle du bien acquis grâce au crédit litigieux, au sens du texte précité. En d'autres termes, le prêt a été souscrit pour financer une activité habituelle de bailleur professionnel exclusive de la qualité de consommateur de l'emprunteur.

80. Certes, ainsi que le soutient M. [J], il est possible aux parties de soumettre le crédit qu'elles concluent aux règles édictées par le code de la consommation, même si de telles opérations n'entrent pas dans les prévisions de la loi. Cette soumission volontaire doit toutefois être expresse et non équivoque. 



81. Or, en l'espèce, l'emprunteur n'a pas révélé à la banque son statut de loueur en meublé professionnel. Il est au contraire mentionné dans la fiche de renseignements bancaires qu'il bénéficiait du statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP). Il n'a pas non plus fait état des autres emprunts souscrits aux mêmes fins de financement de programmes immobiliers défiscalisés. Au contraire, son patrimoine mobilier et immobilier était présenté comme totalement payé sauf la résidence principale et les travaux qui y ont été réalisés ainsi que l'acquisition du cabinet professionnel.



82. Il n'est donc nullement établi que le CIFD aurait accepté, en possession des informations réelles caractérisant une activité de loueur professionnel et un niveau très important d'endettement du souscripteur, de placer le contrat de prêt, lors de sa formation ou lors de son exécution, sous le régime du code de la consommation. 



83. Dès lors, l'appelant ne peut revendiquer à son profit le bénéfice des dispositions du code de la consommation, le prêt ayant été souscrit à des fins professionnelles. 



84. Il se déduit de ces constatations que la référence dans l'acte de prêt aux dispositions du code la consommation est équivoque, puisque procédant d'informations erronées, et ne résulte pas d'une soumission volontaire de l'établissement prêteur. Elle n'a donc pas eu pour effet de modifier la qualité des emprunteurs et la nature du prêt.



85. C'est par une juste analyse des faits que le juge de l'exécution a considéré que la soumission volontaire du contrat au code de la consommation présentait un caractère équivoque et retenu que les seules mentions dans l'offre de prêt des articles de la consommation sont insuffisantes à elles seules pour faire application du droit de la consommation.



86. En conséquence, M. [J] ne peut se prévaloir ni de la déchéance du droit aux intérêts, ni d'une violation du formalisme des articles L. 312-7 et L. 312-10 du code de la consommation.



87. Le jugement sera confirmé sur l'ensemble de ces points.



88. Il sera précisé à toutes fins utiles que l'article R. 321-3 du code des procédures civiles d'exécution impose une liste de mentions obligatoires dans le commandement de payer valant saisie à peine de nullité et que le commandement de payer valant saisie délivré à M. [J] le 19 janvier 2024 est conforme aux exigences légales. De même, toutes les mentions obligatoires sont portées dans l'assignation à l'audience d'orientation. Aucune irrégularité n'affecte les actes de la procédure de saisie immobilière.



5) Sur le taux, l'assiette et la capitalisation des intérêts



89. M. [J] soutient que le prêt prévoyait un taux variable (Euribor 6 mois + 2,50 points) alors que le CIFD a appliqué un taux fixe de 3,65 % dans son commandement et son assignation, ce qui, alors que l'Euribor a baissé entre 2010 et 2023, a conduit à une augmentation artificielle de la dette, qu'après la déchéance du terme, le taux doit rester variable d'où il suit que le CIFD ne peut réclamer que le taux applicable à la date de la déchéance, soit le 10 septembre 2010, époque à laquelle l'Euribor 6 mois se situait entre 0,369 % et 1,251 %, que l'application d'un taux fixe erroné rend les décomptes ni justes ni vérifiables, ce qui constitue une irrégularité ou un vice de forme, sauf au CIFD à produire un décompte exact intégrant la valeur de l'EURIBOR retenue à chaque variation.



90. Il ajoute que les intérêts conventionnels ne peuvent courir que sur le capital restant dû à l'exclusion de l'indemnité de résiliation de 12.225,43 €, somme sur laquelle seuls les intérêts légaux peuvent courir mais qui n'ont pas été sollicités par le CIFD et qu'enfin, ni l'offre de prêt ni l'acte notarié ne prévoient la capitalisation des intérêts conventionnels qui ne peut donc être ni demandée ni poursuivie en exécution de l'acte notarié.



91. Le CIFD soutient qu'il a réactualisé son décompte en retenant l'Euribor 6 mois au 9 septembre 2010 (1,134 %) augmenté de la marge fixe de 2,5 %, soit un taux arrêté à 3,63 % l'an (au lieu des 3,65 % initialement réclamés), que le taux est figé pour l'avenir au jour de la lettre de déchéance du terme, que l'emprunteur qui a cessé de payer ses échéances ne peut plus prétendre bénéficier des conditions et facilités contractuelles de variabilité prévues pour la durée du prêt, la créance globale étant immédiatement exigible sans révision semestrielle possible qui ne se justifie plus, que le capital continue de produire des intérêts au taux conventionnel fixe arrêté au jour de la déchéance du terme (3,63 %) et non au taux légal, aucune déchéance du droit aux intérêts n'étant encourue.



92. Il ajoute que l'assiette des intérêts de retard après la résiliation du prêt est constituée par la créance globale exigible à la date de la déchéance du terme (principal comprenant le capital restant dû et les échéances impayées) à l'exclusion des indemnités et frais et qu'enfin, il n'a pas appliqué une capitalisation des intérêts ainsi que l'explicite sa note explicative et un décompte actualisé qui attestent qu'aucune capitalisation des intérêts n'a été pratiquée.



Réponse de la cour



5.1) Sur le taux d'intérêt



93. Sauf disposition contractuelle contraire, le taux variable demeure celui applicable au moment de la déchéance du terme. La déchéance du terme rend le capital immédiatement exigible mais ne résilie ni n'anéantit le contrat de prêt de sorte que les stipulations contractuelles relatives aux intérêts moratoires continuent de produire effet tant que la dette n'est pas soldée.



94. En l'espèce, le CIFD a réactualisé son décompte en retenant l'Euribor 6 mois au 9 septembre 2010 à 1,134 %, augmenté de la marge fixe de 2,5 %, soit un taux arrêté à 3,63 % l'an au lieu des 3,65 % initialement réclamés, de sorte qu'il n'y a ni irrégularité ou ni vice de forme.



5.2) Sur l'assiette des intérêts



95. L'assiette des intérêts de retard après la résiliation du prêt est constituée par la créance globale exigible à la date de la déchéance du terme, à savoir le principal comprenant le capital restant dû et les échéances impayées.

96. Aux termes du décompte actualisé, le CIFD a fait courir les intérêts conventionnels exclusivement sur le capital restant dû au jour de la déchéance du terme à l'exclusion des indemnités et frais.



5.3) Sur la capitalisation des intérêts



97. L'article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 interdit la capitalisation des intérêts en l'absence d'une disposition contractuelle expresse.



98. Au cas particulier, il résulte de la note explicative et du décompte actualisé produits par le CIFD qu'aucune capitalisation des intérêts n'a été pratiquée.



99. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu qu'il n'y avait pas lieu à prononcer une quelconque déchéance du terme ni cantonner la dette ou exiger la production d'un nouveau décompte et a fixé à la somme de 272.745,78 € le montant de la créance du CIFD avec intérêts restant à courir.



Sur la vente amiable



100. M. [J] sollicite d'être autorisé à procéder à la vente amiable des lots saisis, sans plus de développement quant aux motifs et aux modalités de cette demande.



101. Le CIFD réplique que l'appelant ne précise pas le prix plancher auquel la vente amiable pourrait être réalisée sur autorisation judiciaire, d'où il suit que la vente amiable ne peut être ordonnée, qu'en tout état de cause, elle détient une estimation qui fait ressortir que le lot saisi est estimé à 67.000 €, qu'elle donne donc son accord pour une éventuelle vente amiable à ce prix plancher de 67.000 € si une offre à ce prix devait être produite.



Réponse de la cour



102. La demande de vente amiable formée par M. [J] ne peut prospérer au regard de l'ancienneté de la créance de la banque et de l'absence de toute justification de démarches réalisées en vue d'y parvenir, aucune estimation ni prix plancher n'étant fournis par le débiteur qui n'a pas non plus donné son accord pour la mise à prix à 67.000 € telle qu'elle est proposée par le créancier poursuivant au visa de l'estimation produite, pourtant non contestée par M. [J].



103. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la vente forcée de l'immeuble saisi, l'affaire étant renvoyée au juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Quimper pour déterminer les modalités et la date de l'audience d'adjudication.



6) Sur les dépens et les frais irrépétibles



104. Il convient de dire que les dépens de la procédure d'appel seront employés en frais privilégiés de vente. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance.



105. L'équité et la situation économique respective des parties ne justifient pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimé. Le jugement sera infirmé s'agissant du rejet des demandes au titre des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer formée par M. [Q] [J], 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 mai 2025 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Quimper,



Dit que les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de vente.



Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision,



Renvoie l'affaire devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Quimper aux fins de poursuite de la procédure de saisie immobilière et de fixation des modalités et de la date de l'audience d'adjudication.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE 

 empêchée 

















































En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

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