Tribunal judiciaire de Rouen, PAC - Contentieux, 10 juin 2026, n° 24/04109

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Par acte authentique du 9 avril 2024, la SA FONCIERE EPILOGUE a consenti à M. [S] [Q] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble en copropriété (lots n° 11, 31 et 32, soit un appartement et deux caves) situé [Adresse 3], au prix de 40 000 euros.

Par courrier en date du 12 août 2024, M. [S] [Q] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société FONCIERE EPILOGUE d’avoir à réaliser la promesse en régularisant l’acte authentique de vente. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, M. [S] [Q] a assigné la SA FONCIERE EPILOGUE devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de régularisation de l’acte authentique de vente.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [S] [Q] demande au tribunal de :
-condamner la société FONCIÈRE ÉPILOGUE à réaliser la promesse unilatérale de vente du 9 avril 2024 en régularisant l’acte authentique de vente du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] à son bénéfice et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant signification du jugement à intervenir ;
-débouter la société FONCIÈRE ÉPILOGUE de l’ensemble de ses demandes ;
-condamner la société FONCIÈRE ÉPILOGUE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur le fondement des articles 1101 à 1104 et 1124 du code civil, M. [S] [Q] affirme que la société venderesse a révoqué la promesse dans le temps qui lui était laissé pour opter. 









Il précise que la promesse contient une clause de prorogation du délai de réalisation jusqu’à la réception de toutes les pièces nécessaires à la signature de l’acte de vente et indique que le 9 juillet 2024, le notaire ne détenait pas certaines pièces indispensables à la réalisation de l’acte de vente. Il précise que la liste mentionnée à l’article « prorogation » n’est pas exhaustive.

Le demandeur ajoute que la société défenderesse a reconnu que la date du 9 juillet 2024 ne constituait pas un terme fixe puisqu’elle a transmis le projet d’acte de vente et le décompte des sommes dues par M. [S] [Q] en vue d’un rendez-vous de signature programmé le 19 juillet 2024. 

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SA FONCIERE EPILOGUE demande au tribunal de :
- débouter M. [S] [Q] de l’ensemble de ses demandes ; 
-condamner M. [S] [Q] à lui payer une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, la société FONCIERE EPILOGUE fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1188 et suivants du code civil, que lorsqu’elle a refusé de réitérer la vente, la promesse était caduque. Elle soutient avoir agi en toute bonne foi et conformément aux stipulations contractuelles. 

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 25 mars 2026.

Motifs

***


MOTIVATION

Sur la demande tendant à régulariser l’acte authentique de vente 
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1124 du même code énonce que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.










En l’espèce, le 9 avril 2024, la société FONCIERE EPILOGUE a régularisé une promesse unilatérale de vente au profit de M. [S] [Q].

La promesse prévoit une condition suspensive d’obtention d’un prêt. 

Il est indiqué, à l’article « durée et mode de réalisation de la promesse » que « la réalisation de la promesse pourra être demandée par le bénéficiaire jusqu’au 9 juillet 2024 à 18 heures inclusivement. Si à cette date, les divers documents nécessaires à la régulation de l’acte authentique de vente n’étaient pas encore obtenus par le notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé jusqu’à la réception de l’ensemble des pièces nécessaires. Passé ce délai sans que le notaire chargé de l’acte n’ait reçu, de la part du BÉNÉFICIAIRE, la déclaration d’intention d’acquérir l’immeuble ci-dessus désigné la présente promesse sera considérée comme caduque, sans que le PROMETTANT ait besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité judiciaire. 
Pour être valable, la levée d’option devra être accompagnée de la consignation par le BÉNÉFICIAIRE entre les mains du notaire chargé de dresser l’acte d’une somme suffisante pour, avec le montant de l’indemnité d’immobilisation et le montant des prêts, le cas échéant, assurer le paiement total du prix et des frais de l’opération, indiquée par ledit notaire, au moyen d’un virement bancaire exclusivement.
À défaut de cette consignation, l’option sera considérée comme non levée par le BÉNÉFICIAIRE ».

L’article « prorogation » stipule que « si sept jours avant la date ci-dessus fixée, le notaire rédacteur n’a pas eu communication :
- d’une origine de propriété régulière et au moins trentenaire remontant à un titre translatif et permettant de transférer un droit incommutable au BÉNÉFICIAIRE comprenant, le cas échéant, les documents qui s’y rattachent et notamment le règlement de copropriété avec le ou les éventuels cahiers des charges ;
- d’un renseignement hypothécaire hors formalité requis du chef du PROMETTANT et des précédents propriétaires, suffisant à justifier de la situation hypothécaire durant une période de trente ans ;
- d’une note de renseignements d’urbanisme ;
- de la justification de la purge de tout droit de préemption ;
- de l’ensemble des documents et informations exigés à la date de ce jour par l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation ;
La durée de la promesse de vente sera prorogée de plein droit pour expirer une semaine à partir de la date où la dernière de ces pièces aura été communiquée au notaire rédacteur, augmenté éventuellement du délai nécessaire à la purge du droit de rétractation, sans pouvoir excéder un délai de un mois de la durée ci-dessus fixée ».

Il ressort du courrier rédigé par le notaire rédacteur le 14 octobre 2024 et versé aux débats qu’au 9 juillet 2024, il ne disposait pas de l’état daté et du certificat de l’article 20II. Le notaire ajoute que ces éléments manquants ont été transmis le 12 juillet 2024 et que « le dossier était donc complet de notre côté à cette date ». 

M. [S] [Q] ne justifie pas que les engagements de caution des associés de la société OLIVOS, les statuts, Kbis récents et certificats de non-faillite des parties étaient nécessaires à la régularisation de l’acte authentique, de sorte que leur absence de production n’était pas susceptible de proroger le délai de réalisation de la promesse.










Il résulte de ces éléments que le notaire rédacteur disposait de toutes les pièces nécessaires à la régulation de l’acte authentique de vente le 12 juillet 2024. Les pièces manquantes n’étant pas listées au sein de l’article prorogation, le délai d’une semaine n’a pas vocation à s’appliquer. Le bénéficiaire a donc disposé d’un délai prorogé jusqu’au 12 juillet 2024.

Or, M. [S] [Q] ne rapporte pas la preuve d’une levée d’option régulière à cette date, de sorte que la promesse est devenue caduque.

Sa demande de régularisation de l’acte authentique de vente sera par conséquent rejetée.


Sur les frais du procès
Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [Q], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

M. [S] [Q], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Les autres demandes formées de ce chef seront rejetées.


***



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [S] [Q] ;

CONDAMNE M. [S] [Q] aux entiers dépens 













CONDAMNE M. [S] [Q] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.


 Le greffier La présidente

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 10 juin 2026

MINUTE N° : 
AMP/LA

N° RG 24/04109 - N° Portalis DB2W-W-B7I-MWLK
50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

AFFAIRE : 
Monsieur [S] [Q]
C/ 
S.A. FONCIERE EPILOGUE


DEMANDEUR

Monsieur [S] [Q]
né le 04 Mars 1999 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL GOMOND AVOCATS D AFFAIRES, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 67



DEFENDERESSE

S.A. FONCIERE EPILOGUE, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL GRAY SCOLAN, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 101



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 08 avril 2026

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière








Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

JUGEMENT : contradictoire 
 Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 juin 2026

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRE, Juge, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.


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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Par acte authentique du 9 avril 2024, la SA FONCIERE EPILOGUE a consenti à M. [S] [Q] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble en copropriété (lots n° 11, 31 et 32, soit un appartement et deux caves) situé [Adresse 3], au prix de 40 000 euros.

Par courrier en date du 12 août 2024, M. [S] [Q] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société FONCIERE EPILOGUE d’avoir à réaliser la promesse en régularisant l’acte authentique de vente. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, M. [S] [Q] a assigné la SA FONCIERE EPILOGUE devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de régularisation de l’acte authentique de vente.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [S] [Q] demande au tribunal de :
-condamner la société FONCIÈRE ÉPILOGUE à réaliser la promesse unilatérale de vente du 9 avril 2024 en régularisant l’acte authentique de vente du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] à son bénéfice et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant signification du jugement à intervenir ;
-débouter la société FONCIÈRE ÉPILOGUE de l’ensemble de ses demandes ;
-condamner la société FONCIÈRE ÉPILOGUE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur le fondement des articles 1101 à 1104 et 1124 du code civil, M. [S] [Q] affirme que la société venderesse a révoqué la promesse dans le temps qui lui était laissé pour opter. 









Il précise que la promesse contient une clause de prorogation du délai de réalisation jusqu’à la réception de toutes les pièces nécessaires à la signature de l’acte de vente et indique que le 9 juillet 2024, le notaire ne détenait pas certaines pièces indispensables à la réalisation de l’acte de vente. Il précise que la liste mentionnée à l’article « prorogation » n’est pas exhaustive.

Le demandeur ajoute que la société défenderesse a reconnu que la date du 9 juillet 2024 ne constituait pas un terme fixe puisqu’elle a transmis le projet d’acte de vente et le décompte des sommes dues par M. [S] [Q] en vue d’un rendez-vous de signature programmé le 19 juillet 2024. 

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SA FONCIERE EPILOGUE demande au tribunal de :
- débouter M. [S] [Q] de l’ensemble de ses demandes ; 
-condamner M. [S] [Q] à lui payer une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, la société FONCIERE EPILOGUE fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1188 et suivants du code civil, que lorsqu’elle a refusé de réitérer la vente, la promesse était caduque. Elle soutient avoir agi en toute bonne foi et conformément aux stipulations contractuelles. 

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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 25 mars 2026. 

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MOTIVATION

Sur la demande tendant à régulariser l’acte authentique de vente 
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1124 du même code énonce que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.










En l’espèce, le 9 avril 2024, la société FONCIERE EPILOGUE a régularisé une promesse unilatérale de vente au profit de M. [S] [Q].

La promesse prévoit une condition suspensive d’obtention d’un prêt. 

Il est indiqué, à l’article « durée et mode de réalisation de la promesse » que « la réalisation de la promesse pourra être demandée par le bénéficiaire jusqu’au 9 juillet 2024 à 18 heures inclusivement. Si à cette date, les divers documents nécessaires à la régulation de l’acte authentique de vente n’étaient pas encore obtenus par le notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé jusqu’à la réception de l’ensemble des pièces nécessaires. Passé ce délai sans que le notaire chargé de l’acte n’ait reçu, de la part du BÉNÉFICIAIRE, la déclaration d’intention d’acquérir l’immeuble ci-dessus désigné la présente promesse sera considérée comme caduque, sans que le PROMETTANT ait besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité judiciaire. 
Pour être valable, la levée d’option devra être accompagnée de la consignation par le BÉNÉFICIAIRE entre les mains du notaire chargé de dresser l’acte d’une somme suffisante pour, avec le montant de l’indemnité d’immobilisation et le montant des prêts, le cas échéant, assurer le paiement total du prix et des frais de l’opération, indiquée par ledit notaire, au moyen d’un virement bancaire exclusivement.
À défaut de cette consignation, l’option sera considérée comme non levée par le BÉNÉFICIAIRE ».

L’article « prorogation » stipule que « si sept jours avant la date ci-dessus fixée, le notaire rédacteur n’a pas eu communication :
- d’une origine de propriété régulière et au moins trentenaire remontant à un titre translatif et permettant de transférer un droit incommutable au BÉNÉFICIAIRE comprenant, le cas échéant, les documents qui s’y rattachent et notamment le règlement de copropriété avec le ou les éventuels cahiers des charges ;
- d’un renseignement hypothécaire hors formalité requis du chef du PROMETTANT et des précédents propriétaires, suffisant à justifier de la situation hypothécaire durant une période de trente ans ;
- d’une note de renseignements d’urbanisme ;
- de la justification de la purge de tout droit de préemption ;
- de l’ensemble des documents et informations exigés à la date de ce jour par l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation ;
La durée de la promesse de vente sera prorogée de plein droit pour expirer une semaine à partir de la date où la dernière de ces pièces aura été communiquée au notaire rédacteur, augmenté éventuellement du délai nécessaire à la purge du droit de rétractation, sans pouvoir excéder un délai de un mois de la durée ci-dessus fixée ».

Il ressort du courrier rédigé par le notaire rédacteur le 14 octobre 2024 et versé aux débats qu’au 9 juillet 2024, il ne disposait pas de l’état daté et du certificat de l’article 20II. Le notaire ajoute que ces éléments manquants ont été transmis le 12 juillet 2024 et que « le dossier était donc complet de notre côté à cette date ». 

M. [S] [Q] ne justifie pas que les engagements de caution des associés de la société OLIVOS, les statuts, Kbis récents et certificats de non-faillite des parties étaient nécessaires à la régularisation de l’acte authentique, de sorte que leur absence de production n’était pas susceptible de proroger le délai de réalisation de la promesse.










Il résulte de ces éléments que le notaire rédacteur disposait de toutes les pièces nécessaires à la régulation de l’acte authentique de vente le 12 juillet 2024. Les pièces manquantes n’étant pas listées au sein de l’article prorogation, le délai d’une semaine n’a pas vocation à s’appliquer. Le bénéficiaire a donc disposé d’un délai prorogé jusqu’au 12 juillet 2024.

Or, M. [S] [Q] ne rapporte pas la preuve d’une levée d’option régulière à cette date, de sorte que la promesse est devenue caduque.

Sa demande de régularisation de l’acte authentique de vente sera par conséquent rejetée.


Sur les frais du procès
Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [Q], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

M. [S] [Q], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Les autres demandes formées de ce chef seront rejetées.


***



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [S] [Q] ;

CONDAMNE M. [S] [Q] aux entiers dépens 













CONDAMNE M. [S] [Q] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.


 Le greffier La présidente 














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L721-2, code civil 1124, code civil 1188). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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  en commun : code civil 1124, code civil 1188

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  en commun : code civil 1124, code civil 1188

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Mise à jour de la source le 2026-06-10T19:08:20.377Z.