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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 1 septembre 2026, n° 26/01914

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 février 2019, M. [S] [V] et Mme [G] [V] ont loué à M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 780 euros hors charges.

Ce contrat prévoit en son article 4 être consenti dans le but de vendre le bien loué aux époux [E]. En son article 8 bis, il prévoit les conditions d’acquisition du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, M. [S] [V] et Mme [G] [V] ont fait délivrer à M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] un congé pour vendre, à effet au 28 février 2025.

Par procès-verbal en date du 28 février 2025, le commissaire de justice a constaté le refus des époux [E] de restituer le logement.

Par ordonnance en date du 6 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a dit n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 mars 2026, Mme [G] [V] et M. [S] [V] ont fait assigner M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de validation du congé pour vendre et d’expulsion.

L’audience a été appelée et retenue à l’audience du 2 juin 2026.

A cette audience, M. [S] [V] et Mme [G] [V], représentés par leur conseil, déposent des conclusions visées par le greffe soutenues oralement, au terme desquelles ils sollicitent de:

- débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions
- juger que l’ordonnance de référé du 6 février 2026 n’a pas statué au principal sur la validité du congé pour vendre
- juger que l’éventuelle option d’achat invoquée par M. et Mme [E] n’a pas été levée dans le délai contractuel,
- juger que l’éventuelle option d’achat invoquée par les défendeurs était caduque à la date du congé pour vendre,
- juger que le congé pour vendre du 7 juin 2024 n’est pas frauduleux,
- constater la validité du congé pour vendre,
-constater que M. et Mme [E] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025,
- ordonner l’expulsion de M. et Mme [E] et le cas échéant de toute personne qui se trouveraient dans les lieux loués de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- ordonner si nécessaire le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais des défendeurs,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 9 752 euros, arrêté au mois de mai 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 880 euros à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux
- maintenir l’exécution provisoire du jugement,
- les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance et au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile



Ils rappellent que le juge des référés n’a pas déclaré invalide le congé pour vendre mais a simplement estimé qu’il existait une contestation sérieuse dans la mesure où le juge devait interpréter les clauses du contrat de bail. Ils font valoir que l’option d’achat contenue dans le contrat de bail pour un prix net vendeur de 205 960 euros n’était garantie que jusqu’au premier renouvellement du bail, jusqu’au 28 février 2022 et nullement au-delà, de sorte que l’offre de vente contenu dans le congé pour vendre pouvait s’élever à la somme de 250 000 euros, qui correspond au prix du marché comme le démontrent les pièces produites. Ils ajoutent que la disparité entre ces deux prix ne suffit pas à caractériser le caractère volontairement dissuasif du prix de vente contenu dans le congé. En outre, compte-tenu de la caducité de l’offre de vente contenu dans le contrat de bail et de l’absence de levée d’option par les défendeurs, ces derniers ne peuvent pas demander au juge de constater leur proposition amiable d’achat et forcer la vente, aucun contrat de vente n’étant formé. S’agissant de la dette locative, ils font valoir que les versements effectués par les locataires doivent être déduits de la somme totale mais que subsiste en tout état de cause une dette importante. Ils s’opposent aux demandes de délai de paiement fondées sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 rappelant que ces dispositions ne concernent que les demandes en résiliation pour impayés. Enfin concernant, la demande de délai en cas d’expulsion, ils estiment que les défendeurs ne justifient d’aucune impossibilité de relogement et ne sont pas de bonne foi compte-tenu des arriérés locatifs et précédentes procédures pour loyers impayés. 

M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J], représentés par leur avocat, concluent au rejet de l’ensemble des demandes des bailleurs et sollicitent par des conclusions visées par le greffe et soutenue oralement, à titre principal :

- l’annulation du congé pour vendre en raison de son caractère frauduleux
- que soit constaté la reconduction tacite du contrat de bail avec option d’achat
- que soit constaté la proposition amiable de vente des époux [E]
- que soit accordé des délais de paiement de 50 euros par mois sur une durée de 36 mois aux époux [E]

A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de 12 mois pour quitter les lieux en cas d’expulsion.
En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation des bailleurs à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et que l’exécution provisoire soit écartée par décision spécialement motivée.

Au soutien de leurs prétentions, ils estiment que le congé pour vendre est frauduleux car l’offre de vente notifiée dans le congé a été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption. Afin de démontrer le caractère excessif de ce prix de vente, ils rappellent que l’option d’achat contenue dans le contrat de bail prévoyait un prix de vente net vendeur de 205 960 euros alors que l’offre de vente notifiée dans le congé fixait un prix de 250 000 euros. En outre, ils soulignent que n’est pas rapporté la preuve de visites organisées dans le but de vendre le bien ni d’annonce de mise en vente, ce qui démontre également que les bailleurs n’avaient nullement l’intention de vendre le bien, mais simplement de mettre fin au bail en raison des impayés. Par ailleurs, ils considèrent que rien ne les empêche de faire une proposition amiable d’acquisition du bien au prix d’achat initialement prévu au contrat. Concernant la dette locative, ils se fondent sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter des délais de paiement. A titre subsidiaire, si le congé était validé et l’expulsion ordonnée, ils sollicitent des délais pour quitter les lieux et pouvoir trouver une solution de relogement compte-tenu de leur situation familiale, ayant trois enfants à charge scolarisés.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.





L’affaire est mise en délibéré au 1er septembre 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « juger que l’ordonnance de référé n’a pas statué au principal sur la validité du congé pour vendre  », « juger que l’éventuelle option d’achat invoquée par M et Mme [E] était caduque à la date du congé », « juger que la tacite reconduction du bail d’habitation n’a pas emporté tacite reconduction de l’éventuelle option d’achat » « juger que le congé pour vendre n’était pas frauduleux » ne constituent pas des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civil visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens de sorte que le tribunal n’y répondra pas.

I. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, les défendeurs versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort du décompte produit par les bailleurs qu’au 29 mai 2026, la dette locative de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] s’élève à la somme de 9 752 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. La comparaison entre ce décompte et les pièces n°3 et 4 des défendeurs, qui sont des copies d’écran de virements ou d’attestation de la banque, démontrent que les versements effectués par les locataires le 11 décembre 2024 (pour le loyer du mois de décembre 2024), le 4 juillet, et le 4 août 2025 de 880 euros ont bien été déduits du décompte et correspondent au paiement des loyers de décembre 2024, de juin et juillet 2025. Il en résulte qu’il n’y a pas lieu de soustraire ces sommes de la dette telle qu’elle résulte du décompte.

Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 9 752 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

II. Sur la validité du congé

Sur la caducité de l’option prévue par le bail avec option d’achat
L'article 1188 du code civil prévoit que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1124 du code civil qualifie la promesse de vente comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.


Lorsque les bénéficiaires ne lèvent pas l’option d’achat aux conditions de l’acte et qu’il n’y aucune prorogation de la promesse de vente ou conclusion d’un nouvel accord, la promesse devient caduque. (Cass 3e civ 19 novembre 2013)

Deux conventions doivent être considérées comme indivisibles, quelles que soient leurs stipulations, dès lors que l’une est au moins pour partie la cause de l’autre : qu’il appartient au juge de rechercher si la promesse unilatérale de vente n’avait pas été la cause de l’existence ou de la mesure de l’engagement souscrit par le preneur dans le cadre du bail.

En l’espèce, les défendeurs reprochent aux bailleurs d’avoir fixé dans le congé pour vente un prix supérieur de 30 000 euros au prix initialement convenu dans le contrat de bail, estimant que les parties étaient toujours liées par le prix d’achat convenu pour l’option d’achat le jour de la notification du congé.

En l'espèce, il est versé aux débats le contrat intitulé « bail locatif avec option d’achat » conclu entre les parties le 16 février 2019 qui prévoit à son article 4 que le « présent contrat de location, d’une durée de 3 ans, renouvelable, est consenti dans le but de vendre le bien situé au [Adresse 5] à M. [Y] [E]. »

Il n’est pas expressément prévu par le contrat la date à laquelle la levée d’option devra intervenir ni que celle-ci serait tacitement reconduite en même temps que le contrat de bail. Ainsi, l’article 5 du contrat indique que « la reconduction du bail se fera par tacite reconduction sans autre formalisme », sans évoquer la promesse de vente. Il est néanmoins précisé à la ligne suivante, au second alinéa de cet article 5 intitulé « tacite reconduction » que « le présent contrat est consenti exceptionnellement pour faciliter l’accès à la propriété à M. [Y] [E] ». Il est donc clair que le but de la tacite reconduction du contrat est de faciliter la vente du bien de sorte qu’il ressort de l’intention des parties une volonté de reconduire l’option d’achat en même temps que le contrat de bail.

La défenderesse ne saurait exciper de la mention figurant à l’article 8 bis qui prévoit qu’« en cas d’acquisition du bien au terme du contrat à savoir le 28.02.2022 par M. [Y] [E] (le preneur), M. [V] [S] consent à diminuer son prix de 14 040 euros compte-tenu des loyers que M. [Y] [E] aura versé pendant trois ans. Cette diminution portera le prix de vente, net vendeur, à 205 960 euros » pour en déduire que le prix de vente de 220 000 euros prévu dans ce même article n’est valable que jusqu’au 28 février 2022. Il ressort clairement des stipulations susmentionnées que seule la déduction des loyers versés pendant trois ans, sur le prix vendeur de 220 000 euros, est prévue en cas de vente jusqu’au 28 février 2022 dernier délai. L’article 8 bis indique dans ses premiers alinéas que le présent contrat est consenti pour une durée de trois ans, renouvelable trois ans, qui va du 16 février 2019 au 28 février 2022 et qu’il a été convenu entre les parties un prix de vente de 220 000 euros net vendeur, sans qu’il soit précisé que ce prix soit valable seulement jusqu’au 28 février 2022.

 Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la promesse de vente a bien été reconduite lors du 28 février 2022 et était encore valable au moment de la notification du congé.

Sur la validité du congé
Par application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Une offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l'acte juridique et justifiant son annulation. 

En l’espèce, le congé délivré le 7 juin 2024 indique le motif, le prix et les conditions de la vente projetée. 
Par ailleurs, les défendeurs versent au débat une estimation d’une agence immobilière du 1er juin 2026, évaluant le bien à un prix compris entre 247 000 euros et 277 000 euros. Si le prix de vente n’est pas en soit excessif au regard des prix du marché, il ressort des éléments développés précédemment qu’il est 30 000 euros supérieur à celui convenu entre les parties, lequel s’imposait toujours aux bailleurs à la date de la notification du congé.

Ce prix n’étant pas celui qui a été contractuellement prévu entre les parties, il doit être considéré volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption.
 
Il ressort de ces éléments que si le congé pour vendre est régulier en la forme, les défendeurs rapportent la preuve d’une délivrance frauduleuse, de sorte que le congé n’est pas valide.

Il sera donc fait droit à la demande d’annulation du congé formée par les défendeurs. Il ne sera donc pas constaté que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du bien depuis le 1er mars 2025. La demande d’expulsion et les demandes accessoires en résultant (concernant les biens et l’indemnité d’occupation) seront en conséquence rejetées.

- Sur la demande tendant à voir constater une proposition amiable d’achat

L’article 1582 du code civil prévoit que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Selon l’article 1583 du code civil, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, les défendeurs demandant que soit constaté leur proposition amiable d’achat du bien immobilier. Or, il n’est pas démontré que les preneurs aient accepté l’offre avant l’expiration du second contrat de bail soit avant le 28 février 2025. Par ailleurs, il est établi qu’il n’ont pas accepté l’offre de vente contenue dans le congé dans le délai des deux mois impartis. Par ailleurs, les bailleurs n’ont nullement manifesté leur intention de vendre aux locataires le bien immobilier depuis l’expiration de ce délai, de sorte que constater la proposition d’achat des défendeurs ne présente aucun intérêt ni fondement juridique, le tribunal ne pouvant forcer les parties à contracter.

Dès lors, la demande de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] tendant à voir constater leur proposition amiable d’achat sera rejetée.






- Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Cet article, sur lequel se fondent les demandeurs pour solliciter des délais de paiement de 36 mois, concernant les hypothèses où le bailleur assigne le locataire afin que soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers. En l’espèce, l’expulsion sollicitée résulte de la résiliation du bail suite à la délivrance du congé de sorte que cet article n’est pas applicable.

La demande des défendeurs tendant à bénéficier des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sera donc rejetée.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties de laisser à la charge de M. [S] [V] et Mme [G] [V] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la solution du litige et de la condamnation aux dépens de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J], il y a lieu de rejeter leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Compte-tenu de la solution du litige, il ne sera pas fait droit à la demande faite par les défendeurs tendant à écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] à verser à M. [S] [V] et Mme [G] [V] la somme de 9 752 euros € (décompte arrêté au 29 mai 2026, terme du mois de mai 2026 ), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de M. [S] [V] et Mme [G] [V] tendant à valider le congé pour vendre donné le 7 juin 2024 par M. [S] [V] et Mme [G] [V] à M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] ;

PRONONCE l’annulation du congé pour vendre donné le 7 juin 2024 par M. [S] [V] et Mme [G] [V] à M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] ;
 
REJETTE la demande de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] tendant à voir constater leur proposition amiable d’achat ;

REJETTE la demande de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] de délai de paiement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

REJETTE la demande de M. [S] [V] et Mme [G] [V] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 26/01914 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMUN

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 01/09/2026





Monsieur [S] [W] [V]
Madame [G] [D] [T] [U] épouse [V]


C/

Monsieur [Y] [E]
Madame [X] [A] [J] épouse [E]


Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Manuel QUESNOT-FILIPPI
- SELARL HORME AVOCATS


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 01 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [W] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de PARIS

Madame [G] [D] [T] [U] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Laetitia JOFFRIN de la SELARL HORME AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX

Madame [X] [A] [J] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Laetitia JOFFRIN de la SELARL HORME AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX


Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 février 2019, M. [S] [V] et Mme [G] [V] ont loué à M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 780 euros hors charges.

Ce contrat prévoit en son article 4 être consenti dans le but de vendre le bien loué aux époux [E]. En son article 8 bis, il prévoit les conditions d’acquisition du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, M. [S] [V] et Mme [G] [V] ont fait délivrer à M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] un congé pour vendre, à effet au 28 février 2025.

Par procès-verbal en date du 28 février 2025, le commissaire de justice a constaté le refus des époux [E] de restituer le logement.

Par ordonnance en date du 6 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a dit n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 mars 2026, Mme [G] [V] et M. [S] [V] ont fait assigner M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de validation du congé pour vendre et d’expulsion.

L’audience a été appelée et retenue à l’audience du 2 juin 2026.

A cette audience, M. [S] [V] et Mme [G] [V], représentés par leur conseil, déposent des conclusions visées par le greffe soutenues oralement, au terme desquelles ils sollicitent de:

- débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions
- juger que l’ordonnance de référé du 6 février 2026 n’a pas statué au principal sur la validité du congé pour vendre
- juger que l’éventuelle option d’achat invoquée par M. et Mme [E] n’a pas été levée dans le délai contractuel,
- juger que l’éventuelle option d’achat invoquée par les défendeurs était caduque à la date du congé pour vendre,
- juger que le congé pour vendre du 7 juin 2024 n’est pas frauduleux,
- constater la validité du congé pour vendre,
-constater que M. et Mme [E] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025,
- ordonner l’expulsion de M. et Mme [E] et le cas échéant de toute personne qui se trouveraient dans les lieux loués de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- ordonner si nécessaire le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais des défendeurs,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 9 752 euros, arrêté au mois de mai 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 880 euros à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux
- maintenir l’exécution provisoire du jugement,
- les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance et au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile



Ils rappellent que le juge des référés n’a pas déclaré invalide le congé pour vendre mais a simplement estimé qu’il existait une contestation sérieuse dans la mesure où le juge devait interpréter les clauses du contrat de bail. Ils font valoir que l’option d’achat contenue dans le contrat de bail pour un prix net vendeur de 205 960 euros n’était garantie que jusqu’au premier renouvellement du bail, jusqu’au 28 février 2022 et nullement au-delà, de sorte que l’offre de vente contenu dans le congé pour vendre pouvait s’élever à la somme de 250 000 euros, qui correspond au prix du marché comme le démontrent les pièces produites. Ils ajoutent que la disparité entre ces deux prix ne suffit pas à caractériser le caractère volontairement dissuasif du prix de vente contenu dans le congé. En outre, compte-tenu de la caducité de l’offre de vente contenu dans le contrat de bail et de l’absence de levée d’option par les défendeurs, ces derniers ne peuvent pas demander au juge de constater leur proposition amiable d’achat et forcer la vente, aucun contrat de vente n’étant formé. S’agissant de la dette locative, ils font valoir que les versements effectués par les locataires doivent être déduits de la somme totale mais que subsiste en tout état de cause une dette importante. Ils s’opposent aux demandes de délai de paiement fondées sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 rappelant que ces dispositions ne concernent que les demandes en résiliation pour impayés. Enfin concernant, la demande de délai en cas d’expulsion, ils estiment que les défendeurs ne justifient d’aucune impossibilité de relogement et ne sont pas de bonne foi compte-tenu des arriérés locatifs et précédentes procédures pour loyers impayés. 

M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J], représentés par leur avocat, concluent au rejet de l’ensemble des demandes des bailleurs et sollicitent par des conclusions visées par le greffe et soutenue oralement, à titre principal :

- l’annulation du congé pour vendre en raison de son caractère frauduleux
- que soit constaté la reconduction tacite du contrat de bail avec option d’achat
- que soit constaté la proposition amiable de vente des époux [E]
- que soit accordé des délais de paiement de 50 euros par mois sur une durée de 36 mois aux époux [E]

A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de 12 mois pour quitter les lieux en cas d’expulsion.
En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation des bailleurs à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et que l’exécution provisoire soit écartée par décision spécialement motivée.

Au soutien de leurs prétentions, ils estiment que le congé pour vendre est frauduleux car l’offre de vente notifiée dans le congé a été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption. Afin de démontrer le caractère excessif de ce prix de vente, ils rappellent que l’option d’achat contenue dans le contrat de bail prévoyait un prix de vente net vendeur de 205 960 euros alors que l’offre de vente notifiée dans le congé fixait un prix de 250 000 euros. En outre, ils soulignent que n’est pas rapporté la preuve de visites organisées dans le but de vendre le bien ni d’annonce de mise en vente, ce qui démontre également que les bailleurs n’avaient nullement l’intention de vendre le bien, mais simplement de mettre fin au bail en raison des impayés. Par ailleurs, ils considèrent que rien ne les empêche de faire une proposition amiable d’acquisition du bien au prix d’achat initialement prévu au contrat. Concernant la dette locative, ils se fondent sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter des délais de paiement. A titre subsidiaire, si le congé était validé et l’expulsion ordonnée, ils sollicitent des délais pour quitter les lieux et pouvoir trouver une solution de relogement compte-tenu de leur situation familiale, ayant trois enfants à charge scolarisés.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.





L’affaire est mise en délibéré au 1er septembre 2026. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « juger que l’ordonnance de référé n’a pas statué au principal sur la validité du congé pour vendre  », « juger que l’éventuelle option d’achat invoquée par M et Mme [E] était caduque à la date du congé », « juger que la tacite reconduction du bail d’habitation n’a pas emporté tacite reconduction de l’éventuelle option d’achat » « juger que le congé pour vendre n’était pas frauduleux » ne constituent pas des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civil visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens de sorte que le tribunal n’y répondra pas.

I. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, les défendeurs versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort du décompte produit par les bailleurs qu’au 29 mai 2026, la dette locative de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] s’élève à la somme de 9 752 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. La comparaison entre ce décompte et les pièces n°3 et 4 des défendeurs, qui sont des copies d’écran de virements ou d’attestation de la banque, démontrent que les versements effectués par les locataires le 11 décembre 2024 (pour le loyer du mois de décembre 2024), le 4 juillet, et le 4 août 2025 de 880 euros ont bien été déduits du décompte et correspondent au paiement des loyers de décembre 2024, de juin et juillet 2025. Il en résulte qu’il n’y a pas lieu de soustraire ces sommes de la dette telle qu’elle résulte du décompte.

Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 9 752 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

II. Sur la validité du congé

Sur la caducité de l’option prévue par le bail avec option d’achat
L'article 1188 du code civil prévoit que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1124 du code civil qualifie la promesse de vente comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.


Lorsque les bénéficiaires ne lèvent pas l’option d’achat aux conditions de l’acte et qu’il n’y aucune prorogation de la promesse de vente ou conclusion d’un nouvel accord, la promesse devient caduque. (Cass 3e civ 19 novembre 2013)

Deux conventions doivent être considérées comme indivisibles, quelles que soient leurs stipulations, dès lors que l’une est au moins pour partie la cause de l’autre : qu’il appartient au juge de rechercher si la promesse unilatérale de vente n’avait pas été la cause de l’existence ou de la mesure de l’engagement souscrit par le preneur dans le cadre du bail.

En l’espèce, les défendeurs reprochent aux bailleurs d’avoir fixé dans le congé pour vente un prix supérieur de 30 000 euros au prix initialement convenu dans le contrat de bail, estimant que les parties étaient toujours liées par le prix d’achat convenu pour l’option d’achat le jour de la notification du congé.

En l'espèce, il est versé aux débats le contrat intitulé « bail locatif avec option d’achat » conclu entre les parties le 16 février 2019 qui prévoit à son article 4 que le « présent contrat de location, d’une durée de 3 ans, renouvelable, est consenti dans le but de vendre le bien situé au [Adresse 5] à M. [Y] [E]. »

Il n’est pas expressément prévu par le contrat la date à laquelle la levée d’option devra intervenir ni que celle-ci serait tacitement reconduite en même temps que le contrat de bail. Ainsi, l’article 5 du contrat indique que « la reconduction du bail se fera par tacite reconduction sans autre formalisme », sans évoquer la promesse de vente. Il est néanmoins précisé à la ligne suivante, au second alinéa de cet article 5 intitulé « tacite reconduction » que « le présent contrat est consenti exceptionnellement pour faciliter l’accès à la propriété à M. [Y] [E] ». Il est donc clair que le but de la tacite reconduction du contrat est de faciliter la vente du bien de sorte qu’il ressort de l’intention des parties une volonté de reconduire l’option d’achat en même temps que le contrat de bail.

La défenderesse ne saurait exciper de la mention figurant à l’article 8 bis qui prévoit qu’« en cas d’acquisition du bien au terme du contrat à savoir le 28.02.2022 par M. [Y] [E] (le preneur), M. [V] [S] consent à diminuer son prix de 14 040 euros compte-tenu des loyers que M. [Y] [E] aura versé pendant trois ans. Cette diminution portera le prix de vente, net vendeur, à 205 960 euros » pour en déduire que le prix de vente de 220 000 euros prévu dans ce même article n’est valable que jusqu’au 28 février 2022. Il ressort clairement des stipulations susmentionnées que seule la déduction des loyers versés pendant trois ans, sur le prix vendeur de 220 000 euros, est prévue en cas de vente jusqu’au 28 février 2022 dernier délai. L’article 8 bis indique dans ses premiers alinéas que le présent contrat est consenti pour une durée de trois ans, renouvelable trois ans, qui va du 16 février 2019 au 28 février 2022 et qu’il a été convenu entre les parties un prix de vente de 220 000 euros net vendeur, sans qu’il soit précisé que ce prix soit valable seulement jusqu’au 28 février 2022.

 Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la promesse de vente a bien été reconduite lors du 28 février 2022 et était encore valable au moment de la notification du congé.

Sur la validité du congé
Par application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Une offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l'acte juridique et justifiant son annulation. 

En l’espèce, le congé délivré le 7 juin 2024 indique le motif, le prix et les conditions de la vente projetée. 
Par ailleurs, les défendeurs versent au débat une estimation d’une agence immobilière du 1er juin 2026, évaluant le bien à un prix compris entre 247 000 euros et 277 000 euros. Si le prix de vente n’est pas en soit excessif au regard des prix du marché, il ressort des éléments développés précédemment qu’il est 30 000 euros supérieur à celui convenu entre les parties, lequel s’imposait toujours aux bailleurs à la date de la notification du congé.

Ce prix n’étant pas celui qui a été contractuellement prévu entre les parties, il doit être considéré volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption.
 
Il ressort de ces éléments que si le congé pour vendre est régulier en la forme, les défendeurs rapportent la preuve d’une délivrance frauduleuse, de sorte que le congé n’est pas valide.

Il sera donc fait droit à la demande d’annulation du congé formée par les défendeurs. Il ne sera donc pas constaté que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du bien depuis le 1er mars 2025. La demande d’expulsion et les demandes accessoires en résultant (concernant les biens et l’indemnité d’occupation) seront en conséquence rejetées.

- Sur la demande tendant à voir constater une proposition amiable d’achat

L’article 1582 du code civil prévoit que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Selon l’article 1583 du code civil, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, les défendeurs demandant que soit constaté leur proposition amiable d’achat du bien immobilier. Or, il n’est pas démontré que les preneurs aient accepté l’offre avant l’expiration du second contrat de bail soit avant le 28 février 2025. Par ailleurs, il est établi qu’il n’ont pas accepté l’offre de vente contenue dans le congé dans le délai des deux mois impartis. Par ailleurs, les bailleurs n’ont nullement manifesté leur intention de vendre aux locataires le bien immobilier depuis l’expiration de ce délai, de sorte que constater la proposition d’achat des défendeurs ne présente aucun intérêt ni fondement juridique, le tribunal ne pouvant forcer les parties à contracter.

Dès lors, la demande de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] tendant à voir constater leur proposition amiable d’achat sera rejetée.






- Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Cet article, sur lequel se fondent les demandeurs pour solliciter des délais de paiement de 36 mois, concernant les hypothèses où le bailleur assigne le locataire afin que soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers. En l’espèce, l’expulsion sollicitée résulte de la résiliation du bail suite à la délivrance du congé de sorte que cet article n’est pas applicable.

La demande des défendeurs tendant à bénéficier des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sera donc rejetée.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties de laisser à la charge de M. [S] [V] et Mme [G] [V] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la solution du litige et de la condamnation aux dépens de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J], il y a lieu de rejeter leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Compte-tenu de la solution du litige, il ne sera pas fait droit à la demande faite par les défendeurs tendant à écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] à verser à M. [S] [V] et Mme [G] [V] la somme de 9 752 euros € (décompte arrêté au 29 mai 2026, terme du mois de mai 2026 ), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de M. [S] [V] et Mme [G] [V] tendant à valider le congé pour vendre donné le 7 juin 2024 par M. [S] [V] et Mme [G] [V] à M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] ;

PRONONCE l’annulation du congé pour vendre donné le 7 juin 2024 par M. [S] [V] et Mme [G] [V] à M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] ;
 
REJETTE la demande de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] tendant à voir constater leur proposition amiable d’achat ;

REJETTE la demande de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] de délai de paiement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

REJETTE la demande de M. [S] [V] et Mme [G] [V] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [E] et Mme [X] [A] [E] née [J] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1188, code civil 1583, code civil 1124, code civil 1582). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-02T16:39:59.067Z.