Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, Service des référés, 11 juin 2026, n° 25/00858

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

La société Gefmo exerce une activité de réparation, entretien, rénovation, négoce de machines-outils neuves et d'occasion, d'accessoires et produits se rapportant à cette activité.

Mesdames [B] [N] épouse [S], [M] [S] épouse [J] et [W] [S] épouse [T] sont propriétaires en indivision de locaux situés à [Adresse 5].

Par acte sous seing privé du 20 juin 2006, les consorts [S] ont consenti à la Société Gefmo un bail commercial portant sur les locaux situés à [Localité 3], [Adresse 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2005, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 22 200 €, payable mensuellement et d'avance. Il est précisé que le contrat de bail commercial signé en 2006 fait suite à un précédent bail commercial, identique, signé en 1990. Le bail a été renouvelé en 2014, et s'est poursuivi par tacite reconduction depuis 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 22 décembre 2025, la Société Générale Forézienne de Machines-Outils Gefmo a fait assigner Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

L'affaire a été retenue à l'audience du 21 mai 2026, à laquelle la société Gefmo demande au Tribunal de :
- Ordonner in solidum à Madame [E] [J], Monsieur [C] [J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, de faire réaliser les travaux propres à remédier aux désordres constatés affectant l'ensemble immobilier et permettre une exploitation et une jouissance normale des locaux loués, sous la conduite d'un maître d'œuvre, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l'ordonnance et plus spécifiquement ordonner:
- La dépose et pose de la toiture de l'atelier dans le respect des normes actuelles ;
- Des diagnostics amiante avant et après travaux ;
- Un probable désamiantage des joints mastic des verrières ;
- Une vérification de la capacité portante de la charpente métallique par un bureau d'étude spécialisé ;
- La consolidation de la charpente ;
- Une vérification des têtes de murs porteurs, probablement endommagés par les infiltrations ;
- La consolidation de ces murs ;
- La réfection des enduits intérieurs ;
- La reprise des malfaçons sur la couverture du bâtiment bureau ;
- La dépose et pose de la toiture de la maison dans le respect des normes actuelles ;
- Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- Condamner in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C]
[J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, à payer à titre de provision la somme de 156 000,00 €, correspondant aux frais de déménagement pour permettre l'exécution des travaux ;
- Condamner in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C]
[J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, à payer à titre de provision la somme de 171 292,06 €, selon décompte arrêté au 13 novembre 2025, à parfaire au jour de l'ordonnance, correspondant aux loyers versés depuis le 6 octobre 2022 ;
- Ordonner la suspension des loyers entre Madame [E] [J], Monsieur [C] [J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, et la Société Gefmo, en qualité de locataire, à compter de la date de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à la réalisation des travaux permettant la jouissance paisible des lieux conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil ;
- A défaut de faire droit à la demande de suspension des loyers, autoriser la consignation des loyers sur le compte CARPA de la SELAS LexLux Avocats représentée par Maitre [R] [U] jusqu'à la réalisation des travaux permettant la jouissance paisible des lieux conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil;
- Condamner in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C]
[J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, à payer à titre de provision la somme de 955 845,89 €, à valoir sur les préjudices subis par la Société Gefmo, se décomposant comme suit :
o Préjudice économique : 255 845,89 € ;
o Préjudice de jouissance : 500 000 € ;
o Préjudice moral : 200 000 € ;
- Débouter purement et simplement Madame [E] [J], Monsieur [C] [J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Subsidiairement, ordonner la suspension des loyers et ou indemnités d'occupation entre Madame [E] [J], Monsieur [C] [J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, et la Société Gefmo, en qualité de locataire ou d'occupant, à compter de la date de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à la restitution des lieux ensuite du congé délivré par le bailleur ;
- A titre infiniment subsidiaire, à défaut de faire droit à la demande de suspension des loyers ou indemnités d'occupation, autoriser la consignation de ces sommes sur le compte CARPA de la SELAS LexLux Avocats représentée par Maître [R] [U] ;
- Condamner in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C]
[J], Madame [W] [S] épouse [T], à verser à la Société Gefmo, la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [R] [U], SELAS LexLux Avocats, sur son affirmation de droit ;
- Dire et juger que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

Au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, 1755 du Code civil, 1217 (ancien 1142) du Code civil, et des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, et 514 et suivants du Code de Procédure Civile, la société Gefmo expose que la Ville de [Localité 3] a été touchée par de violents orages en juillet 2019, puis par une tempête en décembre 2019 ; que ces évènements climatiques ont causé d'importants dégâts, en particulier sur la toiture de l'atelier, déjà vétuste ; que des travaux réparatoires ont été entrepris courant février/mars 2020, mais qu'ils ont été interrompus et n'ont jamais repris ; que la société Gefmo, qui a toujours honoré ses loyers depuis 30 ans, a alors cessé de les régler ; qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a alors été délivré ; que les bailleurs ont repris les travaux sur la toiture en février 2021, mais que ces travaux se sont révélés insuffisants pour remédier à l'importance des désordres affectant la toiture, de sorte que les infiltrations et dégradations consécutives ont persisté ; que le 27 mai 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, saisi par le bailleur aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et paiement de l'arriéré locatif, a condamné la société Gefmo à titre provisionnel à payer la somme de 30 908 € correspondant aux loyers impayés et a suspendu les effets de la clause résolutoire ; que le même juge a ordonné une expertise judiciaire ; que l'expert a estimé qu'il n'y avait pas de malfaçons ou de défaut d'entretien, mais une grande vétusté du bien en général, et de la couverture en particulier ; que l'expert a estimé qu'il n'y avait pas de réparation possible et que l'ensemble de la couverture était à déposer et à refaire dans le respect des normes actuelles ; que le bailleur a été destinataire du rapport d'expertise judiciaire mais qu'il n'a rien entrepris ; que les négociations ont échoué entre les parties ; que le 24 mars 2026, soit postérieurement à la délivrance de l'assignation, le bailleur a fait notifier au preneur un congé sans renouvellement ; que le contrat de bail commercial prévoit que le preneur doit " supporter à ses frais toutes les grosses réparations à l'exception de celles définies à l'article 606 du Code civil " ; que les locaux loués sont vétustes, dans leurs " composants de couverture, de structure (charpente et murs), de peinture et d'enduits intérieurs et extérieurs " pour reprendre les termes de l'expert judiciaire ; que le trouble manifestement illicite résultant de l'impossibilité pour le preneur de jouir normalement de son local est caractérisé ; que le bailleur a missionné la société Beaufils en mars 2026, qui a constaté que les toitures étaient à refaire et qu'elles ne sont pas réparables ; que du fait de l'inertie de son bailleur dans l'exercice de son obligation de délivrance conforme et de réparation de la chose louée, la société Gefmo ne peut exploiter normalement son activité dans les lieux ; que depuis le 6 octobre 2022, la société Gefmo a réglé à son bailleur la somme totale de 171 292,06 € ; que les machines de la société Gefmo sont complètement rouillées, ce qui a fortement impacté son chiffre d'affaires ; que l'expert, dans son rapport, a indiqué que la zone atelier sous bâchage est impropre à toute exploitation ; que dès lors que les désordres affectant les locaux loués ont pour origine, à l'évidence et contradictoirement suivant rapport d'expertise, la vétusté de l'ensemble immobilier, l'obligation du bailleur d'y remédier ne se heurte à aucune contestation sérieuse au regard de son obligation d'assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués et de respecter son obligation de délivrance ; que l'impossibilité d'exploiter son activité dans lieux loués est à l'origine d'un préjudice économique ; que le préjudice de jouissance est également suffisamment caractérisé ; que le dirigeant de la société Gefmo, Monsieur [O], subit stress et incertitude et qu'il subit une grave dégradation de son état de santé. 

Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] sollicitent de voir débouter purement et simplement la SARL Gefmo de l'intégralité de ses demandes et prétentions, et de la voir condamner à titre reconventionnel à payer à Monsieur et Madame [J], et à Madame [T] la somme globale de 6 000 € en application de l'Article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens de l'instance.

Ils exposent que si l'Expert a relevé un état de vétusté, selon ses termes, du bâtiment, il considère également que l'impression d'ensemble est un bâtiment laissé à l'abandon avec des zones de composants dégradés, dégradations en lien avec les problèmes d'humidité et d'infiltrations ; que depuis le dépôt du rapport en octobre 2022, la société Gefmo n'a initié aucune procédure ; que la société Gefmo exploite son activité depuis de nombreuses années ; qu'ils ont fait procéder à un bâchage sécurisé du bâtiment, ayant mis fin aux infiltrations, et ce, dans le cadre des opérations d'expertise ; que l'expert a relevé un défaut d'entretien notable du bâtiment, étant précisé que l'entretien courant appartient au preneur ; que les travaux prescrits par l'expert, qui consistent en la réfection totale et neuve du bâtiment existant, seraient d'une importance telle qu'ils sont en inadéquation totale avec la valeur intrinsèque du bâtiment ; que la société Gefmo ne peut nullement démontrer qu'elle a cessé son activité du fait des infiltrations qu'elle a subies ; qu'à ce jour, elle est toujours in bonis, ce qui ne serait pas le cas si elle avait du cesser son activité, ce qui l'aurait conduit à une procédure collective ; que la communication des bilans et comptes annuels permet de constater que les infiltrations qu'elle a subies, notamment durant l'année 2020, n'ont en rien entamé son activité ; que ce n'est qu'après 2021, et la mise en place de bâchage longue durée, que son chiffre d'affaires a chuté, sans qu'il ne soit démontré un lien de causalité avec la situation de l'immeuble ; que le volume d'activités est en lien non pas uniquement avec l'état du bâtiment, mais bien avec la situation actuelle de la société Gefmo et de la dynamique de son dirigeant, âgé de 76 ans ; que l'ensemble des demandes de la société Gefmo formées à titre provisionnel sur les dommages et intérêts se heurtent à de multiples contestations sérieuses ; que dans le cadre du congé sans offre de renouvellement délivré le 24 mars 2026, il est proposé par le bailleur le paiement d'une indemnité d'éviction ; que la société Gefmo étant amenée à quitter les locaux dans un délai maximum de six mois, ses demandes de condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux deviennent sans objet. 

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation à la réalisation de travaux

L'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile prévoit que " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. "

L'article 1719 du Code civil dispose que : " " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Enfin, l'article 1720 du même Code prévoit que : " Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives."

A titre liminaire, il convient de rappeler que le congé sans renouvellement, tel que délivré à la société Gefmo le 24 mars 2026, ouvre droit à indemnité d'éviction ; il ne libère pas le bailleur de ses obligations pendant le cours du bail. Ainsi, jusqu'au 1er octobre 2026, date à laquelle la société Gefmo devra quitter les lieux, le bailleur est tenu de respecter ses obligations, et notamment son obligation de délivrance et d'entretien. 

L'argument selon lequel la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement rend la demande de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte sans objet est donc inopérant.

Le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [Y] [X] [A], déposé le 6 octobre 2022, mentionne que : " Le désordre d'infiltration d'eau de pluie dans le bâtiment atelier et bureau existe, nous l'avons décrit dans nos constats du chapitre 4. L'eau pénètre dans l'atelier jusqu'au sol, et dans les bureaux tache le plafond. Dans l'atelier, l'humidité imprègne la sous couverture en brique (laissée un temps à découvert par les travaux inachevé de Travaux [Q]), et pourrait provoquer à court terme la chute des briques. Elle imprègne également une partie des murs et leurs enduits.
Ce dernier point nous a conduit à vérifier le risque sanitaire " plomb " des écailles de peinture disséminées un peu partout. Voir chapitre 5.2
En résumé, selon nous, il n'y a pas de malfaçons, ni de défaut d'entretien, mais une grande vétusté du bien en général, et de la couverture en particulier ".

Concernant les travaux réparatoires, l'expert judiciaire indique que concernant la couverture, il n'y a pas de réparation possible, et que l'ensemble de la couverture est à déposer et à refaire dans le respect des normes actuelles. Il précise que les travaux ont été chiffrés à la somme de 421 338,60 € TTC. L'expert alerte sur la grande vétusté des bâtiments dans ses composants de couverture, de structure (charpente et murs), de peinture et d'enduits intérieurs et extérieurs, de sorte qu'il pense qu'il serait plus raisonnable et plus simple de démolir le bâtiment et de le refaire à neuf. 

Le trouble manifestement illicite est ici établi, mais la mesure sollicitée n'est pas propre à y remédier selon l'expert. Ordonner des travaux que l'expert juge techniquement inadaptés reviendrait à prononcer une mesure sans efficacité, voire préjudiciable. La condition d'adéquation de la mesure au trouble fait défaut.

Les conclusions de l'expert constituent une contestation sérieuse sur la faisabilité et la pertinence de la mesure sollicitée, tant d'un aspect économique que d'un aspect technique.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation à faire réaliser des travaux. 

En l'absence de condamnation à réaliser des travaux, la demande de condamnation provisionnelle au titre des frais de déménagement devient sans objet. 

Sur la demande de remboursement des loyers déjà versés et la suspension / consignation des loyers à venir

L'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

En l'espèce, le locataire invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour fonder sa demande de se voir rembourser les loyers versés depuis le 6 octobre 2022. Elle indique avoir versé la somme de 171 292,06 € depuis cette date, alors qu'elle ne pouvait exploiter normalement son activité dans les lieux. 

Nonobstant l'état de vétusté avancé dans lequel se trouve le bâtiment, état constaté par l'expert judiciaire, la société Gefmo a été en mesure d'exploiter les locaux commerciaux puisqu'elle a réalisé un chiffre d'affaires HT de 88 479,35 € entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, 66 325,10 € entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024, et 67 421,89 € entre le 1er octobre 2024 et le 30 septembre 2025. 

Si ces chiffres sont en forte baisse comparativement aux années antérieures, il n'est pas permis d'imputer de façon non sérieusement contestable la baisse d'activité à l'état des locaux. 

La locataire ne peut ainsi pas se prévaloir de l'exception d'inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations d'entretien et de réparation pour obtenir le remboursement intégral du paiement des loyers. 

Pour les mêmes raisons, elle n'est pas fondée à demander la suspension des loyers.

Du fait de l'absence de travaux ordonnés et de la fin imminente du bail, il n'y a pas lieu d'ordonner la consignation des loyers.

Sur les demandes provisionnelles 

La société Gefmo sollicite la condamnation des bailleurs à lui verser les sommes provisionnelles suivantes :
o Préjudice économique : 255 845,89 € ;
o Préjudice de jouissance : 500 000 € ;
o Préjudice moral : 200 000 €.

La demande formulée au titre du préjudice économique se décompose comme suit:
- Frais d'huissier, d'avocat et d'expert : 9 679,89 € ; 
- Frais de licenciement d'un salarié : 7 302,28 € ; 
- Perte de valeur du stock : 238 863,72 €.

La société Gefmo ne rapporte pas la preuve que les pertes qu'elle invoque sont de façon non sérieusement contestable la conséquence du manquement à l'obligation de délivrance imputable au propriétaire. Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Concernant le préjudice de jouissance, il résulte du rapport d'expertise de Monsieur [Y] [X] [A] que le bâtiment objet du bail est grevé d'un désordre d'infiltrations d'eau de pluie dans le bâtiment atelier et dans les bureaux. Ces désordres, par leur nature et leur ampleur, excèdent les réparations locatives incombant au preneur et relèvent de l'obligation d'entretien pesant sur le bailleur.

Le bailleur, ayant eu connaissance du rapport d'expertise, n'a entrepris aucune diligence pour y remédier. Dès lors, la société GEFMO a nécessairement subi un préjudice de jouissance du fait de l'état de vétusté avancé du bâtiment loué.

Il y a lieu de lui accorder une provision d'un montant de 15 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

Concernant le préjudice moral, elle invoque le préjudice subi par son dirigeant Monsieur [O], qui n'est pas partie à la procédure. Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les autres demandes

L'équité commande de condamner in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] à payer à la société Gefmo la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit de Maître [R] [U], SELAS LexLux Avocats.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sur le local objet du bail ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement des loyers ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes de suspension et de consignation des loyers ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires provisionnelles au titre du préjudice économique et du préjudice moral ;



CONDAMNE in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] à payer à la société Gefmo la somme provisionnelle de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] à payer à la société Gefmo la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] aux dépens, dont distraction au profit de Maître [R] [U], SELAS LexLux Avocats.




LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO












Grosse + Copie :
 la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL
la SELAS LEX LUX AVOCATS
COPIES
- DOSSIER
Le 11 Juin 2026

MINUTE
ORDONNANCE DU : 11 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00858 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBLA
AFFAIRE : Société GEFMO C/ [E] [J], [C] [J], [W] [S] EPOUSE [T]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE


VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE


PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GEFMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDEURS

Madame [E] [J]
née le 12 Novembre 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Monsieur [C] [J]
né le 28 Mars 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [W] [S] EPOUSE [T]
née le 12 Mars 1953 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,







Débats tenus à l'audience du : 21 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 11 Juin 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

La société Gefmo exerce une activité de réparation, entretien, rénovation, négoce de machines-outils neuves et d'occasion, d'accessoires et produits se rapportant à cette activité.

Mesdames [B] [N] épouse [S], [M] [S] épouse [J] et [W] [S] épouse [T] sont propriétaires en indivision de locaux situés à [Adresse 5].

Par acte sous seing privé du 20 juin 2006, les consorts [S] ont consenti à la Société Gefmo un bail commercial portant sur les locaux situés à [Localité 3], [Adresse 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2005, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 22 200 €, payable mensuellement et d'avance. Il est précisé que le contrat de bail commercial signé en 2006 fait suite à un précédent bail commercial, identique, signé en 1990. Le bail a été renouvelé en 2014, et s'est poursuivi par tacite reconduction depuis 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 22 décembre 2025, la Société Générale Forézienne de Machines-Outils Gefmo a fait assigner Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

L'affaire a été retenue à l'audience du 21 mai 2026, à laquelle la société Gefmo demande au Tribunal de :
- Ordonner in solidum à Madame [E] [J], Monsieur [C] [J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, de faire réaliser les travaux propres à remédier aux désordres constatés affectant l'ensemble immobilier et permettre une exploitation et une jouissance normale des locaux loués, sous la conduite d'un maître d'œuvre, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l'ordonnance et plus spécifiquement ordonner:
- La dépose et pose de la toiture de l'atelier dans le respect des normes actuelles ;
- Des diagnostics amiante avant et après travaux ;
- Un probable désamiantage des joints mastic des verrières ;
- Une vérification de la capacité portante de la charpente métallique par un bureau d'étude spécialisé ;
- La consolidation de la charpente ;
- Une vérification des têtes de murs porteurs, probablement endommagés par les infiltrations ;
- La consolidation de ces murs ;
- La réfection des enduits intérieurs ;
- La reprise des malfaçons sur la couverture du bâtiment bureau ;
- La dépose et pose de la toiture de la maison dans le respect des normes actuelles ;
- Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- Condamner in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C]
[J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, à payer à titre de provision la somme de 156 000,00 €, correspondant aux frais de déménagement pour permettre l'exécution des travaux ;
- Condamner in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C]
[J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, à payer à titre de provision la somme de 171 292,06 €, selon décompte arrêté au 13 novembre 2025, à parfaire au jour de l'ordonnance, correspondant aux loyers versés depuis le 6 octobre 2022 ;
- Ordonner la suspension des loyers entre Madame [E] [J], Monsieur [C] [J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, et la Société Gefmo, en qualité de locataire, à compter de la date de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à la réalisation des travaux permettant la jouissance paisible des lieux conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil ;
- A défaut de faire droit à la demande de suspension des loyers, autoriser la consignation des loyers sur le compte CARPA de la SELAS LexLux Avocats représentée par Maitre [R] [U] jusqu'à la réalisation des travaux permettant la jouissance paisible des lieux conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil;
- Condamner in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C]
[J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, à payer à titre de provision la somme de 955 845,89 €, à valoir sur les préjudices subis par la Société Gefmo, se décomposant comme suit :
o Préjudice économique : 255 845,89 € ;
o Préjudice de jouissance : 500 000 € ;
o Préjudice moral : 200 000 € ;
- Débouter purement et simplement Madame [E] [J], Monsieur [C] [J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Subsidiairement, ordonner la suspension des loyers et ou indemnités d'occupation entre Madame [E] [J], Monsieur [C] [J], Madame [W] [S] épouse [T], en leur qualité de bailleur, et la Société Gefmo, en qualité de locataire ou d'occupant, à compter de la date de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à la restitution des lieux ensuite du congé délivré par le bailleur ;
- A titre infiniment subsidiaire, à défaut de faire droit à la demande de suspension des loyers ou indemnités d'occupation, autoriser la consignation de ces sommes sur le compte CARPA de la SELAS LexLux Avocats représentée par Maître [R] [U] ;
- Condamner in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C]
[J], Madame [W] [S] épouse [T], à verser à la Société Gefmo, la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [R] [U], SELAS LexLux Avocats, sur son affirmation de droit ;
- Dire et juger que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

Au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, 1755 du Code civil, 1217 (ancien 1142) du Code civil, et des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, et 514 et suivants du Code de Procédure Civile, la société Gefmo expose que la Ville de [Localité 3] a été touchée par de violents orages en juillet 2019, puis par une tempête en décembre 2019 ; que ces évènements climatiques ont causé d'importants dégâts, en particulier sur la toiture de l'atelier, déjà vétuste ; que des travaux réparatoires ont été entrepris courant février/mars 2020, mais qu'ils ont été interrompus et n'ont jamais repris ; que la société Gefmo, qui a toujours honoré ses loyers depuis 30 ans, a alors cessé de les régler ; qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a alors été délivré ; que les bailleurs ont repris les travaux sur la toiture en février 2021, mais que ces travaux se sont révélés insuffisants pour remédier à l'importance des désordres affectant la toiture, de sorte que les infiltrations et dégradations consécutives ont persisté ; que le 27 mai 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, saisi par le bailleur aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et paiement de l'arriéré locatif, a condamné la société Gefmo à titre provisionnel à payer la somme de 30 908 € correspondant aux loyers impayés et a suspendu les effets de la clause résolutoire ; que le même juge a ordonné une expertise judiciaire ; que l'expert a estimé qu'il n'y avait pas de malfaçons ou de défaut d'entretien, mais une grande vétusté du bien en général, et de la couverture en particulier ; que l'expert a estimé qu'il n'y avait pas de réparation possible et que l'ensemble de la couverture était à déposer et à refaire dans le respect des normes actuelles ; que le bailleur a été destinataire du rapport d'expertise judiciaire mais qu'il n'a rien entrepris ; que les négociations ont échoué entre les parties ; que le 24 mars 2026, soit postérieurement à la délivrance de l'assignation, le bailleur a fait notifier au preneur un congé sans renouvellement ; que le contrat de bail commercial prévoit que le preneur doit " supporter à ses frais toutes les grosses réparations à l'exception de celles définies à l'article 606 du Code civil " ; que les locaux loués sont vétustes, dans leurs " composants de couverture, de structure (charpente et murs), de peinture et d'enduits intérieurs et extérieurs " pour reprendre les termes de l'expert judiciaire ; que le trouble manifestement illicite résultant de l'impossibilité pour le preneur de jouir normalement de son local est caractérisé ; que le bailleur a missionné la société Beaufils en mars 2026, qui a constaté que les toitures étaient à refaire et qu'elles ne sont pas réparables ; que du fait de l'inertie de son bailleur dans l'exercice de son obligation de délivrance conforme et de réparation de la chose louée, la société Gefmo ne peut exploiter normalement son activité dans les lieux ; que depuis le 6 octobre 2022, la société Gefmo a réglé à son bailleur la somme totale de 171 292,06 € ; que les machines de la société Gefmo sont complètement rouillées, ce qui a fortement impacté son chiffre d'affaires ; que l'expert, dans son rapport, a indiqué que la zone atelier sous bâchage est impropre à toute exploitation ; que dès lors que les désordres affectant les locaux loués ont pour origine, à l'évidence et contradictoirement suivant rapport d'expertise, la vétusté de l'ensemble immobilier, l'obligation du bailleur d'y remédier ne se heurte à aucune contestation sérieuse au regard de son obligation d'assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués et de respecter son obligation de délivrance ; que l'impossibilité d'exploiter son activité dans lieux loués est à l'origine d'un préjudice économique ; que le préjudice de jouissance est également suffisamment caractérisé ; que le dirigeant de la société Gefmo, Monsieur [O], subit stress et incertitude et qu'il subit une grave dégradation de son état de santé. 

Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] sollicitent de voir débouter purement et simplement la SARL Gefmo de l'intégralité de ses demandes et prétentions, et de la voir condamner à titre reconventionnel à payer à Monsieur et Madame [J], et à Madame [T] la somme globale de 6 000 € en application de l'Article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens de l'instance.

Ils exposent que si l'Expert a relevé un état de vétusté, selon ses termes, du bâtiment, il considère également que l'impression d'ensemble est un bâtiment laissé à l'abandon avec des zones de composants dégradés, dégradations en lien avec les problèmes d'humidité et d'infiltrations ; que depuis le dépôt du rapport en octobre 2022, la société Gefmo n'a initié aucune procédure ; que la société Gefmo exploite son activité depuis de nombreuses années ; qu'ils ont fait procéder à un bâchage sécurisé du bâtiment, ayant mis fin aux infiltrations, et ce, dans le cadre des opérations d'expertise ; que l'expert a relevé un défaut d'entretien notable du bâtiment, étant précisé que l'entretien courant appartient au preneur ; que les travaux prescrits par l'expert, qui consistent en la réfection totale et neuve du bâtiment existant, seraient d'une importance telle qu'ils sont en inadéquation totale avec la valeur intrinsèque du bâtiment ; que la société Gefmo ne peut nullement démontrer qu'elle a cessé son activité du fait des infiltrations qu'elle a subies ; qu'à ce jour, elle est toujours in bonis, ce qui ne serait pas le cas si elle avait du cesser son activité, ce qui l'aurait conduit à une procédure collective ; que la communication des bilans et comptes annuels permet de constater que les infiltrations qu'elle a subies, notamment durant l'année 2020, n'ont en rien entamé son activité ; que ce n'est qu'après 2021, et la mise en place de bâchage longue durée, que son chiffre d'affaires a chuté, sans qu'il ne soit démontré un lien de causalité avec la situation de l'immeuble ; que le volume d'activités est en lien non pas uniquement avec l'état du bâtiment, mais bien avec la situation actuelle de la société Gefmo et de la dynamique de son dirigeant, âgé de 76 ans ; que l'ensemble des demandes de la société Gefmo formées à titre provisionnel sur les dommages et intérêts se heurtent à de multiples contestations sérieuses ; que dans le cadre du congé sans offre de renouvellement délivré le 24 mars 2026, il est proposé par le bailleur le paiement d'une indemnité d'éviction ; que la société Gefmo étant amenée à quitter les locaux dans un délai maximum de six mois, ses demandes de condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux deviennent sans objet. 

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation à la réalisation de travaux

L'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile prévoit que " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. "

L'article 1719 du Code civil dispose que : " " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Enfin, l'article 1720 du même Code prévoit que : " Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives."

A titre liminaire, il convient de rappeler que le congé sans renouvellement, tel que délivré à la société Gefmo le 24 mars 2026, ouvre droit à indemnité d'éviction ; il ne libère pas le bailleur de ses obligations pendant le cours du bail. Ainsi, jusqu'au 1er octobre 2026, date à laquelle la société Gefmo devra quitter les lieux, le bailleur est tenu de respecter ses obligations, et notamment son obligation de délivrance et d'entretien. 

L'argument selon lequel la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement rend la demande de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte sans objet est donc inopérant.

Le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [Y] [X] [A], déposé le 6 octobre 2022, mentionne que : " Le désordre d'infiltration d'eau de pluie dans le bâtiment atelier et bureau existe, nous l'avons décrit dans nos constats du chapitre 4. L'eau pénètre dans l'atelier jusqu'au sol, et dans les bureaux tache le plafond. Dans l'atelier, l'humidité imprègne la sous couverture en brique (laissée un temps à découvert par les travaux inachevé de Travaux [Q]), et pourrait provoquer à court terme la chute des briques. Elle imprègne également une partie des murs et leurs enduits.
Ce dernier point nous a conduit à vérifier le risque sanitaire " plomb " des écailles de peinture disséminées un peu partout. Voir chapitre 5.2
En résumé, selon nous, il n'y a pas de malfaçons, ni de défaut d'entretien, mais une grande vétusté du bien en général, et de la couverture en particulier ".

Concernant les travaux réparatoires, l'expert judiciaire indique que concernant la couverture, il n'y a pas de réparation possible, et que l'ensemble de la couverture est à déposer et à refaire dans le respect des normes actuelles. Il précise que les travaux ont été chiffrés à la somme de 421 338,60 € TTC. L'expert alerte sur la grande vétusté des bâtiments dans ses composants de couverture, de structure (charpente et murs), de peinture et d'enduits intérieurs et extérieurs, de sorte qu'il pense qu'il serait plus raisonnable et plus simple de démolir le bâtiment et de le refaire à neuf. 

Le trouble manifestement illicite est ici établi, mais la mesure sollicitée n'est pas propre à y remédier selon l'expert. Ordonner des travaux que l'expert juge techniquement inadaptés reviendrait à prononcer une mesure sans efficacité, voire préjudiciable. La condition d'adéquation de la mesure au trouble fait défaut.

Les conclusions de l'expert constituent une contestation sérieuse sur la faisabilité et la pertinence de la mesure sollicitée, tant d'un aspect économique que d'un aspect technique.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation à faire réaliser des travaux. 

En l'absence de condamnation à réaliser des travaux, la demande de condamnation provisionnelle au titre des frais de déménagement devient sans objet. 

Sur la demande de remboursement des loyers déjà versés et la suspension / consignation des loyers à venir

L'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que " Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

En l'espèce, le locataire invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour fonder sa demande de se voir rembourser les loyers versés depuis le 6 octobre 2022. Elle indique avoir versé la somme de 171 292,06 € depuis cette date, alors qu'elle ne pouvait exploiter normalement son activité dans les lieux. 

Nonobstant l'état de vétusté avancé dans lequel se trouve le bâtiment, état constaté par l'expert judiciaire, la société Gefmo a été en mesure d'exploiter les locaux commerciaux puisqu'elle a réalisé un chiffre d'affaires HT de 88 479,35 € entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, 66 325,10 € entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024, et 67 421,89 € entre le 1er octobre 2024 et le 30 septembre 2025. 

Si ces chiffres sont en forte baisse comparativement aux années antérieures, il n'est pas permis d'imputer de façon non sérieusement contestable la baisse d'activité à l'état des locaux. 

La locataire ne peut ainsi pas se prévaloir de l'exception d'inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations d'entretien et de réparation pour obtenir le remboursement intégral du paiement des loyers. 

Pour les mêmes raisons, elle n'est pas fondée à demander la suspension des loyers.

Du fait de l'absence de travaux ordonnés et de la fin imminente du bail, il n'y a pas lieu d'ordonner la consignation des loyers.

Sur les demandes provisionnelles 

La société Gefmo sollicite la condamnation des bailleurs à lui verser les sommes provisionnelles suivantes :
o Préjudice économique : 255 845,89 € ;
o Préjudice de jouissance : 500 000 € ;
o Préjudice moral : 200 000 €.

La demande formulée au titre du préjudice économique se décompose comme suit:
- Frais d'huissier, d'avocat et d'expert : 9 679,89 € ; 
- Frais de licenciement d'un salarié : 7 302,28 € ; 
- Perte de valeur du stock : 238 863,72 €.

La société Gefmo ne rapporte pas la preuve que les pertes qu'elle invoque sont de façon non sérieusement contestable la conséquence du manquement à l'obligation de délivrance imputable au propriétaire. Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Concernant le préjudice de jouissance, il résulte du rapport d'expertise de Monsieur [Y] [X] [A] que le bâtiment objet du bail est grevé d'un désordre d'infiltrations d'eau de pluie dans le bâtiment atelier et dans les bureaux. Ces désordres, par leur nature et leur ampleur, excèdent les réparations locatives incombant au preneur et relèvent de l'obligation d'entretien pesant sur le bailleur.

Le bailleur, ayant eu connaissance du rapport d'expertise, n'a entrepris aucune diligence pour y remédier. Dès lors, la société GEFMO a nécessairement subi un préjudice de jouissance du fait de l'état de vétusté avancé du bâtiment loué.

Il y a lieu de lui accorder une provision d'un montant de 15 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

Concernant le préjudice moral, elle invoque le préjudice subi par son dirigeant Monsieur [O], qui n'est pas partie à la procédure. Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les autres demandes

L'équité commande de condamner in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] à payer à la société Gefmo la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit de Maître [R] [U], SELAS LexLux Avocats.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sur le local objet du bail ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement des loyers ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes de suspension et de consignation des loyers ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires provisionnelles au titre du préjudice économique et du préjudice moral ;



CONDAMNE in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] à payer à la société Gefmo la somme provisionnelle de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] à payer à la société Gefmo la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [J], Monsieur [C] [J] et Madame [W] [S] épouse [T] aux dépens, dont distraction au profit de Maître [R] [U], SELAS LexLux Avocats.




LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO












Grosse + Copie :
 la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL
la SELAS LEX LUX AVOCATS
COPIES
- DOSSIER
Le 11 Juin 2026

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T11:47:12.977Z.