notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bayonne, 1ère chambre, 15 juin 2026, n° 21/02052

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Exposé des faits
Le 30 septembre 2019, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] ont signé avec la SARL MAISONS GOCHOKI, un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan, pour la construction d’une maison située au [Adresse 1].
Ledit contrat était souscrit pour un prix forfaitaire de 238 250 euros TTC, les Maitres de l’ouvrage se réservant des lots pour un montant de 56 200 euros à savoir :
Lot 1 : terrassement valorisé à la somme de 34 500 euros et qui intègre l’assainissement individuel de la maison ;Lot 13 : carrelages, faïences et parquet, fourniture et pose du carrelage dans le hall d’entrée, les pièces de vie, WC, dégagement et cellier pour un montant de 7 600 euros ;Lot 13 : carrelages, faïences et parquet, fourniture et pose du parquet dans les chambres 1, 2, 3 et 4 pour un montant de 3 900 euros. Lot 14 : peintures extérieures et intérieures, pour un montant de 3 500 euros.Le montant du marché a été corrigé suite à la rédaction et signature de onze avenants pour un montant total de 1 317 euros TTC, portant le coût total de l’opération à la somme de 239 567,15 euros TTC. 
Les travaux ont débuté le 30 mars 2020. 
Durant les travaux, divers litiges sont survenus quant à la mise en œuvre des travaux d’isolation donnant lieux à des échanges de courriers recommandés et à l’organisation de réunions de chantier. 
La réception de l’ouvrage est intervenue le 21 mai 2021 avec douze réserves formulées par Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V]. La SARL MAISONS GOCHOKI a refusé de signer le PV de réception considérant certaines réserves comme étant injustifiées. 
Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2021, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] ont assigné par voie de signification du même jour, la SARL MAISONS GOCHOKI devant le Tribunal judiciaire de BAYONNE aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de construction. 
Par jugement en date du 22 avril 2024, le Tribunal judiciaire de Bayonne a prononcé la nullité du contrat de construction de maisons individuelles, et avant dire droit, a ordonné une expertise. A cette fins, le Tribunal judiciaire a commis pour y procéder, Monsieur [Z] [N] avec au titre des missions, celle d’indiquer la valeur des prestations réalisées par la SARL MAISONS GOCHOKI fixée au moment de leur réalisation. Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] étaient par ailleurs déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral et toutes autres demandes étaient réservées. 
Le 10 février 2025, l’expert, Monsieur [Z] [N] a déposé son rapport. 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 15 mai 2025, le Tribunal judiciaire de Bayonne a prononcé une ordonnance portant injonction de rencontrer un médiateur.
Par ordonnance du 26 janvier 2023, l’ordonnance de clôture a été prononcée le même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 mars 2023.
Une nouvelle ordonnance de clôture a été prononcée le 23 novembre 2023 fixant la date de clôture au 28 décembre 2023. L’affaire a été renvoyée au 29 janvier 2024. 
Une nouvelle ordonnance de clôture différée a été rendue le 27 novembre 2025 avec fixation de la date de clôture au 26 février 2026. L’affaire a été fixée à l’audience du 23 mars 2026.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties 
Dans ses conclusions après rapport d’expertise notifiées par RPVA le 26 novembre 2025, la SARL MAISONS GOCHOKI demande au Tribunal judiciaire de Bayonne de : 
Juger que le montant total des acomptes payés par Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] à la SARL MAISONS GOCHOKI s’élève à la somme de 226 337,50 euros ;Débouter Monsieur [T] et Madame [V] de leur demande de prise en compte des frais d’expertise privée GF d’un montant de 933,33 et les frais du BET Carbone 64 d’un montant de 594 euros ; Débouter Monsieur [T] et Madame [V] de leur demande d’allocation d’une somme de 47 239,36 euros au titre des intérêts légaux ; A défaut, dire qu’ils ne peuvent courir qu’à compter du 4 juillet 2024 ; Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] à payer à la SARL MAISONS GOCHOKI, la somme de 13 229,65 euros, correspondant au reliquat restant dû au titre du contrat de construction de maison individuelle ; Juger que les intérêts, sur cette somme, seront majorés de 10 points en application de la norme NFP 03.001 à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2021 ; Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] à payer à la SARL MAISONS GOCHOKI la somme de 100 000 euros au titre des avantages financiers tirés de cette construction et en contrepartie de l’occupation de la maison depuis la réception en 2021 ; Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] à rembourser, à la SARL MAISONS GOCHOKI, le coût du rapport d’expertise privée rendu le 13 avril 2022 par Monsieur [S] [D], soit la somme de 1 790 euros ; En conséquence, Juger que la balance des comptes est favorable à la SARL MAISONS GOCHOKI ;Rejeter toutes prétentions contraires ; Ordonner la compensation des créances ; Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [T] et Madame [V] à payer, à la SARL MAISONS GOCHOKI la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présence instance, en ce compris les frais d’expertise. Autoriser Maitre Aurélie VIAL à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Rappeler que l’exécution du jugement à intervenir est de droit. Au soutien de sa demande relative aux comptes entre les parties, la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir que le marché initial était convenu pour la somme de 238 250 euros TTC et que suite à plusieurs avenants, le cout du marché final est de 239 567,15 euros avec une retenue de garantie de 5% d’un montant de 11 978,36 euros. La SARL MAISONS GOCHOKI évoque que les acomptes versés par les consorts [T]-[V] s’élevaient à la somme de 226 337,50 euros TTC, laissant un reliquat de 13 229,65 euros dont 11 978,36 euros au titre de la retenue de la garantie. Elle conteste par ailleurs la prise en compte des frais d’expertise privée et ceux du BET CARBONNE 64 estimant qu’en se prévalant de la nullité du contrat, les demandeurs ont renoncé à se prévaloir des conséquences d’une mauvaise exécution contractuelle. La SARL MAISONS GOCHOKI explique également que s’il est impossible de remettre les choses dans l’état initial, le maitre d’ouvrage doit s’acquitter du prix de la prestation. 
La SARL MAISONS GOCHOKI fait également valoir que les consorts [T]-[V] ont pris l’engagement de consigner les 5% de retenue de garantie qu’ils n’ont pas payés dans le délai légal d’une année. Elle ajoute que le défaut de règlement ne peut être justifiée par des réserves émises dès lors que Monsieur [T] et Madame [V] ont fait le choix de solliciter la nullité du contrat de construction. 
S’agissant du paiement des factures, la SARL MAISONS GOCHOKI indique avoir émis la facture n°5 correspondants à l’achèvement des cloisons le 23 octobre 2020. Elle précise que les consorts [T]-[V] se sont acquittés tardivement de ce paiement de sorte que Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] sont tenus de lui payer la somme de 2 144,25 euros au titre des pénalités de retard.
S’agissant des conséquences de la nullité du contrat, la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir qu’en l’absence de démolition de l’ouvrage, le maitre de l’ouvrage doit payer les frais engagés pour la construction édifiée en exécution du contrat annulé et notamment les coûts des sous-traitants ainsi que les frais interne tel que les frais généraux. 
S’agissant du calcul de sa créance, la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir qu’elle s’établit par plusieurs postes à savoir le coût des sous-traitants d’un montant de 135 180,99 euros HT, les frais internes à l’entreprise de gestion (frais généraux) et de coordination des sous-traitants pour lesquels il est d’usage de considérer un coefficient de 7% sur la sous-traitance facturer soit 11 498,90 HT (le solde étant de 29 811,76 euros HT), ainsi que des frais d’achats divers en lien direct avec l’opération, dont le montant total s’élève à 29 089 euros HT, prenant en compte les honoraires de ANCO, et du Cabinet ARGI. La SARL MAISONS GOCHOKI ajoute la somme versée au titre des cotisations de la garantie dommage ouvrage à hauteur de 4 486,75 euros. Le montant total sollicité par la SARL MAISONS GOCHOKI pour toutes les dépenses engagées par les constructeurs s’élève à 180 255,53 euros. 
Ajoutant la somme de 13 229,65 euros au titre de la retenue de garantie ainsi que de la plus-value du marché susmentionnées, la SARL MAISONS GOCHOKI évalue la somme totale à 193 485,18 euros. Elle conclut en indiquant que la créance qu’elle doit à Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] s’élève à la somme de 32 852,32 euros. 
S’agissant des intérêts réclamés par les consorts [T]-[V], la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir qu’ils ne sont pas fondés à faire courir les intérêts à compter des dates de règlement des appels de fond. En revanche, la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir que des pénalités doivent s’appliquer sur les sommes qui demeurent impayés par les Consorts [T]-[V] en application de la norme de référence, NFP 03-001 qui se substitue aux dispositions contractuelles annulées. 
S’agissant de l’indemnité d’occupation et la plus-value immobilière, la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir que les Consorts [T]-[V] ont tiré avantage de la construction et qu’ils en sont redevables. Elle explique que depuis la réception de la maison le 21 mai 2021, les Consorts vivent dans la maison, dont la valeur est estimée entre 540 000 et 580 000 euros selon des expertises produites. A ce titre, elles chiffrent une indemnité d’occupation à la somme forfaitaire de 100 000 euros. 
S’agissant des préjudices évoqués par les maitres d’ouvrages, les consorts [T]-[V], la SARL MAISONS GOCHOKI conteste la possibilité de se prévaloir de préjudice du fait de la mauvaise exécution contractuelle, dès lors que Monsieur [T] et Madame [V] ont souhaité obtenir la nullité du contrat. Elle ajoute qu’ils ne peuvent se prévaloir d’une expertise relative à des désordres ou malfaçons de la maison qu’ils souhaitent conserver.

Dans leurs conclusions après expertise notifiées par RPVA le 17 février 2026, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] demandent au Tribunal judiciaire de Bayonne de : 
Juger que la créance de restitution au bénéfice des Consorts [T]-[V] est constituée des acomptes versés, des frais d’expertise privée et des frais du BET Carbone 64 ;Juger que le point de départ des intérêts aux taux légal dus au titre de la restitution des sommes d’argent versées par les consorts [V] [T] est la date de paiement de chaque acompte, et que les autres sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation ; Juger que la créance de restitution au bénéfice des consorts [V] [T] s’élève à la somme de 275 104,19 euros ; Juger que la créance de restitution au bénéfice de la SARL MAISONS GOCHOKI est constituée, à titre principal, du coût des matériaux et du coût de la main d’œuvre (sous-traitant), à titre subsidiaire du coût des matériaux, du coût de la main d’œuvre (sous-traitant), des frais généraux et de coordination des sous-traitants, du cout de l’assurance dommage ouvrage ; Juger que le pourcentage retenu au titre des frais généraux et de coordination des sous-traitants ne saurait être supérieur à 2% applicable sur le montant de la sous-traitance facturée ;Juger que la créance de restitution au bénéfice de la SARL MAISONS GOCHOKI s’élève, à titre principal, à la somme de 162 994,88 euros, à titre subsidiaire, à la somme de 168 210,99 euros ;Juger que la balance des comptes est favorable aux maitres d’ouvrage, les consorts [V] [T] ;Condamner la SARL MAISONS GOCHOKI à payer aux demandeurs, à titre principal, la somme de 112 109,31 euros dont intérêts au taux légal sur les acomptes versés à parfaire, à titre subsidiaire, la somme de 106 893,20 (275 104,19 euros – 168 210,99 euros) dont intérêts au taux légal sur les acomptes versés à parfaire ;Débouter la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de pénalités de retard, de prise en charge du cout de l’expertise de Monsieur [D], du paiement du solde du prix avec intérêts, du paiement de la retenue de garantie, d’une indemnité d’occupation et d’une plus-value immobilière et d’indemnité de procédure ;Juger que l’exécution provisoire est de droit, à défaut, si le tribunal jugeait que la balance des comptes est favorable à la SARL MAISONS GOCHOKI, Juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire ; Condamner la SARL MAISONS GOCHOKI à verser à Monsieur [T] et Madame [V] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SARL MAISONS GOCHOKI aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise de Monsieur [N] sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. S’agissant de la créance des maitres d’ouvrage, au visa de l’article 1178 du code civil, les Consorts [T]-[V] font valoir qu’en présence d’une conservation de l’ouvrage, la créance des maitres d’ouvrage est constituée par le remboursement des acomptes versés ainsi que les frais engagés pour étayer et justifier les analyses des constats techniques. Ils indiquent avoir versé la somme totale de 226 337,50 euros en huit acomptes. Ils ajoutent à cette somme, les frais d’expertise privée réalisée par Monsieur [B] d’un montant de 933,33 euros TTC et les frais du BET Carbone 64 d’un montant de 594 euros TTC, soit un total de 1 527,33 euros TTC. 
A l’appui de leur demande relative aux intérêts, au visa des articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, les consorts [T]-[V] expliquent que dans la mesure où il y a eu 8 paiements d’acomptes, chacun des acomptes constitue le point de départ du calcul des intérêts au taux légal puisque par l’effet de la nullité, il doit être considéré que les Consorts [T]-[V] se sont indument dessaisis de chacune des sommes d’argents versées. Ils évoquent également que la SARL MAISONS GOCHOKI a fait preuve de mauvaise foi, laquelle doit se déduire de la violation des dispositions d’ordre public relatives au CCMO ayant conduit au prononcé de la nullité du contrat. Par ailleurs s’appuyant sur les dispositions de l’article 1111-1 alinéa 2 du code civil, les Consorts [T]-[V] précisent que le CCMI est un contrat à exécution successive si bien que chaque acompte constitue le point de départ du calcul des intérêts. Ils concluent que la somme de 47 239,36 euros est due au titre du paiement des intérêts au taux légal soit un total de 273 576,86 euros à la date du 26 novembre 2024. 
S’agissant de la créance du constructeur, les Consorts [T]-[V] contestent la prise en compte par l’expert des frais internes à l’entreprise de gestion et de coordination des sous-traitants puisqu’ils relèvent du fonctionnement normal de l’entreprise et ne sont pas précisément détaillés et justifiés car en matière de CCMI, le coût du marché est évalué de manière forfaitaire. Ils ajoutent que la SARL MAISONS GOCHOKI a engagé des dépenses auprès des sous-traitants pour la somme de 135 180,88 euros HT ainsi que des dépenses engagées pour l’achat de matériaux qui ont représenté la somme de 27 814 euros HT. Ils concluent que la créance totale s’élève donc à 162 994,88 euros.
A titre subsidiaire, les Consorts [T]-[V] font valoir que si la créance est également considérée comme étant constituée des frais généraux et de coordination des sous-traitants de l’entreprise et du coût de l’assurance dommage ouvrage, les Consorts [T]-[V] précisent que s’agissant de cette dernière, elle s’élève à 1 956,21 euros conformément aux déclarations du constructeur et non le montant de 4 486,75 euros qui comprend l’assurance multirisque CCMI. S’agissant de éléments retenus par l’expert, ils indiquent que c’est sans justification que ce dernier octroie une marge à 10% et un coefficient de 7% sur le montant de la sous-traitance facturée soit un montant de 11 409,64 euros. Monsieur [T] et Madame [V] estiment que ces montants sont contestables en raison des défaillances commises par le constructeur, et évaluent le pourcentage à 2%, soit la somme de 3 259,90 euros. 
S’agissant de l’indemnité d’occupation et de la plus-value immobilière, au visa de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil, qu’il ne peut y avoir d’indemnité d’occupation qu’en présence de propriétaires indivis et qu’en tout état de cause, la notion de plus-value immobilière est étrangère aux débats. 
S’agissant des comptes, les consorts font valoir que l’expert note de façon injustifiée que la plus-value du marché (1317,15 euros) et la retenue de garantie de 5% (11 912,50 euros) n’ont pas été payées dès lors que ces sommes n’ont plus à être réglées suite à l’annulation du CCMI.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

S’agissant des demandes relatives aux sommes réclamées par les parties 
Aux termes de l’article 1178 du code civil, « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. 
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil. 
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».
L’article 1353 du code civil dispose quant à lui que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 
Sur les sommes demandées au principal par les consorts [T]-[V]’agissant des sommes demandées par les époux [T]-[V], il n’est pas contesté par les parties au litige que ces derniers ont versé huit acomptes dont le montant s’élève à la somme totale de 226 337,5 euros TTC. Cette somme est par ailleurs confirmée par le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [N] du 2 décembre 2023. 
En revanche, les frais d’expertise amiable et honoraires demandés au titre du BET Carbone 64 exposés par Monsieur [T] et Madame [V], en qualité de maitres d’ouvrage, ne peuvent être retenus au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation du contrat de construction de maison individuelle. En effet, ces dépenses ne constituent pas des sommes versées en exécution du contrat annulé, et ne sont pas liées à la construction l’ouvrage, mais correspondent à des frais engagés par Monsieur [T] et Madame [V] aux fins de démontrer et soutenir leurs prétentions dans le cadre de la procédure relative au présent litige.
Par conséquent, la somme retenue en principal dans le calcul des créances réciproques s’élève à 226 337,5 euros TTC. 


Sur les sommes demandées au principal par la SARL MAISONS GOCHOKI Le coût des sous-traitants
S’agissant des sommes demandées par la SARL MAISONS GOCHOKI, il est établi par les factures produites au dossier qui ne sont pas contestées que le coût des sous-traitants est évalué à la somme de 135 180,88 euros HT.
Les frais internes de gestions (frais généraux) et de coordination des sous-traitants
S’agissant des frais internes de gestion (frais généraux) et de coordination des sous-traitants, la SARL MAISONS GOCHOKI revendique sur la base de l’expertise judiciaire l’application d’un coefficient de 7 % au titre des frais internes de gestion et de coordination des sous-traitants. 
Toutefois, il ressort du rapport d’expertise que les sommes revendiquées à ce titre ne font l’objet d’aucune ventilation comptable précise permettant de distinguer les frais de gestion effectivement exposés des éléments relevant de la marge commerciale. En outre, l’expert procède sur ce point par référence « à un usage professionnel » et à une évaluation forfaitaire approximative, sans justification détaillée des démarches effectivement accomplies dans la réalisation des travaux. Il résulte par ailleurs des pièces produites aux débats, et notamment des échanges intervenus entre les parties au cours du chantier, que les maîtres d’ouvrage ont signalé de manière récurrente diverses difficultés affectant le suivi et la coordination des travaux.
Dans ces conditions, faute pour la SARL MAISONS GOCHOKI de rapporter la preuve certaine de frais internes de gestion et de coordination effectivement exposés et précisément individualisés, il n’y a pas lieu de retenir ce poste dans les comptes établis entre les parties.Haut du formulaire
Par conséquent, ces sommes ne seront pas comprises dans le cadre de l’évaluation de la créance. 
Les frais d’achat divers en lien direct avec l’opération
pS’agissant des frais d’achat divers en lien direct avec l’opération, le rapport de l’expertise judiciaire conclut à la somme de 27 814 euros HT, laquelle n’est pas contestée par la partie adverse. 
Par conséquent, ces frais seront compris dans le cadre de l’évaluation de la créance.
La prime d’assurance dommages-ouvrages
S’agissant de la prime d’assurance dommages-ouvrages alléguée par le constructeur, il est seulement produit une attestation de souscription, laquelle ne permet pas d’établir le montant effectivement acquitté au titre de cette assurance. 
Dès lors, faute pour la SARL MAISONS GOCHOKI de rapporter la preuve certaine du coût effectivement exposé à ce titre, il n’y a pas lieu d’intégrer cette somme au titre de ses créances.
L’indemnité d’occupation et la plus-value immobilière
S’agissant de l’indemnité d’occupation et la plus-value immobilière sollicitées par la SARL MAISONS GOCHOKI au titre de la jouissance de l’immeuble par les consorts [T]-[V], il doit être constaté que la créance retenue au bénéfice de la société constructrice dans le cadre des restitutions réciproques tend déjà à compenser les dépenses exposées pour la réalisation de l’ouvrage conservé par les maîtres d’ouvrage.
En l’absence d’éléments permettant de caractériser un enrichissement distinct de celui pris en compte dans l’établissement des comptes entre les parties, ni de démonstration d’un préjudice autonome résultant de la seule occupation de l’immeuble, il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité complémentaire à ce titre.
La demande sera en conséquence rejetée.
Les pénalités de retard
S’agissant des pénalités de retard, la SARL MAISONS GOCHOKI sollicite l’application de pénalités de retard au motif du paiement tardif d’une facture par les consorts [T]-[V]. Toutefois, la société constructrice ne peut utilement se prévaloir des pénalités prévues par un contrat annulé dès lors que le prononcé de la nullité emporte anéantissement des effets de celui-ci. 
La demande sera en conséquence rejetée.
Le paiement des factures 



S’agissant du paiement des factures entre les parties, la SARL MAISONS GOCHOKI sollicite la prise en compte d’un solde demeuré impayé par les maîtres d’ouvrage, comprenant notamment une somme de 1 317 euros ainsi qu’une somme correspondant à la retenue de garantie de 5 % initialement prévue au contrat, d’un montant de 11 912,5 euros.
Si l’annulation du contrat de construction emporte son anéantissement rétroactif et prive d’effet les mécanismes contractuels de règlement du marché, il appartient néanmoins au juge, dans le cadre des restitutions réciproques, de tenir compte de la valeur des travaux effectivement réalisés et conservés par les maîtres d’ouvrage.
Il ressort des éléments du dossier que les sommes demeurées impayées correspondent à des prestations exécutées au bénéfice des consorts [T]-[V] et non déjà intégrées dans les coûts retenus par l’expert judiciaire au titre des dépenses effectivement exposées par la société constructrice.
Dès lors, en l’absence de destruction de la maison litigieuse et afin d’éviter un enrichissement injustifié résultant de la conservation de travaux sans contrepartie financière intégrale, il y a lieu d’intégrer aux comptes entre les parties tant la somme de 1 317 euros que celle de 11 912,5 euros correspondant à la retenue de garantie de 5 %.
Ces sommes sont retenues non comme application des stipulations contractuelles du marché annulé, mais au titre de la valeur des prestations conservées par les maîtres d’ouvrage dans le cadre des restitutions réciproques consécutives à la nullité du contrat.

S’agissant de la demande portant sur les intérêts
L’article 1231-7 du code civil dispose qu’« en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa ».
En l’espèce, les créances respectives des parties ont nécessité une expertise judiciaire par Monsieur [R] [N] dont le rapport a été restitué le 2 décembre 2023, portant notamment sur les coûts des travaux réalisés, les frais exposés par la société constructrice et les sommes susceptibles d’être retenues au titre des restitutions réciproques. Dès lors, la créance des maîtres d’ouvrage ne pouvait être définitivement déterminée avant la fixation du solde résultant des comptes proposés par l’expertise et fixés judiciairement.
Dans ces conditions, il y a lieu de faire courir les intérêts au taux légal non à compter des différents versements effectués en exécution du contrat annulé, mais à compter du présent jugement fixant le solde des créances réciproques entre les parties.
La demande de Monsieur [T] et Madame [V] sera par conséquent rejetée. 


Sur les frais du procès 

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 
La SARL MAISONS GOCHOKI, partie perdante, sera condamnée aux dépens. 

Sur les demandes d’indemnité au titre des frais irrépétibles En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ». 
En l’espèce, la SARL MAISONS GOCHOKI, condamnée aux dépens, devra verser une indemnité, qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros, à Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] et sera déboutée de sa demande à ce titre. 
La SARL MAISONS GOCHOKI sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire. Cependant, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, 
ORDONNE la compensation des créances entre Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] et la SARL MAISONS GOCHOKI ; 
CONDAMNE la SARL MAISONS GOCHOKI au paiement à Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] de la somme de 50 113,12 euros au titre de la créance aux taux d’intérêt légal à compter du présent jugement ;
DEBOUTE Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] de leur demande de prise en charge des frais d’expertise privé et des frais du BET Carbone 64 ; 
DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de prise en charge de la prime d’assurance dommages-ouvrages ; 
DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande d’indemnité d’occupation et d’une plus-value immobilière ; 
DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de pénalités de retard ; 
DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de paiement au titre des intérêts en application de la norme NFP 03.001 ;
DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de paiement au titre des avantages financiers tirés de la construction ;
CONDAMNE la SARL MAISONS GOCHOKI aux dépens de l’instance ; 

CONDAMNE la SARL MAISONS GOCHOKI aux paiements de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande relative à l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige ;
DIT n’ y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par [...], Premier Vice-Président, et par [...], Greffière principale.


La Greffière, Le Juge,




[...] [...]
Texte intégral
N° RG 21/02052 - N° Portalis DBZ7-W-B7F-E45Q minute n° 26/269 
du 15/06/2026

Grosse et expédition le :
aux avocats 

JUGEMENT DU 15 Juin 2026



Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Premier Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assisté de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe


ENTRE :

Monsieur [Q] [T], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elodie BONNARD, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 162

Madame [L] [V], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Elodie BONNARD, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 162


Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

S.A.R.L. MAISONS GOCHOKI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SELARL VIAL AVOCATS, avocats au barreau de DAX, avocats plaidant, 


Défendeur(s)

D’AUTRE PART,




A l’audience du 23 Mars 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu Me Elodie BONNARD, la SELARL VIAL AVOCATS, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 15 Juin 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :




EXPOSE DU LITIGE
Exposé des faits
Le 30 septembre 2019, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] ont signé avec la SARL MAISONS GOCHOKI, un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan, pour la construction d’une maison située au [Adresse 1].
Ledit contrat était souscrit pour un prix forfaitaire de 238 250 euros TTC, les Maitres de l’ouvrage se réservant des lots pour un montant de 56 200 euros à savoir :
Lot 1 : terrassement valorisé à la somme de 34 500 euros et qui intègre l’assainissement individuel de la maison ;Lot 13 : carrelages, faïences et parquet, fourniture et pose du carrelage dans le hall d’entrée, les pièces de vie, WC, dégagement et cellier pour un montant de 7 600 euros ;Lot 13 : carrelages, faïences et parquet, fourniture et pose du parquet dans les chambres 1, 2, 3 et 4 pour un montant de 3 900 euros. Lot 14 : peintures extérieures et intérieures, pour un montant de 3 500 euros.Le montant du marché a été corrigé suite à la rédaction et signature de onze avenants pour un montant total de 1 317 euros TTC, portant le coût total de l’opération à la somme de 239 567,15 euros TTC. 
Les travaux ont débuté le 30 mars 2020. 
Durant les travaux, divers litiges sont survenus quant à la mise en œuvre des travaux d’isolation donnant lieux à des échanges de courriers recommandés et à l’organisation de réunions de chantier. 
La réception de l’ouvrage est intervenue le 21 mai 2021 avec douze réserves formulées par Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V]. La SARL MAISONS GOCHOKI a refusé de signer le PV de réception considérant certaines réserves comme étant injustifiées. 
Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2021, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] ont assigné par voie de signification du même jour, la SARL MAISONS GOCHOKI devant le Tribunal judiciaire de BAYONNE aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de construction. 
Par jugement en date du 22 avril 2024, le Tribunal judiciaire de Bayonne a prononcé la nullité du contrat de construction de maisons individuelles, et avant dire droit, a ordonné une expertise. A cette fins, le Tribunal judiciaire a commis pour y procéder, Monsieur [Z] [N] avec au titre des missions, celle d’indiquer la valeur des prestations réalisées par la SARL MAISONS GOCHOKI fixée au moment de leur réalisation. Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] étaient par ailleurs déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral et toutes autres demandes étaient réservées. 
Le 10 février 2025, l’expert, Monsieur [Z] [N] a déposé son rapport. 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 15 mai 2025, le Tribunal judiciaire de Bayonne a prononcé une ordonnance portant injonction de rencontrer un médiateur.
Par ordonnance du 26 janvier 2023, l’ordonnance de clôture a été prononcée le même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 mars 2023.
Une nouvelle ordonnance de clôture a été prononcée le 23 novembre 2023 fixant la date de clôture au 28 décembre 2023. L’affaire a été renvoyée au 29 janvier 2024. 
Une nouvelle ordonnance de clôture différée a été rendue le 27 novembre 2025 avec fixation de la date de clôture au 26 février 2026. L’affaire a été fixée à l’audience du 23 mars 2026.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties 
Dans ses conclusions après rapport d’expertise notifiées par RPVA le 26 novembre 2025, la SARL MAISONS GOCHOKI demande au Tribunal judiciaire de Bayonne de : 
Juger que le montant total des acomptes payés par Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] à la SARL MAISONS GOCHOKI s’élève à la somme de 226 337,50 euros ;Débouter Monsieur [T] et Madame [V] de leur demande de prise en compte des frais d’expertise privée GF d’un montant de 933,33 et les frais du BET Carbone 64 d’un montant de 594 euros ; Débouter Monsieur [T] et Madame [V] de leur demande d’allocation d’une somme de 47 239,36 euros au titre des intérêts légaux ; A défaut, dire qu’ils ne peuvent courir qu’à compter du 4 juillet 2024 ; Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] à payer à la SARL MAISONS GOCHOKI, la somme de 13 229,65 euros, correspondant au reliquat restant dû au titre du contrat de construction de maison individuelle ; Juger que les intérêts, sur cette somme, seront majorés de 10 points en application de la norme NFP 03.001 à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2021 ; Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] à payer à la SARL MAISONS GOCHOKI la somme de 100 000 euros au titre des avantages financiers tirés de cette construction et en contrepartie de l’occupation de la maison depuis la réception en 2021 ; Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] à rembourser, à la SARL MAISONS GOCHOKI, le coût du rapport d’expertise privée rendu le 13 avril 2022 par Monsieur [S] [D], soit la somme de 1 790 euros ; En conséquence, Juger que la balance des comptes est favorable à la SARL MAISONS GOCHOKI ;Rejeter toutes prétentions contraires ; Ordonner la compensation des créances ; Condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [T] et Madame [V] à payer, à la SARL MAISONS GOCHOKI la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présence instance, en ce compris les frais d’expertise. Autoriser Maitre Aurélie VIAL à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Rappeler que l’exécution du jugement à intervenir est de droit. Au soutien de sa demande relative aux comptes entre les parties, la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir que le marché initial était convenu pour la somme de 238 250 euros TTC et que suite à plusieurs avenants, le cout du marché final est de 239 567,15 euros avec une retenue de garantie de 5% d’un montant de 11 978,36 euros. La SARL MAISONS GOCHOKI évoque que les acomptes versés par les consorts [T]-[V] s’élevaient à la somme de 226 337,50 euros TTC, laissant un reliquat de 13 229,65 euros dont 11 978,36 euros au titre de la retenue de la garantie. Elle conteste par ailleurs la prise en compte des frais d’expertise privée et ceux du BET CARBONNE 64 estimant qu’en se prévalant de la nullité du contrat, les demandeurs ont renoncé à se prévaloir des conséquences d’une mauvaise exécution contractuelle. La SARL MAISONS GOCHOKI explique également que s’il est impossible de remettre les choses dans l’état initial, le maitre d’ouvrage doit s’acquitter du prix de la prestation. 
La SARL MAISONS GOCHOKI fait également valoir que les consorts [T]-[V] ont pris l’engagement de consigner les 5% de retenue de garantie qu’ils n’ont pas payés dans le délai légal d’une année. Elle ajoute que le défaut de règlement ne peut être justifiée par des réserves émises dès lors que Monsieur [T] et Madame [V] ont fait le choix de solliciter la nullité du contrat de construction. 
S’agissant du paiement des factures, la SARL MAISONS GOCHOKI indique avoir émis la facture n°5 correspondants à l’achèvement des cloisons le 23 octobre 2020. Elle précise que les consorts [T]-[V] se sont acquittés tardivement de ce paiement de sorte que Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] sont tenus de lui payer la somme de 2 144,25 euros au titre des pénalités de retard.
S’agissant des conséquences de la nullité du contrat, la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir qu’en l’absence de démolition de l’ouvrage, le maitre de l’ouvrage doit payer les frais engagés pour la construction édifiée en exécution du contrat annulé et notamment les coûts des sous-traitants ainsi que les frais interne tel que les frais généraux. 
S’agissant du calcul de sa créance, la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir qu’elle s’établit par plusieurs postes à savoir le coût des sous-traitants d’un montant de 135 180,99 euros HT, les frais internes à l’entreprise de gestion (frais généraux) et de coordination des sous-traitants pour lesquels il est d’usage de considérer un coefficient de 7% sur la sous-traitance facturer soit 11 498,90 HT (le solde étant de 29 811,76 euros HT), ainsi que des frais d’achats divers en lien direct avec l’opération, dont le montant total s’élève à 29 089 euros HT, prenant en compte les honoraires de ANCO, et du Cabinet ARGI. La SARL MAISONS GOCHOKI ajoute la somme versée au titre des cotisations de la garantie dommage ouvrage à hauteur de 4 486,75 euros. Le montant total sollicité par la SARL MAISONS GOCHOKI pour toutes les dépenses engagées par les constructeurs s’élève à 180 255,53 euros. 
Ajoutant la somme de 13 229,65 euros au titre de la retenue de garantie ainsi que de la plus-value du marché susmentionnées, la SARL MAISONS GOCHOKI évalue la somme totale à 193 485,18 euros. Elle conclut en indiquant que la créance qu’elle doit à Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] s’élève à la somme de 32 852,32 euros. 
S’agissant des intérêts réclamés par les consorts [T]-[V], la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir qu’ils ne sont pas fondés à faire courir les intérêts à compter des dates de règlement des appels de fond. En revanche, la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir que des pénalités doivent s’appliquer sur les sommes qui demeurent impayés par les Consorts [T]-[V] en application de la norme de référence, NFP 03-001 qui se substitue aux dispositions contractuelles annulées. 
S’agissant de l’indemnité d’occupation et la plus-value immobilière, la SARL MAISONS GOCHOKI fait valoir que les Consorts [T]-[V] ont tiré avantage de la construction et qu’ils en sont redevables. Elle explique que depuis la réception de la maison le 21 mai 2021, les Consorts vivent dans la maison, dont la valeur est estimée entre 540 000 et 580 000 euros selon des expertises produites. A ce titre, elles chiffrent une indemnité d’occupation à la somme forfaitaire de 100 000 euros. 
S’agissant des préjudices évoqués par les maitres d’ouvrages, les consorts [T]-[V], la SARL MAISONS GOCHOKI conteste la possibilité de se prévaloir de préjudice du fait de la mauvaise exécution contractuelle, dès lors que Monsieur [T] et Madame [V] ont souhaité obtenir la nullité du contrat. Elle ajoute qu’ils ne peuvent se prévaloir d’une expertise relative à des désordres ou malfaçons de la maison qu’ils souhaitent conserver.

Dans leurs conclusions après expertise notifiées par RPVA le 17 février 2026, Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] demandent au Tribunal judiciaire de Bayonne de : 
Juger que la créance de restitution au bénéfice des Consorts [T]-[V] est constituée des acomptes versés, des frais d’expertise privée et des frais du BET Carbone 64 ;Juger que le point de départ des intérêts aux taux légal dus au titre de la restitution des sommes d’argent versées par les consorts [V] [T] est la date de paiement de chaque acompte, et que les autres sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation ; Juger que la créance de restitution au bénéfice des consorts [V] [T] s’élève à la somme de 275 104,19 euros ; Juger que la créance de restitution au bénéfice de la SARL MAISONS GOCHOKI est constituée, à titre principal, du coût des matériaux et du coût de la main d’œuvre (sous-traitant), à titre subsidiaire du coût des matériaux, du coût de la main d’œuvre (sous-traitant), des frais généraux et de coordination des sous-traitants, du cout de l’assurance dommage ouvrage ; Juger que le pourcentage retenu au titre des frais généraux et de coordination des sous-traitants ne saurait être supérieur à 2% applicable sur le montant de la sous-traitance facturée ;Juger que la créance de restitution au bénéfice de la SARL MAISONS GOCHOKI s’élève, à titre principal, à la somme de 162 994,88 euros, à titre subsidiaire, à la somme de 168 210,99 euros ;Juger que la balance des comptes est favorable aux maitres d’ouvrage, les consorts [V] [T] ;Condamner la SARL MAISONS GOCHOKI à payer aux demandeurs, à titre principal, la somme de 112 109,31 euros dont intérêts au taux légal sur les acomptes versés à parfaire, à titre subsidiaire, la somme de 106 893,20 (275 104,19 euros – 168 210,99 euros) dont intérêts au taux légal sur les acomptes versés à parfaire ;Débouter la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de pénalités de retard, de prise en charge du cout de l’expertise de Monsieur [D], du paiement du solde du prix avec intérêts, du paiement de la retenue de garantie, d’une indemnité d’occupation et d’une plus-value immobilière et d’indemnité de procédure ;Juger que l’exécution provisoire est de droit, à défaut, si le tribunal jugeait que la balance des comptes est favorable à la SARL MAISONS GOCHOKI, Juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire ; Condamner la SARL MAISONS GOCHOKI à verser à Monsieur [T] et Madame [V] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SARL MAISONS GOCHOKI aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise de Monsieur [N] sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. S’agissant de la créance des maitres d’ouvrage, au visa de l’article 1178 du code civil, les Consorts [T]-[V] font valoir qu’en présence d’une conservation de l’ouvrage, la créance des maitres d’ouvrage est constituée par le remboursement des acomptes versés ainsi que les frais engagés pour étayer et justifier les analyses des constats techniques. Ils indiquent avoir versé la somme totale de 226 337,50 euros en huit acomptes. Ils ajoutent à cette somme, les frais d’expertise privée réalisée par Monsieur [B] d’un montant de 933,33 euros TTC et les frais du BET Carbone 64 d’un montant de 594 euros TTC, soit un total de 1 527,33 euros TTC. 
A l’appui de leur demande relative aux intérêts, au visa des articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, les consorts [T]-[V] expliquent que dans la mesure où il y a eu 8 paiements d’acomptes, chacun des acomptes constitue le point de départ du calcul des intérêts au taux légal puisque par l’effet de la nullité, il doit être considéré que les Consorts [T]-[V] se sont indument dessaisis de chacune des sommes d’argents versées. Ils évoquent également que la SARL MAISONS GOCHOKI a fait preuve de mauvaise foi, laquelle doit se déduire de la violation des dispositions d’ordre public relatives au CCMO ayant conduit au prononcé de la nullité du contrat. Par ailleurs s’appuyant sur les dispositions de l’article 1111-1 alinéa 2 du code civil, les Consorts [T]-[V] précisent que le CCMI est un contrat à exécution successive si bien que chaque acompte constitue le point de départ du calcul des intérêts. Ils concluent que la somme de 47 239,36 euros est due au titre du paiement des intérêts au taux légal soit un total de 273 576,86 euros à la date du 26 novembre 2024. 
S’agissant de la créance du constructeur, les Consorts [T]-[V] contestent la prise en compte par l’expert des frais internes à l’entreprise de gestion et de coordination des sous-traitants puisqu’ils relèvent du fonctionnement normal de l’entreprise et ne sont pas précisément détaillés et justifiés car en matière de CCMI, le coût du marché est évalué de manière forfaitaire. Ils ajoutent que la SARL MAISONS GOCHOKI a engagé des dépenses auprès des sous-traitants pour la somme de 135 180,88 euros HT ainsi que des dépenses engagées pour l’achat de matériaux qui ont représenté la somme de 27 814 euros HT. Ils concluent que la créance totale s’élève donc à 162 994,88 euros.
A titre subsidiaire, les Consorts [T]-[V] font valoir que si la créance est également considérée comme étant constituée des frais généraux et de coordination des sous-traitants de l’entreprise et du coût de l’assurance dommage ouvrage, les Consorts [T]-[V] précisent que s’agissant de cette dernière, elle s’élève à 1 956,21 euros conformément aux déclarations du constructeur et non le montant de 4 486,75 euros qui comprend l’assurance multirisque CCMI. S’agissant de éléments retenus par l’expert, ils indiquent que c’est sans justification que ce dernier octroie une marge à 10% et un coefficient de 7% sur le montant de la sous-traitance facturée soit un montant de 11 409,64 euros. Monsieur [T] et Madame [V] estiment que ces montants sont contestables en raison des défaillances commises par le constructeur, et évaluent le pourcentage à 2%, soit la somme de 3 259,90 euros. 
S’agissant de l’indemnité d’occupation et de la plus-value immobilière, au visa de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil, qu’il ne peut y avoir d’indemnité d’occupation qu’en présence de propriétaires indivis et qu’en tout état de cause, la notion de plus-value immobilière est étrangère aux débats. 
S’agissant des comptes, les consorts font valoir que l’expert note de façon injustifiée que la plus-value du marché (1317,15 euros) et la retenue de garantie de 5% (11 912,50 euros) n’ont pas été payées dès lors que ces sommes n’ont plus à être réglées suite à l’annulation du CCMI. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

S’agissant des demandes relatives aux sommes réclamées par les parties 
Aux termes de l’article 1178 du code civil, « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. 
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil. 
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».
L’article 1353 du code civil dispose quant à lui que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 
Sur les sommes demandées au principal par les consorts [T]-[V]’agissant des sommes demandées par les époux [T]-[V], il n’est pas contesté par les parties au litige que ces derniers ont versé huit acomptes dont le montant s’élève à la somme totale de 226 337,5 euros TTC. Cette somme est par ailleurs confirmée par le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [N] du 2 décembre 2023. 
En revanche, les frais d’expertise amiable et honoraires demandés au titre du BET Carbone 64 exposés par Monsieur [T] et Madame [V], en qualité de maitres d’ouvrage, ne peuvent être retenus au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation du contrat de construction de maison individuelle. En effet, ces dépenses ne constituent pas des sommes versées en exécution du contrat annulé, et ne sont pas liées à la construction l’ouvrage, mais correspondent à des frais engagés par Monsieur [T] et Madame [V] aux fins de démontrer et soutenir leurs prétentions dans le cadre de la procédure relative au présent litige.
Par conséquent, la somme retenue en principal dans le calcul des créances réciproques s’élève à 226 337,5 euros TTC. 


Sur les sommes demandées au principal par la SARL MAISONS GOCHOKI Le coût des sous-traitants
S’agissant des sommes demandées par la SARL MAISONS GOCHOKI, il est établi par les factures produites au dossier qui ne sont pas contestées que le coût des sous-traitants est évalué à la somme de 135 180,88 euros HT.
Les frais internes de gestions (frais généraux) et de coordination des sous-traitants
S’agissant des frais internes de gestion (frais généraux) et de coordination des sous-traitants, la SARL MAISONS GOCHOKI revendique sur la base de l’expertise judiciaire l’application d’un coefficient de 7 % au titre des frais internes de gestion et de coordination des sous-traitants. 
Toutefois, il ressort du rapport d’expertise que les sommes revendiquées à ce titre ne font l’objet d’aucune ventilation comptable précise permettant de distinguer les frais de gestion effectivement exposés des éléments relevant de la marge commerciale. En outre, l’expert procède sur ce point par référence « à un usage professionnel » et à une évaluation forfaitaire approximative, sans justification détaillée des démarches effectivement accomplies dans la réalisation des travaux. Il résulte par ailleurs des pièces produites aux débats, et notamment des échanges intervenus entre les parties au cours du chantier, que les maîtres d’ouvrage ont signalé de manière récurrente diverses difficultés affectant le suivi et la coordination des travaux.
Dans ces conditions, faute pour la SARL MAISONS GOCHOKI de rapporter la preuve certaine de frais internes de gestion et de coordination effectivement exposés et précisément individualisés, il n’y a pas lieu de retenir ce poste dans les comptes établis entre les parties.Haut du formulaire
Par conséquent, ces sommes ne seront pas comprises dans le cadre de l’évaluation de la créance. 
Les frais d’achat divers en lien direct avec l’opération
pS’agissant des frais d’achat divers en lien direct avec l’opération, le rapport de l’expertise judiciaire conclut à la somme de 27 814 euros HT, laquelle n’est pas contestée par la partie adverse. 
Par conséquent, ces frais seront compris dans le cadre de l’évaluation de la créance.
La prime d’assurance dommages-ouvrages
S’agissant de la prime d’assurance dommages-ouvrages alléguée par le constructeur, il est seulement produit une attestation de souscription, laquelle ne permet pas d’établir le montant effectivement acquitté au titre de cette assurance. 
Dès lors, faute pour la SARL MAISONS GOCHOKI de rapporter la preuve certaine du coût effectivement exposé à ce titre, il n’y a pas lieu d’intégrer cette somme au titre de ses créances.
L’indemnité d’occupation et la plus-value immobilière
S’agissant de l’indemnité d’occupation et la plus-value immobilière sollicitées par la SARL MAISONS GOCHOKI au titre de la jouissance de l’immeuble par les consorts [T]-[V], il doit être constaté que la créance retenue au bénéfice de la société constructrice dans le cadre des restitutions réciproques tend déjà à compenser les dépenses exposées pour la réalisation de l’ouvrage conservé par les maîtres d’ouvrage.
En l’absence d’éléments permettant de caractériser un enrichissement distinct de celui pris en compte dans l’établissement des comptes entre les parties, ni de démonstration d’un préjudice autonome résultant de la seule occupation de l’immeuble, il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité complémentaire à ce titre.
La demande sera en conséquence rejetée.
Les pénalités de retard
S’agissant des pénalités de retard, la SARL MAISONS GOCHOKI sollicite l’application de pénalités de retard au motif du paiement tardif d’une facture par les consorts [T]-[V]. Toutefois, la société constructrice ne peut utilement se prévaloir des pénalités prévues par un contrat annulé dès lors que le prononcé de la nullité emporte anéantissement des effets de celui-ci. 
La demande sera en conséquence rejetée.
Le paiement des factures 



S’agissant du paiement des factures entre les parties, la SARL MAISONS GOCHOKI sollicite la prise en compte d’un solde demeuré impayé par les maîtres d’ouvrage, comprenant notamment une somme de 1 317 euros ainsi qu’une somme correspondant à la retenue de garantie de 5 % initialement prévue au contrat, d’un montant de 11 912,5 euros.
Si l’annulation du contrat de construction emporte son anéantissement rétroactif et prive d’effet les mécanismes contractuels de règlement du marché, il appartient néanmoins au juge, dans le cadre des restitutions réciproques, de tenir compte de la valeur des travaux effectivement réalisés et conservés par les maîtres d’ouvrage.
Il ressort des éléments du dossier que les sommes demeurées impayées correspondent à des prestations exécutées au bénéfice des consorts [T]-[V] et non déjà intégrées dans les coûts retenus par l’expert judiciaire au titre des dépenses effectivement exposées par la société constructrice.
Dès lors, en l’absence de destruction de la maison litigieuse et afin d’éviter un enrichissement injustifié résultant de la conservation de travaux sans contrepartie financière intégrale, il y a lieu d’intégrer aux comptes entre les parties tant la somme de 1 317 euros que celle de 11 912,5 euros correspondant à la retenue de garantie de 5 %.
Ces sommes sont retenues non comme application des stipulations contractuelles du marché annulé, mais au titre de la valeur des prestations conservées par les maîtres d’ouvrage dans le cadre des restitutions réciproques consécutives à la nullité du contrat.

S’agissant de la demande portant sur les intérêts
L’article 1231-7 du code civil dispose qu’« en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa ».
En l’espèce, les créances respectives des parties ont nécessité une expertise judiciaire par Monsieur [R] [N] dont le rapport a été restitué le 2 décembre 2023, portant notamment sur les coûts des travaux réalisés, les frais exposés par la société constructrice et les sommes susceptibles d’être retenues au titre des restitutions réciproques. Dès lors, la créance des maîtres d’ouvrage ne pouvait être définitivement déterminée avant la fixation du solde résultant des comptes proposés par l’expertise et fixés judiciairement.
Dans ces conditions, il y a lieu de faire courir les intérêts au taux légal non à compter des différents versements effectués en exécution du contrat annulé, mais à compter du présent jugement fixant le solde des créances réciproques entre les parties.
La demande de Monsieur [T] et Madame [V] sera par conséquent rejetée. 


Sur les frais du procès 

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 
La SARL MAISONS GOCHOKI, partie perdante, sera condamnée aux dépens. 

Sur les demandes d’indemnité au titre des frais irrépétibles En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ». 
En l’espèce, la SARL MAISONS GOCHOKI, condamnée aux dépens, devra verser une indemnité, qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros, à Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] et sera déboutée de sa demande à ce titre. 
La SARL MAISONS GOCHOKI sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire. Cependant, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée. 
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. 

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, 
ORDONNE la compensation des créances entre Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] et la SARL MAISONS GOCHOKI ; 
CONDAMNE la SARL MAISONS GOCHOKI au paiement à Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] de la somme de 50 113,12 euros au titre de la créance aux taux d’intérêt légal à compter du présent jugement ;
DEBOUTE Monsieur [Q] [T] et Madame [L] [V] de leur demande de prise en charge des frais d’expertise privé et des frais du BET Carbone 64 ; 
DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de prise en charge de la prime d’assurance dommages-ouvrages ; 
DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande d’indemnité d’occupation et d’une plus-value immobilière ; 
DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de pénalités de retard ; 
DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de paiement au titre des intérêts en application de la norme NFP 03.001 ;
DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande de paiement au titre des avantages financiers tirés de la construction ;
CONDAMNE la SARL MAISONS GOCHOKI aux dépens de l’instance ; 

CONDAMNE la SARL MAISONS GOCHOKI aux paiements de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL MAISONS GOCHOKI de sa demande relative à l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige ;
DIT n’ y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par [...], Premier Vice-Président, et par [...], Greffière principale.


La Greffière, Le Juge,




[...] [...]

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1178, code civil 1111-1, code civil 1352-9, code civil 1352-7, code civil 1352-6, code civil 1352). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-16T21:32:39.821Z.