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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 18 juin 2026, n° 25/11056

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, M. [G], [H] [K] a fait assigner Mme [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : 
- Requalifier le contrat en bail d'habitation non meublée et, par voie de conséquence, dire nul et de nul effet le congé pour vendre,
- Condamner Mme [X] [I] à lui restituer la somme de 11024,40 euros au titre des loyers trop-perçus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- À titre principal, ordonner la réfaction globale du loyer pour 36505,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- À titre subsidiaire, lui allouer la somme de 36500 euros au titre du trouble de jouissance,
- Lui allouer la somme de 16000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices extrapatrimoniaux,
- Faire exécuter les travaux essentiels sous peine d'astreinte,
- Condamner la défenderesse à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2500 euros, 
- Mettre à la charge de la défenderesse les frais de constat de commissaire de justice.

L'affaire, appelée à l'audience du 9 janvier 2026 a été renvoyée à l'audience du 2 avril 2026 lors de laquelle la nouvelle demande de renvoi de Mme [X] [I] a été rejetée. 
 
A l'audience M. [G], [H] [K], comparant en personne, maintient ses demandes. 

Mme [X] [I], représentée par son conseil, soulève la prescription de la demande en requalification du contrat de bail et sollicite le rejet des demandes de M. [G], [H] [K] ainsi que la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle soutient que les demandes sont infondées tant en droit qu'en fait. Elle fait valoir que M. [G], [H] [K] ne produit aucun élément s'agissant de sa demande de dommages et intérêts et de travaux. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de M. [G], [H] [K] pour l'exposé de ses différents moyens. 

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
A titre liminaire, il convient de souligner que M. [G], [H] [K] a produit un contrat de bail incomplet puisque les pages paires sont manquantes, notamment celle comportant la signature des parties. Par ailleurs le bailleur y est dénommé " indivision [I] représentée par Melle [Z] [I] ". Cependant Mme [X] [I] n'a pas contesté lors de l'audience être la bailleresse de M. [G], [H] [K]. Il convient dès lors de le tenir pour acquis.
 
Il résulte des pièces versées aux débats les éléments suivants. 
Par acte sous seing privé à effet du 7 novembre 2016, l'indivision [I] représentée par Melle [I] [Z], aux droits de laquelle est venue Mme [X] [I], a consenti un bail d'habitation meublée à M. [G], [H] [K] et M. [O] [F] sur des locaux situés [Adresse 1]. M. [F] a donné congé le 19 septembre 2018 et Mme [V] est devenue co-titulaire du bail. 

Sur la demande de requalification du contrat de bail 

- Sur la fin de non-recevoir 

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, telle la prescription.

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 27 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. 

Par ailleurs, le point de départ de la prescription applicable à la demande tendant à la requalification d'un contrat court à compter de la date de sa conclusion (Civ 3è 14 septembre 2017 n°16-23.590). 

En l'espèce, M. [G], [H] [K] se prévaut de l'article 2240 du code civil en faisant valoir que le gestionnaire locatif, la société LOCAGEST, a reconnu à plusieurs reprises que la qualification initiale du bail comme portant sur des locaux meublés était erronée puisqu'un lit était manquant, ce qui a interrompu le délai de prescription. Il a produit en ce sens divers courriers de la société LOCAGEST. Mme [X] [I] soutient que la demande en requalification est irrecevable car prescrite. 

Si la date de signature du contrat est manquante puisque le contrat produit est incomplet, la date d'effet du bail est connue, à savoir le 7 novembre 2016. C'est également à cette date que l'état des lieux d'entrée a été établi et que les locataires ont pris connaissance du fait qu'un lit était manquant et qu'ils pouvaient agir en requalification du contrat de bail. Le délai de prescription triennal a donc commencé à courir le 7 novembre 2016 jusqu'au 7 novembre 2019. 

S'agissant d'une éventuelle interruption de prescription, le courrier du 18 octobre 2019 de la société LOCAGEST a été adressé à M. [F], co-locataire ayant régulièrement quitté les lieux au cours de l'année 2018. Ce n'est que le 22 novembre 2021, soit au-delà du délai de trois ans, que M. [G], [H] [K] a été destinataire d'un tel courrier. Par ailleurs le mandat de gestion n'est pas produit de sorte qu'il ne peut être tenu pour acquis qu'il entrait dans les pouvoirs de la société LOCAGEST la possibilité de reconnaitre une erreur tenant à la qualification du bail. Or en application de l'article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ; il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement. Il doit en conséquence être considéré en l'espèce qu'en l'absence de preuve quant à l'étendue du mandat confié ou d'une ratification, les courriers de la société LOCAGEST sont inopposables à la bailleresse, réelle débitrice. Les courriels sont dénués de force probante suffisante en l'absence de signature électronique authentifiant leurs auteurs. Enfin l'action en référé introduite le 9 octobre 2025, pour peu qu'elle ait porté sur la requalification du contrat ne saurait interrompre la prescription laquelle était déjà acquise à cette date. En l'absence de renouvellement du contrat de bail, M. [G], [H] [K] ne peut soutenir que chaque reconduction tacite ou avenant a fait courir un nouveau délai de prescription. 

Il n'y a donc pas eu interruption de la prescription.

L'action en requalification du contrat de bail est en conséquence prescrite depuis le 7 novembre 2019. La demande sera déclarée irrecevable. 

Les demandes subséquentes aux fins de nullité du congé pour vendre, qui n'est pas même produit (la pièce n°24 n'est pas l'acte de signification du congé), et de restitution des loyers au titre de l'encadrement des loyers sont de fait sans objet. 

Sur les demandes de M. [G], [H] [K] tenant à l'état du logement

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. 

En l'espèce, M. [G], [H] [K] soutient que l'appartement était déjà dans un état délabré à l'entrée dans les lieux. Il convient cependant de relever que sa pièce n°4 intitulée " état des lieux " est tronquée : l'en-tête est masqué de sorte que le document ne comporte pas la désignation des lieux concernés. Si le document est signé, sont cependant manquants le nom du bailleur et de son mandataire comme ceux des locataires. Alors que Mme [X] [I] conteste les allégations de M. [G], [H] [K] quant à l'état du logement, aucun élément du dossier ne permet de rattacher cet état des lieux au logement loué à M. [G], [H] [K]. Il ne peut dès lors en être tenu compte pour établir que les locaux étaient délabrés voire indécents dès l'entrée dans les lieux comme le soutient ce dernier. 

M. [G], [H] [K] expose par ailleurs que quatre dégâts des eaux successifs survenus les 7 novembre 2017, 18 novembre 2018, 21 juin 2020 et au mois d'octobre 2021 ont aggravé l'état de délabrement et rendu le logement indécent, sans que la bailleresse et son gestionnaire ne s'en inquiètent. Il précise que de l'année 2018 jusqu'aux travaux menés par la bailleresse en mai 2023 la porte des toilettes ne fermait pas, que la cuisine était inutilisable à savoir un plan de travail déjà en mauvais état et définitivement délabré après le dégât des eaux de 2018, des plaques de cuisson déficientes, une installation électrique non conforme. Il indique que si des travaux partiels ont été réalisés au mois d'octobre 2019, l'appartement est resté dans un état de délabrement avancé pendant des années notamment en raison de l'absence de grille d'aération au niveau des fenêtres, enfin que les travaux entrepris par la bailleresse au mois de mai 2023 n'ont été que partiels. 

Mme [X] [I] soutient que M. [G], [H] [K] n'établit pas les dommages invoqués. 

- Sur la réalité des sinistres et de leurs conséquences

Il n'est pas rapporté la preuve du dégât des eaux qui serait survenu le 7 novembre 2017, aucune des pièces produites par M. [G], [H] [K] - y compris les courriers d'assureur inclus à ses pièces n° 15 - ne concerne ce sinistre. 

M. [G], [H] [K] produit trois constats amiables de dégâts des eaux survenus les 20 novembre 2018, 22 juin 2020 et 12 octobre 2021. Le conseil de Mme [X] [I] reconnait ces trois sinistres dans son courrier de résiliation du mandat de gestion. Il ressort des courriers produits que seuls les dégâts des eaux de 2018 et 2021 ont été signalés à l'assureur des locataires. Cependant aucun rapport d'expertise, pourtant diligentée, n'est produit de sorte que l'étendue des dommages est inconnue. 

Il ressort enfin du courrier de l'assureur ELEX adressé à Mme [X] [I] qu'un dégât des eaux est survenu le 12 août 2023, sans autre précision quant à son étendue, son origine ou ses conséquences. M. [G], [H] [K] ne démontre pas qu'il aurait causé " l'effondrement du salon " comme il le prétend. 
 
Les captures d'écran de SMS, non datés et non nominatifs, sont dénués de force probante (pièce n°16). 

Les attestations de Mme [T], de M. [Q] et de Mme [D] seront écartées des débats puisque n'y est pas annexé un document officiel justifiant de l'identité de leur signataire et comportant leur signature, en violation des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile. 

L'attestation du 1er novembre 2025 de Mme [E] ne précise pas la date à laquelle celle-ci a fait ses constatations dans l'appartement. 
S'agissant des photographies produites par M. [G], [H] [K], contrairement à ce qu'il soutient, leur date et leur localisation n'est pas établie de façon certaine. Il n'appartient pas au tribunal de solliciter des pièces comme des fichiers originaux ou d'accéder à Google drive via un lien. Les photos produites sont en conséquence dénuées de force probante car il s'avère impossible de déterminer de façon univoque, même à l'appui des autres pièces du dossier, de leur date et des lieux photographiés. 

M. [G], [H] [K] produit en revanche un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 30 janvier 2025 dont il ressort les éléments suivants : aucune fenêtre du logement n'est équipée d'entrée d'air (grille d'aération) ; les murs du renfoncement présentent des traces d'infiltrations en plusieurs endroits, peinture cloquée et écaillée, présence de taches de moisissures sombres; la partie supérieure de l'ouverture située entre le renfoncement et la cuisine est en mauvais état : traces d'infiltrations, peinture cloquée et écaillée, présence d'un trou et de plusieurs taches de moisissures sombres autour du trou à proximité duquel le taux d'humidité est maximum ; dans le séjour : toile de verre du mur donnant sur la cour intérieure en état médiocre, cloquée en plusieurs endroits en partie haute, traces d'infiltration, toile de verre du plafond présentant plusieurs traces d'infiltrations ; dans la salle d'eau le mur de gauche est recouvert de taches de moisissures; dans la chambre de droite les murs du placard sont fissurés et recouverts de taches de moisissures sombres en de très nombreux endroits, un pantalon entreposé est recouvert de nombreuses taches de moisissures ; dans la chambre de gauche : le mur présente plusieurs traces d'infiltrations en partie basse, le mur donnant sur la rue est recouvert de taches de moisissures sombres en plusieurs endroits ; la porte d'accès présente plusieurs traces d'infiltrations. 

Il ressort de ce procès-verbal de constat que l'appartement présente des traces d'infiltrations, lesquelles sont pleinement compatibles avec un dégât des eaux, à l'origine d'une humidité persistante ayant causé le développement de moisissures dans l'ensemble du logement. L'absence de système d'aération a nécessairement aggravé la situation. 
 
Il est acquis que M. [G], [H] [K] n'a pu joindre Mme [X] [I] que le 26 janvier 2023 (cf. courrier du conseil de la bailleresse du mois de mars 2023 reprochant au gestionnaire d'avoir transmis son numéro de téléphone au locataire). 

Si des dégâts des eaux ont bien eu lieu, la majorité des échanges avec le gestionnaire, à les supposer établis en ce qui concerne les courriels, se contentent de porter, du début du bail jusqu'en 2022, sur la requalification du contrat et non sur les divers sinistres et leurs éventuelles conséquences sur le logement. Ce n'est que par courriel du 21 octobre 2022 que Mme [V] rappelle au gestionnaire l'obligation de délivrance d'un logement décent, mais sans aucune précision. 

Par courrier du 23 mars 2023, Mme [X] [I] fait grief à son gestionnaire de ne pas l'avoir informée de l'état délabré de l'appartement et lui rappelle son obligation de délivrer un logement décent. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [G], [H] [K] ne rapporte pas la preuve de dommages antérieurs au 26 janvier 2023, date à laquelle la bailleresse reconnait avoir été informée des dégâts. Il ne produit aucun élément objectif et extérieur tel que rapport d'expertise diligentée par les assureurs, un procès-verbal de constat par commissaire de justice, audit du service de l'habitat de la ville de [Localité 1] qu'il aurait pu alerter. 

Mme [X] [I] aurait fait réaliser des travaux courant 2023 dont elle ne rapporte pas la preuve et dont M. [G], [H] [K] affirme qu'ils sont incomplets. Force est de constater que les murs sont toujours très délabrés en 2025 tel que cela ressort du procès-verbal de constat. Elle ne justifie d'aucuns travaux postérieurs. 
La présence importante de moisissures est nécessairement une cause d'indécence du logement en ce qu'elle représente un risque réel pour la santé des occupants. 

Mme [X] [I] manque ainsi à son obligation de délivrance d'un logement décent et à son obligation d'entretien depuis le 26 janvier 2023. 

- Sur la demande de réduction du loyer

En l'espèce, en se fondant sur l'article 1223 du code civil, M. [G], [H] [K] sollicite une réduction du prix. Or cet article dans sa version actuelle résulte de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 qui n'est applicable qu'aux contrats conclus à compter de son entrée en vigueur (article 16-I de ladite loi). L'article 1223 dans sa version applicable au litige ne porte pas sur la réduction du prix pouvant être demandée en justice. La demande mal fondée en droit sera rejetée. 

- Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

M. [G], [H] [K] sollicite la somme totale de 36500 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance. Il l'évalue pour la période arrêtée au mois de mai 2023 à 50% du loyer et pour la période postérieure au mois d'août 2023 à 25 % du loyer. 

Au vu des éléments du dossier ci-dessus rapportés, il convient de retenir une indemnisation à hauteur de 10 % du loyer hors charge pour la période du 26 janvier 2023 à la date de l'audience soit 38 mois et 7 jours. Les parties n'ont pas justifié du montant du loyer sur cette période de sorte que le montant à la signature du bail sera retenu soit la somme mensuelle de 1095 euros. 

Mme [X] [I] sera en conséquence condamnée à payer à M. [G], [H] [K] la somme de 4186,55 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 2 avril 2026. 

M. [G], [H] [K] ne démontre aucun autre préjudice (le certificat médical produit est très insuffisamment circonstancié) distinct du préjudice de jouissance. Il sera en conséquence débouté du surplus de ses demandes. 

Sur la demande de travaux
 
En l'espèce, M. [G], [H] [K] s'est borné à faire une demande de travaux essentiels sans les décrire, même a minima. Le procès-verbal de constat par commissaire de justice est insuffisamment précis pour permettre d'identifier les travaux nécessaires, d'autant que la cause des sinistres est inconnue. La demande étant insuffisamment précise pour qu'il puisse être statué, elle sera rejetée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [X] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. 

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [G], [H] [K] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont relève le procès-verbal de constat par commissaire de justice, et sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans nécessité de le rappeler au présent dispositif.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, 

RECOIT la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclare irrecevable la demande de M. [G], [H] [K] tendant à la requalification du contrat de bail d'habitation à effet du 7 novembre 2016 ; 

DIT que les demandes subséquentes de M. [G], [H] [K] aux fins de nullité du congé pour vendre et de restitution de la somme de 11024,40 euros au titre des loyers trop-perçus sont devenues sans objet ; 

ECARTE des débats les attestations de Mme [T], de M. [Q] et de Mme [D] ; 

DEBOUTE M. [G], [H] [K] de sa demande de réduction du prix du loyer ; 

CONDAMNE Mme [X] [I] à payer à M. [G], [H] [K] la somme de 4186,55 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 2 avril 2026 ; 

DEBOUTE M. [G], [H] [K] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral, physique et d'agrément ; 

DEBOUTE M. [G], [H] [K] de sa demande de travaux sous astreinte ; 

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE Mme [X] [I] aux dépens ; 

CONDAMNE Mme [X] [I] à payer à M. [G], [H] [K] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande à ce titre ; 


La greffière La Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Fanette LEBEAU

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Monsieur [G], [H] [K]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/11056 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOQB

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 18 juin 2026


DEMANDEUR
Monsieur [G], [H] [K], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

DÉFENDERESSE
Madame [X] [I], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maryse AFONSO, avocat postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1832, et ayant pour avocat plaidant Me Fanette LEBEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER,


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière


Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11056 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOQB


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, M. [G], [H] [K] a fait assigner Mme [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : 
- Requalifier le contrat en bail d'habitation non meublée et, par voie de conséquence, dire nul et de nul effet le congé pour vendre,
- Condamner Mme [X] [I] à lui restituer la somme de 11024,40 euros au titre des loyers trop-perçus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- À titre principal, ordonner la réfaction globale du loyer pour 36505,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- À titre subsidiaire, lui allouer la somme de 36500 euros au titre du trouble de jouissance,
- Lui allouer la somme de 16000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices extrapatrimoniaux,
- Faire exécuter les travaux essentiels sous peine d'astreinte,
- Condamner la défenderesse à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2500 euros, 
- Mettre à la charge de la défenderesse les frais de constat de commissaire de justice.

L'affaire, appelée à l'audience du 9 janvier 2026 a été renvoyée à l'audience du 2 avril 2026 lors de laquelle la nouvelle demande de renvoi de Mme [X] [I] a été rejetée. 
 
A l'audience M. [G], [H] [K], comparant en personne, maintient ses demandes. 

Mme [X] [I], représentée par son conseil, soulève la prescription de la demande en requalification du contrat de bail et sollicite le rejet des demandes de M. [G], [H] [K] ainsi que la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle soutient que les demandes sont infondées tant en droit qu'en fait. Elle fait valoir que M. [G], [H] [K] ne produit aucun élément s'agissant de sa demande de dommages et intérêts et de travaux. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de M. [G], [H] [K] pour l'exposé de ses différents moyens. 

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
A titre liminaire, il convient de souligner que M. [G], [H] [K] a produit un contrat de bail incomplet puisque les pages paires sont manquantes, notamment celle comportant la signature des parties. Par ailleurs le bailleur y est dénommé " indivision [I] représentée par Melle [Z] [I] ". Cependant Mme [X] [I] n'a pas contesté lors de l'audience être la bailleresse de M. [G], [H] [K]. Il convient dès lors de le tenir pour acquis.
 
Il résulte des pièces versées aux débats les éléments suivants. 
Par acte sous seing privé à effet du 7 novembre 2016, l'indivision [I] représentée par Melle [I] [Z], aux droits de laquelle est venue Mme [X] [I], a consenti un bail d'habitation meublée à M. [G], [H] [K] et M. [O] [F] sur des locaux situés [Adresse 1]. M. [F] a donné congé le 19 septembre 2018 et Mme [V] est devenue co-titulaire du bail. 

Sur la demande de requalification du contrat de bail 

- Sur la fin de non-recevoir 

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, telle la prescription.

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 27 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. 

Par ailleurs, le point de départ de la prescription applicable à la demande tendant à la requalification d'un contrat court à compter de la date de sa conclusion (Civ 3è 14 septembre 2017 n°16-23.590). 

En l'espèce, M. [G], [H] [K] se prévaut de l'article 2240 du code civil en faisant valoir que le gestionnaire locatif, la société LOCAGEST, a reconnu à plusieurs reprises que la qualification initiale du bail comme portant sur des locaux meublés était erronée puisqu'un lit était manquant, ce qui a interrompu le délai de prescription. Il a produit en ce sens divers courriers de la société LOCAGEST. Mme [X] [I] soutient que la demande en requalification est irrecevable car prescrite. 

Si la date de signature du contrat est manquante puisque le contrat produit est incomplet, la date d'effet du bail est connue, à savoir le 7 novembre 2016. C'est également à cette date que l'état des lieux d'entrée a été établi et que les locataires ont pris connaissance du fait qu'un lit était manquant et qu'ils pouvaient agir en requalification du contrat de bail. Le délai de prescription triennal a donc commencé à courir le 7 novembre 2016 jusqu'au 7 novembre 2019. 

S'agissant d'une éventuelle interruption de prescription, le courrier du 18 octobre 2019 de la société LOCAGEST a été adressé à M. [F], co-locataire ayant régulièrement quitté les lieux au cours de l'année 2018. Ce n'est que le 22 novembre 2021, soit au-delà du délai de trois ans, que M. [G], [H] [K] a été destinataire d'un tel courrier. Par ailleurs le mandat de gestion n'est pas produit de sorte qu'il ne peut être tenu pour acquis qu'il entrait dans les pouvoirs de la société LOCAGEST la possibilité de reconnaitre une erreur tenant à la qualification du bail. Or en application de l'article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ; il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement. Il doit en conséquence être considéré en l'espèce qu'en l'absence de preuve quant à l'étendue du mandat confié ou d'une ratification, les courriers de la société LOCAGEST sont inopposables à la bailleresse, réelle débitrice. Les courriels sont dénués de force probante suffisante en l'absence de signature électronique authentifiant leurs auteurs. Enfin l'action en référé introduite le 9 octobre 2025, pour peu qu'elle ait porté sur la requalification du contrat ne saurait interrompre la prescription laquelle était déjà acquise à cette date. En l'absence de renouvellement du contrat de bail, M. [G], [H] [K] ne peut soutenir que chaque reconduction tacite ou avenant a fait courir un nouveau délai de prescription. 

Il n'y a donc pas eu interruption de la prescription.

L'action en requalification du contrat de bail est en conséquence prescrite depuis le 7 novembre 2019. La demande sera déclarée irrecevable. 

Les demandes subséquentes aux fins de nullité du congé pour vendre, qui n'est pas même produit (la pièce n°24 n'est pas l'acte de signification du congé), et de restitution des loyers au titre de l'encadrement des loyers sont de fait sans objet. 

Sur les demandes de M. [G], [H] [K] tenant à l'état du logement

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. 

En l'espèce, M. [G], [H] [K] soutient que l'appartement était déjà dans un état délabré à l'entrée dans les lieux. Il convient cependant de relever que sa pièce n°4 intitulée " état des lieux " est tronquée : l'en-tête est masqué de sorte que le document ne comporte pas la désignation des lieux concernés. Si le document est signé, sont cependant manquants le nom du bailleur et de son mandataire comme ceux des locataires. Alors que Mme [X] [I] conteste les allégations de M. [G], [H] [K] quant à l'état du logement, aucun élément du dossier ne permet de rattacher cet état des lieux au logement loué à M. [G], [H] [K]. Il ne peut dès lors en être tenu compte pour établir que les locaux étaient délabrés voire indécents dès l'entrée dans les lieux comme le soutient ce dernier. 

M. [G], [H] [K] expose par ailleurs que quatre dégâts des eaux successifs survenus les 7 novembre 2017, 18 novembre 2018, 21 juin 2020 et au mois d'octobre 2021 ont aggravé l'état de délabrement et rendu le logement indécent, sans que la bailleresse et son gestionnaire ne s'en inquiètent. Il précise que de l'année 2018 jusqu'aux travaux menés par la bailleresse en mai 2023 la porte des toilettes ne fermait pas, que la cuisine était inutilisable à savoir un plan de travail déjà en mauvais état et définitivement délabré après le dégât des eaux de 2018, des plaques de cuisson déficientes, une installation électrique non conforme. Il indique que si des travaux partiels ont été réalisés au mois d'octobre 2019, l'appartement est resté dans un état de délabrement avancé pendant des années notamment en raison de l'absence de grille d'aération au niveau des fenêtres, enfin que les travaux entrepris par la bailleresse au mois de mai 2023 n'ont été que partiels. 

Mme [X] [I] soutient que M. [G], [H] [K] n'établit pas les dommages invoqués. 

- Sur la réalité des sinistres et de leurs conséquences

Il n'est pas rapporté la preuve du dégât des eaux qui serait survenu le 7 novembre 2017, aucune des pièces produites par M. [G], [H] [K] - y compris les courriers d'assureur inclus à ses pièces n° 15 - ne concerne ce sinistre. 

M. [G], [H] [K] produit trois constats amiables de dégâts des eaux survenus les 20 novembre 2018, 22 juin 2020 et 12 octobre 2021. Le conseil de Mme [X] [I] reconnait ces trois sinistres dans son courrier de résiliation du mandat de gestion. Il ressort des courriers produits que seuls les dégâts des eaux de 2018 et 2021 ont été signalés à l'assureur des locataires. Cependant aucun rapport d'expertise, pourtant diligentée, n'est produit de sorte que l'étendue des dommages est inconnue. 

Il ressort enfin du courrier de l'assureur ELEX adressé à Mme [X] [I] qu'un dégât des eaux est survenu le 12 août 2023, sans autre précision quant à son étendue, son origine ou ses conséquences. M. [G], [H] [K] ne démontre pas qu'il aurait causé " l'effondrement du salon " comme il le prétend. 
 
Les captures d'écran de SMS, non datés et non nominatifs, sont dénués de force probante (pièce n°16). 

Les attestations de Mme [T], de M. [Q] et de Mme [D] seront écartées des débats puisque n'y est pas annexé un document officiel justifiant de l'identité de leur signataire et comportant leur signature, en violation des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile. 

L'attestation du 1er novembre 2025 de Mme [E] ne précise pas la date à laquelle celle-ci a fait ses constatations dans l'appartement. 
S'agissant des photographies produites par M. [G], [H] [K], contrairement à ce qu'il soutient, leur date et leur localisation n'est pas établie de façon certaine. Il n'appartient pas au tribunal de solliciter des pièces comme des fichiers originaux ou d'accéder à Google drive via un lien. Les photos produites sont en conséquence dénuées de force probante car il s'avère impossible de déterminer de façon univoque, même à l'appui des autres pièces du dossier, de leur date et des lieux photographiés. 

M. [G], [H] [K] produit en revanche un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 30 janvier 2025 dont il ressort les éléments suivants : aucune fenêtre du logement n'est équipée d'entrée d'air (grille d'aération) ; les murs du renfoncement présentent des traces d'infiltrations en plusieurs endroits, peinture cloquée et écaillée, présence de taches de moisissures sombres; la partie supérieure de l'ouverture située entre le renfoncement et la cuisine est en mauvais état : traces d'infiltrations, peinture cloquée et écaillée, présence d'un trou et de plusieurs taches de moisissures sombres autour du trou à proximité duquel le taux d'humidité est maximum ; dans le séjour : toile de verre du mur donnant sur la cour intérieure en état médiocre, cloquée en plusieurs endroits en partie haute, traces d'infiltration, toile de verre du plafond présentant plusieurs traces d'infiltrations ; dans la salle d'eau le mur de gauche est recouvert de taches de moisissures; dans la chambre de droite les murs du placard sont fissurés et recouverts de taches de moisissures sombres en de très nombreux endroits, un pantalon entreposé est recouvert de nombreuses taches de moisissures ; dans la chambre de gauche : le mur présente plusieurs traces d'infiltrations en partie basse, le mur donnant sur la rue est recouvert de taches de moisissures sombres en plusieurs endroits ; la porte d'accès présente plusieurs traces d'infiltrations. 

Il ressort de ce procès-verbal de constat que l'appartement présente des traces d'infiltrations, lesquelles sont pleinement compatibles avec un dégât des eaux, à l'origine d'une humidité persistante ayant causé le développement de moisissures dans l'ensemble du logement. L'absence de système d'aération a nécessairement aggravé la situation. 
 
Il est acquis que M. [G], [H] [K] n'a pu joindre Mme [X] [I] que le 26 janvier 2023 (cf. courrier du conseil de la bailleresse du mois de mars 2023 reprochant au gestionnaire d'avoir transmis son numéro de téléphone au locataire). 

Si des dégâts des eaux ont bien eu lieu, la majorité des échanges avec le gestionnaire, à les supposer établis en ce qui concerne les courriels, se contentent de porter, du début du bail jusqu'en 2022, sur la requalification du contrat et non sur les divers sinistres et leurs éventuelles conséquences sur le logement. Ce n'est que par courriel du 21 octobre 2022 que Mme [V] rappelle au gestionnaire l'obligation de délivrance d'un logement décent, mais sans aucune précision. 

Par courrier du 23 mars 2023, Mme [X] [I] fait grief à son gestionnaire de ne pas l'avoir informée de l'état délabré de l'appartement et lui rappelle son obligation de délivrer un logement décent. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [G], [H] [K] ne rapporte pas la preuve de dommages antérieurs au 26 janvier 2023, date à laquelle la bailleresse reconnait avoir été informée des dégâts. Il ne produit aucun élément objectif et extérieur tel que rapport d'expertise diligentée par les assureurs, un procès-verbal de constat par commissaire de justice, audit du service de l'habitat de la ville de [Localité 1] qu'il aurait pu alerter. 

Mme [X] [I] aurait fait réaliser des travaux courant 2023 dont elle ne rapporte pas la preuve et dont M. [G], [H] [K] affirme qu'ils sont incomplets. Force est de constater que les murs sont toujours très délabrés en 2025 tel que cela ressort du procès-verbal de constat. Elle ne justifie d'aucuns travaux postérieurs. 
La présence importante de moisissures est nécessairement une cause d'indécence du logement en ce qu'elle représente un risque réel pour la santé des occupants. 

Mme [X] [I] manque ainsi à son obligation de délivrance d'un logement décent et à son obligation d'entretien depuis le 26 janvier 2023. 

- Sur la demande de réduction du loyer

En l'espèce, en se fondant sur l'article 1223 du code civil, M. [G], [H] [K] sollicite une réduction du prix. Or cet article dans sa version actuelle résulte de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 qui n'est applicable qu'aux contrats conclus à compter de son entrée en vigueur (article 16-I de ladite loi). L'article 1223 dans sa version applicable au litige ne porte pas sur la réduction du prix pouvant être demandée en justice. La demande mal fondée en droit sera rejetée. 

- Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

M. [G], [H] [K] sollicite la somme totale de 36500 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance. Il l'évalue pour la période arrêtée au mois de mai 2023 à 50% du loyer et pour la période postérieure au mois d'août 2023 à 25 % du loyer. 

Au vu des éléments du dossier ci-dessus rapportés, il convient de retenir une indemnisation à hauteur de 10 % du loyer hors charge pour la période du 26 janvier 2023 à la date de l'audience soit 38 mois et 7 jours. Les parties n'ont pas justifié du montant du loyer sur cette période de sorte que le montant à la signature du bail sera retenu soit la somme mensuelle de 1095 euros. 

Mme [X] [I] sera en conséquence condamnée à payer à M. [G], [H] [K] la somme de 4186,55 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 2 avril 2026. 

M. [G], [H] [K] ne démontre aucun autre préjudice (le certificat médical produit est très insuffisamment circonstancié) distinct du préjudice de jouissance. Il sera en conséquence débouté du surplus de ses demandes. 

Sur la demande de travaux
 
En l'espèce, M. [G], [H] [K] s'est borné à faire une demande de travaux essentiels sans les décrire, même a minima. Le procès-verbal de constat par commissaire de justice est insuffisamment précis pour permettre d'identifier les travaux nécessaires, d'autant que la cause des sinistres est inconnue. La demande étant insuffisamment précise pour qu'il puisse être statué, elle sera rejetée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [X] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. 

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [G], [H] [K] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont relève le procès-verbal de constat par commissaire de justice, et sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans nécessité de le rappeler au présent dispositif. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, 

RECOIT la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclare irrecevable la demande de M. [G], [H] [K] tendant à la requalification du contrat de bail d'habitation à effet du 7 novembre 2016 ; 

DIT que les demandes subséquentes de M. [G], [H] [K] aux fins de nullité du congé pour vendre et de restitution de la somme de 11024,40 euros au titre des loyers trop-perçus sont devenues sans objet ; 

ECARTE des débats les attestations de Mme [T], de M. [Q] et de Mme [D] ; 

DEBOUTE M. [G], [H] [K] de sa demande de réduction du prix du loyer ; 

CONDAMNE Mme [X] [I] à payer à M. [G], [H] [K] la somme de 4186,55 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 2 avril 2026 ; 

DEBOUTE M. [G], [H] [K] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral, physique et d'agrément ; 

DEBOUTE M. [G], [H] [K] de sa demande de travaux sous astreinte ; 

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE Mme [X] [I] aux dépens ; 

CONDAMNE Mme [X] [I] à payer à M. [G], [H] [K] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande à ce titre ; 


La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 2240, code civil 1998, code civil 1720, code civil 1223). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:32:33.858Z.