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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Évry, 1ère Chambre A, 19 juin 2026, n° 23/06263

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivants deux contrats de réservation conclus le 29 juin 2022, la société Foncière V2 a réservé auprès de la société [Q] groupe les lots suivants en l’état futur d’achèvement, au sein de l’ensemble immobilier en construction sur le terrain situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] :
- les lots n° H.05 (appartement) et N°101 (parking), suivant le premier contrat ; 
- les lors n° C4 (local commercial) et n°100 (parking), suivant le second. 
Le 20 septembre 2022, le notaire de la société [Q] groupe a notifié à la société Foncière V2 les projets d’actes de vente afférents. 
Considérant que les ventes n’avaient pas abouti du fait de la société [Q] groupe, la société Foncière V2 a, par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, assigné celle-ci devant le tribunal judiciaire d’Evry, afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. 
Aux termes de ses dernières conclusions remises par voie électronique le 16 septembre 2025, la société Foncière V2 demande au tribunal de :

« DECLARER recevable et bien fondée la société FONCIERE V2 dans ses moyens et prétentions, 
Y faisant droit, 

CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2 la somme de 20.885,00 euros au titre de la perte de la marge de l’opération non réalisée du fait de l’éviction fautive du Réservataire par le Réservant, et ce avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts par année entière (anatocisme) à compter de l’assignation, 

CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2 la somme de 40.707,00 euros au titre de la perte du financement des deux opérations non réalisées du fait de l’éviction fautive du Réservataire par le Réservant, financement qui aurait pu être dédié à d’autres opérations immobilières, et ce avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts par année entière (anatocisme) à compter de l’assignation, 

DEBOUTER la société [Q] GROUPE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 


CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2 les entiers dépens au titre des articles 695 et suivants du Code de procédure civile. 

RAPPELER que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision de première instance à venir est de droit exécutoire à titre provisoire ».

Au soutien de ses prétentions, la société Foncière V2 fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1112-1 du code civil, que la société [Q] groupe a manqué à ses obligations contractuelles et n’a pas respecté son devoir d’information en faisant preuve de réticence dolosive :
- faute de proposer à la réitération de vente les mêmes obligations que celles contractées aux termes des deux contrats de réservation, concernant l’installation de jardinières et d’une cuisine équipée en déposant un permis de construire modificatif ; 
- en refusant de communiquer des informations contractuelles déterminantes de son consentement pour la conclusion des ventes concernant : la réalisation des travaux pour remédier aux infiltrations en sous-sol, l’identité du bureau d’études intervenu dans le choix de la solution du cuvelage, l’identité de l’entreprise ayant réalisé les travaux et l’attestation d’assurance de l’entreprise, les plans de la cuisine de chaque lot, la résiliation du contrat d’affichage du panneau 4/3 sur la parcelle de l’ensemble immobilier et la production d’une attestation d’achèvement de la construction émanant du maître d’œuvre ;
- en résiliant unilatéralement les contrats de réservation au mépris de la force obligatoire des contrats et de la procédure contractuelle afférente notamment en l’absence de sommation et en procédant à la recommercialisation des lots malgré son intention réitérée auprès de la société [Q] groupe d’en poursuivre l’acquisition. 

La société Foncière V2 considère que ces manquements lui ont causé un préjudice tenant au fait que son éviction lui a fait perdre le bénéfice des négociations de juin 2022 concernant, d’une part, le prix d’acquisition des deux lots réservés à un prix inférieur à celui du marché, qui lui aurait permis de revendre à compter du mois d’avril 2023 ces biens en dégageant une marge de 20 000 euros pour le lot H0.5 et de 885 euros pour le lot C.4, constituant une perte de la marge de l’opération non réalisée d’un montant de 20 885 euros, et, d’autre part, les deux crédits bancaires négociés à un montant inférieur à celui du marché, occasionnant une perte financière de 40 707 euros correspondant au coût supplémentaire actuel d’un financement bancaire pour des lots équivalents. 

En réponse, elle souligne que c’est bien la société [Q] groupe qui a signé les contrats de réservation en qualité dé réservant, elle conteste avoir remis en cause le prix de vente et ne pas avoir honoré un rendez-vous de signature, lequel n’a jamais été fixé, soulignant voir avoir légitimement exercé son droit de formuler des observations dans le délai d’un mois suivant la notification des actes par le notaire. Elle précise que la revente est intrinsèque à son activité principale d’investisseur immobilier et que le seul fait que les contrats de réservation ne comprennent pas de conditions suspensives relatives à la souscription d’un emprunt ne veut pas dire qu’elle ne comptait pas y recourir, ce dont elle justifie. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises par voie électronique le 19 novembre 2025, la société [Q] groupe demande au tribunal de :

« Débouter la société FONCIERE V2 de l’ensemble de ses demandes.
Condamner la société FONCIERE V2 à payer à la société [Q] GROUPE une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés.
La condamner à payer à la concluante une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La condamner aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions, la société [Q] groupe fait valoir que seule la société Dôme, constituée pour assurer la maîtrise d’ouvrage et engager les opérations de construction, pouvait signer les contrats de vente en l’état futur d’achèvement. Elle indique ensuite qu’elle a légitimement renoncé aux contrats de réservation, en ce que la société Foncière V2 a fait preuve de mauvaise foi et déloyauté contractuelle en formulant de demandes interminables dans un esprit de chicanerie pour remettre en cause le prix d’acquisition, comportement ayant excessivement retardé la signature du contrat de réservation, et qu’elle ne s’est pas présentée au rendez-vous de signature sans justifier de son absence. Concernant les préjudices allégués, la société [Q] groupe expose que la revente n’a pas été contractualisée, encore moins au prix déterminé lui générant une plus-value, et que les contrats de réservation précisaient expressément que le réservataire n’avait pas recours à l’emprunt pour financer l’acquisition. Enfin, elle considère que la société Foncière V2 a agi avec une intention malicieuse et vénale, justifiant l’allocation de dommages et intérêts, sans préjudice d’une amende civile qui pourrait être ordonnée par le tribunal. 

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 20 mars 2026, lors de laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026, date du présent jugement.

Par note en délibéré autorisée, le tribunal a invité les parties à formuler leurs observations, en cas d’engagement de la responsabilité de la société [Q] groupe, sur la requalification du préjudice allégué par la société Foncière V2 en perte de chance de réaliser un gain professionnel.

La société [Q] groupe a communiqué ses observations par note en délibéré du 15 juin 2026 indiquant notamment que la société Foncière V2 ne peut se prévaloir d'un préjudice de perte de gain de 20 885 euros en cas de revente alors que le contrat de réservation prévoit expressément que l'achat du bien était envisagé pour louer sous le dispositif PINEL et non pour revendre. Subsidiairement, elle fait valoir qu'en l'absence de perte de chance, le quantum est nul et, à défaut, le marché immobilier s'étant effondré au 1er trimestre 2023, la société Foncière V2 n'aurait pas pu revendre avec la plus-value alléguée. 

Par note en délibéré communiquée le 18 juin 2026, la société Foncière V2 a sollicité le rejet de la note en délibéré transmise en défense en ce qu'elle ne correspondrait pas au cadre de la note en délibéré autorisée, et a indiqué maintenir le quantum indemnitaire de ses demandes en ce qu'il correspond en réalité à un montant déterminé à hauteur de la chance perdue. 




Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est relevé qu'il n'y a pas lieu d'écarter la note en délibéré communiquée par la société [Q] groupe dans la mesure où seuls les éléments répondant aux observations sollicitées par le tribunal sont pris en compte. 

Sur les demandes indemnitaires formées par la société Foncière V2

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Conformément à l’article L. 261-15 I du code de la construction et de l’habitation, la vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. 

En application de ces dispositions, le refus injustifié de la part du réservant d’offrir à son cocontractant la vente des biens réservés aux conditions stipulées ne peut donner lieu qu’à l’allocation de dommages-intérêts au réservataire en plus de la restitution du dépôt de garantie (3e Civ., 11 juin 1987, pourvoi n° 86-11.361), le contrat de réservation ne constituant pas une promesse de vente (3e Civ., 18 décembre 1984, pourvoi n° 83-14.793).

En vertu de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit. Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

En application de l'article 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. 

Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. 

Sur la responsabilité contractuelle de la société [Q] groupe

En l’espèce, aux termes de deux contrats de réservation conclus le 29 juin 2022 entre la société Foncière V2 et la société [Q] groupe, les engagements suivants ont notamment été pris : 

« II - Assurance de responsabilité
Le RESERVANT […] s'oblige à transmettre au RESERVATAIRE ou au syndic la liste des entreprises et maîtres d'œuvre, comportant les références de leurs contrats d'assurance responsabilité ».
Au titre des autres conditions particulières, les contrats prévoient que « Dans le prix de vente, il est convenu des travaux supplémentaires à réaliser par [Q] PROMOTION, à savoir » notamment :
- pour le local commercial n°C4 : l’installation de jardinière permettant la fermeture totale d’une terrasse et une cuisine aménagée de type kitchenette. Il est inscrit manuscritement que la société [Q] Promotion s’engage à déposer un PCM concernant les Jardinières au plus tard le 31 juillet 2022, sans obligation de résultat ;
- pour le F2 n°H05 : l’installation de jardinière permettant la fermeture totale d’une terrasse et une cuisine aménagée de type IKEA. Il est inscrit manuscritement que la société [Q] Promotion s’engage à déposer un PCM concernant les Jardinières au plus tard le 31 juillet 2022, sans obligation de résultat. 
Concernant la procédure de régularisation de la vente, les contrats de réservation prévoient : 
« VI - REALISATION DE LA VENTE
Le RESERVANT notifiera au RESERVATAIRE le projet de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement […].
Le RESERVANT convoquera le RESERVATAIRE dans un délai qui ne sera pas inférieur à huit jours, par simple lettre recommandée. En cas de pluralité d'acquéreurs, les convocations seront valablement envoyées à l'un d'eux.
Le RESERVATAIRE peut toutefois demander que l'acte de vente soit signé, quand bien même le RESERVANT ne lui aurait pas encore notifié le projet d'acte de vente.
Faute par le RESERVATAIRE d'avoir signé à la date fixée par le RESERVANT et sauf résiliation amiable, sommation sera faite au RESERVATAIRE huit (8) jours à l'avance, à se présenter à jour et heure fixes devant le notaire ci-dessus désigné ; le défaut de régularisation de l'acte rendant au RESERVANT pleine et entière liberté ». 
Il est relevé que les projets d’actes de vente ont été communiqués par le notaire du défendeur à la demanderesse par courrier du 20 septembre 2022, laissant à cette dernière un délai d’examen d’au moins un mois pour formuler ses observations. 
Or, par message du 1er octobre 2022 adressé à la société Foncière V2, la société [Q] groupe indique « Bonjour [J], Je vous vends pas les appartements. Merci de voir ailleurs. Cordialement [Q] [Adresse 5] ». 
Par message en réponse du 3 octobre suivant, la société Foncière V2 répond « Nous avons fait le point avec votre notaire, il manque des précisions. Nous proposons une date de signature sous réserve de retours ». 

Par courrier du 20 février 2023, la société [Q] groupe, par l’intermédiaire de son conseil, indique à la société Foncière V2 : « Les biens réservés ont été édifiés et sont livrables à l'instar des autres lots de l'ensemble immobilier qui ont même déjà été livrés, pour certains. Devant l'imminence de l'acte de vente, votre cliente s'est rapprochée du notaire mandaté aux termes du contrat de réservation. En substance, la société Foncière V2 a interrogé ce dernier sur diverses questions d'ordre technique et juridique et a demandé diverses modifications contractuelles emportant in fine une réduction du prix convenu (cuisines et jardinières). Ma cliente me charge de vous indiquer qu'elle refuse toute modification à la baisse du prix convenu dans les deux contrats de réservation et qu'elle ne donnera pas de réponse aux interrogations de la société Foncière V2. Sur ce dernier point, ma cliente fera aimablement observer à la société Foncière V2 qu’une partie des interrogations rapportées par le notaire concernent le syndicat des copropriétaires. Dans ces conditions, je vous invite à bien vouloir me faire part du souhait de la société Foncière V2 de poursuivre ou non les acquisitions envisagées. A défaut de réponse sous 8 jours, ma cliente considérera que la société Foncière V2 n’entend pas donner suite à son projet et elle remettra en commercialisation les lots en cause ».
Puis elle indique par courrier du 2 mars suivant, par l’intermédiaire de son conseil, que « En l’absence de réponse, ma cliente en tire les conséquence et estime que la SCI FONCIERE V2 ne poursuit pas son projet. Je vous avise donc de la reprise de la commercialisation des lots ». 
Or, dès le lendemain, le 3 mars 2023, la société Foncière V2 informe la société [Q] groupe de son intention d’acquérir les lots réservés, mais sollicite la communication d’informations concernant les travaux réparatoires réalisés à la suite d’une inondation intervenue sur le chantier à l’été 2022 ainsi que sur l’identité des sociétés intervenues et leurs assureurs et l’interroge sur l’absence de reprise dans le projet d’acte des engagements du réservant de réaliser des travaux supplémentaires (installation de jardinières, fermeture totale d’une terrasse par des retours, installation d’une cuisine équipée).
La société Foncière V2 a réitéré sa volonté d’acquérir les lots, à condition d’obtenir les informations manquantes sollicitées, par courriers des 7 mars, 24 mars et 12 avril 2023. 
Par courriels des 3 avril et 12 avril 2023 entre avocats des parties, le conseil de la société [Q] groupe indique que « Je vous confirme mes précédents courriels. La demande de réitération est hors sujets » et « J’y ai déjà répondu et vous avez déjà la connaissance de la position définitive de ma cliente ». 
Par courrier du 7 juin 2023, la société Foncière V2 a mis en demeure la société [Q] groupe de réitérer les deux ventes complétées des renseignement sollicités. 
Or, le 19 juillet 2023, le notaire de la société [Q] groupe a restitué à la société Foncière V2 les sommes versées au titre des deux dépôts de garantie marquant la fin des relations contractuelles entre les sociétés. 
Il ressort de ces éléments que la société [Q] groupe ne justifie pas de la demande de modification du prix à la baisse qu’elle allègue qui aurait motivé son refus de réitérer les ventes, alors que les contrats de réservation incluent dans le prix convenu des travaux supplémentaires relatifs à l’installation de jardinières et d’une cuisine par ses soins, et qu’en tout état de cause elle ne justifie pas avoir respecté la procédure contractuellement fixée par le contrat de réservation pour contraindre le réservataire à conclure la vente dans les termes fixés par le projet communiqué par son notaire. Par ailleurs, alors qu’elle s’y était engagée par le contrat de réservation, la société [Q] groupe ne justifie pas avoir communiqué, malgré les demandes répétées de la demanderesse, les informations relatives aux entreprises et maîtres d’œuvre intervenus dans la construction ainsi que les références de leurs contrats d’assurance responsabilité, retardant la possibilité de conclure les ventes. Enfin, malgré les nombreuses relances de la société Foncière V2 indiquant maintenir sa volonté d’acquérir les lots réservés sous conditions d’obtenir les informations requises, la société [Q] groupe a affirmé sans fondement que la société Foncière V2 ne maintenait pas son projet et a décidé de recommercialiser les lots réservés, sans répondre à la mise en demeure visant à procéder à la régularisation des ventes. 
Il en résulte de l’ensemble de ces éléments que la société [Q] groupe, en sa qualité de réservant, a refusé de façon injustifiée d’offrir à son cocontractant la vente des biens réservés aux conditions stipulées, de sorte qu’elle engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Foncière V2.
Sur les préjudices
En l’espèce, si la société Foncière V2 se prévaut d’une perte de marge de 20 000 euros correspondant à la différence entre le prix fixé par le contrat de réservation du lot H0.5 à 170 000 euros et celui de la recommercialisation du bien par la société [Q] groupe en avril 2023 au prix de 190 000 euros, s'analysant en réalité en un préjudice de perte de chance de réaliser un gain professionnel, force est de constater que les contrats de réservation prévoient expressément que « Le RESERVATAIRE déclare faire la présente acquisition afin de bénéficier du dispositif dit « Pinel » dans le cadre d’un investissement locatif assorti d’un avantage fiscal particulier ».
Aussi, la société Foncière V2 ne peut se prévaloir dans le cadre de la présente instance d’un préjudice ayant trait à la revente des biens litigieux alors qu’était projeté un investissement locatif, lequel a été contractualisé en étant expressément visé dans le contrat de réservation.
Par conséquent, sa demande indemnitaire afférente sera rejetée. 
S’agissant du préjudice financier allégué tenant à l’augmentation du coût du crédit depuis l’échec de la vente, la société Foncière V2 le justifie « si la société FONCIERE V2 devait aujourd’hui de nouveau déposer une demande de financement pour ce type d’opération ». 
Or, outre le fait que les intentions de la société Foncière V2 de recourir à un emprunt pour l’opération projetée, justifiées par des propositions bancaires d’août 2022, sont ensuite contredites par les dispositions contractuelles des projets d’actes de vente, conformes à celles des contrats de réservation, qui indiquent expressément qu’elle n’a pas recours à l’emprunt pour financer l’opération, recourant à des fonds propres, force est de constater que la société Foncière V2 ne démontre pas avoir engagé une opération immobilière du même type en recourant à l’emprunt, étant précisé que le taux de 5.2 % résultant du courriel de la Banque populaire applicable au 23 juin 2023 n’est ni corroboré ni actualisé. 
Aussi, faute pour la demanderesse de justifier d’un préjudice direct et certain en lien avec l’éviction fautive de la vente, la demande indemnitaire afférente sera rejetée. 
Sur la demande indemnitaire reconventionnelle 
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de ce texte, l’abus de droit ouvre droit à des dommages et intérêts s’il est démontré une faute par le dépassement des limites d’exercice d’un droit conféré soit en le détournant de sa finalité soit dans le but de nuire à autrui, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. 

En l’espèce, alors que la faute de la société [Q] groupe est caractérisée, ces éléments ne sont pas rapportés et la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. 

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes afférentes seront rejetées.

L’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DIT que la société [Q] groupe engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Foncière V2 ;
DÉBOUTE la société Foncière V2 de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ; 
REJETTE la demande indemnitaire reconventionnelle ; 
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; 
RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. 


Ainsi fait et rendu le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 19 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/06263 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PRIF

NAC : 50G

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Tony CAPPAI
Me Martial JEAN

Jugement Rendu le 19 Juin 2026



ENTRE :

S.A.R.L. FONCIERE V2, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Tony CAPPAI, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.A.S. [Q] GROUPE , agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Martial JEAN, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lucile GERNOT, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 20 Mars 2026 et lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 20 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Juin 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivants deux contrats de réservation conclus le 29 juin 2022, la société Foncière V2 a réservé auprès de la société [Q] groupe les lots suivants en l’état futur d’achèvement, au sein de l’ensemble immobilier en construction sur le terrain situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] :
- les lots n° H.05 (appartement) et N°101 (parking), suivant le premier contrat ; 
- les lors n° C4 (local commercial) et n°100 (parking), suivant le second. 
Le 20 septembre 2022, le notaire de la société [Q] groupe a notifié à la société Foncière V2 les projets d’actes de vente afférents. 
Considérant que les ventes n’avaient pas abouti du fait de la société [Q] groupe, la société Foncière V2 a, par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, assigné celle-ci devant le tribunal judiciaire d’Evry, afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. 
Aux termes de ses dernières conclusions remises par voie électronique le 16 septembre 2025, la société Foncière V2 demande au tribunal de :

« DECLARER recevable et bien fondée la société FONCIERE V2 dans ses moyens et prétentions, 
Y faisant droit, 

CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2 la somme de 20.885,00 euros au titre de la perte de la marge de l’opération non réalisée du fait de l’éviction fautive du Réservataire par le Réservant, et ce avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts par année entière (anatocisme) à compter de l’assignation, 

CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2 la somme de 40.707,00 euros au titre de la perte du financement des deux opérations non réalisées du fait de l’éviction fautive du Réservataire par le Réservant, financement qui aurait pu être dédié à d’autres opérations immobilières, et ce avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts par année entière (anatocisme) à compter de l’assignation, 

DEBOUTER la société [Q] GROUPE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 


CONDAMNER la société [Q] GROUPE à régler à la société FONCIERE V2 les entiers dépens au titre des articles 695 et suivants du Code de procédure civile. 

RAPPELER que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision de première instance à venir est de droit exécutoire à titre provisoire ».

Au soutien de ses prétentions, la société Foncière V2 fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1112-1 du code civil, que la société [Q] groupe a manqué à ses obligations contractuelles et n’a pas respecté son devoir d’information en faisant preuve de réticence dolosive :
- faute de proposer à la réitération de vente les mêmes obligations que celles contractées aux termes des deux contrats de réservation, concernant l’installation de jardinières et d’une cuisine équipée en déposant un permis de construire modificatif ; 
- en refusant de communiquer des informations contractuelles déterminantes de son consentement pour la conclusion des ventes concernant : la réalisation des travaux pour remédier aux infiltrations en sous-sol, l’identité du bureau d’études intervenu dans le choix de la solution du cuvelage, l’identité de l’entreprise ayant réalisé les travaux et l’attestation d’assurance de l’entreprise, les plans de la cuisine de chaque lot, la résiliation du contrat d’affichage du panneau 4/3 sur la parcelle de l’ensemble immobilier et la production d’une attestation d’achèvement de la construction émanant du maître d’œuvre ;
- en résiliant unilatéralement les contrats de réservation au mépris de la force obligatoire des contrats et de la procédure contractuelle afférente notamment en l’absence de sommation et en procédant à la recommercialisation des lots malgré son intention réitérée auprès de la société [Q] groupe d’en poursuivre l’acquisition. 

La société Foncière V2 considère que ces manquements lui ont causé un préjudice tenant au fait que son éviction lui a fait perdre le bénéfice des négociations de juin 2022 concernant, d’une part, le prix d’acquisition des deux lots réservés à un prix inférieur à celui du marché, qui lui aurait permis de revendre à compter du mois d’avril 2023 ces biens en dégageant une marge de 20 000 euros pour le lot H0.5 et de 885 euros pour le lot C.4, constituant une perte de la marge de l’opération non réalisée d’un montant de 20 885 euros, et, d’autre part, les deux crédits bancaires négociés à un montant inférieur à celui du marché, occasionnant une perte financière de 40 707 euros correspondant au coût supplémentaire actuel d’un financement bancaire pour des lots équivalents. 

En réponse, elle souligne que c’est bien la société [Q] groupe qui a signé les contrats de réservation en qualité dé réservant, elle conteste avoir remis en cause le prix de vente et ne pas avoir honoré un rendez-vous de signature, lequel n’a jamais été fixé, soulignant voir avoir légitimement exercé son droit de formuler des observations dans le délai d’un mois suivant la notification des actes par le notaire. Elle précise que la revente est intrinsèque à son activité principale d’investisseur immobilier et que le seul fait que les contrats de réservation ne comprennent pas de conditions suspensives relatives à la souscription d’un emprunt ne veut pas dire qu’elle ne comptait pas y recourir, ce dont elle justifie. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises par voie électronique le 19 novembre 2025, la société [Q] groupe demande au tribunal de :

« Débouter la société FONCIERE V2 de l’ensemble de ses demandes.
Condamner la société FONCIERE V2 à payer à la société [Q] GROUPE une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés.
La condamner à payer à la concluante une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La condamner aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions, la société [Q] groupe fait valoir que seule la société Dôme, constituée pour assurer la maîtrise d’ouvrage et engager les opérations de construction, pouvait signer les contrats de vente en l’état futur d’achèvement. Elle indique ensuite qu’elle a légitimement renoncé aux contrats de réservation, en ce que la société Foncière V2 a fait preuve de mauvaise foi et déloyauté contractuelle en formulant de demandes interminables dans un esprit de chicanerie pour remettre en cause le prix d’acquisition, comportement ayant excessivement retardé la signature du contrat de réservation, et qu’elle ne s’est pas présentée au rendez-vous de signature sans justifier de son absence. Concernant les préjudices allégués, la société [Q] groupe expose que la revente n’a pas été contractualisée, encore moins au prix déterminé lui générant une plus-value, et que les contrats de réservation précisaient expressément que le réservataire n’avait pas recours à l’emprunt pour financer l’acquisition. Enfin, elle considère que la société Foncière V2 a agi avec une intention malicieuse et vénale, justifiant l’allocation de dommages et intérêts, sans préjudice d’une amende civile qui pourrait être ordonnée par le tribunal. 

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 20 mars 2026, lors de laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026, date du présent jugement.

Par note en délibéré autorisée, le tribunal a invité les parties à formuler leurs observations, en cas d’engagement de la responsabilité de la société [Q] groupe, sur la requalification du préjudice allégué par la société Foncière V2 en perte de chance de réaliser un gain professionnel.

La société [Q] groupe a communiqué ses observations par note en délibéré du 15 juin 2026 indiquant notamment que la société Foncière V2 ne peut se prévaloir d'un préjudice de perte de gain de 20 885 euros en cas de revente alors que le contrat de réservation prévoit expressément que l'achat du bien était envisagé pour louer sous le dispositif PINEL et non pour revendre. Subsidiairement, elle fait valoir qu'en l'absence de perte de chance, le quantum est nul et, à défaut, le marché immobilier s'étant effondré au 1er trimestre 2023, la société Foncière V2 n'aurait pas pu revendre avec la plus-value alléguée. 

Par note en délibéré communiquée le 18 juin 2026, la société Foncière V2 a sollicité le rejet de la note en délibéré transmise en défense en ce qu'elle ne correspondrait pas au cadre de la note en délibéré autorisée, et a indiqué maintenir le quantum indemnitaire de ses demandes en ce qu'il correspond en réalité à un montant déterminé à hauteur de la chance perdue. 




Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est relevé qu'il n'y a pas lieu d'écarter la note en délibéré communiquée par la société [Q] groupe dans la mesure où seuls les éléments répondant aux observations sollicitées par le tribunal sont pris en compte. 

Sur les demandes indemnitaires formées par la société Foncière V2

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Conformément à l’article L. 261-15 I du code de la construction et de l’habitation, la vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. 

En application de ces dispositions, le refus injustifié de la part du réservant d’offrir à son cocontractant la vente des biens réservés aux conditions stipulées ne peut donner lieu qu’à l’allocation de dommages-intérêts au réservataire en plus de la restitution du dépôt de garantie (3e Civ., 11 juin 1987, pourvoi n° 86-11.361), le contrat de réservation ne constituant pas une promesse de vente (3e Civ., 18 décembre 1984, pourvoi n° 83-14.793).

En vertu de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit. Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

En application de l'article 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. 

Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. 

Sur la responsabilité contractuelle de la société [Q] groupe

En l’espèce, aux termes de deux contrats de réservation conclus le 29 juin 2022 entre la société Foncière V2 et la société [Q] groupe, les engagements suivants ont notamment été pris : 

« II - Assurance de responsabilité
Le RESERVANT […] s'oblige à transmettre au RESERVATAIRE ou au syndic la liste des entreprises et maîtres d'œuvre, comportant les références de leurs contrats d'assurance responsabilité ».
Au titre des autres conditions particulières, les contrats prévoient que « Dans le prix de vente, il est convenu des travaux supplémentaires à réaliser par [Q] PROMOTION, à savoir » notamment :
- pour le local commercial n°C4 : l’installation de jardinière permettant la fermeture totale d’une terrasse et une cuisine aménagée de type kitchenette. Il est inscrit manuscritement que la société [Q] Promotion s’engage à déposer un PCM concernant les Jardinières au plus tard le 31 juillet 2022, sans obligation de résultat ;
- pour le F2 n°H05 : l’installation de jardinière permettant la fermeture totale d’une terrasse et une cuisine aménagée de type IKEA. Il est inscrit manuscritement que la société [Q] Promotion s’engage à déposer un PCM concernant les Jardinières au plus tard le 31 juillet 2022, sans obligation de résultat. 
Concernant la procédure de régularisation de la vente, les contrats de réservation prévoient : 
« VI - REALISATION DE LA VENTE
Le RESERVANT notifiera au RESERVATAIRE le projet de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement […].
Le RESERVANT convoquera le RESERVATAIRE dans un délai qui ne sera pas inférieur à huit jours, par simple lettre recommandée. En cas de pluralité d'acquéreurs, les convocations seront valablement envoyées à l'un d'eux.
Le RESERVATAIRE peut toutefois demander que l'acte de vente soit signé, quand bien même le RESERVANT ne lui aurait pas encore notifié le projet d'acte de vente.
Faute par le RESERVATAIRE d'avoir signé à la date fixée par le RESERVANT et sauf résiliation amiable, sommation sera faite au RESERVATAIRE huit (8) jours à l'avance, à se présenter à jour et heure fixes devant le notaire ci-dessus désigné ; le défaut de régularisation de l'acte rendant au RESERVANT pleine et entière liberté ». 
Il est relevé que les projets d’actes de vente ont été communiqués par le notaire du défendeur à la demanderesse par courrier du 20 septembre 2022, laissant à cette dernière un délai d’examen d’au moins un mois pour formuler ses observations. 
Or, par message du 1er octobre 2022 adressé à la société Foncière V2, la société [Q] groupe indique « Bonjour [J], Je vous vends pas les appartements. Merci de voir ailleurs. Cordialement [Q] [Adresse 5] ». 
Par message en réponse du 3 octobre suivant, la société Foncière V2 répond « Nous avons fait le point avec votre notaire, il manque des précisions. Nous proposons une date de signature sous réserve de retours ». 

Par courrier du 20 février 2023, la société [Q] groupe, par l’intermédiaire de son conseil, indique à la société Foncière V2 : « Les biens réservés ont été édifiés et sont livrables à l'instar des autres lots de l'ensemble immobilier qui ont même déjà été livrés, pour certains. Devant l'imminence de l'acte de vente, votre cliente s'est rapprochée du notaire mandaté aux termes du contrat de réservation. En substance, la société Foncière V2 a interrogé ce dernier sur diverses questions d'ordre technique et juridique et a demandé diverses modifications contractuelles emportant in fine une réduction du prix convenu (cuisines et jardinières). Ma cliente me charge de vous indiquer qu'elle refuse toute modification à la baisse du prix convenu dans les deux contrats de réservation et qu'elle ne donnera pas de réponse aux interrogations de la société Foncière V2. Sur ce dernier point, ma cliente fera aimablement observer à la société Foncière V2 qu’une partie des interrogations rapportées par le notaire concernent le syndicat des copropriétaires. Dans ces conditions, je vous invite à bien vouloir me faire part du souhait de la société Foncière V2 de poursuivre ou non les acquisitions envisagées. A défaut de réponse sous 8 jours, ma cliente considérera que la société Foncière V2 n’entend pas donner suite à son projet et elle remettra en commercialisation les lots en cause ».
Puis elle indique par courrier du 2 mars suivant, par l’intermédiaire de son conseil, que « En l’absence de réponse, ma cliente en tire les conséquence et estime que la SCI FONCIERE V2 ne poursuit pas son projet. Je vous avise donc de la reprise de la commercialisation des lots ». 
Or, dès le lendemain, le 3 mars 2023, la société Foncière V2 informe la société [Q] groupe de son intention d’acquérir les lots réservés, mais sollicite la communication d’informations concernant les travaux réparatoires réalisés à la suite d’une inondation intervenue sur le chantier à l’été 2022 ainsi que sur l’identité des sociétés intervenues et leurs assureurs et l’interroge sur l’absence de reprise dans le projet d’acte des engagements du réservant de réaliser des travaux supplémentaires (installation de jardinières, fermeture totale d’une terrasse par des retours, installation d’une cuisine équipée).
La société Foncière V2 a réitéré sa volonté d’acquérir les lots, à condition d’obtenir les informations manquantes sollicitées, par courriers des 7 mars, 24 mars et 12 avril 2023. 
Par courriels des 3 avril et 12 avril 2023 entre avocats des parties, le conseil de la société [Q] groupe indique que « Je vous confirme mes précédents courriels. La demande de réitération est hors sujets » et « J’y ai déjà répondu et vous avez déjà la connaissance de la position définitive de ma cliente ». 
Par courrier du 7 juin 2023, la société Foncière V2 a mis en demeure la société [Q] groupe de réitérer les deux ventes complétées des renseignement sollicités. 
Or, le 19 juillet 2023, le notaire de la société [Q] groupe a restitué à la société Foncière V2 les sommes versées au titre des deux dépôts de garantie marquant la fin des relations contractuelles entre les sociétés. 
Il ressort de ces éléments que la société [Q] groupe ne justifie pas de la demande de modification du prix à la baisse qu’elle allègue qui aurait motivé son refus de réitérer les ventes, alors que les contrats de réservation incluent dans le prix convenu des travaux supplémentaires relatifs à l’installation de jardinières et d’une cuisine par ses soins, et qu’en tout état de cause elle ne justifie pas avoir respecté la procédure contractuellement fixée par le contrat de réservation pour contraindre le réservataire à conclure la vente dans les termes fixés par le projet communiqué par son notaire. Par ailleurs, alors qu’elle s’y était engagée par le contrat de réservation, la société [Q] groupe ne justifie pas avoir communiqué, malgré les demandes répétées de la demanderesse, les informations relatives aux entreprises et maîtres d’œuvre intervenus dans la construction ainsi que les références de leurs contrats d’assurance responsabilité, retardant la possibilité de conclure les ventes. Enfin, malgré les nombreuses relances de la société Foncière V2 indiquant maintenir sa volonté d’acquérir les lots réservés sous conditions d’obtenir les informations requises, la société [Q] groupe a affirmé sans fondement que la société Foncière V2 ne maintenait pas son projet et a décidé de recommercialiser les lots réservés, sans répondre à la mise en demeure visant à procéder à la régularisation des ventes. 
Il en résulte de l’ensemble de ces éléments que la société [Q] groupe, en sa qualité de réservant, a refusé de façon injustifiée d’offrir à son cocontractant la vente des biens réservés aux conditions stipulées, de sorte qu’elle engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Foncière V2.
Sur les préjudices
En l’espèce, si la société Foncière V2 se prévaut d’une perte de marge de 20 000 euros correspondant à la différence entre le prix fixé par le contrat de réservation du lot H0.5 à 170 000 euros et celui de la recommercialisation du bien par la société [Q] groupe en avril 2023 au prix de 190 000 euros, s'analysant en réalité en un préjudice de perte de chance de réaliser un gain professionnel, force est de constater que les contrats de réservation prévoient expressément que « Le RESERVATAIRE déclare faire la présente acquisition afin de bénéficier du dispositif dit « Pinel » dans le cadre d’un investissement locatif assorti d’un avantage fiscal particulier ».
Aussi, la société Foncière V2 ne peut se prévaloir dans le cadre de la présente instance d’un préjudice ayant trait à la revente des biens litigieux alors qu’était projeté un investissement locatif, lequel a été contractualisé en étant expressément visé dans le contrat de réservation.
Par conséquent, sa demande indemnitaire afférente sera rejetée. 
S’agissant du préjudice financier allégué tenant à l’augmentation du coût du crédit depuis l’échec de la vente, la société Foncière V2 le justifie « si la société FONCIERE V2 devait aujourd’hui de nouveau déposer une demande de financement pour ce type d’opération ». 
Or, outre le fait que les intentions de la société Foncière V2 de recourir à un emprunt pour l’opération projetée, justifiées par des propositions bancaires d’août 2022, sont ensuite contredites par les dispositions contractuelles des projets d’actes de vente, conformes à celles des contrats de réservation, qui indiquent expressément qu’elle n’a pas recours à l’emprunt pour financer l’opération, recourant à des fonds propres, force est de constater que la société Foncière V2 ne démontre pas avoir engagé une opération immobilière du même type en recourant à l’emprunt, étant précisé que le taux de 5.2 % résultant du courriel de la Banque populaire applicable au 23 juin 2023 n’est ni corroboré ni actualisé. 
Aussi, faute pour la demanderesse de justifier d’un préjudice direct et certain en lien avec l’éviction fautive de la vente, la demande indemnitaire afférente sera rejetée. 
Sur la demande indemnitaire reconventionnelle 
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de ce texte, l’abus de droit ouvre droit à des dommages et intérêts s’il est démontré une faute par le dépassement des limites d’exercice d’un droit conféré soit en le détournant de sa finalité soit dans le but de nuire à autrui, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. 

En l’espèce, alors que la faute de la société [Q] groupe est caractérisée, ces éléments ne sont pas rapportés et la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. 

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes afférentes seront rejetées.

L’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée. 




PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DIT que la société [Q] groupe engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Foncière V2 ;
DÉBOUTE la société Foncière V2 de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ; 
REJETTE la demande indemnitaire reconventionnelle ; 
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; 
RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. 


Ainsi fait et rendu le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code civil 1112-1, code de la construction et de l'habitation L261-15). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-22T19:18:12.164Z.