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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Valenciennes, Première Chambre, 23 juin 2026, n° 18/03690

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Parties (entreprises)

ENTREPRISE [R] [N] & FILS

Exposé du litige

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [O] [Z] a, le 12 décembre 2012, par l'intermédiaire de l'agence LAFORET IMMOBILIER, acquis auprès de la SARL DELIMMO, exerçant une activité de marchand de biens, une maison à usage d'habitation située au [Adresse 4] à [Localité 2] (59), ce, moyennant la somme de 139.000,00 euros.
La société DELIMMO, avait elle-même acquis ce bien suivant acte authentique en date du 19 janvier 2010, et avait fait procéder au cours de l'année 2012, à divers travaux de rénovation de l'immeuble dont certains avaient été confiés à la société [N]. 
Constatant quelques mois après la prise de possession des lieux des infiltrations d'eau au niveau du second étage de l'habitation ainsi que dans la cave, Mme [Z] a averti par lettre en date du 19 novembre 2013 l'agent immobilier de cette situation, en relevant qu'aucune difficulté de cet ordre n'avait été portée à sa connaissance avant la signature de l'acte de vente.
Après avoir requis un commissaire de justice pour faire constater les désordres dénoncés, Mme [Z] a, le 7 juillet 2014, saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de VALENCIENNES afin de voir ordonner, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, une expertise.
Par ordonnance de référé du 28 janvier 2015, la présidente du tribunal de grande instance de Valenciennes a fait droit à sa demande et a désigné Monsieur [B] [G] pour y procéder.
L'expert a déposé son rapport le 10 avril 2016, complété le 15 juin 2016 à la demande de la présidente du tribunal de grande instance de Valenciennes.
Mme [Z] a revendu le bien immobilier le 12 mars 2018 à un moindre prix.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2018, Mme [Z] a fait assigner la société DELIMMO devant le tribunal judiciaire de Valenciennes en indemnisation de ses préjudices.
Cette procédure a été inscrite sous le numéro RG 18/03690.
La SARL DELIMMO a constitué avocat et a, par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2020, appelé en garantie la SAS [R] [N] & FILS, laquelle a, à son tour, constitué avocat.
Cette procédure a été inscrite sous le numéro RG 20/02356.
Par ordonnance de jonction en date du 9 septembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le numéro RG 20/02356 avec celle inscrite sous le numéro RG 18/03690, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 18/03690. 
La clôture avait été prononcée le 23 juin 2022 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’affaire avait été fixée à l’audience du 1er septembre 2022. 
Par décision du 19 avril 2023, le tribunal judiciaire a statué en ces termes : 
CONSTATE que l'action en garantie des vices cachés intentée par Madame [O] [Z] est prescrite ;
DÉCLARE de ce fait irrecevables toutes les demandes qui en découlent ;
CONSTATE que l'action en garantie de la SARL DELIMMO intentée à l'encontre de la société [N] n'est pas prescrite ;
REJETTE en conséquence la fin de non-recevoir opposée par la société [N] ;
LA DÉCLARE en conséquence recevable ;
S'agissant des demandes au fond, ORDONNE avant dire droit la réouverture des débats ; 
RÉVOQUE l'ordonnance de clôture intervenue le 23 juin 2022 ;
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 25 mai 2023 à 9h00 ;
ENJOINT à Madame [O] [Z] de produire :
- l'annonce diffusée par l'agence immobilière avec son descriptif correspondant au bien mis en vente,
- les diagnostics de performance énergétique établis dans le cadre de la vente du bien par la SARL DELIMMO,
- l'acte de vente intervenu le 12 mars 2018 avec Monsieur [A] [E] ;
L'INVITE à expliciter ses demandes formulées au titre du préjudice matériel et au titre du préjudice de jouissance (sur quelle période et quelles bases de calcul ?),
ENJOINT à la SARL DELIMMO de produire :
- l'annonce diffusée par l'agence immobilière avec son descriptif correspondant au bien mis en vente dans l'hypothèse où Madame [Z] ne la retrouverait pas,
- l’acte de vente intervenu avec les consorts [M] en date du 19 janvier 2010 ainsi que le diagnostic de performance énergétique,
- les diagnostics de performance énergétique établis dans le cadre de la vente du bien au profit Madame [Z] ;

L'INVITE à s'expliquer sur l'absence de mention au sein de l'acte de vente de la réalisation de travaux de rénovation sur la maison située au [Adresse 4] à [Localité 2] ;
RÉSERVE les demandes, en ce, compris les dépens ;
DIT qu'il sera tiré toutes conséquences du défaut de transmission des documents et précisions sollicités dans le délai imparti.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des moyens présentés, Mme [Z] demande au tribunal de : 
- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
- condamner conjointement et solidairement la SARL DELIMMO et la SARL [N] à lui régler la somme de 8.366,29 euros, dont le détail est le suivant : 
7.366,29 euros pour la réfection de la toiture,1.000,00 euros pour la reprise des différentes peintures,Outre les intérêts judiciaires à compter du 19 novembre 2013 : mémoire ;- les condamner également, conjointement et solidairement, à lui régler la somme de 7.000,00 euros à titre de dommages-intérêts dont le détail suivant : 
2.000,00 euros au titre du préjudice matériel,5.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;- les condamner également, conjointement et solidairement, à payer 24.000,00 euros de dommages et intérêts complémentaires, au titre de la moins-value de l’immeuble, immeuble acheté par elle 139.000,00 euros au mois de décembre 2012 et revendu 115.000,00 euros au mois de mars 2018, alors que des travaux de toiture ont été réalisés pour un montant de 7.366,29 euros TTC ; 
- les condamner enfin, conjointement et solidairement, à lui régler la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, également les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise. 
Au soutien de ses demandes d’indemnisation, Mme [Z] relève que l’habitation comportait de nombreux défauts et qu’elle a averti, dès le 19 novembre 2013, des éléments suivants : « l’eau qui s’infiltrait le long du mur situé au second étage, donnant champignons et moisissures, ainsi que de nombreuses tâches d’humidité dans ma chambre située elle au premier » et de ce que « la cave ne fait qu’être inondée, provoquant humidité, eau stagnante et abîmant ainsi les escaliers neufs posés et mes biens stockés dans ce lieu ».
Elle soutient également que le commissaire de justice a relevé les éléments suivants : « depuis la montée d’escalier, j’ai constaté que le plafond en placoplâtre peint était marqué par une auréole jaunâtre. (…) Dans une chambre donnant sur le jardin. Dans l’angle supérieur du mur et du plafond, je constate des tâches visiblement d’humidité, des traces marrons et noires. Au niveau des combles (…) des auréoles, et des traces liées à l’humidité. Le long du mur en soupente sous le vélux donnant sur le jardin, le sol est marqué par des tâches d’humidité. (…) La peinture s’écaille à l’angle entre la soupente et le mur en soubassement à gauche du vélux lorsque je suis face à cette fenêtre. Des résidus de tuiles au niveau de la tuile immédiatement à gauche du vélux. Ces résidus et morceaux de tuiles semblent provenir d’une tuile en partie supérieure, tuile qui est fendue sur le côté », points repris par l’expert judiciaire. 
Mme [Z] ajoute que ces désordres étaient cachés lors de la vente de la maison d’habitation, la vétusté de la toiture ne pouvant laisser présumer qu’elle connaissait les vices et que la société DELIMMO ne pouvait les ignorer. 
Elle soutient par ailleurs que les vices étaient antérieurs à l’achat puisqu’elle a averti la société venderesse au fur et à mesure de la découverte de ceux-ci, cette découverte étant intervenue moins d’un an après son installation dans les lieux. Elle fait également valoir que les désordres sont graves puisqu’ils rendent l’immeuble impropre à son usage ou, du moins, diminuent tellement son usage qu’elle en aurait réglé un moindre prix si elle les avait connus. 
S’agissant de l’inopposabilité de la clause limitative de responsabilité et ses conséquences, Mme [Z] soutient que l’acte authentique de vente précise dans son article sur les conditions générales que « le vendeur ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d’exonération de garantie envers l’acquéreur s’il venait à être considéré comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou encore qu’il n’a pas révélé des vices cachés connus de lui » et que, s’il est prévu que l’acquéreur « prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires », la jurisprudence rappelle que l’exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immeuble ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, mais également s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. 
Mme [Z] soutient qu’il ne peut être contesté en l’espèce que la SARL DELIMMO est un professionnel de l’immobilier, de sorte qu’elle ne peut s’exonérer de sa responsabilité. Elle soutient, en outre, que l’efficacité de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés est subordonnée à la condition que le vendeur ait ignoré lui-même le vice et que, alors que l’acte authentique précise que « le vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai », des travaux ont pourtant été réalisés par des entreprises mandatées par la SARL DELIMMO, de sorte que celle-ci a manqué de bonne foi et ne pourra s’exonérer de sa responsabilité. 
Elle soutient, par ailleurs, se fondant notamment que le décret du 9 mars 2017, que le défaut de conformité résulte d’une différence entre l’immeuble fourni et celui convenu et qu’il sera, en l’espèce, fait référence aux différences entre l’acte authentique et l’état du bien actuel avec ses défauts, relevés par l’expertise. Mme [Z] fait référence à l’exception d’inexécution qui permet à l’acquéreur de demander l’allocation de dommages et intérêts destinés à compenser la perte de jouissance résultant du manquement à la délivrance et fait valoir que le logement devait être décent au moment de sa livraison, et qu’elle devait en obtenir une jouissance paisible, or, force est de constater que le logement n’est pas décent au vu de nombreuses traces d’humidité, de son caractère dégradé et de sa toiture. Mme [Z] relève qu’elle n’a jamais soutenu que la toiture avait été rénovée, ce qui correspond à ce qu’indique l’acte authentique de vente, mais que pourtant, la SARL DELIMMO a mentionné devant l’expert que la société [N] avait effectué des travaux en 2012, y compris sur un conduit de cheminée en toiture. Mme [Z] demande ainsi à être indemnisée à hauteur de 7.366,29 euros pour réfection de la toiture et 1.000 euros pour la reprise des peintures dans l’immeuble endommagé par les infiltrations.
Au soutien de cette demande d’indemnisation, elle fait également valoir que la société venderesse, professionnel de l’immobilier, a manqué à son devoir d’information, de telle sorte qu’elle n’aurait certainement pas contracté si elle avait eu connaissance de l’ampleur des vices. Elle soutient que la SARL DELIMMO n’a pas évoqué que des travaux étaient à prévoir au niveau de la toiture et ne démontre pas l’avoir informée de la nécessité de sa réfection, ce qui caractérise une réticence dolosive. Elle demande la condamnation solidaire de la société [N] à cet égard. 
Mme [Z] invoque également la garantie décennale au soutien de sa demande d’indemnisation. Elle relève que les travaux sur la toiture ont été exécutés et qu’il s’agit, en conséquence, d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, les préjudices n’étant pas uniquement imputables à la vétusté de la toiture mais également aux travaux qui n’ont pas été réalisés en bonne et due forme sur la totalité de la toiture, travaux qui entrent dans le champ de l’article, en l’espèce les travaux d’isolation et relatif au conduit de cheminée réalisés par la société [N], tel qu’ils ressortent du devis. Elle affirme que ces travaux ayant été réalisés sans en informer l’acquéreur et sans avoir souscrit d’assurance dommage-ouvrage, la SARL DELIMMO est nécessairement redevable de la garantie décennale, le cas échéant solidairement avec la société [N]. 
Concernant la demande de dommages-intérêts, se fondant sur les articles 1150 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, et 1645 du code civil, elle soutient que la mauvaise foi et la connaissance des vices par la SARL DELIMMO est avérée, de sorte qu’elle a commis une réticence dolosive et a manqué à son obligation d’information en tant que vendeur professionnel. Mme [Z] fait valoir qu’elle a subi un préjudice de jouissance et qu’elle n’a plus souhaité vivre dans cette maison, dans laquelle elle a dû effectuer des travaux. Elle soutient avoir dû revendre l’immeuble pour la somme de 115.000,00 euros, soit une moins-value de 24.000,00 euros par rapport à son achat, et que cette moins-value est en lien avec son préjudice, celle-ci ayant respecté son obligation d’information. En réponse à la SARL DELIMMO, elle fait valoir que le tribunal judiciaire de Valenciennes dans sa décision du 19 avril 2023, a considéré que l’action n’était pas prescrite sur le fondement de l’article 2224 du code civil. 
S’agissant de sa demande relative aux intérêts moratoires, se fondant sur l’article 1344 du code civil, Mme [Z] soutient avoir mis en demeure la SARL DELIMMO dès le 19 novembre 2013, de sorte qu’elle est légitime à demander le paiement des intérêts moratoires sur la somme due, soit 8.366,29 euros à compter de cette date. 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des moyens présentés, la SARL DELIMMO demande au tribunal de : 

- dire et juger que les demandes de Mme [Z], en ce qu’elles sont fondées sur la théorie des vices cachés, sont prescrites et donc irrecevables ;
- en tout état de cause, débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société [N] à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être formulées à son encontre ;
- débouter la société [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Mme [Z] à lui régler la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société [N] à lui régler la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [Z] et la société [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marieke BUVAT, avocat aux offres de droit.
La SARL DELIMMO soulève l’irrecevabilité des demandes de Mme [Z] fondées de l’article 1641 du code civil. Se fondant sur l’article 1643 du code civil, elle fait valoir que l’acte de vente contient en page 8 une clause d’exclusion des vices cachés et que, contrairement à ce que soutient la demanderesse, elle ne peut être assimilée à un professionnel de l’immobilier, s’agissant de sa première opération immobilière depuis le rachat de la société. 
La SARL DELIMMO soutient également être de parfaite bonne foi, ayant fait effectuer les travaux de rénovation par des professionnels du bâtiment, l’expert ayant retenu la responsabilité de la société [N] qui ne l’a pas correctement informée de l’état de sa toiture et de la nécessité de la remplacer dans son intégralité. Elle relève également que, selon l’expert, la SARL DELIMMO ignorait elle-même l’existence du vice et que la clause insérée à l’acte et reprise par Mme [Z] concerne l’information de l’acquéreur sur la réalisation de travaux de construction relevant des dispositions de l’article 1792 du code civil. Or, la SARL DELIMMO soutient que les travaux entrepris par elle ne sont pas des travaux structurels pouvant remettre en cause la solidité de l’immeuble au sens des dispositions de cet article et que Mme [Z] avait connaissance de ce que des travaux de rénovation avaient été entrepris avant sa vente dès lors qu’elle reconnaissait dans un courrier adressé par son conseil le 11 décembre 2013 avoir reçu des attestations d’assurance des entreprises étant intervenues dans le cadre de l’opération de rénovation, de sorte que son action est irrecevable dès lors où elle reconnaissait faire son affaire personnelle des éventuels vices pouvant affecter l’immeuble. 
La SARL DELIMMO fait également valoir, sur le fondement de l’article 1648 du code civil, que l’action en garantie des vices cachés doit être engagée à bref délai et que, si elle a initié une procédure de référé expertise moins de deux ans après la régularisation de l’acte authentique de vente, lui permettant d’interrompre le délai de prescription biennale attaché à l’action en garantie des vices cachés, le délai de prescription prévu à l’article 2239 du Code civil a recommencé à courir à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire intervenu le 10 avril 2016 et, qu’en assignant au fond le 12 octobre 2018, plus de deux ans se sont écoulés depuis le dépôt du rapport, de sorte que l’action de Mme [Z], en ce qu’elle est fondée sur la théorie des vices cachés, est prescrite et donc irrecevable, ce point ayant d’ailleurs été tranché et l’action de celle-ci ayant été déclarée irrecevable, ainsi que toutes ses demandes indemnitaires en découlant. 
La SARL DELIMMO argue au surplus du mal fondé des demandes au titre de la théorie des vices cachés, affirmant, sur le fondement des articles 1641 et 1642 du code civil, dans la mesure où Mme [Z] avait parfaite connaissance de la nature du vice ayant causé les infiltrations et de ses conséquences, notamment pour avoir transmis à l’expert au cours des opérations d’expertise un devis daté du 29 septembre 2015 de l’EURL [H] concernant la réfection de la toiture. En outre, la SARL DELIMMO ajoute que l’action prévue à l’article 1641 du Code civil suppose que la demanderesse rapporte la preuve que le vice allégué existait au jour de la vente et était caché, or, il ressort du rapport d’expertise de M. [G] que si la toiture était vétuste au jour de la vente, l’état de vétusté de la toiture était apparent, ce qui ne permet pas d’actionner la garantie de l’article 1641 du code civil. 
S’agissant de la réticence dolosive, se fondant sur l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, la SARL DELIMMO fait valoir que Mme [Z] ne s’explique pas sur les manœuvres frauduleuses dont la SARL DELIMMO aurait usé pour la convaincre d’acquérir l’immeuble, la toiture étant parfaitement visible, et la demanderesse ayant visité à plusieurs reprises l’immeuble, étant donc en mesure de faire intervenir des professionnels de l’immobilier pour s’assurer de l’état de ses éléments constitutifs. 
Elle soutient également que Mme [Z] ne démontre nullement que des informations erronées lui ont été communiquées avant la signature du compromis de vente et l’acte authentique de vente. Elle fait valoir que la juridiction se méprend sur la portée de la clause contenue en page 8 de l’acte de vente, cette clause ne visant en réalité que les travaux qui sont soumis à


garantie décennale et que, si la SARL DELIMMO a entrepris des travaux de rénovation de l’immeuble, ceux-ci ne remplissent pas la définition des travaux soumis à garantie décennale des constructeurs qui portent sur les éléments de structure. Elle soutient que rien ne permet ainsi d’affirmer que l’absence de transmission de l’information quant à l’état de la toiture aurait été volontaire de la part de la SARL DELIMMO, celle-ci rappelant qu’elle ignorait que la toiture était d’une vétusté telle que son changement devait être immédiat, élément pourtant essentiel à la caractérisation du dol par réticence, aux termes de l’article 1116 du Code civil dans sa version applicable au litige. 
La SARL DELIMMO affirme n’avoir jamais caché à Mme [Z] que la maison n’avait pas fait l’objet d’une rénovation totale et ajoute que le seul fait que les factures de rénovation n’aient pas été annexées à l’acte de vente ne permet pas de caractériser la prétendue réticence dolosive, Mme [Z] sachant qu’elle avait acquis un immeuble ancien ayant fait l’objet de travaux de rénovation. La SARL DELIMMO fait valoir qu’au moment de la réalisation des travaux de rénovation, la société [N] n’a pas alerté la société DELIMMO sur la nécessité de refaire la toiture alors même que celle-ci est intervenue sur la toiture pour remplacer des tuiles et réaliser une fenêtre de toit. Elle soutient, par ailleurs, que s’agissant de sa première opération immobilière de ce type, la SARL DELIMMO ne pouvait être considérée comme professionnel de l’immobilier, mais que si la juridiction retenait l’inverse, rien n’établit qu’elle disposait des compétences nécessaires en matière de couverture et que l’expert a établi sa bonne foi. La SARL DELIMMO indique que la société [N] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle lui a indiqué qu’il convenait de procéder à la réfection de la toiture, et que l’attestation établie par M. [L], salarié de la société [N], ne permet pas de démontrer que la société DELIMMO aurait dissimulé une information sur l’état de la toiture à Mme [Z]. Elle soutient d’ailleurs qu’aucun devis relatif à la réfection de la toiture n’a été adressé par la société [N] à la société DELIMMO et que la responsabilité de la société [N] a été reconnue par l’expert. 
S’agissant de sa responsabilité sur le fondement de la délivrance conforme, la SARL DELIMMO soutient qu’aucune disposition de l’acte de vente n’indique que le bien vendu avait fait l’objet d’une rénovation complète ou même que la toiture aurait été rénovée et qu’il indique que Mme [Z] prendra le bien dans l’état dans lequel il se trouve. 
Sur le moyen tiré de sa responsabilité au titre des dispositions de l’article 1792 du code civil, la SARL DELIMMO fait valoir qu’elle ne peut être assimilée à un constructeur et que les travaux entrepris sur la toiture ne relèvent pas d’une opération de construction au sens dudit article, ces dispositions ne concernant que les travaux d’une ampleur telle qu’ils seraient de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou qu’ils l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou d’équipements, et qui le rendent impropres à sa destination. Elle soutient que si la toiture peut être assimilée à un ouvrage, aucun travaux d’une ampleur telle qu’ils pourraient être assimilés à une opération de construction n’ont été entrepris et que Mme [Z] ne démontre pas que les infiltrations en toiture ont été causées par les travaux réalisés par la société [N], l’expert judiciaire n’indiquant pas dans son rapport que les infiltrations en toiture ont pour origine une mauvaise exécution des travaux entrepris par la société [N]. 
Concernant l’absence de manquement à l’obligation d’information du vendeur, la SARL DELIMMO soutient que l’action en garantie des vices cachés ayant été déclarée irrecevable, sa responsabilité ne saurait être retenue sur ce fondement, la jurisprudence considérant notamment que la responsabilité pour manquement à l’obligation d’information visant à contourner la forclusion d’une action en garantie des vices cachés est irrecevable et, qu’en tout état de cause, rien n’établit qu’elle a sciemment caché une information. 
Sur les demandes de dommages-intérêts, la SARL DELIMMO soutient que ces demandes n’ont pas été discutées dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, de sorte que la demanderesse n’est pas fondée à formuler une demande à ce titre. Elle fait également valoir que la question d’un préjudice matériel complémentaire n’a pas été appréciée ni même validée par l’expert, de même que les questions relatives à la moins-value et au préjudice de jouissance. Concernant la demande au titre du préjudice matériel, elle soutient que cette demande n’est étayée par aucune pièce et qu’il n’est pas démontré qu’elle a entrepris des travaux de rénovation au titre des peintures, ni même que les travaux entrepris sont la conséquence des infiltrations. S’agissant du préjudice de jouissance invoqué, elle fait valoir qu’il n’est justifié par aucune pièce et que Mme [Z] n’a pas répondu à la demande de précision formulée dans la décision rendue le 19 avril 2023, l’expert ne relevant d’ailleurs pas, dans son rapport, l’existence d’un préjudice de jouissance. S’agissant de la demande de dommages-intérêts au titre de la moins-value de l’immeuble, la SARL DELIMMO soutient que les travaux de réfection de la toiture ont été entrepris au cours du mois de septembre 2016 et que Mme [Z] a revendu son immeuble près d’un an et demi après et aura attendu encore sept mois après la vente pour engager la présente action, de sorte qu’elle a occupé l’immeuble pendant plus de cinq années. Elle fait valoir, en outre, que Mme [Z] ne rapporte pas la preuve de l’état de l’immeuble au jour de sa revente, de sorte qu’elle ne peut imputer avec certitude la moins-value opérée sur l’immeuble aux infiltrations et qu’elle n’indique pas à quel prix a été présenté le bien à la vente. S’agissant de la demande formulée au titre des intérêts moratoires, elle soutient que la demande de Mme [Z] n’est ni explicitée, ni justifiée.
Sur la recevabilité de l’appel en garantie de la société [N], la SARL DELIMMO soutient qu’au moment de la réalisation des travaux de rénovation, la société [N] ne l’a pas alertée sur la nécessité de refaire la toiture alors même que celle-ci est intervenue pour remplacer des tuiles et réaliser une fenêtre de toit, ce manquement ayant été retenu par l’expert judiciaire. En réponse à la société [N], qui soutient que l’action est prescrite, se fondant sur l’article 2224 du code civil, la SARL DELIMMO soutient que Mme [Z] a délivré son exploit introductif d’instance le 12 octobre 2018 et que ce n’est qu’à cette date que la société DELIMMO a pu se convaincre que sa responsabilité pouvait être engagée, de sorte qu’elle était dès lors tenue d’agir à l’encontre de la société [N]. Elle fait valoir que le point de départ de la prescription est, en conséquence, constitué par la délivrance de l’assignation de Mme [Z] à l’encontre de la société DELIMMO, son action à l’encontre de la société [N] n’étant pas prescrite. 
S’agissant du manquement à l’obligation d’information de la société [N] fondant l’appel en garantie, la SARL DELIMMO fait valoir, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur version applicable au présent litige, que la société [N] était tenue d’une obligation de conseil et de renseignement à son égard, et ce, y compris si elle est considérée par la juridiction comme une professionnel de l’immobilier. Elle soutient que la société [N], qui, en tant que débitrice de l’obligation, doit rapporter la preuve du respect des obligations mises à sa charge en tant que professionnelle, n’a jamais été en mesure de démontrer qu’elle avait rempli son obligation et a même reconnu, dans le cadre des opérations d’expertise, qu’elle n’avait pas alerté la société DELIMMO sur l’état de vétusté de la toiture, ce qui a été relevé par l’expert judiciaire et qu’à ce jour, il n’est pas démontré par la société [N] de ce qu’un devis complémentaire a été établi pour procéder à la réfection de la toiture, l’attestation de M. [L], qui n’a jamais été transmise dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, ne permettant pas de démontrer que la société [N] a rempli son devoir d’information. Elle fait valoir que M. [Q], gérant de la société DELIMMO, n’a jamais été un professionnel de la construction et ne disposait pas des compétences techniques suffisantes pour apprécier l’état réel de la toiture. La SARL DELIMMO soutient enfin que la société [N] est informée depuis sa mise en cause dans le cadre des opérations d’expertise que sa responsabilité est susceptible d’être engagée, le rapport de M. [G] n’établissant nullement qu’aucune faute n’a été commise par elle.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des moyens présentés, la société [N] demande au tribunal de : 
A l’égard de Mme [Z]
Déclarer les demandes de Mme [Z] à son encontre irrecevables car prescrites ;Débouter Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes ;
La condamner à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;A l’égard de la société DELIMMO
Déclarer l’action en garantie de la société DELIMMO tant irrecevable qu’infondée ;Débouter la société DELIMMO de l’intégralité de ses demandes ;Condamner la société DELIMMO à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;La condamner à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;A l’égard tant de Mme [Z] que de la société DELIMMO
Les condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP SPEDER DUSART FIEVET, avocats aux offres de droit. Concernant les demandes de la société DELIMMO, au soutien de sa demande d’irrecevabilité, la SAS [N] soutient que la société DELIMMO invoque les dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil et qu’aucun de ces textes n’est applicable en l’espèce puisque le prétendu manquement à son obligation de conseil est nécessairement antérieur à la revente de l’immeuble par la société DELIMMO à Mme [Z] du 12 décembre 2012. Or, elle fait valoir que lesdits textes ne s’appliquent pas aux contrats antérieurs au 1er octobre 2016 mais que, néanmoins, l’invocation de ces textes ne laisse aucun doute sur le fait que la société DELIMMO entend engager sa responsabilité contractuelle. Le délai de prescription étant de 5 ans en cette matière, elle fait valoir que les travaux ont été réalisés avant la revente, soit avant le 12 décembre 2012, et que l’assignation de la société DELIMMO lui a été délivrée le 5 août 2020, de sorte que la prescription est acquise. Elle soutient que le point de départ de la prescription ne peut être la date d’assignation de Mme [Z], du 12 octobre 2018, les travaux datant d’avant la vente, soit donc avant le 12 décembre 2012, la prescription ayant été acquise, dans ces conditions, au plus tard le 12 décembre 2017. Elle indique néanmoins prendre acte de la décision du 19 avril 2023 qui déclare non prescrite l’action engagée par la société DELIMMO à son encontre. 
Sur le fond, la SAS [N] fait valoir que la société DELIMMO a attendu deux ans avant de l’assigner en prétendant qu’elle était cliente non avertie, alors pourtant que la société DELIMMO a pour gérant M. [Q], professionnel de l’immobilier, ayant conduit pour la société DELVIGNE les travaux d’extension d’un magasin LECLERC situé à [Localité 3]. Elle soutient ainsi que M. [Q] était en capacité d’apprécier si une toiture devait être entièrement refaite ou non et avait, en l’espèce, nécessairement fait le constat de ce que ce remplacement s’imposait. Elle fait également valoir que la société [N] avait averti la société DELIMMO de l’état de vétusté de la toiture, l’expert, interrogé sur ce point par Mme la président du tribunal de grande instance de Valenciennes, ayant répondu : 
« J’ai compris que Mr [N] a alerté sur l’état de la toiture. Mr [Q] vu l’estimation totale des travaux de rénovation, n’a pas donné suite et cette prestation n’a pas été chiffrée ».
Elle fait valoir que M. [L] a pu attester de ce qu’elle a averti la société DELIMMO et que celle-ci n’a pas voulu procéder à cette réfection intégrale pour des raisons budgétaires, et qu’en conséquence, la société [N] n’a pas fait établir de devis. 
La SAS [N] relève par ailleurs l’impossibilité de venir en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la SARL DELIMMO, en l’absence de malfaçons concernant les travaux réalisés par elle-même, et fait valoir que les travaux effectués ne sont remis en cause ni par l’expert, ni par les parties, la société DELIMMO affirmant même dans ses conclusions récapitulatives n°2 que les travaux effectués par la société [N] ne sont pas à l’origine du problème d’infiltration. Elle rappelle que l’expert a affirmé, lors de la troisième réunion d’expertise en date du 2 novembre 2015, que les travaux effectués par la SAS [N], à savoir la fourniture et pose d’un vélux dans la toiture, la suppression de deux souches de cheminées, ainsi que le remplacement d’une dizaine de tuiles, ont été exécutés selon les règles de l’art.
Concernant les demandes de Mme [Z] à son encontre, la SAS [N] invoque la prescription, indiquant que le tribunal a constaté dans sa décision du 19 avril 2023 que la prescription court au plus tard de l’assignation délivrée par Mme [Z] à la société DELIMMO, soit donc le 12 octobre 2018 et, qu’à cette date, Mme [Z] n’a pas cru bon d’assigner la société [N]. Elle soutient que Mme [Z] n’a demandé sa condamnation solidaire avec la société DELIMMO qu’après la décision du 19 avril 2023 et que, force est de constater que ces demandes de condamnations solidaires, qui sont de plus de cinq ans postérieures à l’assignation délivrée, sont prescrites et dès lors irrecevables. 
Sur l’inexécution contractuelle, se fondant sur l’article 1199 du code civil, la SAS [N] soulève que Mme [Z] se fonde sur des dispositions applicables dans le cadre d’un contrat uniquement pour demander sa condamnation solidaire à lui verser des sommes dues dans le cadre d’une inexécution contractuelle, alors même que la SAS [N] n’était pas partie au contrat de vente liant Mme [Z] et la société DELIMMO. 
S’agissant du dol, elle soutient que Mme [Z] se méprend en demandant sa condamnation sur un fondement contractuel, alors qu’elle n’est pas partie au contrat. 
Sur la responsabilité du constructeur d’ouvrage envers l’acquéreur de l’ouvrage, la SAS [N] fait valoir qu’elle n’est responsable d’aucun dommage, n’étant ni responsable des infiltrations, ni de la vétusté de la toiture, vétusté qui a été signalée à la société DELIMMO. 
Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, la SAS [N] soutient que la société DELIMMO a dénaturé les faits de l’espèce en se présentant faussement comme cliente non avertie et en prétendant mensongèrement n’avoir pas été informée de l’état de la toiture, de sorte qu’elle a initié une procédure abusive. 
La clôture de l’instruction est intervenue le 24 avril 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 09 avril 2026, puis prorogée au 23 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION

Aux termes de l'article 9 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, " les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne".
En l'espèce, le contrat de vente ayant été conclu le 12 décembre 2012, il sera fait application des dispositions en vigueur à cette date.



Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés
 
Il convient de rappeler que le tribunal judiciaire a, par décision du 19 avril 2023, constaté que l'action en garantie des vices cachés intentée par Mme [Z] était prescrite et a, de ce fait, déclaré irrecevables toutes les demandes qui en découlent. 

Il en résulte qu'il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur ce point et, par voie de conséquence, sur la question de l'opposabilité de la clause limitative de responsabilité concernant ladite garantie, de sorte que Mme [Z], qui a maintenu sa demande à ce titre, en sera déboutée. 

Sur la demande au titre du défaut de délivrance conforme 

Aux termes de l'article 1603 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. L'article 1604 dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

D'après l'article 1614, dans sa version applicable au présent litige, la chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente. 

Il en résulte que le vendeur doit délivrer la chose conforme aux stipulations contractuelles et que la chose vendue doit, en conséquence, présenter les caractéristiques déterminées par le vendeur et l'acheteur lors de la vente. Il incombe à l'acheteur d'établir la non-conformité.

Par ailleurs, l'article 1165 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121. 

En l'espèce, il résulte de l'acte authentique de vente, en date du 12 décembre 2012, versé aux débats par Mme [Z], que le bien délivré est une maison à usage d'habitation située à [Localité 2] (59), [Adresse 4], pour une surface de 00 ha 01 a 60 ca. L'acte précise que l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance.

Mme [Z] évoque le défaut de conformité entre l'immeuble fourni et celui convenu, eu égard à la clause " NOTION DE LOGEMENT DECENT " de l'acte authentique de vente, en page 18. 

Aux termes de cette clause, il est prévu que :
 " Le notaire avertit l'ACQUEREUR qu'aux termes des dispositions légales actuellement en vigueur, le logement dit " décent " se caractérise soit par une pièce principale d'au moins neuf mètres carrés et d'une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cube au minimum. La pièce principale doit être dotée d'une ouverture à l'air libre, d'une cuisine ou d'un coin-cuisine, d'une douche ou d'une baignoire, d'un water-closet séparé. 
L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un water-closet extérieur au logement à condition que ce water-closet soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. 
Il est précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. A défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d'instance. "

Or, Mme [Z] ne fait état d'aucun élément qui trahirait une absence de conformité du bien aux termes de cette clause. 

Par ailleurs, le décret du 9 mars 2017 évoqué en ces dispositions relatives à l'humidité, concerne les obligations du bailleur à l'égard du locataire, et ne trouve donc pas à s'appliquer en l'espèce. 

Ainsi, aucun manquement à l'obligation de délivrance conforme n'est caractérisé. 

Sur la demande au titre de la garantie décennale 

Mme [Z] sollicite également la condamnation de la SARL DELIMMO sur le fondement de l'article 1792 du code civil, du fait des travaux réalisés par la SAS [N], mandatée par la SARL DELIMMO.


Aux termes de ce texte, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages qui compromettent sa solidité ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
L'application de ce régime suppose toutefois l'existence préalable d'un ouvrage au sens de ces dispositions.
En l'espèce, il résulte des écritures des parties et du rapport d'expertise judiciaire que les travaux réalisés avant la vente ont consisté en la pose d'un vélux, la suppression de deux souches de cheminée et le remplacement d'une dizaine de tuiles.

Ces interventions ponctuelles, limitées à certains éléments de la couverture, ne constituent ni une opération de construction ni une réfection complète de toiture susceptible d'être assimilée à la réalisation d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil.
De plus, l'expert judiciaire indique expressément que les travaux réalisés ont été exécutés conformément aux règles de l'art et rattache les infiltrations dénoncées non pas à ces interventions mais à l'état général de vétusté de la couverture existante.
Dès lors, les conditions d'application du régime de responsabilité décennale ne sont pas réunies.

Les demandes formées par Mme [Z] sur le fondement de l'article 1792 du code civil seront en conséquence rejetées.

Sur la demande formulée au titre du dol

Aux termes des dispositions de l'article 1109 du code civil, en vigueur antérieurement à la réforme du 1er mars 2016 " Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ".

Aux termes de l'article 1116 ancien du code civil, applicable au litige " Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ".

Il est constant qu'est assimilé au dol le silence d'une partie qui dissimule à son cocontractant une information dont elle sait le caractère déterminant pour son consentement.

Dès lors, il appartient à la partie alléguant avoir eu son consentement vicié pour dol de le prouver, la bonne foi étant présumée.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive : le défaut d'information de la victime, l'intention dolosive de l'auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

En l'espèce, Mme [Z] soutient que la SARL DELIMMO lui aurait volontairement dissimulé l'état réel de la toiture et la nécessité de sa réfection, ce qui caractérise une réticence dolosive. 

Aux termes de son rapport, l'expert a indiqué que la toiture principale, du fait de sa vétusté, n'était plus totalement étanche et était à refaire dans sa totalité, que les tuiles étaient de plus en plus friables et les solins de part et d'autre de l'habitation étaient très dégradés. 

Or, l'expert affirme que les infiltrations sont apparues postérieurement à la vente. Plus généralement, il n'est pas établi que la SARL DELIMMO avait connaissance, au moment de la vente, de l'existence d'infiltrations affectant l'immeuble ou de désordres déjà constitués dont elle aurait volontairement caché l'existence à l'acquéreur. Mme [Z] échoue également à démontrer l'existence de manœuvres réalisées par la SARL DELIMMO destinées à la tromper sur l'état du bien vendu.

Ainsi, les demandes formulées par Mme [Z] sur le fondement du dol seront rejetées.

Sur le manquement à l'obligation d'information

Aux termes des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant, en l'état du droit applicable à l'espèce, que cette exigence de bonne foi impose au vendeur professionnel de délivrer à son cocontractant une information loyale sur les caractéristiques essentielles du bien vendu lorsqu'il dispose d'informations que l'acquéreur ne possède pas. 

Aux termes du rapport d'expertise judiciaire, l'expert a retenu les éléments suivants : 

- " eau dans la cave : aucune trace de fuites de tuyaux et d'appareils. Une pompe de relevage est installée dans un puisard. Il est fréquent qu'en certaines périodes, la nappe phréatique circule et s'infiltre à travers les maçonneries de fondations. Une pompe de relevage suffit en général à évacuer ces eaux.
- Humidité dans la salle de bains rez-de-chaussée : nous n'avons pas constaté d'infiltrations de la nouvelle toiture en bac acier. [N] a procédé par mesure de sécurité à la réalisation d'un pincement du bac acier. Il supprime les remontées capillaires sur le feutre anti condensation du bac acier. 
- Humidité moisissures sur la fenêtre en PVC chambre arrière : l'entreprise [N] a procédé à l'installation de grilles de ventilation en partie haute des battants et un joint silicone en périphérie du châssis. Cette moisissure est provoquée par le manque de chauffage de la chambre et la condensation sur les parois froides. En ce qui concerne les taches d'humidité au plafond, elles proviennent de la toiture principale. Les parties ont reconnu que du fait de sa vétusté, elle n'est plus totalement étanche. M. [N] a procédé au remplacement d'une dizaine de tuiles. En effet, les tuiles deviennent de plus en plus friables et les solins de part et d'autre de l'habitation sont très dégradés. Durant toute la période des travaux M. [N] n'a jamais eu mission de remplacer cette couverture. 

Aujourd'hui je considère que cette toiture est à refaire dans sa totalité ".

En l'espèce, la SARL DELIMMO exerçait une activité de marchand de biens. Elle avait acquis l'immeuble litigieux suivant acte authentique du 19 janvier 2010 avant de procéder à sa rénovation partielle puis à sa revente à Mme [Z] le 12 décembre 2012.

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que plusieurs travaux ont été réalisés au cours de l'année 2012, notamment sur la toiture, avec intervention de la SAS [N] pour la pose d'un vélux, la suppression de deux souches de cheminée et le remplacement de plusieurs tuiles. Ces éléments ressortent également du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 mai 2014 et des photographies jointes.

L'expert relève ainsi que la couverture présentait un état de vétusté avancée, que les tuiles s'effritaient et se fissuraient et que les solins étaient obsolètes, la toiture devant être remplacée dans son ensemble.

Or l'acte authentique de vente comporte la clause suivante : " DECLARATIONS DU VENDEUR SUR LES CONDITIONS GENERALES " affirmant qu'il n'y a eu aucune modification dans l'apparence de l'immeuble, et qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années, ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai, ce qui est attesté par l'expert judiciaire, dans son rapport établi le 10 avril 2016. 

Cette affirmation est dès lors manifestement contredite par les éléments du dossier.

En outre, alors qu'elle avait fait procéder à des travaux portant précisément sur la couverture avant la revente du bien, la SARL DELIMMO ne justifie pas avoir porté à la connaissance de Mme [Z] l'état réel de vétusté de cet élément essentiel de l'immeuble ni la nécessité prévisible d'une réfection générale de la toiture à relativement brève échéance.
La circonstance que les infiltrations ne se soient révélées qu'après la vente est indifférente dès lors que le manquement reproché ne porte pas sur la dissimulation d'un désordre déjà réalisé mais sur l'absence d'information relative à l'état réel d'un élément déterminant du bien vendu.

En sa qualité de professionnel de l'immobilier ayant acquis, rénové, même partiellement, puis revendu l'immeuble, la SARL DELIMMO était tenue à une obligation particulière de loyauté dans l'information délivrée à l'acquéreur.
En s'abstenant de communiquer à Mme [Z] une information complète et exacte sur l'état de la couverture et sur les travaux réalisés avant la vente, elle a manqué à l'obligation de bonne foi prévue par l'article 1134 ancien du code civil.

Sa responsabilité contractuelle est dès lors engagée.

Sur la réparation des préjudices subis par Mme [Z]

Mme [Z] verse une facture détaillée datée du 30 novembre 2016 éditée par [Y] [I] COUVERTURE- BARDAGE faisant état d'un montant total de 7.366,29 euros pour la réfection de la toiture, dont l'état de vétusté est à l'origine des infiltrations constatées dans l'immeuble. 
Cette dépense est une conséquence directe du manquement retenu à l'encontre de la SARL DELIMMO.

Il convient dès lors de condamner la SARL DELIMMO à payer à Mme [Z] la somme de 7.366,29 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 octobre 2018. 

Il résulte également des éléments produits que les infiltrations ont occasionné des dégradations intérieures nécessitant des travaux de reprise des peintures. Si Mme [Z] ne produit pas de pièce au soutien de cette demande, il sera considéré que ce coût est justement évalué à la somme de 1.000 euros.

Dès lors, la SARL DELIMMO sera également condamnée à payer à Mme [Z] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 octobre 2018. 

Mme [Z] formule une demande d'indemnisation à hauteur de 2.000 euros pour son préjudice matériel perdu à la suite des infiltrations. Or, elle ne produit aucun élément ni pièce au soutien de cette demande, ce qui empêche de pouvoir établir ou apprécier un tel préjudice. Elle sera déboutée de cette demande. 

Mme [Z] demande également à être indemnisée à hauteur de 5.000 euros en raison de son préjudice de jouissance. Compte tenu des désordres occasionnés par l'état de la toiture, et de la présence de moisissures relevée, Mme [Z] a nécessairement subi un préjudice de jouissance dont il conviendra d'établir l'indemnisation à la somme de 1.000 euros.

Enfin, Mme [Z] sollicite d'être indemnisée à hauteur de 24.000 euros du fait de la moins-value de l'immeuble. Elle indique avoir revendu l'immeuble pour la somme de 115.000 euros, soit une moins-value de 24.000 euros par rapport à son prix d'achat, moins-value due au fait qu'elle a respecté son obligation d'information en vendant le bien. Mme [Z] verse à cet égard une attestation notariée datée du faisant état de la vente par Mme [Z] à M. [E] du bien au prix de 115.000 euros le 12 mars 2018. Or, la seule différence entre le prix d'acquisition du bien en 2012 et son prix de revente en 2018 ne permet pas d'établir l'existence d'une moins-value directement imputable au manquement retenu à l'encontre de la SARL DELIMMO. En effet, Mme [Z] ne produit aucun élément permettant d'isoler, parmi les nombreux facteurs susceptibles d'influer sur la valeur d'un bien immobilier, la part éventuellement imputable aux désordres litigieux.

Mme [Z] sera déboutée de cette demande. 

Sur le départ des intérêts au taux légal

Le courrier du 19 novembre 2013, par lequel Mme [Z] dénonçait l'existence de désordres affectant l'immeuble et sollicitait leur réparation, ne comportait aucune demande indemnitaire chiffrée. 
Dans ces conditions, s’agissant de la condamnation au titre de la réfection de la toiture ainsi qu’au titre des travaux de reprise des peintures, les condamnations indemnitaires avec intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation, datée du 12 octobre 2018, laquelle a valablement mis en demeure la défenderesse de réparer les conséquences du manquement retenu à son encontre. S’agissant du préjudice de jouissance, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, en application de l’artucle 1231-7 du Code civil, en l’absence de demande au titre des intérêts de la part de Mme [Z].

Sur la responsabilité de la SAS [N] 

Mme [Z] sollicite la condamnation solidaire de la SAS [N] avec la SARL DELIMMO.

Toutefois, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les travaux exécutés par la SAS [N] ont consisté en la pose d'un vélux, la suppression de deux souches de cheminée et le remplacement ponctuel de plusieurs tuiles.
L'expert a expressément indiqué que ces travaux avaient été réalisés conformément aux règles de l'art et que les infiltrations constatées trouvent leur origine dans l'état général de vétusté de la couverture existante.
Aucune faute dans l'exécution des prestations confiées à la SAS [N] n'est ainsi caractérisée.

Mme [Z] et la SARL DELIMMO soutiennent également que la SAS [N] aurait manqué à son devoir de conseil. À cet égard, il sera relevé que l'expert judiciaire a estimé, dans son rapport, que l'entreprise intervenante aurait dû attirer l'attention de son client sur l'état général de vétusté de la toiture.
Toutefois, il ressort également des réponses complémentaires apportées par l'expert à la demande de Mme la présidente du tribunal de grande instance que celui-ci avait indiqué avoir compris que la SAS [N] avait alerté la SARL DELIMMO sur l'état de la couverture, cette dernière n'ayant pas souhaité engager les travaux supplémentaires que pouvait nécessiter sa réfection complète.

En tout état de cause, à supposer même établi un manquement de la SAS [N] à son obligation de conseil à l'égard de son cocontractant, cette circonstance ne saurait suffire à engager sa responsabilité à l'égard de Mme [Z], cette circonstance est sans incidence sur la solution du présent litige.

En effet, le manquement retenu à l'encontre de la SARL DELIMMO procède de sa qualité de venderesse professionnelle et de l'obligation d'information qui lui incombait personnellement à l'égard de son acquéreur lors de la conclusion de la vente.
Il ne saurait être reproché à la SAS [N] de ne pas avoir contraint sa cocontractante à procéder à une réfection complète de la toiture ni de ne pas avoir veillé à ce que celle-ci informe ultérieurement l'acquéreur de l'état de l'immeuble.

L'obligation d'information dont la violation est retenue dans le présent jugement pesait exclusivement sur la SARL DELIMMO en sa qualité de venderesse.
Dès lors, aucun lien de causalité n'est établi entre les prestations réalisées par la SAS [N] et le préjudice indemnisé au profit de Mme [Z].

Les demandes formées à l'encontre de la SAS [N] seront en conséquence rejetées.

Sur l'appel en garantie formé par la SARL DELIMMO

La SARL DELIMMO sollicite la garantie de la SAS [N]. Elle soutient notamment que cette dernière, en sa qualité de professionnelle du bâtiment, aurait manqué à son devoir de conseil en ne l'informant pas de l'état de vétusté de la toiture et de la nécessité d'en envisager la réfection complète.

Il sera rappelé que l'expert judiciaire a, dans son rapport, considéré que l'entreprise intervenante aurait dû attirer l'attention de son client sur l'état général de la couverture. Toutefois, dans ses réponses complémentaires, l'expert a également indiqué avoir compris que la SAS [N] avait alerté la SARL DELIMMO sur cet état, cette dernière n'ayant pas souhaité donner suite aux travaux supplémentaires susceptibles d'être nécessaires.

Comme relevé précédemment, il convient de constater que cette divergence dans les appréciations de l'expert est indifférente à la question d'espèce, dans la mesure où la condamnation prononcée à l'encontre de la SARL DELIMMO est fondée sur son manquement personnel à l'obligation de loyauté et d'information qui lui incombait, en sa qualité de venderesse professionnelle, à l'égard de Mme [Z] lors de la vente de l'immeuble.
La SARL DELIMMO ne peut utilement soutenir que l'absence alléguée d'information qui lui aurait été délivrée par la SAS [N] l'exonérerait de cette obligation propre, ni transférer sur cette dernière la responsabilité de l'information due à l'acquéreur.

Il ne saurait davantage être reproché à la SAS [N] de ne pas avoir imposé à la SARL DELIMMO la réalisation d'une réfection complète de la toiture, dès lors que l'entreprise n'était chargée que de travaux ponctuels et que la décision d'engager des travaux complémentaires relevait du seul maître de l'ouvrage.

La faute retenue contre la SARL DELIMMO étant ainsi distincte des prestations confiées à la SAS [N] et personnelle à la venderesse, l'appel en garantie formé par la SARL DELIMMO sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle de la société [N]

En application combinée des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. L'abus dans cette hypothèse relève de la caractérisation d'un cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière s'apparentant au dol.
La société [N] ne rapporte pas d'élément caractérisant un abus de procédure de la part de la société DELIMMO, qui n'est, du reste, pas à l'initiative de l'action en justice. Elle sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à ce qu'elle lui verse la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. 




Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, la SARL DELIMMO sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du rapport d'expertise, dont distraction au profit de la SCP SPEDER DUSART FIEVET.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, La SARL DELIMMO sera condamnée à verser la somme de 3.000 euros à Mme [Z] et la somme de 1.500 euros à la société [N] au titre des frais irrépétibles. 
La SARL DELIMMO sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Il n'y a, en l'espèce, pas lieu de déroger à cette disposition de sorte qu'il est rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE madame [O] [Z] de ses demandes formulées au titre de la garantie décennale ;

DÉBOUTE madame [O] [Z] de ses demandes formulées au titre du défaut de délivrance conforme ;

DÉBOUTE madame [O] [Z] de ses demandes formulées au titre du dol;

CONDAME la SARL DELIMMO à payer à madame [O] [Z] les sommes suivantes, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 octobre 2018 :

- 7.366,29 euros au titre de la réfection de la toiture ;
- 1.000 euros au titre des travaux de reprise des peintures ;

CONDAME la SARL DELIMMO à payer à madame [O] [Z] les sommes suivantes, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision:
- 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [O] [Z] de sa demande de condamnation de la SARL DELIMMO à lui payer la somme de 24.000 euros de dommages-intérêts, au titre de la moins-value de l'immeuble ;

DÉBOUTE Madame [O] [Z] de sa demande de condamnation de la SARL DELIMMO à lui payer la somme de 2.000 euros pour préjudice matériel suite aux infiltrations ;

DÉBOUTE Madame [O] [Z] de l'ensemble de l’ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la SAS [N] ;

DÉBOUTE la SARL DELIMMO de sa demande d'appel en garantie de la SAS [N] ; 

DÉBOUTE la SAS [N] de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SARL DELIMMO aux dépens, en ce compris le coût du rapport d'expertise, dont distraction au profit la SCP SPEDER DUSART FIEVET, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SARL DELIMMO à régler la somme de 3.000 euros à madame [O] [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL DELIMMO à régler la somme de 1.500 euros à la SAS [N] titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL DELIMMO de ses demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE la SAS [N] de sa demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile formulée à l’encontre de madame [O] [Z] ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la décision.







La Greffière, La Présidente,
Texte intégral
N° RG 18/03690 - N° Portalis DBZT-W-B7C-EZXI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES


PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 18/03690 - N° Portalis DBZT-W-B7C-EZXI
N° minute : 26/96
Code NAC : 50D
TK/AFB


LE VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT SIX



DEMANDERESSE

Mme [O] [Z] épouse [J]
née le 12 Décembre 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Bruno PIETRZAK, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant



DÉFENDERESSES

S.A.R.L. DELIMMO, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 452 613 573, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux y domiciliés es qualité
représentée par Maître Marieke BUVAT, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

S.A.S. ENTREPRISE [R] [N] & FILS, société par actions simplifiées immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Valenciennes sous le n° B 313 525 453, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux y domicilés es qualité 
représentée par Maître Vincent SPEDER membre de la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant


* * *
Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 09 avril 2026 prorogé à plusieurs reprises jusqu’à ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Teslima KHIARI, Juge, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffière.




Débats tenus à l'audience publique du 18 Décembre 2025 devant :

- Madame Teslima KHIARI, Juge,
- Madame Justine DELRIEU, Juge,
- Madame Nathalie REGULA, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Camile DESENCLOS, Greffière, en présence de Madame [P] [K] et de Madame [X] [F], Auditrices de justice ainsi que de Madame [T] [S], Greffière stagiaire.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [O] [Z] a, le 12 décembre 2012, par l'intermédiaire de l'agence LAFORET IMMOBILIER, acquis auprès de la SARL DELIMMO, exerçant une activité de marchand de biens, une maison à usage d'habitation située au [Adresse 4] à [Localité 2] (59), ce, moyennant la somme de 139.000,00 euros.
La société DELIMMO, avait elle-même acquis ce bien suivant acte authentique en date du 19 janvier 2010, et avait fait procéder au cours de l'année 2012, à divers travaux de rénovation de l'immeuble dont certains avaient été confiés à la société [N]. 
Constatant quelques mois après la prise de possession des lieux des infiltrations d'eau au niveau du second étage de l'habitation ainsi que dans la cave, Mme [Z] a averti par lettre en date du 19 novembre 2013 l'agent immobilier de cette situation, en relevant qu'aucune difficulté de cet ordre n'avait été portée à sa connaissance avant la signature de l'acte de vente.
Après avoir requis un commissaire de justice pour faire constater les désordres dénoncés, Mme [Z] a, le 7 juillet 2014, saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de VALENCIENNES afin de voir ordonner, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, une expertise.
Par ordonnance de référé du 28 janvier 2015, la présidente du tribunal de grande instance de Valenciennes a fait droit à sa demande et a désigné Monsieur [B] [G] pour y procéder.
L'expert a déposé son rapport le 10 avril 2016, complété le 15 juin 2016 à la demande de la présidente du tribunal de grande instance de Valenciennes.
Mme [Z] a revendu le bien immobilier le 12 mars 2018 à un moindre prix.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2018, Mme [Z] a fait assigner la société DELIMMO devant le tribunal judiciaire de Valenciennes en indemnisation de ses préjudices.
Cette procédure a été inscrite sous le numéro RG 18/03690.
La SARL DELIMMO a constitué avocat et a, par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2020, appelé en garantie la SAS [R] [N] & FILS, laquelle a, à son tour, constitué avocat.
Cette procédure a été inscrite sous le numéro RG 20/02356.
Par ordonnance de jonction en date du 9 septembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le numéro RG 20/02356 avec celle inscrite sous le numéro RG 18/03690, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 18/03690. 
La clôture avait été prononcée le 23 juin 2022 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’affaire avait été fixée à l’audience du 1er septembre 2022. 
Par décision du 19 avril 2023, le tribunal judiciaire a statué en ces termes : 
CONSTATE que l'action en garantie des vices cachés intentée par Madame [O] [Z] est prescrite ;
DÉCLARE de ce fait irrecevables toutes les demandes qui en découlent ;
CONSTATE que l'action en garantie de la SARL DELIMMO intentée à l'encontre de la société [N] n'est pas prescrite ;
REJETTE en conséquence la fin de non-recevoir opposée par la société [N] ;
LA DÉCLARE en conséquence recevable ;
S'agissant des demandes au fond, ORDONNE avant dire droit la réouverture des débats ; 
RÉVOQUE l'ordonnance de clôture intervenue le 23 juin 2022 ;
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 25 mai 2023 à 9h00 ;
ENJOINT à Madame [O] [Z] de produire :
- l'annonce diffusée par l'agence immobilière avec son descriptif correspondant au bien mis en vente,
- les diagnostics de performance énergétique établis dans le cadre de la vente du bien par la SARL DELIMMO,
- l'acte de vente intervenu le 12 mars 2018 avec Monsieur [A] [E] ;
L'INVITE à expliciter ses demandes formulées au titre du préjudice matériel et au titre du préjudice de jouissance (sur quelle période et quelles bases de calcul ?),
ENJOINT à la SARL DELIMMO de produire :
- l'annonce diffusée par l'agence immobilière avec son descriptif correspondant au bien mis en vente dans l'hypothèse où Madame [Z] ne la retrouverait pas,
- l’acte de vente intervenu avec les consorts [M] en date du 19 janvier 2010 ainsi que le diagnostic de performance énergétique,
- les diagnostics de performance énergétique établis dans le cadre de la vente du bien au profit Madame [Z] ;

L'INVITE à s'expliquer sur l'absence de mention au sein de l'acte de vente de la réalisation de travaux de rénovation sur la maison située au [Adresse 4] à [Localité 2] ;
RÉSERVE les demandes, en ce, compris les dépens ;
DIT qu'il sera tiré toutes conséquences du défaut de transmission des documents et précisions sollicités dans le délai imparti.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des moyens présentés, Mme [Z] demande au tribunal de : 
- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
- condamner conjointement et solidairement la SARL DELIMMO et la SARL [N] à lui régler la somme de 8.366,29 euros, dont le détail est le suivant : 
7.366,29 euros pour la réfection de la toiture,1.000,00 euros pour la reprise des différentes peintures,Outre les intérêts judiciaires à compter du 19 novembre 2013 : mémoire ;- les condamner également, conjointement et solidairement, à lui régler la somme de 7.000,00 euros à titre de dommages-intérêts dont le détail suivant : 
2.000,00 euros au titre du préjudice matériel,5.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;- les condamner également, conjointement et solidairement, à payer 24.000,00 euros de dommages et intérêts complémentaires, au titre de la moins-value de l’immeuble, immeuble acheté par elle 139.000,00 euros au mois de décembre 2012 et revendu 115.000,00 euros au mois de mars 2018, alors que des travaux de toiture ont été réalisés pour un montant de 7.366,29 euros TTC ; 
- les condamner enfin, conjointement et solidairement, à lui régler la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, également les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise. 
Au soutien de ses demandes d’indemnisation, Mme [Z] relève que l’habitation comportait de nombreux défauts et qu’elle a averti, dès le 19 novembre 2013, des éléments suivants : « l’eau qui s’infiltrait le long du mur situé au second étage, donnant champignons et moisissures, ainsi que de nombreuses tâches d’humidité dans ma chambre située elle au premier » et de ce que « la cave ne fait qu’être inondée, provoquant humidité, eau stagnante et abîmant ainsi les escaliers neufs posés et mes biens stockés dans ce lieu ».
Elle soutient également que le commissaire de justice a relevé les éléments suivants : « depuis la montée d’escalier, j’ai constaté que le plafond en placoplâtre peint était marqué par une auréole jaunâtre. (…) Dans une chambre donnant sur le jardin. Dans l’angle supérieur du mur et du plafond, je constate des tâches visiblement d’humidité, des traces marrons et noires. Au niveau des combles (…) des auréoles, et des traces liées à l’humidité. Le long du mur en soupente sous le vélux donnant sur le jardin, le sol est marqué par des tâches d’humidité. (…) La peinture s’écaille à l’angle entre la soupente et le mur en soubassement à gauche du vélux lorsque je suis face à cette fenêtre. Des résidus de tuiles au niveau de la tuile immédiatement à gauche du vélux. Ces résidus et morceaux de tuiles semblent provenir d’une tuile en partie supérieure, tuile qui est fendue sur le côté », points repris par l’expert judiciaire. 
Mme [Z] ajoute que ces désordres étaient cachés lors de la vente de la maison d’habitation, la vétusté de la toiture ne pouvant laisser présumer qu’elle connaissait les vices et que la société DELIMMO ne pouvait les ignorer. 
Elle soutient par ailleurs que les vices étaient antérieurs à l’achat puisqu’elle a averti la société venderesse au fur et à mesure de la découverte de ceux-ci, cette découverte étant intervenue moins d’un an après son installation dans les lieux. Elle fait également valoir que les désordres sont graves puisqu’ils rendent l’immeuble impropre à son usage ou, du moins, diminuent tellement son usage qu’elle en aurait réglé un moindre prix si elle les avait connus. 
S’agissant de l’inopposabilité de la clause limitative de responsabilité et ses conséquences, Mme [Z] soutient que l’acte authentique de vente précise dans son article sur les conditions générales que « le vendeur ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d’exonération de garantie envers l’acquéreur s’il venait à être considéré comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou encore qu’il n’a pas révélé des vices cachés connus de lui » et que, s’il est prévu que l’acquéreur « prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires », la jurisprudence rappelle que l’exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immeuble ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, mais également s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. 
Mme [Z] soutient qu’il ne peut être contesté en l’espèce que la SARL DELIMMO est un professionnel de l’immobilier, de sorte qu’elle ne peut s’exonérer de sa responsabilité. Elle soutient, en outre, que l’efficacité de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés est subordonnée à la condition que le vendeur ait ignoré lui-même le vice et que, alors que l’acte authentique précise que « le vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai », des travaux ont pourtant été réalisés par des entreprises mandatées par la SARL DELIMMO, de sorte que celle-ci a manqué de bonne foi et ne pourra s’exonérer de sa responsabilité. 
Elle soutient, par ailleurs, se fondant notamment que le décret du 9 mars 2017, que le défaut de conformité résulte d’une différence entre l’immeuble fourni et celui convenu et qu’il sera, en l’espèce, fait référence aux différences entre l’acte authentique et l’état du bien actuel avec ses défauts, relevés par l’expertise. Mme [Z] fait référence à l’exception d’inexécution qui permet à l’acquéreur de demander l’allocation de dommages et intérêts destinés à compenser la perte de jouissance résultant du manquement à la délivrance et fait valoir que le logement devait être décent au moment de sa livraison, et qu’elle devait en obtenir une jouissance paisible, or, force est de constater que le logement n’est pas décent au vu de nombreuses traces d’humidité, de son caractère dégradé et de sa toiture. Mme [Z] relève qu’elle n’a jamais soutenu que la toiture avait été rénovée, ce qui correspond à ce qu’indique l’acte authentique de vente, mais que pourtant, la SARL DELIMMO a mentionné devant l’expert que la société [N] avait effectué des travaux en 2012, y compris sur un conduit de cheminée en toiture. Mme [Z] demande ainsi à être indemnisée à hauteur de 7.366,29 euros pour réfection de la toiture et 1.000 euros pour la reprise des peintures dans l’immeuble endommagé par les infiltrations.
Au soutien de cette demande d’indemnisation, elle fait également valoir que la société venderesse, professionnel de l’immobilier, a manqué à son devoir d’information, de telle sorte qu’elle n’aurait certainement pas contracté si elle avait eu connaissance de l’ampleur des vices. Elle soutient que la SARL DELIMMO n’a pas évoqué que des travaux étaient à prévoir au niveau de la toiture et ne démontre pas l’avoir informée de la nécessité de sa réfection, ce qui caractérise une réticence dolosive. Elle demande la condamnation solidaire de la société [N] à cet égard. 
Mme [Z] invoque également la garantie décennale au soutien de sa demande d’indemnisation. Elle relève que les travaux sur la toiture ont été exécutés et qu’il s’agit, en conséquence, d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, les préjudices n’étant pas uniquement imputables à la vétusté de la toiture mais également aux travaux qui n’ont pas été réalisés en bonne et due forme sur la totalité de la toiture, travaux qui entrent dans le champ de l’article, en l’espèce les travaux d’isolation et relatif au conduit de cheminée réalisés par la société [N], tel qu’ils ressortent du devis. Elle affirme que ces travaux ayant été réalisés sans en informer l’acquéreur et sans avoir souscrit d’assurance dommage-ouvrage, la SARL DELIMMO est nécessairement redevable de la garantie décennale, le cas échéant solidairement avec la société [N]. 
Concernant la demande de dommages-intérêts, se fondant sur les articles 1150 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, et 1645 du code civil, elle soutient que la mauvaise foi et la connaissance des vices par la SARL DELIMMO est avérée, de sorte qu’elle a commis une réticence dolosive et a manqué à son obligation d’information en tant que vendeur professionnel. Mme [Z] fait valoir qu’elle a subi un préjudice de jouissance et qu’elle n’a plus souhaité vivre dans cette maison, dans laquelle elle a dû effectuer des travaux. Elle soutient avoir dû revendre l’immeuble pour la somme de 115.000,00 euros, soit une moins-value de 24.000,00 euros par rapport à son achat, et que cette moins-value est en lien avec son préjudice, celle-ci ayant respecté son obligation d’information. En réponse à la SARL DELIMMO, elle fait valoir que le tribunal judiciaire de Valenciennes dans sa décision du 19 avril 2023, a considéré que l’action n’était pas prescrite sur le fondement de l’article 2224 du code civil. 
S’agissant de sa demande relative aux intérêts moratoires, se fondant sur l’article 1344 du code civil, Mme [Z] soutient avoir mis en demeure la SARL DELIMMO dès le 19 novembre 2013, de sorte qu’elle est légitime à demander le paiement des intérêts moratoires sur la somme due, soit 8.366,29 euros à compter de cette date. 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des moyens présentés, la SARL DELIMMO demande au tribunal de : 

- dire et juger que les demandes de Mme [Z], en ce qu’elles sont fondées sur la théorie des vices cachés, sont prescrites et donc irrecevables ;
- en tout état de cause, débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société [N] à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être formulées à son encontre ;
- débouter la société [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Mme [Z] à lui régler la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société [N] à lui régler la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [Z] et la société [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marieke BUVAT, avocat aux offres de droit.
La SARL DELIMMO soulève l’irrecevabilité des demandes de Mme [Z] fondées de l’article 1641 du code civil. Se fondant sur l’article 1643 du code civil, elle fait valoir que l’acte de vente contient en page 8 une clause d’exclusion des vices cachés et que, contrairement à ce que soutient la demanderesse, elle ne peut être assimilée à un professionnel de l’immobilier, s’agissant de sa première opération immobilière depuis le rachat de la société. 
La SARL DELIMMO soutient également être de parfaite bonne foi, ayant fait effectuer les travaux de rénovation par des professionnels du bâtiment, l’expert ayant retenu la responsabilité de la société [N] qui ne l’a pas correctement informée de l’état de sa toiture et de la nécessité de la remplacer dans son intégralité. Elle relève également que, selon l’expert, la SARL DELIMMO ignorait elle-même l’existence du vice et que la clause insérée à l’acte et reprise par Mme [Z] concerne l’information de l’acquéreur sur la réalisation de travaux de construction relevant des dispositions de l’article 1792 du code civil. Or, la SARL DELIMMO soutient que les travaux entrepris par elle ne sont pas des travaux structurels pouvant remettre en cause la solidité de l’immeuble au sens des dispositions de cet article et que Mme [Z] avait connaissance de ce que des travaux de rénovation avaient été entrepris avant sa vente dès lors qu’elle reconnaissait dans un courrier adressé par son conseil le 11 décembre 2013 avoir reçu des attestations d’assurance des entreprises étant intervenues dans le cadre de l’opération de rénovation, de sorte que son action est irrecevable dès lors où elle reconnaissait faire son affaire personnelle des éventuels vices pouvant affecter l’immeuble. 
La SARL DELIMMO fait également valoir, sur le fondement de l’article 1648 du code civil, que l’action en garantie des vices cachés doit être engagée à bref délai et que, si elle a initié une procédure de référé expertise moins de deux ans après la régularisation de l’acte authentique de vente, lui permettant d’interrompre le délai de prescription biennale attaché à l’action en garantie des vices cachés, le délai de prescription prévu à l’article 2239 du Code civil a recommencé à courir à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire intervenu le 10 avril 2016 et, qu’en assignant au fond le 12 octobre 2018, plus de deux ans se sont écoulés depuis le dépôt du rapport, de sorte que l’action de Mme [Z], en ce qu’elle est fondée sur la théorie des vices cachés, est prescrite et donc irrecevable, ce point ayant d’ailleurs été tranché et l’action de celle-ci ayant été déclarée irrecevable, ainsi que toutes ses demandes indemnitaires en découlant. 
La SARL DELIMMO argue au surplus du mal fondé des demandes au titre de la théorie des vices cachés, affirmant, sur le fondement des articles 1641 et 1642 du code civil, dans la mesure où Mme [Z] avait parfaite connaissance de la nature du vice ayant causé les infiltrations et de ses conséquences, notamment pour avoir transmis à l’expert au cours des opérations d’expertise un devis daté du 29 septembre 2015 de l’EURL [H] concernant la réfection de la toiture. En outre, la SARL DELIMMO ajoute que l’action prévue à l’article 1641 du Code civil suppose que la demanderesse rapporte la preuve que le vice allégué existait au jour de la vente et était caché, or, il ressort du rapport d’expertise de M. [G] que si la toiture était vétuste au jour de la vente, l’état de vétusté de la toiture était apparent, ce qui ne permet pas d’actionner la garantie de l’article 1641 du code civil. 
S’agissant de la réticence dolosive, se fondant sur l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, la SARL DELIMMO fait valoir que Mme [Z] ne s’explique pas sur les manœuvres frauduleuses dont la SARL DELIMMO aurait usé pour la convaincre d’acquérir l’immeuble, la toiture étant parfaitement visible, et la demanderesse ayant visité à plusieurs reprises l’immeuble, étant donc en mesure de faire intervenir des professionnels de l’immobilier pour s’assurer de l’état de ses éléments constitutifs. 
Elle soutient également que Mme [Z] ne démontre nullement que des informations erronées lui ont été communiquées avant la signature du compromis de vente et l’acte authentique de vente. Elle fait valoir que la juridiction se méprend sur la portée de la clause contenue en page 8 de l’acte de vente, cette clause ne visant en réalité que les travaux qui sont soumis à


garantie décennale et que, si la SARL DELIMMO a entrepris des travaux de rénovation de l’immeuble, ceux-ci ne remplissent pas la définition des travaux soumis à garantie décennale des constructeurs qui portent sur les éléments de structure. Elle soutient que rien ne permet ainsi d’affirmer que l’absence de transmission de l’information quant à l’état de la toiture aurait été volontaire de la part de la SARL DELIMMO, celle-ci rappelant qu’elle ignorait que la toiture était d’une vétusté telle que son changement devait être immédiat, élément pourtant essentiel à la caractérisation du dol par réticence, aux termes de l’article 1116 du Code civil dans sa version applicable au litige. 
La SARL DELIMMO affirme n’avoir jamais caché à Mme [Z] que la maison n’avait pas fait l’objet d’une rénovation totale et ajoute que le seul fait que les factures de rénovation n’aient pas été annexées à l’acte de vente ne permet pas de caractériser la prétendue réticence dolosive, Mme [Z] sachant qu’elle avait acquis un immeuble ancien ayant fait l’objet de travaux de rénovation. La SARL DELIMMO fait valoir qu’au moment de la réalisation des travaux de rénovation, la société [N] n’a pas alerté la société DELIMMO sur la nécessité de refaire la toiture alors même que celle-ci est intervenue sur la toiture pour remplacer des tuiles et réaliser une fenêtre de toit. Elle soutient, par ailleurs, que s’agissant de sa première opération immobilière de ce type, la SARL DELIMMO ne pouvait être considérée comme professionnel de l’immobilier, mais que si la juridiction retenait l’inverse, rien n’établit qu’elle disposait des compétences nécessaires en matière de couverture et que l’expert a établi sa bonne foi. La SARL DELIMMO indique que la société [N] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle lui a indiqué qu’il convenait de procéder à la réfection de la toiture, et que l’attestation établie par M. [L], salarié de la société [N], ne permet pas de démontrer que la société DELIMMO aurait dissimulé une information sur l’état de la toiture à Mme [Z]. Elle soutient d’ailleurs qu’aucun devis relatif à la réfection de la toiture n’a été adressé par la société [N] à la société DELIMMO et que la responsabilité de la société [N] a été reconnue par l’expert. 
S’agissant de sa responsabilité sur le fondement de la délivrance conforme, la SARL DELIMMO soutient qu’aucune disposition de l’acte de vente n’indique que le bien vendu avait fait l’objet d’une rénovation complète ou même que la toiture aurait été rénovée et qu’il indique que Mme [Z] prendra le bien dans l’état dans lequel il se trouve. 
Sur le moyen tiré de sa responsabilité au titre des dispositions de l’article 1792 du code civil, la SARL DELIMMO fait valoir qu’elle ne peut être assimilée à un constructeur et que les travaux entrepris sur la toiture ne relèvent pas d’une opération de construction au sens dudit article, ces dispositions ne concernant que les travaux d’une ampleur telle qu’ils seraient de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou qu’ils l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou d’équipements, et qui le rendent impropres à sa destination. Elle soutient que si la toiture peut être assimilée à un ouvrage, aucun travaux d’une ampleur telle qu’ils pourraient être assimilés à une opération de construction n’ont été entrepris et que Mme [Z] ne démontre pas que les infiltrations en toiture ont été causées par les travaux réalisés par la société [N], l’expert judiciaire n’indiquant pas dans son rapport que les infiltrations en toiture ont pour origine une mauvaise exécution des travaux entrepris par la société [N]. 
Concernant l’absence de manquement à l’obligation d’information du vendeur, la SARL DELIMMO soutient que l’action en garantie des vices cachés ayant été déclarée irrecevable, sa responsabilité ne saurait être retenue sur ce fondement, la jurisprudence considérant notamment que la responsabilité pour manquement à l’obligation d’information visant à contourner la forclusion d’une action en garantie des vices cachés est irrecevable et, qu’en tout état de cause, rien n’établit qu’elle a sciemment caché une information. 
Sur les demandes de dommages-intérêts, la SARL DELIMMO soutient que ces demandes n’ont pas été discutées dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, de sorte que la demanderesse n’est pas fondée à formuler une demande à ce titre. Elle fait également valoir que la question d’un préjudice matériel complémentaire n’a pas été appréciée ni même validée par l’expert, de même que les questions relatives à la moins-value et au préjudice de jouissance. Concernant la demande au titre du préjudice matériel, elle soutient que cette demande n’est étayée par aucune pièce et qu’il n’est pas démontré qu’elle a entrepris des travaux de rénovation au titre des peintures, ni même que les travaux entrepris sont la conséquence des infiltrations. S’agissant du préjudice de jouissance invoqué, elle fait valoir qu’il n’est justifié par aucune pièce et que Mme [Z] n’a pas répondu à la demande de précision formulée dans la décision rendue le 19 avril 2023, l’expert ne relevant d’ailleurs pas, dans son rapport, l’existence d’un préjudice de jouissance. S’agissant de la demande de dommages-intérêts au titre de la moins-value de l’immeuble, la SARL DELIMMO soutient que les travaux de réfection de la toiture ont été entrepris au cours du mois de septembre 2016 et que Mme [Z] a revendu son immeuble près d’un an et demi après et aura attendu encore sept mois après la vente pour engager la présente action, de sorte qu’elle a occupé l’immeuble pendant plus de cinq années. Elle fait valoir, en outre, que Mme [Z] ne rapporte pas la preuve de l’état de l’immeuble au jour de sa revente, de sorte qu’elle ne peut imputer avec certitude la moins-value opérée sur l’immeuble aux infiltrations et qu’elle n’indique pas à quel prix a été présenté le bien à la vente. S’agissant de la demande formulée au titre des intérêts moratoires, elle soutient que la demande de Mme [Z] n’est ni explicitée, ni justifiée.
Sur la recevabilité de l’appel en garantie de la société [N], la SARL DELIMMO soutient qu’au moment de la réalisation des travaux de rénovation, la société [N] ne l’a pas alertée sur la nécessité de refaire la toiture alors même que celle-ci est intervenue pour remplacer des tuiles et réaliser une fenêtre de toit, ce manquement ayant été retenu par l’expert judiciaire. En réponse à la société [N], qui soutient que l’action est prescrite, se fondant sur l’article 2224 du code civil, la SARL DELIMMO soutient que Mme [Z] a délivré son exploit introductif d’instance le 12 octobre 2018 et que ce n’est qu’à cette date que la société DELIMMO a pu se convaincre que sa responsabilité pouvait être engagée, de sorte qu’elle était dès lors tenue d’agir à l’encontre de la société [N]. Elle fait valoir que le point de départ de la prescription est, en conséquence, constitué par la délivrance de l’assignation de Mme [Z] à l’encontre de la société DELIMMO, son action à l’encontre de la société [N] n’étant pas prescrite. 
S’agissant du manquement à l’obligation d’information de la société [N] fondant l’appel en garantie, la SARL DELIMMO fait valoir, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur version applicable au présent litige, que la société [N] était tenue d’une obligation de conseil et de renseignement à son égard, et ce, y compris si elle est considérée par la juridiction comme une professionnel de l’immobilier. Elle soutient que la société [N], qui, en tant que débitrice de l’obligation, doit rapporter la preuve du respect des obligations mises à sa charge en tant que professionnelle, n’a jamais été en mesure de démontrer qu’elle avait rempli son obligation et a même reconnu, dans le cadre des opérations d’expertise, qu’elle n’avait pas alerté la société DELIMMO sur l’état de vétusté de la toiture, ce qui a été relevé par l’expert judiciaire et qu’à ce jour, il n’est pas démontré par la société [N] de ce qu’un devis complémentaire a été établi pour procéder à la réfection de la toiture, l’attestation de M. [L], qui n’a jamais été transmise dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, ne permettant pas de démontrer que la société [N] a rempli son devoir d’information. Elle fait valoir que M. [Q], gérant de la société DELIMMO, n’a jamais été un professionnel de la construction et ne disposait pas des compétences techniques suffisantes pour apprécier l’état réel de la toiture. La SARL DELIMMO soutient enfin que la société [N] est informée depuis sa mise en cause dans le cadre des opérations d’expertise que sa responsabilité est susceptible d’être engagée, le rapport de M. [G] n’établissant nullement qu’aucune faute n’a été commise par elle.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des moyens présentés, la société [N] demande au tribunal de : 
A l’égard de Mme [Z]
Déclarer les demandes de Mme [Z] à son encontre irrecevables car prescrites ;Débouter Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes ;
La condamner à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;A l’égard de la société DELIMMO
Déclarer l’action en garantie de la société DELIMMO tant irrecevable qu’infondée ;Débouter la société DELIMMO de l’intégralité de ses demandes ;Condamner la société DELIMMO à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;La condamner à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;A l’égard tant de Mme [Z] que de la société DELIMMO
Les condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP SPEDER DUSART FIEVET, avocats aux offres de droit. Concernant les demandes de la société DELIMMO, au soutien de sa demande d’irrecevabilité, la SAS [N] soutient que la société DELIMMO invoque les dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil et qu’aucun de ces textes n’est applicable en l’espèce puisque le prétendu manquement à son obligation de conseil est nécessairement antérieur à la revente de l’immeuble par la société DELIMMO à Mme [Z] du 12 décembre 2012. Or, elle fait valoir que lesdits textes ne s’appliquent pas aux contrats antérieurs au 1er octobre 2016 mais que, néanmoins, l’invocation de ces textes ne laisse aucun doute sur le fait que la société DELIMMO entend engager sa responsabilité contractuelle. Le délai de prescription étant de 5 ans en cette matière, elle fait valoir que les travaux ont été réalisés avant la revente, soit avant le 12 décembre 2012, et que l’assignation de la société DELIMMO lui a été délivrée le 5 août 2020, de sorte que la prescription est acquise. Elle soutient que le point de départ de la prescription ne peut être la date d’assignation de Mme [Z], du 12 octobre 2018, les travaux datant d’avant la vente, soit donc avant le 12 décembre 2012, la prescription ayant été acquise, dans ces conditions, au plus tard le 12 décembre 2017. Elle indique néanmoins prendre acte de la décision du 19 avril 2023 qui déclare non prescrite l’action engagée par la société DELIMMO à son encontre. 
Sur le fond, la SAS [N] fait valoir que la société DELIMMO a attendu deux ans avant de l’assigner en prétendant qu’elle était cliente non avertie, alors pourtant que la société DELIMMO a pour gérant M. [Q], professionnel de l’immobilier, ayant conduit pour la société DELVIGNE les travaux d’extension d’un magasin LECLERC situé à [Localité 3]. Elle soutient ainsi que M. [Q] était en capacité d’apprécier si une toiture devait être entièrement refaite ou non et avait, en l’espèce, nécessairement fait le constat de ce que ce remplacement s’imposait. Elle fait également valoir que la société [N] avait averti la société DELIMMO de l’état de vétusté de la toiture, l’expert, interrogé sur ce point par Mme la président du tribunal de grande instance de Valenciennes, ayant répondu : 
« J’ai compris que Mr [N] a alerté sur l’état de la toiture. Mr [Q] vu l’estimation totale des travaux de rénovation, n’a pas donné suite et cette prestation n’a pas été chiffrée ».
Elle fait valoir que M. [L] a pu attester de ce qu’elle a averti la société DELIMMO et que celle-ci n’a pas voulu procéder à cette réfection intégrale pour des raisons budgétaires, et qu’en conséquence, la société [N] n’a pas fait établir de devis. 
La SAS [N] relève par ailleurs l’impossibilité de venir en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la SARL DELIMMO, en l’absence de malfaçons concernant les travaux réalisés par elle-même, et fait valoir que les travaux effectués ne sont remis en cause ni par l’expert, ni par les parties, la société DELIMMO affirmant même dans ses conclusions récapitulatives n°2 que les travaux effectués par la société [N] ne sont pas à l’origine du problème d’infiltration. Elle rappelle que l’expert a affirmé, lors de la troisième réunion d’expertise en date du 2 novembre 2015, que les travaux effectués par la SAS [N], à savoir la fourniture et pose d’un vélux dans la toiture, la suppression de deux souches de cheminées, ainsi que le remplacement d’une dizaine de tuiles, ont été exécutés selon les règles de l’art.
Concernant les demandes de Mme [Z] à son encontre, la SAS [N] invoque la prescription, indiquant que le tribunal a constaté dans sa décision du 19 avril 2023 que la prescription court au plus tard de l’assignation délivrée par Mme [Z] à la société DELIMMO, soit donc le 12 octobre 2018 et, qu’à cette date, Mme [Z] n’a pas cru bon d’assigner la société [N]. Elle soutient que Mme [Z] n’a demandé sa condamnation solidaire avec la société DELIMMO qu’après la décision du 19 avril 2023 et que, force est de constater que ces demandes de condamnations solidaires, qui sont de plus de cinq ans postérieures à l’assignation délivrée, sont prescrites et dès lors irrecevables. 
Sur l’inexécution contractuelle, se fondant sur l’article 1199 du code civil, la SAS [N] soulève que Mme [Z] se fonde sur des dispositions applicables dans le cadre d’un contrat uniquement pour demander sa condamnation solidaire à lui verser des sommes dues dans le cadre d’une inexécution contractuelle, alors même que la SAS [N] n’était pas partie au contrat de vente liant Mme [Z] et la société DELIMMO. 
S’agissant du dol, elle soutient que Mme [Z] se méprend en demandant sa condamnation sur un fondement contractuel, alors qu’elle n’est pas partie au contrat. 
Sur la responsabilité du constructeur d’ouvrage envers l’acquéreur de l’ouvrage, la SAS [N] fait valoir qu’elle n’est responsable d’aucun dommage, n’étant ni responsable des infiltrations, ni de la vétusté de la toiture, vétusté qui a été signalée à la société DELIMMO. 
Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, la SAS [N] soutient que la société DELIMMO a dénaturé les faits de l’espèce en se présentant faussement comme cliente non avertie et en prétendant mensongèrement n’avoir pas été informée de l’état de la toiture, de sorte qu’elle a initié une procédure abusive. 
La clôture de l’instruction est intervenue le 24 avril 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 09 avril 2026, puis prorogée au 23 juin 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 9 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, " les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne".
En l'espèce, le contrat de vente ayant été conclu le 12 décembre 2012, il sera fait application des dispositions en vigueur à cette date.



Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés
 
Il convient de rappeler que le tribunal judiciaire a, par décision du 19 avril 2023, constaté que l'action en garantie des vices cachés intentée par Mme [Z] était prescrite et a, de ce fait, déclaré irrecevables toutes les demandes qui en découlent. 

Il en résulte qu'il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur ce point et, par voie de conséquence, sur la question de l'opposabilité de la clause limitative de responsabilité concernant ladite garantie, de sorte que Mme [Z], qui a maintenu sa demande à ce titre, en sera déboutée. 

Sur la demande au titre du défaut de délivrance conforme 

Aux termes de l'article 1603 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. L'article 1604 dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

D'après l'article 1614, dans sa version applicable au présent litige, la chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente. 

Il en résulte que le vendeur doit délivrer la chose conforme aux stipulations contractuelles et que la chose vendue doit, en conséquence, présenter les caractéristiques déterminées par le vendeur et l'acheteur lors de la vente. Il incombe à l'acheteur d'établir la non-conformité.

Par ailleurs, l'article 1165 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121. 

En l'espèce, il résulte de l'acte authentique de vente, en date du 12 décembre 2012, versé aux débats par Mme [Z], que le bien délivré est une maison à usage d'habitation située à [Localité 2] (59), [Adresse 4], pour une surface de 00 ha 01 a 60 ca. L'acte précise que l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance.

Mme [Z] évoque le défaut de conformité entre l'immeuble fourni et celui convenu, eu égard à la clause " NOTION DE LOGEMENT DECENT " de l'acte authentique de vente, en page 18. 

Aux termes de cette clause, il est prévu que :
 " Le notaire avertit l'ACQUEREUR qu'aux termes des dispositions légales actuellement en vigueur, le logement dit " décent " se caractérise soit par une pièce principale d'au moins neuf mètres carrés et d'une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cube au minimum. La pièce principale doit être dotée d'une ouverture à l'air libre, d'une cuisine ou d'un coin-cuisine, d'une douche ou d'une baignoire, d'un water-closet séparé. 
L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un water-closet extérieur au logement à condition que ce water-closet soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. 
Il est précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. A défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d'instance. "

Or, Mme [Z] ne fait état d'aucun élément qui trahirait une absence de conformité du bien aux termes de cette clause. 

Par ailleurs, le décret du 9 mars 2017 évoqué en ces dispositions relatives à l'humidité, concerne les obligations du bailleur à l'égard du locataire, et ne trouve donc pas à s'appliquer en l'espèce. 

Ainsi, aucun manquement à l'obligation de délivrance conforme n'est caractérisé. 

Sur la demande au titre de la garantie décennale 

Mme [Z] sollicite également la condamnation de la SARL DELIMMO sur le fondement de l'article 1792 du code civil, du fait des travaux réalisés par la SAS [N], mandatée par la SARL DELIMMO.


Aux termes de ce texte, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages qui compromettent sa solidité ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
L'application de ce régime suppose toutefois l'existence préalable d'un ouvrage au sens de ces dispositions.
En l'espèce, il résulte des écritures des parties et du rapport d'expertise judiciaire que les travaux réalisés avant la vente ont consisté en la pose d'un vélux, la suppression de deux souches de cheminée et le remplacement d'une dizaine de tuiles.

Ces interventions ponctuelles, limitées à certains éléments de la couverture, ne constituent ni une opération de construction ni une réfection complète de toiture susceptible d'être assimilée à la réalisation d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil.
De plus, l'expert judiciaire indique expressément que les travaux réalisés ont été exécutés conformément aux règles de l'art et rattache les infiltrations dénoncées non pas à ces interventions mais à l'état général de vétusté de la couverture existante.
Dès lors, les conditions d'application du régime de responsabilité décennale ne sont pas réunies.

Les demandes formées par Mme [Z] sur le fondement de l'article 1792 du code civil seront en conséquence rejetées.

Sur la demande formulée au titre du dol

Aux termes des dispositions de l'article 1109 du code civil, en vigueur antérieurement à la réforme du 1er mars 2016 " Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ".

Aux termes de l'article 1116 ancien du code civil, applicable au litige " Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ".

Il est constant qu'est assimilé au dol le silence d'une partie qui dissimule à son cocontractant une information dont elle sait le caractère déterminant pour son consentement.

Dès lors, il appartient à la partie alléguant avoir eu son consentement vicié pour dol de le prouver, la bonne foi étant présumée.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive : le défaut d'information de la victime, l'intention dolosive de l'auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

En l'espèce, Mme [Z] soutient que la SARL DELIMMO lui aurait volontairement dissimulé l'état réel de la toiture et la nécessité de sa réfection, ce qui caractérise une réticence dolosive. 

Aux termes de son rapport, l'expert a indiqué que la toiture principale, du fait de sa vétusté, n'était plus totalement étanche et était à refaire dans sa totalité, que les tuiles étaient de plus en plus friables et les solins de part et d'autre de l'habitation étaient très dégradés. 

Or, l'expert affirme que les infiltrations sont apparues postérieurement à la vente. Plus généralement, il n'est pas établi que la SARL DELIMMO avait connaissance, au moment de la vente, de l'existence d'infiltrations affectant l'immeuble ou de désordres déjà constitués dont elle aurait volontairement caché l'existence à l'acquéreur. Mme [Z] échoue également à démontrer l'existence de manœuvres réalisées par la SARL DELIMMO destinées à la tromper sur l'état du bien vendu.

Ainsi, les demandes formulées par Mme [Z] sur le fondement du dol seront rejetées.

Sur le manquement à l'obligation d'information

Aux termes des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant, en l'état du droit applicable à l'espèce, que cette exigence de bonne foi impose au vendeur professionnel de délivrer à son cocontractant une information loyale sur les caractéristiques essentielles du bien vendu lorsqu'il dispose d'informations que l'acquéreur ne possède pas. 

Aux termes du rapport d'expertise judiciaire, l'expert a retenu les éléments suivants : 

- " eau dans la cave : aucune trace de fuites de tuyaux et d'appareils. Une pompe de relevage est installée dans un puisard. Il est fréquent qu'en certaines périodes, la nappe phréatique circule et s'infiltre à travers les maçonneries de fondations. Une pompe de relevage suffit en général à évacuer ces eaux.
- Humidité dans la salle de bains rez-de-chaussée : nous n'avons pas constaté d'infiltrations de la nouvelle toiture en bac acier. [N] a procédé par mesure de sécurité à la réalisation d'un pincement du bac acier. Il supprime les remontées capillaires sur le feutre anti condensation du bac acier. 
- Humidité moisissures sur la fenêtre en PVC chambre arrière : l'entreprise [N] a procédé à l'installation de grilles de ventilation en partie haute des battants et un joint silicone en périphérie du châssis. Cette moisissure est provoquée par le manque de chauffage de la chambre et la condensation sur les parois froides. En ce qui concerne les taches d'humidité au plafond, elles proviennent de la toiture principale. Les parties ont reconnu que du fait de sa vétusté, elle n'est plus totalement étanche. M. [N] a procédé au remplacement d'une dizaine de tuiles. En effet, les tuiles deviennent de plus en plus friables et les solins de part et d'autre de l'habitation sont très dégradés. Durant toute la période des travaux M. [N] n'a jamais eu mission de remplacer cette couverture. 

Aujourd'hui je considère que cette toiture est à refaire dans sa totalité ".

En l'espèce, la SARL DELIMMO exerçait une activité de marchand de biens. Elle avait acquis l'immeuble litigieux suivant acte authentique du 19 janvier 2010 avant de procéder à sa rénovation partielle puis à sa revente à Mme [Z] le 12 décembre 2012.

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que plusieurs travaux ont été réalisés au cours de l'année 2012, notamment sur la toiture, avec intervention de la SAS [N] pour la pose d'un vélux, la suppression de deux souches de cheminée et le remplacement de plusieurs tuiles. Ces éléments ressortent également du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 mai 2014 et des photographies jointes.

L'expert relève ainsi que la couverture présentait un état de vétusté avancée, que les tuiles s'effritaient et se fissuraient et que les solins étaient obsolètes, la toiture devant être remplacée dans son ensemble.

Or l'acte authentique de vente comporte la clause suivante : " DECLARATIONS DU VENDEUR SUR LES CONDITIONS GENERALES " affirmant qu'il n'y a eu aucune modification dans l'apparence de l'immeuble, et qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années, ou depuis son acquisition si elle est plus récente, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai, ce qui est attesté par l'expert judiciaire, dans son rapport établi le 10 avril 2016. 

Cette affirmation est dès lors manifestement contredite par les éléments du dossier.

En outre, alors qu'elle avait fait procéder à des travaux portant précisément sur la couverture avant la revente du bien, la SARL DELIMMO ne justifie pas avoir porté à la connaissance de Mme [Z] l'état réel de vétusté de cet élément essentiel de l'immeuble ni la nécessité prévisible d'une réfection générale de la toiture à relativement brève échéance.
La circonstance que les infiltrations ne se soient révélées qu'après la vente est indifférente dès lors que le manquement reproché ne porte pas sur la dissimulation d'un désordre déjà réalisé mais sur l'absence d'information relative à l'état réel d'un élément déterminant du bien vendu.

En sa qualité de professionnel de l'immobilier ayant acquis, rénové, même partiellement, puis revendu l'immeuble, la SARL DELIMMO était tenue à une obligation particulière de loyauté dans l'information délivrée à l'acquéreur.
En s'abstenant de communiquer à Mme [Z] une information complète et exacte sur l'état de la couverture et sur les travaux réalisés avant la vente, elle a manqué à l'obligation de bonne foi prévue par l'article 1134 ancien du code civil.

Sa responsabilité contractuelle est dès lors engagée.

Sur la réparation des préjudices subis par Mme [Z]

Mme [Z] verse une facture détaillée datée du 30 novembre 2016 éditée par [Y] [I] COUVERTURE- BARDAGE faisant état d'un montant total de 7.366,29 euros pour la réfection de la toiture, dont l'état de vétusté est à l'origine des infiltrations constatées dans l'immeuble. 
Cette dépense est une conséquence directe du manquement retenu à l'encontre de la SARL DELIMMO.

Il convient dès lors de condamner la SARL DELIMMO à payer à Mme [Z] la somme de 7.366,29 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 octobre 2018. 

Il résulte également des éléments produits que les infiltrations ont occasionné des dégradations intérieures nécessitant des travaux de reprise des peintures. Si Mme [Z] ne produit pas de pièce au soutien de cette demande, il sera considéré que ce coût est justement évalué à la somme de 1.000 euros.

Dès lors, la SARL DELIMMO sera également condamnée à payer à Mme [Z] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 octobre 2018. 

Mme [Z] formule une demande d'indemnisation à hauteur de 2.000 euros pour son préjudice matériel perdu à la suite des infiltrations. Or, elle ne produit aucun élément ni pièce au soutien de cette demande, ce qui empêche de pouvoir établir ou apprécier un tel préjudice. Elle sera déboutée de cette demande. 

Mme [Z] demande également à être indemnisée à hauteur de 5.000 euros en raison de son préjudice de jouissance. Compte tenu des désordres occasionnés par l'état de la toiture, et de la présence de moisissures relevée, Mme [Z] a nécessairement subi un préjudice de jouissance dont il conviendra d'établir l'indemnisation à la somme de 1.000 euros.

Enfin, Mme [Z] sollicite d'être indemnisée à hauteur de 24.000 euros du fait de la moins-value de l'immeuble. Elle indique avoir revendu l'immeuble pour la somme de 115.000 euros, soit une moins-value de 24.000 euros par rapport à son prix d'achat, moins-value due au fait qu'elle a respecté son obligation d'information en vendant le bien. Mme [Z] verse à cet égard une attestation notariée datée du faisant état de la vente par Mme [Z] à M. [E] du bien au prix de 115.000 euros le 12 mars 2018. Or, la seule différence entre le prix d'acquisition du bien en 2012 et son prix de revente en 2018 ne permet pas d'établir l'existence d'une moins-value directement imputable au manquement retenu à l'encontre de la SARL DELIMMO. En effet, Mme [Z] ne produit aucun élément permettant d'isoler, parmi les nombreux facteurs susceptibles d'influer sur la valeur d'un bien immobilier, la part éventuellement imputable aux désordres litigieux.

Mme [Z] sera déboutée de cette demande. 

Sur le départ des intérêts au taux légal

Le courrier du 19 novembre 2013, par lequel Mme [Z] dénonçait l'existence de désordres affectant l'immeuble et sollicitait leur réparation, ne comportait aucune demande indemnitaire chiffrée. 
Dans ces conditions, s’agissant de la condamnation au titre de la réfection de la toiture ainsi qu’au titre des travaux de reprise des peintures, les condamnations indemnitaires avec intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation, datée du 12 octobre 2018, laquelle a valablement mis en demeure la défenderesse de réparer les conséquences du manquement retenu à son encontre. S’agissant du préjudice de jouissance, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, en application de l’artucle 1231-7 du Code civil, en l’absence de demande au titre des intérêts de la part de Mme [Z].

Sur la responsabilité de la SAS [N] 

Mme [Z] sollicite la condamnation solidaire de la SAS [N] avec la SARL DELIMMO.

Toutefois, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les travaux exécutés par la SAS [N] ont consisté en la pose d'un vélux, la suppression de deux souches de cheminée et le remplacement ponctuel de plusieurs tuiles.
L'expert a expressément indiqué que ces travaux avaient été réalisés conformément aux règles de l'art et que les infiltrations constatées trouvent leur origine dans l'état général de vétusté de la couverture existante.
Aucune faute dans l'exécution des prestations confiées à la SAS [N] n'est ainsi caractérisée.

Mme [Z] et la SARL DELIMMO soutiennent également que la SAS [N] aurait manqué à son devoir de conseil. À cet égard, il sera relevé que l'expert judiciaire a estimé, dans son rapport, que l'entreprise intervenante aurait dû attirer l'attention de son client sur l'état général de vétusté de la toiture.
Toutefois, il ressort également des réponses complémentaires apportées par l'expert à la demande de Mme la présidente du tribunal de grande instance que celui-ci avait indiqué avoir compris que la SAS [N] avait alerté la SARL DELIMMO sur l'état de la couverture, cette dernière n'ayant pas souhaité engager les travaux supplémentaires que pouvait nécessiter sa réfection complète.

En tout état de cause, à supposer même établi un manquement de la SAS [N] à son obligation de conseil à l'égard de son cocontractant, cette circonstance ne saurait suffire à engager sa responsabilité à l'égard de Mme [Z], cette circonstance est sans incidence sur la solution du présent litige.

En effet, le manquement retenu à l'encontre de la SARL DELIMMO procède de sa qualité de venderesse professionnelle et de l'obligation d'information qui lui incombait personnellement à l'égard de son acquéreur lors de la conclusion de la vente.
Il ne saurait être reproché à la SAS [N] de ne pas avoir contraint sa cocontractante à procéder à une réfection complète de la toiture ni de ne pas avoir veillé à ce que celle-ci informe ultérieurement l'acquéreur de l'état de l'immeuble.

L'obligation d'information dont la violation est retenue dans le présent jugement pesait exclusivement sur la SARL DELIMMO en sa qualité de venderesse.
Dès lors, aucun lien de causalité n'est établi entre les prestations réalisées par la SAS [N] et le préjudice indemnisé au profit de Mme [Z].

Les demandes formées à l'encontre de la SAS [N] seront en conséquence rejetées.

Sur l'appel en garantie formé par la SARL DELIMMO

La SARL DELIMMO sollicite la garantie de la SAS [N]. Elle soutient notamment que cette dernière, en sa qualité de professionnelle du bâtiment, aurait manqué à son devoir de conseil en ne l'informant pas de l'état de vétusté de la toiture et de la nécessité d'en envisager la réfection complète.

Il sera rappelé que l'expert judiciaire a, dans son rapport, considéré que l'entreprise intervenante aurait dû attirer l'attention de son client sur l'état général de la couverture. Toutefois, dans ses réponses complémentaires, l'expert a également indiqué avoir compris que la SAS [N] avait alerté la SARL DELIMMO sur cet état, cette dernière n'ayant pas souhaité donner suite aux travaux supplémentaires susceptibles d'être nécessaires.

Comme relevé précédemment, il convient de constater que cette divergence dans les appréciations de l'expert est indifférente à la question d'espèce, dans la mesure où la condamnation prononcée à l'encontre de la SARL DELIMMO est fondée sur son manquement personnel à l'obligation de loyauté et d'information qui lui incombait, en sa qualité de venderesse professionnelle, à l'égard de Mme [Z] lors de la vente de l'immeuble.
La SARL DELIMMO ne peut utilement soutenir que l'absence alléguée d'information qui lui aurait été délivrée par la SAS [N] l'exonérerait de cette obligation propre, ni transférer sur cette dernière la responsabilité de l'information due à l'acquéreur.

Il ne saurait davantage être reproché à la SAS [N] de ne pas avoir imposé à la SARL DELIMMO la réalisation d'une réfection complète de la toiture, dès lors que l'entreprise n'était chargée que de travaux ponctuels et que la décision d'engager des travaux complémentaires relevait du seul maître de l'ouvrage.

La faute retenue contre la SARL DELIMMO étant ainsi distincte des prestations confiées à la SAS [N] et personnelle à la venderesse, l'appel en garantie formé par la SARL DELIMMO sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle de la société [N]

En application combinée des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. L'abus dans cette hypothèse relève de la caractérisation d'un cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière s'apparentant au dol.
La société [N] ne rapporte pas d'élément caractérisant un abus de procédure de la part de la société DELIMMO, qui n'est, du reste, pas à l'initiative de l'action en justice. Elle sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à ce qu'elle lui verse la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. 




Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, la SARL DELIMMO sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du rapport d'expertise, dont distraction au profit de la SCP SPEDER DUSART FIEVET.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, La SARL DELIMMO sera condamnée à verser la somme de 3.000 euros à Mme [Z] et la somme de 1.500 euros à la société [N] au titre des frais irrépétibles. 
La SARL DELIMMO sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Il n'y a, en l'espèce, pas lieu de déroger à cette disposition de sorte qu'il est rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. 






PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE madame [O] [Z] de ses demandes formulées au titre de la garantie décennale ;

DÉBOUTE madame [O] [Z] de ses demandes formulées au titre du défaut de délivrance conforme ;

DÉBOUTE madame [O] [Z] de ses demandes formulées au titre du dol;

CONDAME la SARL DELIMMO à payer à madame [O] [Z] les sommes suivantes, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 octobre 2018 :

- 7.366,29 euros au titre de la réfection de la toiture ;
- 1.000 euros au titre des travaux de reprise des peintures ;

CONDAME la SARL DELIMMO à payer à madame [O] [Z] les sommes suivantes, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision:
- 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [O] [Z] de sa demande de condamnation de la SARL DELIMMO à lui payer la somme de 24.000 euros de dommages-intérêts, au titre de la moins-value de l'immeuble ;

DÉBOUTE Madame [O] [Z] de sa demande de condamnation de la SARL DELIMMO à lui payer la somme de 2.000 euros pour préjudice matériel suite aux infiltrations ;

DÉBOUTE Madame [O] [Z] de l'ensemble de l’ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la SAS [N] ;

DÉBOUTE la SARL DELIMMO de sa demande d'appel en garantie de la SAS [N] ; 

DÉBOUTE la SAS [N] de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SARL DELIMMO aux dépens, en ce compris le coût du rapport d'expertise, dont distraction au profit la SCP SPEDER DUSART FIEVET, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SARL DELIMMO à régler la somme de 3.000 euros à madame [O] [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL DELIMMO à régler la somme de 1.500 euros à la SAS [N] titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL DELIMMO de ses demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE la SAS [N] de sa demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile formulée à l’encontre de madame [O] [Z] ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la décision.







La Greffière, La Présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1643, code civil 1109, code civil 1603, code civil 1645, code civil 1150, code civil 1165, code civil 1648, code civil 2239, code civil 1642, code civil 1199, code civil 1344). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-23T19:55:24.848Z.