Tribunal judiciaire de Dijon, 2ème Chambre, 23 juin 2026, n° 23/00494

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N° 

DU : 23 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/00494 - N° Portalis DBXJ-W-B7H-HZTC


Jugement Rendu le 23 JUIN 2026

AFFAIRE :

[I] [Y]
[Z] [V]

C/

[L] [P] [O]
[G] [K]


ENTRE :

1°) Madame [I] [Y]
née le 12 Juin 1967 à [Localité 2]
de nationalité Française
Chauffeur de taxi, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO - CHATRIOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [Z] [V]
né le 20 Mai 1973 à [Localité 3]
de nationalité Française
Chauffeur de taxi, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO - CHATRIOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS


ET :

1°) Monsieur [L] [P] [O]
né le 28 Août 1965 à [Localité 4]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Hugues CHAUMARD de la SCP CHAUMARD TOURAILLE, avocats au barreau de DIJON plaidant


2°) Madame [G] [K]
née le 01 Septembre 1967 à [Localité 5]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Hugues CHAUMARD de la SCP CHAUMARD TOURAILLE, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Bénédicte ROBERT, Juge placé, déléguée au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. 

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;


DEBATS :

Vu l’avis en date du 05 mars 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 28 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 mars 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 23 Juin 2026 ;


JUGEMENT : 

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Anne-Bénédicte ROBERT 
- signé par Anne-Bénédicte ROBERT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;



Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le 
à
Maître Jean-hugues CHAUMARD de la SCP CHAUMARD TOURAILLE
Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO - CHATRIOT

* * *

EXPOSE DES FAITS ET DES PRETENTIONS 

Par acte authentique du 8 janvier 2019, M. [Z] [V] et Mme [I] [Y] ont acquis de M. [L] [O] et de Mme [G] [K] une maison d’habitation sise au [Adresse 4] à [Localité 6] [Adresse 5] (21) ainsi qu’un bâtiment à usage de chaufferie au [Adresse 6] moyennant le prix de vente de 138 000 euros, outre la somme 4 000 euros correspondent à la commission de la SARL Cabinet Bourgogne Alesia. 

Après avoir pris possession des lieux, M. [Z] [V] et Mme [I] [Y] se sont plaints de l’existence d’infiltrations ainsi que de divers désordres dont ils ont demandé reparation aux vendeurs par mise en demeure du 25 avril 2019.

En l’absence d’accord, par assignation en date du 5 novembre 2020, les consorts [H] ont saisi le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Dijon d’une demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. 

Déboutés de leur demande par ordonnance du 23 décembre 2020, ils ont obtenu la mesure d’expertise sollicitée par arrêt infirmatif de la Cour d’Appel de [Localité 1] du 26 août 2021;

M. [W] [B], expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 23 novembre 2022. 

Par exploit introductif d’instance des 6 et 9 février 2023, les consorts [H] ont saisi le tribunal judiciaire de Dijon de demandes tendant à la condamnation de M. [L] [O] et de Mme [G] [K] à les dédommager de leurs préjudices consécutifs à un manque de surface, des vices cachés ainsi qu’à la réparation de leurs préjudice de jouissance et leur préjudice moral.

°°°°

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2024, M. [Z] [V] et Mme [I] [Y], au visa des articles 1104, 1603 et suivants et 1641 et suivants du code civil demandent au tribunal de : 
 
Dire et juger que les consorts [H] sont recevables et bien fondés en leurs demandes ; Dire et juger que les désordres liés aux infiltrations dans la véranda et au défaut d’isolation des chambres et rampants affectant le bien acheté par les demandersconstituent des vices cachés ; Dire et juger que la superficie incomplète du local chaufferie caractérise un manquement des consorts [X] à leur obligation de délivrance ; 
En conséquence, 
 
Condamner in solidum les consorts [X] à réparer le préjudice subi par les consorts [H] et à payer les sommes de : - 12 373,00 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente du fait d’une superficie manquante, 
- 51 347,39 euros au titre du préjudice matériel lié aux travaux de reprise des désordres, 
- 2 408,00 euros au titre du préjudice de jouissance de janvier 2019 à octobre 2023,
- 3 000,00 euros au titre du préjudice moral ; 
 
Condamner in solidum les consorts [X] à payer aux consorts [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
°°°°

En défense, M. [L] [O] et de Mme [G] [K], par conclusions du 30 août 2024 demandent, au visa des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, au tribunal de :

Dire et juger les consorts [H] mal fondés en leurs demandes,Les en débouter purement et simplement,
Subsidiairement, vu les dispositions des articles 1603 et suivants du code civil
Dire et juger les consorts [H] mal fondés en leurs demandes,Les en débouter purement et simplement,
Plus subsidiairement
Débouter les demandeurs de leur réclamations chiffrées sauf à les réduire dans de très larges proportions,Condamner les consorts [H] à payer aux concluants la somme de 3500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les mêmes aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

°°°°

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 17 mars 2026. 

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 avril 2026 puis mise en délibéré au 23 juin 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS 
 
Sur les vices cachés et la clause de non garantie 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.



L’article 1641 du Code Civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison, des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

Aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’acquéreur doit rapporter la preuve de vices affectant l’immeuble, vices cachés pour un acquéreur profane lors de la vente, vices antérieurs à la vente et d’une gravité telle qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination ou qu’ils en diminuent l’usage dans une proportion telle qu’il n’aurait pas acquis l’immeuble ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Ces conditions sont cumulatives.

Les doléances des demandeurs concernent à la fois la véranda et les chambres de l’étage, l’ensemble de ces désordres consistant en des traces d’humidité et un défaut d’isolation.

L’immeuble litigieux est un immeuble ancien en pierre ayant subi des modifications et des aménagements au fil du temps tels que la réfection de la couverture dans les années 80, l’aménagement des combles et plus récemment la construction d’une véranda suivant déclaration de travauxdu 4 octobre 2002, et l’ouverture de la pièce de vie sur la véranda.
 
L’expert attribue les désordres à des vices de construction, ainsi qu’à l’exploitation des ouvrages, relevant que l’absence de ventilation mécanique dans la maison est à l’origine des moisissures.

Plus précisément, concernant l’humidité dans la véranda, l’expert a expliqué que les désordres étaient dus à : 
de la condensation qui dégrade l’isolation et les lambris• une erreur de conception de la véranda, le problème d’étanchéité étant dû à un écart entre le niveau du sol intérieur de la véranda et le niveau naturel plus haut à l’extérieur 
 • un vice de construction sur les murs extérieurs, le mode de construction utilisé ne convenant pas pour des murs enterrés qui ne sont pas étanches 
 • une non-conformité au DTU 20.1 et l’utilisation de matériaux non adaptés à l’ouvrage car non hydrofuges. 
 
S’agissant de l’étage, l’expert relève :
• De nombreuses tâches de moisissures sur le mur dans la 1ère chambre à droite 
• L’apparition de taches sombres sur le mur dans la 2ème chambre
• La désolidarisation du doublage dans la partie du rampant non habitable en face de la chambre 1.
 



Il impute les désordres dans les chambres à un vice du sol ainsi qu’à une malfaçon dans la mise en œuvre des matériaux du fait de l’absence de dispositif de pare-vapeur et à l’exploitation des ouvrages, relevant que l’absence de ventilation mécanique dans la maison est à l’origine des moisissures. 
 
Ces désordres n’étaient pas apparents à des profanes tels que les acquéreurs puisqu’ils ont nécessité un sondage destructif au cours des opérations d’expertise et qu’ils résultent de la conjonction de phénomènes que seuls les professionnels du bâtiment connaissent, ils préexistaient à la vente comme résultant de travaux effectués par les propriétaires antérieurs de l’immeuble et enfin ils présentent un caractère de gravité dans la mesure où ils affectent des parties importantes de l’immeuble.

Les désordres d’humidité constituent donc des vices cachés.

Ensuite, l’article 1643 du code civil prévoit que : “le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.”

L’article 1644 du code civil dispose « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». Il sera précisé qu’il est constant que la résolution d’une vente entraînant de plein droit la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, le juge, dès lors qu’il la prononce, n’est pas tenu à défaut de demande expresse en ce sens, d’ordonner en même temps que la restitution du prix, celle de la chose vendue.

Enfin, l’article 1645 du code civil mentionne que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

L'acte régularisé par les parties comporte une clause intitulée “ETAT DU BIEN” aux termes de laquelle "L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte." 

Cette clause n’est valable qu’à la condition que le vendeur soit de bonne foi, c’est-à-dire qu’il ait ignoré l’existence du vice. 

Il appartient à l’acquéreur d’établir la mauvaise foi du vendeur lorsque celui-ci n’est pas présumé avoir connaissance du vice du fait de sa qualité de professionnel du bâtiment.




M.[Z] [V] et Mme [I] [Y] expliquent que les vendeurs ont effectué des travaux préalablement à la vente en produisant les attestations de voisins rédigées dans des termes similaires et suivant lesquelles des travaux auraient été faits avant la vente (Attestation Mme [F]) et que M. [O] a fait des travaux d’électricité avant la vente et qu’il faisait des travaux tous les deux ans (peinture, papiers peints) d’après M. [A].

Or, ces attestations ne comportent aucune précision sur la localisation des travaux de décoration, alors que les vices cachés sont localisés dans la véranda et à l’étage. De plus, le fait de faire des travaux régulièrement ne caractérise pas l’intention de dissimuler des vices cachés à des acquéreurs.

Ces éléments sont insuffisants à établir la connaissance du vice par les vendeurs et le fait qu’ils l’aient sciemment dissimulé aux acquéreurs.

La clause de non garantie stipulée à l’acte joue donc son plein effet.

M. [L] [O] et de Mme [G] [K] ne sont donc pas tenus de la garantie des vices cachés à l’égard de M. [Z] [V] et Mme [I] [Y].

Ces derniers seront en conséquence déboutés de leurs demandes fondées sur l’action estimatoire. 

Sur la délivrance conforme et la contenance du bien

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1605 prévoit que l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

En application des articles 1616 et 1619 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat et lorsque la vente commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure, l’expression de cette mesure ne peut donner lieu, en faveur de l’acquéreur, à diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire.

Ainsi, la diminution de prix ne peut intervenir que dans les ventes pour lesquelles la contenance fait partie intégrante de la désignation du bien et si la différence est d’1/20e en moins.

Or, en l’espèce, les acquéreurs se plaignent de ce qu’un grenier de la dépendance du [Adresse 6] est occupé par un voisin. Ils ont fait constater par un commissaire de justice le 11 février 2020 que la pièce était inaccessible, l’ouverture en étant bouchée par des parpaings.


Ils expliquent que la pièce est probablement occupée par un voisin, et ce de longue date.

Comme indiqué plus haut, la délivrance en matière de vente d’immeubles se réalise par la remise des clés, ce qui ne pose aucune difficulté ici.

Les vendeurs ont donc délivré ce qui était prévu à l’acte, et que les acquéreurs ont vu et visité préalablement à la vente.

De plus, l’acte de vente ne comporte au paragraphe “Désignation” aucune indication de contenance. Bien plus, l’acte de vente stipule qu’aucune action “pour quelque cause que ce soit et notamment pour (...) erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte ne pourra être engagée.”

A ce stade, il n’est pas inutile de préciser que si comme l’indiquent les demandeurs, le trouble vient de l’occupation d’une pièce par un voisin, la difficulté réside non dans la délivrance par les vendeurs mais dans la qualification juridique à donner aux agissements du voisin. 

Les conditions de la vente intervenue entre M. [L] [O] et Mme [G] [K] et M. [Z] [V] et Mme [I] [Y] ne permettent donc pas de voir prospérer une action fondée sur la délivrance conforme.

Les demandes principales étant rejetées, il ne sera pas fait droit aux demandes relatives au préjudice de jouissance et au préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

L’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile.

M. [Z] [V] et Mme [I] [Y] qui succombent seront tenus aux dépens de la présente instance, comprennant les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. 

M. [L] [O] et Mme [G] [K] sont bien fondés à solliciter la condamnation de M. [Z] [V] et Mme [I] [Y] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

Déboute M. [Z] [V] et Mme [I] [Y] de toutes leurs demandes ;

Condamne M. [Z] [V] et Mme [I] [Y] à payer la somme de la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) à M. [L] [O] et Mme [G] [K] au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [Z] [V] et Mme [I] [Y] à supporter les dépens de l’instance ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.


La Greffière La Présidente















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier