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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 2, 8 juillet 2026, n° 23/04963

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 23 novembre 2020, M. [R] a vendu à la SCI [I] [Q] [D] [Z] (ci-après « SCI [Z] »), une maison à usage d’habitation situé [Adresse 3] sur le territoire de la commune de Cornebarrieu au prix de 460 000 euros, composée de 3 appartements (un T1bis, un T3 et un T4) et d’un garage.
La SCI [Z] est une SCI familiale constituée par M. [Z] et son épouse, Mme [Z] (ci-après « les consorts [Z] »).
Se plaignant de désordres, la SCI [Z] a saisi le juge des référés pour demander que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 15 novembre 2021, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire.
Le rapport d’expertise judiciaire de M. [J] [C] a été déposé le 30 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la SCI [Z] a fait assigner M. [R] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin notamment de lui demander la réduction du prix de vente de l’ensemble immobilier acquis le 23 novembre 2020.
Par ses dernières conclusions notifiées de manière électronique par RPVA le 10 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI [I] [Q] [D] [Z], sur le fondement des articles 1641, 1643, 1644, 1645 et 1137 du code civil, demande de :
-CONDAMNER M. [R] à lui verser la somme de 61 154 euros au titre de la réduction du prix de vente,
-JUGER que cette somme sera revalorisée en fonction de l’indice BT01 avec comme indice de départ celui de la date du dépôt de rapport d’expertise judiciaire,
-CONDAMNER M. [R] à lui payer la somme de 50 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice,
-CONDAMNER M. [R] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
-CONDAMNER M. [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
-RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,
-DEBOUTER M. [R] de l’ensemble de ses demandes.

Par ses dernières conclusions notifiées de manière électronique par RPVA le 9 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [R], sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1103 du code civil, demande de :
-DEBOUTER la SCI [I] [Q] [D] [Z] de l’ensemble de ses demandes, 
Reconventionnellement,
-CONDAMNER la SCI [I] [Q] [D] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700, 2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à la perception de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle,
-CONDAMNER la SCI [I] [Q] [D] [Z] aux entiers dépens. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience à juge unique du 1er avril 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 juin 2026, prorogé au 8 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre de la garantie des vices cachés :
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.
En outre, l’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
L’article 1644 du même code dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643 précités, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Il résulte de ces dispositions que la garantie des vices cachés antérieurs à la vente est due par le vendeur lorsque la chose présente un vice qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destinait. A l’inverse, pour être qualifié d’apparent, le vice doit être connu dans son ampleur et dans ses conséquences. Pour autant, un acquéreur, y compris non-professionnel, reste tenu de procéder à des vérifications élémentaires, de sorte qu’un vice est considéré comme apparent, pour un profane, lorsqu’il peut être constaté à l’occasion d’un simple examen.
Il découle de ces mêmes textes que les parties à une vente peuvent en principe exclure ou limiter la garantie des vices cachés pesant sur le vendeur à condition que ce dernier n’ait pas eu connaissance du vice de la chose dont il se sépare. 
En effet, la clause limitant ou éludant la responsabilité du vendeur est écartée lorsque celui-ci est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il connaissait les vices dont est atteint l’immeuble.
En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 23 novembre 2020 comporte une clause de non garantie des vices cachés ainsi rédigée :
« La présente vente est faite sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et aux conditions suivantes que l’acquéreur s’oblige à exécuter et accomplir : 
(…)de prendre l’immeuble vendu dans l’état où celui-ci se trouve actuellement sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour mauvais état des parties vendues, ce mauvais état résultant, soit de la vétusté, soit des vices de construction, apparents ou non apparents ou encore pour raison de mitoyenneté, erreur dans la désignation ou dans la contenance indiquée, quelle que soit cette différence en plus ou en moins, même supérieure à un vingtième. Pour les cas où le vendeur serait un professionnel de l’immobilier, la clause d’exonération des vices cachés ne pourra s’appliquer. Il devra en outre garantir à l’acquéreur la contenance indiquée à un vingtième près ainsi qu’il est prévu à l’article 1619 du code civil ». 
M. [R], artisan plombier, bien qu’ayant divisé sa maison d’habitation en quatre lots distincts en vue de les louer, n’est pas un professionnel de l’immobilier et il n’est pas allégué qu’il aurait lui-même réalisé les travaux à l’origine des vices de la chose vendue.
Compte tenu de l’existence de cette clause, et comme rappelé plus haut, il appartient à la demanderesse de démontrer la réalité de vices cachés et la mauvaise foi du vendeur, et ce, pour chacun des désordres qu’elle invoque.
La SCI [Z] soutient que constituent des vices cachés les huit désordres ou catégories de désordres suivants :
le dysfonctionnement du portail de la propriété,les fuites affectant la canalisation d’eaux usées et les dysfonctionnements et obstructions affectant les canalisations d’évacuation des eaux de pluie,la fente constatée entre la coursive située au droit de la façade et la terrasse,
la non-conformité de l’installation de plomberie du T3 affectant la production d’eau chaude,le dysfonctionnement du thermostat de la chaudière du T4 empêchant le déclenchement du chauffage, et l’impossibilité d’utiliser les plaques de cuisson du T1 dont les brûleurs sont conçus pour le gaz de ville mais proscrits pour le gaz en bouteille équipant le logement,l’humidité constatée contre les murs nord du niveau bas,de nombreux autres désordres que le vendeur s’était engagé à réparer après la vente,la dissimulation d’une cuve de fioul sous l’escalier affaissé.
Toutefois, le dysfonctionnement du portail de la propriété, qui ne peut pas être fermé, ne la rend pas impropre à son usage d’habitation.
De même, la non-conformité de l’installation de plomberie du T3 affectant la production d’eau chaude, qui est seulement tiède, le dysfonctionnement du thermostat de la chaudière du T4 empêchant le déclenchement du chauffage, et l’impossibilité d’utiliser les plaques de cuisson du T1 dont les brûleurs sont conçus pour le gaz de ville mais proscrits pour le gaz en bouteille équipant le logement, sont des vices mineurs auxquels il est aisé de mettre fin, la demanderesse chiffrant d’ailleurs à 2 986,50 euros TTC le coût total des travaux de plomberie nécessaires à la réparation de l’ensemble des désordres et à 159,99 euros TTC le coût de remplacement des plaques de cuisson.
Il n’est encore pas établi que la fente constatée entre la coursive située au droit de la façade et la terrasse porterait atteinte à la solidité de cette terrasse ou en compromettrait l’usage. Le rapport d’expertise judiciaire mentionne d’ailleurs que « la fente que l’assignation dit « cachée » a moins de conséquence que les défauts importants et parfaitement visibles, mais que l’assignation ne mentionne pas, de la coursive et de la terrasse elles-mêmes ».
Enfin, il n’est pas établi que la cuve découverte sous l’escalier contiendrait encore du fuel ou présenterait un quelconque danger.
Dès lors, s’agissant de ces désordres, le critère de gravité du vice n’est pas rempli.
Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que si les fuites affectant la canalisation d’eaux usées, ainsi que les dysfonctionnements et obstructions affectant les canalisations d’évacuation des eaux de pluie, n’étaient pas directement visibles, leurs conséquences, notamment l’humidité importante des murs et des locaux, ne laissaient aucun doute sur l’état des canalisations. L’humidité constatée contre les murs nord du niveau bas était elle-même parfaitement visible. L’expert judiciaire notait d’ailleurs, à l’issue de sa première visite des lieux, que le « bâtiment, construit il y a environ 60 ans, présente un état de vétusté avancé : présence de nombreuses fissures, traces d’infiltrations ». Il ajoutait : « les ouvrages extérieurs (terrasses, murs de clôture, de soutènement, escaliers, allées), sont particulièrement dégradés ». L’état du bâtiment constaté par l’expert est confirmé par les nombreuses photographies jointes au rapport d’expertise. Un cliché photographique, page 13, confirme que l’humidité en pied de façade nord était parfaitement apparente. En page 29, l’expert judiciaire note encore : « les traces noires, situées dans une bande située à la base du mur, traduisent des dégradations dues à des remontées d’eau dans l’épaisseur du mur ». Il cite le constat d’huissier : « l’enduit crépi est largement manquant en partie basse et des traces noirâtres et verdâtres caractéristiques de moisissures y sont visibles ».
Dès lors, s’agissant de ces désordres, le critère du caractère occulte du vice n’est pas rempli.
Si la demanderesse allègue encore de nombreux autres désordres que le vendeur s’était engagé à réparer après la vente, il résulte de cette formulation qu’elle était informée, avant la vente, de ces désordres, si bien que les concernant le caractère occulte du vice fait encore défaut.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun des désordres allégués ne constitue un vice susceptible d’engager la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachés.
Enfin, l’impossibilité d’aménager les combles en habitation ne rend pas l’immeuble impropre à son usage d’habitation.
En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI [Z] de sa demande de réduction du prix de vente et de sa demande indemnitaire au titre de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes présentées sur le fondement du dol, s’agissant de l’aménagement des combles :
Selon l’article 1137 du code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre pas des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (…) ».
Pour prouver le dol, il est nécessaire de démontrer trois éléments :
- Une manœuvre ou un mensonge,
- L'intention de tromper,
- Le caractère déterminant de cette manœuvre ou de ce mensonge pour le consentement de la victime.
Il convient de préciser que le dol peut être invoqué pour conclure seulement à une réduction de prix.

Les consorts [Z] expliquent qu’ils ont appris après la vente qu’ils ne pourraient pas aménager les combles comme ils le souhaitaient (augmenter le nombre d’habitations) alors même que pour eux cet aménagement était déterminant pour la vente. Ils indiquent que s’ils avaient su qu’ils ne pourraient pas aménager les combles en appartement ils n’auraient pas acheté le bien immobilier litigieux. Ils s’estiment trompés sur leur estimation à terme de la valeur de la propriété.
Ils ajoutent que M. [R] avait soutenu avoir entrepris des travaux en vue de l’aménagement des combles, ce qu’ils avaient d’ailleurs constaté, de sorte qu’ils n’avaient pas douté de la parole de M. [R] (présence d’un velux, cloisons déjà en place, etc.). 
Or, l’agent immobilier intervenu lors de la vente indique que M. [R] avait dit à plusieurs reprises aux consorts [Z] que les combles étaient aménageables pour uniquement créer une extension des appartements existants et non pas pour créer de nouveaux logements. Il avait également dit aux futurs acquéreurs qu’il avait déposé un permis de construire pour créer une surélévation qui avait été refusé en raison d’essais de vol d’avion à proximité.
Par ailleurs, les consorts [Z] n’ont pas fait les vérifications minimales, et notamment du PLU, qui faisait mention de l’interdiction d’augmenter le nombre d’habitations dans la zone où se situe le bien immobilier.
La seule circonstance que M. [R] avait entamé des travaux dans des combles, laissant penser aux consorts [Z] que ces combles étaient aménageables en nouveaux appartements, ne suffit pas à caractériser le dol.
Ainsi, M. [R] ne peut être regardé comme ayant cherché à tromper les acquéreurs sur la possibilité d’aménagement des combles en vue de les convaincre à signer l’acte de vente. Les critères caractérisant le dol ne sont donc pas réunis.
Par voie de conséquence, la SCI [Z] sera déboutée de ses demandes sur le fondement du dol.

Sur les frais du procès :
La SCI [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 700 2° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. 
Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
La SCI [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Elle sera en outre condamnée à payer à Maître Samuel FOURLIN, avocat de M. [R] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat.
Enfin, il y a lieu de débouter la SCI [Z] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :
DÉBOUTE la SCI [I] [Q] [D] [Z] de l’ensemble de ses prétentions,
CONDAMNE la SCI [I] [Q] [D] [Z] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
CONDAMNE la SCI [I] [Q] [D] [Z] à payer à Me Samuel FOURLIN, avocat de M. [R] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 08 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 23/04963 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SOO4
NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 2


JUGEMENT DU 08 Juillet 2026




PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Mme DURAND-SEGUR, 

DEBATS 

 à l'audience publique du 01 Avril 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 24 juin 2026, puis prorogé au 8 juillet 2026.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.C.I. [I] [Q] [D] [Z], RCS [Localité 1] 839 752 201., 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alexandra BOULOC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 264



DÉFENDEUR

M. [W] [R]
né le 22 Juillet 1961 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Samuel FOURLIN de la SELARL Samuel FOURLIN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 488


EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 23 novembre 2020, M. [R] a vendu à la SCI [I] [Q] [D] [Z] (ci-après « SCI [Z] »), une maison à usage d’habitation situé [Adresse 3] sur le territoire de la commune de Cornebarrieu au prix de 460 000 euros, composée de 3 appartements (un T1bis, un T3 et un T4) et d’un garage.
La SCI [Z] est une SCI familiale constituée par M. [Z] et son épouse, Mme [Z] (ci-après « les consorts [Z] »).
Se plaignant de désordres, la SCI [Z] a saisi le juge des référés pour demander que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 15 novembre 2021, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire.
Le rapport d’expertise judiciaire de M. [J] [C] a été déposé le 30 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la SCI [Z] a fait assigner M. [R] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin notamment de lui demander la réduction du prix de vente de l’ensemble immobilier acquis le 23 novembre 2020.
Par ses dernières conclusions notifiées de manière électronique par RPVA le 10 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI [I] [Q] [D] [Z], sur le fondement des articles 1641, 1643, 1644, 1645 et 1137 du code civil, demande de :
-CONDAMNER M. [R] à lui verser la somme de 61 154 euros au titre de la réduction du prix de vente,
-JUGER que cette somme sera revalorisée en fonction de l’indice BT01 avec comme indice de départ celui de la date du dépôt de rapport d’expertise judiciaire,
-CONDAMNER M. [R] à lui payer la somme de 50 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice,
-CONDAMNER M. [R] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
-CONDAMNER M. [R] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
-RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,
-DEBOUTER M. [R] de l’ensemble de ses demandes.

Par ses dernières conclusions notifiées de manière électronique par RPVA le 9 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [R], sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1103 du code civil, demande de :
-DEBOUTER la SCI [I] [Q] [D] [Z] de l’ensemble de ses demandes, 
Reconventionnellement,
-CONDAMNER la SCI [I] [Q] [D] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700, 2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à la perception de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle,
-CONDAMNER la SCI [I] [Q] [D] [Z] aux entiers dépens. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience à juge unique du 1er avril 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 juin 2026, prorogé au 8 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre de la garantie des vices cachés :
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.
En outre, l’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
L’article 1644 du même code dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643 précités, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Il résulte de ces dispositions que la garantie des vices cachés antérieurs à la vente est due par le vendeur lorsque la chose présente un vice qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destinait. A l’inverse, pour être qualifié d’apparent, le vice doit être connu dans son ampleur et dans ses conséquences. Pour autant, un acquéreur, y compris non-professionnel, reste tenu de procéder à des vérifications élémentaires, de sorte qu’un vice est considéré comme apparent, pour un profane, lorsqu’il peut être constaté à l’occasion d’un simple examen.
Il découle de ces mêmes textes que les parties à une vente peuvent en principe exclure ou limiter la garantie des vices cachés pesant sur le vendeur à condition que ce dernier n’ait pas eu connaissance du vice de la chose dont il se sépare. 
En effet, la clause limitant ou éludant la responsabilité du vendeur est écartée lorsque celui-ci est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il connaissait les vices dont est atteint l’immeuble.
En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 23 novembre 2020 comporte une clause de non garantie des vices cachés ainsi rédigée :
« La présente vente est faite sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et aux conditions suivantes que l’acquéreur s’oblige à exécuter et accomplir : 
(…)de prendre l’immeuble vendu dans l’état où celui-ci se trouve actuellement sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour mauvais état des parties vendues, ce mauvais état résultant, soit de la vétusté, soit des vices de construction, apparents ou non apparents ou encore pour raison de mitoyenneté, erreur dans la désignation ou dans la contenance indiquée, quelle que soit cette différence en plus ou en moins, même supérieure à un vingtième. Pour les cas où le vendeur serait un professionnel de l’immobilier, la clause d’exonération des vices cachés ne pourra s’appliquer. Il devra en outre garantir à l’acquéreur la contenance indiquée à un vingtième près ainsi qu’il est prévu à l’article 1619 du code civil ». 
M. [R], artisan plombier, bien qu’ayant divisé sa maison d’habitation en quatre lots distincts en vue de les louer, n’est pas un professionnel de l’immobilier et il n’est pas allégué qu’il aurait lui-même réalisé les travaux à l’origine des vices de la chose vendue.
Compte tenu de l’existence de cette clause, et comme rappelé plus haut, il appartient à la demanderesse de démontrer la réalité de vices cachés et la mauvaise foi du vendeur, et ce, pour chacun des désordres qu’elle invoque.
La SCI [Z] soutient que constituent des vices cachés les huit désordres ou catégories de désordres suivants :
le dysfonctionnement du portail de la propriété,les fuites affectant la canalisation d’eaux usées et les dysfonctionnements et obstructions affectant les canalisations d’évacuation des eaux de pluie,la fente constatée entre la coursive située au droit de la façade et la terrasse,
la non-conformité de l’installation de plomberie du T3 affectant la production d’eau chaude,le dysfonctionnement du thermostat de la chaudière du T4 empêchant le déclenchement du chauffage, et l’impossibilité d’utiliser les plaques de cuisson du T1 dont les brûleurs sont conçus pour le gaz de ville mais proscrits pour le gaz en bouteille équipant le logement,l’humidité constatée contre les murs nord du niveau bas,de nombreux autres désordres que le vendeur s’était engagé à réparer après la vente,la dissimulation d’une cuve de fioul sous l’escalier affaissé.
Toutefois, le dysfonctionnement du portail de la propriété, qui ne peut pas être fermé, ne la rend pas impropre à son usage d’habitation.
De même, la non-conformité de l’installation de plomberie du T3 affectant la production d’eau chaude, qui est seulement tiède, le dysfonctionnement du thermostat de la chaudière du T4 empêchant le déclenchement du chauffage, et l’impossibilité d’utiliser les plaques de cuisson du T1 dont les brûleurs sont conçus pour le gaz de ville mais proscrits pour le gaz en bouteille équipant le logement, sont des vices mineurs auxquels il est aisé de mettre fin, la demanderesse chiffrant d’ailleurs à 2 986,50 euros TTC le coût total des travaux de plomberie nécessaires à la réparation de l’ensemble des désordres et à 159,99 euros TTC le coût de remplacement des plaques de cuisson.
Il n’est encore pas établi que la fente constatée entre la coursive située au droit de la façade et la terrasse porterait atteinte à la solidité de cette terrasse ou en compromettrait l’usage. Le rapport d’expertise judiciaire mentionne d’ailleurs que « la fente que l’assignation dit « cachée » a moins de conséquence que les défauts importants et parfaitement visibles, mais que l’assignation ne mentionne pas, de la coursive et de la terrasse elles-mêmes ».
Enfin, il n’est pas établi que la cuve découverte sous l’escalier contiendrait encore du fuel ou présenterait un quelconque danger.
Dès lors, s’agissant de ces désordres, le critère de gravité du vice n’est pas rempli.
Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que si les fuites affectant la canalisation d’eaux usées, ainsi que les dysfonctionnements et obstructions affectant les canalisations d’évacuation des eaux de pluie, n’étaient pas directement visibles, leurs conséquences, notamment l’humidité importante des murs et des locaux, ne laissaient aucun doute sur l’état des canalisations. L’humidité constatée contre les murs nord du niveau bas était elle-même parfaitement visible. L’expert judiciaire notait d’ailleurs, à l’issue de sa première visite des lieux, que le « bâtiment, construit il y a environ 60 ans, présente un état de vétusté avancé : présence de nombreuses fissures, traces d’infiltrations ». Il ajoutait : « les ouvrages extérieurs (terrasses, murs de clôture, de soutènement, escaliers, allées), sont particulièrement dégradés ». L’état du bâtiment constaté par l’expert est confirmé par les nombreuses photographies jointes au rapport d’expertise. Un cliché photographique, page 13, confirme que l’humidité en pied de façade nord était parfaitement apparente. En page 29, l’expert judiciaire note encore : « les traces noires, situées dans une bande située à la base du mur, traduisent des dégradations dues à des remontées d’eau dans l’épaisseur du mur ». Il cite le constat d’huissier : « l’enduit crépi est largement manquant en partie basse et des traces noirâtres et verdâtres caractéristiques de moisissures y sont visibles ».
Dès lors, s’agissant de ces désordres, le critère du caractère occulte du vice n’est pas rempli.
Si la demanderesse allègue encore de nombreux autres désordres que le vendeur s’était engagé à réparer après la vente, il résulte de cette formulation qu’elle était informée, avant la vente, de ces désordres, si bien que les concernant le caractère occulte du vice fait encore défaut.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun des désordres allégués ne constitue un vice susceptible d’engager la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachés.
Enfin, l’impossibilité d’aménager les combles en habitation ne rend pas l’immeuble impropre à son usage d’habitation.
En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI [Z] de sa demande de réduction du prix de vente et de sa demande indemnitaire au titre de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes présentées sur le fondement du dol, s’agissant de l’aménagement des combles :
Selon l’article 1137 du code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre pas des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (…) ».
Pour prouver le dol, il est nécessaire de démontrer trois éléments :
- Une manœuvre ou un mensonge,
- L'intention de tromper,
- Le caractère déterminant de cette manœuvre ou de ce mensonge pour le consentement de la victime.
Il convient de préciser que le dol peut être invoqué pour conclure seulement à une réduction de prix.

Les consorts [Z] expliquent qu’ils ont appris après la vente qu’ils ne pourraient pas aménager les combles comme ils le souhaitaient (augmenter le nombre d’habitations) alors même que pour eux cet aménagement était déterminant pour la vente. Ils indiquent que s’ils avaient su qu’ils ne pourraient pas aménager les combles en appartement ils n’auraient pas acheté le bien immobilier litigieux. Ils s’estiment trompés sur leur estimation à terme de la valeur de la propriété.
Ils ajoutent que M. [R] avait soutenu avoir entrepris des travaux en vue de l’aménagement des combles, ce qu’ils avaient d’ailleurs constaté, de sorte qu’ils n’avaient pas douté de la parole de M. [R] (présence d’un velux, cloisons déjà en place, etc.). 
Or, l’agent immobilier intervenu lors de la vente indique que M. [R] avait dit à plusieurs reprises aux consorts [Z] que les combles étaient aménageables pour uniquement créer une extension des appartements existants et non pas pour créer de nouveaux logements. Il avait également dit aux futurs acquéreurs qu’il avait déposé un permis de construire pour créer une surélévation qui avait été refusé en raison d’essais de vol d’avion à proximité.
Par ailleurs, les consorts [Z] n’ont pas fait les vérifications minimales, et notamment du PLU, qui faisait mention de l’interdiction d’augmenter le nombre d’habitations dans la zone où se situe le bien immobilier.
La seule circonstance que M. [R] avait entamé des travaux dans des combles, laissant penser aux consorts [Z] que ces combles étaient aménageables en nouveaux appartements, ne suffit pas à caractériser le dol.
Ainsi, M. [R] ne peut être regardé comme ayant cherché à tromper les acquéreurs sur la possibilité d’aménagement des combles en vue de les convaincre à signer l’acte de vente. Les critères caractérisant le dol ne sont donc pas réunis.
Par voie de conséquence, la SCI [Z] sera déboutée de ses demandes sur le fondement du dol.

Sur les frais du procès :
La SCI [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 700 2° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. 
Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
La SCI [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Elle sera en outre condamnée à payer à Maître Samuel FOURLIN, avocat de M. [R] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat.
Enfin, il y a lieu de débouter la SCI [Z] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :
DÉBOUTE la SCI [I] [Q] [D] [Z] de l’ensemble de ses prétentions,
CONDAMNE la SCI [I] [Q] [D] [Z] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
CONDAMNE la SCI [I] [Q] [D] [Z] à payer à Me Samuel FOURLIN, avocat de M. [R] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1644, code de l'organisation judiciaire 213-7, code civil 1642, code civil 1619, code civil 1643, code civil 1645). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T23:07:52.977Z.