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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 24 juin 2026, n° 25/04479

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [E] est propriétaire du lot n°103 dans un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Madame [O] [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic devant le juge du tribunal judiciaire de Paris en remboursement de charges de copropriété.

Après un renvoi, à l'audience du 1er avril 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [O] [E], représentée par son conseil, développe oralement ses écritures par lesquelles elle sollicite de :
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] au paiement de la somme de 7218, 08 euros au titre du remboursement du trop-perçu portant sur les frais de consommation d'eau afférant à son lot;
- à tout le moins, ordonner la suspension des appels de charge portant sur la consommation d'eau, jusqu'à ce que l'indice figurant sur le compteur d'eau de Mme [E] atteigne les 2288 m2 déjà facturés et payés ;
- dans ce cas, ordonner la production d'un relevé de consommation d'eau détaillé dans le cadre des appels de fonds de Mme [E];
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] à lui payer la somme de 398, 31 euros au titre des travaux facturés à tort à Mme [E] ;
- dispenser Mme [E] de toute participation aux frais de procédure qui seraient engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, à 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, et en réponse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par le syndicat des copropriétaires, elle indique que la prescription n'a pas pu courir dès lors qu'elle n'a pas été destinataire du bordereau de consommation d'eau établi par la société ISTA, laquelle société ne l'adresse qu'au syndic. 

Elle estime qu'on ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir transmis son relevé d'index au syndic, dès lors son appartement dispose d'un compteur d'eau équipé d'un module radio qui permet à la société ISTA (qui retransmet les données du compteur au syndic) de connaître la consommation réelle d'eau sans avoir besoin d'accéder à l'appartement. En outre, le syndic n'ignore pas qu'elle est propriétaire non occupante et n'a donc pas accès au compteur d'eau et ne peut pas connaître la consommation d'eau de ses locataires. 

Elle allègue ainsi que ce n'est qu'à compter de 2024, date à laquelle les bordereaux d'ISTA ont été joints aux appels de fonds, qu'elle a eu connaissance de la consommation réelle d'eau de son appartement.

Selon elle, en revanche, le syndicat des copropriétaires, disposait, par l'intermédiaire de son syndic dès 2013 de l'ensemble des informations nécessaires pour facturer la consommation réelle de son appartement et a persisté pourtant à percevoir des provisions calculées sur une base forfaitaire, sans procéder à aucun ajustement, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de sa propre carence. 

Au fond, elle conteste le montant des charges d'eau qui lui ont été facturées. Elle expose que le volume d'eau qui lui a été facturé est de 2288 m3 alors que le compteur d'eau affiche un index de 456 m3, soit une surfacturation de 1832 m3. Elle estime donc, sur la base d'un prix de 3, 94 par m3 le coût surfacturé à la somme de 7218, 08 euros.

En outre, elle affirme qu'elle n'a pas à supporter les charges portant sur les travaux de remplacement de la porte d'accès à la cage d'escalier, avec pose d'un interphone, son appartement étant situé en amont de cette porte et de cet interphone. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, demande de :

- déclarer prescrites les demandes de Madame [O] [E] au titre du remboursement de la consommation d'eau sur les années 2016, 2017 et 2018,
- débouter en tout état de cause Mme [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens
- condamner Mme [E] aux entiers dépens,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que les demandes sont pour partie prescrites, concernant les années 2016 à 2018. S'agissant des demandes portant sur les 2019 à 2023, le syndicat des copropriétaires souligne qu'il a été facturé pour ces cinq années 120 m3 par année, comme aux autres propriétaires. Or, Madame [O] [E] n'a jamais transmis son relevé de compteur d'eau qui aurait permis au syndicat des copropriétaires de lui facturer la consommation réelle.

Le défendeur rappelle qu'au vu de la prescription pour les années 2016 à 2016, la demande de remboursement ne peut prospérer qu'à partir de 2019. Or, à la fin de l'exercice 2018, l'index mentionné était de 1808 m3, tandis que le 20 juin 2024, il était de 2288 m3. Mme [E] ne pourrait donc prétendre au mieux qu'au remboursement de 480 m3 d'eau. 

Le défendeur souligne qu'au demeurant, Mme [E] estime sa consommation à 30 m3 par an pour les années 2019, 2020, 2021 et 2023. Elle ne serait donc au mieux créditrice que de la différence entre ce qui lui a été facturé et les sommes dues au titre de cette consommation, soit une somme maximale de 1265, 18 euros.

Sur la demande au titre du remboursement de l'appel travaux, elle indique que seule la somme totale de 398, 76 euros lui a été facturée à ce titre. Elle souligne que la demanderesse ne produit ni les appels de fonds, ni le réglement de copropriété, ni le procès-verbal d'assemblée générale ayant voté les travaux. Elle rappelle que la porte d'accès à la cage d'escalier constitue une partie commune générale, de sorte que les travaux y afférant doivent être répartis en charges communes générales. Elle ajoute que la porte d'accès remplacée permet un accès à la cage d'escalier principal ainsi qu'à la cage d'escalier de service. Or, l'appartement de Mme [E] dispose d'une porte donnant directement accès à cet escalier de service, de sorte qu'elle bénéfice d'une protection renforcée contre les intrusions dans son appartement, via l'escalier de service. Par ailleurs, elle allègue que les dépenses relatives à l'entretien des interphones et systèmes de vidéo-surveillance sont repartis indépendamment de notion d'utilité, en fonction des tantièmes de copropriété. 

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures visées à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2026 puis a été prorogée au 24 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande en répétition d'indu

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, et 2224 du code civil, les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'action formée par un copropriétaire contre un syndicat de copropriétaires en remboursement de charges indûment payées est une action personnelle née de l'application de la loi et, comme telle, est soumise au délai de prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que le décompte annuel de répartition des charges payées au cours de l'exercice 2016 a été transmise le 16 juin 2017, celui de 2017 le 11 juin 2018, celui de 2018 le 12 juillet 2019.

Mme [E] disposait donc, selon le syndicat des copropriétaires, d'un délai de cinq ans pour solliciter du syndicat le remboursement de forfaits d'eau surfacturés, soit jusqu'au 16 juin 2023 pour l'exercice 2016, jusqu'au 11 juin 2024 pour celui de 2017 et le 12 juillet 2025 pour celui de 2018.

Il convient de rappeler que Mme [E] a adressé une mise en demeure au syndicat des copropriétaires d'avoir à lui payer la somme de 7623, 90 euros par courrier recommandé daté du 15 avril 2025. En outre, l'assignation a été délivrée le 24 juin 2025, de sorte que sa demande portant sur l'année 2018 ne saurait en tout état de cause être prescrite.

S'agissant des demandes portant sur les années 2016 et 2017, Mme [E] démontre d'une part que le compteur ISTA installé chez elle en 2013 permet la télérelève et enregistre donc les données de consommation pour les transmettre au syndic et d'autre part que la société ISTA ne transmet pas directement aux usagers ou copropriétaires les relevés de consommation individuels et les communique directement et exclusivement au syndic de copropriété, en sa qualité de responsable habilité à centraliser les relevés ISTA et à en assurer la transmission aux copropriétaires dans le cadre de l'établissement des charges (mails du 8 novembre 2024 et du 9 février 2026 de la société ISTA à la copropriétaire).

Or, elle allègue, sans être démentie, que jusqu'en 2024, les appels de fonds n'étaient pas accompagnés des relevés ISTA.

Ainsi, Mme [E], qui est propriétaire non occupante n'avait pas connaissance de la différence entre la consommation réelle du logement et la facturation par le syndic jusqu'au décompte de charges pour la période du 1er au 31 décembre 2023, adressé le 20 juin 2024, de sorte que le point de départ de la prescription se situe à cette date.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur le fond

Selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, au prorata des tantièmes afférents à leur lot. 

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Selon l'article 8 de la même loi, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Le règlement de copropriété de l'immeuble ne prévoit rien en matière de facturation d'eau.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, Madame [O] [E] verse aux débats un constat d'un commissaire de justice en date du 11 février 2026 selon lequel le compteur d'eau affiche 456.279 m3. Or, il n'est pas contesté qu'il lui a été facturé une consommation d'eau de 2288 m3, selon décompte de charges du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, dernier décompte sur lequel figure l'index de consommation d'eau froide, soit une différence de 1832 m3 d'eau entre la somme facturée et la somme réellement consommée.

Madame [O] [E] démontre ainsi suffisamment que le montant facturé entre 2016 et 2023 pour sa consommation d'eau est manifestement erroné.

Mme [E] estime la surfacturation à la somme de 7218, 08 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait remarquer que le prix du m3 d'eau a évolué au cours de la période mais s'abstient de communiquer le prix du m3 sur la période. En conséquence, il sera retenu le prix moyen de 3, 94 euros du m3 d'eau avancé par la demanderesse.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à sa demande en répétition d'indu pour la somme de 7218, 08 euros.

Sur la demande portant sur le remboursement de charges afférant aux travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

En l'espèce, Mme [E] sollicite le remboursement de la somme de 398, 31 euros au titre d'un appel de charges portant sur les travaux de remplacement de la porte d'accès à la cage d'escalier avec pose d'un interphone.

Le règlement de copropriété prévoit que sont des parties communes générales : "les descentes des caves et des combles, l'entrée et le vestibule de l'immeuble, les escaliers et leurs caves, les paliers des étages."

Il n'est pas contesté que la porte d'accès à la cage d'escalier constitue une partie commune générale.

Il n'est pas contesté non plus par Mme [E] que la porte d'accès remplacée permet un accès à la cage d'escalier principal et à la cage d'escalier de service d'une part et que l'appartement de la demanderesse dispose d'une porte donnant directement accès à cet escalier de service. 

Dans ces conditions, le remplacement de la porte d'accès présente une utilité pour le lot dont Mme [E] est propriétaire.

En conséquence, elle n'est pas fondée à contester que le coût des travaux ait été répercuté sur l'ensemble des copropriétaires, en fonction des tantièmes généraux.

Elle sera ainsi déboutée de cette demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [O] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 10-1 de la loi ° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l'espèce, Mme [O] [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Enfin, l'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société AGENCE IMMOBILIERE MOZART ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société AGENCE IMMOBILIERE MOZART à verser à Madame [O] [E] la somme de 7 218, 08 euros en remboursement des charges d'eau indues ;

DÉBOUTE Madame [O] [E] de sa demande au titre des travaux de remplacement de la porte d'accès à l'escalier principal et à l'escalier de service ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société AGENCE IMMOBILIERE MOZART aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société AGENCE IMMOBILIERE MOZART à verser à Madame [O] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [O] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Jugeet la greffière susnommés. 

La Greffière Le Juge
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Eléonore DANIAULT


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Julien BESLAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/04479 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXSQ

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le mercredi 24 juin 2026


DEMANDERESSE
Madame [O] [H] [E], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Julien BESLAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0133


DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS AGENCE IMMOBILIERE MOZART , dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 01 avril 2026
Délibéré initialement prévu le 10 juin 2026, prorogé au 24 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juin 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


Décision du 24 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04479 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXSQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [E] est propriétaire du lot n°103 dans un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Madame [O] [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic devant le juge du tribunal judiciaire de Paris en remboursement de charges de copropriété.

Après un renvoi, à l'audience du 1er avril 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [O] [E], représentée par son conseil, développe oralement ses écritures par lesquelles elle sollicite de :
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] au paiement de la somme de 7218, 08 euros au titre du remboursement du trop-perçu portant sur les frais de consommation d'eau afférant à son lot;
- à tout le moins, ordonner la suspension des appels de charge portant sur la consommation d'eau, jusqu'à ce que l'indice figurant sur le compteur d'eau de Mme [E] atteigne les 2288 m2 déjà facturés et payés ;
- dans ce cas, ordonner la production d'un relevé de consommation d'eau détaillé dans le cadre des appels de fonds de Mme [E];
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] à lui payer la somme de 398, 31 euros au titre des travaux facturés à tort à Mme [E] ;
- dispenser Mme [E] de toute participation aux frais de procédure qui seraient engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, à 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, et en réponse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par le syndicat des copropriétaires, elle indique que la prescription n'a pas pu courir dès lors qu'elle n'a pas été destinataire du bordereau de consommation d'eau établi par la société ISTA, laquelle société ne l'adresse qu'au syndic. 

Elle estime qu'on ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir transmis son relevé d'index au syndic, dès lors son appartement dispose d'un compteur d'eau équipé d'un module radio qui permet à la société ISTA (qui retransmet les données du compteur au syndic) de connaître la consommation réelle d'eau sans avoir besoin d'accéder à l'appartement. En outre, le syndic n'ignore pas qu'elle est propriétaire non occupante et n'a donc pas accès au compteur d'eau et ne peut pas connaître la consommation d'eau de ses locataires. 

Elle allègue ainsi que ce n'est qu'à compter de 2024, date à laquelle les bordereaux d'ISTA ont été joints aux appels de fonds, qu'elle a eu connaissance de la consommation réelle d'eau de son appartement.

Selon elle, en revanche, le syndicat des copropriétaires, disposait, par l'intermédiaire de son syndic dès 2013 de l'ensemble des informations nécessaires pour facturer la consommation réelle de son appartement et a persisté pourtant à percevoir des provisions calculées sur une base forfaitaire, sans procéder à aucun ajustement, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de sa propre carence. 

Au fond, elle conteste le montant des charges d'eau qui lui ont été facturées. Elle expose que le volume d'eau qui lui a été facturé est de 2288 m3 alors que le compteur d'eau affiche un index de 456 m3, soit une surfacturation de 1832 m3. Elle estime donc, sur la base d'un prix de 3, 94 par m3 le coût surfacturé à la somme de 7218, 08 euros.

En outre, elle affirme qu'elle n'a pas à supporter les charges portant sur les travaux de remplacement de la porte d'accès à la cage d'escalier, avec pose d'un interphone, son appartement étant situé en amont de cette porte et de cet interphone. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, demande de :

- déclarer prescrites les demandes de Madame [O] [E] au titre du remboursement de la consommation d'eau sur les années 2016, 2017 et 2018,
- débouter en tout état de cause Mme [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens
- condamner Mme [E] aux entiers dépens,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que les demandes sont pour partie prescrites, concernant les années 2016 à 2018. S'agissant des demandes portant sur les 2019 à 2023, le syndicat des copropriétaires souligne qu'il a été facturé pour ces cinq années 120 m3 par année, comme aux autres propriétaires. Or, Madame [O] [E] n'a jamais transmis son relevé de compteur d'eau qui aurait permis au syndicat des copropriétaires de lui facturer la consommation réelle.

Le défendeur rappelle qu'au vu de la prescription pour les années 2016 à 2016, la demande de remboursement ne peut prospérer qu'à partir de 2019. Or, à la fin de l'exercice 2018, l'index mentionné était de 1808 m3, tandis que le 20 juin 2024, il était de 2288 m3. Mme [E] ne pourrait donc prétendre au mieux qu'au remboursement de 480 m3 d'eau. 

Le défendeur souligne qu'au demeurant, Mme [E] estime sa consommation à 30 m3 par an pour les années 2019, 2020, 2021 et 2023. Elle ne serait donc au mieux créditrice que de la différence entre ce qui lui a été facturé et les sommes dues au titre de cette consommation, soit une somme maximale de 1265, 18 euros.

Sur la demande au titre du remboursement de l'appel travaux, elle indique que seule la somme totale de 398, 76 euros lui a été facturée à ce titre. Elle souligne que la demanderesse ne produit ni les appels de fonds, ni le réglement de copropriété, ni le procès-verbal d'assemblée générale ayant voté les travaux. Elle rappelle que la porte d'accès à la cage d'escalier constitue une partie commune générale, de sorte que les travaux y afférant doivent être répartis en charges communes générales. Elle ajoute que la porte d'accès remplacée permet un accès à la cage d'escalier principal ainsi qu'à la cage d'escalier de service. Or, l'appartement de Mme [E] dispose d'une porte donnant directement accès à cet escalier de service, de sorte qu'elle bénéfice d'une protection renforcée contre les intrusions dans son appartement, via l'escalier de service. Par ailleurs, elle allègue que les dépenses relatives à l'entretien des interphones et systèmes de vidéo-surveillance sont repartis indépendamment de notion d'utilité, en fonction des tantièmes de copropriété. 

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures visées à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2026 puis a été prorogée au 24 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en répétition d'indu

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, et 2224 du code civil, les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'action formée par un copropriétaire contre un syndicat de copropriétaires en remboursement de charges indûment payées est une action personnelle née de l'application de la loi et, comme telle, est soumise au délai de prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que le décompte annuel de répartition des charges payées au cours de l'exercice 2016 a été transmise le 16 juin 2017, celui de 2017 le 11 juin 2018, celui de 2018 le 12 juillet 2019.

Mme [E] disposait donc, selon le syndicat des copropriétaires, d'un délai de cinq ans pour solliciter du syndicat le remboursement de forfaits d'eau surfacturés, soit jusqu'au 16 juin 2023 pour l'exercice 2016, jusqu'au 11 juin 2024 pour celui de 2017 et le 12 juillet 2025 pour celui de 2018.

Il convient de rappeler que Mme [E] a adressé une mise en demeure au syndicat des copropriétaires d'avoir à lui payer la somme de 7623, 90 euros par courrier recommandé daté du 15 avril 2025. En outre, l'assignation a été délivrée le 24 juin 2025, de sorte que sa demande portant sur l'année 2018 ne saurait en tout état de cause être prescrite.

S'agissant des demandes portant sur les années 2016 et 2017, Mme [E] démontre d'une part que le compteur ISTA installé chez elle en 2013 permet la télérelève et enregistre donc les données de consommation pour les transmettre au syndic et d'autre part que la société ISTA ne transmet pas directement aux usagers ou copropriétaires les relevés de consommation individuels et les communique directement et exclusivement au syndic de copropriété, en sa qualité de responsable habilité à centraliser les relevés ISTA et à en assurer la transmission aux copropriétaires dans le cadre de l'établissement des charges (mails du 8 novembre 2024 et du 9 février 2026 de la société ISTA à la copropriétaire).

Or, elle allègue, sans être démentie, que jusqu'en 2024, les appels de fonds n'étaient pas accompagnés des relevés ISTA.

Ainsi, Mme [E], qui est propriétaire non occupante n'avait pas connaissance de la différence entre la consommation réelle du logement et la facturation par le syndic jusqu'au décompte de charges pour la période du 1er au 31 décembre 2023, adressé le 20 juin 2024, de sorte que le point de départ de la prescription se situe à cette date.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur le fond

Selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, au prorata des tantièmes afférents à leur lot. 

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Selon l'article 8 de la même loi, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Le règlement de copropriété de l'immeuble ne prévoit rien en matière de facturation d'eau.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, Madame [O] [E] verse aux débats un constat d'un commissaire de justice en date du 11 février 2026 selon lequel le compteur d'eau affiche 456.279 m3. Or, il n'est pas contesté qu'il lui a été facturé une consommation d'eau de 2288 m3, selon décompte de charges du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, dernier décompte sur lequel figure l'index de consommation d'eau froide, soit une différence de 1832 m3 d'eau entre la somme facturée et la somme réellement consommée.

Madame [O] [E] démontre ainsi suffisamment que le montant facturé entre 2016 et 2023 pour sa consommation d'eau est manifestement erroné.

Mme [E] estime la surfacturation à la somme de 7218, 08 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait remarquer que le prix du m3 d'eau a évolué au cours de la période mais s'abstient de communiquer le prix du m3 sur la période. En conséquence, il sera retenu le prix moyen de 3, 94 euros du m3 d'eau avancé par la demanderesse.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à sa demande en répétition d'indu pour la somme de 7218, 08 euros.

Sur la demande portant sur le remboursement de charges afférant aux travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

En l'espèce, Mme [E] sollicite le remboursement de la somme de 398, 31 euros au titre d'un appel de charges portant sur les travaux de remplacement de la porte d'accès à la cage d'escalier avec pose d'un interphone.

Le règlement de copropriété prévoit que sont des parties communes générales : "les descentes des caves et des combles, l'entrée et le vestibule de l'immeuble, les escaliers et leurs caves, les paliers des étages."

Il n'est pas contesté que la porte d'accès à la cage d'escalier constitue une partie commune générale.

Il n'est pas contesté non plus par Mme [E] que la porte d'accès remplacée permet un accès à la cage d'escalier principal et à la cage d'escalier de service d'une part et que l'appartement de la demanderesse dispose d'une porte donnant directement accès à cet escalier de service. 

Dans ces conditions, le remplacement de la porte d'accès présente une utilité pour le lot dont Mme [E] est propriétaire.

En conséquence, elle n'est pas fondée à contester que le coût des travaux ait été répercuté sur l'ensemble des copropriétaires, en fonction des tantièmes généraux.

Elle sera ainsi déboutée de cette demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [O] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 10-1 de la loi ° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l'espèce, Mme [O] [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Enfin, l'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société AGENCE IMMOBILIERE MOZART ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société AGENCE IMMOBILIERE MOZART à verser à Madame [O] [E] la somme de 7 218, 08 euros en remboursement des charges d'eau indues ;

DÉBOUTE Madame [O] [E] de sa demande au titre des travaux de remplacement de la porte d'accès à l'escalier principal et à l'escalier de service ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société AGENCE IMMOBILIERE MOZART aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société AGENCE IMMOBILIERE MOZART à verser à Madame [O] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [O] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Jugeet la greffière susnommés. 

La Greffière Le Juge

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Mise à jour de la source le 2026-06-24T18:30:11.642Z.