Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 25 juin 2026, n° 25/05702

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expédition exécutoire à:
-Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL
Copie certifiée conforme à : 
-Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/05702 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7YUW

N° MINUTE : 

Assignation du :
07 Mai 2025









JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS BELLEROCHE, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0442


DÉFENDERESSE

S.C.P.I LE PATRIMOINE FONCIER
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. 

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/05702 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YUW



DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. 

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 

 
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCPI LE PATRIMOINE FONCIER est propriétaire des lots de copropriété n°01, 23, 24, 25 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer des arriérés de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice signifié le 07 mai 2025, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75006) a fait assigner la SCPI LE PATRIMOINE FONCIER devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 12 février 2026 afin de la voir condamner au paiement des sommes de 11.202,06 € au titre des charges impayées arrêtées au 25 avril 2025, de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026 et signifiées à la défenderesse le 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1 alinéa 1er ; 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 
 Vu les articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 
 Vu l’article 1231-6 du code civil 
 
Il est demandé au tribunal judiciaire de PARIS de : 
 
➢ Condamner la société SCPI LE PATRIMOINE FONCIER à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], la somme de 3 131,84 € au titre des charges impayées arrêtées au 16 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mars 2025 ;

 ➢ Condamner la société SCPI LE PATRIMOINE FONCIER à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], la somme de 2 000 €, en réparation du préjudice subi ;

 ➢ Condamner la société SCPI LE PATRIMOINE FONCIER à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile. 

➢ Condamner la SCPI LE PATRIMOINE FONCIER aux entiers dépens ». 

Citée suivant les formalités des articles 654 et 658 du code de procédure civile, la SCPI LE PATRIMOINE FONCIER n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 février 2026et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCPI LE PATRIMOINE FONCIER est propriétaire des lots de copropriété n° 01, 23, 24, 25 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats : 

-la mise en demeure en date du 21 mars 2025 ; 

-les procès-verbaux des assemblées générales des 18 octobre 2023, 19 novembre 2024, 13 octobre 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

- un décompte de créance arrêté au 1er janvier 2026 faisant état d’un solde débiteur de 3.131,84 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCPI LE PATRIMOINE FONCIER, hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 3.104,94 euros pour la période du 1er septembre 2024 au 1er janvier 2026 (appel provisionnel et appel de fonds travaux ALUR du 1er trimestre 2026 inclus).

La défenderesse ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. 

En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Au regard de la mise en demeure en date du 21 mars 2024 adressée à la défenderesse et de la demande formée par le syndicat des copropriétaires, quant aux intérêts légaux ceux-ci seront dus à compter du 26 mars 2024.

2. Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :
les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 26,90 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

- Frais de rappel du 25/11/2024 à hauteur de 8,50 euros ;
- Frais de lettre recommandée du 26/02/2025 à hauteur de 18,40 euros.

Il ne communique cependant pas le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale pour la période du 1er septembre 2024 au 1er janvier 2026 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer les montants contractuellement prévus pour les prestations dont il est réclamé le paiement.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


3. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 2.000,00 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations depuis plusieurs mois.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de la SCPI LE PATRIMOINE FONCIER a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.
Faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCPI LE PATRIMOINE FONCIER sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE la SCPI LE PATRIMOINE FONCIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS BELLEROCHE :

- la somme de 3.104,94 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er janvier 2026 (appel provisionnel et appel de fonds travaux ALUR du 1er trimestre 2026 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 26 mars 2024 ; 

-la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCPI LE PATRIMOINE FONCIER aux entiers dépens de l’instance ; 

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026


La Greffière La Présidente