Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 25 juin 2026, n° 25/56755

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 3 août 2008, la Société civile immobilière des lumières a donné à bail commercial à la société Opengate capital management Europe des locaux situés aux 5ème et 6ème étages de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], à l’usage exclusif de bureaux, à l’exclusion de toute réception de public, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2018, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 354 250 euros, payable trimestriellement et d’avance. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 juin 2025, le conseil de la société Opengate capital management Europe a informé la Société civile immobilière des lumières suspendre le paiement des loyers et les consigner sur un compte en raison des difficultés d’exploitation des locaux, dès lors que l’ascenseur de l’immeuble est hors service depuis le mois d’avril 2025 et que les parties communes sont fortement dégradées à la suite de dégâts des eaux, l’a mise en demeure de procéder à la remise en service de l’ascenseur, et à la réalisation des travaux de remise en état des parties communes et de communiquer un calendrier d’intervention et a sollicité une indemnisation d’un montant de 50 000 euros et une réduction des loyers pour la période concernée.

Par lettre officielle en date du 11 juillet 2025, le conseil de la Société civile immobilière des lumières a contesté le moindre manquement à ses obligations contractuelles en raison de la panne de l’ascenseur et de la dégradation des parties communes, dès lors qu’elle a tout mis en œuvre pour résoudre ces difficultés ainsi que les difficultés d’exploitation évoquées, a rappelé que les locaux sont loués pour un usage exclusif de bureaux à l’exclusion de toute réception du public et a mis en demeure la société Opengate capital management Europe de régler, sous huit jours, l’arriéré locatif d’un montant de 72 858, 03 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société civile immobilière des lumières a, par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, fait délivrer à la société Opengate capital management Europe un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 72 858, 03 euros suivant décompte arrêté au 10 juillet 2025.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la Société civile immobilière des lumières a, par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2025, fait assigner la société Opengate capital management Europe devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 janvier 2026 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation. A l’audience du 19 février 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande de la société demanderesse.

A l’audience qui s’est tenue le 21 mai 2026, par conclusions n°2 déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la Société civile immobilière des lumières a demandé au juge des référés, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103, 1104 et 1728 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 août 2018 entre la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES d’une part et la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE d’autre part, par effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juillet 2025 ; et par conséquent,

ORDONNER la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 17 août 2025, par effet de la clause résolutoire du bail ;

En tout état de cause, ORDONNER la résiliation judiciaire du bail pour les motifs suivants :

- violation de la destination du bail prévoyant l’usage exclusifs de bureaux avec l’interdiction formelle de réception du public,

- manquements répétés de paiement des loyers et charges,

JUGER que la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE est occupant sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail commercial,

ORDONNER l’expulsion de la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES à payer une somme mensuelle de 18 532,42 euros, sur la période courant du 17 août 2025 (date d’effet de la clause résolutoire du bail) au 31 mai 2026, au titre de l’indemnité d’occupation contractuelle égale au loyer majoré de 50%,

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 55 597,27 euros (montant du dernier loyer majoré de 50%) courant du 1er juin 2026 jusqu’à la date de complète libération des locaux loués, ainsi que la provision annuelle de charges et les taxes locatives dus au prorata temporis jusqu’à la date effective de complète libération des locaux, 

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer les intérêts au taux contractuellement fixé de 7,169 % sur la somme de 143 744,86 € à compter du 8 juin
2025,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de 1343-2 du code civil.

CONDAMNER La société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES la somme de 14.374,48 € à titre de la pénalité contractuelle forfaitaire de 10 %.

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer la somme de 416,27 € en remboursement des frais du commissaire de justice exposés à l’occasion de la délivrance du commandement de payer du 17 juillet 2025. 

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à supporter tous les frais exposés par le bailleur à l’occasion du recouvrement forcé en ce compris le droit proportionnel.

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître PICON conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. 

Elle a oralement demandé à ce que les attestations versées par la société Opengate capital management Europe soient écartées des débats, dès lors qu’elles ne répondent pas aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile. 

Dans ses écritures n°2 déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Opengate capital management Europe a demandé, au visa des articles 1104, 1188, 1219, 1220, 1231-5, 1719 et 1343-5 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 16, 834 et 835 du code de procédure civile, au juge des référés de :

À TITRE PRINCIPAL, 

- CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse ; 
- DIRE n’y avoir lieu à référé ; 
- RENVOYER les parties à mieux se pouvoir au fond ; 
- DEBOUTER la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES LUMIÈRES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions 

À TITRE SUBSIDIAIRE, 

- DIRE ET JUGER que la clause résolutoire insérée au bail commercial du 3 août 2018 n’est pas acquise; 

- DIRE ET JUGER que la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE a valablement opposé l’exception d’inexécution ;

- DIRE ET JUGER que la situation locative est intégralement apurée, les sommes consignées ayant été intégralement déséquestrées et les loyers et charges courants étant régulièrement réglés ; 

- REJETER les demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation formées par la société demanderesse ; 

- REJETER les demandes au titre des pénalités contractuelles, intérêts majorés, frais de recouvrement et indemnités forfaitaires. 

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE 

- DIRE ET JUGER que, en application des articles 1343-5 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce, la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE est fondée à solliciter des délais de paiement ; 

- ACCORDER à la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir pour s’acquitter, le cas échéant, du solde des sommes qui seraient retenues à sa charge ; 

- SUSPENDRE, pendant la durée de ces délais, les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 3 août 2018 ; 

- DIRE ET JUGER qu’en cas de parfait respect de ce plan de règlement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit effet. 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

- DIRE ET JUGER que la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES LUMIÈRES a agi de mauvaise foi et de manière abusive ; 

- CONDAMNER la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES LUMIÈRES à verser à la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES LUMIÈRES aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marjorie Seignette conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle a oralement précisé sollicité à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux conclusions déposées par les parties et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande d’écarter des pièces des débats

L'article 202 du code de procédure civile dispose : 

« L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.

L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. »

En l'espèce, la Société civile des lumières demande à ce que les pièces 2 à 10 versées par la défenderesse soient écartées des débats aux motifs qu'elles ne respectent pas les prescriptions imposées en matière d'attestation par l'article 202 du code de procédure civile. 

Toutefois, la Société civile des lumières ne précise pas pièce par pièce quelles formalités prescrites par l'article 202 du code de procédure civile n'auraient pas été respectées et en quoi leur non-respect affecterait la valeur probante et la portée de ces pièces. 

Sa demande tendant à ce que les pièces n°2 à 10 soient écartées des débats sera, en conséquence, rejetée. 


Sur « l’incompétence » du juge des référés soulevée par la société Opengate capital management Europe

Suivant l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

En l’espèce, la société Opengate capital management Europe soutient que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher les questions de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation d’un bail commercial qui constituent des mesures définitives insusceptibles de relever du régime des mesures provisoires prévues par l’article 835 du code de procédure civile non plus que pour trancher les contestations sérieuses qu’elle soulève qui implique l’examen du comportement du bailleur et de l’équilibre contractuel des prestations respectives.
Ce moyen concerne toutefois les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence. 

Il sera examiné ci-après, avec l’examen des conditions du référé prévues par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L’exception d’incompétence soulevée n’est donc pas fondée.


Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 17 juillet 2025 par la Société civile immobilière des lumières à la société Opengate capital management Europe afin d’obtenir paiement de la somme en principal de 72 858, 03 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 juillet 2025.
Il ressort du décompte actualisé au 16 septembre 2025 que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées en intégralité dans le délai d’un mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par la société Opengate capital management Europe. 

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Opengate capital management Europe expose, tout d’abord, avoir réglé l’intégralité des causes du commandement de payer en janvier 2026, de sorte que le fondement même de la demande de résiliation a disparu. 

Toutefois, pour que l’acquisition de la clause résolutoire puisse être constatée, il faut que le bailleur justifie uniquement que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois de sa délivrance, peu importe que ces causes aient été ultérieurement apurées.

La société Opengate capital management Europe invoque, ensuite, la mauvaise foi du bailleur qui a fait délivrer le commandement de payer alors qu’il était informé depuis le 13 juin 2025 des désordres portant atteinte à l’exploitation des locaux et de la consignation des loyers et la possibilité pour elle d’invoquer l’exception d’inexécution en raison du non-respect par le bailleur à son obligation de faire jouir les lieux de manière paisible eu égard au dysfonctionnement de l’ascenseur depuis le mois d’avril 2025 et aux dégradations des parties communes. 

La Société civile immobilière des lumières conteste toute mauvaise foi, expliquant avoir répondu dès le 11 juillet 2025 de manière circonstanciée aux différents griefs formulés par sa locataire dans son courrier du 13 juin 2025 et ne pouvoir être tenue pour responsable des pannes de l’ascenseur et des dégradations des parties communes, ayant entrepris de nombreuses démarches à l’égard du syndic, et ce d’autant que le bail stipule que les lieux sont loués à usage exclusif de bureaux à l’exclusion de toute réception du public et que les locaux n’ont pas été rendus impropres à leur destination.

Suivant l’article 1719 du code civil rappelle enfin que le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur doit, pendant toute la durée du bail, faire dans la chose louée toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié). 



Il n’est pas contesté qu’au moment de la délivrance du commandement de payer, l’ascenseur de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] était en panne depuis le mois d’avril 2025 et que les parties communes situées au 4ème étage étaient dégradées depuis un dégât des eaux.

Toutefois, la société Opengate capital management Europe ne verse aucune pièce qui établirait que cette panne et ces dégradations aient rendu les locaux impropres à l’usage de bureaux auxquels ils sont destinés et qu’elle n’a pas, en conséquence, été en capacité de les exploiter. 

Au contraire, il ressort des attestations des salariés qu’elle produit que ceux-ci ont continué à se rendre au travail et que les locaux ont ainsi bien été exploités à l’usage de bureaux. 

Par ailleurs, avant de délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire, la Société civile immobilière des lumières justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, répondu point par point aux différents griefs formulés par la société Opengate capital management Europe dans sa lettre recommandée du 13 juin 2025.

Dès lors, la société Opengate capital management Europe échoue à établir que la Société civile immobilière des lumières a fait délivrer le 17 juillet 2025 le commandement de payer visant la clause résolutoire de mauvaise foi et qu’elle était fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux. 

Il sera, en conséquence, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies au 17 août 2025.


Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile précités, 

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile (3ème Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n°17-16.783). 

En outre, la résiliation judiciaire d’un contrat ne saurait constituer une mesure conservatoire ou de remise en état, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, de nature à mettre fin à un trouble manifestement illicite ou à un dommage imminent. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Société civile des lumières de résiliation judiciaire du bail en raison de la violation de la destination du bail et des manquements répétés au paiement des loyers et charges.


Sur les demandes de provisions au titre des pénalités de retard contractuelles

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 

Enfin, c'est au moment où le juge des référés statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse.

En l’espèce, la Société civile immobilière sollicite la condamnation de la société Opengate capital management Europe au paiement d’intérêts de retard au taux de 7, 169 % à compter du 8 juin 2025 et de la pénalité forfaitaire de 10 % en application de l’article 4.5.1 du contrat de bail. 

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux pénalités de retard.

Dès lors qu’il n’a pas été fait droit à la demande de condamnation aux intérêts de retard contractuels, la demande relative à la capitalisation des intérêts sera également rejetée.


Sur les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société Opengate capital management Europe a, le 13 juin 2025, suspendu le paiement des loyers dus à la Société civile immobilière des lumières et les a consignés sur un compte, en raison, notamment, du dysfonctionnement de l’ascenseur de l’immeuble depuis le mois d’avril 2025, qu’elle a continué à payer les charges, qu’elle a réglé l’intégralité des loyers non payés le 20 janvier 2026 et qu’à la date de l’audience, elle ne doit plus aucune somme à la Société civile immobilière des lumières. 

Dès lors, compte tenu de ces éléments et de l’ancienneté du bail, il est justifié d’accorder rétroactivement à la société Opengate capital management Europe des délais jusqu’à la date du 22 mai 2026 (date de l’audience) pour s’acquitter de l’arriéré locatif et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Ces délais ayant été respectés, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Par suite, les demandes de la Société civile immobilière des lumières de constater la résiliation du contrat de bail, d’ordonner l’expulsion de la société Opengate capital management Europe et de la condamner au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation seront rejetées. 


Sur les autres demandes

La société Opengate capital management Europe, partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, qui pourront être directement recouvrés par Me Picon, avocat au barreau de Lyon, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée sont, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers, à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Il n’y a pas lieu, en conséquence, de les inclure dans les dépens. Aussi, les demandes en ce sens seront rejetées.

En revanche, en équité et en considération de la situation des parties, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société Opengate capital management Europe.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de la Société civile immobilière des lumières tendant à ce que les pièces 1 à 10 produites par la société Opengate capital management Europe soient écartées des débats;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 17 août 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Société civile immobilière des lumières de résiliation judiciaire du bail ; 


Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la Société civile immobilière des lumières relatives aux intérêts de retard au taux contractuel et à la pénalité contractuelle forfaitaire ;

Rejetons la demande de la Société civile immobilière des lumières de capitalisation des intérêts ; 

Accordons rétroactivement à la société Opengate capital management Europe des délais de paiement expirant au 22 mai 2026 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire durant ces délais ;

Dispositif

Constatons que, durant ceux-ci, la société Opengate capital management Europe s’est acquittée de ses obligations ; 

Disons, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ; 

Rejetons, en conséquence, les demandes de la société Opengate capital management Europe de constat de la résiliation du bail commercial, d’expulsion et de condamnation au paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation ;

Condamnons la société Opengate capital management Europe aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, qui pourront être directement recouvrés par Maître Picon, avocat au barreau de Lyon, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la Société civile immobilière des lumières au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 1] le 25 juin 2026

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 25/56755 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5S3

N° : 7

Assignation du :
07 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 juin 2026



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La “SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES”
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS - #P0173 (postulant)
et Maître Guillaume PICON, avocat au barreau de LYON (plaidant)



DEFENDERESSE

La société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Marjorie SEIGNETTE, avocat au barreau de PARIS - #R0182



DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, 



Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;


FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 3 août 2008, la Société civile immobilière des lumières a donné à bail commercial à la société Opengate capital management Europe des locaux situés aux 5ème et 6ème étages de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], à l’usage exclusif de bureaux, à l’exclusion de toute réception de public, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2018, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 354 250 euros, payable trimestriellement et d’avance. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 juin 2025, le conseil de la société Opengate capital management Europe a informé la Société civile immobilière des lumières suspendre le paiement des loyers et les consigner sur un compte en raison des difficultés d’exploitation des locaux, dès lors que l’ascenseur de l’immeuble est hors service depuis le mois d’avril 2025 et que les parties communes sont fortement dégradées à la suite de dégâts des eaux, l’a mise en demeure de procéder à la remise en service de l’ascenseur, et à la réalisation des travaux de remise en état des parties communes et de communiquer un calendrier d’intervention et a sollicité une indemnisation d’un montant de 50 000 euros et une réduction des loyers pour la période concernée.

Par lettre officielle en date du 11 juillet 2025, le conseil de la Société civile immobilière des lumières a contesté le moindre manquement à ses obligations contractuelles en raison de la panne de l’ascenseur et de la dégradation des parties communes, dès lors qu’elle a tout mis en œuvre pour résoudre ces difficultés ainsi que les difficultés d’exploitation évoquées, a rappelé que les locaux sont loués pour un usage exclusif de bureaux à l’exclusion de toute réception du public et a mis en demeure la société Opengate capital management Europe de régler, sous huit jours, l’arriéré locatif d’un montant de 72 858, 03 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société civile immobilière des lumières a, par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, fait délivrer à la société Opengate capital management Europe un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 72 858, 03 euros suivant décompte arrêté au 10 juillet 2025.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la Société civile immobilière des lumières a, par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2025, fait assigner la société Opengate capital management Europe devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 janvier 2026 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation. A l’audience du 19 février 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande de la société demanderesse.

A l’audience qui s’est tenue le 21 mai 2026, par conclusions n°2 déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la Société civile immobilière des lumières a demandé au juge des référés, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103, 1104 et 1728 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 août 2018 entre la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES d’une part et la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE d’autre part, par effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juillet 2025 ; et par conséquent,

ORDONNER la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 17 août 2025, par effet de la clause résolutoire du bail ;

En tout état de cause, ORDONNER la résiliation judiciaire du bail pour les motifs suivants :

- violation de la destination du bail prévoyant l’usage exclusifs de bureaux avec l’interdiction formelle de réception du public,

- manquements répétés de paiement des loyers et charges,

JUGER que la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE est occupant sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail commercial,

ORDONNER l’expulsion de la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES à payer une somme mensuelle de 18 532,42 euros, sur la période courant du 17 août 2025 (date d’effet de la clause résolutoire du bail) au 31 mai 2026, au titre de l’indemnité d’occupation contractuelle égale au loyer majoré de 50%,

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 55 597,27 euros (montant du dernier loyer majoré de 50%) courant du 1er juin 2026 jusqu’à la date de complète libération des locaux loués, ainsi que la provision annuelle de charges et les taxes locatives dus au prorata temporis jusqu’à la date effective de complète libération des locaux, 

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer les intérêts au taux contractuellement fixé de 7,169 % sur la somme de 143 744,86 € à compter du 8 juin
2025,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de 1343-2 du code civil.

CONDAMNER La société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES la somme de 14.374,48 € à titre de la pénalité contractuelle forfaitaire de 10 %.

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer la somme de 416,27 € en remboursement des frais du commissaire de justice exposés à l’occasion de la délivrance du commandement de payer du 17 juillet 2025. 

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à supporter tous les frais exposés par le bailleur à l’occasion du recouvrement forcé en ce compris le droit proportionnel.

CONDAMNER la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES LUMIERES la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître PICON conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. 

Elle a oralement demandé à ce que les attestations versées par la société Opengate capital management Europe soient écartées des débats, dès lors qu’elles ne répondent pas aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile. 

Dans ses écritures n°2 déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Opengate capital management Europe a demandé, au visa des articles 1104, 1188, 1219, 1220, 1231-5, 1719 et 1343-5 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 16, 834 et 835 du code de procédure civile, au juge des référés de :

À TITRE PRINCIPAL, 

- CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse ; 
- DIRE n’y avoir lieu à référé ; 
- RENVOYER les parties à mieux se pouvoir au fond ; 
- DEBOUTER la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES LUMIÈRES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions 

À TITRE SUBSIDIAIRE, 

- DIRE ET JUGER que la clause résolutoire insérée au bail commercial du 3 août 2018 n’est pas acquise; 

- DIRE ET JUGER que la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE a valablement opposé l’exception d’inexécution ;

- DIRE ET JUGER que la situation locative est intégralement apurée, les sommes consignées ayant été intégralement déséquestrées et les loyers et charges courants étant régulièrement réglés ; 

- REJETER les demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation formées par la société demanderesse ; 

- REJETER les demandes au titre des pénalités contractuelles, intérêts majorés, frais de recouvrement et indemnités forfaitaires. 

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE 

- DIRE ET JUGER que, en application des articles 1343-5 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce, la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE est fondée à solliciter des délais de paiement ; 

- ACCORDER à la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir pour s’acquitter, le cas échéant, du solde des sommes qui seraient retenues à sa charge ; 

- SUSPENDRE, pendant la durée de ces délais, les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 3 août 2018 ; 

- DIRE ET JUGER qu’en cas de parfait respect de ce plan de règlement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit effet. 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

- DIRE ET JUGER que la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES LUMIÈRES a agi de mauvaise foi et de manière abusive ; 

- CONDAMNER la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES LUMIÈRES à verser à la société OPENGATE CAPITAL MANAGEMENT EUROPE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES LUMIÈRES aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marjorie Seignette conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle a oralement précisé sollicité à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux conclusions déposées par les parties et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026. 


MOTIFS

Sur la demande d’écarter des pièces des débats

L'article 202 du code de procédure civile dispose : 

« L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.

L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. »

En l'espèce, la Société civile des lumières demande à ce que les pièces 2 à 10 versées par la défenderesse soient écartées des débats aux motifs qu'elles ne respectent pas les prescriptions imposées en matière d'attestation par l'article 202 du code de procédure civile. 

Toutefois, la Société civile des lumières ne précise pas pièce par pièce quelles formalités prescrites par l'article 202 du code de procédure civile n'auraient pas été respectées et en quoi leur non-respect affecterait la valeur probante et la portée de ces pièces. 

Sa demande tendant à ce que les pièces n°2 à 10 soient écartées des débats sera, en conséquence, rejetée. 


Sur « l’incompétence » du juge des référés soulevée par la société Opengate capital management Europe

Suivant l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

En l’espèce, la société Opengate capital management Europe soutient que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher les questions de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation d’un bail commercial qui constituent des mesures définitives insusceptibles de relever du régime des mesures provisoires prévues par l’article 835 du code de procédure civile non plus que pour trancher les contestations sérieuses qu’elle soulève qui implique l’examen du comportement du bailleur et de l’équilibre contractuel des prestations respectives.
Ce moyen concerne toutefois les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence. 

Il sera examiné ci-après, avec l’examen des conditions du référé prévues par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L’exception d’incompétence soulevée n’est donc pas fondée.


Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 17 juillet 2025 par la Société civile immobilière des lumières à la société Opengate capital management Europe afin d’obtenir paiement de la somme en principal de 72 858, 03 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 juillet 2025.
Il ressort du décompte actualisé au 16 septembre 2025 que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées en intégralité dans le délai d’un mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par la société Opengate capital management Europe. 

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Opengate capital management Europe expose, tout d’abord, avoir réglé l’intégralité des causes du commandement de payer en janvier 2026, de sorte que le fondement même de la demande de résiliation a disparu. 

Toutefois, pour que l’acquisition de la clause résolutoire puisse être constatée, il faut que le bailleur justifie uniquement que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois de sa délivrance, peu importe que ces causes aient été ultérieurement apurées.

La société Opengate capital management Europe invoque, ensuite, la mauvaise foi du bailleur qui a fait délivrer le commandement de payer alors qu’il était informé depuis le 13 juin 2025 des désordres portant atteinte à l’exploitation des locaux et de la consignation des loyers et la possibilité pour elle d’invoquer l’exception d’inexécution en raison du non-respect par le bailleur à son obligation de faire jouir les lieux de manière paisible eu égard au dysfonctionnement de l’ascenseur depuis le mois d’avril 2025 et aux dégradations des parties communes. 

La Société civile immobilière des lumières conteste toute mauvaise foi, expliquant avoir répondu dès le 11 juillet 2025 de manière circonstanciée aux différents griefs formulés par sa locataire dans son courrier du 13 juin 2025 et ne pouvoir être tenue pour responsable des pannes de l’ascenseur et des dégradations des parties communes, ayant entrepris de nombreuses démarches à l’égard du syndic, et ce d’autant que le bail stipule que les lieux sont loués à usage exclusif de bureaux à l’exclusion de toute réception du public et que les locaux n’ont pas été rendus impropres à leur destination.

Suivant l’article 1719 du code civil rappelle enfin que le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur doit, pendant toute la durée du bail, faire dans la chose louée toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié). 



Il n’est pas contesté qu’au moment de la délivrance du commandement de payer, l’ascenseur de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5] était en panne depuis le mois d’avril 2025 et que les parties communes situées au 4ème étage étaient dégradées depuis un dégât des eaux.

Toutefois, la société Opengate capital management Europe ne verse aucune pièce qui établirait que cette panne et ces dégradations aient rendu les locaux impropres à l’usage de bureaux auxquels ils sont destinés et qu’elle n’a pas, en conséquence, été en capacité de les exploiter. 

Au contraire, il ressort des attestations des salariés qu’elle produit que ceux-ci ont continué à se rendre au travail et que les locaux ont ainsi bien été exploités à l’usage de bureaux. 

Par ailleurs, avant de délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire, la Société civile immobilière des lumières justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, répondu point par point aux différents griefs formulés par la société Opengate capital management Europe dans sa lettre recommandée du 13 juin 2025.

Dès lors, la société Opengate capital management Europe échoue à établir que la Société civile immobilière des lumières a fait délivrer le 17 juillet 2025 le commandement de payer visant la clause résolutoire de mauvaise foi et qu’elle était fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux. 

Il sera, en conséquence, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies au 17 août 2025.


Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile précités, 

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile (3ème Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n°17-16.783). 

En outre, la résiliation judiciaire d’un contrat ne saurait constituer une mesure conservatoire ou de remise en état, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, de nature à mettre fin à un trouble manifestement illicite ou à un dommage imminent. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Société civile des lumières de résiliation judiciaire du bail en raison de la violation de la destination du bail et des manquements répétés au paiement des loyers et charges.


Sur les demandes de provisions au titre des pénalités de retard contractuelles

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 

Enfin, c'est au moment où le juge des référés statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse.

En l’espèce, la Société civile immobilière sollicite la condamnation de la société Opengate capital management Europe au paiement d’intérêts de retard au taux de 7, 169 % à compter du 8 juin 2025 et de la pénalité forfaitaire de 10 % en application de l’article 4.5.1 du contrat de bail. 

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux pénalités de retard.

Dès lors qu’il n’a pas été fait droit à la demande de condamnation aux intérêts de retard contractuels, la demande relative à la capitalisation des intérêts sera également rejetée.


Sur les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société Opengate capital management Europe a, le 13 juin 2025, suspendu le paiement des loyers dus à la Société civile immobilière des lumières et les a consignés sur un compte, en raison, notamment, du dysfonctionnement de l’ascenseur de l’immeuble depuis le mois d’avril 2025, qu’elle a continué à payer les charges, qu’elle a réglé l’intégralité des loyers non payés le 20 janvier 2026 et qu’à la date de l’audience, elle ne doit plus aucune somme à la Société civile immobilière des lumières. 

Dès lors, compte tenu de ces éléments et de l’ancienneté du bail, il est justifié d’accorder rétroactivement à la société Opengate capital management Europe des délais jusqu’à la date du 22 mai 2026 (date de l’audience) pour s’acquitter de l’arriéré locatif et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Ces délais ayant été respectés, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Par suite, les demandes de la Société civile immobilière des lumières de constater la résiliation du contrat de bail, d’ordonner l’expulsion de la société Opengate capital management Europe et de la condamner au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation seront rejetées. 


Sur les autres demandes

La société Opengate capital management Europe, partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, qui pourront être directement recouvrés par Me Picon, avocat au barreau de Lyon, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée sont, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers, à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Il n’y a pas lieu, en conséquence, de les inclure dans les dépens. Aussi, les demandes en ce sens seront rejetées.

En revanche, en équité et en considération de la situation des parties, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société Opengate capital management Europe.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de la Société civile immobilière des lumières tendant à ce que les pièces 1 à 10 produites par la société Opengate capital management Europe soient écartées des débats;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 17 août 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Société civile immobilière des lumières de résiliation judiciaire du bail ; 


Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la Société civile immobilière des lumières relatives aux intérêts de retard au taux contractuel et à la pénalité contractuelle forfaitaire ;

Rejetons la demande de la Société civile immobilière des lumières de capitalisation des intérêts ; 

Accordons rétroactivement à la société Opengate capital management Europe des délais de paiement expirant au 22 mai 2026 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire durant ces délais ; 

Constatons que, durant ceux-ci, la société Opengate capital management Europe s’est acquittée de ses obligations ; 

Disons, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ; 

Rejetons, en conséquence, les demandes de la société Opengate capital management Europe de constat de la résiliation du bail commercial, d’expulsion et de condamnation au paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation ;

Condamnons la société Opengate capital management Europe aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, qui pourront être directement recouvrés par Maître Picon, avocat au barreau de Lyon, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la Société civile immobilière des lumières au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 1] le 25 juin 2026

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code civil 1188, code civil 1220). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02163

  en commun : code civil 1188, code civil 1220

• 1 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00848

  en commun : code civil 1720, code civil 1220

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/01707

  en commun : code civil 1720, code civil 1220

• 18 juin 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 25/10301

  en commun : code civil 1720, code civil 1220

• 7 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 26/00604

  en commun : code civil 1720, code civil 1220

• 24 juillet 2026 · Cour d'appel de Bourges · Autre · n° 25/00654

  en commun : code civil 1720, code civil 1188

• 27 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Rouen · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 26/01110

  en commun : code civil 1720, code civil 1188

• 9 juillet 2026 · Cour d'appel d'Orléans · Autre · n° 24/01506

  en commun : code civil 1720, code civil 1188

Mise à jour de la source le 2026-06-25T20:39:42.550Z.