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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 25 juin 2026, n° 25/11797

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/11797 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DA6YR

N° MINUTE : 1

Assignation du :
30 Septembre 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :

Expert: [M] [T][2]

[2] À Me TEBOUL ASTRUC et Me BLATTER
CCC à Mme [T] et Mme [Y]

[Adresse 1] - [XXXXXXXX01]

Médiatrice : [C] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1] -[XXXXXXXX02]
[Courriel 1]





JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. SAM LION
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0235



DEFENDERESSE

S.A.S.U. BERTEIL
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 02 Avril 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 19 décembre 2013, les consorts [Q], aux droits desquels est venue la société GTF puis la S.C.I. SAM LION, ont consenti à la S.A.S. BERTEIL le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014 et pour un loyer annuel principal fixé à 47 000€ HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 12 mars 2024, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er avril 2024.

La bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception des 21 et 24 juin 2025, sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 78 000€ par an, HT et HC, à compter du 1er avril 2024, et, subsidiairement, qu'une expertise soit ordonnée.

Par acte du 30 septembre 2025, elle a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 26 mars 2026, la bailleresse sollicite de :
« A TITRE PRINCIPAL : 
- JUGER  le  principe  du  déplafonnement  du  loyer  renouvelé  acquis  en  raison  de  la modification  notable  des  facteurs  locaux  de  commercialité  favorable  au  commerce considéré pendant la durée du bail expiré ; 
- FIXER le loyer de renouvellement à la somme de 78.000 euros HT/HC à compter du 1er avril 2024, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi PINEL ; 
- ASSORTIR les rappels de loyer dus depuis le 1er avril 2024, des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation pour ceux échus à cette date et de chaque échéance trimestrielle postérieure pour les rappels postérieurs, 
- ORDONNER  la  capitalisation  des  intérêts,  conformément  aux  dispositions  de l’article 1342-2 du Code Civil, 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- ORDONNER avant dire droit une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission :  
°  De convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
°  De  se  faire  communiquer  tous  documents  et  pièces  nécessaires  à l’accomplissement de sa mission, 
°  De visiter les locaux litigieux situés  [Adresse 8] à [Localité 4], les décrire, 
°  D’entendre les parties en leurs dires et explications, 
°  De procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties notamment rechercher l’existence de faits relevant des critères définis à l’article L.145-33 du Code de commerce et apprécier leur importance, 
°  De rechercher la valeur locative des lieux loués au regard :
  Des caractéristiques du local, 
  De la destination des lieux, 
  Des obligations respectives des parties, 
  Des facteurs locaux de commercialité, 
  Des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, 
o  De rendre compte du tout et donner son avis motivé, 
o  De dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
- FIXER  le  loyer  provisionnel  pendant  toute  la  durée  de  l’instance  à  la  somme  de 57.468,51 € hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- CONDAMNER la société BERTEIL au paiement d’une somme de 5.000 € au profit de la  SCI  SAM  LION  sur  le  fondement  des  dispositions  de  l’article  700  du  Code  de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société BERTEIL aux entiers dépens avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile ; 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
- DEBOUTER la société BERTEIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ».

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2026, la locataire sollicite du juge des loyers :
“la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2024 à la somme annuelle de 52 500 euros hors taxes et hors charges
Il demande au juge également de débouter la société SAM LION de sa demande de désignation d'expert ».

L'affaire est venue à l'audience du 02 avril 2026 et a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
 1o Les caractéristiques du local considéré ;
 2o La destination des lieux ;
 3o Les obligations respectives des parties ;
 4o Les facteurs locaux de commercialité ;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, « À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

En l'espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse se prévaut de deux motifs de déplafonnement du loyer et entend voir fixer le loyer du bail renouvelé à un montant supérieur au plafond légal, lequel est de 57 468,51 €/an HT et HC.

D'une part, elle évoque un ravalement de la façade de l'immeuble sur la rue entre la fin de l'année 2020 et le début de l'année 2021 qui, améliorant la luminosité de l'immeuble et renforçant son attractivité pour la clientèle, constituerait une modification notable des caractéristiques des locaux au sens de l'article L.145-3 du code de commerce.

D'autre part, elle soutient que les facteurs locaux de commercialité ont fait l'objet de modifications notables favorables à l'activité du preneur compte tenu de la transformation de l'ancien siège du Parti Socialiste en hôtel particulier de bureaux accueillant le siège de la société Interparfums, l'installation dans l'ancienne abbaye de [Etablissement 1] du siège de la maison [Etablissement 2] pour y abriter des espaces de bureaux et showrooms, renforçant le positionnement haut de gamme du secteur, l'implantation d'un hôtel cinq étoiles [Etablissement 3], générant un flux de clientèle aisée, une forte progression de la fréquentation du Musée d'[Etablissement 4], ainsi que la proximité avec la nouvelle zone touristique internationale du [Adresse 9] depuis 2015 dont la [Adresse 10] constitue une voie d'accès privilégiée.

La locataire s'oppose à la désignation d'un expert judiciaire, entend voir fixer le loyer annuel à une somme en principal inférieure au plafond légal et conteste les motifs de déplafonnement invoqués par la bailleresse.

En premier lieu, elle conteste chacun des motifs tenant aux facteurs locaux de commercialité invoqués, estimant que la population du [Localité 4] n'est pas restée stable mais a diminué et précisant que son activité n'est pas celle de tailleur sur mesure mais un prêt-à-porter toutes retouches comprises destinée à une clientèle masculine recherchant des produits de « moyenne gamme supérieure », qu'avec le départ du siège du Parti Socialiste elle a perdu une clientèle importante remplacée par un personnel à 75% féminin, que l'hôtel [Etablissement 3] ne comporte que vingt-neuf chambres et suites, que la présence de la maison [Etablissement 2], qui fait de la haute couture, n'entraîne pas de regain d'activité pour elle, que l'essentiel des visiteurs du Musée d'[Etablissement 4] n'y parvient pas par la [Adresse 10], que l'argument d'une gentrification du quartier n'est pas pertinent alors qu'il n'a jamais été populaire, qu'elle a également perdu une clientèle d'officiers supérieurs avec le déménagement du ministère des armées remplacé par des logements sociaux et une crèche et, enfin, que le simple voisinage avec une ZTI ne permettait aucunement de retenir un déplafonnement.

Elle oppose en second lieu à la bailleresse que le simple ravalement de propreté effectué en cours de bail, relevant de l'exécution des obligations du bailleur, ne saurait constituer un motif de déplafonnement.

Chacune des parties produit un rapport d'expertise non judiciaire, la bailleresse celui de monsieur [H] du 15 mai 2025, et la locataire celui de monsieur [R] du 05 mars 2025.

* * *

Il convient de rappeler que le juge des loyers ne peut fonder sa décision sur un seul rapport d'expertise non judiciaire fourni par une partie au soutien de ses prétentions alors que son auteur, mandaté et rémunéré par une partie, n'offre pas de garantie d'impartialité, et qu'il n'a pas travaillé au contradictoire de l'autre partie.

En outre, des éléments de preuve de même valeur qui se contredisent se retirent mutuellement leur force probante.

En l'espèce, force est de constater que les expertises non judiciaires fournies par chacune des parties au soutien de leurs prétentions respectives ne concordent pas.

Le juge des loyers ne peut donc, en l'état, fixer le prix du bail en se fondant sur les éléments produits aux débats.

Il ne peut davantage le chiffrer au montant du plafond légal puisqu'il est soutenu en défense qu'il y serait inférieur.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux, pour avoir toutes informations et avis sur la valeur locative des lieux afin de déterminer le loyer du bail renouvelé.

En outre, les éléments et explications de la bailleresse au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer ne suffisent pas à en établir le bien fondé, notamment le motif pris d'un ravalement de façade dont il n'est pas établi qu'il aurait excédé un simple nettoyage d'entretien dont elle a la charge.

En revanche, ils justifient de l'opportunité de demander à l'expert tout avis et toutes informations sur les modifications des facteurs locaux de commercialité évoquées par la bailleresse et vivement discutées par la locataire.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite.

Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l'expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel, étant précisé qu'il n'est pas opportun de le fixer au plafond légal qui est susceptible d'être supérieur à la valeur locative réelle des locaux loués.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.


Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 4], à compter du 1er avril 2024 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :

[M] [T]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01]
[XXXXXXXX03]
[Courriel 2]

avec mission de :
* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 4] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
* examiner et donner tout avis utile sur ce motif allégué de déplafonnement du loyer,
* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2024 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
*rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 juin 2027,

Fixe à la somme de 6 000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.C.I. SAM LION à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 17 août 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 10 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l'expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[C] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]
[XXXXXXXX02]
[Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois au plus tard suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six (6) mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 25 juin 2026.

 
La Greffière La Présidente 
C. BERGER L. FONTANELLA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/11797 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DA6YR

N° MINUTE : 1

Assignation du :
30 Septembre 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :

Expert: [M] [T][2]

[2] À Me TEBOUL ASTRUC et Me BLATTER
CCC à Mme [T] et Mme [Y]

[Adresse 1] - [XXXXXXXX01]

Médiatrice : [C] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1] -[XXXXXXXX02]
[Courriel 1]





JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. SAM LION
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0235



DEFENDERESSE

S.A.S.U. BERTEIL
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 02 Avril 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 19 décembre 2013, les consorts [Q], aux droits desquels est venue la société GTF puis la S.C.I. SAM LION, ont consenti à la S.A.S. BERTEIL le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014 et pour un loyer annuel principal fixé à 47 000€ HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 12 mars 2024, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er avril 2024.

La bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception des 21 et 24 juin 2025, sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 78 000€ par an, HT et HC, à compter du 1er avril 2024, et, subsidiairement, qu'une expertise soit ordonnée.

Par acte du 30 septembre 2025, elle a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 26 mars 2026, la bailleresse sollicite de :
« A TITRE PRINCIPAL : 
- JUGER  le  principe  du  déplafonnement  du  loyer  renouvelé  acquis  en  raison  de  la modification  notable  des  facteurs  locaux  de  commercialité  favorable  au  commerce considéré pendant la durée du bail expiré ; 
- FIXER le loyer de renouvellement à la somme de 78.000 euros HT/HC à compter du 1er avril 2024, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi PINEL ; 
- ASSORTIR les rappels de loyer dus depuis le 1er avril 2024, des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation pour ceux échus à cette date et de chaque échéance trimestrielle postérieure pour les rappels postérieurs, 
- ORDONNER  la  capitalisation  des  intérêts,  conformément  aux  dispositions  de l’article 1342-2 du Code Civil, 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- ORDONNER avant dire droit une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission :  
°  De convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
°  De  se  faire  communiquer  tous  documents  et  pièces  nécessaires  à l’accomplissement de sa mission, 
°  De visiter les locaux litigieux situés  [Adresse 8] à [Localité 4], les décrire, 
°  D’entendre les parties en leurs dires et explications, 
°  De procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties notamment rechercher l’existence de faits relevant des critères définis à l’article L.145-33 du Code de commerce et apprécier leur importance, 
°  De rechercher la valeur locative des lieux loués au regard :
  Des caractéristiques du local, 
  De la destination des lieux, 
  Des obligations respectives des parties, 
  Des facteurs locaux de commercialité, 
  Des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, 
o  De rendre compte du tout et donner son avis motivé, 
o  De dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
- FIXER  le  loyer  provisionnel  pendant  toute  la  durée  de  l’instance  à  la  somme  de 57.468,51 € hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- CONDAMNER la société BERTEIL au paiement d’une somme de 5.000 € au profit de la  SCI  SAM  LION  sur  le  fondement  des  dispositions  de  l’article  700  du  Code  de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société BERTEIL aux entiers dépens avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile ; 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
- DEBOUTER la société BERTEIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ».

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2026, la locataire sollicite du juge des loyers :
“la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2024 à la somme annuelle de 52 500 euros hors taxes et hors charges
Il demande au juge également de débouter la société SAM LION de sa demande de désignation d'expert ».

L'affaire est venue à l'audience du 02 avril 2026 et a été mise en délibéré au 25 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
 1o Les caractéristiques du local considéré ;
 2o La destination des lieux ;
 3o Les obligations respectives des parties ;
 4o Les facteurs locaux de commercialité ;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, « À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

En l'espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse se prévaut de deux motifs de déplafonnement du loyer et entend voir fixer le loyer du bail renouvelé à un montant supérieur au plafond légal, lequel est de 57 468,51 €/an HT et HC.

D'une part, elle évoque un ravalement de la façade de l'immeuble sur la rue entre la fin de l'année 2020 et le début de l'année 2021 qui, améliorant la luminosité de l'immeuble et renforçant son attractivité pour la clientèle, constituerait une modification notable des caractéristiques des locaux au sens de l'article L.145-3 du code de commerce.

D'autre part, elle soutient que les facteurs locaux de commercialité ont fait l'objet de modifications notables favorables à l'activité du preneur compte tenu de la transformation de l'ancien siège du Parti Socialiste en hôtel particulier de bureaux accueillant le siège de la société Interparfums, l'installation dans l'ancienne abbaye de [Etablissement 1] du siège de la maison [Etablissement 2] pour y abriter des espaces de bureaux et showrooms, renforçant le positionnement haut de gamme du secteur, l'implantation d'un hôtel cinq étoiles [Etablissement 3], générant un flux de clientèle aisée, une forte progression de la fréquentation du Musée d'[Etablissement 4], ainsi que la proximité avec la nouvelle zone touristique internationale du [Adresse 9] depuis 2015 dont la [Adresse 10] constitue une voie d'accès privilégiée.

La locataire s'oppose à la désignation d'un expert judiciaire, entend voir fixer le loyer annuel à une somme en principal inférieure au plafond légal et conteste les motifs de déplafonnement invoqués par la bailleresse.

En premier lieu, elle conteste chacun des motifs tenant aux facteurs locaux de commercialité invoqués, estimant que la population du [Localité 4] n'est pas restée stable mais a diminué et précisant que son activité n'est pas celle de tailleur sur mesure mais un prêt-à-porter toutes retouches comprises destinée à une clientèle masculine recherchant des produits de « moyenne gamme supérieure », qu'avec le départ du siège du Parti Socialiste elle a perdu une clientèle importante remplacée par un personnel à 75% féminin, que l'hôtel [Etablissement 3] ne comporte que vingt-neuf chambres et suites, que la présence de la maison [Etablissement 2], qui fait de la haute couture, n'entraîne pas de regain d'activité pour elle, que l'essentiel des visiteurs du Musée d'[Etablissement 4] n'y parvient pas par la [Adresse 10], que l'argument d'une gentrification du quartier n'est pas pertinent alors qu'il n'a jamais été populaire, qu'elle a également perdu une clientèle d'officiers supérieurs avec le déménagement du ministère des armées remplacé par des logements sociaux et une crèche et, enfin, que le simple voisinage avec une ZTI ne permettait aucunement de retenir un déplafonnement.

Elle oppose en second lieu à la bailleresse que le simple ravalement de propreté effectué en cours de bail, relevant de l'exécution des obligations du bailleur, ne saurait constituer un motif de déplafonnement.

Chacune des parties produit un rapport d'expertise non judiciaire, la bailleresse celui de monsieur [H] du 15 mai 2025, et la locataire celui de monsieur [R] du 05 mars 2025.

* * *

Il convient de rappeler que le juge des loyers ne peut fonder sa décision sur un seul rapport d'expertise non judiciaire fourni par une partie au soutien de ses prétentions alors que son auteur, mandaté et rémunéré par une partie, n'offre pas de garantie d'impartialité, et qu'il n'a pas travaillé au contradictoire de l'autre partie.

En outre, des éléments de preuve de même valeur qui se contredisent se retirent mutuellement leur force probante.

En l'espèce, force est de constater que les expertises non judiciaires fournies par chacune des parties au soutien de leurs prétentions respectives ne concordent pas.

Le juge des loyers ne peut donc, en l'état, fixer le prix du bail en se fondant sur les éléments produits aux débats.

Il ne peut davantage le chiffrer au montant du plafond légal puisqu'il est soutenu en défense qu'il y serait inférieur.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux, pour avoir toutes informations et avis sur la valeur locative des lieux afin de déterminer le loyer du bail renouvelé.

En outre, les éléments et explications de la bailleresse au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer ne suffisent pas à en établir le bien fondé, notamment le motif pris d'un ravalement de façade dont il n'est pas établi qu'il aurait excédé un simple nettoyage d'entretien dont elle a la charge.

En revanche, ils justifient de l'opportunité de demander à l'expert tout avis et toutes informations sur les modifications des facteurs locaux de commercialité évoquées par la bailleresse et vivement discutées par la locataire.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite.

Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l'expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel, étant précisé qu'il n'est pas opportun de le fixer au plafond légal qui est susceptible d'être supérieur à la valeur locative réelle des locaux loués.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.


Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 4], à compter du 1er avril 2024 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :

[M] [T]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01]
[XXXXXXXX03]
[Courriel 2]

avec mission de :
* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 4] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
* examiner et donner tout avis utile sur ce motif allégué de déplafonnement du loyer,
* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2024 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
*rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 juin 2027,

Fixe à la somme de 6 000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.C.I. SAM LION à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 17 août 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 10 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l'expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[C] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]
[XXXXXXXX02]
[Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois au plus tard suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six (6) mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 25 juin 2026.

 
La Greffière La Présidente 
C. BERGER L. FONTANELLA

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Mise à jour de la source le 2026-06-25T20:42:12.148Z.