Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 25 juin 2026, n° 21/05546

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 25 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 21/05546 - N° Portalis DBX4-W-B7F-QOZH
NAC: 72E


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 25 Juin 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 13 Novembre 2025, le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026 prorogé à la date de ce jour 


JUGEMENT 

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. SINGER

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [V] [Z] veuve [K]
née le 26 Juillet 1930 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Elise DEMOURANT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 87



DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, La SARL ARGI, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 86

Compagnie d’assurance AUXILIAIRE, RCS [Localité 2] 775 649 056 , es qualité d’assureur d’ADS., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, RCS [Localité 3] 722 057 460, ès-qualité d’assureur de l’immeuble, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Marie SAINT GENIEST de la SCP FLINT - SAINT GENIEST - GINESTA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 17

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, RCS [Localité 3] 722 057 460, es-qualité d’assureur de la SAS ADS, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Odile LACAMP de la SELARL LERIDON-LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 001

S.A.S. ASSISTANCE DIAGNOSTIC SERVICES, RCS [Localité 4] 434 871 372, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 130

S.A.R.L. AGENCE REGIONALE DE GESTION IMMOBILIERE, RCS [Localité 4] 389 339 946, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 349


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EXPOSÉ DU LITIGE


La [Adresse 7] à [Adresse 8] à [Localité 4] est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dont le syndic a été la société Argi.

Mme [V] [K] est copropriétaire de l'appartement numéro 419 situé au 4ème étage de la Résidence, appartement qu'elle a mis à la location.

Le 1er octobre 2012, l'appartement de Mme [K] a subi un dégât des eaux.

Le syndic a mandaté la société ADS afin de procéder à une recherche de fuite.

Un devis d'un montant de 3.466,80 euros pour la reprise de l'étanchéité a été parallèlement adressé au Syndic, lequel donnait son accord pour la réalisation des travaux le 28 mars 2013. Une facture a été ensuite émise par la société ADS le 30 juin 2013.

Au cours du mois de mars 2014, un nouveau dégât des eaux a dégradé l’appartement de Mme [K] et la société ADS est de nouveau intervenue.

En décembre 2014, le plafond de l'appartement a subi de nouveaux dégâts des eaux et la société ADS a réalisé une nouvelle recherche de fuite.

Courant mai 2015, le plafond de l'appartement de Mme [K] a encore subi d’importantes dégradations.

Par lettre du 8 juin 2015, le syndic a été mis en demeure par le conseil de Mme [K] de régler l'ensemble des loyers perdus.

Une expertise a été réalisée le 7 août 2015 par un technicien mandaté par la société Groupama assureur de Mme [K].

Mme [K] a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse par exploit d’huissier du 15 janvier 2016 aux fins de voir condamner l'Argi, en sa qualité de syndic, à faire réaliser les travaux de reprise et à lui réparer ses préjudices. Le syndicat des copropriétaires, la société ADS, la société Axa et la société l'Auxiliaire ont été appelés dans la cause

Par jugement du 6 mai 2016, une expertise judiciaire a été ordonnée et Mme [Y], expert désigné, a remis son rapport le 22 juin 2017.

Le tribunal judiciaire de Toulouse a, selon un jugement prononcé le 22 novembre 2018 : 
- condamné le syndicat des copropriétaires in solidum avec l'Argi à payer à Mme [K] la somme de 3955 € ; 
- condamné la société ADS et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] les sommes de 1695 €, de 21.942,72 € et de 5.196,96 € arrêtées au 28 février 2018 et celles de 1154,88 € et 4.72,70 € ; 
- condamné la société ADS à relever le syndic des copropriétaires de l'ensemble de ses condamnations ; 
- condamné la société ADS à payer à Mme [K] la somme de 2500 € au titre du préjudice moral ; 
- condamné l'Argi à effectuer les travaux retenus par l'expert et décrits dans les devis des société ADS et IRS et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement ; 
- dit que le tribunal se réserve le contentieux de la liquidation de cette astreinte ou de sa modification ; 
- dit que le coût des travaux pour les sommes de 2.754,40 € et 12.152,27 € sera supporté par le syndicat des copropriétaires ; 
- condamné la société ADS à garantir le syndicat des copropriétaires du paiement de ces sommes ; 
- condamné la société ADS aux dépens et à payer à Mme [K] la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ; 
- dit que Mme [K] sera dispensée de toute participation à la dépense commune dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; 
- ordonné l'exécution provisoire ; 
- condamné la société ADS à supporter les dépens du syndicat des copropriétaires et au paiement de 2.500 € sur le fondement de 700 code de procédure civile,
- dit que la compagnie Axa France Iard doit garantir au syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge sous réserve de la franchise et dit qu'en cas de paiement elle disposera des recours jugés ci dessus au profit du syndicat ; 
- dit que la compagnie Axa France Iard doit garantir la société ADS des condamnations mises à sa charge sous réserve de la franchise et ce pour les sommes de 2.754,40 €, 12.152,27 € et 4372,70 € ainsi que pour la moitié des frais et dépens ; 
- dit que la compagnie l'Auxiliaire doit garantir la société ADS des condamnations mises à sa charge et ce pour les sommes de 1.695 €, 21.942,72 €, 5196,96 € ; 1154,98 € et 2.500 € ainsi que pour la moitié des frais et dépens. 

Par acte d'huissier du 15 avril 2019, Mme [K] a fait assigner la société Argi pour faire liquider l'astreinte portée par le jugement du 22 novembre 2018 et obtenir une nouvelle astreinte à compter de la décision à intervenir.

Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- condamné l'Argi à payer à Mme [K] la somme de 34.000 € au titre de la liquidation de l'astreinte ; 
- condamné l'Argi pour l'avenir à exécuter les travaux selon le devis IRS sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard passé un délai de 2 mois après la signification du jugement ; 
- condamné l'Argi à payer la somme de 1.500 € et celle de 461,60€ ; 
- condamné l'Argi aux dépens et à payer à Mme [K] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile. 

Par jugement rectificatif du 25 novembre 2024, le tribunal judiciaire a complété le dispositif du jugement rendu le 28 mai 2020 comme suite “la condamne pour l’avenir à exécuter les travaux selon le devis IRS sous une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard sur une durée de six mois passé un délai de deux mois après la signification du présent jugement”.

Des travaux ont été réalisés le 15 juillet 2020.

Au cours du mois de novembre 2020, Mme [K] a signalé la persistance d’infiltrations.

Par actes en date des 22 et 23 février 2021 et du 1er mars 2021, auxquels il convient de se rapporter pour plus ample exposé, Mme [V] [Z] veuve [K], a saisi la juridiction des référés, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de la société Argi, de la société ADS, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 5], de la société Axa ès qualité d'assureur de la société ADS et ès qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, et de la compagnie d'assurance l’Auxiliaire.

Par ordonnance du 10 juin 2021, le juge des référés a débouté Mme [K] de sa demande d'expertise judiciaire et de sa demande de provision.

Par exploits de commissaire de justice du 9 décembre 2021, Mme [K] a sollicité la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] et de la société Argi à lui verser différentes sommes notamment au titre du préjudice locatif.

Mme [K] n'est plus propriétaire de l'appartement, pour l'avoir cédé le 8 avril 2022.

Par actes du 18 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a appelé dans la cause la société ADS, les sociétés Axa France Iard et l'Auxiliaire, assureurs d'ADS et la société Axa France Iard, assureur de l'immeuble.

Une ordonnance de jonction a été rendue le 12 juillet 2012.

La clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience du 13 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026 puis prorogée à deux reprises en raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 février 2025, Mme [K] sollicite du tribunal, au visa des articles L.131-2 du code de procédure civile d’exécution, des articles 10-1, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil de :
- débouter la société Argi, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et l’ensemble des défendeurs de leurs demandes ; 
- condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la société Argi, la société ADS, la société Axa, la société L’Auxiliaire à lui verser :
- la somme de 16.950 € correspondant au préjudice locatif subi ; 
- la somme de 4.338,44 € correspondant au solde des travaux d’embellissements ; 
- la somme de 3.000 € au titre de la réparation du préjudice moral ; 
- condamner la SARL Argi à lui verser la somme de 92.500 € au titre de la liquidation de l’astreinte définitive mise à sa charge par Jugement du 28 mai 2020 (jugement rectifié par jugement en date du 25 novembre 2024) ; 
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la société Argi, la société ADS, la société Axa, la société L’Auxiliaire à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
- déclarer qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et la société Argi, la société ADS, la société Axa, la société L’Auxiliaire aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sollicite du tribunal de :

- débouter Mme [K] de ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires en l’absence de tout lien direct de causalité rapporté,

Subsidiairement
- condamner la société Axa France Iard, assureur de l’immeuble, à le garantir des condamnations prononcées à son encontre,
- condamner la société Argi à le garantir des condamnations prononcées à son encontre,
- condamner in solidum la société ADS et son assureur l’Auxiliaire et en tant que de besoin son assureur Axa France Iard à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- condamner Mme [K] ou tout succombant à régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 octobre 2025, la SA Axa France Iard, ès qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie formulée à son encontre en sa qualité d’assureur de la copropriété jusqu’au 1er janvier 2014,
- débouter la société ADS de sa demande en garantie formulée à son encontre,
 
- à titre subsidiaire et si, par impossible, une condamnation était mise à la charge de la société Axa France Iard, condamner la société Argi, ainsi que la société ADS avec ses assureurs, Axa France Iard et L’Auxiliaire, in solidum à la relever et garantir entièrement de toutes condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, qui pourraient être prononcées à son encontre,

- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, ou tout succombant, aux dépens outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 2.500 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 février 2025, la SARL Argi sollicite du tribunal de :
- débouter Mme [K] de ses demandes dirigées à son encontre, 
- débouter toutes parties de leurs recours en garantie formulées à son encontre, 
- à titre subsidiaire, condamner la société ADS, L’Auxiliaire et Axa France Iard à la relever indemne d’éventuelles condamnations prononcées à son encontre, 
- en tout état de cause, condamner tout succombant à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 mars 2025, la société ADS sollicite du tribunal de :
- juger que la cause des désordres litigieux est étrangère à ses interventions, 
- juger que la société Argi ne rapporte pas la preuve d'une faute qu’elle aurait commise, 
- juger qu'aucun lien de causalité n'est établi entre ses interventions et les demandes de Mme [K], 
- En conséquence, prononcer sa mise hors de cause, 

Subsidiairement 
- débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes qui ne sont fondées ni dans leur principe, ni dans leur étendue 
- débouter la société Argi de son recours formulé à son encontre, 
- condamner en tous les cas les sociétés l’Auxiliaire et Axa à la relever indemne des condamnations prononcées à son encontre,
- condamner tout succombant à lui verser une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 février 2025, la société l’Auxiliaire sollicite du tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil et les articles L. 124-5 et L. 112-6 du code des assurances, de :

A titre principal 
- rejeter toutes demandes à son encontre en sa qualité d’assureur de la société ADS, 
- condamner la société Argi à lui verser la somme de 2.500 € au titre de ses frais irrépétibles engagés, 

A titre subsidiaire 
- ramener l’indemnisation des préjudices subis par Mme [Z], veuve [K], à de plus justes proportions, 
- l’autoriser à opposer sa franchise contractuelle, d’un montant de 1.930,80 € à l’assurée et aux tiers, 
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], son assureur la compagnie Axa France Iard, et le syndic, tenus in solidum, à la relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, frais irrépétibles et dépens, 

En toute hypothèse 
- écarter l’exécution provisoire du jugement à venir au bénéfice de Mme [Z], veuve [K], 
- condamner tout succombant au paiement des dépens, dont distraction sera faite à la Selas Clamens Conseil, autorisée à les recouvrer sur son offre de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 mars 2024, la compagnie Axa France Iard, ès qualité d’assureur de la société ADS, sollicite du tribunal, au visa des articles L.124-5 et L.241-1 du code des assurances, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] au [Adresse 8], les sociétés Argi et ADS ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la compagnie Axa France Iard ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à verser à la compagnie Axa France Iard la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 

I/ Sur la cause des infiltrations de l’appartement de Mme [K] et les responsabilités

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires, mandant, est responsable envers les copropriétaires des fautes commises envers les copropriétaires par le syndic, dans le cadre de son mandat.

L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic doit administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il est admis sur ce fondement que la responsabilité extracontractuelle du syndic peut être engagée à l'égard du copropriétaire qui subit un préjudice personnel causé par la carence de ce dernier dans la gestion de la copropriété. 

Au titre de ses obligations de gestion de l'immeuble, le syndic doit surveiller le bon entretien des parties communes de l'immeuble, et peut de ce fait faire procéder à certains travaux de son propre chef, et à d'autres sur autorisation de l'assemblée générale. Il lui appartient notamment de prendre les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, et faire exécuter les travaux urgents.

En l’espèce, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse le 22 novembre 2018 a retenu, en tant que solution réparatoire, la réalisation de travaux de reprise de l’étanchéité pour la somme de 2.754,40 euros et de reprise des jardinières pour la somme de 12.152,27 euros et a condamné la société Argi à effectuer les travaux retenus par l’expert et décrits dans les devis des sociétés ADS et IRS et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement.

Le rapport d’expertise judiciaire réalisé par Mme [Y] le 22 juin 2017 a mis en avant une fissure infiltrante sur la maçonnerie des jardinières et a constaté l’existence d’autres fissures traversantes au niveau des jardinières, potentiellement sources de pénétration d’eau. L’expert a préconisé une réfection des relevés le long de la jardinière de l'appartement situé à l'étage supérieur à celui de la demanderesse, incluant la toile d’armature ainsi qu’un traitement de toutes les fissures. Mme [Y] a encore relevé : “lors des réunions d’expertise, il a été examiné l’évacuation pluviale des terrasses et du chéneau. L’évacuation verticale est située sur le palier d’accès aux appartements. Celle-ci n’est pas cause d’infiltrations mais, visiblement au niveau de la terrasse, le diamètre d’évacuation a été réduit par des adjonctions de divers matériaux d’étanchéité. Le diamètre est très inférieur aux préconisations des normes et du DTU 43-1. L’expert conseille de remettre cette évacuation en conformité”.



Le devis de la société IRS du 12 juin 2017 comprend des travaux de traitement de fissures et de reprise des supports sur l’acrotère côté terrasse et côté façade au 5ème étage de l’appartement de M. [D] pour un montant de 12.152,27 euros.

Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire a constaté que l’étanchéité des jardinières avait été faite “par un simple masticage” et a en conséquence condamné la société Argi à payer à Mme [K] la somme de 34.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte.

Il est produit aux débats : 

- un procès-verbal du 21 mai 2019 de réception de travaux de “réfection étanchéité relevés système flashing Alsan sur terrasse accessible dalles sur plots de l’appartement de M. [D]” effectués par la société ADS, ayant donné lieu à une facture d’un montant de 2.754,40 euros ;

- un courriel du 16 décembre 2019, accompagné de plusieurs photographies de M. [I], expert de la société Polyexpert, faisant état de son constat ledit jour de la présence d’infiltrations dans l’appartement de Mme [K], précisant notamment que de l’eau s’écoulait du plafond du salon,

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 janvier 2020 effectué à la demande de Mme [K] et en présence de M. [I] qui a constaté des taux d’humidité importants allant jusqu’à 44 % à certains endroits, la présence de bulles et un début de décollement sur le revêtement du plafond dans la seconde partie de salon ;

- un compte rendu du 15 juillet 2020 de travaux effectués lors d’un ravalement de façade notamment sur la terrasse de M. [D] et faisant état d’opérations effectuées par la société Sogapeint de “dégarnissage des mastics horizontaux, ouvertures des fissures, mise en place d’un joint PU, mastic PU autour des luminaires, reprises des joints mastic au pourtour des pissettes des jardinières, décapage, reprise de maçonnerie et mise en peinture par 2 couches de peinture acrylique” ; si le compte-rendu conclut que “l’ensemble des travaux des jardinières a été réalisé conformément aux recommandations”, il doit être toutefois noté qu’il n’est pas produit le devis d’intervention de la société Sogapeint permettant d’analyser la réalité des travaux facturés et leur conformité au devis de la société IRS retenu par le tribunal dans son jugement du 22 novembre 2018 ;

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 octobre 2020 effectué à la demande de Mme [K] et en présence de M. [I], qui a réalisé un test dans l’appartement de cette dernière et a constaté la présence d’humidité importante dans le salon, de gouttes sur le plafond et un plancher gorgé d’eau ;

- un courrier officiel du 6 novembre 2020 adressé par le conseil de Mme [K] aux conseils des différentes parties les informant de la persistance des infiltrations dans l’appartement,

- un compte rendu de recherche de fuite réalisée le 12 novembre 2020 par la société ADS dans l’appartement de Mme [K] où la réalisation d’eau claire sur les relevés à côté de l’EP s’est relevée positive, la société ADS notant “ce sont pas les relevés que notre société a repris en 2019, ceux-ci sont non fuyards, il s’agit d’autres relevés” ;

- un document intitulé “récapitulatif de nos interventions” rédigé par la société ADS et daté du 22 février 2021 faisant état de plusieurs recherches de fuite par essais d’eau qui se sont révélées négatives notamment dans l’appartement de Mme [K] après l’exécution des travaux réalisés dans l’appartement de M. [D] à partir du 3 février 2021 et pendant une période de six jours, soit jusqu’au 9 février 2021. Il doit toutefois être noté que ce document indique que l’infiltration était toujours présente dans l’appartement de Mme [K] au mois de novembre et début décembre 2020 après la fin des travaux effectués sur la terrasse de M. [D]. Les tests démontrant que l’origine de l’infiltration était située au niveau de la jardinière de M. [D], la société ADS a proposé un devis de réfection de la jardinière de l’appartement de M. [D] et un bâchage de la jardinière le 9 décembre 2020 ;

- une facture de la société ADS datée du 28 février 2021 portant sur la réfection de l’étanchéité de la jardinière sur la terrasse de M. [D] d’un montant de 4.136 euros,

- un courriel de la société ADS du 11 mai 2021 où elle indique que son chef d’équipe passera dans les locaux situés au [Adresse 13] ce jour pour réaliser un test d’humidité dans l’appartement de Mme [K] “de manière à reconfirmer le fait que l’infiltration est bien solutionnée” ; 

- une attestation de la société Lecointe en charge de la gestion immobilière de l’appartement de Mme [K] indiquant que les travaux de remise en état ont été achevés le 11 octobre 2021.

A la lecture de l’ensemble de ces éléments, force est de constater que les désordres causant des infiltrations dans l’appartement de Mme [K] et provenant des jardinières de l’appartement de M. [D], parties communes de la résidence, n’ont été définitivement réparés qu’au mois de février 2021, l’existence d’infiltrations encore présentes dans l’appartement de Mme [K] étant démontrée à la suite des travaux effectués en mai 2019 et juillet 2020. 

En effet, les comptes rendus de recherches de fuite ont mis en avant des fuites au niveau de la terrasse de M. [D], partie commune, située au dessus de l’appartement de Mme [K].

Si la société Argi allègue et démontre que les travaux de reprise d’étanchéité de la terrasse ont été retardés en raison des conditions climatiques et n’ont été réalisés qu’en mai 2019, il doit être rappelé que dans le cadre du présent litige, les désordres constatés relèvent uniquement d’une problématique d’infiltrations causées par les jardinières de l’appartement de M. [D]. 

C’est d’ailleurs ce que confirmait déjà le compte rendu de recherche de fuite réalisée par la société ADS le 21 janvier 2020 qui mettait en avant la nécessité de “prévoir le ravalement au plus tôt avec le traitement de la paroi extérieure des jardinières”, la réalisation du test fumigène effectué s’étant relevée positif dans l’angle de la jardinière.

Il doit être ensuite constaté que la société Argi a inclus dans les travaux de ravalement de façade le traitement des jardinières qui devait être réalisé au plus tard mi-juillet. Si des travaux ont été effectivement réalisés en juillet 2020 notamment sur les jardinières de M. [D], en l’absence de production de devis ou de factures de la société Sogapeint et de procès-verbal de réception, il n’est pas démontré par la société Argi que les travaux réalisés correspondent à ceux prévus dans le devis IRS qu’avaient retenu l’expert judiciaire et le tribunal dans son jugement définitif du 22 novembre 2018 et rappelé dans le jugement du 28 mai 2020.

Dès lors, le simple fait d’avoir fait procéder à des travaux portant sur les jardinières ne permet pas à la société Argi de démontrer qu’elle a mis en oeuvre les différents postes de dépenses prévus dans le devis IRS et d’écarter sa responsabilité dans la réparation des préjudices occasionnés par les infiltrations touchant l’appartement de Mme [K].


Contrairement aux allégations des défendeurs, il n’est pas caractérisé que les infiltrations subies par Mme [K] résultent d’un sinistre distinct de celui reconnu antérieurement. Si la société ADS a pu mettre en avant un défaut provenant des relevés à côté des évacuations d’eau de pluie, force est de constater que les vérifications suivantes ont démontré un lien entre les infiltrations et les fissures existantes au niveau de la jardinière dont il n’est pas démontré qu’elles auraient été reprises selon les préconisations du devis IRS.

Il doit être en effet relevé, et cela sort explicitement du document de la société ADS concernant les travaux exécutés, que les infiltrations constatées chez Mme [K] en décembre 2020 ont conduit à un bâchage de la jardinière de M. [D], preuve de l’inefficacité ou de l’insuffisance des travaux qui avaient déjà effectués auparavant.

En conséquence, il doit être retenu que Mme [K] démontre avoir subi des dommages, des infiltrations, trouvant leur origine dans les parties communes de la [Adresse 14] [Adresse 9], la terrasse de M. [D], et ce jusqu’au 9 février 2021, date de vérification par la société Ads de l’absence de fuite d’eau.

Le syndicat des copropriétaires qui a l’obligation d’entretenir les parties communes sera donc déclaré responsable des préjudices subis par Mme [K] occasionnés par les désordres provenant des parties communes.

La responsabilité de la société Argi sera également retenue en raison de sa carence dans la gestion de la copropriété en n’ayant pas procédé aux travaux nécessaires et urgents, les travaux résultant du devis IRS, portant spécifiquement sur les jardinières, pour faire cesser les désordres alors même qu’elle avait déjà été condamnée en ce sens. 

Si la société Argi démontre avoir mandaté des sociétés pour procéder à des travaux, force est de constater que ces travaux n’ont pas été efficients dans le cadre des désordres subis par Mme [K] depuis le 1er octobre 2012 et, en tout état de cause, le syndicat n’établit pas qu’ils correspondent à ceux qui avaient été ordonnés par le tribunal. 

En effet, les désordres subis par Mme [K] n’ont définitivement cessé qu’à la suite des travaux finalement réalisés par la société ADS le 3 février 2021 et portant sur la réfection de l’étanchéité de la jardinière sur la terrasse de M. [D].

Le syndicat des copropriétaires sera tenu in solidum avec le société Argi et disposera d’un recours contre elle pour le tout, à raison de sa faute.

Concernant la société ADS, Mme [K] met en avant sa responsabilité compte tenu de l’inefficacité des travaux. Le syndicat des copropriétaires reproche également à la société ADS ne pas avoir pris les mesures conservatoires qui s’imposaient face au sinistre et de ne pas avoir conseillé les mesures complémentaires pour éviter un nouveau sinistre. La société Argi expose que la société ADS n’a pas assuré l’efficacité des travaux d’étanchéité et de reprise au titre de son obligation de résultat.

Il doit être toutefois rappelé que la société ADS est intervenue en mai 2019 pour des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse et des dalles sur plots de l’appartement de M. [D] mais qu’elle n’est pas intervenue sur la jardinière, la société ADS informant la société Argi le 21 janvier 2020 de la nécessité de prévoir le ravalement au plus tôt avec le traitement de la paroi extérieure des jardinières. Les éléments produits démontrent aussi que des travaux ont été effectués sur la jardinière par la société Sogapeint lors du ravalement de façade sans qu’il soit permis à la juridiction de déterminer la nature exacte des travaux effectués. 

Les investigations ensuite menées seulement par la société ADS, qu’aucun élément ne vient infirmer, ne permettent pas de démontrer que les infiltrations encore existantes au niveau de la jardinière relèvent des travaux d’étanchéité effectués par la société ADS ou des travaux effectués par la société Sogapeint sur la jardinière.

Il doit être également relevé que la société ADS est intervenue rapidement après avoir été sollicitée par la société Argi pour trouver l’origine de la fuite en novembre 2020 et pour réparer ladite fuite en février 2021, la société ADS ayant dès le mois de janvier 2020 signalé une fuite dans l’angle de la jardinière ce qui démontre qu’elle a respecté ses obligations de conseil et d’exécution de ses prestations.

En conséquence, il doit être retenu qu’aucun élément produit aux débats ne permet de retenir une responsabilité de la société ADS dans le cadre du présent litige.

Le rejet des demandes à l’encontre de la société ADS conduit à rejeter les demandes formulées à l’encontre de ses assureurs, la société l’Auxiliaire et la société Axa France Iard.

Au regard des responsabilités retenues en amont, les demandes de garantie formées par la société Argi seront rejetées.

II/ Sur les préjudices

A/ Sur les travaux d’embellissement 

La société Argi et la société ADS soutiennent que les factures produites démontrent que Mme [K] a rénové intégralement son appartement et non simplement réparé les conséquences des désordres subis.

Mme [K] sollicite une somme de 4.338,44 euros TTC correspondant à l’augmentation des travaux d’embellissements. Elle produit plusieurs devis de la société Batinergy des 17 janvier 2020 et 17 mai 2021 et une facture du 30 septembre 2021 de cette même société, concernant la reprise du séjour (plafond, murs, sol, boiseries) de son appartement, le devis du 17 mai 2021 et la facture du 30 septembre 2021 faisant l’objet d’une actualisation importante de la somme prévue pour les travaux en raison de la précision mentionnée sur le devis : “suite dégât des eaux, les dommages constatés sont plus importants que lors de la 1ère et 2ème visite”. 

Elle conteste les allégations des défendeurs et produit une facture distincte “complément au devis 2930521" qui distingue les travaux supplémentaires des travaux d’embellissement liés à la dégradation de l’appartement à la suite des infiltrations. 

Les éléments produits au débat et notamment les photographies des constats de commissaire de justice démontrent l’importance du sinistre subi dans l’appartement et l’accroissement des désordres en raison du maintien des infiltrations jusqu’au mois de février 2021.
 
Il doit être également constaté que les devis produits et leurs postes de dépense sont en adéquation avec les désordres subis par Mme [K], étant au surplus noté que le tribunal judiciaire avait déjà pris en compte une première augmentation du devis dans son jugement rendu en 2020.

La facture produite met en avant une différence de 4.338,44 euros TTC entre la somme définitive de la facture à hauteur de 9.172,74 euros et les sommes déjà versées à Mme [K] à hauteur de 4.834,30 euros.


En conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société Argi seront condamnés in solidum à verser à Mme [K] la somme de 4.338,44 euros TTC au titre des travaux d’embellissement.

B/ Sur la perte locative

Mme [K] sollicite un préjudice locatif à compter du 22 janvier 2019 jusqu’au 11 octobre 2021 s’élevant à la somme de 16.950 euros (30 mois x 565 euros).

Il doit être noté que le jugement du 22 novembre 2018 a chiffré une perte locative subie par Mme [K] jusqu’au jour du jugement en ajoutant le délai de 2 mois correspondant au délai de 2 mois correspondant à la durée des travaux évaluée par l’expert.

Il doit être rappelé que les éléments produits ont permis de déterminer que les infiltrations subies par Mme [K] avaient cessé le 9 février 2021 après la vérification effectuée par la société ADS.

S’il est démontré que les travaux de remise en état ont été achevés le 11 octobre 2021, la période comprise entre le 9 février 2021 et le 11 octobre 2021 ne peut être prise en compte au titre du préjudice locatif, les défendeurs ne pouvant être tenus responsables des délais pour réaliser les travaux, d’autant qu’un délai de deux mois correspondant à la durée des travaux avait déjà été indemnisé par le jugement du 22 novembre 2018 précité.

La valeur locative avait été fixée à la somme de 565 euros dans le jugement précité. Une attestation du 15 juillet 2013 de la société Lecointe gérant l’appartement fait état d’un loyer mensuel de 515 euros ainsi que de 50 euros de provision sur charges.

C’est toutefois à juste titre que le syndicat des copropriétaires, la société Argi, la société ADS et la société L’Auxiliaire font valoir que le préjudice de perte de loyers ne constitue qu’une perte de chance.

Le syndicat des copropriétaires soutient également de manière pertinente qu’il faut déduire du préjudice les charges et taxes.

En considération de l’évolution démographique dynamique du département et de la situation du bien au sein d’un quartier central de [Localité 4], mais en l’absence d’élément permettant une évaluation supérieure, cette perte de chance sera évaluée à 70%.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société Argi seront condamnés in solidum à verser à Mme [K] la somme de 8.832,25 euros (70% x 515 x 24,5) en réparation de la perte de loyers du 22 janvier 2019 au 9 février 2021.

C/ Sur le préjudice moral

Mme [K] sollicite une somme de 3.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral exposant que la persistance des infiltrations a été source de stress et d’inquiétude.

Force est de constater qu'elle ne produit aucun justificatif au soutien de l'existence même de ce préjudice, étant au surplus noté qu’elle n’est plus propriétaire de l’appartement depuis le 8 avril 2022.

Elle sera déboutée de sa demande. 



D/ Sur la garantie d’Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires

La cause du sinistre trouvant son origine dans des désordres en lien avec la jardinière déjà mentionnés dans le rapport d’expertise de 2018, la garantie d’Axa France Iard en sa qualité d’assureur du syndicat sera due. 

La société Axa France Iard met en avant les conditions contractuelles prévues par le paragraphe “Dégâts des eaux” des conditions générales de la police d’assurance qui exclut “les frais de dégorgement ; les frais de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre”.

Il ressort de ce texte qu’elle garantit les dommages et responsabilités résultant notamment des infiltrations accidentelles des eaux de pluie à travers les balcons formant terrasses.

Force est de constater que la demande de Mme [K] au titre des travaux d’embellissement ne concerne pas les frais de réparation des biens à l’origine du sinistre mais la réparation, par la voie de l’embellissement, des biens victimes du sinistre.

En conséquence, la société Axa France Iard sera condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaire et la société Argi au titre des travaux d’embellissement. Elle devra garantir le syndicat des copropriétaires en intégralité au titre de cette condamnation, avec la société Argi.

En revanche, c’est à juste titre que la société Axa France Iard soutient l’existence d’une limite de garantie à 2 ans par sinistre au titre de la perte de loyers.

Le désordre subi par Mme [K] étant la suite du sinistre non réparé dans son intégralité qu’avait tranché le tribunal judiciaire dans son jugement du 22 novembre 2018 dans lequel il avait indemnisé Mme [K] au titre des pertes de loyers sur une période de plus de deux ans, la société Axa France Iard ne peut garantir le préjudice retenu dans le présent jugement au titre de la perte de loyers.

Au regard des responsabilités retenues, il sera fait droit à la demande de la société Axa France Iard de condamner la société Argi de la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

III/ Sur la liquidation de l’astreinte

L’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

L’article L. 131-3 du même code énonce que l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir. 

Selon l’article L.131-4 du code précité, le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.



Il y a lieu à liquidation de l'astreinte dès que l'injonction assortie de l'astreinte a été exécutée avec retard, peu important que l'injonction ait été exécutée au moment où le juge statue. Le juge, saisi d'une demande de liquidation d'une astreinte prononcée par une décision irrévocable, tient de l'article L. 131-4 du code des procédures civiles d'exécution la seule mission de vérifier les obligations mises à la charge de la partie sans pouvoir modifier celle-ci; Lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation, assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté l’obligation.

Par jugement du 28 mai 2020, modifié par jugement du 25 novembre 2024, le tribunal judiciaire a condamné la société Argi pour l’avenir à exécuter les travaux selon le devis IRS sous une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard sur une durée de six mois passé un délai de deux mois après la signification du jugement. Il ressort des éléments produits que le jugement du 28 mai 2020 a été signifié le 18 juin 2020 et le jugement du 25 novembre 2024 le 16 décembre 2024.

Il doit être rappelé que la fixation de cette précédente astreinte se situe dans le prolongement de l’astreinte fixée par le tribunal judiciaire dans son jugement du 22 novembre 2018 qui avait condamné la société Argi à effectuer les travaux retenus par l'expert et décrits dans les devis des sociétés ADS et IRS et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement et avait dit que le tribunal se réserve le contentieux de la liquidation de cette astreinte ou de sa modification.

Au regard des éléments précédemment mentionnés, il doit donc être retenu que la société Argi n’a pas exécuté le jugement du 22 novembre 2018 la condamnant à effectuer les travaux retenus par l'expert et décrits dans le devis de la société IRS dans les délais prévus par le jugement du 22 novembre 2018 puis par le jugement du 28 mai 2020. Le fait que les travaux ont finalement été entamés le 3 février 2021 ne la dispense pas de l'astreinte définitive mise à sa charge par ce dernier jugement.

Le délai d’astreinte a commencé le 19 août 2020. Les travaux mettant fin aux désordres subis ont commencé le 3 février 2021. L’astreinte a donc couru sur 168 jours.

En conséquence, la société Argi sera condamnée à verser à Mme [K] la somme de 84.000 euros au titre de l’astreinte définitive. 

IV/ Sur les autres demandes 

Parties perdantes du procès, le syndicat des copropriétaires, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 12], et la société Argi seront condamnés aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La Selas Clamens Conseil, avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admise au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copriétaires, la société Axa France Iard et la société Argi à payer à Mme [V] [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La société Axa France Iard et la société Argi seront condamnées in solidum à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées au titre des dépens.

La société Axa France Iard et la société Argi seront condamnées à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées des frais irrépétibles.

La société Argi sera condamnée à garantir la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 12], des condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il convient de rejeter les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.
 

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9], et la société Argi in solidum à verser à Mme [V] [K] la somme de 4.338,44 euros TTC au titre des travaux d’embellissement ;

CONDAMNE la société Argi et la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9] à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan au titre de cette condamnation ;

CONDAMNE la société Argi à relever et garantir la société Axa France Iard, en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9], des condamnations qui précèdent ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan, et la société Argi in solidum à verser à Mme [V] [K] la somme 8.832,25 euros en réparation de la perte de loyers du 22 janvier 2019 au 9 février 2021 ;

DÉBOUTE Mme [V] [K] de sa demande au titre du préjudice moral ;


CONDAMNE la société Argi à verser à Mme [V] [K] la somme de 84.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte définitive ;

REJETTE les demandes formées à l’encontre de la société ADS et de ses assureurs, la société l’Auxiliaire et la société Axa France Iard ;

DÉBOUTE la société Argi de ses demandes en garantie ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9], et la société Argi aux dépens de l’instance ;

AUTORISE conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la Selas Clamens Conseil, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan, la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9], et la société Argi à payer à Mme [V] [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [V] [K] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum la société Argi et la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9] à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan au titre des dépens ;

CONDAMNE la société Argi et la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9] à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet Immobilier du Comte Tolosan au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Argi à garantir la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 9] au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE