Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 2 juillet 2026, n° 23/01089

MINUTE N° : 26/669
JUGEMENT DU : 02 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 23/01089 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RVT7
NAC: 54G


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 02 Juillet 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président
ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER : Madame GIRAUD

DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 02 Avril 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour 

JUGEMENT 

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par L. GABINAUD

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE DENOMME [Adresse 1] situé [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL IRIS IMMOBILIER, RCS Toulouse 314 602 699, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Françoise CALAZEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 308

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance SMABTP, RCS PARIS 775 684 764,, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 235, Maître Maitena HUERTA de la SCP CABINET PERSONNAZ, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant,



Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, RCS NANTERRE 722 057 460, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile et décennale de la S.A.S.U. TOLSAU, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 326

S.A.R.L. TOLSAU, RCS TOULOUSE 432 545 200, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 235, Maître Maitena HUERTA de la SCP CABINET PERSONNAZ, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant,

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER, RCS NANTERRE 314 602 699, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 306

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Sylvie RODAS de la SELARL RODAS DEL RIO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Claire CABANNE-BARANI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 243

S.E.L.A.R.L. MR3A anciennemenbt dénommée SARL D’ARCHITECTURE MARTINIE, RCS Toulouse 334 271 475, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, RCS Paris 784 647 349, ès qualité d’assureur Responsabilité civile et décennale de la SELARL MR3A anciennemenrt dénoméee SARL D’ARCHITECTURE MARTINIE, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86









EXPOSE DU LITIGE

La SAS Bouygues immobilier a entrepris la construction d’un ensemble immobilier de 178 logements répartis en quatre bâtiments, sis [Adresse 2] à [Localité 1]. 

Elle a souscrit une assurance dommages-ouvrage, ainsi que son assurance constructeur non réalisateur et responsabilité civile auprès de la SA Allianz IARD.

La déclaration d’ouverture du chantier est datée du 26 septembre 2011. 

Sont intervenues à la construction notamment :
-la SELARL Jean-François Martinié nouvellement dénommée SELARL MR3A, au titre de la maîtrise d’oeuvre, assurée par la mutuelle des architectes français (ci-après la MAF), 
-la SAS Tolsau, au titre du lot couverture-plomberie-eau chaude sanitaire (ECS)-chauffage-VMC, assurée auprès de la SA AXA France IARD puis de la SMABTP, 
-la société Tecso, au titre du lot courant fort / courant faible, 
-la SA Bureau véritas, au titre du contrôle technique. 

Un procès verbal a été établi le 13 février 2014, étant observé que les parties estiment tantôt qu’il s’agissait d’un procès verbal de réception sans réserves, tantôt d’un procès verbal de levée de réserves. 

L’immeuble a été vendu par lots, suivant des ventes en l’état futur d’achèvement, et les immeubles sont désormais soumis au régime de la copropriété, et dénommés “[Adresse 1]”. 

La SAS Tolsau a réalisé la maintenance de la chaufferie jusqu’au 27 décembre 2016, la SARL technique performance faisabilité (TPF) étant depuis chargée de l’entretien de l’installation collective de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

Le 9 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a établi une déclaration de sinistre auprès de la SA Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage concernant trois désordres :
-absence de chauffage et d’eau chaude dans les appartements, 
-non-conformités donnant lieu à des problèmes de sécurité, 
-non-conformité de l’installation de chauffage et d’eau chaude sanitaire affectant la conduite de gaz et l’hydraulique.

Le 1er mars 2017, la SA Allianz IARD a reconnu le principe de sa garantie au titre des deux premiers désordres, et proposé une indemnité de 5 847, 71 € TTC pour leur réparation. Elle a refusé sa garantie pour le troisième désordre. 

Se plaignant de la persistance de désordres affectant le chauffage et l’eau chaude sanitaire, le syndicat des copropriétaires a donné mandat à la société E2C de réaliser un audit de la chaufferie et du système de production solaire, lequel a conclu à de nombreuses non-conformités des installations dans deux rapports du 2 mars et du 26 juillet 2017. 


Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 31 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a établi une seconde déclaration de sinistre auprès de la SA Allianz IARD. 

Le 28 décembre 2017, la SA Allianz IARD a refusé sa garantie, considérant qu’il ressortait de son expertise dommages-ouvrage que les désordres constatés relevaient du précédent désordre pour lequel elle avait offert une indemnité, ou ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination. 

Le 15 juin 2018, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Tolsau de venir reprendre les désordres figurant dans les deux rapports d’audit, en vain. 

Suivant actes de commissaire de justice signifiés les 23, 25 octobre et 5 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Allianz IARD, la société Bouygues immobilier, la société Tolsau et son assureur la société AXA France IARD ainsi que la SELARL d’architecture Martinié et son assureur la MAF, outre la société Bureau véritas, la société Tecso technique de second oeuvre et la société Arcagée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, lequel a désigné M. [C] en qualité d’expert judiciaire suivant ordonnance du 17 janvier 2019. 

M. [C] a déposé son rapport le 15 mai 2021. 
 
Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SA Allianz IARD de préfinancer les travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire suivant lettre recommandée avec accusé de réception des 21 octobre 2019 et 18 octobre 2021, en vain. 

Suivant actes de commissaire de justice signifiés les 1er, 2 et 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Bouygues immobilier, la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur non réalisateur et responsabilité civile promoteur de la société Bouygues immobilier, la société Tolsau, la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur de la société Tolsau, la société MR3A anciennement dénommée société d’architecture Martinié, et la MAF assureur de cette dernière devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir les condamner à réparer son préjudice. 

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 6 septembre 2023, la société AXA France IARD a fait assigner la SMABTP, en sa qualité d’assureur de la société Tolsau au jour de la réclamation. 
Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 5 octobre 2023. 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 2 avril 2026.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande au tribunal :



Vu les articles 1792 et suivants du code civil, l’article 1646-1 du code civil, les articles L. 242-1 et L. 124-3 du code des assurances, l’article 1147 du code civil dans sa version applicable au présent litige, les articles A. 243-1 annexe II B et L. 242-1 alinéa 5 du code des assurances, 
 
-Débouter la SAS Bouygues Immobilier, la SA Allianz IARD assureur dommages-ouvrage et assureur constructeur non réalisateur et assureur responsabilité civile promoteur de la SAS Bouygues Immobilier, la SAS Tolsau, la SA AXA France IARD et la SMABTP en leur qualité d’assureur responsabilité civile et décennale de la SAS Tolsau, la SELARL MR3A anciennement dénommée SELARL d’architecture Martinié architecte et son assureur la MAF de l’ensemble de leurs demandes ;
-Condamner in solidum la SAS Bouygues Immobilier, la SA Allianz IARD assureur dommages-ouvrage et assureur constructeur non réalisateur et assureur responsabilité civile promoteur de la SAS Bouygues Immobilier, la SAS Tolsau, la SA AXA France IARD et la SMABTP en leur qualité d’assureur responsabilité civile et décennale de la SAS Tolsau, la SELARL MR3A anciennement dénommée SELARL d’architecture Martinié architecte et son assureur la MAF, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes : 
- 182,25 euros HT au titre de la correcte installation du vase d’expansion chauffage, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 550 euros HT au titre de l’absence de thermomètre à contact et d’un manomètre, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 5 646,13 euros HT au titre du calorifugeage de la distribution de chauffage et eau chaude sanitaire, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 625 euros HT au titre de l’absence de marquage de l’ensemble du réseau de tuyauterie (chauffage et eau chaude sanitaire), assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 5 206,20 euros HT au titre de la remise en service de l’installation solaire, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 1 690 euros HT au titre des prestations complémentaires retenues dans le devis DTE2102031-TPF, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- l’actualisation de ces sommes en fonction de la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’au jour du jugement à venir, 
- 450 euros TTC au titre de l’assistance à l’essai en expertise de la société TPF, 
- 45 500 euros au titre du préjudice collectif subi pour cause de non utilisation des capteurs solaires pour la période de 2013 à 2026, somme à actualiser au jour du jugement à intervenir, 
 
A titre subsidiaire si le tribunal venait à dire que les désordres ne relèvent pas de la responsabilité décennale :
 
-Condamner in solidum la SA Allianz IARD prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, la SAS Tolsau, la SA AXA France IARD et la SMABTP en leur qualité d’assureur responsabilité civile et décennale de la SAS Tolsau, la SELARL MR3A anciennement dénommée SELARL d’architecture Martinié architecte et son assureur la MAF, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes : 
- 182,25 euros HT au titre de la correcte installation du vase d’expansion chauffage, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 550 euros HT au titre de l’absence de thermomètre à contact et d’un manomètre, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 5 646,13 euros HT au titre du calorifugeage de la distribution de chauffage et eau chaude sanitaire, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 625 euros HT au titre de l’absence de marquage de l’ensemble du réseau de tuyauterie (chauffage et eau chaude sanitaire), assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 5 206,20 euros HT au titre de la remise en service de l’installation solaire, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 1 690 euros HT au titre des prestations complémentaires retenues dans le devis DTE2102031-TPF, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- l’actualisation de ces sommes en fonction de la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’au jour du jugement à venir, 
- 450 euros TTC au titre de l’assistance à l’essai en expertise de la société TPF, 
- 45 500 euros au titre du préjudice collectif subi pour cause de non utilisation des capteurs solaires pour la période de 2013 à 2026, somme à actualiser au jour du jugement à intervenir, 
 
A titre infiniment subsidiaire si le tribunal venait à dire que les désordres ont un caractère apparent :
 
-Condamner in solidum la SAS Bouygues Immobilier, la SA Allianz IARD assureur dommages-ouvrage et assureur constructeur non réalisateur et assureur responsabilité civile promoteur de la SAS Bouygues Immobilier, la SELARL MR3A anciennement dénommée SELARL d’architecture Martinié architecte et son assureur la MAF, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes : 
- 182,25 euros HT au titre de la correcte installation du vase d’expansion chauffage, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 550 euros HT au titre de l’absence de thermomètre à contact et d’un manomètre, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 5 646,13 euros HT au titre du calorifugeage de la distribution de chauffage et eau chaude sanitaire, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 625 euros HT au titre de l’absence de marquage de l’ensemble du réseau de tuyauterie (chauffage et eau chaude sanitaire), assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 5 206,20 euros HT au titre de la remise en service de l’installation solaire, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 1 690 euros HT au titre des prestations complémentaires retenues dans le devis DTE2102031-TPF, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- l’actualisation de ces sommes en fonction de la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’au jour du jugement à venir, 
- 450 euros TTC au titre de l’assistance à l’essai en expertise de la société TPF, 
- 45 500 euros au titre du préjudice collectif subi pour cause de non utilisation des capteurs solaires pour la période de 2013 à 2026, somme à actualiser au jour du jugement à intervenir, 
 



En toute hypothèse : 
-Condamner la SA Allianz IARD prise en sa seule qualité d’assureur dommages-ouvrage à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal à compter de la date de son assignation sur les sommes suivantes : 
- 182,25 euros HT au titre de la correcte installation du vase d’expansion chauffage, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 550 euros HT au titre de l’absence de thermomètre à contact et d’un manomètre, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 5 646,13 euros HT au titre du calorifugeage de la distribution de chauffage et eau chaude sanitaire, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 625 euros HT au titre de l’absence de marquage de l’ensemble du réseau de tuyauterie (chauffage et eau chaude sanitaire), assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 5 206,20 euros HT au titre de la remise en service de l’installation solaire, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 1 690 euros HT au titre des prestations complémentaires retenues dans le devis DTE2102031-TPF, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- l’actualisation de ces sommes en fonction de la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’au jour du jugement à venir, 
- 450 euros TTC au titre de l’assistance à l’essai en expertise de la société TPF, 
- 45 500 euros au titre du préjudice collectif subi pour cause de non utilisation des capteurs solaires pour la période de 2013 à 2026, somme à actualiser au jour du jugement à intervenir, 
-Si par impossible le tribunal venait à dire que l’une ou les deux sommes de 2 347,45 euros et 3 500,26 euros réglées par la Société Allianz IARD portait(aient) sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au titre des désordres objet du rapport d’expertise judiciaire, en ordonner la déduction sur les sommes qui lui seront allouées, 
-Si par impossible le tribunal venait à dire que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a été indemnisé par la Société Allianz IARD au titre des désordres objet du rapport d’expertise judiciaire, condamner la SA Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes : 
- 182,25 euros HT au titre de la correcte installation du vase d’expansion chauffage, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 550 euros HT au titre de l’absence de thermomètre à contact et d’un manomètre, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 5 646,13 euros HT au titre du calorifugeage de la distribution de chauffage et eau chaude sanitaire, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 625 euros HT au titre de l’absence de marquage de l’ensemble du réseau de tuyauterie (chauffage et eau chaude sanitaire), assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 5 206,20 euros HT au titre de la remise en service de l’installation solaire, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- 1 690 euros HT au titre des prestations complémentaires retenues dans le devis DTE2102031-TPF, assortis du taux de TVA en vigueur, 
- l’actualisation de ces sommes en fonction de la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’au jour du jugement à venir, 

- 450 euros TTC au titre de l’assistance à l’essai en expertise de la société TPF, 
- 45 500 euros au titre du préjudice collectif subi pour cause de non utilisation des capteurs solaires pour la période de 2013 à 2026, somme à actualiser au jour du jugement à intervenir, sommes assorties d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal à compter de l’assignation, sous déduction de l’indemnité perçue, 
 
En toute hypothèse : 
-Condamner in solidum la SAS Bouygues immobilier, la SA Allianz IARD assureur dommages-ouvrage et assureur constructeur non réalisateur et assureur responsabilité civile promoteur de la SAS Bouygues immobilier, la SAS Tolsau, la SA AXA France IARD et la SMABTP en leur qualité d’assureur responsabilité civile et décennale de la SAS Tolsau, la SELARL MR3A anciennement dénommée SELARL d’architecture Martinié architecte et son assureur la MAF, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens incluant les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Françoise Calazel, avocat, sur ses offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 
-Ordonner l’exécution provisoire de droit. 


Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 9 mars 2026, la SA Allianz IARD demande au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1240 et 1241 du code civil, L. 121-12, L. 124-3, et L. 242-1 du code des assurances, de bien vouloir :

-Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Allianz IARD ; 
 
A titre subsidiaire, si la garantie de l’assureur dommages-ouvrage et/ou CNR devait recevoir application :
-Limiter le montant de l’indemnité qui sera accordée au syndicat des copropriétaires au coût des travaux chiffrés par l’expert Judiciaire dans son rapport, qui ne saurait dès lors excéder la somme totale de 8 493,38 € HT, soit 10 192,056 € TTC ; 
-Condamner in solidum la société Tolsau et ses assureurs la société AXA France IARD et la SMABTP, ainsi que la SELARL MR3A (anciennement dénommée SARL d’architecture Martinié) et son assureur la MAF, à relever et à garantir intégralement la société Allianz IARD, prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage comme d’assureur CNR, de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires au profit du syndicat des copropriétaires en principal ou de toute autre partie ;
 
En tout état de cause :
-Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ses demandes formées au titre de son prétendu « préjudice collectif subi pour cause de non utilisation des capteurs solaires pour la période de 2013 à 2022 » estimé à une somme de 31 500 € qui n’est pas justifié dans son principe et à tout le moins, dans son quantum ; 
-Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], ou tout succombant, à payer à la société Allianz IARD, ès-qualités, la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], ou tout succombant, aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Claire Cabanne-Barani, avocat. 


Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 mars 2026, la SAS Bouygues immobilier demande au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1240 et 1792 du code civil, de bien vouloir :

Au principal :
-Juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a perçu une indemnisation en 2017 pour les désordres objet du rapport d’expertise judiciaire à hauteur de la somme de 5 847,71 euros TTC ;
- Juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a d’ores et déjà été indemnisé, sur le fondement des articles 1792-1 et suivants du code civil, des désordres, objet de l’expertise judiciaire de Monsieur [Q] [C] ;
- Juger que le recours du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] doit être dirigé à l’encontre de la SAS Allianz IARD seul et sa qualité d’assureur dommages ouvrage seul sur le fondement de sa responsabilité contractuelle (sic) ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande dirigée contre a SA Bouygues immobilier au visa des articles 1792-1 et suivants du code civil ;

A titre subsidiaire :
- Juger que l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sur le fondement de la garantie biennale est prescrite ;
- Juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne justifie d’aucun désordre de nature décennale ;
- Juger encore que la société Bouygues immobilier n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes demandes formées à l’encontre de la SAS Bouygues immobilier ;

A titre infiniment subsidiaire :
- Condamner in solidum la société Tolsau et son assureur la société AXA France IARD, la SARL MR3A et son assureur la MAF, à relever et garantir la SAS Bouygues immobilier de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;

A titre superfétatoire :
-Condamner in solidum Allianz assureur constructeur non réalisateur de la SAS Bouygues immobilier, Tolsau et son assureur AXA France IARD, la SARL MR3A et son assureur la MAF à relever et garantir Bouygues immobilier de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;

En tout état de cause :
- Limiter l’indemnité qui pourrait être allouée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à la somme de 3 495,00 € TTC dont TVA à 10%, correspondant au coût des travaux tel que chiffrés par l’expert Judiciaire après déduction de l’indemnité perçue en 2017 ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes afférentes à un éventuel préjudice collectif ;
- Débouter la société Tolsau de sa demande de se voir relever et garantie par la SAS Bouygues immobilier ;
- Condamner tous succombant au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens du procès.


Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, la SAS Tolsau et la SMABTP demandent au tribunal de bien vouloir :

A titre principal :
Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, 
Vu les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, 
-Juger que les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires étaient apparents au moment de la réception ; 
-En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires et toute autre partie de leurs demandes dirigées contre la société Tolsau et son assureur à la réclamation SMABTP ; 
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1] à verser à la société Tolsau et son assureur à la réclamation SMABTP la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens ; 
 
A titre subsidiaire :
Vu l’article 1240 du code civil, 
-En cas de condamnation de la société Tolsau, limiter les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires à de plus justes proportions ;
-Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des préjudices liés au non-fonctionnement de l’installation solaire ; 
-Condamner la société AXA France IARD à garantir la société Tolsau de toutes condamnations à intervenir ; 
-Condamner in solidum la société Bouygues immobilier avec la société MR3A et son assureur MAF à garantir et relever indemne la société Tolsau et son assureur à la réclamation la SMABTP de toute condamnation en principal, frais et accessoires, pour la part venant à dépasser la part de responsabilité retenue à l’encontre de la société Tolsau. 


Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 6 mars 2026, la SA AXA France IARD demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, L. 241-1 et L. 124-5 et L. 112-6 du code des assurances, de bien vouloir :



A titre principal :
-Rejeter toutes demandes à l’encontre de la société AXA France Iard,
-Condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles engagés, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de la société AXA France Iard :
-Limiter son montant à l’indemnisation de la somme de 10 192,06 € TTC en réparation des dommages matériels,
-Condamner la société Tolsau à lui régler la franchise contractuelle d’un montant de 1 000 € applicable à la garantie d’assurance,
-Rejeter le surplus des demandes à l’encontre de la société AXA France Iard,
-Condamner la société MR3A, la MAF, la société Tolsau et la SMABTP in solidum, à la relever et garantir indemne, de toutes condamnations en principal, frais irrépétibles et dépens,
-Rejeter l’exécution provisoire au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

En toute hypothèse :
-Condamner tout succombant au paiement des dépens, dont distraction sera faite à la SELAS Clamens Conseil, autorisée à les recouvrer sur son offre de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.


Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, la SELARL MR3A et la MAF demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et 1231-1 du code civil, de bien vouloir :

-Débouter le syndicat des copropriétaires et toute autre partie notamment la société Bouygues immobilier de toutes demandes à l’encontre de la société MR3A et de son assureur MAF, compte tenu du caractère apparent des désordres et faute d’imputabilité des désordres tout à fait ponctuels à la mission de l’architecte,

A titre subsidiaire :
-Condamner in solidum la société Tolsau ses assureurs AXA France IARD et SMABTP, la société Bouygues immobilier en sa qualité de professionnelle en matière de construction et son assureur Allianz à relever et garantir la société MR3A et son assureur MAF de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre ou à tout le moins dans une proportion de 80% ;
-Limiter en tout état de cause l’indemnité susceptible d’être octroyée à la somme de 8 493,38 euros HT correspondant au chiffrage de l’expert ; 
-Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes présentées au titre du préjudice de jouissance collectif ;
-Prendre acte de ce que la MAF intervient aux présentes en sa qualité d’assureur de la société MR3A dans les conditions et limites de sa police la franchise étant opposable à tous ;
-Condamner tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 
du code de procédure civile et aux dépens ;
-Ecarter l’exécution provisoire. 


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens. 


MOTIFS

I / Sur les désordres affectant le système de chauffage au gaz

A/ Sur les désordres et leur qualification

L’article 1792 du code civil dispose : “Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.”

L’article 1792-3 du même code prévoit : “Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.”

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit que le chauffage des immeubles est produit par une chaufferie située en sous-sol, alimentée en gaz par le réseau public. 

La chaufferie est équipée de deux chaudières, à savoir une chaudière à condensation utilisée à titre principal et une chaudière basse température utilisée comme chaudière d’appoint, laquelle était en panne au moment des constatations de l’expert judiciaire. L’installation est complétée par une armoire de commande qui assure son alimentation électrique et les relais des capteurs. 

Cette installation, mise en place au moment de la construction des immeubles, et qui se déploie dans l’ensemble de ceux-ci, constitue un ouvrage et non un élément d’équipement au sens de l’article 1792-3 du code civil. Il relève donc bien, sous réserve d’en remplir les conditions, de la garantie décennale et non de la garantie de bon fonctionnement soumise à un délai de forclusion de deux ans. 

1/ L’expert judiciaire a constaté les malfaçons suivantes :
-le vase d’expansion chauffage est installé à l’arrière de la chaudière principale et relié à celle-ci uniquement, ce qui pose problème en cas de panne, alors que la chaudière d’appoint, pour fonctionner a aussi besoin de ce vase, 
-l’installation est dépourvue de thermomètres à contact et d’un manomètre (pression de l’eau), 
-le réseau de chauffage en chaufferie ainsi qu’aux deuxièmes, troisièmes et quatrièmes étages ne fait l’objet d’aucun calorifugeage (isolant permettant de maintenir la température de l’eau sans surcoût d’énergie). 



En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’il a existé des pannes récurrentes du chauffage, ainsi que des dysfonctionnements, certains convecteurs ou thermostats ne fonctionnant pas, la puissance de l’installation n’atteignant que partiellement les appartements des derniers étages, et la consommation de gaz étant particulièrement importante, au point qu’une partie des occupants des bâtiments recourent à des convecteurs électriques ou n’allument plus le chauffage. 

Les analyses techniques diligentées avant la procédure judiciaire font aussi état de pannes du chauffage, et d’anomalies de fonctionnement et d’exploitation de l’installation. 

Force est de constater que cette première liste de malfaçons est implicitement désignée tant par l’expert judiciaire que par les experts amiables comme étant à l’origine des dysfonctionnements du système de chauffage subi par les occupants de l’immeuble. 

Par conséquent, le désordre objet du litige est constitué par ces anomalies de fonctionnement, et l’usage par l’expert judiciaire du terme “désordre” pour désigner les non-conformités et malfaçons qu’il a relevées est impropre, ces éléments étant à l’origine du désordre de dysfonctionnement du chauffage, et ne constituant pas, eux-mêmes, des désordres, étant rappelé qu’une malfaçon ou une non-conformité peut parfaitement ne produire aucun désordre.
 
2/ L’expert a par ailleurs relevé que : 
-les parois de la chaufferie n’ont pas reçu de finitions, de sorte qu’elles ne sont pas coupe-feu, 
-le branchement au gaz à l’extérieur des immeubles n’est pas signalé par une plaque d’identification permettant une intervention rapide en cas de nécessité de couper le gaz, 
-à l’entrée de la chaufferie, l’organe de coupure à fermeture rapide qui devrait être une vanne coupe gaz 1/4 de tour est une vanne eau, 
-la conduite gaz de l’immeuble qui traverse le parking en sous-sol n’est pas placée, comme la réglementation l’exige, dans une gaine ventilée coupe-feu de degré deux heures, elle est ouverte aux deux extrémités et non-ventilée, elle est à moins de trois centimètres de distance de canalisations électriques et autres. 

Concernant cette seconde série de non-conformités, aucun élément ne permet de considérer qu’elles soient à l’origine du désordre constitué par le dysfonctionnement du chauffage. 

En revanche, si l’expert judiciaire n’a pas formulé cette déduction expressément, il ressort de la lettre adressée par le cabinet Eurisk au syndic le 28 décembre 2017, soit à l’issue du rapport établi à la demande de l’assureur dommages-ouvrage, que ces non-conformités portent atteinte à la sécurité des personnes au regard du risque d’incendie. 

3/ L’expert judiciaire estime que l’ensemble de ces désordres était apparent au moment de la réception de l’ouvrage. 




Toutefois, force est de constater que le dysfonctionnement du chauffage qui devait résulter des malfaçons (1) telles que le défaut du vase d’expansion, de thermomètres et d’un manomètre, ainsi que le défaut de calorifugeage, ne pouvait être apparent au moment de la réception, seule l’habitation de l’immeuble permettant de constater l’existence de pannes ou autres insuffisances au fil de l’usage de l’installation. 

De même, concernant les éléments de sécurité incendie (2), il doit être souligné que bien que professionnelle de l’immobilier, la société Bouygues immobilier ne revêt pas la qualité de professionnelle de la construction. Or, le maître d’ouvrage est réputé profane, peu important qu’il soit assisté ou non d’un technicien au moment de la réception, de sorte que le caractère apparent du désordre doit être apprécié au regard de ce qui peut être perçu dans toute son ampleur et ses conséquences par un profane.

En l’espèce, les désordres listés au regard du risque incendie nécessitaient, pour être détectés, des connaissances techniques en la matière, s’agissant de savoir quelles vannes, quelles gaines, et quelles finitions de parois devaient être employées. De fait, il ressort du courrier de déclaration de sinistre établi par le syndic le 9 janvier 2017 qu’il n’a découvert les non-conformités de l’installation au regard des règles incendie qu’en raison de l’alerte formulée par la société TPF, qu’il avait chargée de la maintenance de l’installation. 

Dans ces conditions, il sera retenu que les désordres n’étaient pas apparents au moment de la réception. 

4/ Les dysfonctionnements du chauffage ne portent pas atteinte à l’habitabilité des logements, puisque ceux-ci sont occupés, et qu’il n’est pas relevé, lors des constatations de l’expert, de températures ne répondant pas aux normes de confort. 

Pour autant, la récurrence des pannes, mettant le système complètement hors service, et des insuffisances en cas de températures extérieures basses, ainsi que le coût financier anormal généré par le système en place, caractérisent une difficulté excessive de fonctionnement qui rend l’installation impropre à sa destination, à savoir l’instauration d’un confort thermique ordinaire et pérenne dans des conditions financières normales. 

Ainsi, il sera retenu que le dysfonctionnement du système de chauffage constitue un désordre de nature décennale au sens de l’article 1792 du code civil susvisé. 

Quant à l’atteinte portée à la sécurité des habitants de l’ouvrage, elle caractérise nécessairement la gravité décennale de l’article 1792 du code civil, en ce qu’elle rend l’ouvrage, à savoir un immeuble d’habitation, impropre à sa destination. 







B/ Sur les responsabilités et les garanties mobilisables

1/ Sur la responsabilité décennale des constructeurs

En sa qualité de vendeur d’un immeuble à construire, la société Bouygues immobilier voit sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil. 

La société Tolsau, titulaire du lot chauffage, est de même responsable de plein droit en application de l’article 1792 du code civil. 

La société MR3A, maître d’oeuvre d’exécution, se défend de tout manquement, ce qui est indifférent au regard de la garantie décennale, qui est une responsabilité de plein droit étrangère à la notion de faute, et repose sur la notion d’imputabilité. Alors qu’elle a participé à la phase d’exécution, cette relation d’imputabilité est acquise, de sorte que sa responsabilité décennale est mobilisable. 

2/ Sur la garantie des assureurs

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, relatif aux assurances de responsabilité, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. 
 
S’agissant de désordres de nature décennale, la garantie de la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur constructeur non-réalisateur de la société Bouygues immobilier est mobilisable. 

La société Bouygues immobilier fait valoir que le syndicat des copropriétaires a accepté une offre d’indemnité concernant les désordres objets du litige, acceptation qui a eu pour effet d’éteindre sa créance d’indemnisation les concernant, à charge pour lui de rechercher la responsabilité de l’assureur si l’offre formulée n’était pas suffisante. 

Force est de constater toutefois qu’aucune quittance subrogative n’est produite aux débats, de sorte que s’il est parfaitement établi que la société Allianz IARD a formulé une offre d’indemnité par courrier du 1er mars 2017, il n’est pas démontré que celle-ci a été acceptée. De fait, la société Allianz IARD, première intéressée sur ce point, outre qu’elle ne produit pas cette pièce, se garde d’affirmer qu’elle aurait déjà versé une quelconque somme au titre des déclarations de sinistre établies par le syndicat des copropriétaires, se limitant à exposer qu’elle a pris une position de garantie pour certains griefs, et de refus de garantie pour d’autres, et omettant tout moyen relatif à l’acceptation alléguée par les autres parties de son offre du 1er mars 2017. 

Par conséquent, il sera retenu que le syndicat des copropriétaires a refusé l’offre indemnitaire formulée par l’assureur dommages-ouvrage, lequel n’a versé aucune somme en réparation des désordres. 




La garantie de l’assureur dommages-ouvrage est donc mobilisable, au même titre que celle de l’assureur de la société Bouygues immobilier. 

Il est constant que la société Tolsau était couverte, à la date d’ouverture du chantier, par la société AXA France IARD, laquelle est donc seule tenue à la garantie obligatoire.

Par suite, la société AXA France IARD devra garantir la société Tolsau au titre des travaux de reprise. A l’inverse, la société Tolsau, assurée, ne saurait garantir son assureur la société AXA France IARD de ses condamnations. 

En revanche, suite à la résiliation de la police d’assurance de la société AXA France IARD dont il n’est pas contesté qu’elle a eu lieu à effet au 1er janvier 2016, la SMABTP a été l’assureur de la société Tolsau. Cette dernière la couvrait au jour de la réclamation, et devra donc la garantir des condamnations autres que celles prononcées au titre des travaux de reprise. 

Enfin, la MAF ne conteste pas devoir sa garantie au bénéfice de la société MR3A. 

C/ Sur les préjudices indemnisables

L’expert judiciaire a retenu les travaux de reprise et les chiffrages suivants concernant les dysfonctionnements du chauffage :
-modification du vase d’expansion : 182, 25 € HT, 
-installation de thermomètres à contact et d’un manomètre : 550 € HT, 
-calorifugeage de l’ensemble du réseau de chauffage : 4 019, 94 € HT, 
soit une somme totale de 4 752, 19 € HT, correspondant à 5 702, 63 € TTC.

Concernant les risques incendie, il a validé uniquement le chiffrage du repérage et de la pose d’étiquettes sur les réseaux pour 625 € HT, soit 750 € TTC.

Le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires constitué par le coût des travaux de reprise des désordres affectant le système de chauffage s’élève à la somme de 6 452, 63 € TTC. 

En application de l’article L. 242-1 alinéa 5 du code des assurances, lorsque notamment l’assureur dommages-ouvrage a proposé une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à ce dernier, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. 

Il est admis que la majoration de plein droit des intérêts produits par l’indemnité n’est pas subordonnée à l’engagement préalable des dépenses nécessaires à la réparation des dommages par l’assuré, et que l’assignation introduisant une instance vaut sommation de payer et peut à ce titre constituer le point de départ des intérêts. 

Toutefois, cette sanction suppose que l’assureur dommages-ouvrage ait proposé une offre manifestement insuffisante. 

En l’espèce, la société Allianz IARD a proposé au syndicat des copropriétaires, par courrier du 1er mars 2017, une indemnité de 5 847, 71 € TTC, et le tribunal retient que le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 6 452, 63 €, soit un écart de 604, 92 € pour une opération immobilière relative à l’édification de 178 logements. 

Cet écart est insuffisant pour caractériser une offre manifestement insuffisante. 
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à voir les sommes auxquelles la société Allianz IARD est condamnée en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage assorties d’intérêts au double du taux légal à compter de l’assignation. 

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires revendique un préjudice collectif. A la lecture de ses écritures, il apparaît que celui-ci correspond à un préjudice financier fondé sur le surcoût de la facture énergétique supporté par les occupants de l’immeuble en raison de l’impossibilité d’utiliser l’installation solaire depuis la livraison des immeubles. Ses calculs confirment que ce préjudice est exclusivement mis en relation avec les désordres relatifs à la production d’eau chaude sanitaire par l’installation solaire. 

Par conséquent, le préjudice collectif allégué sera étudié au titre du désordre affectant l’eau chaude sanitaire (II).

D/ Sur l’obligation et la contribution à la dette

1/ Sur l’obligation à la dette

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de condamner in solidum la société Bouygues immobilier, la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et en sa qualité d’assureur de la société Bouygues immobilier, la société Tolsau, la société AXA France IARD, la société MR3A et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 452, 63 € TTC en réparation du préjudice matériel résultant des désordres affectant le chauffage. 

Cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 15 mai 2021, et la date de la présente décision. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes relatives à ce préjudice formées contre la SMABTP assureur de la société Tolsau au jour de la réclamation. 

La société AXA France IARD estime à juste titre être autorisée à opposer sa franchise contractuelle à la société Tolsau, son assurée, laquelle s’élève à la somme de 1 000 €. Par conséquent, cette dernière sera condamnée à lui payer cette somme. 

La MAF sera autorisée à opposer sa franchise contractuelle uniquement à son assurée, la société MR3A. 



2/ Sur la contribution à la dette

La société Allianz IARD demande la garantie de la société Tolsau et de ses assureurs AXA France IARD et SMABTP, ainsi que de la société MR3A et de la MAF.

L’assureur dommages-ouvrage, qui n’a pas payé les sommes objet de la condamnation, et ne peut donc se prévaloir d’une subrogation dans les droits du maître de l’ouvrage, est fondé à appeler en garantie les constructeurs sur le fondement de l’article 1240 du code civil, lequel suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité certain et direct avec le dommage. 

La société Bouygues immobilier demande la garantie de la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur, de la société Tolsau, de la société AXA France IARD, de la société MR3A et de la MAF. 

La société Tolsau demande la garantie de la société AXA France IARD, de la société Bouygues immobilier, de la société MR3A et de la MAF. 

La société AXA France IARD demande la garantie de la société MR3A, de la MAF, de la société Tolsau et de la SMABTP à la garantir de ses condamnations. 

La société MR3A et la MAF demandent la garantie de la société Tolsau, de la société AXA France IARD, de la SMABTP, de la société Bouygues immobilier et de la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur de la société Bouygues immobilier. 

En premier lieu, il sera constaté que les demandes formées contre la SMABTP doivent être rejetées, sa garantie n’étant pas retenue, de sorte qu’aucune condamnation n’est prononcée au titre de la contribution à la dette. 

De même, la société AXA France IARD ne saurait être garantie de ses condamnations par sa propre assurée, l’inverse étant en revanche validé. 

En second lieu, dans leurs relations entre eux, les co-responsables d’un désordre ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement contractuel s’ils sont liés par un contrat ou sur le fondement de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu des fautes d’exécution de la société Tolsau, laquelle ne les conteste pas. 

Aucune faute n’est évoquée ni, a fortiori, caractérisée à l’encontre de la société Bouygues immobilier, de sorte que les demandes en garantie formées contre elle et son assureur la société Allianz IARD seront rejetées. 

Concernant la société MR3A, la SA AXA France IARD lui reproche une insuffisance dans son obligation de contrôle des travaux. Cette dernière répond que les désordres sont minimes, au regard du coût des reprises, par rapport à l’envergure importante du projet, visant la création de 178 logements. 

Il est incontestable que le maître d’oeuvre d’exécution ne peut être présent sur le chantier en permanence, ni contrôler l’ensemble des travaux réalisés. Toutefois, s’il est raisonnable de considérer que le coût des reprises à mener est minime par rapport à l’ampleur du chantier, il n’en demeure pas moins que les désordres portent sur une installation commune à tous les appartements, et, pour une partie, compromettaient la sécurité des occupants. Il ne saurait être sérieusement contesté que le maître d’oeuvre d’exécution devait se rendre dans la chaufferie pour vérifier la teneur des travaux réalisés, et que les malfaçons étaient en l’espèce parfaitement apparentes pour un maître d’oeuvre normalement averti, de même que le non-respect des normes de sécurité incendie. 

Par conséquent, la société MR3A a bien commis une faute dans l’exercice de sa mission de direction et de surveillance des travaux. 

Au regard de ce qui précède, le recours de l’assureur dommages-ouvrage sera accueilli à l’encontre de la société Tolsau, de la société AXA France IARD, de la société MR3A et de la MAF in solidum, au titre de la totalité de ses condamnations. 

Le recours de la société Bouygues immobilier sera accueilli à l’égard de la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur, de la société Tolsau, de la société AXA France IARD, de la société MR3A et de la MAF in solidum, concernant l’ensemble de ses condamnations. 

Le recours de la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur sera accueilli à l’encontre de la société Tolsau, de la société AXA France IARD, de la société MR3A et de la MAF in solidum, au titre de la totalité de ses condamnations. 

Par ailleurs, il sera fixé le partage de responsabilité suivant :
-société Tolsau garantie par la société AXA France IARD : 80 %, 
-société MR3A garantie par la MAF : 20 %, 
proportions dans lesquelles les recours seront accueillis. 


II / Sur le désordre affectant l’eau chaude sanitaire

A/ Sur la qualification d’ouvrage 

Il est de principe que si un élément d’équipement, qu’il soit dissociable ou indissociable de l’ouvrage en son entier, a été installé lors de sa construction, les désordres l’affectant relèvent de la garantie décennale s’ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ou portent atteinte à la solidité de celui-ci. 
En revanche, si l'élément d'équipement d'origine est dissociable de l'ouvrage, les désordres l'affectant, s’ils ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage dans son entier, sont susceptibles de relever de la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du code civil. 

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit que les besoins en eau chaude sanitaire sont couverts par un réseau ECS (eau chaude sanitaire) s’appuyant sur des capteurs solaires installés sur les toits terrasse des bâtiments A et B : l’eau préchauffée par les capteurs est ensuite amenée à la bonne température par une chaudière. 

Les photographies produites aux débats permettent de constater que des panneaux solaires sont installés sur les toits-terrasses des bâtiments, et plus précisément sur des renforts mis en place sur le toit pour les supporter, s’agissant de panneaux surélevés de manière oblique. Ainsi, ils ne sont aucunement incorporés à la toiture, s’agissant d’une installation simplement fixée sur le toit. 

Par ailleurs, si les réseaux reliant les panneaux à la chaudière sont nécessairement incorporés aux immeubles, d’une part ils ne le sont qu’en amont de la phase de distribution, sur la phase de production, de sorte qu’ils n’innervent pas l’ensemble de l’ouvrage, et d’autre part, aucun élément du débat ne permet en l’espèce de considérer que leur éventuel retrait porterait atteinte à l’intégrité de l’ouvrage, étant rappelé qu’il s’agit d’un équipement d’appoint, et non de l’équipement principal de production d’eau chaude sanitaire. 

Dans ces conditions, il sera retenu que l’installation en cause constitue un équipement d’origine dissociable de l’ouvrage.

B/ Sur la qualification du désordre et l’application de l’article 1792 du code civil

Concernant le désordre allégué, il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’il a existé des interruptions récurrentes de l’alimentation des appartements en eau chaude sanitaire. 

Le rapport d’audit technique réalisé le 26 juillet 2017 indique que l’eau chaude sanitaire est produite par la chaufferie qui produit aussi le chauffage, et qu’il existe une production solaire en appoint concernant la production d’eau chaude sanitaire, ce qui correspond à l’observation de l’expert judiciaire selon laquelle les capteurs solaires avaient pour objectif de ne pas recourir au fonctionnement des chaudières d’avril à septembre, et de faire une économie sur le coût du gaz sur cette période. Il s’agit donc bien d’une installation d’appoint, en renfort de la production d’eau chaude sanitaire par la chaudière assurant le chauffage. 

De fait, l’expert judiciaire indique qu’il n’a pas réussi à établir la date à laquelle l’installation solaire a été mise en service, si toutefois elle l’a été un jour, ni, le cas échéant, celle à laquelle elle aurait été mise hors service, ce dont le tribunal déduit qu’il n’existe pas de corrélation entre le fonctionnement de l’installation solaire et l’alimentation des bâtiments en eau chaude sanitaire. 

Il relève que l’ensemble du réseau n’étant pas repéré, il est très difficile d’observer le sens de circulation des fluides, tant au réseau primaire ECS qu’au réseau post ballons ECS solaires. 

Néanmoins, observant que l’installation était hors service lors de ses constatations, sans que les raisons exactes de cette absence d’usage soient établies, il a procédé à un essai de mise en service lors d’un accédit. 

Cet essai lui a permis de constater que le liquide caloporteur s’écoulait correctement, et qu’il n’existait aucune fuite sur le réseau, seuls quelques purgeurs du réseau étant légèrement fuyards. Il ajoute qu’il n’a pas constaté de baisse de pression d’essai. 

Il est notable que les paramètres mis en oeuvre pour procéder à un essai ne sont pas les mêmes que ceux d’une mise en service. Ainsi, l’expert, rappelant que l’installation a été mise à l’arrêt depuis au moins 2017, voire n’a jamais été mise en service, précise qu’il n’est pas possible de la remettre en marche sans procéder à quelques manipulations (rinçage du liquide caloporteur, remplacement des joints des capteurs solaires, réfaction de l’étanchéité des raccords filetés par ailleurs réalisés avec du téflon par la société Tolsau alors qu’il y a lieu d’utiliser un autre matériau, remplissage du circuit avec du liquide caloporteur glycolé).

L’expert conclut en se questionnant sur le fait de savoir pourquoi le système de préchauffage de l’eau chaude sanitaire par les capteurs solaires n’a pas été utilisé, et pourquoi la société TPF, assurant la maintenance à compter de décembre 2016, n’a pas fait de test de remise en service. 

Dans ces conditions, il n’est pas établi que l’installation solaire rende l’immeuble impropre à sa destination, s’agissant d’un système d’appoint permettant de faire des économies d’énergie mais dont le non-fonctionnement ne fait pas obstacle à l’alimentation des immeubles en eau chaude, ni qu’elle présente une quelconque insuffisance en terme de solidité, mais surtout il n’apparaît pas qu’il soit démontré l’existence même d’un quelconque désordre. 

En effet, l’expert n’a relevé aucun dysfonctionnement, et, s’il est pris en compte que l’eau chaude sanitaire est principalement produite par l’installation de chauffage au gaz, il n’est pas exclu que les malfaçons de cette dernière soient seules à l’origine des interruptions de fourniture en eau chaude sanitaire dans les logements déplorées par leurs habitants. 

Le rapport d’audit établi le 26 juillet 2017 concluait que l’installation ECS solaire présentait de “nombreuses anomalies de maintenance” (vannes des purgeurs automatiques fermées, absence de relevé de température et de compteur, réglages) et justifiait des modifications hydrauliques, à savoir qu’il existait “un nombre trop important de bypass et bras morts dans l’installation qui peut favoriser le développement de la légionelle. Nous vous conseillons d’épurer un maximum ce réseau en supprimant l’ensemble des tuyaux non nécessaires au bon fonctionnement, de limiter le stockage, de mettre en place des thermomètres et robinets de puisage, de procéder à l’équilibrage de la boucle”. 

Pour autant, les anomalies de maintenance n’entraînent pas de travaux de reprise, et aucun élément des débats ne permet de considérer qu’elles seraient à l’origine des pannes déplorées ou d’un quelconque désordre, pas plus que la présence de tuyaux non nécessaires sur le réseau. 

De même, si le rapport d’audit fait état de l’intérêt de modifier le raccordement des soupapes solaires afin d’évacuer les produits caloporteurs dans un bac de rétention, cet élément n’a pas été relevé par l’expert judiciaire, et rien n’indique qu’il soit à l’origine d’un désordre, et notamment des pannes déplorées par les habitants de l’immeuble. 

En réalité, comme celui de l’expert judiciaire, le rapport d’audit permet uniquement de confirmer que le système d’ECS solaire n’était pas en fonctionnement au moment des vérifications faites par ces professionnels, et nécessitait quelques opérations de maintenance pour être mis en service, sans qu’il soit possible d’établir les raisons de sa non-utilisation, ni un lien de causalité entre les désordres et son arrêt, ni entre le défaut de maintenance et son arrêt, ce défaut pouvant simplement être consécutif à cet arrêt et non à son origine. 

Pour confirmer l’absence de désordre, il peut être constaté qu’au titre des travaux de reprise, l’expert judiciaire propose :
-le calorifugeage de la distribution de l’eau chaude sanitaire pour 1 626, 19 € HT, laquelle n’est en réalité pas en relation avec le fonctionnement de l’installation solaire, s’agissant d’une pièce de distribution, et donc placée après le passage de l’eau en chaudière, l’expert indiquant par ailleurs que ce réseau est entremêlé avec celui du chauffage,
-le coût de la remise en service, soit 5 206, 20 € HT, lequel contient des prestations relatives à la fourniture de produit antigel, produit nettoyant, vannes et purgeurs, et au nettoyage et reconditionnement du circuit solaire, outre le remplacement des organes de sécurité défectueux sur les capteurs solaires et la “réparation des fuites éventuelles lors de la mise en pression du circuit”,
-la reprise des raccords, et le réglage de la console, pour 1 690 € HT, qui correspond aux préconisations afférentes à la remise en service, de sorte qu’il s’agit d’élément résultant de l’arrêt de l’installation et non d’un désordre qui l’affecterait, 
-l’assistance à l’essai en expertise, pour 375 €, qui constitue en réalité des frais irrépétibles, s’agissant d’un coût engagé pendant les opérations d’expertise, afin de permettre leur bon déroulement. 

L’expert judiciaire conclut de même expressément : “je retiens un préjudice de 24 500 € pour cause de non utilisation des capteurs solaires, et l’assistance à expertise”, ce qui exclut, in fine, tous travaux de reprise concernant l’installation solaire et la production d’eau chaude sanitaire. 

En l’absence de qualification d’un désordre, il n’est a fortiori pas possible de considérer que l’installation présenterait un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou portant atteinte à sa solidité, ou à la solidité de l’élément d’équipement, de sorte que l’article 1792 du code civil n’est pas applicable. 

C/ Sur la responsabilité contractuelle des intervenants à la construction

L’article 1231-1 du code civil dispose : “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”



A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires invoque la responsabilité contractuelle des intervenants à la construction. 

Les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à l’eau chaude sanitaire sont les suivantes :
-1 626, 19 € HT pour le calorifugeage du réseau ECS, 
-5 206, 20 € HT pour la remise en service de l’installation, 
-1 690 € HT pour les prestations complémentaires, 
aucune autre demande n’étant formée au titre de malfaçons qui n’ont pas suscité de désordre, et qui n’ont pas été relevées par l’expert judiciaire. 

Dès lors qu’il n’est pas démontré que l’installation a été arrêtée en raison d’un dysfonctionnement, il ne saurait être retenu qu’elle est affectée d’un désordre imputable aux intervenants à la construction, de sorte que les frais de remise en service ne sauraient être mis à leur charge. 

Les demandes formées à hauteur de 5 206, 20 € HT pour la remise en service de l’installation, 
et de 1 690 € HT pour les prestations complémentaires seront donc rejetées en l’absence de preuve d’une faute en relation de causalité avec le préjudice constitué par le coût de la remise en service de l’installation. 

En revanche, concernant le défaut de calorifugeage du réseau ECS, il s’agit d’une malfaçon qui a nécessairement existé dès l’édification de l’ouvrage, et qui est imputable à la société Tolsau, laquelle, chargée du lot plomberie, n’a pas respecté les règles de l’art. 

Pas plus que pour le calorifugeage du réseau de chauffage, ce défaut ne saurait être considéré comme apparent à la réception de l’ouvrage pour la société Bouygues immobilier, maître d’ouvrage profane. La réception sans réserve n’a donc pas eu d’effet de purge au bénéfice des constructeurs. 
Il ne saurait en outre être fait application de l’article 1642-1 du code civil à son encontre, ni de l’article 1646-1 du même code, en l’absence d’applicabilité des garanties légales faute de désordre.

Seule la responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement est susceptible d’être mobilisée. Or, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de la société Bouygues immobilier, de sorte que les demandes formées à son égard seront rejetées. 

Par ailleurs, il ressort du contrat de maîtrise d’oeuvre que la société MR3A était chargée d’une mission d’exécution supposant le suivi du chantier. 

A ce titre, l’absence de tout calorifugeage sur le réseau d’eau chaude sanitaire, comme sur le réseau de chauffage, caractérise une insuffisance dans l’exécution de ses obligations contractuelles, laquelle engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires. 

Il résulte de ce qui précède que la responsabilité contractuelle de la société Tolsau et celle de la société MR3A sont engagées au titre du défaut de calorifugeage du réseau d’eau chaude sanitaire.




D/ Sur la garantie des assureurs

La MAF et la SMABTP ne contestent pas leur garantie concernant la responsabilité contractuelle de leurs assurées. 

La MAF sera autorisée à opposer sa franchise à tous. 

E/ Sur les préjudices indemnisables

Le coût de la reprise du réseau d’eau chaude sanitaire afin de le calorifuger s’élève, selon l’avis non contesté de l’expert judiciaire, à la somme de 1 626, 19 € HT correspondant à 1 951, 43 € TTC, laquelle représente le préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires qui va devoir engager cette dépense. 

Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire, soit le 15 mai 2021, et la date de la présente décision. 

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires demande une somme de 45 500 € au titre du préjudice financier subi par la copropriété “faute d’avoir pu faire fonctionner son installation solaire depuis sa livraison pendant les périodes d’avril à septembre de chaque année” (page 11 des conclusions du syndicat des copropriétaires). Il souligne aussi que la non utilisation de l’installation a dégradé le niveau de confort attendu par les occupants des immeubles. 

Dès lors qu’il a été jugé supra que les raisons pour lesquelles l’installation n’a pas été utilisée ne sont pas connues, et qu’il n’est pas démontré que cette non utilisation du système solaire résulte d’un désordre affectant l’installation, cette demande ne saurait prospérer en ce qu’il n’est pas établi que ce défaut d’utilisation serait imputable aux intervenants à la construction. 

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande. 

F/ Sur l’obligation et la contribution à la dette

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de condamner in solidum la société Tolsau, la SMABTP, la société MR3A et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 951, 43 € TTC au titre du préjudice matériel résultant du défaut de calorifugeage du réseau d’eau chaude sanitaire. 

La société Tolsau et la SMABTP demandent la garantie de la société AXA France IARD, de la société Bouygues immobilier, de la société MR3A et de la MAF. 

La société MR3A et la MAF demandent la garantie de la société Tolsau, de la SMABTP, de la société AXA France IARD, de la société Bouygues immobilier et de la société Allianz IARD. 

Alors que leurs garanties ne sont pas mobilisables, les demandes formées contre les sociétés AXA France IARD et Allianz IARD seront rejetées. 

De même, en l’absence de faute de sa part, les demandes formées contre la société Bouygues immobilier seront rejetées. 

Par ailleurs, il sera fixé le partage de responsabilité suivant :
-société Tolsau garantie par la SMABTP : 80 %, 
-société MR3A garantie par la MAF : 20 %, 
proportions dans lesquelles les recours seront accueillis. 


III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Bouygues immobilier, la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et en sa qualité d’assureur de la société Bouygues immobilier, la société Tolsau, la société AXA France IARD, la SMABTP, la société MR3A et la MAF, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Au titre de ses frais irrépétibles, le syndicat des copropriétaires demande une somme de 5 000 €, outre une somme de 450 € TTC correspondant à l’assistance à l’essai pendant l’expertise. 

La solution du litige conduit à lui accorder une indemnité pour frais de procès à la charge de la société Bouygues immobilier, la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et en sa qualité d’assureur de la société Bouygues immobilier, la société Tolsau, la société AXA France IARD, la SMABTP, la société MR3A et la MAF in solidum, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile. 

La charge finale des frais irrépétibles et dépens sera répartie entre les co-obligés comme suit, proportions dans lesquelles il est fait droit aux recours des parties :
-80 % pour la société Tolsau assurée par la société AXA France IARD et par la SMABTP, étant observé que ces dernières supporteront pour la première 80 % de cette part et pour la seconde 20 % de cette part, 
-20 % pour la société MR3A et la MAF. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

En l’espèce, au regard de la solution du litige, et compte tenu de son ancienneté, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. 





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

I / Sur les désordres affectant le chauffage et le réseau d’alimentation en gaz

Rejette l’ensemble des demandes formées contre la SMABTP, tant au stade de l’obligation à la dette que de la contribution à la dette ; 

Condamne in solidum la société Bouygues immobilier, la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et en sa qualité d’assureur de la société Bouygues immobilier, la société Tolsau, la société AXA France IARD, la société MR3A et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 6 452, 63 € TTC en réparation du préjudice matériel résultant des désordres affectant le chauffage et le réseau d’alimentation en gaz ;

Dit que la somme de 6 452, 63 € sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 15 mai 2021 et la date de la présente décision ; 

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande tendant à voir la société SA Allianz IARD, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, condamnée à payer des intérêts au double du taux de l’intérêt légal à compter du 2 mars 2023 ;

Condamne la société Tolsau à payer à la société AXA France IARD la somme de 1 000 € au titre de sa franchise contractuelle ;

Autorise la MAF à opposer sa franchise contractuelle à la société MR3A uniquement ; 

Condamne in solidum la société Tolsau, la société AXA France IARD, la société MR3A et la MAF à garantir la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur de la société Bouygues immobilier de l’ensemble de ses condamnations ; 

Condamne in solidum la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur, la société Tolsau, la société AXA France IARD, la société MR3A et la MAF à garantir la société Bouygues immobilier de l’ensemble de ses condamnations ; 

Condamne la société AXA France IARD à garantir la société Tolsau de ses condamnations ;

Déboute la société AXA France IARD de sa demande tendant à la condamnation de la société Tolsau à la garantir de ses condamnations ;

Déboute la société Tolsau de sa demande en garantie formée contre la société Bouygues immobilier ;

Fixe le partage de responsabilité entre co-obligés comme suit, et fait droit dans cette proportion aux recours des parties :
-80 % pour la société Tolsau et la société AXA France IARD, 
-20 % pour la société MR3A et la MAF ;

II / Sur les désordres affectant l’eau chaude sanitaire

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ses demandes au titre de la remise en service de l’installation solaire, et au titre des prestations complémentaires retenues dans le devis DTE2102031 de la société TPF ; 

Condamne in solidum la société Tolsau, la SMABTP, la société MR3A et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 951, 43 € TTC au titre du préjudice matériel résultant du défaut de calorifugeage du réseau d’eau chaude sanitaire ; 

Dit que la somme de 1 951, 43 € sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 15 mai 2021 et la date de la présente décision ;

Autorise la MAF à opposer sa franchise contractuelle à tous ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre d’un préjudice collectif subi pour cause de non-utilisation des capteurs solaires entre 2013 et 2026 ;

Rejette les demandes en garantie formées contre les sociétés AXA France IARD, Bouygues immobilier et Allianz IARD ; 

Fixe le partage de responsabilité entre co-obligés comme suit, et fait droit dans cette proportion au recours des parties :
-société Tolsau garantie par la SMABTP : 80 %, 
-société MR3A garantie par la MAF : 20 % ; 

III / Sur les demandes accessoires
 
Condamne in solidum la société Bouygues immobilier, la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et en sa qualité d’assureur de la société Bouygues immobilier, la société Tolsau, la société AXA France IARD, la SMABTP, la société MR3A et la MAF aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; 

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société Bouygues immobilier, la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et en sa qualité d’assureur de la société Bouygues immobilier, la société Tolsau, la société AXA France IARD, la SMABTP, la société MR3A et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;




Condamne la société Tolsau, la société AXA France IARD, la SMABTP, la société MR3A et la MAF à garantir la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur de la société Bouygues immobilier de ses condamnations au titre des demandes accessoires ; 

Condamne la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur, la société Tolsau, la société AXA France IARD, la société MR3A et la MAF à garantir la société Bouygues immobilier de ses condamnations au titre des demandes accessoires ; 

Dit qu’entre la société Tolsau, la société AXA France IARD, la SMABTP, la société MR3A et la MAF, la charge finale des frais irrépétibles et dépens sera répartie selon le partage suivant à proportion duquel il est fait droit aux recours :
-80 % pour la société Tolsau, la société AXA France IARD (à hauteur de 80 %) et la SMABTP (à hauteur de 20 %), 
-20 % pour la société MR3A et la MAF ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT