Tribunal judiciaire de Marseille, Référés Cabinet 1, 29 juin 2026, n° 26/01737

Exposé du litige

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 29 Juin 2026
Président : Madame HERRY, VP en charge des référés
Greffier : Madame LEREBOURG, Grefière
Débats en audience publique le : 18 Mai 2026





Grosse délivrée le 29/06/2026 
À 
-Me Lisa VIETTI 
-
-
-
N° RG 26/01737 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7UQO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GIA MAZET, exerçant sous le nom commercial « LA COMTESSE IMMOBILIER » dont le siège social est sis, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEURS

Madame [A] [Z] épouse [E], née le 09 Novembre 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [V] [X] [E], né le 12 Mai 1974 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

non comparant












FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[V] [N] et [A] [N] née [Z] sont copropriétaires indivis des lots n°119 (parking) et 190 (appartement) de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] », situé [Adresse 6], et dont l’exercice comptable est fixé du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante. 

Les charges sont irrégulièrement payées depuis 2021 et totalement impayées depuis octobre 2024. 

Le 15/09/2023, une sommation de payer la somme de 3 301,55 € a été délivrée à [V] [N] à son adresse [Adresse 7], délivrée à étude du commissaire de justice. 

Le dernier paiement des défendeurs est intervenu le 16/04/2024. 

Le 12/06/2024, par LRAR revenue AR signé, [V] et [A] [N] ont été mis en demeure par le syndic de payer la somme de 605,14 € au titre des charges de copropriété. 

Le 12/12/2024, une sommation de payer la somme de 1 686,44 € a été délivrée à [V] et [A] [N] à leur adresse [Adresse 8], délivrée à étude. 

Par LRAR du 30/01/2026, [V] et [A] [N] ont été mis en demeure de payer la somme de 1 108,60 e au titre des provisions sur charge exigibles et avisé qu’en l’absence de paiement dans un délai d’un mois une procédure serait engagée aux fins de recouvrement des sommes de 1 108,60 € au titre des charges exigibles, 1 108,60 € au titre du budget prévisionnel, 813,66 € au titre des exercices antérieurs impayés et 1 317,54 € au titre des frais de recouvrement. Deux LRAR ont été adressées à l’adresse des défendeurs à [Localité 1] avec la mention « envoi distribué » et une LRAR adressée à l’adresse [Adresse 8] à [Localité 3] revenue AR signé. 

Par assignations du 21/04/2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice la société GIA MAZET exerçant sous le nom commercial LA COMTESSE IMMOBILIER, a fait citer [V] et [A] [N] en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :
« Condamner solidairement [V] et [A] [N] à lui payer les sommes suivantes : 
4 460,56 € arrêtée au 28/01/2026 au titre des charges échues et des charges à échoir du budget prévisionnel 2025-2026 jusqu’au 30/09/2026 ».1 317,54 € au titre des frais nécessaires1 000 € à titre de dommages-intérêts1 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépensOrdonner qu’à compter de la sommation de payer du 15/09/2023, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge des débiteurs défaillants
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

A l'audience du 18/05/2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, produisant un décompte actualisé au 12/05/2026 faisant apparaître l’absence de paiement de [V] et [A] [N] en cours de procédure.

Assignés à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, [V] et [A] [N] n'ont pas comparu. 

L'affaire a été mise en délibéré au 29/06/2026.

Motifs

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 25/01/2021, 22/04/2022, 01/06/2023, 01/07/2024, 28/08/2025 et 29/09/2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les décomptes de charges et appels de fonds concernant [V] et [A] [N] pour la période réclamée,
- les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datées du 30/01/2026, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
- la sommation de payer délivrée le 12/12/2024,
- le relevé de compte arrêté au 28/01/2026 à la somme totale de 5 778,10 €, correspondant à 3 351,96 € dus au titre des charges et travaux et 1 317,54 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- le détail des provisions à échoir pour l'exercice en cours (avril à décembre 2026), pour un total de 1 108,60 €, 
- le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, [V] et [A] [N] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 351,96 € au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 28/01/2026 et comprenant la provision trimestrielle du 01/01/2026 au 31/03/2026. 

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 30/01/2026, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. Il convient donc de condamner solidairement [V] et [A] [N] au paiement de la somme de 1 108,60 € correspondant aux provisions trimestrielle et cotisations pour fonds de travaux du 01/04/2026 au 30/09/2026.


Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. 

En l’espèce, le syndic réclame la somme de 1 317,54 € au titre des frais qu’il a facturé au titre des frais de recouvrement. Cependant, seuls les frais NECESSAIRES au recouvrement des charges, expurgés des actes inutiles ou non justifiés sont dus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. En outre, il ne saurait être fait droit aux honoraires abusifs facturés par le syndic et qui n’apparaissent pas justifiés, quand bien même ils seraient prévus par le contrat de syndic. Ainsi, le syndic sera débouté de sa demande concernant les frais suivants : 
Les frais relatifs aux nuisances locataires, et de fourniture d’un badge, sans lien avec la dette de chargesLes honoraires et frais de recommandés et remise de dossier à l’huissier de 2022 et 2023 inutile au recouvrement de la dette en l’absence de procédure de recouvrement efficacement mise en œuvre et en l’état des paiements intervenusLes honoraires d’huissier relevant des dépensLes honoraires de « tentative de conciliation préalable » du 22/07/2025, ladite tentative de conciliation consistant en l’envoi d’un courrier, ce qui relève de la mission normale du syndic qui ne justifie pas de diligence particulière à cet égard. Les frais de remise du dossier à l’huissier puis à l’avocat, facturés deux fois 264 € soit 528 €, ce qui est redondant et abusif. Une seule facture d’honoraire à ce titre pouvant être considérée comme justifiée mais sera réduite à la somme de 200 €.
Il lui sera alloué la somme de 240 € soit 40 € de frais de mise en demeure et 200 € d’honoraires de constitution du dossier remis à l’avocat, seuls frais justifiés pour parvenir au recouvrement effectif de la dette, engagés par le syndic pour le recouvrement de la créance du syndicat.

Sur les intérêts

L’article 1344-1 du code civil dispose que l’indemnisation résultant de l’absence de paiement d’une somme d’argent se résout par l’octroi d’intérêts moratoires à compter de la mise en demeure. L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts par une demande judiciaire, pourvu qu’il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. 
 
Dès lors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] » justifie de la notification d’une mise en demeure, les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit du 12/12/2024, pour la somme de 1 554,70 € étant précisé que la date de la sommation de payer du 15/09/2023 ne saurait être retenue au regard de son ancienneté et des paiements intervenus en 2024, la dette de cette époque ayant été soldée le 16/04/2024. Le reste des sommes objet de la condamnations étant des dettes nées après le 12/12/2024, les intérêt au taux légal courront pour le surplus à compter de la mise en demeure du 30/01/2026. 
 
Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière. 

Sur les dommages et intérêts

L’article 1 231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en rien d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, [V] et [A] [N] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[V] et [A] [N] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamne solidairement [V] [N] et [A] [N] née [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice l’agence LA COMTESSE IMMOBILIER, les sommes suivantes :
- 3 351,96 € au titre des charges de copropriété exigibles au 28/01/2026 et comprenant la provision trimestrielle du 01/01/2026 au 31/03/2026,
- 1 108,60 € au titre des charges à échoir pour l'exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant la provision trimestrielle du 01/04/2026 au 30/09/2026, 
- 240 € au titre des frais de recouvrement,

Avec intérêt au taux légal à compter du 12/12/2024 sur la somme de 1 554,70 € et à compter du 30/01/2026 pour le surplus. 

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1 343-2 du code civil ; 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice l’agence LA COMTESSE IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts, 

Condamne solidairement [V] [N] et [A] [N] née [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice l’agence LA COMTESSE IMMOBILIER, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum [V] [N] et [A] [N] née [Z] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT



















LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 29 Juin 2026
Président : Madame HERRY, VP en charge des référés
Greffier : Madame LEREBOURG, Grefière
Débats en audience publique le : 18 Mai 2026





Grosse délivrée le 29/06/2026 
À 
-Me Lisa VIETTI 
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N° RG 26/01737 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7UQO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GIA MAZET, exerçant sous le nom commercial « LA COMTESSE IMMOBILIER » dont le siège social est sis, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE





DEFENDEURS

Madame [A] [Z] épouse [E], née le 09 Novembre 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [V] [X] [E], né le 12 Mai 1974 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

non comparant












FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[V] [N] et [A] [N] née [Z] sont copropriétaires indivis des lots n°119 (parking) et 190 (appartement) de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] », situé [Adresse 6], et dont l’exercice comptable est fixé du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante. 

Les charges sont irrégulièrement payées depuis 2021 et totalement impayées depuis octobre 2024. 

Le 15/09/2023, une sommation de payer la somme de 3 301,55 € a été délivrée à [V] [N] à son adresse [Adresse 7], délivrée à étude du commissaire de justice. 

Le dernier paiement des défendeurs est intervenu le 16/04/2024. 

Le 12/06/2024, par LRAR revenue AR signé, [V] et [A] [N] ont été mis en demeure par le syndic de payer la somme de 605,14 € au titre des charges de copropriété. 

Le 12/12/2024, une sommation de payer la somme de 1 686,44 € a été délivrée à [V] et [A] [N] à leur adresse [Adresse 8], délivrée à étude. 

Par LRAR du 30/01/2026, [V] et [A] [N] ont été mis en demeure de payer la somme de 1 108,60 e au titre des provisions sur charge exigibles et avisé qu’en l’absence de paiement dans un délai d’un mois une procédure serait engagée aux fins de recouvrement des sommes de 1 108,60 € au titre des charges exigibles, 1 108,60 € au titre du budget prévisionnel, 813,66 € au titre des exercices antérieurs impayés et 1 317,54 € au titre des frais de recouvrement. Deux LRAR ont été adressées à l’adresse des défendeurs à [Localité 1] avec la mention « envoi distribué » et une LRAR adressée à l’adresse [Adresse 8] à [Localité 3] revenue AR signé. 

Par assignations du 21/04/2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice la société GIA MAZET exerçant sous le nom commercial LA COMTESSE IMMOBILIER, a fait citer [V] et [A] [N] en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :
« Condamner solidairement [V] et [A] [N] à lui payer les sommes suivantes : 
4 460,56 € arrêtée au 28/01/2026 au titre des charges échues et des charges à échoir du budget prévisionnel 2025-2026 jusqu’au 30/09/2026 ».1 317,54 € au titre des frais nécessaires1 000 € à titre de dommages-intérêts1 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépensOrdonner qu’à compter de la sommation de payer du 15/09/2023, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge des débiteurs défaillants
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

A l'audience du 18/05/2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, produisant un décompte actualisé au 12/05/2026 faisant apparaître l’absence de paiement de [V] et [A] [N] en cours de procédure.

Assignés à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, [V] et [A] [N] n'ont pas comparu. 

L'affaire a été mise en délibéré au 29/06/2026. 


SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 25/01/2021, 22/04/2022, 01/06/2023, 01/07/2024, 28/08/2025 et 29/09/2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les décomptes de charges et appels de fonds concernant [V] et [A] [N] pour la période réclamée,
- les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datées du 30/01/2026, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
- la sommation de payer délivrée le 12/12/2024,
- le relevé de compte arrêté au 28/01/2026 à la somme totale de 5 778,10 €, correspondant à 3 351,96 € dus au titre des charges et travaux et 1 317,54 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- le détail des provisions à échoir pour l'exercice en cours (avril à décembre 2026), pour un total de 1 108,60 €, 
- le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, [V] et [A] [N] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 351,96 € au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 28/01/2026 et comprenant la provision trimestrielle du 01/01/2026 au 31/03/2026. 

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 30/01/2026, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. Il convient donc de condamner solidairement [V] et [A] [N] au paiement de la somme de 1 108,60 € correspondant aux provisions trimestrielle et cotisations pour fonds de travaux du 01/04/2026 au 30/09/2026.


Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. 

En l’espèce, le syndic réclame la somme de 1 317,54 € au titre des frais qu’il a facturé au titre des frais de recouvrement. Cependant, seuls les frais NECESSAIRES au recouvrement des charges, expurgés des actes inutiles ou non justifiés sont dus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. En outre, il ne saurait être fait droit aux honoraires abusifs facturés par le syndic et qui n’apparaissent pas justifiés, quand bien même ils seraient prévus par le contrat de syndic. Ainsi, le syndic sera débouté de sa demande concernant les frais suivants : 
Les frais relatifs aux nuisances locataires, et de fourniture d’un badge, sans lien avec la dette de chargesLes honoraires et frais de recommandés et remise de dossier à l’huissier de 2022 et 2023 inutile au recouvrement de la dette en l’absence de procédure de recouvrement efficacement mise en œuvre et en l’état des paiements intervenusLes honoraires d’huissier relevant des dépensLes honoraires de « tentative de conciliation préalable » du 22/07/2025, ladite tentative de conciliation consistant en l’envoi d’un courrier, ce qui relève de la mission normale du syndic qui ne justifie pas de diligence particulière à cet égard. Les frais de remise du dossier à l’huissier puis à l’avocat, facturés deux fois 264 € soit 528 €, ce qui est redondant et abusif. Une seule facture d’honoraire à ce titre pouvant être considérée comme justifiée mais sera réduite à la somme de 200 €.
Il lui sera alloué la somme de 240 € soit 40 € de frais de mise en demeure et 200 € d’honoraires de constitution du dossier remis à l’avocat, seuls frais justifiés pour parvenir au recouvrement effectif de la dette, engagés par le syndic pour le recouvrement de la créance du syndicat.

Sur les intérêts

L’article 1344-1 du code civil dispose que l’indemnisation résultant de l’absence de paiement d’une somme d’argent se résout par l’octroi d’intérêts moratoires à compter de la mise en demeure. L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts par une demande judiciaire, pourvu qu’il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. 
 
Dès lors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] » justifie de la notification d’une mise en demeure, les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit du 12/12/2024, pour la somme de 1 554,70 € étant précisé que la date de la sommation de payer du 15/09/2023 ne saurait être retenue au regard de son ancienneté et des paiements intervenus en 2024, la dette de cette époque ayant été soldée le 16/04/2024. Le reste des sommes objet de la condamnations étant des dettes nées après le 12/12/2024, les intérêt au taux légal courront pour le surplus à compter de la mise en demeure du 30/01/2026. 
 
Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière. 

Sur les dommages et intérêts

L’article 1 231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en rien d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, [V] et [A] [N] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[V] et [A] [N] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.


PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamne solidairement [V] [N] et [A] [N] née [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice l’agence LA COMTESSE IMMOBILIER, les sommes suivantes :
- 3 351,96 € au titre des charges de copropriété exigibles au 28/01/2026 et comprenant la provision trimestrielle du 01/01/2026 au 31/03/2026,
- 1 108,60 € au titre des charges à échoir pour l'exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant la provision trimestrielle du 01/04/2026 au 30/09/2026, 
- 240 € au titre des frais de recouvrement,

Avec intérêt au taux légal à compter du 12/12/2024 sur la somme de 1 554,70 € et à compter du 30/01/2026 pour le surplus. 

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1 343-2 du code civil ; 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice l’agence LA COMTESSE IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts, 

Condamne solidairement [V] [N] et [A] [N] née [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice l’agence LA COMTESSE IMMOBILIER, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum [V] [N] et [A] [N] née [Z] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT



















LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.

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Mise à jour de la source le 2026-06-29T18:36:08.495Z.