Tribunal judiciaire de Versailles, JUGE LOYERS COMMERCIAUX, 30 juin 2026, n° 25/01756

Exposé du litige

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juin 2013, Madame [C] [J], épouse [T], Madame [G] [T], épouse [Z], Monsieur [B] [T] et Monsieur [K] [T], aux droits desquels se trouvent Monsieur [B] [T] et Madame [G] [T], épouse [Z], ont donné à bail en renouvellement à la société HSBC France divers locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] (78), à destination de banque, produits d’épargne, financements immobiliers, gérance de portefeuilles ainsi que toutes 
activités connexes, complémentaires ou sanitaires, pour une durée de 
neuf années à compter du 1er avril 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 68.000 €.

Arrivé à échéance le 31 mars 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. 

Le 1er décembre 2020, la société HSBC France a changé de dénomination sociale pour devenir HSBC Continental Europe.

Par acte extrajudiciaire signifié le 22 juin 2022, les consorts [T] ont donné congé à la société HSBC Continental Europe pour le 31 décembre 2022 et lui ont offert le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel en principal de 80.000 €.

Puis, après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 22 mai 2023, les consorts [T] ont, par exploit introductif d’instance signifié le 4 septembre 2023, fait assigner la société HSBC Continental Europe, aux droits de laquelle vient la société CCF, devant le tribunal judiciaire de Versailles en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 78.075 € ou à dire d’expert. 

Par jugement du 21 mars 2024, la présente juridiction a :

- constaté le renouvellement au 1er janvier 2023 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] (78) ;

- dit que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux, déterminée par référence aux dispositions des articles R. 145-11 et R. 145-7 alinéas 2 et 3 du code de commerce ;

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail 
renouvelé :

- ordonné une expertise et commis pour y procéder Madame [S] [Y],

- fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles ; 

- réservé les dépens ; 

- sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 21 mars 2025.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 25 septembre 2025.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié à la société CCF par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 8 avril 2026, Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] demandent au juge des loyers commerciaux :

A titre principal, 
 
- désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de : 
Se faire communiquer tous documents utiles, et notamment : le bail commercial et ses avenants, les éléments comptables et commerciaux pertinents, les références de loyers comparables produites par les parties,
- entendre les parties et leurs conseils, recueillir leurs observations et leurs pièces, 
- décrire précisément les locaux objets du bail : 
- situation géographique 
- consistance et configuration 
- surfaces (utile, pondérée, etc.) 
- état d’entretien et équipements 
- relever tout élément utile à l’appréciation de la valeur locative 
- déterminer la valeur locative des locaux, conformément aux dispositions du Code de commerce, en tenant compte : 
- des caractéristiques du local 
- de la destination des lieux 
- des obligations respectives des parties 
- des facteurs locaux de commercialité 
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables 
- Produire une analyse détaillée des références de loyers retenues 

- dire si les conditions du plafonnement ou du déplafonnement sont réunies et le cas échéant, préciser les éléments justifiant une variation notable des facteurs de commercialité ou des caractéristiques du local,
- fournir toutes indications permettant au Tribunal de fixer le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé et proposer une valeur locative annuelle hors taxes et hors charges,
- dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce Tribunal 
- dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au Juge des Loyers Commerciaux qui aura ordonné l’expertise
- dire que l’expert devra déposer un pré-rapport et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif 
- fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ; 
A titre subsidiaire, 
- ordonner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en application des dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce au regard de la durée du bail, 
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 
86.750 euros/HT/HC/AN à compter du 1er janvier 2023 pour les locaux 
et avec réajustement du dépôt de garantie selon le montant du nouveau 
loyer, toutes autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées, 
 
- rappeler en tant que de besoin que la variation de loyer qui en découle ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, 
 
- ordonner la capitalisation des intérêts échus en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, 
 
- condamner la société CCF au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
- rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 
 
- débouter la société CCF de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, 
 
- condamner la société CCF en tous les dépens, y compris les frais d’expertise. 

Ils font valoir que :
- l’expert judiciaire a omis une surface de 40 m² de sorte que le local n’a pas été évalué dans sa globalité,
- les conclusions de l’experte ne sont pas claires et précises,
- l’experte aurait dû retenir une surface pondérée de 173,50 m²,
- l’experte a retenu un prix du m² de 348 euros par an en se fondant sur des villes éloignées qui n’ont pas l’attractivité de [Localité 1],
- il convient de retenir une valeur de 500 €/m² par an,
- les locaux sont adaptés à leur fonction et le bail est sans clause exorbitante.


Aux termes de son dernier mémoire notifié à Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] par lettres recommandées dont les avis de réception ont été signés le 3 octobre 2025, la société CCF demande au juge des loyers commerciaux de : 

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2023 à la somme de 34.509€ HT/HC/an. 
 
- dire que les consorts [T] seront tenus au paiement des intérêts légaux sur les trop perçus de loyer et ce à compter du 1er janvier 2023, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, 

- condamner les consorts [T] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise. 

Elle fait valoir que :
- seule la valeur locative des locaux situés [Adresse 6] doit être fixée à l’exclusion de celle des locaux dit « [Adresse 7] »,
- le relevé de surfaces a été effectué un géomètre-expert,
- l’expert a donc bien évalué la valeur locative de la totalité de l’emprise des locaux loués, sans omettre la moindre surface,
- le juge des loyers dispose de tous les éléments pour déterminer la valeur locative des locaux loués et une nouvelle expertise ne se justifie absolument pas,
- elle ne conteste pas la pondération réalisée par l’experte,
- l’experte ne pouvait procéder à son évaluation à partir de la valeur locative au dernier trimestre 2024 et pratiquée ensuite une décote en fonction de la variation de l’ILC,
- un tel raisonnement ne saurait être retenu, dès lors qu’il aboutit à tenir compte de l’évolution des indices postérieurement à la date de renouvellement pour la fixation de la valeur locative, alors que ce n’est pas l’un des critères visés à l’article L.145-33 du code de commerce,
- les références anciennes portant sur des villes ne présentant pas de commercialité comparable doivent être écartées,
- les références sur [Localité 3] concernent des valeurs de marché mécaniquement supérieures à la valeur locative statutaire.

Motifs

MOTIFS

1. Sur la demande de nouvelle expertise

Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] motivent leur demande d’une nouvelle expertise aux motifs que l’experte n’aurait pas pris en compte une partie des locaux loués. 

Sur ce point, l’experte indique en page 13 de son rapport « la défenderesse, la société CCF a accepté de prendre en charge les frais de géomètre, soit l’intervention du cabinet [A] (mail du 29 octobre du cabinet FH Avocats et Associés). J’ai demandé à ce que soient réalisés ces relevés en l’absence de réponse à mes demandes concernant l’existence et le cas échéant la transmission de plans cotés (note n°1 du 25 juin 2024 et mails aux parties pour validation des devis établis et choix du cabinet intervenant). Le cabinet [A] a transmis les plans relevés des locaux le 6 février 2025 ».

Il résulte du plan et du récapitulatif établis par le géomètre une surface de 
176,4 m². 

Pour contester ces constatations, Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] se contentent de faire référence aux stipulations du bail du 12 novembre 1990 qui viseraient une surface de 214,5 m².

Or, il y a lieu de constater que Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] n’en justifient pas dès lors que le bail produit en pièce n°2 n’est que très partiellement produit.

Au surplus, il n’est pas prétendu que les parties auraient convenu contractuellement que la surface à prendre en compte dans le cadre d’une procédure de fixation de loyer serait en tout état de cause de 214,5 m².

Enfin, Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] ne produisent aucun élément pour justifier que l’évaluation des surfaces faite par le cabinet [A] serait erronée.

Il en résulte qu’aucun motif exposé par Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] ne justifie qu’il soit fait droit à sa demande de réalisation d’une nouvelle expertise judiciaire qui sera par conséquent écartée.

2. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

Conformément au jugement du 21 mars 2024, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux, déterminée par référence aux dispositions des articles R. 145-11 et R.145-7 alinéas 2 et 3 du code de commerce.

Ce point étant tranché, la demande de Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] tendant à ce que soit ordonné le déplafonnement du loyer est sans objet et sera écartée.

L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.
Les deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du code de commerce prévoit qu’à défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

S’il résulte de la combinaison de ces textes qu’il n’y a pas lieu de se référer aux dispositions des articles R. 145-3 à R.145-6 du code de commerce, il convient néanmoins pour permettre une comparaison pertinente suivant les prescriptions de l’article R. 145-11 précité de rechercher les caractéristiques des locaux tant du point de vue de leur emplacement géographique que de leurs aménagements et en particulier leur surface pour laquelle il est d’un usage non contesté en l’espèce de procéder à une pondération s’agissant de bureau-boutique comme une agence bancaire.

2.1. Sur l’emplacement des locaux

Aux termes du rapport d’expertise, les locaux se situent dans une très bonne zone de commercialité, dans la rue commerçante du centre ville de [Localité 4], à 5 min à pied du RER. L’experte ajoute que les locaux se trouvent dans un quartier résidentiel à bon pouvoir d’achat des habitants ayant un revenu médian annuel de près de 50 % supérieur à la moyenne nationale 
(33 250 €/24 330 €).

Les parties ne critiquent pas l’analyse de l’experte sur ce point.

2.2. Sur les caractéristiques des locaux

L’experte décrit les locaux ainsi :
« Le rez-de-chaussée est composé d’un hall de réception, d’un espace d’attente et d’un bureau. L’étage est composé d’un pallier, de deux bureaux et d’un local technique. Le sous-sol est composé d’espaces réservés au personnel : il est composé d’un dégagement, d’une cuisine et de sanitaires ainsi que des locaux annexes (rangement et chaufferie). Il ne s’agit pas d’une zone de vente reliée. 
Elle précise parmi les éléments favorables que les locaux présente une bonne adéquation technique à leur usage de banque s’agissant de la répartition des zones d’accueil et l’espace bureaux. 
Elle souligne parmi les éléments défavorables que les locaux ne sont pas accessibles aux salariés à mobilité réduite avec des toilettes au sous-sol et que la zone de bureaux est également accessible par un escalier en colimaçon peu confortable.
Il y a lieu de constater également qu’aucun élément n’est donné sur la performance et le confort énergétique du bâtiment.
Les parties ne contestent pas les points ainsi relevés.

2.3. Sur les surfaces

Comme indiqué au point 1, l’expert judiciaire a retenu une surface utile de 
176,4 m² sur la base des relevés effectués par le cabinet [A]. Les demandeurs critiquent ces relevés sans toutefois produire de pièce permettant d’établir que ces relevés seraient erronés. Il y a donc lieu de retenir cette surface.


La Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600 m2 préconise, selon la nature des surfaces pondérées (zone de vente, annexes, etc.) et le niveau concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage), divers coefficients de pondération. 

Outres les critiques déjà rappelées émises par les demandeurs sur les surfaces à prendre en compte, les parties ne contestent pas, pour le surplus, les pondérations pratiquées par l’experte.
Il y a donc lieu de les retenir et par conséquent de retenir la surface pondérée de 115,03 m².

2.4. Sur les prix pratiqués pour des locaux équivalents et couramment pratiqués dans le voisinage

Les références proposées portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’experte judiciaire n’a pas pu proposer de références strictement équivalentes qui consisteraient en des locaux bancaires situés à [Localité 3]. Il n’y a pas lieu de prendre en compte par ailleurs les offres de location qui ne reflètent pas les prix réellement pratiqués et en tout état de cause, sont postérieures au renouvellement du bail objet du présent litige.
Il convient donc de prendre uniquement les références pour des locations dans le secteur bancaire en prenant en considération les différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Sur ce point, si la locataire critique l’ancienneté des références produites, elle ne produit pas de références plus récentes. En conséquence, s’il y a lieu de constater que si effectivement les références sont anciennes, elles ne peuvent être écartées à défaut de références plus récentes plus adaptées produites les parties. Il y donc lieu de déterminer le prix sur la base de ces références en prenant en considération les différences constatées entre les locaux objets du litige et les locaux décrits pour chaque référence.

Il ressort de l’expertise, les références suivantes avec les indications de l’experte :
- [Adresse 8], local sur deux niveaux, 
1er étage accessible par un escalier hélicoïdal, commune cotée des Yvelines mais l’experte ne précise pas la commercialité des locaux en particulier, 
1er octobre 2018, 300 €/an/m²/P, 159,28 m²P
- [Localité 5], [Adresse 9], local sur un seul niveau, emplacement dans une rue commerçante de centre-ville, 1er avril 2017, 
353,10 €/an/m²/P, 107,5 m²P,
- [Localité 6], [Adresse 10], pas de vitrine commerciale, local sur deux niveaux, 1er étage accessible par un escalier hélicoïdal, emplacement dans une rue commerçante de centre-ville, 1er juillet 2018, 440 €/an/m²/P, 92,61 m²P

- [Localité 7], [Adresse 11], local sur trois niveaux, premier étage accessible 
par un escalier et sous-sol, emplacement dans une rue commerçante 
de centre-ville dynamique, vitrine commerciale sur rue, 520 €/an/m²P, 
1er octobre 2017, 113,27 m²/P
- [Adresse 12], [Adresse 13], local sur quatre niveaux, 1er étage accessible par un escalier, 2ème étage sous comble et sous-sol, pas de vitrine commerciale, emplacement dans une rue commerçante près de la gare de [Etablissement 1], 
400 €/an/m²/P, 1er juillet 2018, 93,40 m²/P
- [Adresse 14], emplacement dans une 
zone commerciale de [Localité 8], situation en angle, linéaire de façade, 
accès indépendant au premier étage, grands espaces, 270 €/an/m²P, 
1er octobre 2018, 661,75 m²/P
- [Localité 9], [Adresse 15], emplacement dans un quartier à vocation résidentielle et administrative à la commercialité limitée, locaux adaptés, 270 €/an/m²P, 1er juillet 2018, 202,22m²P,
- [Localité 10], [Adresse 16], emplacement dans un quartier à vocation résidentielle et administrative à la commercialité limitée, locaux adaptés à l’activité, 350 €/an/m²P, 1er janvier 2017, 62,50 m².

Il en résulte qu’au vu de la description de l’experte seule la référence de [Localité 7] présente une commercialité comparable à celle des locaux objets du présent litige, les autres locaux présentant une commercialité plus limitée alors que l’experte retient une très bonne commercialité pour les locaux objets du litige. Les locaux situés à [Localité 8] centre et [Localité 6] présente un prix respectif de 400 euros et 440 euros au mètre carré alors qu’ils n’ont pas de vitrine commerciale.
Les locaux de [Localité 7] présentent une surface pondérée équivalente et également des locaux en étage sans qu’il soit précisé néanmoins si l’escalier serait incommode contrairement aux locaux objets du présent litige. 

Au regard de ces constatations, le prix doit être situé entre les références d’[Localité 8] centre et [Localité 6], d’une part, les autres références se situant dans des petites communes ou à des emplacements à commercialité limitée, et la référence de [Localité 7], d’autre part, dont les locaux se rapprochent davantage dans leurs caractéristiques et la qualité de leur emplacement des locaux litigieux que les deux premières citées.

Au regard de ces éléments, il y a donc lieu de retenir un prix de 500 euros/m² pondéré.
Il en résulte un loyer annuel qui doit être fixé à la somme de 57.515 euros 
(500 x 115,03). 
Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans le champ de compétence de la présente juridiction d’ordonner le réajustement du dépôt de garantie de sorte que la demande de Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] sur ce point sera écartée.

3. Sur les intérêts sur les trop-perçus de loyer

Le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la date de point de départ des intérêts de droit, laquelle constitue une demande accessoire intimement liée à la contestation relative à la fixation du loyer.

Il est de principe qu’à défaut de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel en cas de trop-perçus du bailleur courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le locataire est à l'origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le bailleur qui a saisi le juge.

En l’espèce, la bailleresse étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de l’avis de réception du premier mémoire en défense 
le 30 novembre 2023 pour les sommes payés à cette date et à compter de leur à compter de leur règlement pour les échéances postérieures, des intérêts ne pouvant être dus sur des sommes indues qui n’étaient pas encore réglées. 

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts. 

4. Sur les autres demandes

4.1 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4.2 Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : 

Fixe, à compter du 1er janvier 2023, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 3] (78), donnés à bail par Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] à la société CCF, au montant de la valeur locative fixée conformément à l’article R. 145-11 du code de commerce, soit 57.515 euros par an hors charges et hors taxes,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 30 novembre 2023 pour les sommes réglées à cette date et à compter de leur règlement pour les échéances postérieures;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2026, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026




N° RG 25/01756 - N° Portalis DB22-W-B7J-S5L3
Code NAC : 30C 



DEMANDEURS

1/ Monsieur [B], [U], [O] [T]
né le 10 Décembre 1955 à [Localité 1] (78), 
demeurant [Adresse 1],

2/ Madame [G], [Q], [E], [X] [T] épouse [Z]
née le 23 Avril 1949 à [Localité 2] (78), 
demeurant [Adresse 2],

représentés par Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Oriane DONTOT du cabinet JRF & TEYTAUD SALEH, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.




DÉFENDERESSE

La société CCF venant aux droits de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 315 769 275 dont le siège social est situé [Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Versailles, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 28 Mai 2026, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.


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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juin 2013, Madame [C] [J], épouse [T], Madame [G] [T], épouse [Z], Monsieur [B] [T] et Monsieur [K] [T], aux droits desquels se trouvent Monsieur [B] [T] et Madame [G] [T], épouse [Z], ont donné à bail en renouvellement à la société HSBC France divers locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] (78), à destination de banque, produits d’épargne, financements immobiliers, gérance de portefeuilles ainsi que toutes 
activités connexes, complémentaires ou sanitaires, pour une durée de 
neuf années à compter du 1er avril 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 68.000 €.

Arrivé à échéance le 31 mars 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. 

Le 1er décembre 2020, la société HSBC France a changé de dénomination sociale pour devenir HSBC Continental Europe.

Par acte extrajudiciaire signifié le 22 juin 2022, les consorts [T] ont donné congé à la société HSBC Continental Europe pour le 31 décembre 2022 et lui ont offert le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel en principal de 80.000 €.

Puis, après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 22 mai 2023, les consorts [T] ont, par exploit introductif d’instance signifié le 4 septembre 2023, fait assigner la société HSBC Continental Europe, aux droits de laquelle vient la société CCF, devant le tribunal judiciaire de Versailles en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 78.075 € ou à dire d’expert. 

Par jugement du 21 mars 2024, la présente juridiction a :

- constaté le renouvellement au 1er janvier 2023 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3] (78) ;

- dit que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux, déterminée par référence aux dispositions des articles R. 145-11 et R. 145-7 alinéas 2 et 3 du code de commerce ;

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail 
renouvelé :

- ordonné une expertise et commis pour y procéder Madame [S] [Y],

- fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles ; 

- réservé les dépens ; 

- sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 21 mars 2025.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 25 septembre 2025.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié à la société CCF par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 8 avril 2026, Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] demandent au juge des loyers commerciaux :

A titre principal, 
 
- désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de : 
Se faire communiquer tous documents utiles, et notamment : le bail commercial et ses avenants, les éléments comptables et commerciaux pertinents, les références de loyers comparables produites par les parties,
- entendre les parties et leurs conseils, recueillir leurs observations et leurs pièces, 
- décrire précisément les locaux objets du bail : 
- situation géographique 
- consistance et configuration 
- surfaces (utile, pondérée, etc.) 
- état d’entretien et équipements 
- relever tout élément utile à l’appréciation de la valeur locative 
- déterminer la valeur locative des locaux, conformément aux dispositions du Code de commerce, en tenant compte : 
- des caractéristiques du local 
- de la destination des lieux 
- des obligations respectives des parties 
- des facteurs locaux de commercialité 
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables 
- Produire une analyse détaillée des références de loyers retenues 

- dire si les conditions du plafonnement ou du déplafonnement sont réunies et le cas échéant, préciser les éléments justifiant une variation notable des facteurs de commercialité ou des caractéristiques du local,
- fournir toutes indications permettant au Tribunal de fixer le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé et proposer une valeur locative annuelle hors taxes et hors charges,
- dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce Tribunal 
- dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au Juge des Loyers Commerciaux qui aura ordonné l’expertise
- dire que l’expert devra déposer un pré-rapport et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif 
- fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ; 
A titre subsidiaire, 
- ordonner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en application des dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce au regard de la durée du bail, 
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 
86.750 euros/HT/HC/AN à compter du 1er janvier 2023 pour les locaux 
et avec réajustement du dépôt de garantie selon le montant du nouveau 
loyer, toutes autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées, 
 
- rappeler en tant que de besoin que la variation de loyer qui en découle ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, 
 
- ordonner la capitalisation des intérêts échus en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, 
 
- condamner la société CCF au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
- rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 
 
- débouter la société CCF de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, 
 
- condamner la société CCF en tous les dépens, y compris les frais d’expertise. 

Ils font valoir que :
- l’expert judiciaire a omis une surface de 40 m² de sorte que le local n’a pas été évalué dans sa globalité,
- les conclusions de l’experte ne sont pas claires et précises,
- l’experte aurait dû retenir une surface pondérée de 173,50 m²,
- l’experte a retenu un prix du m² de 348 euros par an en se fondant sur des villes éloignées qui n’ont pas l’attractivité de [Localité 1],
- il convient de retenir une valeur de 500 €/m² par an,
- les locaux sont adaptés à leur fonction et le bail est sans clause exorbitante.


Aux termes de son dernier mémoire notifié à Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] par lettres recommandées dont les avis de réception ont été signés le 3 octobre 2025, la société CCF demande au juge des loyers commerciaux de : 

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2023 à la somme de 34.509€ HT/HC/an. 
 
- dire que les consorts [T] seront tenus au paiement des intérêts légaux sur les trop perçus de loyer et ce à compter du 1er janvier 2023, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, 

- condamner les consorts [T] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise. 

Elle fait valoir que :
- seule la valeur locative des locaux situés [Adresse 6] doit être fixée à l’exclusion de celle des locaux dit « [Adresse 7] »,
- le relevé de surfaces a été effectué un géomètre-expert,
- l’expert a donc bien évalué la valeur locative de la totalité de l’emprise des locaux loués, sans omettre la moindre surface,
- le juge des loyers dispose de tous les éléments pour déterminer la valeur locative des locaux loués et une nouvelle expertise ne se justifie absolument pas,
- elle ne conteste pas la pondération réalisée par l’experte,
- l’experte ne pouvait procéder à son évaluation à partir de la valeur locative au dernier trimestre 2024 et pratiquée ensuite une décote en fonction de la variation de l’ILC,
- un tel raisonnement ne saurait être retenu, dès lors qu’il aboutit à tenir compte de l’évolution des indices postérieurement à la date de renouvellement pour la fixation de la valeur locative, alors que ce n’est pas l’un des critères visés à l’article L.145-33 du code de commerce,
- les références anciennes portant sur des villes ne présentant pas de commercialité comparable doivent être écartées,
- les références sur [Localité 3] concernent des valeurs de marché mécaniquement supérieures à la valeur locative statutaire.


MOTIFS

1. Sur la demande de nouvelle expertise

Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] motivent leur demande d’une nouvelle expertise aux motifs que l’experte n’aurait pas pris en compte une partie des locaux loués. 

Sur ce point, l’experte indique en page 13 de son rapport « la défenderesse, la société CCF a accepté de prendre en charge les frais de géomètre, soit l’intervention du cabinet [A] (mail du 29 octobre du cabinet FH Avocats et Associés). J’ai demandé à ce que soient réalisés ces relevés en l’absence de réponse à mes demandes concernant l’existence et le cas échéant la transmission de plans cotés (note n°1 du 25 juin 2024 et mails aux parties pour validation des devis établis et choix du cabinet intervenant). Le cabinet [A] a transmis les plans relevés des locaux le 6 février 2025 ».

Il résulte du plan et du récapitulatif établis par le géomètre une surface de 
176,4 m². 

Pour contester ces constatations, Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] se contentent de faire référence aux stipulations du bail du 12 novembre 1990 qui viseraient une surface de 214,5 m².

Or, il y a lieu de constater que Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] n’en justifient pas dès lors que le bail produit en pièce n°2 n’est que très partiellement produit.

Au surplus, il n’est pas prétendu que les parties auraient convenu contractuellement que la surface à prendre en compte dans le cadre d’une procédure de fixation de loyer serait en tout état de cause de 214,5 m².

Enfin, Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] ne produisent aucun élément pour justifier que l’évaluation des surfaces faite par le cabinet [A] serait erronée.

Il en résulte qu’aucun motif exposé par Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] ne justifie qu’il soit fait droit à sa demande de réalisation d’une nouvelle expertise judiciaire qui sera par conséquent écartée.

2. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

Conformément au jugement du 21 mars 2024, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux, déterminée par référence aux dispositions des articles R. 145-11 et R.145-7 alinéas 2 et 3 du code de commerce.

Ce point étant tranché, la demande de Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] tendant à ce que soit ordonné le déplafonnement du loyer est sans objet et sera écartée.

L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.
Les deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du code de commerce prévoit qu’à défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

S’il résulte de la combinaison de ces textes qu’il n’y a pas lieu de se référer aux dispositions des articles R. 145-3 à R.145-6 du code de commerce, il convient néanmoins pour permettre une comparaison pertinente suivant les prescriptions de l’article R. 145-11 précité de rechercher les caractéristiques des locaux tant du point de vue de leur emplacement géographique que de leurs aménagements et en particulier leur surface pour laquelle il est d’un usage non contesté en l’espèce de procéder à une pondération s’agissant de bureau-boutique comme une agence bancaire.

2.1. Sur l’emplacement des locaux

Aux termes du rapport d’expertise, les locaux se situent dans une très bonne zone de commercialité, dans la rue commerçante du centre ville de [Localité 4], à 5 min à pied du RER. L’experte ajoute que les locaux se trouvent dans un quartier résidentiel à bon pouvoir d’achat des habitants ayant un revenu médian annuel de près de 50 % supérieur à la moyenne nationale 
(33 250 €/24 330 €).

Les parties ne critiquent pas l’analyse de l’experte sur ce point.

2.2. Sur les caractéristiques des locaux

L’experte décrit les locaux ainsi :
« Le rez-de-chaussée est composé d’un hall de réception, d’un espace d’attente et d’un bureau. L’étage est composé d’un pallier, de deux bureaux et d’un local technique. Le sous-sol est composé d’espaces réservés au personnel : il est composé d’un dégagement, d’une cuisine et de sanitaires ainsi que des locaux annexes (rangement et chaufferie). Il ne s’agit pas d’une zone de vente reliée. 
Elle précise parmi les éléments favorables que les locaux présente une bonne adéquation technique à leur usage de banque s’agissant de la répartition des zones d’accueil et l’espace bureaux. 
Elle souligne parmi les éléments défavorables que les locaux ne sont pas accessibles aux salariés à mobilité réduite avec des toilettes au sous-sol et que la zone de bureaux est également accessible par un escalier en colimaçon peu confortable.
Il y a lieu de constater également qu’aucun élément n’est donné sur la performance et le confort énergétique du bâtiment.
Les parties ne contestent pas les points ainsi relevés.

2.3. Sur les surfaces

Comme indiqué au point 1, l’expert judiciaire a retenu une surface utile de 
176,4 m² sur la base des relevés effectués par le cabinet [A]. Les demandeurs critiquent ces relevés sans toutefois produire de pièce permettant d’établir que ces relevés seraient erronés. Il y a donc lieu de retenir cette surface.


La Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600 m2 préconise, selon la nature des surfaces pondérées (zone de vente, annexes, etc.) et le niveau concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage), divers coefficients de pondération. 

Outres les critiques déjà rappelées émises par les demandeurs sur les surfaces à prendre en compte, les parties ne contestent pas, pour le surplus, les pondérations pratiquées par l’experte.
Il y a donc lieu de les retenir et par conséquent de retenir la surface pondérée de 115,03 m².

2.4. Sur les prix pratiqués pour des locaux équivalents et couramment pratiqués dans le voisinage

Les références proposées portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’experte judiciaire n’a pas pu proposer de références strictement équivalentes qui consisteraient en des locaux bancaires situés à [Localité 3]. Il n’y a pas lieu de prendre en compte par ailleurs les offres de location qui ne reflètent pas les prix réellement pratiqués et en tout état de cause, sont postérieures au renouvellement du bail objet du présent litige.
Il convient donc de prendre uniquement les références pour des locations dans le secteur bancaire en prenant en considération les différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Sur ce point, si la locataire critique l’ancienneté des références produites, elle ne produit pas de références plus récentes. En conséquence, s’il y a lieu de constater que si effectivement les références sont anciennes, elles ne peuvent être écartées à défaut de références plus récentes plus adaptées produites les parties. Il y donc lieu de déterminer le prix sur la base de ces références en prenant en considération les différences constatées entre les locaux objets du litige et les locaux décrits pour chaque référence.

Il ressort de l’expertise, les références suivantes avec les indications de l’experte :
- [Adresse 8], local sur deux niveaux, 
1er étage accessible par un escalier hélicoïdal, commune cotée des Yvelines mais l’experte ne précise pas la commercialité des locaux en particulier, 
1er octobre 2018, 300 €/an/m²/P, 159,28 m²P
- [Localité 5], [Adresse 9], local sur un seul niveau, emplacement dans une rue commerçante de centre-ville, 1er avril 2017, 
353,10 €/an/m²/P, 107,5 m²P,
- [Localité 6], [Adresse 10], pas de vitrine commerciale, local sur deux niveaux, 1er étage accessible par un escalier hélicoïdal, emplacement dans une rue commerçante de centre-ville, 1er juillet 2018, 440 €/an/m²/P, 92,61 m²P

- [Localité 7], [Adresse 11], local sur trois niveaux, premier étage accessible 
par un escalier et sous-sol, emplacement dans une rue commerçante 
de centre-ville dynamique, vitrine commerciale sur rue, 520 €/an/m²P, 
1er octobre 2017, 113,27 m²/P
- [Adresse 12], [Adresse 13], local sur quatre niveaux, 1er étage accessible par un escalier, 2ème étage sous comble et sous-sol, pas de vitrine commerciale, emplacement dans une rue commerçante près de la gare de [Etablissement 1], 
400 €/an/m²/P, 1er juillet 2018, 93,40 m²/P
- [Adresse 14], emplacement dans une 
zone commerciale de [Localité 8], situation en angle, linéaire de façade, 
accès indépendant au premier étage, grands espaces, 270 €/an/m²P, 
1er octobre 2018, 661,75 m²/P
- [Localité 9], [Adresse 15], emplacement dans un quartier à vocation résidentielle et administrative à la commercialité limitée, locaux adaptés, 270 €/an/m²P, 1er juillet 2018, 202,22m²P,
- [Localité 10], [Adresse 16], emplacement dans un quartier à vocation résidentielle et administrative à la commercialité limitée, locaux adaptés à l’activité, 350 €/an/m²P, 1er janvier 2017, 62,50 m².

Il en résulte qu’au vu de la description de l’experte seule la référence de [Localité 7] présente une commercialité comparable à celle des locaux objets du présent litige, les autres locaux présentant une commercialité plus limitée alors que l’experte retient une très bonne commercialité pour les locaux objets du litige. Les locaux situés à [Localité 8] centre et [Localité 6] présente un prix respectif de 400 euros et 440 euros au mètre carré alors qu’ils n’ont pas de vitrine commerciale.
Les locaux de [Localité 7] présentent une surface pondérée équivalente et également des locaux en étage sans qu’il soit précisé néanmoins si l’escalier serait incommode contrairement aux locaux objets du présent litige. 

Au regard de ces constatations, le prix doit être situé entre les références d’[Localité 8] centre et [Localité 6], d’une part, les autres références se situant dans des petites communes ou à des emplacements à commercialité limitée, et la référence de [Localité 7], d’autre part, dont les locaux se rapprochent davantage dans leurs caractéristiques et la qualité de leur emplacement des locaux litigieux que les deux premières citées.

Au regard de ces éléments, il y a donc lieu de retenir un prix de 500 euros/m² pondéré.
Il en résulte un loyer annuel qui doit être fixé à la somme de 57.515 euros 
(500 x 115,03). 
Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans le champ de compétence de la présente juridiction d’ordonner le réajustement du dépôt de garantie de sorte que la demande de Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] sur ce point sera écartée.

3. Sur les intérêts sur les trop-perçus de loyer

Le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la date de point de départ des intérêts de droit, laquelle constitue une demande accessoire intimement liée à la contestation relative à la fixation du loyer.

Il est de principe qu’à défaut de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel en cas de trop-perçus du bailleur courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le locataire est à l'origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le bailleur qui a saisi le juge.

En l’espèce, la bailleresse étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de l’avis de réception du premier mémoire en défense 
le 30 novembre 2023 pour les sommes payés à cette date et à compter de leur à compter de leur règlement pour les échéances postérieures, des intérêts ne pouvant être dus sur des sommes indues qui n’étaient pas encore réglées. 

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts. 

4. Sur les autres demandes

4.1 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4.2 Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. 


PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : 

Fixe, à compter du 1er janvier 2023, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 3] (78), donnés à bail par Madame [G] [T] épouse [Z] et Monsieur [B] [T] à la société CCF, au montant de la valeur locative fixée conformément à l’article R. 145-11 du code de commerce, soit 57.515 euros par an hors charges et hors taxes,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 30 novembre 2023 pour les sommes réglées à cette date et à compter de leur règlement pour les échéances postérieures;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2026, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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