Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 4, 30 juin 2026, n° 25/04803

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 30 JUIN 2026



(n° /2026, 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/04803 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK7PM



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2022-Tribunal de proximité de Saint-Denis- RG n° 1120001414



APPELANTS

 

Madame [D] [T] [C]

née le 11 Janvier 1975 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Celia Goulay, avocat au barreau de Paris, toque : B1090 substitué par Me Charageat Nicolas

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/032983 du 09/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])



Monsieur [Q] [P] [H]

né le 29 Janvier 1983 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Celia Goulay, avocat au barreau de Paris, toque : B1090 substitué par Me Charageat Nicolas



INTIMÉES 



S.C.I. [F], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Bénédicte Bertin, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque: 204



S.N.C. GRAND [Localité 3] LOGEMENT I, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B 849 691 068, dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par son gérant, la société LOKALIS GESTION & SERVICES SAS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Aurélie Faure, avocat au barreau de PARIS, toque : E1190























COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 02 Juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de la chambre

Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre 

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme GAUTIER Roselyne dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : M.Clément COLIN





ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 02 juin 2026 puis prorogé au 30 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

EXPOSÉ DU LITIGE



La propriétaire initiale de l'immeuble situé [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 7] était Mme [V] [E]. 

 

Le 16 juillet 1998, la Préfecture de Seine St Denis a pris un arrêté d'insalubrité s'agissant des parties communes de cet immeuble, et a mis en demeure Madame [E] de réaliser les travaux sous deux ans, délai qui n'a pas été respecté . 

 

En 2007, La SCI [F] est devenue propriétaire de l'immeuble. 



Suivant contrat à effet au 1 er juin 2013 la SCI [F] a donné à bail à Mme [C] un studio. 

Les parties ont ensuite conclu un nouveau bail d'habitation le 1er mars 2017 sur un logement plus grand , moyennant un loyer de 650 € par mois outre les charges pour 50 € soit au total 700€. 



M. [S] [H] s'est porté caution solidaire de Mme [C] pour la durée initiale du contrat et de son renouvellement, pour une durée de 6 ans. 



L'arrêté d'insalubrité a été levé le 23 avril 2019.



La SCI [F] a revendu l'immeuble à la SNC Grand [Localité 3] Logement1 suivant acte notarié du 27 février 2020. 



Mme [C] n'ayant pas honoré le paiement du loyer, la SNC Grand [Localité 3] Logement 1 lui a fait délivrer, par exploit du 29 avril 2020, un commandement de payer la somme de 1.427,44 € correspondant aux loyers et charges dus au 24 avril 2020, échéance d'avril 2020 incluse, et visant la clause résolutoire insérée au bail. 



Le commandement de payer a été dénoncé à la caution, M. [H], le 12 mai 2020. 

 

Par exploit du 9 novembre 2020, la SNC Grand [Localité 3] Logement1 a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Saint-Denis lequel a par jugement rendu le 12 juillet 2022, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Denis a : 

- Déclaré recevable la demande en résiliation et en expulsion formée par la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1, 

- Rejeté la demande de voir prononcer la nullité du commandement de payer du 29 avril 2020, 

- Rejeté la demande reconventionnelle en restitution de l'indu formée par Madame [D] [T] [C] à l'encontre de la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1, 

- Déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par Madame [D] [T] [C] à l'encontre de la SCI [F] au titre du contrat de location portant sur des sommes antérieures au 16 avril 2018, 

- Condamné solidairement Madame [D] [T] [C] et Monsieur [S] [P] [H] à verser à la SCI [F] la somme de 4.048,60 euros au titre de la dette locative, 

- Rejeté pour le surplus les demandes reconventionnelles formées par Madame [D] [T] [C], 

- Constaté la résiliation à compter du 30 juin 2020 du contrat de bail, 

- Rejeté la demande de délais de paiement, 

- Ordonné à Madame [D] [T] [C] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, 

 - Dit qu'à défaut pour elle d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clés dans ce délai, la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1 pourra, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, 

- Ordonné en tant que de besoin, le transport des meubles meublants et leur séquestration, aux frais de l'expulsée, dans tel garde-meuble de son choix, à défaut choisi par le bailleur, 

- Condamné solidairement Madame [D] [T] [C] et Monsieur [Q] [P] [H] à verser à la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1 la somme de 18.811,53 euros au titre de la dette locative au 22 mai 2022, terme de mai 2022 inclus, 

- Condamné Madame [D] [T] [C] à verser à la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de bail, à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux, 

- Condamné Madame [D] [T] [C] aux dépens, 

- Rejeté, pour le surplus les demandes des parties, 

- Rappelé que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire. » 



Mme [C] et M . [H] ont interjeté appel par déclaration du 29 septembre 2022.



Par ordonnance sur incident du 23 mai 2023 , l'affaire enregistrée sous le numéro RG 22/16873 a fait l'objet d'une radiation sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile .L'affaire a été rétablie au rôle en mars 2025 sous le numéro 25/ 04803. 

Le logement a été restitué le 4 mars 2024, Mme [C] ayant bénéficié d'un logement dans le Parc Social

 

 Dans ses conclusions signifiées électroniquement le 19 janvier 2026 Mme [C] demande à la cour de : 

Infirmer le jugement en toute ses dispositions, et, statuant à nouveau : 

- Juger recevable la réinscription de l'affaire ; 

A titre principal,

- Prononcer l'annulation des contrats de bail conclus les 1 er juin 2013 et 1 er mars 2017 entre la SCI [F] et Madame [C] (et transférés à la SNC Grand [Localité 3] Logement I le 27 février 2020) compte tenu de l'arrêté préfectoral d'insalubrité du 16 juillet 1998 qui interdisait la mise en location des lieux loués. 

En conséquence : 

 - Dire et juger qu'aucun loyer n'est dû en exécution des contrats de bail du 1 er juin 2013 et du 1 er mars 2017 ; 



- Dire et juger qu'il n'existe aucune dette locative entre les parties et débouter la SCI [F] et la SNC Grand [Localité 3] Logement I de l'ensemble de leurs demandes; 

- Condamner in solidum la SCI [F] et la SNC Grand [Localité 3] Logement I à rembourser la totalité des loyers indument versés depuis le 1 er juin 2013, soit la somme de 44.652,64 euros, avec intérêt au taux légal conformément à l'article 1352-6 du Code civil ; 

 Pour le cas où la solidarité ne serait pas retenue : 

- Condamner la SCI [F] à rembourser la totalité des loyers indument versés du 1 er juin 2013 au 1 er novembre 2018, soit la somme de 41.179,26 euros, avec intérêt au taux légal conformément à l'article 1352-6 du Code civil 

- Condamner la SNC Grand [Localité 3] Logement I à rembourser la totalité des loyers indument versés du 1 er janvier 2023 au 1 er mai 2024, soit la somme de 3.473,38 euros avec intérêt au taux légal conformément à l'article 1352-6 du Code civil 

- Débouter la SNC Grand [Localité 3] Logement I et la SCI [F] de l'ensemble de leurs demandes 

A titre subsidiaire, 

- Dire et juger que compte tenu de l'arrêté d'insalubrité du 16 juillet 1998 qui suspendait l'obligation de paiement des loyers, Madame [C] n'a aucune dette locative envers la SNC Grand [Localité 3] Logement I et la SCI [F] 

- Débouter la SNC Grand [Localité 3] Logement I et la SCI [F] de l'ensemble de leurs demandes 

- A titre reconventionnel, condamner in solidum la SNC Grand [Localité 3] Logement I et la SCI [F] à verser à Madame [C] la somme de 10.437,62 euros à titre de remboursement des loyers indument perçus. 

En tout état de cause, sur les demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts de Madame [C] 

- Condamner in solidum la SNC Grand [Localité 3] Logement I et la SCI [F] à verser à Madame [C] les sommes suivantes : 

 - 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour insalubrité du logement 

- 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour comportement déloyal 

Sur les frais de la procédure : 

- Condamner la SNC Grand [Localité 3] Logement 1 et la SCI [F] solidairement à payer à Maître [N] [U], avocate de Madame [C], appelante la somme de 3.500 euros Hors Taxes (4.200 euros TTC) au titre de l'article 700, 2°, du CPC, Maître [N] [U] renonçant alors à percevoir la part contributive de l'Etat pour Madame [C] ; 

- Dire et juger que les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal, depuis l'introduction de l'instance, et ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1343-2 du Code civil. 

- Condamner la SNC Grand [Localité 3] Logement 1 et la SCI [F] solidairement aux dépens. 

 

Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 mars 2026 la société civile immobilière [F] demande à la Cour de : 

Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions. 

Juger tant irrecevables que mal fondés les appelants en leurs demandes 

Les en débouter 

Juger irrecevables les appelants en leurs demandes nouvelles formées par conclusions notifiées en 2025 par suite de la radiation de l'appel 

Juger que la demande en nullité des baux est prescrite qu'elle constitue une demande nouvelle en cause d'appel la déclarer irrecevable 

Juger que l'acte de cession interdit toute action en garantie à l'encontre du cédant 

Juger qu'il n'existe aucune solidarité possible entre les bailleurs successifs 

Juger tant irrecevable que mal fondée la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1 en toutes ses demandes fins et conclusions en garantie et en paiement dirigées à l'encontre de la SCI [F] 

L'en débouter 

Subsidiairement, 

Juger que les demandes de Mme [C] sont imprécises et ne permettent pas de distinguer ce qu'elle imputerait respectivement à la SCI [F] et au bailleur suivant l'en débouter 

Très subsidiairement 



Juger les demandes en remboursement formées contre la sci [F] sont prescrites pour la période antérieure à juin 2019. 

Juger que la compensation invoquée par l'appelante ne se présume pas 

qu'elle n'est pas établie, ne résultant ni d'un écrit entre les parties, ni d'une décision judiciaire contemporaine des faits invoqués par Mme [C]. 

Juger irrecevable et mal fondée la demande en remboursement de loyers à l'encontre conjointement de la SCI [F] et de la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT1 par les appelants 

 Confirmer le jugement qui a fixé la dette locative de Mme [C] à l'égard de la concluante à 4 048,60€ 

Constater que Mme [C] est redevable des loyers et charges impayés pour la période de mai 2019 à février 2020 inclus 

La débouter de sa demande en paiement La condamner au paiement de 4 048,60€ au titre des loyers et charges impayés 

Condamner M [H] solidairement avec elle en qualité de caution 

Ordonner la compensation judiciaire de cette créance avec toute indemnisation que la Cour fixerait à la charge de la concluante par application des articles 1347 et suivants du code civil 

Débouter Mme [C] de sa demande en paiement conjoint pour insalubrité 

Débouter Mme [C] de sa demande en paiement conjoint pour comportement déloyal 

Débouter M [H] de sa demande en nullité de l'acte de caution du 01/02/2007 

Débouter Mme [C] et M [H] de leurs demandes en paiement solidaire entre les intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamner Mme [C] solidairement avec M [H] et in solidum la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT au paiement de 2 200€ HT au titre de l'article 700 du CPC 

Les condamner de même aux dépens 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 mars 2026 la SNC Grand [Localité 3] Logement1 demande à la Cour de : 

In limine litis 

JUGER que le jugement rendu le 22 juillet 2022 par le Tribunal de Proximité de Saint-Denis n'a pas été exécuté 

JUGER la réinscription du dossier irrecevable 

En conséquence : 

CONFIRMER l'ordonnance de radiation prononcée le 23 mai 2023 signifiée le 10 juillet 2023 

DECLARER la péremption de l'affaire acquise 

Pour le cas où la Cour déclare la réinscription de l'affaire recevable : 

JUGER que la demande relative à la nullité des baux régularisés en 2013 et 2017 est une demande nouvelle en cause d'appel 

En conséquence : 

JUGER irrecevable la demande de Mme [C] tendant à voir prononcer la nullité des baux de 2013 et 2017 et la condamnation de la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1 à lui verser la somme de 44.652,64 euros, 

JUGER irrecevable la demande subsidiaire de Mme [C] tendant à voir prononcer la nullité des baux de 2013 et 2017 et la condamnation de la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1 à lui verser la somme de 3.474,38 euros, 

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 juillet 2022 par la Tribunal de Proximité de Saint-Denis 

DEBOUTER Mme [C] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles 

CONDAMNER Mme [C] à payer à la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1 la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

Si, par impossible, la Cour déclare les demandes reconventionnelles de 

Mme [C] recevables et entre en voie de condamnation à l'encontre de la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1 : 

CONDAMNER la SCI [F] à relever et garantir la concluante de toutes condamnations mises à la charge de la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1, 

En tout état de cause : 

CONDAMNER solidairement Mademoiselle [D] [T] [C], Monsieur [S] [H], en sa qualité de caution, et la SCI [F] à payer à la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1 la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

CONDAMNER solidairement Mademoiselle [D] [T] [C], Monsieur [S] [H], en sa qualité de caution, et la SCI [F] à payer à la SNC GRAND [Localité 3] LOGEMENT 1 la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC 

CONDAMNER solidairement Mademoiselle [D] [T] [C], Monsieur [S] [H], en sa qualité de caution, et la SCI [F] aux entiers dépens de la présente instance . 



Il n'a pas été pris de conclusions au nom de M. [H] suite à la réinscription de l'affaire au rôle de la cour et ce, bien qu'il ait le même conseil que Mme [C] . 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 mars 2026. .

 

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des faits et moyens soutenus par les parties à l'appui de leurs prétentions



MOTIFS 

 

Sur le rétablissement de l'affaire au rôle 



La SNC Grand [Localité 3] Logement 1 considérant que le jugement critiqué n'a pas été exécuté, demande de déclarer irrecevable la réinscription au rôle de l'affaire précédemment radiée en application de l'article 524 du code de procédure civile. 



Aux termes des article 524 et 537 du code de procédure civile la décision de radiation est une mesure d'administration judiciaire non susceptible de recours . La décision autorisant la réinscription ne peut être également qu'une mesure d'amnistration judiciaire insusceptible de recours . 



Dès lors la demande visant à déclarer irrecevable la décision de réinscription au rôle de la présente procédure, est irrecevable et doit être rejetée . 



La SNC Grand [Localité 3] Logement 1 doit en conséquence être également déboutée de sa demande subséquente de péremption de l'instance . 



Sur la demande de la nullité des contrats de bail de 2013 et 2017 



Mme [C] sollicite l'annulation des contrats de baux signés avec la société civile immobilière [F] sur le fondement de l'article 1128 du code civil et notamment l'absence de contenu licite desdits contrats en raison de l'arrêté d'insalubrité du 16 juillet 1998 , interdisant toute mise en location des logements . 



Elle reconnaît qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel mais la considère recevable au visa de l'article 566 du code de procédure civile . 



Elle précise que cette demande n'ayant pas été examinée dans le cadre du jugement déféré, elle avait choisi à l'origine d'en saisir à nouveau le juge des Contentieux de la Protection de [Localité 8], lequel a, par décision rendue le 29 juin 2023, l'a déclarée irrecevable. 

Elle soutient également que sa demande de nullité n'est pas prescrite , le délai de prescription étant de 5 ans et et ne commençant à courir qu'à compter du 5 novembre 2018 date à laquelle elle a eu connaissance de l'arrêté d'insalubrité . 

 

La SNC Grand [Localité 3] Logement 1 soutient l'irrecevabilité des demandes en nullité des baux, comme étant nouvelles en appel . 



La société civile immobilière [F] soulève l'irrecevabilité des demandes en nullité comme étant prescrites et comme étant nouvelles en cause d'appel . 



 Sur ce 

 

En application de l'article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer . 



En l'espèce le point de départ de l'action en nullité de l'appelante est la date à laquelle elle a eu connaissance de l'arrêté d'insalubrité , en l'espèce le 5 novembre 2018. 



Or la demande en nullité dans le cadre de la présente procédure est une demande nouvelle présentée pour la première fois dans ses premières conclusions postérieurement au rétablissement de l'affaire au rôle et signifiées électroniquement le 14 mai 2025 soit après l'expiration du délai de prescription. 



Si dans le cadre d'une autre procédure Mme [C] a effectivement saisi le juge des contentieux de la protection de demandes de nullité des contrats de bail par assignation du 26 janvier 2023 , soit avant l'expiration du délai de prescription , elle n' a pas fait appel du jugement du 26 juin 2023 la déboutant de ses demandes et ne peut donc se prévaloir de la date de cette assignation pour échapper à la prescription . 



Au regard de ces constatations , il convient de déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de l'appelante tendant à voir prononcer la nullité des contrats de bail et donc de la débouter de toutes ses demandes subséquentes . 



La prescription des demandes en nullité étant acquise , il est superfétatoire de répondre aux prétentions et moyens fondés sur leur irrecevabilité liée à leur qualification de demandes nouvelles en appel. 

 

Sur la demande de remboursement des sommes indûment payées au titre des loyers 

Mme [C] soutient qu'elle n'a aucune dette locative , les loyers dûs depuis la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité le 23 avril 2019 ayant été réglés par compensation, avec les loyers indument versés pendant la période d'application de l'arrêté d'insalubrité soit depuis 2013 et que ,conformément au mécanisme légal de transfert du bail les créances de la locataire sont opposables aux deux bailleurs successifs ce qui justifie un calcul global et le prononcé de condamnations solidaires pour le remboursement des sommes qu'elle a indûment payées . 



La SNC Grand [Localité 3] Logement 1 soulève pour l'essentiel la prescription des demandes concernant la période anrérieure à avril 2018 et le fait que les bailleurs successifs étant des entités juridiques distinctes , la locataire ne peut se prévaloir d'une créance à l'encontre de son premier bailleur contre le deuxième bailleur et lui imposer une compensation . 



Elle observe en sus que la locataire était en réalité débitrice du premier bailleur, qu'elle n'a quasiment effectué aucun règlement suite au transfert du bail et qu'elle vient de bénéficer de l'effacement de ses dettes par la commission de surendettement. 



La société [F] fait valoir que depuis son entrée dans les lieux Mme [C] n'a jamais payé les sommes appelées, que seule la CAF a réglé sa part régulièrement, que , le compte locatif affichait un solde débiteur lors du transfert du bail , que le fait qu'elle n'ait pas réclamé le paiement de ce solde ne permet pas de présumer l'existence d'une présomption de renonciation ou de compensation de fait . Elle sollicite la confirmation du jugement . 

 

Sur ce, 



Le principe du transfert du contrat de bail à l'acquéreur de l'immeuble loué se fonde classiquement sur l'article 1743 du code civil. Il s'en déduit que la transmission du bail à l'acquéreur de l'immeuble loué opère sans rétroactivité. 



L'acquéreur ne peut donc exercer que pour l'avenir les droits qu'il détient du bail à l'encontre de son locataire. À l'inverse, il devra également s'acquitter lui-même des obligations que le contrat de bail lui impose. 



 Ainsi, pour tout ce qui a trait à la période antérieure à la vente, l'acquéreur n'est pas substitué à son auteur. Celui-ci garde ses droits et obligations envers le locataire, à moins qu'il ne les ait cédés expressément à l'acquéreur. 



C'est donc à juste titre par des motifs que la cour adopte que le premier juge relevant que, la SNC Grand [Localité 3] Logement 1 a acquis l'immeuble litigieux par acte notariédu 27 février 2020; qu'elle n'a percu aucune somme au titre des loyers avant cette date en a déduit qu'aucune compensation ne saurait être opérée entre les sommes dues avant le 27 février 2020 et celles dues postérieurement à cette date, lesdites sommes ayant été versées à des bailleurs distincts. 



Il convient donc de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de compensation entre les sommes versées à la SCI [F] alors qu'il y avait un arrêté d'insalubrité en cours et, les sommes dues à la SNC Grand [Localité 3] Logement 1, étant rappelé que l'arrêté d'insalubrité a été abrogé le 23 avril 2019 . 



De ce fait, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'arriéré locatif dû à la SNC Grand [Localité 3] Logement 1, à la somme de 18811,53 euros à mai 2022 inclus , constaté la résiliation du bail acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de Mme [C] étant observé que compte tenu dela restitution des lieux intervenue le 4 mars 2024 les dispositions du jugement relatives à l'expulsion sont devenues sans objet.



En ce qui concerne les demandes relatives à la restitution de loyers indûment payés à la SCI [F] pendant la période de validité de l'arrêté d'insalubrité le premier juge a, à juste titre ,au visa des articles 1302-1 du Code civil et 7-1 de 1a1oi n° 89-462 du 6 juillet 1989 retenu la presciption de 3 ans applicable et, après avoir constaté que la première demande relative à la répétition de l'indû à l'encontre de la société civile immobilière [F] remontait au 16 avril 2021 a considéré que toutes les demandes de répétition de l'indu portant sur des sommes anterieures au 16 avril 2018 étaient prescrites et donc irrecevables. 



Au vu des pièces produites notamment l'historique du compte de la société [F] le premier juge a justement retenu que les seules sommes indument perçues et non frappées deprescription étaient celles versées au titre des loyers par la locataire entre le 17 avril 2018 et le le 1 er décembre 2019 (les loyers postérieurs à cette date n'ont pas été réclamés) et, en a fixé le montant à 4.226 euros. 



Mme [C] n'a pas repris le paiement des loyers suite à la levée de l'arrêté d'insalubrité , estimant qu'elle agissait en compensation des sommes indûment verséees mais sans avoir fait aucune demande extra judicaire ou judiciaire à l'encontre de son bailleur . 



C'est donc à bon droit au vu du décompte locatif que le premier juge a condamné Mme [C] et M.[H] es qualité de caution au paiement dela somme de 4048,60 euros au titre de la dette locative due à la société [F] .



Mme [C] ayant bénéficié d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ( courrier de la Banque de Francedu 11 décembre 2024) et donc d'un effacement total de ses dettes, seules les condamnations à l'encontre de la caution seront confirmées .



Sur les demandes au titre du trouble de jouissance 



L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière. 







L'article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation . 



 Il dispose encore « que le bailleur est obligé : (...) 

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus. 

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. » 

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. 



Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail . 

 

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l'a informé des désordres subis une mise en demeure n'étant cependant pas exigée . 



Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. 



L'occupant sans droit ni titre d'un logement ne peut reprocher au bailleur des manquements à ses obligations que s'il demontre que les désordres qu'il invoque existaient antérieurement à la résiliation du bail. 



En l'espèce le contrat de bail a été résilié le 30 juin 2020. 



Au vu des pièces produites , le logement de Mme [C] a subi des désordres importants postérieurs à la levée de l'arrêté d'insalubrité le 23 avril 2019, notamment suite à dégats des eaux dénoncé en janvier 2021 . 



Par ailleurs une enquête effectuée par les services de la Ville de [Localité 9] le 20 avril 2021 a révélé l'absence d'une ventiation du logement , la présence d'une importante humidité et de moisissures à l'origine de la dégradation des revêtements des murs et conclut à l'insalubrité du logement . 



Par courrier du 13 juillet 2021, la ville de [Localité 10] a mis en demeure la société bailleresse de rechercher les causes des désordres et de faire des travaux. 



Un rapport d'expertise rendu la demande de la CAF le 1er mars 2023 qualifie le logement de Madame [C] de « non décent », relève des « infractions au RSD » et conclut à une « insalubrité » du logement. 



Par courrier du 26 mars 2023 , la CAF a notifé la suspension de la perception des APL par le bailleur .

 

Si Mme [C] rapporte la preuve de l'existence de désordres importants affectant son logement force est de constater que ces éléments ne sont pas suffisants pour établir que lesdits désordres existaient déjà avant la date de résiliation du bail . 



La responsabilité du bailleur ne peut donc être engagée sur le fondement du non respect de ses obligations contractuelles . 



Dès lors il convient de confirmer le premier juge qui rejeté la demande de dommages et intérêts pour insalubrité du logement . 





Sur les demandes de dommages et intérêts pour déloyauté contractuelle

 

Mme [C] sollicite la condamnation des bailleurs successifs estimant qu'ils ont failli à l'exécution de leurs obligations de loyauté contractuelles :

-la société civile immobilière [F] en dissimulant volontairement l'existence d'un arrêté d'insalubrité datant de 1998 et en encaissant des loyers indus sur une longue période ; 

- la SNC Groupement [Localité 3] Logement 1 en prétendant n'être nullement tenue envers les locataires, au remboursement de ces loyers indus malgré le transfert automatique des contrats de bail ; 

 - L'un et l'autre enfin en se rejetant mutuellement la responsabilité des fautes commises et en prétendant se dédouaner de toutes obligations envers les locataires. 



Les intimés concluent au rejet de la demande , la société civile immobilière [F] soulevant également son irrecevabilité , comme étant nouvelle devant la cour.

 

Sur ce, 



 Contrairement à ce que soutient la société civile immobilière [F] cette demande a été soutenue devant le premier juge et n'est nullement nouvelle en cause d'appel .Elle est donc recevable .



En application de 1104 du code civil les contrats doivent être négociés , formés et exécutés de bonne foi. 



Le manquement à cette obligation contractuelle de bonne foi peut être sanctionné en application de l'article 1231-1 du cde civil . 



Si au regard du sens du présent arrêt les griefs à l'encontre de la SNC Groupement [Localité 3] Logement 1 et ceux relatifs au comportement procédural des 2 bailleurs ne sont pas établis, le fait pour la société civile immobilière [F] d'avoir contracté successivement 2 baux avec Mme [C] alors que l'immeuble était sous arrêté d'insalubrité caractérise sa mauvaise foi étant observé que la dite société bailleresse n'invoque même pas ne pas avoir eu connaissance dudit arrêté ,se contentant de préciser que suite à la mise en demeure de 2028, elle a fait des travaux permettant la mainlevée de l'arrêté en avril 2019. 



Compte tenu de la nature du manquement qui en raison de l'information tardive de la locataire et des prescriptions encourues , l'a empêché de récupérer les loyers indûment versés il convient infirmant le premier juge de faire droit à sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 4000 euros et de condamner la société [F] au paiement de cette somme avec intérêts légaux à compter du présent arrêt . 



Compte tenu de l'effacement de la dette locative par la commission de surendettement il n'ya pas lieu à compensation des créances respectives des parties . 



Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive 



Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.



Une telle preuve n'est en l'espèce pas rapportée à l'encontre de l'appelante, la demande de dommages-intérêts formée par l'intimé doit être rejetée. 



Sur l'appel en garantie 



Compte tenu du sens de l'arrêt l'appel en garantie de la SNC Grand [Localité 3] Logement est sans objet .







Sur les demandes accessoires 



Il convient de confirmer le premier juge qui a fait une juste application des textes relatifs aux dépens et aux frais irrééptibles . 



Au vu du sens du présent arrêt , les dépens de la procédure d'appel sont partagés par tiers entre les parties et, il est équitable de laisser à chacune d'entre elles la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt contradictoire , 



Déboute SNC Grand [Localité 3] Logement 1 de sa demande visant à déclarer irrecevable la réinscription au rôle de la présente affaire , 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a : 

-condamné solidairement Mme [D] [T] [C] et M. [S] [P] [H] à verser à la SCI [F] la somme de 4.048,60 euros au titre de la dette locative, 

- condamné solidairement Mme [D] [T] [C] et M. [Q] [P] [H] à verser à la SNC Grand [Localité 3] Logement 1 la somme de 18.811,53 euros au titre de la dette locative au 22 mai 2022, terme de mai 2022 inclus, 

- condamné Mme [D] [T] [C] à verser à la SNC Grand [Localité 3] Logement 1 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de bail, à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux, 

- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Mme [D] [T] [C] au titre du comportement déloyal de la SCI [F]



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Déclare irrecevables comme prescrites les demandes en nullité des contrats de bail, 



Rejette toutes les demandes subséquentes, 



Constate que Mme [D] [T] [C] bénéficie d'un redressement judiciaire sans liquidation avec effacement total de toute dette locative , 

 

En conséquence, 

 

 Rejette toutes les demandes de condamnation à son encontre , 



Condamne uniquement Monsieur [S] [P] [H] en sa qualité de caution à payer :

- à la SCI [F] la somme de 4.048,60 euros au titre de la dette locative, 



-à la SNC Grand [Localité 3] Logement 1 la somme de 18.811,53 euros au titre de la dette locative au 22 mai 2022, terme de mai 2022 inclus, 

 

Déclare recevable la demande de dommages et intérêts fondée sur la déloyauté contractuelle, 



Condamne la société civile immobilière [F] à payer àMme [D] [T] [C] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation contractuelle de bonne foi , 



Rejette le surplus des demandes, 







Condamne chacune des parties à supporter par tiers les dépens d'appel , 



Dit que chacune des parties gardera à sa charge les frais irrépétibles de première instance et d'appel . 





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,