Tribunal judiciaire de Lyon, Référés civils, 3 juillet 2026, n° 25/00358

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

La SCCV [Adresse 7] a entrepris de faire édifier un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] au [Adresse 9] à [Localité 1], qu'elle a soumis au statut de la copropriété et vendu par lots, en l'état futur d'achèvement.

La déclaration d'ouverture du chantier a eu lieu le 21 mai 2021.

Par acte authentique en date du 29 novembre 2022, la société CELESTINS CAPITAL a acquis du vendeur en l'état futur d'achèvement un appartement, deux caves et un casier à skis.

La livraison a eu lieu avec réserves le 09 février 2024, l'acquéreur indiquant que le solde du prix de vente serait réglé à hauteur de 59 000 euros dans le courant de la semaine du 11 février 2024 et que le surplus, soit 29 500,00 euros, serait consigné chez son notaire dans l'attente de la levée des réserves. Elle a encore précisé que la facture des travaux supplémentaires serait réglée « la semaine prochaine ».

Par courrier du 07 mars 2024, l'acquéreur a dénoncé l'apparition de nouveaux désordres.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025 (RG 25/00358), la société CELESTINS CAPITAL a fait assigner en référé 
la SCCV [Adresse 10] [Adresse 5] ;
aux fins d'exécution de travaux sous astreinte et d'indemnisation provisionnelle.

Par jugement du 14 mai 2025, le Tribunal des activités économiques de LYON a prononcé la liquidation judiciaire de la SCCV [Adresse 11] BOURG et désigné la SELARL MARIE DUBOIS en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier recommandé daté du 24 mai 2025, l'acquéreur a déclaré une créance d'un montant de 127 579,00 euros au passif de la procédure collective.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025 (RG 25/01508), la société CELESTINS CAPITAL a fait assigner en référé 
la SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 10] [Adresse 5] ;
la SARL MPC ;
Monsieur [C] [F], en qualités de gérant et de bénéficiaire effectif de la SARL MPC ;
aux fins de jonction des instance, d'exécution de travaux sous astreinte et d'indemnisation provisionnelle.

Par décision prise à l'audience du 21 octobre 2025, l'instance inscrite au rôle sous le numéro RG 25/01508, a été jointe à celle inscrite sous le numéro RG 25/00358, l'affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.


A l'audience du 20 janvier 2026, la société CELESTINS CAPITAL, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :
débouter les parties défenderesses de toutes leurs prétentions ;
ordonner in solidum aux parties défenderesses de reprendre l'ensemble des désordres, malfaçons, non façons et non-conformités signalés par Mesdames [S] selon liste à jour du 10 décembre 2024 dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par grief, dont la liquidation sera réservée par le juge des référés ;
 l'autoriser, au-delà de cette période, à mandater des entreprises afin de procéder à la reprise desdits désordres, aux risques et frais des parties défenderesses ;
condamner les parties défenderesses à produite, au besoin sous astreinte de 500 euros, par jour de retard et par document, à compter de la décision à intervenir, tous les documents finaux du chantier qui auraient dus être transmis à l’assureur dommages-ouvrage à savoir
◦le rapport final du contrôleur technique ;
◦les procès-verbaux de réception ;
◦le coût définitif des travaux ;
◦les plans et descriptifs de l'ensemble des travaux effectivement réalisés ;
◦la liste des réserves à la réception ;
◦la levée des réserves ;
condamner les parties défenderesses à produire, au besoin sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, le certificat de conformité des travaux tel que prévu par le code de l’urbanisme, notamment dans ses articles R. 462-1 et suivants ;
condamner les parties défenderesses à lui payer les indemnités provisionnelles suivantes :
◦15 000 euros, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre de ses préjudices de retard et de jouissance ;
◦43 000 euros, somme à parfaire, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre des loyers perdus ;
◦3 000 euros, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre de son préjudice moral ;
◦62 000 euros, somme à parfaire, à valoir sur le coût de la reprise des désordres ; 
débouter la SCCV [Adresse 7] de sa demande reconventionnelle en paiement ;
condamner les parties défenderesses à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 10] [Adresse 5], a soutenu oralement ses conclusions et demandé de : 
à titre principal, constater que les demandes de la société CELESTINS CAPITAL sont irrecevables en ce qu'elles tendent à obtenir de la SCCV [Adresse 7] le paiement de sommes d'argent ;
se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la société CELESTINS CAPITAL ;
à titre subsidiaire, débouter la société CELESTINS CAPITAL de ses prétentions ;
en tout état de cause, condamner DEMANDEUR à lui payer la somme provisionnelle de 30 000,00 euros, à valoir sur le solde de son marché et des travaux modificatifs acquéreurs commandés ;
condamner la société CELESTINS CAPITAL à lui payer la somme de 5 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL MPC et Monsieur [C] [F], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions n° 2 et demandé de :
débouter la société CELESTINS CAPITAL de ses prétentions à leur égard ;
condamner la société CELESTINS CAPITAL à leur payer la somme de 8 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 05 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 03 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les prétentions à l'égard de la SCCV [Adresse 7], représentée par son liquidateur judiciaire

Aux termes de l'article L. 622-21, I, du code de commerce, rendu applicable à la procédure de liquidation judiciaire par l'article L. 641-3 du même code : « Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; [...] »

L'article L. 622-22, alinéa 1, du même code rendu applicable à la procédure de liquidation judiciaire par l'article L. 641-3 du même code, dispose : « Sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. »

Il résulte tout d'abord du premier de ces textes que si, en principe, les actions tendant à l'exécution d’une obligation de faire ne sont pas soumises à l'arrêt des poursuites (Com., 28 mars 1995, 92-18.917), il en va autrement lorsque, sous couvert d'une telle obligation, elles impliquent le paiement de sommes d'argent pour une cause antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective (Com., 19 juillet 1988, 87-12.089 ; Com. 09 juillet 1996, 94-18.676 ; Com., 17 juin 1997, 94-14.109 ; Com., 23 janvier 2001, 98-11.072).

Il résulte ensuite de ces deux textes que l'instance en cours, interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur le montant et l'existence de cette créance (Com., 6 octobre 2009, 08-12.416).

Tel n'est pas le cas de l'instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une provision, qui n'est pas une instance en cours interrompue par l'ouverture de la procédure collective de la société débitrice, de sorte que le juge des référés doit dire n'y avoir lieu à référé, la demande en paiement étant devenue irrecevable en vertu de la règle de l'interdiction des poursuites édictée par le texte susvisé (Com., 29 septembre 2015, 14-17.513 ; Com., 19 septembre 2018, 17-13.210 ; Com., 17 décembre 2025, 23-16.430).



L'instance en référé ne constituant pas une instance en cours interrompue par l'ouverture de la procédure collective, le juge des référés n'a pas davantage le pouvoir de fixer le montant de la créance née antérieurement au jugement d'ouverture au passif de ladite procédure, la société créancière devant se soumettre à la procédure de vérification des créances (Com., 12 juillet 1994, 91-20.843 ; Com., 9 juillet 2002, 99-12.803 ; Com., 15 mars 2005, 03-16.450 ; Com., 6 octobre 2009, 08-12.416 ; Com., 26 juin 2019, 18-16.777).

En l'espèce, la demande de l'acquéreur dirigée à l'encontre du vendeur en l'état futur d'achèvement, représenté par son liquidateur judiciaire, tend, en premier lieu, à la reprise de désordres sous astreinte.

Sous couvert d'une obligation de faire, cette prétention implique le paiement de sommes d'argent à des entreprises en capacité de réaliser lesdits travaux, ce que trahissent d'ailleurs les prétentions ayant pour objet d'autoriser l’acquéreur à faire procéder aux mêmes travaux « aux risques et frais » de la débitrice en liquidation et le paiement d'une indemnité provisionnelle à valoir sur le coût de la reprise des désordres.

Cette demande en paiement déguisée, pour une cause antérieure au jugement d'ouverture de la procédure de liquidation, se heurte donc à l'interdiction des poursuites individuelles.

En deuxième lieux, il en va de même des prétentions visant la production sous astreinte de divers documents, qui nécessiterait de nouveau, pour une cause antérieure au jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, de rémunérer les entreprises à même d'établir ces documents.

En troisième lieu, les demandes indemnitaires provisionnelles ne sont pas davantage recevables à son encontre, le juge des référés n'étant pas saisi du principal et ne rendant pas une décision définitive sur le montant et l'existence de la créance alléguée.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de l'acquéreur en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du vendeur en l'état futur d'achèvement, représenté par son liquidateur judiciaire.



Sur les prétentions à l'encontre de Monsieur [C] [F], en qualités de gérant et de bénéficiaire effectif de la SARL MPC

L'article L. 223-22, alinéa 1, du code de commerce énonce : « Les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion. »

Il résulte de cet article que la responsabilité personnelle du gérant d’une SARL ne peut être retenue à l'égard d'un tiers, hors violation des dispositions applicables à la société ou des statuts, que s'il a commis une faute séparable de ses fonctions (Com., 14 novembre 2023, 21-19.146).



Il en est notamment ainsi lorsqu'il commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonction sociales (Com., 20 mai 2003, 99-17.092 ; Com., 10 février 2009, 07-20.445) ou une faute constitutive d'une infraction pénale intentionnelle (Com., 28 septembre 2010, 09-66.255 ; Civ. 3, 10 mars 2016, 14-15.326 ; Com., 18 septembre 2019, 16-26.962).

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En l'espèce, pour solliciter la condamnation de Monsieur [C] [F] en qualité de bénéficiaire effectif de la SARL MPC, l'acquéreur l'assimile à un associé du vendeur en l'état futur d'achèvement, alors qu'il n'est qu'associé de la SARL MPC, elle-même associée de cette dernière.

Cette assimilation n'est pas fondée en droit et la forme sociale de la société MPC interdit de rechercher directement ses associés.

Par ailleurs, la demanderesse ne rapporte aucune preuve de ce qu'il aurait commis, en qualité de gérant de la SARL MPC, une faute séparable de ses fonctions, la seule allégation de faute, dont le caractère intentionnel n'est pas établi au regard des modifications de l'immeuble imputables à des copropriétaires, portant sur la SARL MPC en qualité de gérante de la SCCV [Adresse 10] [Adresse 5]. Elle ne prétend pas davantage qu'il aurait commis une infraction aux dispositions applicables à la SARL ou violé ses statuts.

Il s'ensuit que l'ensemble des prétentions à son égard sont sérieusement contestables et qu'aucun trouble illicite ne lui est directement reproché.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de l'acquéreur en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Monsieur [C] [F].


Sur la demande d'exécution de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 1642-1, alinéa 1, du code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

Aux termes de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation : « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.
Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.
Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été indemnisé. »
Il résulte de cet article que l'action en paiement dirigée contre un associé n'est pas subordonnée à la mise en demeure préalable de la société en liquidation judiciaire (Com., 20 février 1996, 93-14.071).

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En l'espèce, contrairement à ce que soutient la SARL MPC, il n'est pas nécessaire que la demanderesse dispose d'un titre exécutoire envers la SCCV [Adresse 7], en liquidation judiciaire, pour agir à son encontre en qualité d'associée de cette dernière.

Toutefois, d'une part, la demande d'exécution de travaux pour remédier aux désordres, malfaçons, non façons et non-conformités, n'est pas formulée à proportion des droits sociaux de la défenderesse.

D'autre part, s'il ressort de l'article L. 211-2 précité que le passif de la SCCV dont sont tenus les associés se compose tant des obligations de sommes d'argent que des obligations découlant de sa qualité de vendeur en l'état futur d'achèvement, pouvant être en nature, leur contribution est limitée au passif social et ne saurait porter sur l'exécution en nature des obligations dont la SCCV peut être débitrice.

En outre, il n'est pas possible d'apprécier la proportion, pour un associé en particulier, de l'exécution d'une obligation en nature avec ses droits sociaux, le coût de cette exécution pouvant différer selon l'associé et les circonstances de sa réalisation.

Il s'ensuit que l'obligation de faire dont se prévaut l'acquéreur est sérieusement contestable.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur la demande d'autorisation de mandater des entreprises aux frais et risques des défenderesses

Aux termes de l'article 1642-1, alinéa 1, du code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

Aux termes de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation : « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.
Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.
Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été indemnisé. »
En l'espèce, l'acquéreur ne précise pas le fondement des pouvoirs du juge des référés qu'elle entendrait voir exercer, alors qu'elle ne justifie d'aucune urgence, n'allègue pas l'existence d'un dommage imminent, ne démontre pas subir un trouble manifestement illicite imputable à la SARL MPC, ni n'établit l'existence d'une obligation dont elle serait elle-même débitrice.

De plus, bien que le principe de l'obligation indemnitaire de la SARL MPC, en qualité d'associée de la SCCV, puisse être retenu à raison de la garantie des désordres apparents, il est rappelé qu'elle n'est tenue du passif social qu'à proportion de ses droits sociaux, de sorte qu'elle ne saurait supporter l'ensemble des coûts des travaux de réparation, qui ne sont pas suffisamment définis pour rapporter la preuve, avec l'évidence requise en référé, de l'étendue à proportion de laquelle cette obligation ne serait pas contestable.

En outre, les dispositions de l'article 1792-6 du code civil n'étant pas applicables au vendeur en l'état futur d'achèvement, la demanderesse ne pourrait invoquer son quatrième alinéa pour exécuter des travaux aux « risques » de la défenderesse.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur les demandes de production de pièces

Aux termes de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation : « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.
Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.
Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été indemnisé. »

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En l'espèce, l'acquéreur expose que le vendeur en l'état futur d'achèvement ayant manqué à l'obligation de remettre à l'assureur dommages-ouvrage une partie des documents prévus à l'annexe II à l'article A 243-1 du code des assurances, son associée serait débitrice de cette même obligation, comme de la production du certificat de conformité des travaux.

Or, il a été vu que s'il ressort de l'article L. 211-2 précité que le passif de la SCCV dont sont tenus les associés se compose tant des obligations de sommes d'argent que des obligations découlant de sa qualité de vendeur en l'état futur d'achèvement, pouvant être en nature, leur contribution est limitée au passif social et ne saurait porter sur l'exécution des obligations en nature dont la SCCV peut être débitrice en qualité de maître d'ouvrage.

Les obligations invoquées par la demanderesse sont donc sérieusement contestables.
Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces prétentions.


Sur les demandes indemnitaires provisionnelles

L'article 1642-1, alinéa 1, du code civil énonce : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

L'article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation : « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.
Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.
Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été indemnisé. »

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier [...] »

Il appartient au Demandeur d'une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379).

En l'espèce, l'acquéreur sollicite les indemnités provisionnelles suivantes :

◦15 000 euros, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre de ses préjudices de retard et de jouissance : la demanderesse invoque un retard de livraison, initialement prévue pour la fin du premier trimestre 2023, de dix mois.

Ce nonobstant, la SARL MPC produit une attestation établie le 09 mai 2024 par la société MT CREATIONS, maître d’œuvre, faisant état de causes de report de la date de livraison à hauteur de 13 mois.

Cette pièce, de nature à anéantir l'obligation indemnitaire invoquée, n'est pas utilement combattue par l'acquéreur, qui n'en fait pas état dans ses écritures ni ne conteste les causes de report énumérées.



De plus, le préjudice de perte de jouissance allégué apparaît se confondre, pour une société ayant investi dans un bien immobilier dans le but de le louer et d'en tirer des revenus locatifs, avec celui allégué de perte de loyers, sans que la demanderesse ne prouve la distinction qu'il conviendrait d'opérer entre ces préjudices, ni l'étendue du préjudice de jouissance indépendant de la perte de revenus locatifs.

L'obligation indemnitaire de ce chef est donc sérieusement contestable.

◦43 000 euros, somme à parfaire, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre des loyers perdus : la demanderesse expose avoir été privée de la possibilité de louer son bien du mois de décembre 2023 à la date de l’assignation. Elle estime sa valeur locative entre 2 500 euros et 3 800 euros par semaine et sa perte de chance de percevoir de tels revenus à 50%.

Néanmoins, il a été vu que le report de la livraison par rapport à la date stipulée dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement peut être justifié, ce dont il s'ensuivrait qu'aucune dette d'indemnisation ne pourrait en naître dans le patrimoine du vendeur en l'état futur d'achèvement pour cette période et que son associée ne serait pas tenue d'une indemnité ne relevant pas du passif social.

De plus, l'estimation de la valeur locative du bien repose, pour l'essentiel, sur des annonces publiées sur les sites internet agenceboan.locvacances.com et Airbnb.

Or, alors que le bien acquis par la demanderesse est un appartement T4, certaines de ces annonces portent sur des chalets. De même, des biens sont situés à [Localité 2] et non pas dans sa périphérie comme la commune [Localité 3] [Localité 4]. A ceci s'ajoute le fait que le prix d'une partie des annonces n'est pas exprimé en euros mais en livres sterling, qu'il est tenu compte de la possibilité de loger huit personnes dans l'appartement T4 qui ne comporte que trois chambres, et que les variations de prix selon la saison ne sont pas justifiées. Aucune explication n'est fournie sur la détermination des prix retenus par rapport à ceux de ces annonces.

Enfin, la demanderesse ne justifie pas de l'impossibilité de louer son appartement, en dépit des désordres non repris, qui concernent en particulier des embellissements.

Il en résulte que ne sont établis ni le principe, ni l'étendue dans laquelle l'obligation indemnitaire ne serait pas sérieusement contestable.

◦3 000 euros, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre de son préjudice moral : la demanderesse ne rapporte pas la preuve du préjudice moral dont elle se prévaut.

◦62 000 euros, somme à parfaire, à valoir sur le coût de la reprise des désordres : cette prétention est assise sur le devis établi le 29 avril 2025 par la SAS CLARA DECO, sise à [Localité 5].

Il n'appartient pas au juge des référés de procéder à une analyse technique, longue et complexe, afin d'établir au rapprochement entre les désordres énumérés sur cinq pages dans la pièce n° 23 de la demanderesse et les travaux prévus à ce devis.


De plus, quand bien même un tel rapprochement relèverait de l'office du juge des référés, malgré son absence d'évidence, la nécessité de procéder aux travaux listés dans le devis pour remédier aux désordres dénoncés n'est pas justifiée avec l'évidence requise en référé, tant au plan technique que dans les quantités retenues. 

De surcroît, l'éloignement géographique entre le bien de la demanderesse et le siège de l'entreprise ayant établi le devis ne manque pas d'interroger les raisons de son choix et le prive encore davantage de valeur probante.

Dès lors, les éléments de preuve produits ne permettent pas de déterminer l'étendue dans laquelle l'obligation indemnitaire au titre des travaux de reprise des désordres ne serait pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes indemnitaires provisionnelles.


Sur la demande provisionnelle en paiement

L'article 1601-3 du code civil dispose : « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. »

L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation précise : « Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l'achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d'eau ;
95% à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. [...] »

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier [...] »

Il appartient au juge de référés de vérifier si l'éventualité d'une compensation au titre d'une créance indemnitaire est de nature à rendre sérieusement contestable l'obligation de payer le solde du prix (Civ. 3, 22 novembre 1978, 77-14.040 ; Com., 11 octobre 2016, 15-11.060).

Par ailleurs, il ne relève pas de ses pouvoirs de trancher la contestation sérieuse pouvant naître de l'invocation par le débiteur d'une exception d'inexécution (Civ. 3, 30 mai 2007, 06-19.068 ; Civ. 3, 23 mars 2010, 08-21.358 ; Civ. 3, 22 septembre 2016, 15-16.181).

En l'espèce, le vendeur en l'état futur d'achèvement, représenté par son liquidateur, fait valoir que l'acquéreur n'a pas réglé le solde du prix de vente, pour une somme de 29 500,00 euros, ni les travaux modificatifs commandés par ses soins à hauteur de 4 078,80 euros, et qu'il ne peut se prévaloir d'une retenue de garantie, mais s'était engagé à régler ces sommes lors de la livraison.
L'acquéreur expose que la somme de 29 500,00 euros, correspondant à 5% du prix, a été consignée en raison des désordres affectant ses lots lors de leur livraison, non repris à ce jour.

Si cette consignation vaut paiement au regard de l'obligation de livrer (Civ. 3, 15 décembre 2010, 09-67.232) et du cours des intérêts moratoires (Civ. 3, 24 mars 2015, 14-11.391), elle ne libère toutefois pas l'acquéreur de son obligation de payer.

Pour autant, l'exception d'inexécution invoquée, qui procède de l'existence de désordres apparents auxquels il n'a pas été remédié, et que le vendeur en l'état futur d'achèvement, en liquidation judiciaire, ne pourra vraisemblablement pas reprendre, constitue une contestation sérieuse de l'obligation de payer le solde du prix de vente et la facture des travaux modificatifs, inférieurs au montant du devis de la SAS CLARA DECO.

De plus, l'éventualité d'une compensation entre les créances réciproques des parties s'avère vraisemblable, bien que son étendue ne soit pas encore déterminable, et constitue une contestation sérieuse, en ce qu'elle est de nature à faire disparaître l'obligation de payer fondant la demande provisionnelle.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l'espèce, la demanderesse, succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, la demanderesse, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande fondée sur l'article précité et condamnée à payer la somme de 1 500,00 euros à la SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 7], ainsi qu'une somme identique à la SARL MPC et Monsieur [C] [F].

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »




PAR CES MOTIFS


Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 


DISONS n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de la société CELESTINS CAPITAL à l'encontre de la SCCV [Adresse 7], représentée par la SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de la société CELESTINS CAPITAL à l'encontre de Monsieur [C] [F], en qualités de gérant et de bénéficiaire effectif de la SARL MPC ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société CELESTINS CAPITAL tendant à l'exécution sous astreinte, par la SARL MPC, de travaux pour remédier aux désordres, malfaçons, non façons et non-conformités affectant ses lots ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société CELESTINS CAPITAL tendant à être autorisée à mandater des entreprises pour reprendre, aux frais et risques de la SARL MPC, les désordres, malfaçons, non façons et non-conformités affectant ses lots ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société CELESTINS CAPITAL aux fins de production sous astreinte, par la SARL MPC, de différents documents finaux du chantier et du certificat de conformité des travaux ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires provisionnelles de la société CELESTINS CAPITAL à l'encontre de la SARL MPC ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle en paiement de la SCCV [Adresse 7], représentée par la SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire, à l'encontre de la société CELESTINS CAPITAL ;

CONDAMNONS la société CELESTINS CAPITAL aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la société CELESTINS CAPITAL à payer à :
la SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 7], la somme de 1 500,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
la SARL MPC et Monsieur [C] [F] la somme de 1 500,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la société CELESTINS CAPITAL fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 



RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.


En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par nous, Victor BOULVERT, juge, et Lorelei PINI, greffier ;

Le Greffier, Le Président,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00358 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2ISF
AFFAIRE : S.C.I. CELESTINS CAPITAL C/ [T] [F], SCCV [Adresse 1], S.E.L.A.R.L. MARIE DUBOIS, S.A.R.L. MPC




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Lorelei PINI




PARTIES : 

DEMANDERESSE

S.C.I. CELESTINS CAPITAL
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle MEILHAC de la SELARL QUARTESE JURIDIQUE ET CONTENTIEUX, avocats au barreau de LYON




DEFENDEURS

Monsieur [T] [F] 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine DE JOUSSINEAU, avocat au barreau de LYON


SCCV [Adresse 4] [Adresse 5]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sabine DE JOUSSINEAU, avocat au barreau de LYON


S.E.L.A.R.L. MARIE DUBOIS
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Charles CROZE de la SELARL AVOCANCE, avocats au barreau de LYON


S.A.R.L. MPC
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sabine DE JOUSSINEAU, avocat au barreau de LYON







Débats tenus à l'audience du 20 Janvier 2026 - Délibéré prorogé au 03 juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE 

La SCCV [Adresse 7] a entrepris de faire édifier un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] au [Adresse 9] à [Localité 1], qu'elle a soumis au statut de la copropriété et vendu par lots, en l'état futur d'achèvement.

La déclaration d'ouverture du chantier a eu lieu le 21 mai 2021.

Par acte authentique en date du 29 novembre 2022, la société CELESTINS CAPITAL a acquis du vendeur en l'état futur d'achèvement un appartement, deux caves et un casier à skis.

La livraison a eu lieu avec réserves le 09 février 2024, l'acquéreur indiquant que le solde du prix de vente serait réglé à hauteur de 59 000 euros dans le courant de la semaine du 11 février 2024 et que le surplus, soit 29 500,00 euros, serait consigné chez son notaire dans l'attente de la levée des réserves. Elle a encore précisé que la facture des travaux supplémentaires serait réglée « la semaine prochaine ».

Par courrier du 07 mars 2024, l'acquéreur a dénoncé l'apparition de nouveaux désordres.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025 (RG 25/00358), la société CELESTINS CAPITAL a fait assigner en référé 
la SCCV [Adresse 10] [Adresse 5] ;
aux fins d'exécution de travaux sous astreinte et d'indemnisation provisionnelle.

Par jugement du 14 mai 2025, le Tribunal des activités économiques de LYON a prononcé la liquidation judiciaire de la SCCV [Adresse 11] BOURG et désigné la SELARL MARIE DUBOIS en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier recommandé daté du 24 mai 2025, l'acquéreur a déclaré une créance d'un montant de 127 579,00 euros au passif de la procédure collective.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025 (RG 25/01508), la société CELESTINS CAPITAL a fait assigner en référé 
la SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 10] [Adresse 5] ;
la SARL MPC ;
Monsieur [C] [F], en qualités de gérant et de bénéficiaire effectif de la SARL MPC ;
aux fins de jonction des instance, d'exécution de travaux sous astreinte et d'indemnisation provisionnelle.

Par décision prise à l'audience du 21 octobre 2025, l'instance inscrite au rôle sous le numéro RG 25/01508, a été jointe à celle inscrite sous le numéro RG 25/00358, l'affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.


A l'audience du 20 janvier 2026, la société CELESTINS CAPITAL, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :
débouter les parties défenderesses de toutes leurs prétentions ;
ordonner in solidum aux parties défenderesses de reprendre l'ensemble des désordres, malfaçons, non façons et non-conformités signalés par Mesdames [S] selon liste à jour du 10 décembre 2024 dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par grief, dont la liquidation sera réservée par le juge des référés ;
 l'autoriser, au-delà de cette période, à mandater des entreprises afin de procéder à la reprise desdits désordres, aux risques et frais des parties défenderesses ;
condamner les parties défenderesses à produite, au besoin sous astreinte de 500 euros, par jour de retard et par document, à compter de la décision à intervenir, tous les documents finaux du chantier qui auraient dus être transmis à l’assureur dommages-ouvrage à savoir
◦le rapport final du contrôleur technique ;
◦les procès-verbaux de réception ;
◦le coût définitif des travaux ;
◦les plans et descriptifs de l'ensemble des travaux effectivement réalisés ;
◦la liste des réserves à la réception ;
◦la levée des réserves ;
condamner les parties défenderesses à produire, au besoin sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, le certificat de conformité des travaux tel que prévu par le code de l’urbanisme, notamment dans ses articles R. 462-1 et suivants ;
condamner les parties défenderesses à lui payer les indemnités provisionnelles suivantes :
◦15 000 euros, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre de ses préjudices de retard et de jouissance ;
◦43 000 euros, somme à parfaire, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre des loyers perdus ;
◦3 000 euros, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre de son préjudice moral ;
◦62 000 euros, somme à parfaire, à valoir sur le coût de la reprise des désordres ; 
débouter la SCCV [Adresse 7] de sa demande reconventionnelle en paiement ;
condamner les parties défenderesses à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 10] [Adresse 5], a soutenu oralement ses conclusions et demandé de : 
à titre principal, constater que les demandes de la société CELESTINS CAPITAL sont irrecevables en ce qu'elles tendent à obtenir de la SCCV [Adresse 7] le paiement de sommes d'argent ;
se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la société CELESTINS CAPITAL ;
à titre subsidiaire, débouter la société CELESTINS CAPITAL de ses prétentions ;
en tout état de cause, condamner DEMANDEUR à lui payer la somme provisionnelle de 30 000,00 euros, à valoir sur le solde de son marché et des travaux modificatifs acquéreurs commandés ;
condamner la société CELESTINS CAPITAL à lui payer la somme de 5 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL MPC et Monsieur [C] [F], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions n° 2 et demandé de :
débouter la société CELESTINS CAPITAL de ses prétentions à leur égard ;
condamner la société CELESTINS CAPITAL à leur payer la somme de 8 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 05 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 03 juillet 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les prétentions à l'égard de la SCCV [Adresse 7], représentée par son liquidateur judiciaire

Aux termes de l'article L. 622-21, I, du code de commerce, rendu applicable à la procédure de liquidation judiciaire par l'article L. 641-3 du même code : « Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; [...] »

L'article L. 622-22, alinéa 1, du même code rendu applicable à la procédure de liquidation judiciaire par l'article L. 641-3 du même code, dispose : « Sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. »

Il résulte tout d'abord du premier de ces textes que si, en principe, les actions tendant à l'exécution d’une obligation de faire ne sont pas soumises à l'arrêt des poursuites (Com., 28 mars 1995, 92-18.917), il en va autrement lorsque, sous couvert d'une telle obligation, elles impliquent le paiement de sommes d'argent pour une cause antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective (Com., 19 juillet 1988, 87-12.089 ; Com. 09 juillet 1996, 94-18.676 ; Com., 17 juin 1997, 94-14.109 ; Com., 23 janvier 2001, 98-11.072).

Il résulte ensuite de ces deux textes que l'instance en cours, interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur le montant et l'existence de cette créance (Com., 6 octobre 2009, 08-12.416).

Tel n'est pas le cas de l'instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une provision, qui n'est pas une instance en cours interrompue par l'ouverture de la procédure collective de la société débitrice, de sorte que le juge des référés doit dire n'y avoir lieu à référé, la demande en paiement étant devenue irrecevable en vertu de la règle de l'interdiction des poursuites édictée par le texte susvisé (Com., 29 septembre 2015, 14-17.513 ; Com., 19 septembre 2018, 17-13.210 ; Com., 17 décembre 2025, 23-16.430).



L'instance en référé ne constituant pas une instance en cours interrompue par l'ouverture de la procédure collective, le juge des référés n'a pas davantage le pouvoir de fixer le montant de la créance née antérieurement au jugement d'ouverture au passif de ladite procédure, la société créancière devant se soumettre à la procédure de vérification des créances (Com., 12 juillet 1994, 91-20.843 ; Com., 9 juillet 2002, 99-12.803 ; Com., 15 mars 2005, 03-16.450 ; Com., 6 octobre 2009, 08-12.416 ; Com., 26 juin 2019, 18-16.777).

En l'espèce, la demande de l'acquéreur dirigée à l'encontre du vendeur en l'état futur d'achèvement, représenté par son liquidateur judiciaire, tend, en premier lieu, à la reprise de désordres sous astreinte.

Sous couvert d'une obligation de faire, cette prétention implique le paiement de sommes d'argent à des entreprises en capacité de réaliser lesdits travaux, ce que trahissent d'ailleurs les prétentions ayant pour objet d'autoriser l’acquéreur à faire procéder aux mêmes travaux « aux risques et frais » de la débitrice en liquidation et le paiement d'une indemnité provisionnelle à valoir sur le coût de la reprise des désordres.

Cette demande en paiement déguisée, pour une cause antérieure au jugement d'ouverture de la procédure de liquidation, se heurte donc à l'interdiction des poursuites individuelles.

En deuxième lieux, il en va de même des prétentions visant la production sous astreinte de divers documents, qui nécessiterait de nouveau, pour une cause antérieure au jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, de rémunérer les entreprises à même d'établir ces documents.

En troisième lieu, les demandes indemnitaires provisionnelles ne sont pas davantage recevables à son encontre, le juge des référés n'étant pas saisi du principal et ne rendant pas une décision définitive sur le montant et l'existence de la créance alléguée.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de l'acquéreur en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du vendeur en l'état futur d'achèvement, représenté par son liquidateur judiciaire.



Sur les prétentions à l'encontre de Monsieur [C] [F], en qualités de gérant et de bénéficiaire effectif de la SARL MPC

L'article L. 223-22, alinéa 1, du code de commerce énonce : « Les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion. »

Il résulte de cet article que la responsabilité personnelle du gérant d’une SARL ne peut être retenue à l'égard d'un tiers, hors violation des dispositions applicables à la société ou des statuts, que s'il a commis une faute séparable de ses fonctions (Com., 14 novembre 2023, 21-19.146).



Il en est notamment ainsi lorsqu'il commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonction sociales (Com., 20 mai 2003, 99-17.092 ; Com., 10 février 2009, 07-20.445) ou une faute constitutive d'une infraction pénale intentionnelle (Com., 28 septembre 2010, 09-66.255 ; Civ. 3, 10 mars 2016, 14-15.326 ; Com., 18 septembre 2019, 16-26.962).

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En l'espèce, pour solliciter la condamnation de Monsieur [C] [F] en qualité de bénéficiaire effectif de la SARL MPC, l'acquéreur l'assimile à un associé du vendeur en l'état futur d'achèvement, alors qu'il n'est qu'associé de la SARL MPC, elle-même associée de cette dernière.

Cette assimilation n'est pas fondée en droit et la forme sociale de la société MPC interdit de rechercher directement ses associés.

Par ailleurs, la demanderesse ne rapporte aucune preuve de ce qu'il aurait commis, en qualité de gérant de la SARL MPC, une faute séparable de ses fonctions, la seule allégation de faute, dont le caractère intentionnel n'est pas établi au regard des modifications de l'immeuble imputables à des copropriétaires, portant sur la SARL MPC en qualité de gérante de la SCCV [Adresse 10] [Adresse 5]. Elle ne prétend pas davantage qu'il aurait commis une infraction aux dispositions applicables à la SARL ou violé ses statuts.

Il s'ensuit que l'ensemble des prétentions à son égard sont sérieusement contestables et qu'aucun trouble illicite ne lui est directement reproché.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de l'acquéreur en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Monsieur [C] [F].


Sur la demande d'exécution de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 1642-1, alinéa 1, du code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

Aux termes de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation : « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.
Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.
Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été indemnisé. »
Il résulte de cet article que l'action en paiement dirigée contre un associé n'est pas subordonnée à la mise en demeure préalable de la société en liquidation judiciaire (Com., 20 février 1996, 93-14.071).

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En l'espèce, contrairement à ce que soutient la SARL MPC, il n'est pas nécessaire que la demanderesse dispose d'un titre exécutoire envers la SCCV [Adresse 7], en liquidation judiciaire, pour agir à son encontre en qualité d'associée de cette dernière.

Toutefois, d'une part, la demande d'exécution de travaux pour remédier aux désordres, malfaçons, non façons et non-conformités, n'est pas formulée à proportion des droits sociaux de la défenderesse.

D'autre part, s'il ressort de l'article L. 211-2 précité que le passif de la SCCV dont sont tenus les associés se compose tant des obligations de sommes d'argent que des obligations découlant de sa qualité de vendeur en l'état futur d'achèvement, pouvant être en nature, leur contribution est limitée au passif social et ne saurait porter sur l'exécution en nature des obligations dont la SCCV peut être débitrice.

En outre, il n'est pas possible d'apprécier la proportion, pour un associé en particulier, de l'exécution d'une obligation en nature avec ses droits sociaux, le coût de cette exécution pouvant différer selon l'associé et les circonstances de sa réalisation.

Il s'ensuit que l'obligation de faire dont se prévaut l'acquéreur est sérieusement contestable.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur la demande d'autorisation de mandater des entreprises aux frais et risques des défenderesses

Aux termes de l'article 1642-1, alinéa 1, du code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

Aux termes de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation : « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.
Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.
Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été indemnisé. »
En l'espèce, l'acquéreur ne précise pas le fondement des pouvoirs du juge des référés qu'elle entendrait voir exercer, alors qu'elle ne justifie d'aucune urgence, n'allègue pas l'existence d'un dommage imminent, ne démontre pas subir un trouble manifestement illicite imputable à la SARL MPC, ni n'établit l'existence d'une obligation dont elle serait elle-même débitrice.

De plus, bien que le principe de l'obligation indemnitaire de la SARL MPC, en qualité d'associée de la SCCV, puisse être retenu à raison de la garantie des désordres apparents, il est rappelé qu'elle n'est tenue du passif social qu'à proportion de ses droits sociaux, de sorte qu'elle ne saurait supporter l'ensemble des coûts des travaux de réparation, qui ne sont pas suffisamment définis pour rapporter la preuve, avec l'évidence requise en référé, de l'étendue à proportion de laquelle cette obligation ne serait pas contestable.

En outre, les dispositions de l'article 1792-6 du code civil n'étant pas applicables au vendeur en l'état futur d'achèvement, la demanderesse ne pourrait invoquer son quatrième alinéa pour exécuter des travaux aux « risques » de la défenderesse.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur les demandes de production de pièces

Aux termes de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation : « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.
Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.
Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été indemnisé. »

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En l'espèce, l'acquéreur expose que le vendeur en l'état futur d'achèvement ayant manqué à l'obligation de remettre à l'assureur dommages-ouvrage une partie des documents prévus à l'annexe II à l'article A 243-1 du code des assurances, son associée serait débitrice de cette même obligation, comme de la production du certificat de conformité des travaux.

Or, il a été vu que s'il ressort de l'article L. 211-2 précité que le passif de la SCCV dont sont tenus les associés se compose tant des obligations de sommes d'argent que des obligations découlant de sa qualité de vendeur en l'état futur d'achèvement, pouvant être en nature, leur contribution est limitée au passif social et ne saurait porter sur l'exécution des obligations en nature dont la SCCV peut être débitrice en qualité de maître d'ouvrage.

Les obligations invoquées par la demanderesse sont donc sérieusement contestables.
Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces prétentions.


Sur les demandes indemnitaires provisionnelles

L'article 1642-1, alinéa 1, du code civil énonce : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

L'article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation : « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.
Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.
Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été indemnisé. »

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier [...] »

Il appartient au Demandeur d'une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379).

En l'espèce, l'acquéreur sollicite les indemnités provisionnelles suivantes :

◦15 000 euros, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre de ses préjudices de retard et de jouissance : la demanderesse invoque un retard de livraison, initialement prévue pour la fin du premier trimestre 2023, de dix mois.

Ce nonobstant, la SARL MPC produit une attestation établie le 09 mai 2024 par la société MT CREATIONS, maître d’œuvre, faisant état de causes de report de la date de livraison à hauteur de 13 mois.

Cette pièce, de nature à anéantir l'obligation indemnitaire invoquée, n'est pas utilement combattue par l'acquéreur, qui n'en fait pas état dans ses écritures ni ne conteste les causes de report énumérées.



De plus, le préjudice de perte de jouissance allégué apparaît se confondre, pour une société ayant investi dans un bien immobilier dans le but de le louer et d'en tirer des revenus locatifs, avec celui allégué de perte de loyers, sans que la demanderesse ne prouve la distinction qu'il conviendrait d'opérer entre ces préjudices, ni l'étendue du préjudice de jouissance indépendant de la perte de revenus locatifs.

L'obligation indemnitaire de ce chef est donc sérieusement contestable.

◦43 000 euros, somme à parfaire, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre des loyers perdus : la demanderesse expose avoir été privée de la possibilité de louer son bien du mois de décembre 2023 à la date de l’assignation. Elle estime sa valeur locative entre 2 500 euros et 3 800 euros par semaine et sa perte de chance de percevoir de tels revenus à 50%.

Néanmoins, il a été vu que le report de la livraison par rapport à la date stipulée dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement peut être justifié, ce dont il s'ensuivrait qu'aucune dette d'indemnisation ne pourrait en naître dans le patrimoine du vendeur en l'état futur d'achèvement pour cette période et que son associée ne serait pas tenue d'une indemnité ne relevant pas du passif social.

De plus, l'estimation de la valeur locative du bien repose, pour l'essentiel, sur des annonces publiées sur les sites internet agenceboan.locvacances.com et Airbnb.

Or, alors que le bien acquis par la demanderesse est un appartement T4, certaines de ces annonces portent sur des chalets. De même, des biens sont situés à [Localité 2] et non pas dans sa périphérie comme la commune [Localité 3] [Localité 4]. A ceci s'ajoute le fait que le prix d'une partie des annonces n'est pas exprimé en euros mais en livres sterling, qu'il est tenu compte de la possibilité de loger huit personnes dans l'appartement T4 qui ne comporte que trois chambres, et que les variations de prix selon la saison ne sont pas justifiées. Aucune explication n'est fournie sur la détermination des prix retenus par rapport à ceux de ces annonces.

Enfin, la demanderesse ne justifie pas de l'impossibilité de louer son appartement, en dépit des désordres non repris, qui concernent en particulier des embellissements.

Il en résulte que ne sont établis ni le principe, ni l'étendue dans laquelle l'obligation indemnitaire ne serait pas sérieusement contestable.

◦3 000 euros, à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre de son préjudice moral : la demanderesse ne rapporte pas la preuve du préjudice moral dont elle se prévaut.

◦62 000 euros, somme à parfaire, à valoir sur le coût de la reprise des désordres : cette prétention est assise sur le devis établi le 29 avril 2025 par la SAS CLARA DECO, sise à [Localité 5].

Il n'appartient pas au juge des référés de procéder à une analyse technique, longue et complexe, afin d'établir au rapprochement entre les désordres énumérés sur cinq pages dans la pièce n° 23 de la demanderesse et les travaux prévus à ce devis.


De plus, quand bien même un tel rapprochement relèverait de l'office du juge des référés, malgré son absence d'évidence, la nécessité de procéder aux travaux listés dans le devis pour remédier aux désordres dénoncés n'est pas justifiée avec l'évidence requise en référé, tant au plan technique que dans les quantités retenues. 

De surcroît, l'éloignement géographique entre le bien de la demanderesse et le siège de l'entreprise ayant établi le devis ne manque pas d'interroger les raisons de son choix et le prive encore davantage de valeur probante.

Dès lors, les éléments de preuve produits ne permettent pas de déterminer l'étendue dans laquelle l'obligation indemnitaire au titre des travaux de reprise des désordres ne serait pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes indemnitaires provisionnelles.


Sur la demande provisionnelle en paiement

L'article 1601-3 du code civil dispose : « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. »

L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation précise : « Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l'achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d'eau ;
95% à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. [...] »

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier [...] »

Il appartient au juge de référés de vérifier si l'éventualité d'une compensation au titre d'une créance indemnitaire est de nature à rendre sérieusement contestable l'obligation de payer le solde du prix (Civ. 3, 22 novembre 1978, 77-14.040 ; Com., 11 octobre 2016, 15-11.060).

Par ailleurs, il ne relève pas de ses pouvoirs de trancher la contestation sérieuse pouvant naître de l'invocation par le débiteur d'une exception d'inexécution (Civ. 3, 30 mai 2007, 06-19.068 ; Civ. 3, 23 mars 2010, 08-21.358 ; Civ. 3, 22 septembre 2016, 15-16.181).

En l'espèce, le vendeur en l'état futur d'achèvement, représenté par son liquidateur, fait valoir que l'acquéreur n'a pas réglé le solde du prix de vente, pour une somme de 29 500,00 euros, ni les travaux modificatifs commandés par ses soins à hauteur de 4 078,80 euros, et qu'il ne peut se prévaloir d'une retenue de garantie, mais s'était engagé à régler ces sommes lors de la livraison.
L'acquéreur expose que la somme de 29 500,00 euros, correspondant à 5% du prix, a été consignée en raison des désordres affectant ses lots lors de leur livraison, non repris à ce jour.

Si cette consignation vaut paiement au regard de l'obligation de livrer (Civ. 3, 15 décembre 2010, 09-67.232) et du cours des intérêts moratoires (Civ. 3, 24 mars 2015, 14-11.391), elle ne libère toutefois pas l'acquéreur de son obligation de payer.

Pour autant, l'exception d'inexécution invoquée, qui procède de l'existence de désordres apparents auxquels il n'a pas été remédié, et que le vendeur en l'état futur d'achèvement, en liquidation judiciaire, ne pourra vraisemblablement pas reprendre, constitue une contestation sérieuse de l'obligation de payer le solde du prix de vente et la facture des travaux modificatifs, inférieurs au montant du devis de la SAS CLARA DECO.

De plus, l'éventualité d'une compensation entre les créances réciproques des parties s'avère vraisemblable, bien que son étendue ne soit pas encore déterminable, et constitue une contestation sérieuse, en ce qu'elle est de nature à faire disparaître l'obligation de payer fondant la demande provisionnelle.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l'espèce, la demanderesse, succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, la demanderesse, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande fondée sur l'article précité et condamnée à payer la somme de 1 500,00 euros à la SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 7], ainsi qu'une somme identique à la SARL MPC et Monsieur [C] [F].

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »




PAR CES MOTIFS


Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 


DISONS n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de la société CELESTINS CAPITAL à l'encontre de la SCCV [Adresse 7], représentée par la SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les prétentions de la société CELESTINS CAPITAL à l'encontre de Monsieur [C] [F], en qualités de gérant et de bénéficiaire effectif de la SARL MPC ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société CELESTINS CAPITAL tendant à l'exécution sous astreinte, par la SARL MPC, de travaux pour remédier aux désordres, malfaçons, non façons et non-conformités affectant ses lots ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société CELESTINS CAPITAL tendant à être autorisée à mandater des entreprises pour reprendre, aux frais et risques de la SARL MPC, les désordres, malfaçons, non façons et non-conformités affectant ses lots ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société CELESTINS CAPITAL aux fins de production sous astreinte, par la SARL MPC, de différents documents finaux du chantier et du certificat de conformité des travaux ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires provisionnelles de la société CELESTINS CAPITAL à l'encontre de la SARL MPC ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle en paiement de la SCCV [Adresse 7], représentée par la SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire, à l'encontre de la société CELESTINS CAPITAL ;

CONDAMNONS la société CELESTINS CAPITAL aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la société CELESTINS CAPITAL à payer à :
la SELARL MARIE DUBOIS, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 7], la somme de 1 500,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
la SARL MPC et Monsieur [C] [F] la somme de 1 500,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la société CELESTINS CAPITAL fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 



RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.


En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par nous, Victor BOULVERT, juge, et Lorelei PINI, greffier ;

Le Greffier, Le Président,














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1642-1, code de commerce L622-22, code de la construction et de l'habitation R261-14, code des assurances A243-1, code de la construction et de l'habitation L211-2, code de commerce L223-22, code de commerce L641-3, code civil 1601-3, code civil 1646-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-07-03T19:36:00.116Z.