Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 17 juin 2026, n° 25/03194

N° RG 25/03194 - N° Portalis DBV2-V-B7J-KBSW







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 17 JUIN 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



24/00827

Président du tribunal judiciaire de Rouen du 7 janvier 2025 rectifié le 26 juin 2025





APPELANTE :



Madame [Q] [C]

née le 29 juillet 1996 à [Localité 1] 

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée et assistée de Me Pierre MORTIER, avocat au barreau de Rouen



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 76540-2025-007158 du 29/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])



INTIMEE :



SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société NORMANDIE SEINE IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne SAS [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentée et assistée de Me Carole VILLARD, avocat au barreau de Rouen







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 18 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère







GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier 



en présence de Mme MICALEFF, magistrat en stage





DEBATS :



A l'audience publique du 18 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 17 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



Par acte authentique du 31 mai 2021, Mme [R] [A] a vendu à Mme [Q] [C] ses lots n°303 (appartement), 287 (cave), et 927 (emplacement de parking) au sein de la copropriété organisée dans l'ensemble immobilier, dénommé [Adresse 5] et situé [Adresse 6].



Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [C] devant le président du tribunal judiciaire de Rouen, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement de charges de copropriété non réglées, de frais de recouvrement, et de dommages et intérêts.

 

Par jugement réputé contradictoire du 7 janvier 2025, rectifié le 26 juin 2025, le président du tribunal a :

- déclaré irrecevable la demande incidente en paiement de charges de copropriété et frais, en ce qu'elle excède la somme de 35 299,20 euros, arrêtée au 1er octobre 2024,

- condamné Mme [Q] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet Normandie Seine immobilier, exerçant sous l'enseigne Square habitat, la somme de 

34 476,80 euros au titre des charges de copropriété impayées, augmentées des frais de recouvrement, dues au 1er octobre 2024, appels de fonds et cotisations travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 30 069,37 euros, à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 

2 582,89 euros, à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 77,34 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

- ordonné la capitalisation des intérêts par année entière en application de l'article 1343-2 du code civil,





- condamné Mme [Q] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 700 euros de dommages et intérêts,

- condamné Mme [Q] [C] aux entiers dépens,

- condamné Mme [Q] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire.



Par déclaration du 25 août 2025, Mme [C] a formé un appel contre ce jugement. 



Par décision du président de chambre du 1er septembre 2025, l'affaire a été fixée selon les dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 17 mars 2026, Mme [Q] [C] demande de voir en application des articles 1199 du code civil et 700 du code de procédure civile : 

- infirmer le jugement rendu le 7 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a statué comme suit : 

. condamne Mme [Q] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet Normandie Seine immobilier, exerçant sous l'enseigne Square habitat, la somme de 

34 476,80 euros au titre des charges de copropriété impayées, augmentées des frais de recouvrement, dues au 1er octobre 2024, appels de fonds et cotisations travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 30 069,37 euros, à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 

2 582,89 euros, à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 77,34 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

. ordonne la capitalisation des intérêts par année entière en application de l'article 1343-2 du code civil, 

. condamne Mme [Q] [C] aux entiers dépens,

. condamne Mme [Q] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



statuant à nouveau, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes à son encontre,

- condamner la société Normandie Seine immobilier à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des charges de copropriété relatives aux travaux de réhabilitation de l'immeuble,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens. 



Elle met en cause la responsabilité extracontractuelle de la société Normandie Seine immobilier exerçant sous l'enseigne Square habitat pour manquement à son devoir de conseil et d'information loyale et complète lors de l'acquisition à Mme [A] de ses lots de copropriété le 31 mai 2021, en application des articles 1112-1 et 1240 du code civil. 













Elle fait valoir que la société Normandie Seine immobilier, mandatée par Mme [A] pour vendre ses lots de copropriété, a dissimulé lors de la vente l'existence d'un projet de travaux avancé ou la perspective d'un prêt collectif en cours de préparation ; que, même si ces travaux n'étaient pas encore votés, la société Normandie Seine immobilier, professionnel de l'immobilier et syndic de la copropriété informé de la situation, devait informer Mme [C] de tout élément déterminant susceptible d'affecter la valeur ou la charge future du bien vendu ; que le syndicat des copropriétaires ne peut donc qu'être débouté de toutes ses demandes. 



Elle expose par ailleurs que la capitalisation des intérêts revêt un caractère de sanction alors qu'elle n'a pas cherché à se soustraire à ses obligations mais se trouve dans une situation objectivement discutable compte tenu de la faute de la société Normandie Seine immobilier ; que l'équité commande de ne pas aggraver sa situation financière. 



Elle répond à l'intimé que, si elle ne conteste pas la distinction juridique entre le syndicat des copropriétaires et la société Normandie Seine immobilier, cette dernière était à la fois syndic de copropriété et intervenante dans la négociation à la vente et disposait donc d'une connaissance privilégiée de la situation de la copropriété, notamment des projets de travaux envisagés. 



Elle précise que le grief de non-paiement des charges de copropriété pour cause de mauvaise foi qui lui est opposé est infondé ; qu'en effet, la fragilisation de sa situation financière trouve son origine dans l'absence d'information donnée lors de la conclusion de la vente. 



Elle s'oppose à la demande de paiement du complément de charges de 7 009 euros qui est fondée exclusivement sur un relevé de compte établi unilatéralement par le syndic et qui ne suffit pas à en justifier la réalité et l'exigibilité. 



Par dernières conclusions notifiées le 26 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Normandie Seine immobilier exerçant sous l'enseigne Square habitat, sollicite de voir en vertu des articles 839, 481-1 nouveau, et 514 du code de procédure civile, et 14-1, 14-2, et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par l'ordonnance du 17 juillet 2019) :

- débouter Mme [C] de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Rouen le 7 janvier 2025 en ce qu'il a :

. déclaré irrecevable la demande incidente en paiement de charges de copropriété et frais, en ce qu'elle excède la somme de 35 299,20 euros, arrêtée au 1er octobre 2024,

. condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet Normandie Seine immobilier, exerçant sous l'enseigne Square habitat, la somme de 34 476,80 euros au titre des charges de copropriété impayées, augmentées des frais de recouvrement, dues au 1er octobre 2024, appels de fonds et cotisations travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 30 069,37 euros, à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 2 582,89 euros, à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 77,34 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

. ordonné la capitalisation des intérêts par année entière en application de l'article 1343-2 du code civil,

. condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,

. condamné Mme [C] aux entiers dépens,

. condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. rejeté toute demande plus ample ou contraire,



y ajoutant, en vertu des articles 64, 65, 561 et suivants du code de procédure civile,

- condamner Mme [C] à lui payer la somme de 7 009 euros à parfaire au titre du complément de charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2024 au 14 novembre 2025, ainsi que la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la cour.



Il souligne que Mme [I] ne conteste pas le montant des charges de copropriété qu'elle lui doit tel qu'arrêté par le jugement. 



Il fait valoir qu'il n'existe pas de lien entre la dette de charges de copropriété de Mme [C] à son égard et le prétendu manquement de la société Normandie Seine immobilier, agent immobilier, à son devoir d'information et de conseil lors de la vente de l'appartement ; que cette dernière et lui-même, représenté par son syndic la société Normandie Seine immobilier, sont deux entités juridiques distinctes, de sorte que la dette de Mme [C] ne saurait être effacée, compensée, ou rejetée du fait d'un tel manquement. 



Il ajoute que la société Normandie Seine immobilier n'est pas partie à la procédure, de sorte que le recours en garantie initié contre elle par Mme [C] sera rejeté ; que cette dernière ne rapporte pas la preuve de la faute de la société Normandie Seine immobilier ; qu'au contraire, Mme [C], qui ne règle pas ses charges de copropriété courantes, démontre sa mauvaise foi ; que seule la capitalisation des intérêts incitera celle-ci à y procéder. 



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 18 mars 2026.



A l'audience des plaidoiries du 18 mars 2026, la cour d'appel a relevé d'office l'irrecevabilité de la prétention formée par Mme [C] contre la société Normandie Seine immobilier au motif que celle-ci n'était pas partie à cette instance. Elle a invité les parties à faire part de leurs éventuelles observations sur ce point. 



L'avocat de Mme [C] s'en est rapporté à justice. 



Le conseil du syndicat des copropriétaires, qui a relevé que la société Normandie Seine immobilier n'était pas partie à la procédure, a approuvé l'irrecevabilité ainsi soulevée. 



Les parties n'ont pas souhaité de délai pour faire valoir d'éventuelles observations écrites complémentaires sur ce moyen soulevé d'office par la cour d'appel. 







MOTIFS



Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement jusqu'au 1er octobre 2024 inclus



L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



L'article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.



L'article 14-1 de la même loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



L'article 14-2 de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, énonce que : I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° des travaux prescrits par les lois et règlements,

2° des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.



L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que le syndic peut exiger le versement:

1° de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel,

2° des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

3° des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret,

4° des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale, 

5° des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

 

En l'espèce, Mme [C] ne discute pas de l'existence et du montant des charges de copropriété et des frais de recouvrement dont elle est redevable en sa qualité de copropriétaire dans les proportions déterminées par le premier juge.



Elle sollicite d'être exonérée de leur règlement du fait de la faute de la société Normandie Seine immobilier dans l'accomplissement de son mandat de vente des lots de copropriété acquis le 31 mai 2021, mais également du fait de la faute de cette même société dans l'accomplissement de son mandat de syndic de la copropriété.



Toutefois, l'existence d'une éventuelle faute de la société Normandie Seine immobilier dans l'une et/ou l'autre de ces qualités, qui est tiers à la relation copropriétaire/syndicat des copropriétaires régie par les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et celles du décret du 17 mars 1967, n'est pas de nature à justifier une inexécution de son obligation de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement inhérents par Mme [C].



Ce moyen sera rejeté. La décision du premier juge ayant condamné celle-ci au règlement de ces charges et frais pour les montants qu'il a retenus jusqu'au 1er octobre 2024 inclus sera confirmée. 





Sur la demande de capitalisation des intérêts 



L'article 1343-2 du code civil énonce que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 



Ces dispositions d'ordre public s'appliquent dès lors que les seules conditions, d'une part, d'une demande formée judiciairement et, d'autre part, d'intérêts dus pour au moins une année entière sont remplies, ce qui est le cas en l'espèce. La situation financière et la bonne ou mauvaise foi du débiteur n'ont aucune incidence sur l'octroi du bénéfice de la capitalisation des intérêts. 



La décision du premier juge l'ayant ordonnée sera confirmée. 





Sur la demande reconventionnelle de paiement d'un complément de charges 



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les procès-verbaux des assemblées générales postérieures à celle du 2 janvier 2024 qui ont approuvé les comptes de gestion ou voté le budget prévisionnel de l'exercice courant à compter du 1er juillet 2025. Il n'est donc pas établi que les charges appelées au titre de cet exercice sont exigibles. Les sommes correspondantes figurant sur le décompte du 14 novembre 2025, constituant la pièce 57 de l'intimé, seront donc exclues du calcul de la créance sollicitée. 



Seront également écartés les frais suivants 'AV TRESO COPRO DEFAILLANT', comptabilisés les 1er mars, 1er avril, 1er mai, et 1er juin 2025, à hauteur de 

119,96 euros chacun, qui ne sont pas justifiés. 



Enfin, ne seront pas prises en compte les sommes débitées et créditées le 15 janvier 2025 qui ont trait à l'exécution du jugement du 7 janvier 2025. 



En définitive, Mme [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 244,72 euros au titre du complément des charges de copropriété échues du 1er novembre 2024, et non pas du 1er octobre 2024, date prise en compte par le premier juge au titre de sa condamnation, jusqu'au 30 juin 2025. 





Sur le recours en garantie formé par Mme [C] contre la société Normandie Seine immobilier 



La société Normandie Seine immobilier n'est pas partie à cette instance. 



Cette prétention de Mme [C] est donc irrecevable. 





Sur les demandes accessoires



Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.



Partie perdante, Mme [C] sera condamnée aux dépens d'appel.



Il est équitable de la condamner aussi au paiement à l'intimé de la somme de 

2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés en appel conformément à sa demande.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Dans les limites de l'appel formé, 



Confirme le jugement entrepris, 



y ajoutant, 



Condamne Mme [Q] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] logis vert, représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

- 2 244,72 euros au titre du complément des charges de copropriété échues du 1er novembre 2024 au 30 juin 2025,

- 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, 



Déclare irrecevable le recours en garantie formé par Mme [Q] [C] contre la société Normandie Seine immobilier, non partie à la présente instance, 



Déboute les parties du surplus des demandes, 



Condamne Mme [Q] [C] aux dépens d'appel.







Le cadre greffier, La présidente de chambre,