Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 17 juin 2026, n° 23/04291

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



M. [A] [N] et son épouse Mme [G] [L] étaient propriétaires d'une maison à usage d'habitation avec terrain attenant, située [Adresse 4] à [Localité 4] (31).



Le 13 juin 2019, ils ont conclu avec Mme [Q] [O] divorcée [Y] un compromis de vente portant sur ce bien, moyennant le prix de 340 000 euros, notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire. 



Il était encore stipulé à l'acte : 



- une faculté de substitution de l'acquéreur, 

- la réitération authentique au plus tard le 31 août 2019,

- une clause pénale à hauteur de 34 000 euros au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution de l'acte étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique.



Par avenant du 4 septembre 2019, Mme [Y] a indiqué souhaiter substituer la Sci [X] dans son acquisition. Il a également été convenu de reporter le délai pour obtenir l'offre de prêt au 30 septembre 2019 et celui de signature de l'acte authentique de vente au 15 octobre 2019 au plus tard. 



Par avenant du 22 décembre 2019, Mme [O], M. [N] et Mme [L] sont convenus que Mme [O] entendait renoncer à la condition suspensive d'obtention du prêt, ainsi que du report de la signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 15 mars 2020 moyennant versement du prix de vente et des frais d'acte. 



L'acte authentique n'a pas été signé le 15 mars 2020. 



Le 23 mars 2020, la Sci [X] a pris attache avec son notaire pour signaler des désordres affectant l'immeuble, qu'elle estimait consécutifs à un épisode de catastrophe naturelle de type 'retrait - gonflement des argiles', et lui a demandé conseil sur une possible déclaration par M. et Mme [N] d'un sinistre catastrophes naturelles auprès de leur assureur multirisques habitation. 



Le 31 mars 2020, le notaire de M. et Mme [N] indiquait à celui de Mme [O] et la Sci [X] que "la situation était connue de [ses] clients avant la signature du compromis de vente" et que "l'offre d'achat [avait] été faite en considération de ladite situation ", de sorte qu'il ne serait procédé par les vendeurs à "aucune déclaration de sinistre auprès de leur assurance". 



Par acte du 29 avril 2020, Mme [O] et la Sci [X] ont assigné M. [N] et Mme [L] en référé devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire. 



Par ordonnance du 6 août 2020, le juge des référés a relevé que Mme [O] et la Sci [X] n'avaient pas réitéré la vente au 15 mars 2020, qu'elles n'avaient donc plus de droits à faire valoir et les a déboutées de la demande d'expertise judiciaire. 



Entre temps, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 29 mai 2020, le conseil de M. et Mme [N] écrivait à la Sci [X] que ses clients entendaient lui notifier leur renonciation à poursuivre l'exécution de la vente. 







Les parties se sont rapprochées en vue de la signature d'un acte authentique le 13 novembre 2020, mais se sont opposées sur l'insertion, au titre de l'état du bien, d'une clause de renonciation à recours contre les vendeurs, proposée par ces derniers et que la Sci [X] a refusée.



Le 4 décembre 2020, le notaire de la Sci [X] a mis en demeure M. et Mme [N] de régulariser le 15 décembre 2020 l'acte authentique dans les termes du compromis.



Par acte du 15 décembre 2020, Mme [O] a substitué la Sci [X] dans tous ses droits et le notaire a dressé un procès-verbal de carence. 



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Par exploits d'huissier du 14 janvier 2021, Mme [O] et la Sci [X] ont fait assigner M. [A] [N] et Mme [G] [L] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir déclarer la vente de l'immeuble parfaite à la date du 13 novembre 2020 au prix de 340 000 euros et obtenir réparation de leurs préjudices.



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Par un jugement du 8 juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : 



- déclaré parfaite à la date du 13 novembre 2020 la vente intervenue entre M. [A] [N] et Mme [G] [L] et la Sci [X], au prix de 340 000 euros et portant sur le bien immobilier suivant :

* sur la commune de [Localité 4] (Haute Garonne) [Localité 5], 

* une maison d'habitation avec terrain et hangar,

* figurant ainsi au cadastre : 

Sect. A 

Numéro [Cadastre 1] 

[Adresse 5] 

Contenance 00 ha 43 a 17 ca

Sect. A 

Numéro [Cadastre 2] 

[Adresse 6] 

Contenance 00 ha 45 a 80 ca,

- ordonné la comparution de M. [A] [N] et Mme [G] [L] devant Maître [P] [U], notaire à Montastruc la conseillère, aux fins de régularisation par acte authentique de la vente portant sur le bien sus-désigné au profit de la Sci [X], et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour M. [A] [N] et Mme [G] [L] de se présenter devant notaire dans ledit délai de deux mois, le présent jugement vaudra titre de propriété du bien sus-désigné pour être publié à la conservation des hypothèques compétente,

- débouté M. [A] [N] et Mme [G] [L] de leurs demandes reconventionnelles tendant au prononcé de la caducité du compromis de vente du 13 juin 2019, à la condamnation de Mme [O] et la Sci [X] au paiement de la clause pénale et de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de perte de chance, 

- condamné M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à la Sci [X] la somme de 34 000 euros au titre de la clause pénale, 

- débouté la Sci [X] de sa demande au titre du remboursement du prêt, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre de la location de containers, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre de la perte de loyers, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre des travaux de reprise, 

- déboute Mme [M] [O] divorcée [Y] de sa demande au titre du préjudice moral, 

- condamné in solidum M. [A] [N] et Mme [G] [L] aux dépens de la présente instance, à l'exclusion des frais de signification à comparaître, 

- condamné in solidum M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à la Sci [X] et Mme [M] [O] divorcée [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, 

- écarté l'exécution provisoire de droit du jugement.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu'au 15 mars 2020, la seule condition suspensive subsistant était celle d'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif, et était réalisée. Il a relevé que la promesse synallagmatique de vente ne prévoyait pas la caducité de la vente en cas de dépassement du terme pour la passation de l'acte authentique, de sorte que les vendeurs ne pouvaient invoquer la caducité du compromis de vente pour ce motif. 



Le tribunal a considéré qu'en vertu des stipulations contractuelles, les vendeurs ne pouvaient renoncer à la vente qu'à condition de prouver que la défaillance de la Sci [X] était à l'origine du défaut de réitération au 15 mars 2020, or il a estimé que les pièces produites aux débats établissaient la volonté de la Sci [X] de poursuivre l'acquisition du bien alors que les vendeurs ne justifient pas avoir invité la Sci [X] à réitérer la vente par acte authentique avant le 15 mars 2020. 



Il a relevé que les vendeurs avaient refusé de signer l'acte authentique de vente et les a condamnés en conséquence au paiement de l'indemnité prévue dans la clause pénale. 



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Par déclaration du 12 décembre 2023, Mme [M] [O] et la Sci [X] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :



- débouté la Sci [X] au titre du remboursement du prêt, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre de la location de containers, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre de la perte de loyers, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre des travaux de reprise, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre d'un préjudice moral.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 mars 2024, Mme [M] [O] et la Sci [X], appelantes, demandent à la cour, au visa des articles 1582 et 1583 du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile, de : 



- infirmer le jugement en date du 8 juin 2023 en ce qu'il a rejeté : 

* le remboursement du prêt souscrit, 

* la prise en charge de la location de containers, 

* la prise en charge de la perte de loyers, 

* la prise en charge de travaux de reprise, 

* l'octroi de dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral,



Et statuant à nouveau, 

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à la Sci [X] la somme de 544,77 euros au titre de l'échéance du prêt de décembre 2020 et la somme de 558,88, euros par mois jusqu'à la signature de l'acte ou la publication du jugement à intervenir au titre des échéances du prêt,

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à Mme [M] [O] et la Sci [X] la somme de 6 652 euros au titre de la location de containers, 

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à Mme [M] [O] et la Sci [X] la somme de 2 400 euros par mois au titre de la perte de loyers jusqu'au jour de la signification du jugement à intervenir,

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à Mme [M] [O] et la Sci [X] la somme de 96 613,60 euros en réparation des désordres imputables à leurs violations de leurs obligations contractuelles, 

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à Mme [M] [O] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, 

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] aux entiers dépens de l'instance, 

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à la Sci [X] et Mme [O] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile.



À l'appui de leurs prétentions, les appelantes soutiennent que : 



- les vendeurs ont commis plusieurs fautes : ils ne se sont pas présentés au rendez-vous de signature, pour avoir communiqué une adresse erronée, ils ont tenté de rajouter une clause non évoquée, ont refusé de signer l'acte authentique de vente et ont remis le bien en vente, 

- il en est résulté un préjudice moral pour Mme [O] censée louer le bien, outre un préjudice financier résultant de la location de containers pour stocker ses affaires, 

- la Sci [X] a dû régler les échéances du prêt sans pouvoir jouir de l'immeuble, et régler des sommes au titre de la prorogation des prêts relais ainsi que des primes d'assurance des crédits, 

- la Sci [X] n'a pu louer la maison comme envisagé à Mme [O] et à la société Fraloc trucks, 

- les vendeurs ont violé leurs obligations contractuelles en ne faisant pas de déclaration de sinistre à leur assurance, en n'entretenant pas le bien, en ne fournissant pas la perche destinée à actionner la trappe d'accès au grenier, et en ne réparant pas les carreaux cassés, 

- les vendeurs doivent prendre en charge le coût des travaux de reprise des désordres affectant la maison. 



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juin 2024, Mme [G] [L] et M. [A] [N], intimés formant appel incident, demandent à la cour, au visa de l'article 909 du code de procédure civile, de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

* déclaré parfaite à la date du 13 novembre 2020 la vente intervenue entre les époux [N] et la Sci [X] au prix de 340 000,00 euros, 

* débouté la Sci [X] de sa demande au titre du remboursement du prêt, 

* débouté Mme [O] et la Sci [X] de leur demande au titre de la location de containers, 

* débouté Mme [O] et la Sci [X] de leur demande au titre des travaux de reprise, 

* débouté Mme [O] de sa demande au titre du préjudice moral, 

* débouté Mme [O] et la Sci [X] de sa demande au titre de leurs pertes locatives,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [N] au paiement de la clause pénale de 34 000 euros,



Statuant à nouveau,

- débouter Mme [O] et la Sci [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

- condamner in solidum Mme [O] et la Sci [X] au paiement d'une indemnité de 10 000 euros au titre du préjudice moral, 



- les condamner in solidum au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Agnès Trouve, avocat, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



À l'appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que : 



- Mme [O] ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral, alors que le préavis de départ a été annulé et que son propriétaire n'a pas sollicité son expulsion, 

- les vendeurs n'ont pas à assumer le paiement du prix de vente via le remboursement des échéances de prêt, 

- Mme [O] sollicite le remboursement de la location de semi-remorques alors qu'elle réside toujours dans son appartement, et que la gérante de la société de location de semi-remorques est Mme [O] elle-même, ces factures sont probablement établies par simple opportunité, 

- la Sci [X] ne justifie pas qu'elle avait l'intention de louer le bien et cela n'est pas entré dans le champ contractuel, 

- les vendeurs n'avaient pas à régulariser de déclaration de sinistre auprès de leur assureur puisqu'aucun arrêté de catastrophe naturelle n'a été adopté entre 2017 et mars 2020, le dernier datant du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020, soit après la visite du mois de mars de sorte que les désordres ne peuvent avoir été causés par un épisode de sécheresse, 

- les vendeurs ont fait appel à un expert qui indique que la maison ne présente aucun symptôme d'action de la sécheresse, 

- la vente a été déclarée parfaite au 13 novembre 2020 et a été réitérée le 27 octobre 2023, 

- les désordres étaient manifestement apparents puisque connus de la Sci [X] à ces dates, 

- les désordres restent à démontrer dans leur existence, 

- les vendeurs n'ont commis aucun manquement puisqu'ils n'ont jamais reçu de convocation pour la signature de l'acte authentique alors que l'avenant du mois de décembre 2019 fait état d'une domiciliation aux Emirats arabes unis.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 16 février 2026 à 14h00.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION 





1. La cour constate en premier lieu que toutes les parties sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré parfaite la vente intervenue entre M. [N] et Mme [L] d'une part et la Sci [X] d'autre part. Il apparaît en outre que la vente a été réitérée par acte authentique le 27 octobre 2023 moyennant paiement d'un prix de 340 000 euros. 





2. Sur l'action en responsabilité formée contre les vendeurs en raison du refus de réitération de l'acte authentique, 



2.1. La Sci [X] et Mme [O] reprochent à M. [N] et Mme [L] d'avoir refusé de réitérer la vente à travers plusieurs comportements. 



2.1.1. S'agissant de l'absence de participation de M. [N] et Mme [L] au rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente le 15 décembre 2020, il n'est pas démontré que les vendeurs auraient intentionnellement communiqué une adresse incomplète à [Localité 3] afin de ne pas recevoir de convocation pour la signature de l'acte authentique de vente. 



2.1.2. En revanche, si les parties contractantes peuvent d'un commun accord modifier certaines clauses du contrat de vente lors de sa réitération par acte authentique, une partie ne pourrait imposer de modification unilatérale qui lui permettrait en cas de refus de la part de son cocontractant de se défaire de son engagement. 



Le compromis de vente stipule que l'acquéreur n'aura aucun recours contre le vendeur en raison des vices cachés, que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou s'il est prouvé par l'acquéreur que les vices étaient en réalité connus du vendeur. 



À ce titre, il ressort du courriel envoyé par le notaire des vendeurs à celui de Mme [O] le 10 novembre 2020 que les premiers ont demandé à intégrer une clause de non-garantie des désordres visés dans l'assignation en référé du 29 avril 2020, indiquant que 'à défaut, M. et Mme [N] refusent de signer l'acte'. 



2.1.3. En outre, le compromis stipule 'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 août 2019 (...) Moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement (...). La date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter'. 



Il apparaît donc que le fait que l'acte authentique de vente n'ait pas été signé entre les parties avant la date butoir du 15 mars 2020 n'empêchait pas Mme [O] ou la personne qu'elle se serait substituée, de solliciter l'exécution forcée de l'obligation de signature de l'acte authentique de vente.



Il stipule encore que ' au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 34 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. 

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. 

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'. 



Dans leurs conclusions, M. [N] et Mme [L] reconnaissent qu'ils ont remis le bien en vente. Ils indiquent qu'ils pensaient ne plus être liés par le compromis conclu avec Mme [O] puisqu'ils avaient notifié leur renonciation à poursuivre la vente par courrier du 29 mai 2020. 



Or, le compromis de vente ne permettait de renonciation que moyennant paiement d'une pénalité de 34 000 euros, à laquelle doivent donc être condamnés M. [N] et Mme [L], leur refus de réitérer la vente étant caractérisé par les comportements précités. 



Ces derniers demandent à ce que la clause soit modérée. Il leur revient à ce titre de démontrer que la clause est excessive par rapport au préjudice réellement subi par Mme [O] et la Sci [X]. Or, la clause pénale qui a un but comminatoire et représente seulement 10 % du prix de vente convenu entre les parties d'une part, le refus de réitération et la nécessité d'engager une procédure judiciaire pour l'obtenir, d'autre part, conduisent à considérer que le montant de l'indemnité contractuellement prévue n'est pas excessive. 



M. [N] et Mme [L] seront donc condamnés, en application de la clause pénale à payer la somme de 34 000 euros à la Sci [X], devenue seule bénéficiaire du compromis par acte de substitution du 15 décembre 2020. Le jugement sera confirmé à ce titre. 



2.2. Le créancier peut prétendre au paiement de dommages et intérêts relatifs à des pertes subies et à des gains manqués distincts de ceux que la clause pénale est destinée à réparer. 

2.2.1. Mme [O] soutient que la faute des vendeurs lui a causé un préjudice moral en raison du préavis qu'elle a donné, du stockage de ses affaires dans des containers et de son utilisation d'une quantité d'affaires limitée, du risque d'expulsion auquel elle a été exposée par le propriétaire du logement qu'elle louait. 



Cependant, d'une part, il n'est nullement justifié que l'achat projeté par la Sci [X] avait pour but de loger Mme [O] dans le bien immobilier et que cela serait entré dans le champ contractuel, d'autre part la clause pénale a vocation à réparer les préjudices résultant du refus de réitération de l'acte de vente par les vendeurs, or les préjudices allégués par Mme [O] en découlent directement, de sorte qu'ils ne peuvent être réparés en plus du paiement de la clause pénale. 



Sa demande sera donc rejetée et le jugement confirmé à ce titre. 



2.2.2. La Sci [X] sollicite la condamnation des vendeurs à lui payer une certaine somme au titre des échéances du prêt qu'elle a contracté et commencé à rembourser ainsi que d'une prorogation des prêts relais. 



Or le remboursement par la Sci [X] des échéances de prêt a pour fait générateur le déblocage des fonds et non la faute de M. et Mme [N]. 



S'agissant de l'éventuel paiement d'intérêts supplémentaires en raison d'un report de remboursement des prêts dans l'attente de la conclusion du contrat de vente, un tel préjudice découlerait directement du refus de réitérer la vente par les vendeurs, de sorte qu'il ne peut être indemnisé en plus du paiement de la clause pénale. 



Il en va de même des primes d'assurance de prêt. 



La demande présentée à ce titre sera donc rejetée et le jugement confirmé à ce titre. 



2.2.3. S'agissant de la demande de paiement de dommages et intérêts en raison de pertes locatives dues au retard de conclusion de la vente, la Sci [X] ne démontre pas son intention concrétisée de louer la maison ou le hangar, de sorte que son préjudice n'est qu'hypothétique. En outre, ce poste de préjudice aurait directement découlé du refus de réitérer la vente par les vendeurs, de sorte qu'il n'aurait pu être indemnisé en plus du paiement de la clause pénale. 



La demande présentée à ce titre sera donc rejetée et le jugement confirmé à ce titre. 



3. Sur l'action en responsabilité formée à l'encontre des vendeurs en raison de l'état du bien,



3.1. Mme [O] et la Sci [X] soutiennent que les vendeurs ont violé plusieurs obligations contractuelles en ne déclarant pas le sinistre soulevé à leur assureur, en n'entretenant pas le bien et en vendant un bien affecté de désordres. 



S'agissant de l'obligation d'entretien du bien, le compromis de vente stipule que : 'l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve à ce jour, tel qu'il l'a vu et visité' ; que le 'vendeur s'interdit (...) de se rendre coupable de négligences susceptibles d'altérer l'état ou de causer une dépréciation du ou des biens', que 'entre la date des présentes et la date d'entrée en jouissance de l'acquéreur, le bien demeurera sous la garde et possession du vendeur (...)', que 'jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur, le vendeur s'engage à (...) délivrer le bien dans son état actuel; (...) 'entretenir le bien et ses abords' (...), 'réparer les dégâts survenus depuis la visite, notamment les carreaux cassés'.



En ce qui concerne les carreaux cassés, s'il incombait aux vendeurs de les réparer en vertu du compromis, il revient à la Sci [X] d'établir leur état au jour de l'entrée en possession puisque c'est à celui qui se prévaut d'une inexécution contractuelle de la démontrer. Or, elle n'établit pas que des carreaux étaient cassés au jour de son entrée en possession. 



En ce qui concerne la présence de déchets, par courriel du 26 mars 2020, l'agence immobilière évoque les 'déchets, poubelles et autres à évacuer'. Toutefois, la présence de déchets lors de son entrée en possession n'est pas démontrée par la Sci [X] et le fait d'avoir fait faire un devis le 6 juillet 2020 par la société Drimm pour la prise en charge de déchets ne saurait en justifier. 



En ce qui concerne l'état du jardin, la Sci [X] et Mme [O] ne produisent seulement qu'un devis du 2 juillet 2020 de la Sarl Pépinières Henry pour l'entretien du jardin (tonte, abattage arbres, soufflage feuilles) qui indique 'remarque ne pouvant entrer voir le chantier, ceci est une estimation'. La Sci [X] ne justifie donc pas plus du mauvais état d'entretien du jardin au jour de son entrée en possession. 



En ce qui concerne la perche destinée à ouvrir la trappe d'accès au grenier, ni son existence préalable ni sa disparition ne sont démontrées par Mme [O] et la Sci [X]. 



3.2. La Sci [X] et Mme [O] sollicitent l'indemnisation de 'désordres' dénoncés dans un courriel du 23 mars 2020. Dans leurs conclusions, M. [N] et Mme [L] évoquent le caractère apparent de l'état de la maison et visent la clause de non-garantie des vices cachés. 



Dès lors que la garantie des vices cachés est dans le débat et que l'action de Mme [O] et la Sci [X] en indemnisation des désordres allégués correspond à une telle action, il convient d'en vérifier les conditions d'application. 



En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Le vice allégué doit rendre le bien vendu impropre à son usage, être antérieur à la vente et indécelable pour un acquéreur normalement diligent. Le vice ne peut être considéré comme apparent que s'il est connu par l'acquéreur dans son ampleur et ses conséquences. 



En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché.



Par courriel du 23 mars 2020 transmis à son notaire, la Sci [X] a indiqué que : 'Lors de la visite du bien (début juin), avant l'offre, nous avions constaté un dénivelé d'un diamiètre d'environ 2 mètres dans le séjour (...)', nécessitant des travaux de ré-agréage, outre que 'le trottoir qui entoure la maison était affaissé lors de la première visite (devant la fenêtre à droite de la porte d'entrée)'. 



La Sci [X] évoque ensuite la nécessité de faire des travaux importants, dépassant des travaux de ré-agréage du sol d'une partie du séjour, indiquant que 'Lors de la visite de la semaine dernière, nous avons constaté ce qui n'existait pas lors de la première visite, le même affaissement (plus petit) dans la cuisine à côté de l'îlot et dans la pièce jouxtant la cuisine' et que le trottoir précité 'est aujourd'hui gonflé'. Elle évoque ensuite un phénomène de 'retrait-gonflement' du sol argileux qui en serait la cause et plusieurs déclarations de catastrophe naturelle. 



Cependant, la Sci [X] ne justifie pas de la matérialité de ces désordres par d'autres éléments que ce courriel et se contente de produire seulement des devis aux débats :

- deux devis du 2 juillet 2020 : 

* de la société Terrefort en vue d'une mission de diagnostic géotechnique,

* de la société Soltechnic pour une reprise en sous oeuvre par micropieux des fondations et du dallage de l'habitation 'sous réserve d'une étude de sol et d'une visite sur site',

- un devis du 29 juin 2020 de l'Eurl [C] [I] pour des travaux de carrelage des sols cuisine + salle à manger + couloir, qui indique 'ce devis est établi à titre indicatif en cas de litige une attestation d'un expert pour la conformité des supports sera demandée'.



La demande formée par la Sci [X] au titre de l'indemnisation du coût de réparation des désordres allégués sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé à ce titre. 





3.3. Enfin, s'agissant de l'absence de déclaration des désordres à leur assureur par les vendeurs, le compromis stipule que 'si un sinistre quelconque frappait le bien durant la durée de validité des présentes, l'acquéreur aura la faculté (...) de maintenir l'acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par la ou les compagnies d'assurance concernées (...)'. 



Les vendeurs ne sont donc tenus de déclarer à leur assureur que les sinistres qui affecteraient le bien immobilier depuis la signature du compromis de vente afin de garantir cette faculté de l'acquéreur. 



Or, dans le courriel envoyé par la Sci [X] à son notaire le 23 mars 2020, elle indique que lors de la visite du bien avant l'offre, elle avait constaté un dénivelé dans le séjour ainsi qu'un affaissement du trottoir, ces phénomènes, préexistants à la signature du compromis n'avaient donc pas à être déclarés à leur assureur par les vendeurs. 



La Sci [X] a signalé aux vendeurs par l'intermédiaire de son notaire, un affaissement dans la cuisine et un gonflement du trottoir, cependant, elle se contente d'alléguer ces phénomènes sans photographies à l'appui, et donc sans démontrer ni de leur réalité ni de différences avec l'état du bien avant signature du compromis. 



Aucune faute ne peut être imputée aux vendeurs du fait de leur refus de déclarer ces éléments à leur assureur. 



La demande formée à ce titre sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé. 



4. Sur l'action en responsabilité dirigée à l'encontre de Mme [O] et la Sci [X], 



Les vendeurs soutiennent que la Sci [X] a commis des manoeuvres malhonnêtes, le gérant de la Sci [X] ayant été préalablement propriétaire du bien litigieux, la Sci ayant pratiqué une saisie conservatoire et interjeté appel du jugement au dernier moment pour réclamer des sommes infondées. 



Or, M. [N] et Mme [L] ne justifient pas de manoeuvres, la vente en qualité de personne physique puis l'acquisition en qualité de gérant d'une personne morale ne caractérisant pas un comportement déloyal. En outre, il n'est pas démontré que l'exercice de droits que sont la pratique de la saisie conservatoire et le fait de faire appel du jugement auraient dégénéré en abus en l'espèce. 



L'action formée par M. [N] et Mme [L] à ce titre sera en conséquence rejetée. 





5. Sur les dépens et frais irrépétibles : 



5.1. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [N] et Mme [L], parties principalement perdantes, aux dépens de première instance. 



La cour d'appel ayant débouté les appelantes de leur demandes d'infirmation des différents chefs de jugement attaqués, Mme [O] et la Sci [X], parties principalement perdantes en appel, seront condamnées in solidum aux dépens d'appel. 



5.2. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [N] et Mme [L] à verser à la Sci [X] et Mme [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [O] et la Sci [X], parties principalement perdantes en appel, seront condamnées in solidum, à payer à M. [N] et Mme [L] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel et seront elles-mêmes déboutées de leur demande formée à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme en toutes ses dispositions et dans les limites de sa saisine le jugement rendu le 8 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse.



Et y ajoutant, 



Rejette la demande d'indemnisation de leur préjudice moral par M. [A] [N] et Mme [G] [L]. 



Condamne in solidum la Sci [X] et Mme [M] [O] divorcée [Y] aux dépens d'appel.



Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Marie-Agnès Trouve, à recouvrer directement contre la partie condamnée aux dépens, ceux d'entre eux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.



Condamne in solidum la Sci [X] et Mme [M] [O] divorcée [Y] à payer à M. [A] [N] et Mme [G] [L] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. 



Rejette la demande formée par la Sci [X] et Mme [M] [O] divorcée [Y] au titre des frais irrépétibles qu'elles ont elles-mêmes exposés en appel. 



 La greffière Le président 







































La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

.

17/06/2026



ARRÊT N° 26/ 246



N° RG 23/04291

N° Portalis DBVI-V-B7H-P36O

MD - SC



Décision déférée du 08 Juin 2023

TJ de [Localité 1] - 21/00529

A. KINOO

















































CONFIRMATION 











































































Grosse délivrée le 17/06/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTES



Madame [M] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]



S.C.I. [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentées par Me Virgile AUGOT, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Madame [G] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3] - EMIRATS ARABES UNIS



Monsieur [A] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3] - EMIRATS ARABES UNIS



Représentés par Me Marie-Agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 16 février 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



M. DEFIX, président

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



M. [A] [N] et son épouse Mme [G] [L] étaient propriétaires d'une maison à usage d'habitation avec terrain attenant, située [Adresse 4] à [Localité 4] (31).



Le 13 juin 2019, ils ont conclu avec Mme [Q] [O] divorcée [Y] un compromis de vente portant sur ce bien, moyennant le prix de 340 000 euros, notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire. 



Il était encore stipulé à l'acte : 



- une faculté de substitution de l'acquéreur, 

- la réitération authentique au plus tard le 31 août 2019,

- une clause pénale à hauteur de 34 000 euros au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution de l'acte étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique.



Par avenant du 4 septembre 2019, Mme [Y] a indiqué souhaiter substituer la Sci [X] dans son acquisition. Il a également été convenu de reporter le délai pour obtenir l'offre de prêt au 30 septembre 2019 et celui de signature de l'acte authentique de vente au 15 octobre 2019 au plus tard. 



Par avenant du 22 décembre 2019, Mme [O], M. [N] et Mme [L] sont convenus que Mme [O] entendait renoncer à la condition suspensive d'obtention du prêt, ainsi que du report de la signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 15 mars 2020 moyennant versement du prix de vente et des frais d'acte. 



L'acte authentique n'a pas été signé le 15 mars 2020. 



Le 23 mars 2020, la Sci [X] a pris attache avec son notaire pour signaler des désordres affectant l'immeuble, qu'elle estimait consécutifs à un épisode de catastrophe naturelle de type 'retrait - gonflement des argiles', et lui a demandé conseil sur une possible déclaration par M. et Mme [N] d'un sinistre catastrophes naturelles auprès de leur assureur multirisques habitation. 



Le 31 mars 2020, le notaire de M. et Mme [N] indiquait à celui de Mme [O] et la Sci [X] que "la situation était connue de [ses] clients avant la signature du compromis de vente" et que "l'offre d'achat [avait] été faite en considération de ladite situation ", de sorte qu'il ne serait procédé par les vendeurs à "aucune déclaration de sinistre auprès de leur assurance". 



Par acte du 29 avril 2020, Mme [O] et la Sci [X] ont assigné M. [N] et Mme [L] en référé devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire. 



Par ordonnance du 6 août 2020, le juge des référés a relevé que Mme [O] et la Sci [X] n'avaient pas réitéré la vente au 15 mars 2020, qu'elles n'avaient donc plus de droits à faire valoir et les a déboutées de la demande d'expertise judiciaire. 



Entre temps, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 29 mai 2020, le conseil de M. et Mme [N] écrivait à la Sci [X] que ses clients entendaient lui notifier leur renonciation à poursuivre l'exécution de la vente. 







Les parties se sont rapprochées en vue de la signature d'un acte authentique le 13 novembre 2020, mais se sont opposées sur l'insertion, au titre de l'état du bien, d'une clause de renonciation à recours contre les vendeurs, proposée par ces derniers et que la Sci [X] a refusée.



Le 4 décembre 2020, le notaire de la Sci [X] a mis en demeure M. et Mme [N] de régulariser le 15 décembre 2020 l'acte authentique dans les termes du compromis.



Par acte du 15 décembre 2020, Mme [O] a substitué la Sci [X] dans tous ses droits et le notaire a dressé un procès-verbal de carence. 



-:-:-:-



Par exploits d'huissier du 14 janvier 2021, Mme [O] et la Sci [X] ont fait assigner M. [A] [N] et Mme [G] [L] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir déclarer la vente de l'immeuble parfaite à la date du 13 novembre 2020 au prix de 340 000 euros et obtenir réparation de leurs préjudices.



-:-:-:-



Par un jugement du 8 juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : 



- déclaré parfaite à la date du 13 novembre 2020 la vente intervenue entre M. [A] [N] et Mme [G] [L] et la Sci [X], au prix de 340 000 euros et portant sur le bien immobilier suivant :

* sur la commune de [Localité 4] (Haute Garonne) [Localité 5], 

* une maison d'habitation avec terrain et hangar,

* figurant ainsi au cadastre : 

Sect. A 

Numéro [Cadastre 1] 

[Adresse 5] 

Contenance 00 ha 43 a 17 ca

Sect. A 

Numéro [Cadastre 2] 

[Adresse 6] 

Contenance 00 ha 45 a 80 ca,

- ordonné la comparution de M. [A] [N] et Mme [G] [L] devant Maître [P] [U], notaire à Montastruc la conseillère, aux fins de régularisation par acte authentique de la vente portant sur le bien sus-désigné au profit de la Sci [X], et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour M. [A] [N] et Mme [G] [L] de se présenter devant notaire dans ledit délai de deux mois, le présent jugement vaudra titre de propriété du bien sus-désigné pour être publié à la conservation des hypothèques compétente,

- débouté M. [A] [N] et Mme [G] [L] de leurs demandes reconventionnelles tendant au prononcé de la caducité du compromis de vente du 13 juin 2019, à la condamnation de Mme [O] et la Sci [X] au paiement de la clause pénale et de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de perte de chance, 

- condamné M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à la Sci [X] la somme de 34 000 euros au titre de la clause pénale, 

- débouté la Sci [X] de sa demande au titre du remboursement du prêt, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre de la location de containers, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre de la perte de loyers, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre des travaux de reprise, 

- déboute Mme [M] [O] divorcée [Y] de sa demande au titre du préjudice moral, 

- condamné in solidum M. [A] [N] et Mme [G] [L] aux dépens de la présente instance, à l'exclusion des frais de signification à comparaître, 

- condamné in solidum M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à la Sci [X] et Mme [M] [O] divorcée [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, 

- écarté l'exécution provisoire de droit du jugement.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu'au 15 mars 2020, la seule condition suspensive subsistant était celle d'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif, et était réalisée. Il a relevé que la promesse synallagmatique de vente ne prévoyait pas la caducité de la vente en cas de dépassement du terme pour la passation de l'acte authentique, de sorte que les vendeurs ne pouvaient invoquer la caducité du compromis de vente pour ce motif. 



Le tribunal a considéré qu'en vertu des stipulations contractuelles, les vendeurs ne pouvaient renoncer à la vente qu'à condition de prouver que la défaillance de la Sci [X] était à l'origine du défaut de réitération au 15 mars 2020, or il a estimé que les pièces produites aux débats établissaient la volonté de la Sci [X] de poursuivre l'acquisition du bien alors que les vendeurs ne justifient pas avoir invité la Sci [X] à réitérer la vente par acte authentique avant le 15 mars 2020. 



Il a relevé que les vendeurs avaient refusé de signer l'acte authentique de vente et les a condamnés en conséquence au paiement de l'indemnité prévue dans la clause pénale. 



-:-:-:-



Par déclaration du 12 décembre 2023, Mme [M] [O] et la Sci [X] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :



- débouté la Sci [X] au titre du remboursement du prêt, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre de la location de containers, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre de la perte de loyers, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre des travaux de reprise, 

- débouté Mme [M] [O] divorcée [Y] et la Sci [X] de leur demande au titre d'un préjudice moral.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 mars 2024, Mme [M] [O] et la Sci [X], appelantes, demandent à la cour, au visa des articles 1582 et 1583 du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile, de : 



- infirmer le jugement en date du 8 juin 2023 en ce qu'il a rejeté : 

* le remboursement du prêt souscrit, 

* la prise en charge de la location de containers, 

* la prise en charge de la perte de loyers, 

* la prise en charge de travaux de reprise, 

* l'octroi de dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral,



Et statuant à nouveau, 

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à la Sci [X] la somme de 544,77 euros au titre de l'échéance du prêt de décembre 2020 et la somme de 558,88, euros par mois jusqu'à la signature de l'acte ou la publication du jugement à intervenir au titre des échéances du prêt,

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à Mme [M] [O] et la Sci [X] la somme de 6 652 euros au titre de la location de containers, 

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à Mme [M] [O] et la Sci [X] la somme de 2 400 euros par mois au titre de la perte de loyers jusqu'au jour de la signification du jugement à intervenir,

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à Mme [M] [O] et la Sci [X] la somme de 96 613,60 euros en réparation des désordres imputables à leurs violations de leurs obligations contractuelles, 

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à Mme [M] [O] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, 

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] aux entiers dépens de l'instance, 

- condamner solidairement M. [A] [N] et Mme [G] [L] à verser à la Sci [X] et Mme [O] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile.



À l'appui de leurs prétentions, les appelantes soutiennent que : 



- les vendeurs ont commis plusieurs fautes : ils ne se sont pas présentés au rendez-vous de signature, pour avoir communiqué une adresse erronée, ils ont tenté de rajouter une clause non évoquée, ont refusé de signer l'acte authentique de vente et ont remis le bien en vente, 

- il en est résulté un préjudice moral pour Mme [O] censée louer le bien, outre un préjudice financier résultant de la location de containers pour stocker ses affaires, 

- la Sci [X] a dû régler les échéances du prêt sans pouvoir jouir de l'immeuble, et régler des sommes au titre de la prorogation des prêts relais ainsi que des primes d'assurance des crédits, 

- la Sci [X] n'a pu louer la maison comme envisagé à Mme [O] et à la société Fraloc trucks, 

- les vendeurs ont violé leurs obligations contractuelles en ne faisant pas de déclaration de sinistre à leur assurance, en n'entretenant pas le bien, en ne fournissant pas la perche destinée à actionner la trappe d'accès au grenier, et en ne réparant pas les carreaux cassés, 

- les vendeurs doivent prendre en charge le coût des travaux de reprise des désordres affectant la maison. 



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juin 2024, Mme [G] [L] et M. [A] [N], intimés formant appel incident, demandent à la cour, au visa de l'article 909 du code de procédure civile, de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

* déclaré parfaite à la date du 13 novembre 2020 la vente intervenue entre les époux [N] et la Sci [X] au prix de 340 000,00 euros, 

* débouté la Sci [X] de sa demande au titre du remboursement du prêt, 

* débouté Mme [O] et la Sci [X] de leur demande au titre de la location de containers, 

* débouté Mme [O] et la Sci [X] de leur demande au titre des travaux de reprise, 

* débouté Mme [O] de sa demande au titre du préjudice moral, 

* débouté Mme [O] et la Sci [X] de sa demande au titre de leurs pertes locatives,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [N] au paiement de la clause pénale de 34 000 euros,



Statuant à nouveau,

- débouter Mme [O] et la Sci [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

- condamner in solidum Mme [O] et la Sci [X] au paiement d'une indemnité de 10 000 euros au titre du préjudice moral, 



- les condamner in solidum au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Agnès Trouve, avocat, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



À l'appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que : 



- Mme [O] ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral, alors que le préavis de départ a été annulé et que son propriétaire n'a pas sollicité son expulsion, 

- les vendeurs n'ont pas à assumer le paiement du prix de vente via le remboursement des échéances de prêt, 

- Mme [O] sollicite le remboursement de la location de semi-remorques alors qu'elle réside toujours dans son appartement, et que la gérante de la société de location de semi-remorques est Mme [O] elle-même, ces factures sont probablement établies par simple opportunité, 

- la Sci [X] ne justifie pas qu'elle avait l'intention de louer le bien et cela n'est pas entré dans le champ contractuel, 

- les vendeurs n'avaient pas à régulariser de déclaration de sinistre auprès de leur assureur puisqu'aucun arrêté de catastrophe naturelle n'a été adopté entre 2017 et mars 2020, le dernier datant du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020, soit après la visite du mois de mars de sorte que les désordres ne peuvent avoir été causés par un épisode de sécheresse, 

- les vendeurs ont fait appel à un expert qui indique que la maison ne présente aucun symptôme d'action de la sécheresse, 

- la vente a été déclarée parfaite au 13 novembre 2020 et a été réitérée le 27 octobre 2023, 

- les désordres étaient manifestement apparents puisque connus de la Sci [X] à ces dates, 

- les désordres restent à démontrer dans leur existence, 

- les vendeurs n'ont commis aucun manquement puisqu'ils n'ont jamais reçu de convocation pour la signature de l'acte authentique alors que l'avenant du mois de décembre 2019 fait état d'une domiciliation aux Emirats arabes unis.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 16 février 2026 à 14h00.





MOTIVATION DE LA DÉCISION 





1. La cour constate en premier lieu que toutes les parties sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré parfaite la vente intervenue entre M. [N] et Mme [L] d'une part et la Sci [X] d'autre part. Il apparaît en outre que la vente a été réitérée par acte authentique le 27 octobre 2023 moyennant paiement d'un prix de 340 000 euros. 





2. Sur l'action en responsabilité formée contre les vendeurs en raison du refus de réitération de l'acte authentique, 



2.1. La Sci [X] et Mme [O] reprochent à M. [N] et Mme [L] d'avoir refusé de réitérer la vente à travers plusieurs comportements. 



2.1.1. S'agissant de l'absence de participation de M. [N] et Mme [L] au rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente le 15 décembre 2020, il n'est pas démontré que les vendeurs auraient intentionnellement communiqué une adresse incomplète à [Localité 3] afin de ne pas recevoir de convocation pour la signature de l'acte authentique de vente. 



2.1.2. En revanche, si les parties contractantes peuvent d'un commun accord modifier certaines clauses du contrat de vente lors de sa réitération par acte authentique, une partie ne pourrait imposer de modification unilatérale qui lui permettrait en cas de refus de la part de son cocontractant de se défaire de son engagement. 



Le compromis de vente stipule que l'acquéreur n'aura aucun recours contre le vendeur en raison des vices cachés, que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou s'il est prouvé par l'acquéreur que les vices étaient en réalité connus du vendeur. 



À ce titre, il ressort du courriel envoyé par le notaire des vendeurs à celui de Mme [O] le 10 novembre 2020 que les premiers ont demandé à intégrer une clause de non-garantie des désordres visés dans l'assignation en référé du 29 avril 2020, indiquant que 'à défaut, M. et Mme [N] refusent de signer l'acte'. 



2.1.3. En outre, le compromis stipule 'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 août 2019 (...) Moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement (...). La date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter'. 



Il apparaît donc que le fait que l'acte authentique de vente n'ait pas été signé entre les parties avant la date butoir du 15 mars 2020 n'empêchait pas Mme [O] ou la personne qu'elle se serait substituée, de solliciter l'exécution forcée de l'obligation de signature de l'acte authentique de vente.



Il stipule encore que ' au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 34 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. 

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. 

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'. 



Dans leurs conclusions, M. [N] et Mme [L] reconnaissent qu'ils ont remis le bien en vente. Ils indiquent qu'ils pensaient ne plus être liés par le compromis conclu avec Mme [O] puisqu'ils avaient notifié leur renonciation à poursuivre la vente par courrier du 29 mai 2020. 



Or, le compromis de vente ne permettait de renonciation que moyennant paiement d'une pénalité de 34 000 euros, à laquelle doivent donc être condamnés M. [N] et Mme [L], leur refus de réitérer la vente étant caractérisé par les comportements précités. 



Ces derniers demandent à ce que la clause soit modérée. Il leur revient à ce titre de démontrer que la clause est excessive par rapport au préjudice réellement subi par Mme [O] et la Sci [X]. Or, la clause pénale qui a un but comminatoire et représente seulement 10 % du prix de vente convenu entre les parties d'une part, le refus de réitération et la nécessité d'engager une procédure judiciaire pour l'obtenir, d'autre part, conduisent à considérer que le montant de l'indemnité contractuellement prévue n'est pas excessive. 



M. [N] et Mme [L] seront donc condamnés, en application de la clause pénale à payer la somme de 34 000 euros à la Sci [X], devenue seule bénéficiaire du compromis par acte de substitution du 15 décembre 2020. Le jugement sera confirmé à ce titre. 



2.2. Le créancier peut prétendre au paiement de dommages et intérêts relatifs à des pertes subies et à des gains manqués distincts de ceux que la clause pénale est destinée à réparer. 

2.2.1. Mme [O] soutient que la faute des vendeurs lui a causé un préjudice moral en raison du préavis qu'elle a donné, du stockage de ses affaires dans des containers et de son utilisation d'une quantité d'affaires limitée, du risque d'expulsion auquel elle a été exposée par le propriétaire du logement qu'elle louait. 



Cependant, d'une part, il n'est nullement justifié que l'achat projeté par la Sci [X] avait pour but de loger Mme [O] dans le bien immobilier et que cela serait entré dans le champ contractuel, d'autre part la clause pénale a vocation à réparer les préjudices résultant du refus de réitération de l'acte de vente par les vendeurs, or les préjudices allégués par Mme [O] en découlent directement, de sorte qu'ils ne peuvent être réparés en plus du paiement de la clause pénale. 



Sa demande sera donc rejetée et le jugement confirmé à ce titre. 



2.2.2. La Sci [X] sollicite la condamnation des vendeurs à lui payer une certaine somme au titre des échéances du prêt qu'elle a contracté et commencé à rembourser ainsi que d'une prorogation des prêts relais. 



Or le remboursement par la Sci [X] des échéances de prêt a pour fait générateur le déblocage des fonds et non la faute de M. et Mme [N]. 



S'agissant de l'éventuel paiement d'intérêts supplémentaires en raison d'un report de remboursement des prêts dans l'attente de la conclusion du contrat de vente, un tel préjudice découlerait directement du refus de réitérer la vente par les vendeurs, de sorte qu'il ne peut être indemnisé en plus du paiement de la clause pénale. 



Il en va de même des primes d'assurance de prêt. 



La demande présentée à ce titre sera donc rejetée et le jugement confirmé à ce titre. 



2.2.3. S'agissant de la demande de paiement de dommages et intérêts en raison de pertes locatives dues au retard de conclusion de la vente, la Sci [X] ne démontre pas son intention concrétisée de louer la maison ou le hangar, de sorte que son préjudice n'est qu'hypothétique. En outre, ce poste de préjudice aurait directement découlé du refus de réitérer la vente par les vendeurs, de sorte qu'il n'aurait pu être indemnisé en plus du paiement de la clause pénale. 



La demande présentée à ce titre sera donc rejetée et le jugement confirmé à ce titre. 



3. Sur l'action en responsabilité formée à l'encontre des vendeurs en raison de l'état du bien,



3.1. Mme [O] et la Sci [X] soutiennent que les vendeurs ont violé plusieurs obligations contractuelles en ne déclarant pas le sinistre soulevé à leur assureur, en n'entretenant pas le bien et en vendant un bien affecté de désordres. 



S'agissant de l'obligation d'entretien du bien, le compromis de vente stipule que : 'l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve à ce jour, tel qu'il l'a vu et visité' ; que le 'vendeur s'interdit (...) de se rendre coupable de négligences susceptibles d'altérer l'état ou de causer une dépréciation du ou des biens', que 'entre la date des présentes et la date d'entrée en jouissance de l'acquéreur, le bien demeurera sous la garde et possession du vendeur (...)', que 'jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur, le vendeur s'engage à (...) délivrer le bien dans son état actuel; (...) 'entretenir le bien et ses abords' (...), 'réparer les dégâts survenus depuis la visite, notamment les carreaux cassés'.



En ce qui concerne les carreaux cassés, s'il incombait aux vendeurs de les réparer en vertu du compromis, il revient à la Sci [X] d'établir leur état au jour de l'entrée en possession puisque c'est à celui qui se prévaut d'une inexécution contractuelle de la démontrer. Or, elle n'établit pas que des carreaux étaient cassés au jour de son entrée en possession. 



En ce qui concerne la présence de déchets, par courriel du 26 mars 2020, l'agence immobilière évoque les 'déchets, poubelles et autres à évacuer'. Toutefois, la présence de déchets lors de son entrée en possession n'est pas démontrée par la Sci [X] et le fait d'avoir fait faire un devis le 6 juillet 2020 par la société Drimm pour la prise en charge de déchets ne saurait en justifier. 



En ce qui concerne l'état du jardin, la Sci [X] et Mme [O] ne produisent seulement qu'un devis du 2 juillet 2020 de la Sarl Pépinières Henry pour l'entretien du jardin (tonte, abattage arbres, soufflage feuilles) qui indique 'remarque ne pouvant entrer voir le chantier, ceci est une estimation'. La Sci [X] ne justifie donc pas plus du mauvais état d'entretien du jardin au jour de son entrée en possession. 



En ce qui concerne la perche destinée à ouvrir la trappe d'accès au grenier, ni son existence préalable ni sa disparition ne sont démontrées par Mme [O] et la Sci [X]. 



3.2. La Sci [X] et Mme [O] sollicitent l'indemnisation de 'désordres' dénoncés dans un courriel du 23 mars 2020. Dans leurs conclusions, M. [N] et Mme [L] évoquent le caractère apparent de l'état de la maison et visent la clause de non-garantie des vices cachés. 



Dès lors que la garantie des vices cachés est dans le débat et que l'action de Mme [O] et la Sci [X] en indemnisation des désordres allégués correspond à une telle action, il convient d'en vérifier les conditions d'application. 



En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Le vice allégué doit rendre le bien vendu impropre à son usage, être antérieur à la vente et indécelable pour un acquéreur normalement diligent. Le vice ne peut être considéré comme apparent que s'il est connu par l'acquéreur dans son ampleur et ses conséquences. 



En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché.



Par courriel du 23 mars 2020 transmis à son notaire, la Sci [X] a indiqué que : 'Lors de la visite du bien (début juin), avant l'offre, nous avions constaté un dénivelé d'un diamiètre d'environ 2 mètres dans le séjour (...)', nécessitant des travaux de ré-agréage, outre que 'le trottoir qui entoure la maison était affaissé lors de la première visite (devant la fenêtre à droite de la porte d'entrée)'. 



La Sci [X] évoque ensuite la nécessité de faire des travaux importants, dépassant des travaux de ré-agréage du sol d'une partie du séjour, indiquant que 'Lors de la visite de la semaine dernière, nous avons constaté ce qui n'existait pas lors de la première visite, le même affaissement (plus petit) dans la cuisine à côté de l'îlot et dans la pièce jouxtant la cuisine' et que le trottoir précité 'est aujourd'hui gonflé'. Elle évoque ensuite un phénomène de 'retrait-gonflement' du sol argileux qui en serait la cause et plusieurs déclarations de catastrophe naturelle. 



Cependant, la Sci [X] ne justifie pas de la matérialité de ces désordres par d'autres éléments que ce courriel et se contente de produire seulement des devis aux débats :

- deux devis du 2 juillet 2020 : 

* de la société Terrefort en vue d'une mission de diagnostic géotechnique,

* de la société Soltechnic pour une reprise en sous oeuvre par micropieux des fondations et du dallage de l'habitation 'sous réserve d'une étude de sol et d'une visite sur site',

- un devis du 29 juin 2020 de l'Eurl [C] [I] pour des travaux de carrelage des sols cuisine + salle à manger + couloir, qui indique 'ce devis est établi à titre indicatif en cas de litige une attestation d'un expert pour la conformité des supports sera demandée'.



La demande formée par la Sci [X] au titre de l'indemnisation du coût de réparation des désordres allégués sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé à ce titre. 





3.3. Enfin, s'agissant de l'absence de déclaration des désordres à leur assureur par les vendeurs, le compromis stipule que 'si un sinistre quelconque frappait le bien durant la durée de validité des présentes, l'acquéreur aura la faculté (...) de maintenir l'acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par la ou les compagnies d'assurance concernées (...)'. 



Les vendeurs ne sont donc tenus de déclarer à leur assureur que les sinistres qui affecteraient le bien immobilier depuis la signature du compromis de vente afin de garantir cette faculté de l'acquéreur. 



Or, dans le courriel envoyé par la Sci [X] à son notaire le 23 mars 2020, elle indique que lors de la visite du bien avant l'offre, elle avait constaté un dénivelé dans le séjour ainsi qu'un affaissement du trottoir, ces phénomènes, préexistants à la signature du compromis n'avaient donc pas à être déclarés à leur assureur par les vendeurs. 



La Sci [X] a signalé aux vendeurs par l'intermédiaire de son notaire, un affaissement dans la cuisine et un gonflement du trottoir, cependant, elle se contente d'alléguer ces phénomènes sans photographies à l'appui, et donc sans démontrer ni de leur réalité ni de différences avec l'état du bien avant signature du compromis. 



Aucune faute ne peut être imputée aux vendeurs du fait de leur refus de déclarer ces éléments à leur assureur. 



La demande formée à ce titre sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé. 



4. Sur l'action en responsabilité dirigée à l'encontre de Mme [O] et la Sci [X], 



Les vendeurs soutiennent que la Sci [X] a commis des manoeuvres malhonnêtes, le gérant de la Sci [X] ayant été préalablement propriétaire du bien litigieux, la Sci ayant pratiqué une saisie conservatoire et interjeté appel du jugement au dernier moment pour réclamer des sommes infondées. 



Or, M. [N] et Mme [L] ne justifient pas de manoeuvres, la vente en qualité de personne physique puis l'acquisition en qualité de gérant d'une personne morale ne caractérisant pas un comportement déloyal. En outre, il n'est pas démontré que l'exercice de droits que sont la pratique de la saisie conservatoire et le fait de faire appel du jugement auraient dégénéré en abus en l'espèce. 



L'action formée par M. [N] et Mme [L] à ce titre sera en conséquence rejetée. 





5. Sur les dépens et frais irrépétibles : 



5.1. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [N] et Mme [L], parties principalement perdantes, aux dépens de première instance. 



La cour d'appel ayant débouté les appelantes de leur demandes d'infirmation des différents chefs de jugement attaqués, Mme [O] et la Sci [X], parties principalement perdantes en appel, seront condamnées in solidum aux dépens d'appel. 



5.2. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [N] et Mme [L] à verser à la Sci [X] et Mme [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [O] et la Sci [X], parties principalement perdantes en appel, seront condamnées in solidum, à payer à M. [N] et Mme [L] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel et seront elles-mêmes déboutées de leur demande formée à ce titre. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme en toutes ses dispositions et dans les limites de sa saisine le jugement rendu le 8 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse.



Et y ajoutant, 



Rejette la demande d'indemnisation de leur préjudice moral par M. [A] [N] et Mme [G] [L]. 



Condamne in solidum la Sci [X] et Mme [M] [O] divorcée [Y] aux dépens d'appel.



Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Marie-Agnès Trouve, à recouvrer directement contre la partie condamnée aux dépens, ceux d'entre eux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.



Condamne in solidum la Sci [X] et Mme [M] [O] divorcée [Y] à payer à M. [A] [N] et Mme [G] [L] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. 



Rejette la demande formée par la Sci [X] et Mme [M] [O] divorcée [Y] au titre des frais irrépétibles qu'elles ont elles-mêmes exposés en appel. 



 La greffière Le président 







































La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

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Mise à jour de la source le 2026-07-12T17:14:10.755Z.