Cour d'appel de Metz, 1ère Chambre, 23 juillet 2026, n° 23/01326

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 23/01326 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F7QC





[K], [F]

 C/

[W], [R], S.A. GMF ASSURANCES









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 15 Mai 2023, enregistrée sous le n° 20/00076

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 23 JUILLET 2026





APPELANTS :



Monsieur [S] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Marie VOGIN, avocat postulant au barreau de METZ et par me Serger DUPIED, avocat plaidant du barreau de NANCY



Madame [A] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Marie VOGIN, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Serge DUPIED, avocat plaidant du barreau de NANCY





INTIMÉS :



Monsieur [E] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ



Madame [H] [R] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ



S.A. GMF ASSURANCES, représentée par son représentant légal.

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ





DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Janvier 2026 tenue par M. Christian DONNADIEU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 23 Juillet 2026, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller



ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par M.Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

 



Suivant acte notarié du 11 janvier 2016, M. [S] [K] et Mme [A] [F] ont acquis des consorts [W], au nombre desquels M. [E] [W] et Mme [H] [R], son épouse, les lots 12, 14 et 27, ce dernier lot vendu par les époux [W]-[R] constitutifs d'un appartement en duplex, d'un atelier et de deux caves dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1] cadastré section [Cadastre 1] numéro [Cadastre 2]. Cette vente a eu lieu moyennant le prix de 158 000 euros, payé comptant et quittancé à l'acte dont 148 000 euros revenant aux biens vendus par les époux [W]-[R].

 

Du 27 au 29 janvier 2016, les consorts [K]-[F] ont fait procéder au remplacement de la chaudière de l'appartement acquis par la SARL Crusem. A cette occasion, il a été constaté que le plancher en bois de la pièce concernée se désagrégeait.

 

Le 6 février 2016, les consorts [K]-[F] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, la MAAF assurance S.A, laquelle après avoir missionné un expert, a opposé un refus de prise en charge en raison de l'antériorité à la vente de l'origine du sinistre à la date 11 janvier 2016.

 

Les consorts [K]-[F] ont informé les vendeurs du lot 27 correspondant à l'appartement qui ont sollicité l'intervention de leur assureur, la GMF assurance, qui a mandaté le même expert. Le rapport a été rendu le 22 juillet 2016.

 

Par acte d'huissier de justice (devenu commissaire de justice) délivré le 23 février 2017, M. [S] [K], Mme [A] [F] et le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], ont saisi le président du tribunal judiciaire de Thionville en référé en vue de solliciter une expertise judiciaire, lequel, par décision du 29 août 2017, a fait droit à la demande et désigné M. [Q], expert, qui a déposé son rapport le 8 mars 2019.

 

Par exploits délivrés le 16 janvier 2020 et le 13 février 2020, M. [S] [K], Mme [A] [F] ont assigné M. et Mme [W] ainsi que la société SA GMF Assurances, leur assureur en responsabilité, devant le tribunal judiciaire de Thionville, aux fins notamment, de prise en charge des travaux de remise en état au titre de la garantie des vices cachés et d'indemnisation de leur préjudice. Par exploit délivré le 14 octobre 2020, M. [S] [K], Mme [A] [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] ont fait assigner M. et Mme [W] assignation aux mêmes fins.



 

Par jugement contradictoire du 15 mai 2023, le tribunal a :


débouté la société GMF Assurance de sa demande visant à enjoindre M. [K] et Mme [F] à produire les pièces relatives aux travaux effectués ;

débouté M. [K] et Mme [F] de leurs demandes d'indemnisation au titre de la garantie des vices cachés, en application de la clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés dans l'acte de vente du 11 janvier 2016 ;

condamné M. [K] et Mme [F] aux dépens ;

dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.


 



Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 23 juin 2023, M. [K] et Mme [F] ont interjeté appel du jugement rendu le 15 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Thionville sollicitant son annulation et subsidiairement son infirmation.

 



Par conclusions déposées au greffe par voie électronique le 11 décembre 2023 la SA GMF Assurance a régulièrement formé un appel incident.

 



Par conclusions déposées au greffe par voie électronique le 11 décembre 2023, M. [E] [W] et Mme [H] [W] ont formé un appel provoqué.

 

 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

 



Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe, par voie électronique, le 9 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [K] et Mme [F] demandent à la cour, au visa des dispositions des articles 1231 et suivants, 1240, 1641 et suivants et 1792 et suivants du code civil, outre les dispositions des articles 12, 563 et 565 du code de procédure civile, de :


infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thionville le 15 mai 2023 ;


Statuant à nouveau, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,


condamner in solidum M. [E] [W], Mme [H] [R], son épouse et la GMF à devoir verser à M. [K] et à Mme [F] la somme de 80 960 euros à titre de travaux de remise en état ;

condamner in solidum M. [E] [W], Mme [H] [R], son épouse et la GMF à devoir verser à M. [K] et à Mme [F] la somme de 12 100 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

condamner in solidum M. [E] [W], Mme [H] [R], son épouse et la GMF à devoir verser à M. [K] et à Mme [F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum M. [E] [W], Mme [H] [R], son épouse et la GMF aux entiers dépens, lesquels devant comprendre les dépens de la procédure de référé antérieure, le remboursement des entiers frais d'expertise judiciaire chiffrés à 6 032,52 euros, les dépens de la procédure de première instance et les dépens d'appel ;


Subsidiairement, sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,


condamner in solidum M. [E] [W] et Mme [H] [R], son épouse à devoir verser à M. [K] et à Mme [F] la somme de 80 960 euros à titre de travaux de remise en état ;

condamner in solidum M. [E] [W] et Mme [H] [R], son épouse, à devoir verser à M. [K] et à Mme [F] la somme de 12 100 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

condamner in solidum M. [E] [W] et Mme [H] [R], son épouse, à devoir verser à M. [K] et à Mme [F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum M. [E] [W], Mme [H] [R], son épouse, aux entiers dépens, lesquels devant comprendre les dépens de la procédure de référé antérieure, le remboursement des entiers frais d'expertise judiciaire chiffrés à 6 032,52 euros, les dépens de la procédure de première instance et les dépens d'appel ;


En tout état de cause,


débouter M. [E] [W], Mme [H] [R], son épouse et la GMF de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires.




Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir que l'expertise a pu démontrer que les désordres étaient connus des vendeurs au jour de la vente, à tout le moins quant à leur principe et a chiffré les travaux de remise en état à la somme de 73 600 euros (Hors Taxes) pour un total TTC de 80 960 euros. Ils ajoutent que les constats expertaux relatifs aux désordres liés à la présence de champignons qui ont attaqué le bois en détruisant la cellulose ne pouvaient qu'être antérieurs à l'achat de l'appartement, confirmant ainsi les déclarations de la société Crusem. Ils relèvent que ces éléments ne sont critiqués par les intimés et leur assureur, la GMF et qu'ainsi le caractère caché des désordres est acquis, comme le fait qu'ils ne pouvaient avoir connaissance desdits désordres au regard d'une simple visite ou de plusieurs visites des lieux préalablement à leur acquisition.

 

Ils objectent que le tribunal ne pouvait leur reprocher de n'avoir pas fait établir un constat du logement avant l'achat car aucune obligation de la sorte ne saurait être imposée à des candidats acquéreurs, ce alors même que le premier juge a consacré le caractère caché des désordres et leur gravité, en application des dispositions de l'article 1641 du Code Civil, qui n'a pas été remise en question par les autres parties car mise en exergue par les différents experts intervenus dont celui de l'assurance qui avait alerté sur le fait de ne plus utiliser la cuisine et la salle de bains de l'appartement ou encore sur l'accueil limité à leur domicile de personnes pour éviter un effondrement du plancher. Ils reprochent au jugement de les avoir déboutés de leur demande au titre de la garantie dite des vices cachés en indiquant que n'avait pas été rapportée la preuve de ce que les vendeurs auraient eux-mêmes pu avoir connaissance desdits désordres, à tout le moins en leur principe. Ils ajoutent que les visites effectuées sur les lieux avant l'acquisition ne pouvaient leur permettre d'avoir connaissance des désordres ce qui n'était pas le cas des vendeurs lesquels au regard de leur importance et de leur durée n'avaient pu les ignorer car l'expert a relevé dans son rapport que les vendeurs se doutaient bien que des problèmes étaient présents dans leur habitat.



Pour les appelants, les intimés auraient dû en aviser leurs acquéreurs et ils ne peuvent opposer une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, car le simple fait pour un vendeur de ne pas informer le candidat acquéreur de la réalité d'un vice (nonobstant son importance) caractérise la mauvaise foi du vendeur et lui interdit par voie de conséquence de se prévaloir d'une clause d'exclusion de garantie. Ils précisent que la mauvaise foi du vendeur interdit de se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie sans qu'il soit possible de distinguer entre la partie du défaut connu et celle inconnue du vendeur alors que l'expertise a précisé que M. et Mme [W] avaient connaissance que des problèmes étaient présents dans leur appartement et ne peuvent se retrancher derrière l'argument, par ailleurs opposé à l'expert, selon lequel l'entretien de leur chaudière était confié à la société Stenger, mais pour M. [Q] la fuite n'a pas été identifiée par l'entreprise Stenger SARL car elle ne faisait que l'entretien du chauffe-eau et de la chaudière ce qui ne nécessite pas de démontage de l'appareil de son socle. Ils ajoutent que l'expert de l'assurance avait, pour sa part, pu constater que les embouts des solives étaient pourris sur les quatre premières pièces en partant du mur, et avait constaté un léger affaissement du plancher ainsi que le mauvais état d'une solive sous la ferme sur le mur de séparation avec la salle de bains. Ils soutiennent que ces éléments étaient donc nécessairement connus de M. et Mme [W].

 

A titre subsidiaire, ils opposent qu'indépendamment de la garantie dite des vices cachés, la responsabilité décennale de M. et Mme [W] est engagée car lors des visites de l'appartement, les joints d'étanchéité de la salle de bains entre le bac de douche et le carrelage étaient propres et ne présentaient pas de signes de détérioration. Ils indiquent que les vendeurs leur avaient certifié que tous les travaux dans l'appartement avaient été faits dans les règles de l'art, même s'ils ne disposaient pas de factures en attestant, s'agissant, tant de l'appentis que de la salle de bains. Ils précisent que lors des visites, l'appentis était présenté comme un débarras avec un encombrement rendant tout accès compliqué aux candidats acquéreurs et interdisant de se rendre compte des dégâts occasionnés par le chauffe-eau. Ils estiment qu'au regard des travaux entrepris par les vendeurs, ces derniers se trouvent responsables des désordres qui affectent l'immeuble vendu, compromettent la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination selon les experts permettant de rechercher la responsabilité de M. et Mme [W] en application des dispositions de l'article 1792 du code civil et ce indépendamment de la connaissance des vices.



Ils exposent que ce moyen nouveau entre dans le cadre des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile, et ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 565 du code de procédure civile dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.



Ils font valoir que la GMF doit mobiliser sa garantie comme étant l'assureur des lieux au jour de l' apparition des désordres, ce d'autant que M. [W], par courrier du 5 février 2017, précisait que sa compagnie avait reconnu que ce sinistre était bien d'origine accidentelle et qu'il devrait être pris en charge, de ce fait les oppositions à garantie de l'assureur sont vaines et devront être rejetées pour justifier de la condamnation in solidum des vendeurs et leur assureur à devoir indemniser les acquéreurs de leur entier préjudice, comprenant notamment les travaux de remise en état et le préjudice de jouissance.



Les appelants exposent avoir fait établir différents devis produits aux débats leur permettant d'affirmer que les travaux de remise en état ne pouvaient porter sur un montant inférieur à 80 000 euros TTC ce en conformité des montants retenus par l'expertise, ceci justifiant que le devis produit par les intimés, daté du 5 mars 2018 soit rejeté en ce qu'il a pour unique but de limiter les travaux de remise en état à la somme de 22 975,70 € TTC. Ils ajoutent qu'alors même qu'ils avaient pris possession des lieux, ils n'ont jamais rencontré un représentant de l'entreprise (la société Urfabat), à l'origine du devis. Ils rappellent que l'expertise a chiffré un poste de préjudice en rapport avec le remplacement des bois de charpente à un montant de 13 500 euros (HT), correspondant à un désordre contesté par les vendeurs alors qu'il correspond à la réparation de l'entrée de ferme et de l'arbalétrier entre la salle de bains et la cuisine, ce qui ne concerne pas la partie remplacement des bois de ferme et n'intègre ni la démolition ni l'évacuation des gravats, ni le remplacement de trois solives. Ils exposent que M. et Mme [W], avaient entendu remettre en question les travaux de remise en état concernant la cuisine, au motif que l'affectation de la pièce aurait été changée alors que, comme précisé en première instance, la décision de reconstruire la cuisine dans une pièce annexe était imposée par la présence du seul point d'eau dans le logement nécessitant tant la décision de démolir la cuisine existante, que de la salle de bains, au regard de l'importance des désordres, ce en conformité avec les conclusions expertales.



Sur le préjudice de jouissance, ils expliquent n'avoir pu jouir paisiblement de leur bien depuis l'acquisition, faute de pouvoir recevoir l'ensemble des membres de leur famille compte tenu du risque d'effondrement du plancher et ne pas avoir eu la possibilité de profiter de l'ensemble des pièces outre le trouble résultant des travaux de remise en état devant nécessairement être réalisés, travaux devant porter sur une durée de deux mois et demi selon le rapport d'expertise judiciaire qui a chiffré ce poste au montant de 2 100 euros.

Ils contestent tout moyen contraire opposé par les intimés et leur assureur.





Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe, par voie électronique, le 3 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA GMF Assurances demande à la cour de :


rejeter l'appel principal ;

faire droit à l'appel incident ;

confirmer le jugement rendu, au besoin, par substitution de motifs ;

mettre hors de cause la SA GMF Assurances ;

débouter de ce fait M. [K] et Mme [F] de leurs demandes en tant que dirigées à l'encontre de la SA GMF Assurances ; 

rejeter l'appel en garantie des consorts [W], qui sera déclaré sans objet en cas de rejet de l'appel et en tout état de cause non fondé ;


Subsidiairement et avant dire droit,


inviter les demandeurs et appelants à justifier des travaux de reprise réalisés et de leur coût, limiter les condamnations qui seraient le cas échéant prononcées aux travaux strictement nécessaires à la reprise des désordres effectivement constatés et pour lesquels la responsabilité des époux [W] serait effectivement retenue, sur le seul fondement de la garantie des vices cachés ;

limiter les condamnations qui seraient prononcées à l'encontre de GMF au coût de reprise des désordres effectivement couverts par la garantie habitation de GMF Assurances ;

condamner in solidum ou solidairement M. [K] et Mme [F] et M. et Mme [W], à payer à la SA GMF Assurances la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour le frais irrépétibles exposés devant le tribunal, et la somme de 3 000 euros sur le même fondement pour les frais irrépétibles exposés à hauteur de cour.


 

L'intimée expose que pour statuer comme il l'a fait, le tribunal, après avoir retenu le caractère caché des vices invoqué, a débouté les demandeurs de leur demande, considérant comme valable la clause d'exclusion de garantie et qu'à l'appui de l'appel interjeté, les appelants reprennent le caractère caché des vices et s'opposent à ce que l'exclusion de garantie puisse jouer, tout en invoquant pour la première fois devant la cour, la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie décennale, en sollicitant sans distinction du fondement retenu, la condamnation in solidum des vendeurs et de la GMF.



Elle explique que les termes des conditions générales et particulières du contrat habitation produites aux débats excluent la responsabilité de ses sociétaires sur les fondements des responsabilités recherchées pour ne retenir que les réclamations résultant de l'article 1240 du code civil, ce qui n'est pas le cas en la cause, car les sociétaires n'ont pas commis de faute. Elle affirme que ces éléments justifient sa mise hors de cause.



Subsidiairement, elle rappelle intervenir en sa qualité d'assureur habitation des époux [W] et fait siennes les explications et arguments développés au soutien des intérêts de ces derniers, s'agissant de l'exclusion de la théorie des vices cachés ou encore subsidiairement sur la clause d'exonération de garantie des vendeurs et infiniment subsidiairement sur la limitation du montant des condamnations. Elle indique que le vendeur n'est pas tenu de la garantie si le vice est apparent et oppose que les appelants ont effectué de nombreuses visites de l'appartement avant de l'acheter, qu'ils ont notamment été accompagnés de professionnels et ont eu accès à la pièce où se trouvait la chaudière sans faire preuve de diligences en ne demandant pas de la désencombrer pour y accéder et procéder ainsi aux vérifications.



Subsidiairement encore et pour les motifs retenus par le tribunal, elle rappelle que la clause d'exclusion de garantie doit jouer ce que le tribunal n'a pas manqué de relever en explicitant l'article 1643 du code civil qui dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il n'avait pas connaissance du défaut de la chose, sauf si une clause du contrat a prévu qu'il n'en serait pas tenu et en soutenant que la clause d'exclusion de garantie n'est toutefois pas opposable aux acquéreurs s'il est démontré que le vendeur était de mauvaise foi.

Elle fait valoir que si la mauvaise foi peut se caractériser par la connaissance que les vendeurs pouvaient avoir de l'atteinte des désordres sur le bien, l'article 1353 du code civil prévoit qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Elle soutient que si l'acte de vente comporte une clause excluant la garantie des vices cachés, l'expert a énoncé que les vendeurs devaient se douter que des problèmes existaient dans leur habitat, tout en indiquant que les conséquences des désordres n'ont peut-être pas été perçues de manière consciente, dans la mesure où les attaques de champignons mettent de nombreuses années pendant lesquelles aucun symptôme n'est visible. Elle ajoute que l'expert a complété en faisant état de ce que les vendeurs n'avaient [pas] conscience des désordres en cours au niveau de la structure en bois et que répondant à un dire, M. [Q] a confirmé qu'avant la vente, les acheteurs ne savaient pas l'état de leur bien, la date de leur connaissance étant intervenue après la vente au mois de juillet 2016 lors de l'intervention de l'expert de l'assurance GMF. Ainsi, l'intimé oppose qu'il est mis en avant par les époux [W], et confirmé par l'expert judiciaire, que l'opération d'entretien de la chaudière et du chauffe-eau réalisée le 29 décembre 2015 par la société Stenger SARL, donc avant la vente, ne permettait pas de prendre connaissance de l'existence de la fuite et de ses conséquences, conformément aux développements précédents. Elle indique qu'il en est de même de la détérioration de l'arbalétrier de la ferme pour lequel le rapport d'expertise précise que c'est suite à l'intervention de M. [X] qui a réalisé l'étude mycologique de la structure bois en décembre 2016, soit postérieurement à la vente, que la GMF a validé les travaux d'installation d'étais au niveau de l'appartement situé sous l'appartement litigieux. Pour l'intimée, aucun élément de fait ne vient donc corroborer une connaissance de l'atteinte des structures par les vendeurs, en l'absence de traces visibles, avant les travaux et expertises réalisés postérieurement à la vente.



Elle affirme qu'aucun élément n'est susceptible de venir caractériser la mauvaise foi des vendeurs, permettant d'exclure l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés dans l'acte de vente du 11 janvier 2016, qui vise bien les bâtiments et qu'il y a lieu d'appliquer ladite clause et de débouter les appelants de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés.



Elle estime que les appelants tentent de remettre en cause la motivation du premier juge en faisant état de précisions indiquées çà et là au long de l'expertise judiciaire en ce que les vendeurs pouvaient bien se douter que des problèmes étaient présents dans l'appartement, sans en avoir informé les acquéreurs. Elle objecte que la mauvaise foi prétendue des vendeurs, pour que la clause d'exclusion ne puisse jouer, ne saurait être établie sur ces seuls passages de l'expertise judiciaire en ce que l'expression utilisée ne renvoie qu'à une formule ou une impression, sans aucun justificatif de la connaissance par les vendeurs de l'existence même du principe des désordres alors qu'il appartient aux acquéreurs de démontrer que les vendeurs auraient eu connaissance du vice invoqué, ce qui ne résulte d'aucun élément objectif.



Elle soutient que le doute précisé par l'expert s'oppose justement à la certitude de la connaissance du vice et qu'il n'existe aucun doute lorsqu'il est démontré à titre d'exemple que le vendeur a voulu sciemment cacher l'existence d'un vice en utilisant des procédés pour masquer le désordre ce qui n'est pas le cas. Ainsi, pour l'intimée, au regard de la découverte du problème tel que techniquement relaté par l'expertise et au regard de la motivation retenue par le tribunal, la mauvaise foi invoquée par les acquéreurs ne peut être retenue, ce d'autant que l'expertise relève que les époux [W] n'avaient pas conscience des désordres en cours au niveau de la structure en bois, alors qu'ils avaient fait appel à un professionnel pour un entretien fin 2015, soit quelques semaines avant la vente, lequel n'avait pas relevé d'anomalie particulière.

Elle explique que dans le cadre d'un dire adressé à l'expert le 18 septembre 2018, reprenant une distinction relevée lors des opérations d'expertise s'agissant de la localisation des désordres allégués, avaient relevés deux points de désordres distincts afférents à la solive de plancher à l'aplomb d'un ancien chauffe-eau et l'entrait de ferme de charpente situé à l'autre extrémité du réduit au droit de la cloison de salle de bains. Elle indique que les constations de l'expert judiciaire avaient confirmé des défauts d'étanchéité de la salle de bains avec une absence d'étanchéité sous carrelage et ouverture de joints périphériques d'étanchéité. Cette seconde zone de désordres localisée au droit de la cloison salle de bains apparaissait être la conséquence des aménagements de la salle de bains attestant de défauts d'étanchéité. Il fait état de ce que pour l'expert, les désordres décrits dans la salle de bains ne sont pas la conséquence des migrations d'eau mais relèvent d'une cause secondaire distincte du chauffe-eau. 

Elle soutient, qu'à supposer que l'expert ait considéré qu'une fuite sur l'ancien chauffe-eau non connue de M. et Mme [W] soit à l'origine des désordres au plancher bois, les désordres à l'élément de charpente bois située au droit de la cloison salle de bains apparaissent comme étant la conséquence d'un second point de fuite lié à un défaut d'étanchéité de la salle de bains.



Elle souligne que l'expert a retenu un partage de responsabilité à hauteur de 10 % pour les demandeurs, exposant que les consorts [K]-[F] n'ont pas accompli les diligences incombant à tout acquéreur afin de se renseigner sur l'état dans lequel se trouvait le bien et qu'ils ont dès lors une part de responsabilité dans le préjudice subi.



Elle oppose que s'agissant de la responsabilité décennale des vendeurs, il n'est pas justifié des conditions d'application de la garantie, tenant à la qualité de maître d''uvre des vendeurs faute de définir les travaux concernés et leur date de réalisation. Elle rappelle qu'en sa qualité d'assureur habitation elle n'assure pas la garantie décennale, faisant que si le fondement était retenu, elle devrait être mise hors de cause, rappelant qu'elle ne garantit pas la responsabilité civile de l'assuré du fait de dommages résultant de travaux immobiliers (construction, réparation, rénovation) réalisés par l'assuré ou non, relevant d'une responsabilité décennale ou d'un assurance dommages ouvrage. Elle explique que pour les mêmes raisons, l'appel en garantie initié par les consorts [W] ne saurait prospérer et sera rejeté.



Elle rappelle que par écritures déposées le 11 mars 2024, elle a répondu à l'appel provoqué du 11 décembre 2023, justifiant le rejet du moyen tenant à l'irrecevabilité de la réplique comme aussi de celui relatif à l'appel en garantie car non fondé. Elle soutient la recevabilité de ses demandes de condamnation in solidum ou solidairement des consorts [W] qui n'a pu être présentée qu'en considération de l'appel provoqué qui n'avait pas été présenté avant le 11 décembre 2023, ce toujours en réponse dans le délai de 3 mois à l'appel provoqué.



Sur le fond, elle fait valoir, qu'initialement la garantie dégât des eaux avait été validée par la GMF sur la base des premières déclarations, selon lesquelles les dommages relevaient bien de la garantie souscrite que toutefois, au fil de la procédure, de nouveaux éléments ont été portés à la connaissance de l'assureur, lui ayant permis de revoir sa position. Elle expose que certains indices laissent à penser qu'il ne s'agirait pas d'un dégât des eaux selon la définition contractuelle mais plutôt de dommages entrant dans le champ de la responsabilité civile de l'assuré. Elle indique que les conditions générales du contrat précisent clairement que l'assureur ne garantit pas la responsabilité civile de l'assuré du fait des dommages résultant de travaux immobiliers réalisés par l'assuré ou non, relevant d'une responsabilité décennale ou d'une assurance dommages-ouvrage.



Elle sollicite la confirmation du jugement rendu, au besoin par substitution de motifs, si ce n'est sur l'appel incident en ce qui concerne le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



A titre infiniment subsidiairement, elle ajoute que s'il apparait que les travaux auraient d'ores et déjà été effectués par les demandeurs, il est sollicité production des justificatifs des travaux réalisés et de leur coût alors que c'est sans fondement que la demande a été rejetée au motif qu'une évaluation non contestée avait été entreprise par voie d'expertise et ce alors que l'assureur n'est tenu qu'au titre des reprises des désordres, lesquelles si elles ont été entreprises doivent être limitées aux reprises effectives, faute d'engendrer, en cas de coût moindre par rapport à l'évaluation, un enrichissement sans cause. Elle ajoute que la demande au titre du préjudice de jouissance n'ayant pas été retenue par l'expert judiciaire, elle n'entre pas dans le cadre de la garantie souscrite.





Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe, par voie électronique, le 16 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [W] demandent à la cour de :


dire l'appel de M. [K] et Mme [F] mal fondé ;


En conséquence :


les débouter de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

recevoir l'appel incident de M. et Mme [W];

infirmant le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable les demandes de M. [K] et Mme [F] et statuant à nouveau sur ce point :

déclarer irrecevables les demandes de M. [K] et Mme [F] à l'encontre de M. et Mme [W] tant pour défaut de qualité à agir que pour défaut de qualité passive; 


Subsidiairement en tout état de cause :


déclarer irrecevable, subsidiairement forclose, plus subsidiairement encore prescrite la demande nouvelle de M. [K] et Mme [F] en responsabilité à l'encontre de M. et Mme [W] au titre de l'article 1792 du code civil ;


Subsidiairement, déclarer M. [K] et Mme [F] mal fondés en cette demande ;


débouter en tout état de cause M. [K] et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;


A titre infiniment subsidiaire :


condamner la société GMF Assurance à garantir M. et Mme [W] de toutes condamnations pouvant intervenir à leur encontre ;


En tout état de cause :


déclarer irrecevables les prétentions aux termes desquelles il est demandé de rejeter l'appel en garantie des consorts [W] qui sera déclaré sans objet en cas de rejet de l'appel et en tout état de cause non fondé et de voir condamnés in solidum ou solidairement M. et Mme [W] avec les appelants à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers frais et dépens ;

condamner M. [K] et Mme [F] in solidum à payer à M. et Mme [W] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

les condamner in solidum aux entiers frais et dépens.


  Au soutien de leurs demandes, les intimés font valoir que M. [K] et Mme [F] les poursuivent pour la réalisation de travaux sur des parties qui ne leur appartiennent pas puisqu'appartenant au syndicat de copropriété. Ils font observer qu'il ressort de l'esquisse produite, à défaut de justifier du règlement de copropriété, que l'ensemble du gros-'uvre (fondations, murs, dalles, toiture') à l'exception des vérandas et de l'atelier situés au rez-de-chaussée, font partie des parties communes restreintes dénommées PC2. Ils affirment que ces parties communes appartiennent à la copropriété et ne sont pas privatives, la cour ne pouvant que constater que l'ensemble des murs, des dalles, et en règle générale du gros 'uvre y compris donc les parquets, solins, plafonds divisant les étages, font partie du gros 'uvre du bâtiment et sont déterminés par le plan d'esquisse comme parties communes restreintes, qu'à ce titre, seul le syndicat de la copropriété peut demander paiement pour des dégâts intervenus sur les parties communes ainsi l'action de M. [K] et Mme [F] est donc irrecevable.



Ils ajoutent que M. [K] et Mme [F] ont mis en vente l'appartement en question au mois d'octobre 2023 pour une somme de 305 000 euros et l'annonce ne mentionne aucune problématique quant au litige faisant état d'un magnifique duplex atypique (') avec un espace de vie généreux et lumineux (') chaque pièce a été méticuleusement repensée pour créer une ambiance chaleureuse et moderne alliant parfaitement élégance et confort. Ils affirment que dans le cadre de leurs conclusions M. [K] et Mme [F] reconnaissent bien être à l'origine de l'annonce immobilière mettant l'immeuble en vente et le présentant sans le moindre défaut comme étant un bien immobilier d'exception. Les intimés font état de ce que M. [K] et Mme [F] reconnaissent avoir eux-mêmes réalisé l'ensemble des travaux de réfection de l'immeuble alors qu'ils ont indiqué ne pas disposer de la trésorerie pour pré financer les travaux dont il est question, alors que M. [K] a procédé par lui-même aux réfections et travaux et a été à l'origine de dépenses compte tenu de l'acquisition de la fourniture de matériaux, mais également compte tenu du temps passé pour procéder à la réalisation des travaux. Ils estiment que ces affirmations constituent l'aveu de ce que tous les travaux ont été réalisés, mais cela ne constitue pas la preuve, d'une part, de ce que c'est M. [K] qui a lui-même fait les travaux et d'autre part et surtout, du prix de la fourniture des matériaux pour engager les travaux. Ils font état de ce que les appelants ont caché jusqu'à leurs conclusions du 6 mars 2024 qu'ils avaient effectué les travaux.



Ils opposent que les appelants ne répondent pas aux moyens indiqués tirés de l'irrecevabilité de leur demande touchant la partie commune qui comprend tout le gros 'uvre et pas uniquement la seule facture qui est produite par M. [K] au titre de la charpente, et dont il prétend qu'elle aurait été remboursée par le syndicat de la copropriété. Ils contestent que tous les devis relevés par l'expert sont à intégrer dans leur préjudice, notamment ceux concernant les parties communes.



Ils ajoutent que cette annonce de vente a pu être retiré pour être à nouveau diffusée dès le 28 août 2024 par l'agence SAFTI pour un prix de 285 000 et au même prix le 30 août 2024 par l'agence Digit Re Group la dernière publication faisant état notamment d'un magnifique refuge duplex de 180 m² en harmonie totale avec la nature (') récemment rénové ce bijou immobilier marie design contemporain et fonctionnalité avec ses trois chambres spacieuses, un salon lumineux de 35m². Ils indiquent que les appelants devront justifier être propriétaires du bien, cette preuve devant être rapportée au jour le plus proche de la plaidoirie.



Sur le fondement de la garantie des vices cachés, ils exposent que les appelants sont de mauvaise foi lorsqu'ils prétendent que les vendeurs connaissaient la problématique relevée par l'expertise, en se référant au rapport d'expertise dans lequel l'expert donne son avis sur la question de savoir si les vices étaient connus des vendeurs et qu'il retient que les vendeurs se doutaient bien que des problèmes étaient présents dans leur habitat, en effet les désordres étaient présents mais leur conséquence n'était-elle pas perçue de manière bien consciente, en effet, les attaques de champignons mettent de nombreuses années pendant lesquelles aucun symptôme n'est visible et lorsque les désordres sont bien identifiés il est souvent trop tard pour intervenir préventivement ajoutant que les époux [W] ont indiqué qu'ils n'avaient pas conscience des désordres en cours au niveau de la structure en bois et là-dessus on peut admettre cette hypothèse. Ils soulignent que cette affirmation ne vaut pas démonstration pour autoriser l'expert à affirmer que les vendeurs se doutaient bien que des problèmes étaient présents dans leur habitat.



Ils affirment avoir ignoré que le plancher au niveau de la chaudière situé dans l'appentis était pourri, car si tel avait été le cas, ils auraient évidemment fait actionner leur assurance habitation ce qui leur aurait permis de rénover, par la même occasion toute la pièce elle-même, en détruisant les éléments figurant sur le plancher et aurait engendré nécessairement une mise en vente du bien à un prix supérieur. Pour les intimés, c'est à juste titre que le tribunal a jugé que la preuve n'étant pas rapportée d'une connaissance de l'attaque par les champignons du plancher dans cette zone d'habitation si particulière, la clause d'exclusion de responsabilité devait être appliquée.



Sur l'action en responsabilité décennale, les intimés exposent qu'elle est irrecevable car il s'agit là d'une nouvelle demande sans rapport avec l'action en vice caché en ce qu'elles ne tendent pas aux mêmes fins et sont radicalement différentes car elles n'ont même pas le même point de départ. Ils opposent que cette demande, formée pour la première fois par des conclusions du 11 septembre 2023, apparait nécessairement forclose car le délai de la responsabilité en tant que constructeur court à compter de la date de travaux, or, il résulte des débats et même de l'expertise et des photographies que le phénomène résultant de l'humidité liée à la salle de bains a mis de multiples années pour créer le phénomène d'affaiblissement du bois. Se référant au rapport de l'expert qui indique que devant l'état des attaques cryptogamiques, il est impossible que les détériorations soient postérieures à la vente, l'incubation des champignons est évaluée à environ plusieurs années dans un environnement à l'humidité constante qui doit être supérieure à 30% et dans l'obscurité et l'analyse a confirmé le type d'attaque cryptogamique. Cette demande est mal fondée, encore faudrait-il pour que la nouvelle demande des appelants prospère que ceux-ci démontrent que les vendeurs ont été les constructeurs de la salle de bains et cette preuve n'est aucunement rapportée car ils ne sont pas les auteurs de ces travaux.



Ils contestent le bien fondé des demandes indemnitaires en faisant état de ce qu'il a fallu les conclusions déposées en décembre 2023 indiquant que l'appartement était en vente pour vérifier la réalisation de travaux reconnus par les appelants dans leurs écritures du 6 mars 2024, alors que ces derniers prétendaient ne pas disposer de la trésorerie nécessaire. Ils ajoutent que si ces derniers entendent être indemnisés des matériaux et du temps passé, il leur appartient d'en justifier ce qui n'est pas le cas car ils ne produisent aucun élément, ni aucune facture d'une quelconque entreprise ou facture de matériaux. Ils estiment que les appelants souhaitent s'enrichir à bon compte au préjudice de leur vendeur alors que l'annonce qu'ils ont eux-mêmes fait passer sur internet selon laquelle le duplex a été rénové et repensé méticuleusement démontre que les appelants ont, en définitive, rénové intégralement l'appartement et s'ils prétendent qu'à ce prix il n'y a eu aucune visite du bien, aucune personne intéressée, cette allégation est parfaitement gratuite et non démontrée.



Ils rappellent que la cuisine avait été vendue en l'état, qu'elle était vieille de largement plus de 10 ans et que les appelants ont entendu refaire une nouvelle cuisine qui plus est dans un endroit différent car dès l'achat, ils avaient pour dessein de rénover intégralement l'appartement. Ils affirment que ces derniers ne sauraient obtenir réparation de travaux de plâtrerie ou de travaux de peinture dans la cuisine, pas plus qu'ils ne peuvent obtenir paiement de travaux de réfection de cloison et d'embellissement pour la salle de bain ou de travaux de rénovation dans la salle de bain ou de réfection d'installations électriques.

Ils estiment infondée la demande d'une condamnation à des dommages et intérêts pour rembourser des travaux de rénovation entrepris par les appelants dans leur appartement, leur permettant d'ailleurs de faire passer le prix de leur appartement en 2016 de 158 000 euros à 305 000 euros.



Ils s'opposent à l'indemnisation du préjudice de jouissance alors que le trouble invoqué n'est pas démontré et que l'appartement rénové semble en parfait état et parfaitement vivable au vu de l'annonce immobilière qu'ils ont fait paraitre en octobre 2023.



Sur la garantie de la société GMF Assurances, ils rappellent que l'assureur a, non seulement reconnu intervenir en garantie pour les dommages causés aux consorts [K]-[F], mais de surcroit il s'est expressément prévalu, dans un premier temps, de la direction du procès, ceci justifiant que la société GMF Assurances soit, en tout état de cause, condamnée à garantir ses assurés de l'ensemble de toutes les condamnations pouvant intervenir à leur encontre. Ils ajoutent qu'il n'existe aucun moyen développé par l'assureur tendant à voir aboutir à l'absence de ses garanties dans le cas ou par extraordinaire la cour ferait droit aux demandes des appelants alors que dans le cadre de leurs conclusions du mois de mars 2024, l'assureur a prétendu qu'elle n'assurerait pas les époux [W] du fait de la garantie en responsabilité décennale. Ils soutiennent que les demandes ajoutées au dispositif tendant à rejeter l'appel en garantie des consorts [W] qui sera déclarée sans objet en cas de rejet de l'appel et en tout état de cause non fondée et celle tenant à la condamnation in solidum, solidairement des appelants et de M. et Mme [W] à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 ainsi que les frais et dépens n'ayant pas été exprimées dans le cadre des premières conclusions sont irrecevables et ce en application des dispositions du code de procédure civile obligeant les parties à faire figurer dans leurs premières conclusions l'ensemble de leurs prétentions.



Ils ajoutent que cette dénégation de responsabilité est irrecevable, l'assureur ayant reconnu sa garantie, mais, qu'en toute hypothèse, la dénégation de garantie ne résiste pas à l'analyse car, il résulte de la consultation des conditions générales du contrat, qu'il n'y a aucune clause d'exclusion pouvant être appliquée au présent litige. En effet, le contrat d'habitation couvre la responsabilité civile de ses assurés pouvant être engagés en tant que propriétaire du bâtiment garanti pour notamment tout ce qui est relatif au dégât des eaux. Ils affirment qu'il n'y a pas d'exclusion relative à l'hypothèse où le dégât des eaux serait consécutif à des travaux effectués par l'assuré lui-même alors qu'il est rappelé que précisément ils n'ont pas été réalisés par M. et Mme [W].



Ils relèvent que la société GMF Assurance dénie sa garantie concernant l'action en garantie des vices cachés reconnue pendant toute la procédure de première instance et ne peut y revenir comme elle le fait par ses conclusions du mois de mars 2024 sur sa garantie, étant précisé qu'en toute hypothèse M. et Mme [W] ne sont pas à l'origine des travaux ayant fini par engendrer le sinistre relevé par l'expert de sorte qu'il n'y a aucunement lieu à application d'une garantie décennale.





Par ordonnance du 09 octobre 2025, le conseiller de la mise en l'état a ordonné la clôture de l'instruction du dossier. 





MOTIFS DE LA DECISION





La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations, de dire ou de juger qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et ceux qui en dépendent, en conséquence, la cour n'est donc saisie que par les chefs critiqués dans l'acte d'appel ou par voie d'appel incident. Aux termes des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les prétentions formulées dans les dernières conclusions déposées.





I- Sur les diverses fins de non-recevoir






Sur la qualité à agir et à défendre de M. [K] et Mme [F]






Les intimés considèrent que les demandes de M. [K] et Mme [F] à leur encontre sont irrecevables tant pour défaut de qualité à agir que pour défaut de qualité passive en ce que l'action indemnitaire concerne pour partie, notamment les bois de structure affectés par des champignons et fragilisés par des infiltrations, des biens n'appartenant pas aux appelants mais dépendant des parties communes de la copropriété.



Il appartient à celui qui se prévaut d'un défaut de qualité à agir d'en établir le bien fondé. 



La cour observe que les dispositions légales régissant la définition des parties privatives et communes des immeubles soumis au statut de la copropriété résultant des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 établissent de simples présomptions auxquelles il peut être dérogé notamment par le règlement de copropriété. Il sera relevé que M. et Mme [W] n'invoquent aucun texte pour fonder leur demande. 



Ainsi pour pouvoir contester le droit à agir en recherche de la garantie exercée par les acquéreurs, il incombe aux intimés de démontrer que les éléments affectés par les vices dépendent des parties communes. Si les murs porteurs sont des parties communes, il n'est établi que les pièces de soutien du mur de séparation de l'appentis et de la salle de bains concernées par des vices affectées prises en compte par l'expertise constituent des parties communes et non des parties privatives et il en est de même des solives soutenant le plancher et du plancher lui-même. Les seules esquisses produites sont insuffisantes pour caractériser la nature de ces pièces de structure et leur implication dans la stabilité de la construction dont dépend l'appartement concerné.



A défaut de justifier de l'inclusion aux parties communes de ces éléments intégrés au bien acquis par les appelants, la demande formée par les intimés relative au défaut de qualité à agir et à défendre des appelants sera déclarée mal fondée et rejetée. 






Sur demande nouvelle de M. [K] et Mme [F] en responsabilité à l'encontre de M. et Mme [W] ainsi que leur assureur au titre de l'article 1792 du code civil






Les intimés font valoir que cette demande en recherche de leur responsabilité sur un fondement nouveau est irrecevable comme étant nouvelle et sans aucun rapport avec l'action en garantie des vices cachés résultant de l'assignation initiale en ce qu'elles ne tendent pas aux mêmes fins et sont radicalement différentes car elles n'ont même pas le même point de départ.



La cour relève que cette demande ne peut être considérée comme nouvelle au sens des articles 564 et suivants du code civil, dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que la demande initiale tendant à la recherche de la garantie du vendeur et son assureur et qu'elle a pour finalité la réparation de préjudices identiques. 

 

Cette fin de non-recevoir est rejetée. 






Sur la forclusion de cette recherche de responsabilité






Cette fin de non-recevoir Aux termes des dispositions des article 1792 et 1792-4-3 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination et les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.



Il incombe à celui qui se prévaut de ces dispositions de justifier de la réception des travaux concernés par la garantie légale. 



En l'espèce, l'appréciation de l'éventuelle forclusion doit résulter de la caractérisation du bien fondé de cette action qui sera effectuée dans le cadre l'analyse au fond du litige. 





II- Au fond






Sur la garantie des vices cachés


 



Il résulte des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent s'exécuter de bonne foi. Selon les articles 1582 et 1583 dudit code, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer, elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

 

Aux termes des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vice est un défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.

En cédant la chose, le vendeur se porte garant de ce qu'elle présente les qualités qui sont normalement les siennes. Il s'agit là d'une obligation de résultat dont l'inexécution est démontrée dès lors que la défectuosité de la chose est établie, et sans qu'une faute du vendeur doive être prouvée.

 

Néanmoins, il découle des articles 1642 et 1643 du même code que le vice doit être caché au jour de la vente. Si l'acheteur a connaissance du vice, il conclut la vente à ses risques et périls de sorte qu'aucune garantie ne lui est due. Le vice est caché lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigations normales. Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Cependant pour l'application de ce texte, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

 

En outre, l'acheteur d'un immeuble n'est pas tenu d'avoir recours aux services d'un homme de l'art pour apprécier pleinement son état dès lors qu'il n'est pas apte à le faire lui-même. À l'inverse, il doit être considéré comme apparent, non seulement le vice qui est évident ou manifeste, mais aussi celui qu'une diligence moyenne, voire un examen attentif permettait de découvrir. Étant précisé que le vice doit être antérieur à la vente. Toutefois, pour satisfaire à cette exigence d'antériorité, il suffit que le vice soit simplement en germe au moment de la vente.

 

Par ailleurs, il est constant qu'il doit être tenu compte de la personnalité de l'acheteur. À l'égard d'un acquéreur non professionnel, un vice sera considéré comme caché si seul un technicien aurait pu le découvrir. L'acheteur profane peut se contenter d'un examen attentif de la chose, mais n'a pas à réaliser des investigations approfondies.

 

Il sera également rappelé qu'en la matière, et en application de l'article 1353 du code civil, la charge de preuve de l'existence du vice et de ses caractères pèse sur l'acheteur. S'il subit un dommage et qu'il souhaite obtenir réparation, il devra en outre démontrer le lien de causalité entre le vice et son dommage.

 

Enfin, concernant les clauses d'exclusion de garantie, l'article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés à moins que, s'ils lui étaient également inconnus, il n'ait pas été stipulé que le vendeur ne sera obligé à aucune garantie. Ainsi, la clause d'exclusion de garantie des vices cachés est en principe valable si le vendeur est un vendeur occasionnel/non-professionnel, quelle que soit la qualité de l'acheteur, à condition qu'il soit de bonne foi. La clause est nulle en cas de mauvaise foi du vendeur, consistant dans la connaissance effective du vice au moment de la vente et dans l'inexécution de l'obligation d'information de l'acheteur. Étant précisé que le vendeur professionnel est celui qui vend habituellement des biens similaires à ceux dont la vente est en cause.

 

En l'espèce, il est établi que par acte notarié du 11 janvier 2016, M. [S] [K] et Mme [A] [F] ont acquis de M. [E] [W] et Mme [H] [R], son épouse, le lot n°27 constitutif d'un appartement en duplex, situé dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1]. Il résulte des dispositions de cet acte qu'outre ce bien privatif, ont été cédés les 0/1000e des parties communes particulières dénommées PC1 outre les 2471/10000e des parties communes particulières dénommés PC2 ainsi que les 3270/10000e des parties communes générales.



Il n'est pas contesté qu'en suite de travaux de remplacement de la chaudière réalisés entre le 27 au 29 janvier 2016, les consorts [K]-[F] ont constaté sur les indications de l'installateur (la SARL Crusem) que le plancher en bois de la pièce se désagrégeait et qu'ensuite d'une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, datée du 6 février 2016, celui-ci a fait intervenir un expert qui à l'issue d'une visite réalisée le 2 mars 2016 a estimé que les dégradations constatées étaient antérieures à la vente en raison d'un pourrissement important du plancher. Ces éléments, qui ne sont pas contestés, ont mené l'assureur des consorts [K]-[F] à refuser toute garantie en raison de l'antériorité à la vente de l'origine des dégâts.



Il est établi par le rapport d'expertise produit aux débats, déposé le 8 mars 2019 par M. [Q], expert désigné par décision du tribunal judiciaire de Thionville en date du 29 août 2017, que l'appentis correspondant à la zone de l'habitation où était situé le chauffe-eau, qui a été retiré, fait apparaître sous un plancher très dégradé des solives, dont trois sont très détériorées empêchant de produire leur rôle support de plancher, et que la ferme soutenant la cloison de la salle de bain est affectée par des attaques de champignons au niveau de la jonction de l'albalétrier et de l'entrait intégré dans le plancher nécessitant une intervention la plus prompte possible pour prévenir un effondrement partiel du plancher. Il résulte du rapport que dans la salle de bains, les joints de la douche sont ouverts, laissant présager d'infiltrations d'eau dans la partie arrière des cloisons. Dans ses constats, l'expert a relevé que l'appartement situé sous l'appartement présente de nombreuses fissures au plafond nécessitant la pose d'étais. L'expert a déterminé l'origine de ces désordres comme étant la conséquence des travaux d'installation du chauffe-eau et de la salle de bains, lesquels sont antérieurs à la vente. L'expertise a chiffré le coût global des travaux à réaliser pour remédier aux désordres et il a été retenu que les vendeurs se doutaient bien que des problèmes étaient présents dans leur habitat. La cour observe que les problèmes dont s'agit ne sont pas déterminés précisément par l'expert qui au final retient que les époux [W] n'avaient pas eu conscience des désordres en cours au niveau de la structure en bois.



La cour observe que dans la réponse à un dire de la GMF du 18 septembre 2018 annexée audit rapport, l'expert a donné acte de ce que la fuite au niveau de l'appentis a été révélée par l'enlèvement de l'ancien chauffe-eau devenu ensuite de la pose de la chaudière et qu'elle n'était pas décelable sans l'exécution préalable de cette opération de démontage et le retrait des lames de plancher. En outre, répondant à un autre dire émanant de la GMF, le technicien a admis que les désordres étaient antérieurs à la vente mais pour la connaissance de ceux-ci et de la fuite par les vendeurs, il n'a pu le confirmer avec certitude. 



La cour rappelle que l'acheteur d'un immeuble n'est pas tenu d'avoir recours aux services d'un homme de l'art pour apprécier pleinement son état dès lors qu'il n'est pas apte à le faire lui-même. 



Il sera observé que l'acte de vente comporte une information sur l'activité professionnelle de chacun des acquéreurs, lesquels sont, l'époux, gérant d'une salle de sport et l'épouse enseignante. Il n'est pas établi que préalablement à la signature de l'acte de vente les acquéreurs ont pu se convaincre notamment de l'état réel du plancher supportant le chauffe-eau situé dans l'appentis ou de l'état des joints d'étanchéité de la salle de bains. Il sera relevé que l'expert exclu tout caractère apparent du désordre le plancher et la présence de champignons sur les solives et l'albalétrier comme aussi sur l'état réel des joints des carrelages de la salle bains. En l'état, aucun élément ne vient démontrer que ces désordres s'ils étaient préexistants à la vente étaient visibles par un profane. 



Il convient de relever que s'agissant de l'appartement acquis, l'acte de vente porte désignation d'un appartement en duplex sans indication d'une quelconque rénovation ou d'un réaménagement mais en précisant une origine de propriété résultant d'un achat effectué en 1985. Les acquéreurs étaient dès lors en droit de prétendre à l'acquisition d'un bien en état d'usage sans pouvoir prétendre à l'achat d'un bien neuf ou rénové.



L'acte ne comporte pas de référence à des travaux réalisés par les vendeurs susceptibles de donner lieu à une garantie décennale ou de dommage ouvrage. L'expertise n'a pas permis de dater si des travaux de cette nature susceptibles de donner lieu à cette garantie avaient été réalisés par les vendeurs. Il n'est pas justifié de ce que la réalisation de la salle de bains litigieuse entre dans cette garantie au même titre que la pose antérieure à la vente du chauffe-eau. 



Au contraire, la cour observe que le rapport d'expertise évoque pour la seule salle de bains des réfections de joints en silicone et pour le chauffe-eau l'existence d'un contrat d'entretien, lesquels n'auraient pas permis sans démontage des supports de vérifier l'état réel des infiltrations pour la salle de bain et du pourrissement du plancher, des solives et de l'albalétrier du fait de l'attaque de champignons xylophages pour l'appentis. 



Les constats expertaux sur l'état du plancher de l'appentis, les solives et les bois de structure, comme aussi l'état de la salle de bains sont incompatibles avec une constatation de l'état réel à partir d'un examen, fut-il attentif, effectué par un acquéreur non-professionnel de l'immobilier sans démontage. L'expertise ne se détermine pas sur la réalisation de travaux par les vendeurs susceptibles d'entrer dans le champ d'application des dispositions de l'article 1792 du code civil. Les intimés contestent avoir réalisé ou fait réaliser des travaux susceptibles de donner lieu à application d'une garantie au titre des dommages aux ouvrages. Les appelants ne produisent aucun élément permettant de remettre en cause les constats expertaux et les déclarations des intimés.



Ainsi, à défaut de justifier de travaux de réfection de la salle bains ayant fait l'objet d'une réception datant de moins de dix ans au jour de la vente, les appelants ne peuvent invoquer quelque garantie que ce soit de ce chef et opposer aux vendeurs la qualité de maître d'ouvrage ou de constructeur donnant lieu à garantie. L'action en recherche de responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil sera déclarée mal fondée et rejetée, sans y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par les intimés et leur assureur.



Il n'est pas démontré par les acquéreurs un défaut d'entretien des lieux par les vendeurs ou une volonté de leur part de masquer les désordres et les atteintes à la structure du bâtiment lesquels, selon les constats expertaux, pouvaient être effectivement ignorés de ces derniers.

 

Ainsi, s'agissant du caractère caché du vice, le premier juge sera approuvé en ce qu'il a retenu que la procédure a établi que les consorts [K]-[F] ont découvert les désordres après la remise des clés le 11 janvier 2016 et particulièrement lors des travaux de remplacement de la chaudière effectués du 27 au 29 janvier 2016. Il est établi que l'expertise réalisée le 8 mars 2019 a confirmé que c'est uniquement l'action de démontage de la chaudière et du chauffe-eau qui a permis de découvrir l'existence d'une fuite et la détérioration des solives au niveau de l'appentis. 



Au regard de l'expertise et en l'absence d'éléments contraires, le jugement sera confirmé en ce qu'il a relevé que la détérioration de la ferme se situant au niveau de la jonction de l'arbalétrier dans la cloison et de l'entrait intégré au plancher, ne pouvait être constatée par les acheteurs sans démontage et l'origine de cette détérioration n'a d'ailleurs pas pu être déterminée avec certitude, celle-ci nécessitant la dépose du carrelage de la salle de bains. 



C'est à bon droit qu'il a été retenu, par le tribunal, que ces éléments déterminent le caractère caché des désordres, tout comme leurs causes, ceux-ci ne pouvant être considérés comme décelables par un acheteur profane dans le cadre de vérifications normales ce d'autant qu'il est rappelé que si l'expert retient une responsabilité des acheteurs à hauteur de dix pour cent, il n'a pas précisé les diligences qui leur incombaient.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que les désordres constatés au sein de l'appartement acquis remplissaient les conditions relatives à la garantie des vices cachés, comme étant préexistants à la vente, non décelables pour un acquéreur normalement diligent et compromettant pour la solidité du plancher, le rendant impropre à son usage.



C'est à bon droit encore que le premier juge a rappelé que la clause d'exclusion de garantie n'est pas opposable aux acquéreurs s'il est démontré que le vendeur était de mauvaise foi laquelle peut se caractériser par la connaissance que les vendeurs pouvaient avoir de l'atteinte des désordres sur le bien, et que c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.



Il est établi que l'acte de vente comporte une clause excluant la garantie des vices cachés, stipulant expressément que l'immeuble est vendu dans son état actuel et que sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.



Comme rappelé par la cour, le premier juge a pu retenir qu'aucun élément objectif ne vient corroborer une connaissance, par les vendeurs, de l'atteinte des structures de l'immeuble dont dépendent les biens objet du litige, ce, en l'absence de traces visibles, avant les travaux d'enlèvement du chauffe-eau de l'appentis et les expertises réalisés postérieurement à la vente. Ces éléments qui excluent toute caractérisation de la mauvaise foi des vendeurs, permettent la mise en 'uvre au profit des vendeurs de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés dans l'acte de vente du 11 janvier 2016.



La cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit y avoir lieu d'appliquer ladite clause exonératoire de garantie des vices cachés profitant totalement à M. et Mme [W] et en ce qu'il a débouté les consorts [K]-[F] de leurs demandes indemnitaires formées au titre de la garantie des vices cachés, y ajoutant, comme aussi de leur demande formée au titre de la responsabilité décennale.



Les demandes dirigées par les appelants contre la GMF, en sa qualité d'assureur des époux [W] ne peuvent prospérer en l'absence de toute cause de responsabilité retenue à l'encontre de ces derniers. L'appel en garantie des époux [W] à l'égard de la société SA GMF sera déclaré sans objet et rejeté.



Les appelants seront déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de la SA GMF Assurances.






Sur les dépens et les frais irrépétibles






Le sens de la présence décision conduit à confirmer le jugement dont appel dans ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. 



Succombant en appel, les consorts [K]-[F] supporteront également les dépens d'appel et seront condamnés in solidum de ce chef.



Il est en outre équitable d'allouer tant à M. et Mme [W] ainsi qu'à la société GMF en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel une indemnité de 2 000 euros.





PAR CES MOTIFS





La cour, 





Rejette les fins de non-recevoir formées par M. [E] [W] et Mme [H] [R] épouse [W] sur la qualité à agir et à défendre de M. [S] [K] et Mme [A] [F],



 

Déclare recevable la demande de M. [S] [K] et Mme [A] [F] en responsabilité à l'encontre de M. [E] [W] et Mme [H] [R] épouse [W] ainsi que leur assureur la société SA GMF Assurances au titre de l'article 1792 du code civil,





Confirme le jugement en toutes ses dispositions, 





Y ajoutant,





Déclare mal fondée l'action de M. [S] [K] et Mme [A] [F] en recherche de responsabilité à l'encontre de M. [E] [W] et Mme [H] [R] épouse [W] et leur assureur la société GMF au titre de l'article 1792 du code civil , 





Déboute M. [S] [K] et Mme [A] [F] de leurs demandes dirigées contre M. [E] [W] et Mme [H] [R] épouse [W] et leur assureur la SA GMF Assurances,





Dit n'y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir opposée par M. [E] [W] et Mme [H] [R] épouse [W] tenant du caractère prescrit de cette demande,





Dit sans objet l'appel en garantie formé par M. [E] [W] et Mme [H] [R] épouse [W] à l'égard de la SA GMF Assurances,





Condamne in solidum M. [S] [K] et Mme [A] [F] aux entiers dépens d'appel, 





Condamne in solidum M. [S] [K] et Mme [A] [F] à payer à M. [E] [W] et Mme [H] [R] épouse [W] la somme de 2 000 euros en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel, 







Condamne in solidum M. [S] [K] et Mme [A] [F] à payer à la SA GMF Assurances la somme de 2 000 euros en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel, 





La Greffière Le Président de chambre 























Au nom du peuple français, 

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.