Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 7, 3 juillet 2026, n° 23/00315

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ORANGERIE DE LABEGE est propriétaire de locaux commerciaux situés sur la commune de [Localité 2] [Adresse 3].

Suivant acte authentique en date du 31 août 2007, la SCI ORANGERIE DE LABEGE a consenti à la société LA TANTINA DU REGAIN un bail commercial portant sur des locaux situés en rez-de-chaussée et à l’étage de cet ensemble immobilier.

La société PJF COMPAGNIE est venue aux droits de la société LA TANTINA DU REGAIN à la suite de la cession du fonds de cette dernière en date du 30 juillet 2010.

Le bail initial se terminait le 31 août 2016.

Suivant acte en date du 10 août 2017, les parties ont convenu de renouveler le bail à compter du 1er août 2017 pour une durée de neuf années entières et consécutives pour se terminer le 31 août 2026.

La société PJF COMPAGNIE, compte tenu de son activité, a été contrainte de fermer son établissement pendant diverses périodes liées à la pandémie de COVID 19 entre le mois de mars 2020 et la fin de l’année 2021.

Durant cette période, la société PJF COMPAGNIE a procédé au règlement partiel des loyers dus.

Par courrier en date du 18 février 2022 adressé au bailleur, la société PJF COMPAGNIE a indiqué s’estimer bénéficiaire d’un avoir d’un montant de 40 641,65 € au titre des périodes de fermeture administrative du 14 mars au 2 juin 2020 ; puis du 16 octobre 2020 à mi-mai 2021. 

Suivant courrier en date du 24 février 2022, la société ORANGERIE DE LABEGE a fait répondre par l’intermédiaire de son conseil qu’elle n’entendait pas faire d’avoir tout en rappelant les arriérés de loyers et charges dus. La SCI L’ORANGERIE DE LABEGE mettait ainsi en demeure PJF COMPAGNIE de lui régler la somme de 27 521,06 € sous dix jours. 

La SCI L’ORANGERIE DE LABEGE faisait délivrer à la SARL PJF COMPAGNIE un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par acte extrajudiciaire en date du 14 décembre 2022 pour un montant en principal de 25 894,23 € au titre de l’arriéré demeuré impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2023, la SARL PJF COMPAGNIE a fait assigner L’ORANGERIE DE LABEGE aux fins de s’opposer au commandement de payer délivré compte tenu du caractère indu d’une partie des sommes réclamées et des manquements de la société bailleresse à son obligation de délivrance.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL PJF COMPAGNIE demande au tribunal, au visa des articles 1719 et suivants et 1722 et suivants du code civil, de :
- juger que son opposition au commandement de payer est recevable et bien fondée

- juger qu'au regard de la perte partielle de la chose louée pendant les périodes de fermeture administrative liée à la pandémie de la COVID-19, elle est créancière d'une somme de 14.747,42 € HT
- en conséquence, condamner la Société L'ORANGERIE DE LABEGE à lui payer la somme de 14.747,42 € HT
- juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance
- en conséquence, enjoindre la Société L'ORANGERIE DE LABEGE de mettre en œuvre tous moyens, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, destinés à rétablir l'ouverture de la sortie de secours du Restaurant qu’elle exploite
- suspendre le paiement des loyers dans l'attente de la levée de la non-conformité précitée, imputable à la Société L'ORANGERIE DE LABEGE.
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus
- juger qu’elle règle la somme de 27.264,05 € HT, au titre de l'arrérage des loyers
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- condamner la Société L'ORANGERIE DE LABEGE au paiement d'une somme de 2.500 €, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE demande au tribunal, au visa de l’article L 145-41 du code de commerce, de :
- rejeter toutes les demandes de la société PJF COMPAGNIE
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit et donc la résiliation de plein droit du bail à effet au 14 janvier 2023
- ordonner l’expulsion des lieux loués de la société PJF COMPAGNIE et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel révisé taxes et charges en sus, soit 5 796,28 € et, condamner la société PJF COMPAGNIE à lui payer cette indemnité d’occupation mensuelle et d’avance jusqu’à libération effective des lieux
- condamner la société PJF COMPAGNIE au versement de la somme de 53 032,51 € au titre des loyers, indemnité d’occupation, charges et taxes impayés suivant décompte arrêté au 5 mars 2025 outre intérêts au taux légal jusqu’à complet paiement à compter de chaque date d’échéance et capitalisation desdits intérêts lorsqu’ils sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil
- dire et juger que le dépôt de garantie lui restera acquis en son intégralité
- ordonner le retrait par la société PJF COMPAGNIE des meubles dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par PJF COMPAGNIE
- ordonner que passé ce délai de huit jours, faute de retrait amiable elle sera autorisée à enlever les meubles et les entreposer dans tel lieu qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée
- condamner la société PJF COMPAGNIE à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer les loyers, la signification du jugement à intervenir et ses suites ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture de la mise en état est intervenue le 03 juillet 2025 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 11 mai 2026.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

De son côté, la SARL PJF COMPAGNIE demande au tribunal de juger que son opposition au commandement de payer est recevable et bien fondée et demande en conséquence la condamnation du bailleur à lui régler la somme de 14.747,42 € ainsi qu’à réaliser sous astreinte des travaux de rétablissement de l’ouverture de la sortie de secours et à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de ces travaux.

Il se déduit de cette demande et de la lecture des conclusions de la SARL PJF COMPAGNIE que celle-ci remet en réalité en cause l’efficacité de ce commandement de payer, faisant valoir qu’elle a réglé des loyers durant la période COVID alors qu’elle aurait dû en réalité en être dispensé et alors que le bailleur a de son côté manqué à son obligation de délivrance.

Il ressort en effet des pièces produites que la SARL PJF COMPAGNIE et la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE ont signé le 10 août 2017 un contrat de bail commercial portant sur un ensemble de locaux à usage de restaurant au rez-de-chaussée et à l’étage d’un ensemble immobilier connu sous le nom « [Adresse 4] » situé [Adresse 3] à Labège pour une durée de neuf années courant à compter du 1er août 2017.
 
Or, en application de l’article 10 du contrat de bail liant les parties, « toutes les charges, clauses et conditions du présent bail sont des clauses essentielles et déterminantes sans lesquelles les parties n’auraient pas contracté. […] A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque si minime soit-elle de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. ».
 
La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE démontre avoir fait délivrer à la SARL PJF COMPAGNIE le 14 décembre 2022 commandement de payer visant la clause résolutoire en application des dispositions contractuelles précitées en vue d’obtenir paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 25.894,23 € selon décompte joint au dit commandement.

La SARL PJF COMPAGNIE s’oppose cependant à l’acquisition de la clause résolutoire se prévalant de son exception d’inexécution tenant la créance qu’elle détiendrait de son côté à l’encontre du bailleur et tenant le manquement de ce dernier à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible.
 
S’agissant de la créance de la SARL PJF COMPAGNIE au titre des loyers

La SARL PJF COMPAGNIE fait valoir en premier lieu qu’elle serait en réalité créancière d’un avoir de 40.641,65 € HT au titre des loyers qu’elle a réglés en période de fermeture administrative due à la pandémie de COVID 19, alors qu’il convenait de retenir une perte partielle de la chose louée, avoir qu’elle a sollicité auprès de son bailleur dès le 18 février 2022, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer litigieux. Elle en déduit que cet avoir doit être compensé avec la dette de loyer allégué par le bailleur, cette compensation la laissant créancière d’une somme de 14.542,22 € HT dont elle demande le paiement.

La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE s’oppose aux moyens et à la demande formée sur ce point, considérant qu’une interdiction de recevoir du public dans la salle de restaurant ne peut s’assimiler à une perte de la chose louée, la société preneuse ayant pu poursuivre son activité notamment dans le cadre de la restauration à emporter.

Sur ce point, selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. 

Il convient de rappeler ici que l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

Ainsi, l’obligation des preneurs de payer leurs loyers commerciaux même durant les périodes de fermeture de leurs locaux en lien avec les décisions gouvernementales prises pendant la pandémie de COVID 19 demeure.

Il en résulte que la SARL PJF COMPAGNIE ne peut qu’être déboutée de ses demandes et moyens formés de ce chef.

S’agissant de l’exception d’inexécution relative au manquement du bailleur à son obligation de délivrance

La SARL PJF COMPAGNIE fait valoir en second lieu que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, dans la mesure où elle a fait l’objet d’un procès-verbal établi par la Sous-Commission Départementale de Sécurité en date du 13 décembre 2022, faisant état d’un avis défavorable à la poursuite de son exploitation, notamment du fait de l’obstruction par le bailleur de la sortie de secours.

Elle ne précise pas expressément les conséquences du manquement invoqué, se contentant d’en déduire que son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire serait bien fondée.

La SARL PJF COMPAGNIE se prévaut en réalité d’une exception d’inexécution, en lien avec ce manquement dénoncé, visant à remettre en cause le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été adressé.

En effet, en application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
 
Il appartient dès lors à la SARL PJF COMPAGNIE de rapporter la preuve du manquement reproché à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE suffisamment grave pour justifier la suspension de sa propre obligation contractuelle de paiement des loyers et charges.

Sur ce point, il ressort notamment du contrat de bail renouvelé en date du 10 août 2017 que :
- « l’accès au local se fera exclusivement par l’entrée principale donnant sur la [Adresse 5], l’entrée dite secondaire située à l’opposé de l’entrée principale (côté stade) dessert la terrasse située côté stade et constitue une issue de secours », (article 1 du contrat de bail)
- le preneur supportera la charge des travaux rendus nécessaires par l’application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes et obligations de sécurité, hygiène, salubrité et conformité des lieux, (article 4-3 du contrat de bail)
- le bailleur a réalisé divers travaux, dont une terrasse entre la [Adresse 5] et l’immeuble loué et vont être réalisés d’autres travaux, dont le déplacement de la clôture arrière installée sans l’avis du bailleur sur la voie municipale (article 4-4 du contrat de bail).

Or, il ressort du procès-verbal de la Sous-Commission Départementale de Sécurité en date du 13 décembre 2022 versé aux débats que celle-ci a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation motivé par les non-conformités suivantes :
1) Non réalisation des prescriptions émises lors des dernières visites périodiques
2) Modification de l’établissement sans avis de la commission de sécurité (suppression d’un dégagement extérieur)
3) Dysfonctionnement de l’alarme générale.

La SARL PJF COMPAGNIE fait valoir que la suppression du dégagement extérieur serait imputable au bailleur.
Sur cette question, il ressort des éléments produits que le procès-verbal de la Sous-Commission Départementale de Sécurité en date du 13 décembre 2022 précité faisait notamment référence à une précédente visite datée du 7 décembre 2017 et aux prescriptions alors émises, ces éléments permettant de constater qu’à cette date située quatre mois après la signature du bail, l’issue de secours existait puisque la Sous-Commission ne formulait aucune observation à cet égard.

Toutefois, les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir que le bailleur serait effectivement à l’origine de la suppression de cette issue de secours.

Ainsi, le tribunal ne dispose d’aucun élément précis et clair lui permettant de déterminer la localisation exacte du dégagement extérieur en cause, les photographies et plan produits étant peu parlants sur cette question et les parties ne s’accordant pas sur les éléments déclarés et produits.

Si la SARL PJF COMPAGNIE affirme à ce sujet que la Sous-Commission Départementale de Sécurité avait été induite en erreur lors de sa visite de 2017, en considérant que la sortie de secours s’effectuait par le passage où se situaient les végétaux, alors que l’accès à la terrasse côté Stade n’était pas situé à cet emplacement, mais à celui obstrué par les clôtures métalliques réalisées par la bailleresse, elle ne produit toutefois aucune pièce permettant de corroborer cette allégation, laquelle est contestée par la bailleresse.

En outre, comme déjà relevé précédemment par le juge des référés, la SARL PJF COMPAGNIE ne précise pas à quelle date le bailleur aurait réalisé les travaux de pose des clôtures métalliques, et les photographies versées aux débats, dont il est contesté qu’elles soient afférentes à la terrasse arrière, montrent que des clôtures ne sont installées que sur deux côtés de la terrasse, le 3ème côté étant clos pour partie par un mur de brique et pour partie par une haie de végétaux.
 
La SARL PJF COMPAGNIE n’explique par ailleurs toujours pas comment elle aurait pu accepter que le bailleur obstrue par ces travaux une issue de secours alors même qu’elle est responsable du respect des prescriptions légales et réglementaires liées à son activité professionnelle au regard des dispositions du bail commercial.

Dès lors, au regard des seuls éléments versés aux débats, la SARL PJF COMPAGNIE échoue à rapporter la preuve du manquement imputable au bailleur à l’origine de la fermeture.

Elle ne rapporte en conséquence la preuve d’aucun élément de nature à priver d’effet le commandement de payer du 14 décembre 2022 délivré par la bailleresse.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formée par la SARL PJF COMPAGNIE
 
La SARL PJF COMPAGNIE sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme de 17.388,84 € HT arrêtée au mois de janvier 2025.
 
En application de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
 
Selon l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 
 
En l’espèce, la SARL PJF COMPAGNIE ne précise, ni ne justifie les raisons de nature à justifier l’octroi de délai de grâce, alors qu’il n’ait pas établi de difficultés financières particulières, ni des raisons valables justifiant du paiement tardif des sommes pourtant contractuellement dues.

Il ressort au contraire des éléments du dossier que postérieurement à la délivrance du commandement litigieux et de l’assignation à l’origine de la présente instance, la SARL PJF COMPAGNIE a persisté dans le paiement tardif ou le non-paiement de sommes contractuellement dues, attendant le 14 mai 2024 pour se prévaloir auprès de son bailleur de difficultés liées notamment à des « mouvements en interne qui ont nécessité des investissements et une baisse d’activité le temps de rétablir le fonctionnement de l’équipe ». (courriel en date du 14 mai 2024 ; pièce 14 de la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE).

Enfin, la SARL PJF COMPAGNIE ne démontre nullement être dans la capacité de faire face tout à la fois au paiement des sommes dues au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation et au titre de l’apurement de la dette locative.

La SARL PJF COMPAGNIE sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.
 
Sur les effets de l’acquisition de la clause résolutoire
 
Au regard de ce qui précède, la clause résolutoire a produit effet à compter du 14 janvier 2023.
 
Sur la demande d’expulsion
 
La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sollicite que soit prononcée l’expulsion de la SARL PJF COMPAGNIE des locaux, objet du bail commercial liant les parties.
 
En application de l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
 
L’article L 145-28 du même code prévoit ainsi qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
 
Selon l’article L 145-17 du même code, le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, notamment s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
 
Or, il ressort en l’espèce de ce qui précède que la SARL PJF COMPAGNIE n’avait pas mis un terme à l’ensemble des manquements visés au commandement litigieux à l’expiration du délai d’un mois courant à compter de la délivrance de cet acte. Elle ne justifie en effet pas s’être libérée des sommes visées au commandement précité.
 
Au regard de ces éléments, il sera fait droit à la demande d’expulsion de la SARL PJF COMPAGNIE selon les modalités fixées au dispositif ci-après, la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE n’étant au présent cas pas tenue de lui verser d’indemnité d’éviction.

En revanche, la demande spéciale d’enlèvement des objets mobiliers garnissant les lieux n’est pas fondée, en l’absence d’éléments laissant supposer une obstruction aux opérations d’expulsion ; le sort des meubles sera suffisamment réglé par l’application éventuelle des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
 
Sur la demande d’indemnité d’occupation formée par la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE
 
La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sollicite la condamnation de la SARL PJF COMPAGNIE au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur à hauteur de 5.796,28 €, somme correspondant au montant du loyer comprenant les taxes et charges.
 
Il convient en effet de rappeler ici que le locataire qui se maintient en place après la résiliation du bail doit être considéré comme occupant sans droit ni titre et est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation dont le montant doit correspondre au préjudice subi par ce dernier du fait de l’indisponibilité de l’immeuble, et donc au prix de la jouissance.
 
Au regard des pièces produites, il sera en conséquence fait droit à la demande d’indemnité d’occupation dans la limite de la somme de 5.319,08 € à compter du 14 janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, somme correspondant au montant du loyer TTC et faute de justification par le bailleur du surplus, sous déduction des éventuelles sommes déjà réglées par la SARL PJF COMPAGNIE concernant cette période.

Sur la demande de condamnation de la SARL PJF COMPAGNIE au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés formée par la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE
 
La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sollicite la condamnation de la SARL PJF COMPAGNIE à lui payer la somme de 53 032,51 € au titre des loyers, indemnité d’occupation, charges et taxes impayés suivant décompte arrêté au 5 mars 2025 outre intérêts au taux légal jusqu’à complet paiement à compter de chaque date d’échéance et capitalisation desdits intérêts lorsqu’ils sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

Il convient en réalité de distinguer ici deux périodes successives, à savoir la période antérieure à l’acquisition de la clause résolutoire, pour laquelle sont effectivement dus les loyers, charges et taxes impayés, et la période courant à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, pour laquelle la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE ne peut plus solliciter que le paiement par son preneur de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la période antérieure au mois janvier 2023, la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sollicite la somme de 25.894,23 € correspondant aux loyers TTC impayés selon décomptes produits.

La SARL PJF COMPAGNIE ne justifie de son côté pas s’être libéré du paiement de cette somme, ne formant par ailleurs aucune contestation sur les décomptes produits par le débiteur.

Il sera en conséquence fait droit à la demande formée avec intérêts au taux légal, étant rappelé que le point de départ de ses intérêts correspond à la date à laquelle le débiteur a été mis en demeure au regard des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, soit à compter du 24 février 2022, et non à la date d’échéance. 

S’agissant de la période courant à compter du mois de janvier 2023 et jusqu’au 05 mars 2025 conformément à la demande formée, la SARL PJF COMPAGNIE sera condamnée à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE la somme de 26.595,40 €.

Il convient de rappeler ici que le montant de l’indemnité d’occupation n’étant déterminé que par la présente décision, le point de départ des intérêts sur cette indemnité ne peut être fixé qu’à la date de la présente décision qui seule détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.
 
Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation présentée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie formée par la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE
 
La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sollicite l’autorisation de conserver le dépôt de garantie versé par la SARL PJF COMPAGNIE à titre de dommages et intérêts.
 
Il ressort au présent cas de l’article 9 du bail commercial liant les parties qu’« il n’est requis ni versé de dépôt de garantie ».
 
Dès lors, la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sera déboutée de sa demande formée sur ce point.
 
Sur les demandes accessoires 

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par la SARL PJF COMPAGNIE, en ce compris le coût de signification de la présente décision et les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner la SARL PJF COMPAGNIE à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre de provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cependant, en application de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il y a lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision laquelle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DEBOUTE la SARL PJF COMPAGNIE de sa demande tendant à voir juger que le commandement de payer délivré le 14 décembre 2022 ne saurait produire aucun effet 
 
DEBOUTE la SARL PJF COMPAGNIE de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE

DEBOUTE la SARL PJF COMPAGNIE de sa demande tendant à enjoindre la Société L'ORANGERIE DE LABEGE de mettre en œuvre tous moyens, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, destinés à rétablir l'ouverture de la sortie de secours du Restaurant qu’elle exploite

DEBOUTE la SARL PJF COMPAGNIE de ses demandes tendant à voir suspendre les effets du commandement et de la clause résolutoire et à se voir accorder les plus larges délais de règlement des sommes restées dues au titre du commandement de payer
 
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail liant la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE et la SARL PJF COMPAGNIE à compter du 14 janvier 2023
 
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification de la présente décision, l’expulsion de la SARL PJF COMPAGNIE, ainsi que de toute personne et de tous objets de son chef, des locaux loués au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier
 
DIT qu’en cas d’expulsion, il sera procédé pour les meubles laissés dans les lieux le cas échéant suivant les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution
 
CONDAMNE la SARL PJF COMPAGNIE à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE une indemnité d’occupation d’un montant de 5.319,08 € à compter du 14 janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux 

CONDAMNE en conséquence d’ores et déjà la SARL PJF COMPAGNIE à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE la somme VINGT SIX MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET QUARANTE CENTIMES (26.595,40 €) au titre de cette indemnité d’occupation pour la période ayant couru du mois de janvier 2023 jusqu’au 05 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil 

CONDAMNE la SARL PJF COMPAGNIE à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE la somme de VINGT CINQ MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT QUATORZE EUROS ET VINGT TROIS CENTIMES (25.894,23 €) correspondant aux loyers TTC impayés avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil 

DEBOUTE la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE de sa demande tendant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie 

CONDAMNE la SARL PJF COMPAGNIE à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE la SARL PJF COMPAGNIE aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente décision et les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 décembre 2022

ECARTE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision, compte tenu de son caractère incompatible avec la nature de la présente affaire.

Ainsi jugé à [Localité 1] le 03 juillet 2026

La Greffière La Présidente

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 03 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 23/00315 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RRA7
NAC : 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 7


JUGEMENT DU 03 Juillet 2026



PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 11 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.R.L. PJF COMPAGNIE, RCS [Localité 1] 523 498 962, prise en la personne de son Gérant., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 7



DEFENDERESSE

S.C.I. L’ORANGERIE DE LABEGE, RCS [Localité 1] 484 716 188, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier MARTIN-LINZAU de la SARL HALT AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 332





EXPOSÉ DU LITIGE

La société ORANGERIE DE LABEGE est propriétaire de locaux commerciaux situés sur la commune de [Localité 2] [Adresse 3].

Suivant acte authentique en date du 31 août 2007, la SCI ORANGERIE DE LABEGE a consenti à la société LA TANTINA DU REGAIN un bail commercial portant sur des locaux situés en rez-de-chaussée et à l’étage de cet ensemble immobilier.

La société PJF COMPAGNIE est venue aux droits de la société LA TANTINA DU REGAIN à la suite de la cession du fonds de cette dernière en date du 30 juillet 2010.

Le bail initial se terminait le 31 août 2016.

Suivant acte en date du 10 août 2017, les parties ont convenu de renouveler le bail à compter du 1er août 2017 pour une durée de neuf années entières et consécutives pour se terminer le 31 août 2026.

La société PJF COMPAGNIE, compte tenu de son activité, a été contrainte de fermer son établissement pendant diverses périodes liées à la pandémie de COVID 19 entre le mois de mars 2020 et la fin de l’année 2021.

Durant cette période, la société PJF COMPAGNIE a procédé au règlement partiel des loyers dus.

Par courrier en date du 18 février 2022 adressé au bailleur, la société PJF COMPAGNIE a indiqué s’estimer bénéficiaire d’un avoir d’un montant de 40 641,65 € au titre des périodes de fermeture administrative du 14 mars au 2 juin 2020 ; puis du 16 octobre 2020 à mi-mai 2021. 

Suivant courrier en date du 24 février 2022, la société ORANGERIE DE LABEGE a fait répondre par l’intermédiaire de son conseil qu’elle n’entendait pas faire d’avoir tout en rappelant les arriérés de loyers et charges dus. La SCI L’ORANGERIE DE LABEGE mettait ainsi en demeure PJF COMPAGNIE de lui régler la somme de 27 521,06 € sous dix jours. 

La SCI L’ORANGERIE DE LABEGE faisait délivrer à la SARL PJF COMPAGNIE un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par acte extrajudiciaire en date du 14 décembre 2022 pour un montant en principal de 25 894,23 € au titre de l’arriéré demeuré impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2023, la SARL PJF COMPAGNIE a fait assigner L’ORANGERIE DE LABEGE aux fins de s’opposer au commandement de payer délivré compte tenu du caractère indu d’une partie des sommes réclamées et des manquements de la société bailleresse à son obligation de délivrance.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL PJF COMPAGNIE demande au tribunal, au visa des articles 1719 et suivants et 1722 et suivants du code civil, de :
- juger que son opposition au commandement de payer est recevable et bien fondée

- juger qu'au regard de la perte partielle de la chose louée pendant les périodes de fermeture administrative liée à la pandémie de la COVID-19, elle est créancière d'une somme de 14.747,42 € HT
- en conséquence, condamner la Société L'ORANGERIE DE LABEGE à lui payer la somme de 14.747,42 € HT
- juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance
- en conséquence, enjoindre la Société L'ORANGERIE DE LABEGE de mettre en œuvre tous moyens, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, destinés à rétablir l'ouverture de la sortie de secours du Restaurant qu’elle exploite
- suspendre le paiement des loyers dans l'attente de la levée de la non-conformité précitée, imputable à la Société L'ORANGERIE DE LABEGE.
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus
- juger qu’elle règle la somme de 27.264,05 € HT, au titre de l'arrérage des loyers
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- condamner la Société L'ORANGERIE DE LABEGE au paiement d'une somme de 2.500 €, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE demande au tribunal, au visa de l’article L 145-41 du code de commerce, de :
- rejeter toutes les demandes de la société PJF COMPAGNIE
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit et donc la résiliation de plein droit du bail à effet au 14 janvier 2023
- ordonner l’expulsion des lieux loués de la société PJF COMPAGNIE et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel révisé taxes et charges en sus, soit 5 796,28 € et, condamner la société PJF COMPAGNIE à lui payer cette indemnité d’occupation mensuelle et d’avance jusqu’à libération effective des lieux
- condamner la société PJF COMPAGNIE au versement de la somme de 53 032,51 € au titre des loyers, indemnité d’occupation, charges et taxes impayés suivant décompte arrêté au 5 mars 2025 outre intérêts au taux légal jusqu’à complet paiement à compter de chaque date d’échéance et capitalisation desdits intérêts lorsqu’ils sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil
- dire et juger que le dépôt de garantie lui restera acquis en son intégralité
- ordonner le retrait par la société PJF COMPAGNIE des meubles dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par PJF COMPAGNIE
- ordonner que passé ce délai de huit jours, faute de retrait amiable elle sera autorisée à enlever les meubles et les entreposer dans tel lieu qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée
- condamner la société PJF COMPAGNIE à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer les loyers, la signification du jugement à intervenir et ses suites ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture de la mise en état est intervenue le 03 juillet 2025 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 11 mai 2026.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

De son côté, la SARL PJF COMPAGNIE demande au tribunal de juger que son opposition au commandement de payer est recevable et bien fondée et demande en conséquence la condamnation du bailleur à lui régler la somme de 14.747,42 € ainsi qu’à réaliser sous astreinte des travaux de rétablissement de l’ouverture de la sortie de secours et à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de ces travaux.

Il se déduit de cette demande et de la lecture des conclusions de la SARL PJF COMPAGNIE que celle-ci remet en réalité en cause l’efficacité de ce commandement de payer, faisant valoir qu’elle a réglé des loyers durant la période COVID alors qu’elle aurait dû en réalité en être dispensé et alors que le bailleur a de son côté manqué à son obligation de délivrance.

Il ressort en effet des pièces produites que la SARL PJF COMPAGNIE et la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE ont signé le 10 août 2017 un contrat de bail commercial portant sur un ensemble de locaux à usage de restaurant au rez-de-chaussée et à l’étage d’un ensemble immobilier connu sous le nom « [Adresse 4] » situé [Adresse 3] à Labège pour une durée de neuf années courant à compter du 1er août 2017.
 
Or, en application de l’article 10 du contrat de bail liant les parties, « toutes les charges, clauses et conditions du présent bail sont des clauses essentielles et déterminantes sans lesquelles les parties n’auraient pas contracté. […] A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque si minime soit-elle de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. ».
 
La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE démontre avoir fait délivrer à la SARL PJF COMPAGNIE le 14 décembre 2022 commandement de payer visant la clause résolutoire en application des dispositions contractuelles précitées en vue d’obtenir paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 25.894,23 € selon décompte joint au dit commandement.

La SARL PJF COMPAGNIE s’oppose cependant à l’acquisition de la clause résolutoire se prévalant de son exception d’inexécution tenant la créance qu’elle détiendrait de son côté à l’encontre du bailleur et tenant le manquement de ce dernier à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible.
 
S’agissant de la créance de la SARL PJF COMPAGNIE au titre des loyers

La SARL PJF COMPAGNIE fait valoir en premier lieu qu’elle serait en réalité créancière d’un avoir de 40.641,65 € HT au titre des loyers qu’elle a réglés en période de fermeture administrative due à la pandémie de COVID 19, alors qu’il convenait de retenir une perte partielle de la chose louée, avoir qu’elle a sollicité auprès de son bailleur dès le 18 février 2022, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer litigieux. Elle en déduit que cet avoir doit être compensé avec la dette de loyer allégué par le bailleur, cette compensation la laissant créancière d’une somme de 14.542,22 € HT dont elle demande le paiement.

La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE s’oppose aux moyens et à la demande formée sur ce point, considérant qu’une interdiction de recevoir du public dans la salle de restaurant ne peut s’assimiler à une perte de la chose louée, la société preneuse ayant pu poursuivre son activité notamment dans le cadre de la restauration à emporter.

Sur ce point, selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. 

Il convient de rappeler ici que l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

Ainsi, l’obligation des preneurs de payer leurs loyers commerciaux même durant les périodes de fermeture de leurs locaux en lien avec les décisions gouvernementales prises pendant la pandémie de COVID 19 demeure.

Il en résulte que la SARL PJF COMPAGNIE ne peut qu’être déboutée de ses demandes et moyens formés de ce chef.

S’agissant de l’exception d’inexécution relative au manquement du bailleur à son obligation de délivrance

La SARL PJF COMPAGNIE fait valoir en second lieu que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, dans la mesure où elle a fait l’objet d’un procès-verbal établi par la Sous-Commission Départementale de Sécurité en date du 13 décembre 2022, faisant état d’un avis défavorable à la poursuite de son exploitation, notamment du fait de l’obstruction par le bailleur de la sortie de secours.

Elle ne précise pas expressément les conséquences du manquement invoqué, se contentant d’en déduire que son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire serait bien fondée.

La SARL PJF COMPAGNIE se prévaut en réalité d’une exception d’inexécution, en lien avec ce manquement dénoncé, visant à remettre en cause le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été adressé.

En effet, en application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
 
Il appartient dès lors à la SARL PJF COMPAGNIE de rapporter la preuve du manquement reproché à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE suffisamment grave pour justifier la suspension de sa propre obligation contractuelle de paiement des loyers et charges.

Sur ce point, il ressort notamment du contrat de bail renouvelé en date du 10 août 2017 que :
- « l’accès au local se fera exclusivement par l’entrée principale donnant sur la [Adresse 5], l’entrée dite secondaire située à l’opposé de l’entrée principale (côté stade) dessert la terrasse située côté stade et constitue une issue de secours », (article 1 du contrat de bail)
- le preneur supportera la charge des travaux rendus nécessaires par l’application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes et obligations de sécurité, hygiène, salubrité et conformité des lieux, (article 4-3 du contrat de bail)
- le bailleur a réalisé divers travaux, dont une terrasse entre la [Adresse 5] et l’immeuble loué et vont être réalisés d’autres travaux, dont le déplacement de la clôture arrière installée sans l’avis du bailleur sur la voie municipale (article 4-4 du contrat de bail).

Or, il ressort du procès-verbal de la Sous-Commission Départementale de Sécurité en date du 13 décembre 2022 versé aux débats que celle-ci a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation motivé par les non-conformités suivantes :
1) Non réalisation des prescriptions émises lors des dernières visites périodiques
2) Modification de l’établissement sans avis de la commission de sécurité (suppression d’un dégagement extérieur)
3) Dysfonctionnement de l’alarme générale.

La SARL PJF COMPAGNIE fait valoir que la suppression du dégagement extérieur serait imputable au bailleur.
Sur cette question, il ressort des éléments produits que le procès-verbal de la Sous-Commission Départementale de Sécurité en date du 13 décembre 2022 précité faisait notamment référence à une précédente visite datée du 7 décembre 2017 et aux prescriptions alors émises, ces éléments permettant de constater qu’à cette date située quatre mois après la signature du bail, l’issue de secours existait puisque la Sous-Commission ne formulait aucune observation à cet égard.

Toutefois, les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir que le bailleur serait effectivement à l’origine de la suppression de cette issue de secours.

Ainsi, le tribunal ne dispose d’aucun élément précis et clair lui permettant de déterminer la localisation exacte du dégagement extérieur en cause, les photographies et plan produits étant peu parlants sur cette question et les parties ne s’accordant pas sur les éléments déclarés et produits.

Si la SARL PJF COMPAGNIE affirme à ce sujet que la Sous-Commission Départementale de Sécurité avait été induite en erreur lors de sa visite de 2017, en considérant que la sortie de secours s’effectuait par le passage où se situaient les végétaux, alors que l’accès à la terrasse côté Stade n’était pas situé à cet emplacement, mais à celui obstrué par les clôtures métalliques réalisées par la bailleresse, elle ne produit toutefois aucune pièce permettant de corroborer cette allégation, laquelle est contestée par la bailleresse.

En outre, comme déjà relevé précédemment par le juge des référés, la SARL PJF COMPAGNIE ne précise pas à quelle date le bailleur aurait réalisé les travaux de pose des clôtures métalliques, et les photographies versées aux débats, dont il est contesté qu’elles soient afférentes à la terrasse arrière, montrent que des clôtures ne sont installées que sur deux côtés de la terrasse, le 3ème côté étant clos pour partie par un mur de brique et pour partie par une haie de végétaux.
 
La SARL PJF COMPAGNIE n’explique par ailleurs toujours pas comment elle aurait pu accepter que le bailleur obstrue par ces travaux une issue de secours alors même qu’elle est responsable du respect des prescriptions légales et réglementaires liées à son activité professionnelle au regard des dispositions du bail commercial.

Dès lors, au regard des seuls éléments versés aux débats, la SARL PJF COMPAGNIE échoue à rapporter la preuve du manquement imputable au bailleur à l’origine de la fermeture.

Elle ne rapporte en conséquence la preuve d’aucun élément de nature à priver d’effet le commandement de payer du 14 décembre 2022 délivré par la bailleresse.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formée par la SARL PJF COMPAGNIE
 
La SARL PJF COMPAGNIE sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme de 17.388,84 € HT arrêtée au mois de janvier 2025.
 
En application de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
 
Selon l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 
 
En l’espèce, la SARL PJF COMPAGNIE ne précise, ni ne justifie les raisons de nature à justifier l’octroi de délai de grâce, alors qu’il n’ait pas établi de difficultés financières particulières, ni des raisons valables justifiant du paiement tardif des sommes pourtant contractuellement dues.

Il ressort au contraire des éléments du dossier que postérieurement à la délivrance du commandement litigieux et de l’assignation à l’origine de la présente instance, la SARL PJF COMPAGNIE a persisté dans le paiement tardif ou le non-paiement de sommes contractuellement dues, attendant le 14 mai 2024 pour se prévaloir auprès de son bailleur de difficultés liées notamment à des « mouvements en interne qui ont nécessité des investissements et une baisse d’activité le temps de rétablir le fonctionnement de l’équipe ». (courriel en date du 14 mai 2024 ; pièce 14 de la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE).

Enfin, la SARL PJF COMPAGNIE ne démontre nullement être dans la capacité de faire face tout à la fois au paiement des sommes dues au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation et au titre de l’apurement de la dette locative.

La SARL PJF COMPAGNIE sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.
 
Sur les effets de l’acquisition de la clause résolutoire
 
Au regard de ce qui précède, la clause résolutoire a produit effet à compter du 14 janvier 2023.
 
Sur la demande d’expulsion
 
La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sollicite que soit prononcée l’expulsion de la SARL PJF COMPAGNIE des locaux, objet du bail commercial liant les parties.
 
En application de l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
 
L’article L 145-28 du même code prévoit ainsi qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
 
Selon l’article L 145-17 du même code, le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, notamment s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
 
Or, il ressort en l’espèce de ce qui précède que la SARL PJF COMPAGNIE n’avait pas mis un terme à l’ensemble des manquements visés au commandement litigieux à l’expiration du délai d’un mois courant à compter de la délivrance de cet acte. Elle ne justifie en effet pas s’être libérée des sommes visées au commandement précité.
 
Au regard de ces éléments, il sera fait droit à la demande d’expulsion de la SARL PJF COMPAGNIE selon les modalités fixées au dispositif ci-après, la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE n’étant au présent cas pas tenue de lui verser d’indemnité d’éviction.

En revanche, la demande spéciale d’enlèvement des objets mobiliers garnissant les lieux n’est pas fondée, en l’absence d’éléments laissant supposer une obstruction aux opérations d’expulsion ; le sort des meubles sera suffisamment réglé par l’application éventuelle des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
 
Sur la demande d’indemnité d’occupation formée par la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE
 
La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sollicite la condamnation de la SARL PJF COMPAGNIE au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur à hauteur de 5.796,28 €, somme correspondant au montant du loyer comprenant les taxes et charges.
 
Il convient en effet de rappeler ici que le locataire qui se maintient en place après la résiliation du bail doit être considéré comme occupant sans droit ni titre et est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation dont le montant doit correspondre au préjudice subi par ce dernier du fait de l’indisponibilité de l’immeuble, et donc au prix de la jouissance.
 
Au regard des pièces produites, il sera en conséquence fait droit à la demande d’indemnité d’occupation dans la limite de la somme de 5.319,08 € à compter du 14 janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, somme correspondant au montant du loyer TTC et faute de justification par le bailleur du surplus, sous déduction des éventuelles sommes déjà réglées par la SARL PJF COMPAGNIE concernant cette période.

Sur la demande de condamnation de la SARL PJF COMPAGNIE au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés formée par la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE
 
La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sollicite la condamnation de la SARL PJF COMPAGNIE à lui payer la somme de 53 032,51 € au titre des loyers, indemnité d’occupation, charges et taxes impayés suivant décompte arrêté au 5 mars 2025 outre intérêts au taux légal jusqu’à complet paiement à compter de chaque date d’échéance et capitalisation desdits intérêts lorsqu’ils sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

Il convient en réalité de distinguer ici deux périodes successives, à savoir la période antérieure à l’acquisition de la clause résolutoire, pour laquelle sont effectivement dus les loyers, charges et taxes impayés, et la période courant à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, pour laquelle la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE ne peut plus solliciter que le paiement par son preneur de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la période antérieure au mois janvier 2023, la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sollicite la somme de 25.894,23 € correspondant aux loyers TTC impayés selon décomptes produits.

La SARL PJF COMPAGNIE ne justifie de son côté pas s’être libéré du paiement de cette somme, ne formant par ailleurs aucune contestation sur les décomptes produits par le débiteur.

Il sera en conséquence fait droit à la demande formée avec intérêts au taux légal, étant rappelé que le point de départ de ses intérêts correspond à la date à laquelle le débiteur a été mis en demeure au regard des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, soit à compter du 24 février 2022, et non à la date d’échéance. 

S’agissant de la période courant à compter du mois de janvier 2023 et jusqu’au 05 mars 2025 conformément à la demande formée, la SARL PJF COMPAGNIE sera condamnée à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE la somme de 26.595,40 €.

Il convient de rappeler ici que le montant de l’indemnité d’occupation n’étant déterminé que par la présente décision, le point de départ des intérêts sur cette indemnité ne peut être fixé qu’à la date de la présente décision qui seule détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.
 
Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation présentée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie formée par la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE
 
La SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sollicite l’autorisation de conserver le dépôt de garantie versé par la SARL PJF COMPAGNIE à titre de dommages et intérêts.
 
Il ressort au présent cas de l’article 9 du bail commercial liant les parties qu’« il n’est requis ni versé de dépôt de garantie ».
 
Dès lors, la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE sera déboutée de sa demande formée sur ce point.
 
Sur les demandes accessoires 

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par la SARL PJF COMPAGNIE, en ce compris le coût de signification de la présente décision et les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner la SARL PJF COMPAGNIE à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre de provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cependant, en application de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il y a lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision laquelle est incompatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DEBOUTE la SARL PJF COMPAGNIE de sa demande tendant à voir juger que le commandement de payer délivré le 14 décembre 2022 ne saurait produire aucun effet 
 
DEBOUTE la SARL PJF COMPAGNIE de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE

DEBOUTE la SARL PJF COMPAGNIE de sa demande tendant à enjoindre la Société L'ORANGERIE DE LABEGE de mettre en œuvre tous moyens, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, destinés à rétablir l'ouverture de la sortie de secours du Restaurant qu’elle exploite

DEBOUTE la SARL PJF COMPAGNIE de ses demandes tendant à voir suspendre les effets du commandement et de la clause résolutoire et à se voir accorder les plus larges délais de règlement des sommes restées dues au titre du commandement de payer
 
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail liant la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE et la SARL PJF COMPAGNIE à compter du 14 janvier 2023
 
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification de la présente décision, l’expulsion de la SARL PJF COMPAGNIE, ainsi que de toute personne et de tous objets de son chef, des locaux loués au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier
 
DIT qu’en cas d’expulsion, il sera procédé pour les meubles laissés dans les lieux le cas échéant suivant les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution
 
CONDAMNE la SARL PJF COMPAGNIE à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE une indemnité d’occupation d’un montant de 5.319,08 € à compter du 14 janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux 

CONDAMNE en conséquence d’ores et déjà la SARL PJF COMPAGNIE à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE la somme VINGT SIX MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET QUARANTE CENTIMES (26.595,40 €) au titre de cette indemnité d’occupation pour la période ayant couru du mois de janvier 2023 jusqu’au 05 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil 

CONDAMNE la SARL PJF COMPAGNIE à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE la somme de VINGT CINQ MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT QUATORZE EUROS ET VINGT TROIS CENTIMES (25.894,23 €) correspondant aux loyers TTC impayés avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil 

DEBOUTE la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE de sa demande tendant à être autorisée à conserver le dépôt de garantie 

CONDAMNE la SARL PJF COMPAGNIE à payer à la SCI L'ORANGERIE DE LABEGE la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE la SARL PJF COMPAGNIE aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente décision et les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 décembre 2022

ECARTE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision, compte tenu de son caractère incompatible avec la nature de la présente affaire.

Ainsi jugé à [Localité 1] le 03 juillet 2026

La Greffière La Présidente

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code civil 1722, code de l'organisation judiciaire 213-7, code de commerce L145-17, code de commerce L145-14). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01975

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Mise à jour de la source le 2026-07-04T00:41:25.814Z.