Tribunal judiciaire de Grasse, 1ère Chambre A, 12 juin 2026, n° 22/05508

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous signatures privées en date du 16 juillet 2012, la SAS MENTON ENCHERES est preneuse à bail commercial d’un local sis lieu-dit Notre Dame à Gattières appartenant à [K] [Y] et [G] [Y]. Le bail a pris effet le 16 juillet 2012, pour une durée de 9 ans venant à terme le 15 juillet 2021. 

Le 17 novembre 2020, [K] [Y] et [G] [Y] ont fait signifier à la SAS MENTON ENCHERES une mise en demeure d’avoir à reprendre l’exploitation, puis le 26 novembre 2020, une sommation interpellative d’avoir à leur fournir les bilans comptables des années 2017, 2018 et 2019. Enfin, le 21 décembre 2020, elles ont encore fait délivrer un congé sans offre de renouvellement avec offre de verser une indemnité d’éviction. 

Par ordonnance du 8 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a constaté le désistement d'[K] [Y] et [G] [Y] de leur de demande de communication des bilans des années 2017, 2018 et 2019 et confié une expertise à Mme [N] [Q] aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

L’experte a rendu son rapport en date du 18 juillet 2022. 

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2022, [K] [Y] et [G] [Y] ont fait assigner la SAS MENTON ENCHERES afin de voir constater le terme du bail, condamner la société à payer une indemnité d’occupation et dire à titre principal qu’elles ne sont pas redevables d’une indemnité d’éviction et en fixer à titre subsidiaire le montant à 36 425 €. 

La SAS MENTON ENCHERES a constitué avocat. L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état. 

Par ordonnance du 30 janvier 2026 l’instruction a été déclarée close avec effet au 23 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie. 

***

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes : 

Prétentions d'[K] [Y] et [G] [Y], selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025 : 

Sur le fondement de l’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire ; 

Sur le fondement de l’article L 145-14et L 145-17 du code de commerce, 

Sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ; 

Rejeter les demandes de la SAS MENTON ENCHERES ; 

Juger que le bail liant [K] [Y] et [G] [Y] à la SAS MENTON ENCHERES a pris fin le 15 juillet 2021 ; 

Juger que depuis le 15 juillet 2021 la SAS MENTON ENCHERES est occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion ; 

Condamner la SAS MENTON ENCHERES à une indemnité d’occupation de 798 € par mois jusqu’à son départ des lieux ; 

S’agissant de l’indemnité d’éviction, 

Au principal

Juger que la SAS MENTON ENCHERES n’a droit à aucune indemnité d’éviction en l’absence d’exploitation du fonds après la sommation signifiée le 17 novembre 2020 et du fait d’avoir délaissé les locaux depuis cette date ; 

Subsidiairement : 

Fixer l’indemnité d’occupation due par [K] [Y] et [G] [Y] à la SAS MENTON ENCHERES à la somme de 36 425 € 

Plus subsidiairement : 

Fixer l’indemnité d’occupation à la valeur de remplacement fixée par l’expert de 46 695 €. 

En tout état de cause, 

Condamner la SAS MENTON ENCHERES à leur payer 10 000 € à titre de dommages et intérêts ; 

Juger que la somme restant due après éventuelle compensation sera réglée par [K] [Y] et [G] [Y] suivant échéances égales de 24 mois et que durant ces délais aucun intérêt ne courra ; 

Condamner la SAS MENTON ENCHERES à payer la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont les frais d’expertise.

Prétentions de la SAS MENTON ENCHERES, selon conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023 : 

Vu les articles L 145-14 et L 145-17 du code de commerce, 

Vu les pièces versées aux débats ; 

Vu les motifs y exposés ; 

Débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

Fixer à 155 225 € le montant de l’indemnité d’éviction due à la SAS MENTON ENCHERES par les consorts [Z] au titre du congé sans offre de renouvellement délivré le 21 décembre 2021 pour les locaux sis 416 chemin de Font Cailloure à GATTIERES ; 

Condamner à ce titre les consorts [Y] au paiement de la comme de 155 225 € au bénéfice de la SAS MENTON ENCHERES ; 

Condamner les consorts [Y] à payer à la SAS MENTON ENCHERES la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

***

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions sus-visées. 

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Comparution et qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire. 

Sur le droit à indemnité d’éviction : 

L’article L 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L145-17 de ce même code prévoit toutefois, que par exception, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. 

2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Lorsque le motif grave est tiré du défaut d’exploitation du fonds, sans raison sérieuse et légitime, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du I de l’article L 145-17.

En l’espèce, les demanderesses prétendent qu’il n’y aurait pas de droit à une indemnité d’éviction en raison d’un défaut d’exploitation. 

Elles ont fait sommation à la SAS MENTON ENCHERES de reprendre l’exploitation, selon acte de Me [V] [O], commissaire de justice, le 17 novembre 2020, rappelant les dispositions du I de l’article L 145-17 du code de commerce. 

Il incombe au preneur, débiteur de l’exploitation du fonds d’en justifier la poursuite. Toutefois, la perte du droit à l’indemnité d’éviction n’est pas acquise de plein droit faute de justification de la poursuite de l’exploitation dans le délai d’un mois de la sommation, mais faute d’exploitation effectivement reprise dans ce délai. 

La SAS MENTON ENCHERES a effectivement laissé la sommation sans suite, ne produisant aucun justificatif de poursuite de l’activité, en particulier au cours des opérations d’expertise. L’expert judiciaire note en effet le refus de communiquer des justificatifs comptables après l’année 2019. 

Toutefois, dans le dernier état de la procédure, sont produits les comptes sociaux des années 2020 et 2021. 

Il en ressort la réalisation d’un chiffre d’affaires HT de 65 500 € en 2020 et de 68 739 € en 2021, soit une activité en progression par comparaison avec les années 2017 (50 228 €), 2018 (46 973 €) et 2019 (50 633 €).

La cessation d’exploitation dans les 3 années précédant le terme du bail et au moment de la sommation du 17 novembre 2020, et qui aurait persisté au-delà du délai d’un mois suivant celle-ci n’est pas démontrée. 

Il n’existe donc pas de motif sérieux justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. 

Sur l’indemnité d’éviction : 

Selon l’article L 145-14 du code de commerce, cette indemnité comprend notamment : 

-la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, -les éventuels frais normaux de déménagement et de réinstallation, 
-les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Le propriétaire peut toutefois faire la preuve que le préjudice est moindre.

Lorsque la preuve est rapportée de ce que le fonds de commerce est susceptible d’être transféré sans disparaître et sans perte de clientèle, l’indemnité destinée à compenser la perte du fonds de commerce et donc son remplacement, peut être limitée à celle qui est nécessaire au transfert du fonds.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire chiffre l’indemnité d’éviction selon deux hypothèses : 

Indemnité pour remplacement du fonds de commerce
Valeur du fonds
27 000,00 €
Indemnité de remploi
2 700,00 €
Trouble commercial
3 725,00 €
Frais de déménagement 
Néant
Frais de licenciement
Néant
Autres frais divers
3 000,00 €
Total 
36 425,00 €

Indemnité pour déménagement du fonds de commerce
Différentiel de loyer
32 700,00 €
Indemnité de remploi
3 270,00 €
Trouble commercial
3 725,00 €
Perte de stock
Non justifiée
Frais de déménagement
Non justifiés
Frais de réinstallation
4 000,00 €
Autres frais divers
3 000,00 €
Total 
46 695,00 €

L’experte indique concernant cette seconde hypothèse qu’il ne peut être procédé à un calcul sur la base de la valeur du droit au bail, en l’absence d’une telle valeur pour des locaux d’activité tels que ceux en la cause. 

Elle précise qu’il y a lieu, à son avis, de retenir la valeur de déplacement de fonds, compte tenu de l’existence de locaux disponibles rendant la poursuite d’activité possible par un tel transfert. 

Les demanderesses font valoir qu’il y a lieu de retenir l’indemnité calculée sur la base du remplacement du fonds, faute pour la défenderesse de justifier de son intention de poursuivre son activité et de déplacer effectivement le fonds de commerce existant.

Elles s’opposent à la prétention de la SAS MENTON ENCHERES à voir procéder à un calcul actualisé de la valeur de remplacement tenant compte des bilans des années 2020 et 2021. Elles considèrent en effet que ces éléments ne doivent pas être pris en compte, compte tenu de la carence de la défenderesse à répondre aux demandes de communications de pièces de l’expert. 

S’agissant d’une indemnité éventuellement calculée sur la base d’un déplacement du fonds, elles contestent les conclusions de l’expertise qu’a sollicité la défenderesse de la part de Mme [S] et demandent de retenir, à titre subsidiaire, le chiffrage de Mme [N] [P], soit la somme de 46 695 €. 

Elles soulignent en particulier : 

-que l’expert judiciaire a dûment pris en compte l’existence et la contenance du parking 
-que l’expert retient qu’il n’y a lieu à indemnité de déménagement en cas de perte du fonds de commerce, si ce n’est pour le déménagement des effets personnels de l’exploitant, ce dont la SAS MENTON ENCHERES n’a pas justifié (pas de devis produit) ; que les frais chiffrés par Mme [S] sans avoir été discutés au cours de l’expertise judiciaire doivent donc être écartés ; 
-le caractère exorbitant de l’indemnité pour trouble commercial réclamée sur la base du rapport [S] soit 8 500 € au lieu de 3 725 € chiffrés par l’expert judiciaire. 

S’agissant de l’évaluation de l’indemnité en cas de remplacement du fonds, la SAS MENTON ENCHERES fait valoir pour sa part qu’il convient d’actualiser la valeur du fonds en tenant compte des éléments comptables actualisés, soit une valeur portée à 40 758 € après application de la méthode de calcul de l’expert, soit une indemnité de 50 783 €. 

La SAS MENTON ENCHERES demande toutefois de retenir, comme le propose l’experte judiciaire, la valeur de déplacement du fonds. Elle conteste en revanche l’évaluation retenue. 

Selon elle, cette indemnité doit être calculée sur la base de la valeur du droit au bail estimée par capitalisation du différentiel de loyer. Il convient, au contraire de ce qu’a fait Mme [N] [P], de prendre en compte la surface de parking extérieur pour le calcul du loyer théorique, soit une surface de 360 m² au lieu de 165 m², soit un loyer annuel de 45 000 €. Ce loyer doit encore, selon Mme [S], être augmenté des charges prévisibles en cas de location en copropriété, charges qui n’existent pas dans les lieux actuels.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser l’intégralité du préjudice résultant du non renouvellement du bail. Dès lors c’est à juste titre que l’experte judiciaire, comme l’experte amiablement consultée par la SAS MENTON ENCHERES (rapport Mme [T] [S] experte en évaluations immobilières et commerciales près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence) rappellent qu’il y a lieu de retenir l’indemnité relative au transfert lorsque celui-ci est possible sans que les contraintes de chalandises entraînent la perte de la clientèle et partant, du fonds lui-même. 

Les deux expertes s’accordent à considérer que, compte tenu de la nature de l’activité de commissaire priseur judiciaire exercée par la SAS MENTON ENCHERES, le déplacement du fonds est possible sans perte de la clientèle.

[K] [Y] et [G] [Y] n’apportent aucune contradiction précise, sauf à faire valoir que la défenderesse ne justifierait pas de son intention de poursuivre son activité.

Au vu des deux avis concordants des expertes, le calcul par l’indemnisation du transfert du fonds sera retenu. 

Les deux expertes s’accordent de même sur le principe d’une évaluation de l’indemnité principale par capitalisation du différentiel de loyer et pour retenir un niveau de loyer théorique de comparaison de 125 € / m². 

La divergence essentielle d’évaluation résulte en effet de la surface retenue pour le local actuel. 

165 m² selon Mme [N] [Q], 360 m² selon Mme [S]. 

Au contraire de ce que soutiennent [K] [Y] et [G] [Y], la surface de 165 m² retenue par Mme [N] [P] ne correspond qu’à celle des locaux (hangar avec bureau, sanitaires et coin cuisine) en ce non incluse celle de l’espace de stationnement attenant (tableau métrage page 14 du rapport). L’experte précise toutefois que cet espace, désigné comme une courette, représente 180 m² (page 10 du rapport). 

Mme [S], pour sa part, retient une surface couverte de 180 m², en ce incluse la surface pour 20 m² hors gabarit de WC et d’une ancienne cuisine. Le terrain clos est selon elle aussi de 180 m². Mme [S] considère que l’espace non couvert est indispensable à l’activité de commissaire priseur judiciaire, en particulier en ce qu’il permet l’entreposage de gros matériels, notamment véhicules du BTP. Elle émet l’hypothèse qu’il sera difficile de retrouver un local comportant un tel espace découvert de sorte que le transfert nécessitera vraisemblablement la location d’un local d’une surface couverte équivalente à l’ensemble des locaux actuels outre la surface de la courette, soit 360 m². C’est ainsi qu’elle justifie le calcul du loyer théorique sur la base de cette surface.

Les références de comparaison étudiées par chacune des expertes ne révèlent pas en effet de biens comportant le même avantage que le local loué, présentant un surface privative extérieure de 180 m² pouvant être utilisée comme une zone d’entreposage. En revanche, les locaux étudiés présentent, pour plusieurs d’entre eux, des zones de stationnement. Or, les éléments de situation des lieux qui ressortent des deux rapports d’expertise permettent de constater que la courette de 180 m² n’est pas seulement affectée à l’entreposage des matériels saisis ou déposés, mais aussi au stationnement des véhicules des exploitants ou visiteurs.

Dès lors, il n’est pas justifié de retenir comme nécessaire une surface d’exploitation couverte de remplacement de 180 m². Sera retenue comme nécessaire une surface de 90 m². 

D’autre part, il n’y a pas lieu de retenir comme exploitables 20 m² hors gabarit. La surface de 165 m² mesurées par Mme [N] [Q] sera retenue, soit un total de 255 m² et non de 360 m² comme proposé par Mme [S]. 

Le loyer de comparaison sera donc de 125 € x 255 m² = 31 875 € HTHC. 

Mme [S] considère que, compte tenu du marché local, il convient de prendre en compte la probabilité de charges sus de la charge foncière, en cas de location en copropriété ou en zone industrielle. Cette appréciation apparaît justifiée. L’application d’une majoration de 10 % sera donc retenue. 

Soit un loyer de comparaison porté à 35 063 €. 

Au contraire de Mme [S], Mme [N] [P] détaille le calcul d’indexation du loyer actuel pour aboutir à un loyer de 9 724,42 € en 2021. 

Le différentiel s’établit dès lors à 25 339 €.

Les expertes s’accordent sur le coefficient de situation à appliquer, soit le coefficient 3, justifié par l’avantage de la proximité des dessertes routières et autoroutières, mais les points négatifs de l’absence de visibilité commerciale et de locaux anciens, dégradés et d’aspect peu avenant. 

Soit une différence de loyer capitalisée de 76 017 €.

S’agissant des indemnités accessoires, la SAS MENTON ENCHERES demande retenir le chiffrage proposé par Mme [S]. 

Les chiffrages concurrents peuvent être synthétisés comme suit : 



Mme [Q] [N]
Mme [S]
Frais de négociation d’un nouveau bail
NC
10 800,00 €
Frais de réinstallation
4 000,00 €
0,00 €
Indemnité de remploi
3 270,00 €
NC
Trouble commercial
3 725,00 €
8 500,00 €
Frais de déménagement
NC
10 800,00 €
Double loyer
NC
4 125,00 €
Autres frais 
3 000,00 €
0,00 €
Totaux
13 995,00 €
34 225,00 €

Il convient de statuer comme suit : 

Frais de négociation d’un nouveau bail et indemnité de remploi : 

L'indemnité de remploi correspond aux frais et droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur. 

Mme [N] [P] retient ces frais quelle que soit l’hypothèse de calcul de l’indemnité d’éviction, sur la base de 10 % de l’indemnité principale

En l’espèce, dans l’hypothèse d’un transfert du fonds et de la prise à bail de nouveaux locaux, Mme [S] retient justement le principe d’honoraires de négociation. Le taux de 24 % TTC du loyer annuel qu’elle retient apparaît justifié au regard du marché. 

Soit pour un loyer annuel de 35 063 € une indemnité de 8 415 €.

Trouble commercial : 

Il s’agit d’indemniser le trouble causé à l’exploitation par le déménagement. 

Les deux expertes s’accordent sur le principe d’une indemnité égale à 3 mois de bénéfice, soit l’excédent brut d’exploitation. la SAS MENTON ENCHERES chiffre sa demande en tenant compte des comptes 2020 et 2021 qui sont produits aux débats. 

Il convient d’estimer l’indemnité d’éviction à la date la plus proche du terme du bail. 

Mme [N] [L] retient un EBE moyen annuel de 14 900 €, sans justifier de ce montant. 

Mme [S] établit son calcul en faisant état de l’activité se rapportant aux ventes judiciaires et de l’activité se rapportant aux ventes volontaires. 

Toutefois, les comptes versés aux débats pour les années 2020 et 2021 ne se rapportent manifestement qu’à cette activité ou en tous cas correspondent aux montants qu’elle cite pour cette activité. Les comptes 2019 ne sont pas versés aux débats.

Il convient donc de retenir les données établies contradictoirement dans le rapport d’expertises judiciaire, en les actualisant au vu des comptes 2020. 

Selon ces comptes, l’EBE, calculé comme recouvrant le résultat d’exploitation augmenté des dotations aux amortissements et provisions et diminué des reprises sur amortissements et provision, s’établit à 39 750 €. 

Les données sont dès lors les suivantes : 

2018
2019
2020
Moyenne annuelle
3 mois
16 007,00 €
22 689,00 €
39 750,00 €
26 148,67 €
6 537,17 €

La somme de 6 500 € sera allouée.

Frais de réinstallation : 

La défenderesse chiffre sa demande sur la base du décompte de Mme [S]. Selon elle ce poste s’établit à 0. 

Toutefois, Mme [S] chiffre le préjudice résultant d’avoir à supporter transitoirement pendant le changement de local, un double loyer, ce qui entre dans les frais de réinstallation.

Mme [N] [Q] chiffre pour sa part des frais d’agencement de nouveaux locaux, pour 4 000 €. 

La défenderesse ne forme aucune demande de ce dernier chef. 

Mme [S] chiffre l’indemnité de double loyer sur la base d’un mois du loyer de remplacement. La somme de 2 900 € sera allouée pour un loyer annuel de 35 063 €.

Frais de déménagement : 

Mme [N] [Q] les rejette, faute de production d’un quelconque devis par la défenderesse.

Mme [S] les retient et les chiffre sur la base d’un devis qu’elle cite émis par l’entreprise de déménagement les Rapides du Cap, soit 10 800 €. 

Le devis n’est pas produit, ce qui ne permet aucune discussion contradictoire. 

Ce chef de demande sera rejeté alors qu’un tel devis a été réclamé sans succès par l’experte judiciaire au cours de ses opérations. 

Indemnités pour « autres frais » et « frais de réinstallation » (aménagement des locaux) : 

Ces indemnités sont retenues et chiffrées par Mme [N] [Q], mais Mme [S] considère qu’elles ne sont pas justifiées. Chiffrant sa demande sur la base de l’évaluation de Mme [S], la SAS MENTON ENCHERES ne présente aucune demande sur ces deux points. 

Synthèse : 

L’indemnité d’éviction sera donc fixée comme suit : 

Différence de loyer capitalisée
76 017,00 €
Frais de négociation d’un nouveau bail
8 415,00 €
Frais de réinstallation (double loyer)
2 900,00 €
Trouble commercial
6 500,00 €
Totaux
93 832,00 €

Indemnité d’occupation :

Selon l’article L 145-28 du code de commerce le locataire évincé a droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction, moyennant le versement d’une indemnité d’occupation.

Sur la base d’un loyer annuel de 9 724,42 € HTHC après indexation sur la base de l’indice ILAT 2020 du 4 ème trimestre, l’indemnité d’occupation mensuelle pourrait être fixée à 810,37 €. 

Dans les limites de la demande elle sera fixée à 798 € par mois, HTHC, avec indexation selon les modalités prévues au bail, outre les charges contractuelles récupérables, jusqu’à parfaite libération des lieux. Elle sera payable au terme contractuellement fixé par le bail. 

Demande d’expulsion : 

En application de l’article L 145-28 déjà rappelé du code de commerce, le preneur a légalement droit au maintien dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction. Il doit libérer les lieux dans le délai de 3 mois qui suit ce paiement. 

Dans l’attente du paiement de l’indemnité il n’est donc pas occupant sans droit ni titre, sous réserve du bon paiement de l’indemnité d’occupation.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Demande de délais de paiement : 

[K] [Y] et [G] [Y] demandent de leur accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, les dits délais accordés sans intérêts. 

En application de cette disposition, le juge peut accorder des délais en considération des facultés de paiement du débiteur et des besoins du créancier. 

Il est justifié des revenus et charges suivants : 

[K] [Y] (avis d’imposition 2025) : 20 902 € / an, avec 2,25 parts

charges d’emprunt immobilier : 1189 / mois. Cet emprunt est toutefois supporté par deux emprunteurs.

[G] [Y] (avis d’imposition 2025) : 32 358 € (revenus personnel), revenus du conjoint 49 682, avec 3 parts fiscales. 

Ainsi d’une part, les demanderesses ne démontrent pas leur capacité à s’acquitter de leur dette en 24 mois à raison de 3 900 € par mois environ, alors que d’autre part, le versement de l’indemnité d’éviction est nécessaire à la réinstallation de la défenderesse évincée.

Elles seront déboutées de leur demande de délais de paiement.

Dommages et intérêts : 

Les demanderesses soutiennent que la carence de la SAS MENTON ENCHERES à produire les éléments comptables demandés par l’experte a induit un retard dans les opérations d’expertise, entretenu une incertitude à leur détriment, et leur a ainsi causé un préjudice justifiant réparation à hauteur de 10 000 €. 

Sur ce point, l’experte indique n’avoir reçu en effet que les comptes des années 2018 et 2019. la SAS MENTON ENCHERES ne le conteste pas. La production d’un courrier qui aurait été adressé le 7 décembre 2021 par lequel son conseil adressait à l’expert des comptes, le rapport de Mme [S] et un constat d’huissier, ne démontre pas le contraire. Il ne comporte en effet aucune précision sur les comptes annuels adressés. 

Pourtant, à la même période, Mme [S] disposait, ainsi qu’en atteste son rapport, des comptes 2020 et 2021. Il est ainsi établi que la SAS MENTON ENCHERES n’a pas participé loyalement ou avec diligence aux opérations d’expertise, en contravention avec les exigences de l’article 10 du code de procédure civile. 

Du rapport de Mme [N] [Q] il résulte qu’elle a pourtant relancé le conseil de la défenderesse les 19 janvier 2022 et 21 mars 2022, après une première demande en décembre 2021, réclamant les comptes 2020 et 2021 et différents autres éléments nécessaires à l’évaluation.

Débutées par un premier accedit le 15 septembre 2021, les opérations d’expertise n’ont ainsi été clôturées que le 18 juillet 2022. 

L’impact des carences de la défenderesse sur le délai d’expertise est ainsi établi et représente au moins 4 mois compte tenu des deux rappels adressés pour production de pièces.

Toutefois, cette constatation ne suffit pas à établir la réalité d’un préjudice au détriment d'[K] [Y] et [G] [Y] alors que dans la suite la procédure a encore connu divers atermoiement, notamment imputables aux défauts de comparution successifs de chacune des parties au cours des opérations de médiation ordonnées (courriel de Me [R], médiateur, en date du 28 mars 2024. ) 

Faute de démontrer la réalité de leur préjudice, les demanderesses seront déboutées.

Exécution provisoire : 

Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application. 

Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens. 

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[K] [Y] et [G] [Y] succombent et supporteront par conséquent in solidum les dépens. La somme de 3000 € sera allouée à la SAS MENTON ENCHERES en application de l’article 700 susvisé.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Constate le non renouvellement du bail commercial consenti par [K] [Y] et [G] [Y] à la SAS MENTON ENCHERES sur des locaux sis, lieu-dit Notre Dame, 416, chemin de Font Cailloure à GATTIERES avec effet au 15 juillet 2021 ; 

Fixe l’indemnité d’éviction due par [K] [Y] et [G] [Y] à la SAS MENTON ENCHERES par suite du non renouvellement du bail comme suit : 

Différence de loyer capitalisée
76 017,00 €
Frais de négociation d’un nouveau bail
8 415,00 €
Frais de réinstallation (double loyer)
2 900,00 €
Trouble commercial
6 500,00 €
Totaux
93 832,00 €

Condamne in solidum [K] [Y] et [G] [Y] à payer à la SAS MENTON ENCHERES ladite somme de 93 932,00 € au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

Déboute [K] [Y] et [G] [Y] de leur demande de dommages et intérêts ; 

Déboute [K] [Y] et [G] [Y] de leur demande de délais de paiement ; 

Déboute [K] [Y] et [G] [Y] de la demande tendant à déclarer la SAS MENTON ENCHERES occupante sans droit ni titre et à prononcer son expulsion ; 

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SAS MENTON ENCHERES jusqu’à la libération des lieux à 798,00 € par mois, payable le 5 de chaque mois, avec indexation le 1er juillet de chaque année en fonction de l’évolution de l’indice ILAT, l’indice de référence étant celui du 4ème trimestre de l’année N-1, outre les taxes applicables et les charges stipulées récupérables selon les termes du bail ; 

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel ; 

Condamne in solidum [K] [Y] et [G] [Y] à payer à la SAS MENTON ENCHERES 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute [K] [Y] et [G] [Y] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; 

Condamne in solidum [K] [Y] et [G] [Y] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise. 

Et le président a signé avec la greffière.

LE PRÉSIDENT LA GREFFIERE

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me ALIMOUSSA
1 GROSSE Me ROMETTI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 12 Juin 2026 


DÉCISION N° 26/450

N° RG 22/05508 - N° Portalis DBWQ-W-B7G-O467 


DEMANDERESSES : 

Madame [K] [Y]
née le 14 Janvier 1992 à NICE
3 avenue des Moulins
06670 SAINT MARTIN DU VAR

Madame [G] [Y]
née le 24 Mars 1979 à NICE
10 Allée du Cachiman
97229 LES TROIS ILETS (MARTINIQUE)

représentées par Me Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 

DEFENDERESSE :

S.A.S. MENTON ENCHERES, immatriculée au RCS sous le n° 529 249 740, dont le siège social est sis 416 chemin de Font Cailloure – 06510 GATTIERES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 23 février 2026 ;
 
A l’audience publique du 30 Mars 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026. 








EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous signatures privées en date du 16 juillet 2012, la SAS MENTON ENCHERES est preneuse à bail commercial d’un local sis lieu-dit Notre Dame à Gattières appartenant à [K] [Y] et [G] [Y]. Le bail a pris effet le 16 juillet 2012, pour une durée de 9 ans venant à terme le 15 juillet 2021. 

Le 17 novembre 2020, [K] [Y] et [G] [Y] ont fait signifier à la SAS MENTON ENCHERES une mise en demeure d’avoir à reprendre l’exploitation, puis le 26 novembre 2020, une sommation interpellative d’avoir à leur fournir les bilans comptables des années 2017, 2018 et 2019. Enfin, le 21 décembre 2020, elles ont encore fait délivrer un congé sans offre de renouvellement avec offre de verser une indemnité d’éviction. 

Par ordonnance du 8 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a constaté le désistement d'[K] [Y] et [G] [Y] de leur de demande de communication des bilans des années 2017, 2018 et 2019 et confié une expertise à Mme [N] [Q] aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

L’experte a rendu son rapport en date du 18 juillet 2022. 

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2022, [K] [Y] et [G] [Y] ont fait assigner la SAS MENTON ENCHERES afin de voir constater le terme du bail, condamner la société à payer une indemnité d’occupation et dire à titre principal qu’elles ne sont pas redevables d’une indemnité d’éviction et en fixer à titre subsidiaire le montant à 36 425 €. 

La SAS MENTON ENCHERES a constitué avocat. L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état. 

Par ordonnance du 30 janvier 2026 l’instruction a été déclarée close avec effet au 23 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie. 

***

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes : 

Prétentions d'[K] [Y] et [G] [Y], selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025 : 

Sur le fondement de l’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire ; 

Sur le fondement de l’article L 145-14et L 145-17 du code de commerce, 

Sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ; 

Rejeter les demandes de la SAS MENTON ENCHERES ; 

Juger que le bail liant [K] [Y] et [G] [Y] à la SAS MENTON ENCHERES a pris fin le 15 juillet 2021 ; 

Juger que depuis le 15 juillet 2021 la SAS MENTON ENCHERES est occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion ; 

Condamner la SAS MENTON ENCHERES à une indemnité d’occupation de 798 € par mois jusqu’à son départ des lieux ; 

S’agissant de l’indemnité d’éviction, 

Au principal

Juger que la SAS MENTON ENCHERES n’a droit à aucune indemnité d’éviction en l’absence d’exploitation du fonds après la sommation signifiée le 17 novembre 2020 et du fait d’avoir délaissé les locaux depuis cette date ; 

Subsidiairement : 

Fixer l’indemnité d’occupation due par [K] [Y] et [G] [Y] à la SAS MENTON ENCHERES à la somme de 36 425 € 

Plus subsidiairement : 

Fixer l’indemnité d’occupation à la valeur de remplacement fixée par l’expert de 46 695 €. 

En tout état de cause, 

Condamner la SAS MENTON ENCHERES à leur payer 10 000 € à titre de dommages et intérêts ; 

Juger que la somme restant due après éventuelle compensation sera réglée par [K] [Y] et [G] [Y] suivant échéances égales de 24 mois et que durant ces délais aucun intérêt ne courra ; 

Condamner la SAS MENTON ENCHERES à payer la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont les frais d’expertise.

Prétentions de la SAS MENTON ENCHERES, selon conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023 : 

Vu les articles L 145-14 et L 145-17 du code de commerce, 

Vu les pièces versées aux débats ; 

Vu les motifs y exposés ; 

Débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

Fixer à 155 225 € le montant de l’indemnité d’éviction due à la SAS MENTON ENCHERES par les consorts [Z] au titre du congé sans offre de renouvellement délivré le 21 décembre 2021 pour les locaux sis 416 chemin de Font Cailloure à GATTIERES ; 

Condamner à ce titre les consorts [Y] au paiement de la comme de 155 225 € au bénéfice de la SAS MENTON ENCHERES ; 

Condamner les consorts [Y] à payer à la SAS MENTON ENCHERES la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

***

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions sus-visées. 

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Comparution et qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire. 

Sur le droit à indemnité d’éviction : 

L’article L 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L145-17 de ce même code prévoit toutefois, que par exception, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. 

2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Lorsque le motif grave est tiré du défaut d’exploitation du fonds, sans raison sérieuse et légitime, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du I de l’article L 145-17.

En l’espèce, les demanderesses prétendent qu’il n’y aurait pas de droit à une indemnité d’éviction en raison d’un défaut d’exploitation. 

Elles ont fait sommation à la SAS MENTON ENCHERES de reprendre l’exploitation, selon acte de Me [V] [O], commissaire de justice, le 17 novembre 2020, rappelant les dispositions du I de l’article L 145-17 du code de commerce. 

Il incombe au preneur, débiteur de l’exploitation du fonds d’en justifier la poursuite. Toutefois, la perte du droit à l’indemnité d’éviction n’est pas acquise de plein droit faute de justification de la poursuite de l’exploitation dans le délai d’un mois de la sommation, mais faute d’exploitation effectivement reprise dans ce délai. 

La SAS MENTON ENCHERES a effectivement laissé la sommation sans suite, ne produisant aucun justificatif de poursuite de l’activité, en particulier au cours des opérations d’expertise. L’expert judiciaire note en effet le refus de communiquer des justificatifs comptables après l’année 2019. 

Toutefois, dans le dernier état de la procédure, sont produits les comptes sociaux des années 2020 et 2021. 

Il en ressort la réalisation d’un chiffre d’affaires HT de 65 500 € en 2020 et de 68 739 € en 2021, soit une activité en progression par comparaison avec les années 2017 (50 228 €), 2018 (46 973 €) et 2019 (50 633 €).

La cessation d’exploitation dans les 3 années précédant le terme du bail et au moment de la sommation du 17 novembre 2020, et qui aurait persisté au-delà du délai d’un mois suivant celle-ci n’est pas démontrée. 

Il n’existe donc pas de motif sérieux justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. 

Sur l’indemnité d’éviction : 

Selon l’article L 145-14 du code de commerce, cette indemnité comprend notamment : 

-la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, -les éventuels frais normaux de déménagement et de réinstallation, 
-les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Le propriétaire peut toutefois faire la preuve que le préjudice est moindre.

Lorsque la preuve est rapportée de ce que le fonds de commerce est susceptible d’être transféré sans disparaître et sans perte de clientèle, l’indemnité destinée à compenser la perte du fonds de commerce et donc son remplacement, peut être limitée à celle qui est nécessaire au transfert du fonds.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire chiffre l’indemnité d’éviction selon deux hypothèses : 

Indemnité pour remplacement du fonds de commerce
Valeur du fonds
27 000,00 €
Indemnité de remploi
2 700,00 €
Trouble commercial
3 725,00 €
Frais de déménagement 
Néant
Frais de licenciement
Néant
Autres frais divers
3 000,00 €
Total 
36 425,00 €

Indemnité pour déménagement du fonds de commerce
Différentiel de loyer
32 700,00 €
Indemnité de remploi
3 270,00 €
Trouble commercial
3 725,00 €
Perte de stock
Non justifiée
Frais de déménagement
Non justifiés
Frais de réinstallation
4 000,00 €
Autres frais divers
3 000,00 €
Total 
46 695,00 €

L’experte indique concernant cette seconde hypothèse qu’il ne peut être procédé à un calcul sur la base de la valeur du droit au bail, en l’absence d’une telle valeur pour des locaux d’activité tels que ceux en la cause. 

Elle précise qu’il y a lieu, à son avis, de retenir la valeur de déplacement de fonds, compte tenu de l’existence de locaux disponibles rendant la poursuite d’activité possible par un tel transfert. 

Les demanderesses font valoir qu’il y a lieu de retenir l’indemnité calculée sur la base du remplacement du fonds, faute pour la défenderesse de justifier de son intention de poursuivre son activité et de déplacer effectivement le fonds de commerce existant.

Elles s’opposent à la prétention de la SAS MENTON ENCHERES à voir procéder à un calcul actualisé de la valeur de remplacement tenant compte des bilans des années 2020 et 2021. Elles considèrent en effet que ces éléments ne doivent pas être pris en compte, compte tenu de la carence de la défenderesse à répondre aux demandes de communications de pièces de l’expert. 

S’agissant d’une indemnité éventuellement calculée sur la base d’un déplacement du fonds, elles contestent les conclusions de l’expertise qu’a sollicité la défenderesse de la part de Mme [S] et demandent de retenir, à titre subsidiaire, le chiffrage de Mme [N] [P], soit la somme de 46 695 €. 

Elles soulignent en particulier : 

-que l’expert judiciaire a dûment pris en compte l’existence et la contenance du parking 
-que l’expert retient qu’il n’y a lieu à indemnité de déménagement en cas de perte du fonds de commerce, si ce n’est pour le déménagement des effets personnels de l’exploitant, ce dont la SAS MENTON ENCHERES n’a pas justifié (pas de devis produit) ; que les frais chiffrés par Mme [S] sans avoir été discutés au cours de l’expertise judiciaire doivent donc être écartés ; 
-le caractère exorbitant de l’indemnité pour trouble commercial réclamée sur la base du rapport [S] soit 8 500 € au lieu de 3 725 € chiffrés par l’expert judiciaire. 

S’agissant de l’évaluation de l’indemnité en cas de remplacement du fonds, la SAS MENTON ENCHERES fait valoir pour sa part qu’il convient d’actualiser la valeur du fonds en tenant compte des éléments comptables actualisés, soit une valeur portée à 40 758 € après application de la méthode de calcul de l’expert, soit une indemnité de 50 783 €. 

La SAS MENTON ENCHERES demande toutefois de retenir, comme le propose l’experte judiciaire, la valeur de déplacement du fonds. Elle conteste en revanche l’évaluation retenue. 

Selon elle, cette indemnité doit être calculée sur la base de la valeur du droit au bail estimée par capitalisation du différentiel de loyer. Il convient, au contraire de ce qu’a fait Mme [N] [P], de prendre en compte la surface de parking extérieur pour le calcul du loyer théorique, soit une surface de 360 m² au lieu de 165 m², soit un loyer annuel de 45 000 €. Ce loyer doit encore, selon Mme [S], être augmenté des charges prévisibles en cas de location en copropriété, charges qui n’existent pas dans les lieux actuels.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser l’intégralité du préjudice résultant du non renouvellement du bail. Dès lors c’est à juste titre que l’experte judiciaire, comme l’experte amiablement consultée par la SAS MENTON ENCHERES (rapport Mme [T] [S] experte en évaluations immobilières et commerciales près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence) rappellent qu’il y a lieu de retenir l’indemnité relative au transfert lorsque celui-ci est possible sans que les contraintes de chalandises entraînent la perte de la clientèle et partant, du fonds lui-même. 

Les deux expertes s’accordent à considérer que, compte tenu de la nature de l’activité de commissaire priseur judiciaire exercée par la SAS MENTON ENCHERES, le déplacement du fonds est possible sans perte de la clientèle.

[K] [Y] et [G] [Y] n’apportent aucune contradiction précise, sauf à faire valoir que la défenderesse ne justifierait pas de son intention de poursuivre son activité.

Au vu des deux avis concordants des expertes, le calcul par l’indemnisation du transfert du fonds sera retenu. 

Les deux expertes s’accordent de même sur le principe d’une évaluation de l’indemnité principale par capitalisation du différentiel de loyer et pour retenir un niveau de loyer théorique de comparaison de 125 € / m². 

La divergence essentielle d’évaluation résulte en effet de la surface retenue pour le local actuel. 

165 m² selon Mme [N] [Q], 360 m² selon Mme [S]. 

Au contraire de ce que soutiennent [K] [Y] et [G] [Y], la surface de 165 m² retenue par Mme [N] [P] ne correspond qu’à celle des locaux (hangar avec bureau, sanitaires et coin cuisine) en ce non incluse celle de l’espace de stationnement attenant (tableau métrage page 14 du rapport). L’experte précise toutefois que cet espace, désigné comme une courette, représente 180 m² (page 10 du rapport). 

Mme [S], pour sa part, retient une surface couverte de 180 m², en ce incluse la surface pour 20 m² hors gabarit de WC et d’une ancienne cuisine. Le terrain clos est selon elle aussi de 180 m². Mme [S] considère que l’espace non couvert est indispensable à l’activité de commissaire priseur judiciaire, en particulier en ce qu’il permet l’entreposage de gros matériels, notamment véhicules du BTP. Elle émet l’hypothèse qu’il sera difficile de retrouver un local comportant un tel espace découvert de sorte que le transfert nécessitera vraisemblablement la location d’un local d’une surface couverte équivalente à l’ensemble des locaux actuels outre la surface de la courette, soit 360 m². C’est ainsi qu’elle justifie le calcul du loyer théorique sur la base de cette surface.

Les références de comparaison étudiées par chacune des expertes ne révèlent pas en effet de biens comportant le même avantage que le local loué, présentant un surface privative extérieure de 180 m² pouvant être utilisée comme une zone d’entreposage. En revanche, les locaux étudiés présentent, pour plusieurs d’entre eux, des zones de stationnement. Or, les éléments de situation des lieux qui ressortent des deux rapports d’expertise permettent de constater que la courette de 180 m² n’est pas seulement affectée à l’entreposage des matériels saisis ou déposés, mais aussi au stationnement des véhicules des exploitants ou visiteurs.

Dès lors, il n’est pas justifié de retenir comme nécessaire une surface d’exploitation couverte de remplacement de 180 m². Sera retenue comme nécessaire une surface de 90 m². 

D’autre part, il n’y a pas lieu de retenir comme exploitables 20 m² hors gabarit. La surface de 165 m² mesurées par Mme [N] [Q] sera retenue, soit un total de 255 m² et non de 360 m² comme proposé par Mme [S]. 

Le loyer de comparaison sera donc de 125 € x 255 m² = 31 875 € HTHC. 

Mme [S] considère que, compte tenu du marché local, il convient de prendre en compte la probabilité de charges sus de la charge foncière, en cas de location en copropriété ou en zone industrielle. Cette appréciation apparaît justifiée. L’application d’une majoration de 10 % sera donc retenue. 

Soit un loyer de comparaison porté à 35 063 €. 

Au contraire de Mme [S], Mme [N] [P] détaille le calcul d’indexation du loyer actuel pour aboutir à un loyer de 9 724,42 € en 2021. 

Le différentiel s’établit dès lors à 25 339 €.

Les expertes s’accordent sur le coefficient de situation à appliquer, soit le coefficient 3, justifié par l’avantage de la proximité des dessertes routières et autoroutières, mais les points négatifs de l’absence de visibilité commerciale et de locaux anciens, dégradés et d’aspect peu avenant. 

Soit une différence de loyer capitalisée de 76 017 €.

S’agissant des indemnités accessoires, la SAS MENTON ENCHERES demande retenir le chiffrage proposé par Mme [S]. 

Les chiffrages concurrents peuvent être synthétisés comme suit : 



Mme [Q] [N]
Mme [S]
Frais de négociation d’un nouveau bail
NC
10 800,00 €
Frais de réinstallation
4 000,00 €
0,00 €
Indemnité de remploi
3 270,00 €
NC
Trouble commercial
3 725,00 €
8 500,00 €
Frais de déménagement
NC
10 800,00 €
Double loyer
NC
4 125,00 €
Autres frais 
3 000,00 €
0,00 €
Totaux
13 995,00 €
34 225,00 €

Il convient de statuer comme suit : 

Frais de négociation d’un nouveau bail et indemnité de remploi : 

L'indemnité de remploi correspond aux frais et droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur. 

Mme [N] [P] retient ces frais quelle que soit l’hypothèse de calcul de l’indemnité d’éviction, sur la base de 10 % de l’indemnité principale

En l’espèce, dans l’hypothèse d’un transfert du fonds et de la prise à bail de nouveaux locaux, Mme [S] retient justement le principe d’honoraires de négociation. Le taux de 24 % TTC du loyer annuel qu’elle retient apparaît justifié au regard du marché. 

Soit pour un loyer annuel de 35 063 € une indemnité de 8 415 €.

Trouble commercial : 

Il s’agit d’indemniser le trouble causé à l’exploitation par le déménagement. 

Les deux expertes s’accordent sur le principe d’une indemnité égale à 3 mois de bénéfice, soit l’excédent brut d’exploitation. la SAS MENTON ENCHERES chiffre sa demande en tenant compte des comptes 2020 et 2021 qui sont produits aux débats. 

Il convient d’estimer l’indemnité d’éviction à la date la plus proche du terme du bail. 

Mme [N] [L] retient un EBE moyen annuel de 14 900 €, sans justifier de ce montant. 

Mme [S] établit son calcul en faisant état de l’activité se rapportant aux ventes judiciaires et de l’activité se rapportant aux ventes volontaires. 

Toutefois, les comptes versés aux débats pour les années 2020 et 2021 ne se rapportent manifestement qu’à cette activité ou en tous cas correspondent aux montants qu’elle cite pour cette activité. Les comptes 2019 ne sont pas versés aux débats.

Il convient donc de retenir les données établies contradictoirement dans le rapport d’expertises judiciaire, en les actualisant au vu des comptes 2020. 

Selon ces comptes, l’EBE, calculé comme recouvrant le résultat d’exploitation augmenté des dotations aux amortissements et provisions et diminué des reprises sur amortissements et provision, s’établit à 39 750 €. 

Les données sont dès lors les suivantes : 

2018
2019
2020
Moyenne annuelle
3 mois
16 007,00 €
22 689,00 €
39 750,00 €
26 148,67 €
6 537,17 €

La somme de 6 500 € sera allouée.

Frais de réinstallation : 

La défenderesse chiffre sa demande sur la base du décompte de Mme [S]. Selon elle ce poste s’établit à 0. 

Toutefois, Mme [S] chiffre le préjudice résultant d’avoir à supporter transitoirement pendant le changement de local, un double loyer, ce qui entre dans les frais de réinstallation.

Mme [N] [Q] chiffre pour sa part des frais d’agencement de nouveaux locaux, pour 4 000 €. 

La défenderesse ne forme aucune demande de ce dernier chef. 

Mme [S] chiffre l’indemnité de double loyer sur la base d’un mois du loyer de remplacement. La somme de 2 900 € sera allouée pour un loyer annuel de 35 063 €.

Frais de déménagement : 

Mme [N] [Q] les rejette, faute de production d’un quelconque devis par la défenderesse.

Mme [S] les retient et les chiffre sur la base d’un devis qu’elle cite émis par l’entreprise de déménagement les Rapides du Cap, soit 10 800 €. 

Le devis n’est pas produit, ce qui ne permet aucune discussion contradictoire. 

Ce chef de demande sera rejeté alors qu’un tel devis a été réclamé sans succès par l’experte judiciaire au cours de ses opérations. 

Indemnités pour « autres frais » et « frais de réinstallation » (aménagement des locaux) : 

Ces indemnités sont retenues et chiffrées par Mme [N] [Q], mais Mme [S] considère qu’elles ne sont pas justifiées. Chiffrant sa demande sur la base de l’évaluation de Mme [S], la SAS MENTON ENCHERES ne présente aucune demande sur ces deux points. 

Synthèse : 

L’indemnité d’éviction sera donc fixée comme suit : 

Différence de loyer capitalisée
76 017,00 €
Frais de négociation d’un nouveau bail
8 415,00 €
Frais de réinstallation (double loyer)
2 900,00 €
Trouble commercial
6 500,00 €
Totaux
93 832,00 €

Indemnité d’occupation :

Selon l’article L 145-28 du code de commerce le locataire évincé a droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction, moyennant le versement d’une indemnité d’occupation.

Sur la base d’un loyer annuel de 9 724,42 € HTHC après indexation sur la base de l’indice ILAT 2020 du 4 ème trimestre, l’indemnité d’occupation mensuelle pourrait être fixée à 810,37 €. 

Dans les limites de la demande elle sera fixée à 798 € par mois, HTHC, avec indexation selon les modalités prévues au bail, outre les charges contractuelles récupérables, jusqu’à parfaite libération des lieux. Elle sera payable au terme contractuellement fixé par le bail. 

Demande d’expulsion : 

En application de l’article L 145-28 déjà rappelé du code de commerce, le preneur a légalement droit au maintien dans les lieux jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction. Il doit libérer les lieux dans le délai de 3 mois qui suit ce paiement. 

Dans l’attente du paiement de l’indemnité il n’est donc pas occupant sans droit ni titre, sous réserve du bon paiement de l’indemnité d’occupation.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Demande de délais de paiement : 

[K] [Y] et [G] [Y] demandent de leur accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, les dits délais accordés sans intérêts. 

En application de cette disposition, le juge peut accorder des délais en considération des facultés de paiement du débiteur et des besoins du créancier. 

Il est justifié des revenus et charges suivants : 

[K] [Y] (avis d’imposition 2025) : 20 902 € / an, avec 2,25 parts

charges d’emprunt immobilier : 1189 / mois. Cet emprunt est toutefois supporté par deux emprunteurs.

[G] [Y] (avis d’imposition 2025) : 32 358 € (revenus personnel), revenus du conjoint 49 682, avec 3 parts fiscales. 

Ainsi d’une part, les demanderesses ne démontrent pas leur capacité à s’acquitter de leur dette en 24 mois à raison de 3 900 € par mois environ, alors que d’autre part, le versement de l’indemnité d’éviction est nécessaire à la réinstallation de la défenderesse évincée.

Elles seront déboutées de leur demande de délais de paiement.

Dommages et intérêts : 

Les demanderesses soutiennent que la carence de la SAS MENTON ENCHERES à produire les éléments comptables demandés par l’experte a induit un retard dans les opérations d’expertise, entretenu une incertitude à leur détriment, et leur a ainsi causé un préjudice justifiant réparation à hauteur de 10 000 €. 

Sur ce point, l’experte indique n’avoir reçu en effet que les comptes des années 2018 et 2019. la SAS MENTON ENCHERES ne le conteste pas. La production d’un courrier qui aurait été adressé le 7 décembre 2021 par lequel son conseil adressait à l’expert des comptes, le rapport de Mme [S] et un constat d’huissier, ne démontre pas le contraire. Il ne comporte en effet aucune précision sur les comptes annuels adressés. 

Pourtant, à la même période, Mme [S] disposait, ainsi qu’en atteste son rapport, des comptes 2020 et 2021. Il est ainsi établi que la SAS MENTON ENCHERES n’a pas participé loyalement ou avec diligence aux opérations d’expertise, en contravention avec les exigences de l’article 10 du code de procédure civile. 

Du rapport de Mme [N] [Q] il résulte qu’elle a pourtant relancé le conseil de la défenderesse les 19 janvier 2022 et 21 mars 2022, après une première demande en décembre 2021, réclamant les comptes 2020 et 2021 et différents autres éléments nécessaires à l’évaluation.

Débutées par un premier accedit le 15 septembre 2021, les opérations d’expertise n’ont ainsi été clôturées que le 18 juillet 2022. 

L’impact des carences de la défenderesse sur le délai d’expertise est ainsi établi et représente au moins 4 mois compte tenu des deux rappels adressés pour production de pièces.

Toutefois, cette constatation ne suffit pas à établir la réalité d’un préjudice au détriment d'[K] [Y] et [G] [Y] alors que dans la suite la procédure a encore connu divers atermoiement, notamment imputables aux défauts de comparution successifs de chacune des parties au cours des opérations de médiation ordonnées (courriel de Me [R], médiateur, en date du 28 mars 2024. ) 

Faute de démontrer la réalité de leur préjudice, les demanderesses seront déboutées.

Exécution provisoire : 

Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application. 

Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens. 

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[K] [Y] et [G] [Y] succombent et supporteront par conséquent in solidum les dépens. La somme de 3000 € sera allouée à la SAS MENTON ENCHERES en application de l’article 700 susvisé.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Constate le non renouvellement du bail commercial consenti par [K] [Y] et [G] [Y] à la SAS MENTON ENCHERES sur des locaux sis, lieu-dit Notre Dame, 416, chemin de Font Cailloure à GATTIERES avec effet au 15 juillet 2021 ; 

Fixe l’indemnité d’éviction due par [K] [Y] et [G] [Y] à la SAS MENTON ENCHERES par suite du non renouvellement du bail comme suit : 

Différence de loyer capitalisée
76 017,00 €
Frais de négociation d’un nouveau bail
8 415,00 €
Frais de réinstallation (double loyer)
2 900,00 €
Trouble commercial
6 500,00 €
Totaux
93 832,00 €

Condamne in solidum [K] [Y] et [G] [Y] à payer à la SAS MENTON ENCHERES ladite somme de 93 932,00 € au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

Déboute [K] [Y] et [G] [Y] de leur demande de dommages et intérêts ; 

Déboute [K] [Y] et [G] [Y] de leur demande de délais de paiement ; 

Déboute [K] [Y] et [G] [Y] de la demande tendant à déclarer la SAS MENTON ENCHERES occupante sans droit ni titre et à prononcer son expulsion ; 

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SAS MENTON ENCHERES jusqu’à la libération des lieux à 798,00 € par mois, payable le 5 de chaque mois, avec indexation le 1er juillet de chaque année en fonction de l’évolution de l’indice ILAT, l’indice de référence étant celui du 4ème trimestre de l’année N-1, outre les taxes applicables et les charges stipulées récupérables selon les termes du bail ; 

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel ; 

Condamne in solidum [K] [Y] et [G] [Y] à payer à la SAS MENTON ENCHERES 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute [K] [Y] et [G] [Y] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; 

Condamne in solidum [K] [Y] et [G] [Y] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise. 

Et le président a signé avec la greffière.

LE PRÉSIDENT LA GREFFIERE

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T22:10:25.177Z.