Tribunal judiciaire de Marseille, 0P17 Aud civile prox 8, 29 juin 2026, n° 20/02586

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 29 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier lors des débats : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Mars 2026



 GROSSE :
 Le 29 Juin 2026
 à Me Gerard BISMUTH
Le 29 Juin 2026 
 à Me Aurélie REYMOND
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 20/02586 - N° Portalis DBW3-W-B7E-XUFZ

PARTIES :
x 
DEMANDEURS

Monsieur [Y] [R] [J]
né le 27 Juin 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Gérard BISMUTH de la SELARL CABINET BISMUTH, avocats au barreau de MARSEILLE

Association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] , dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Gérard BISMUTH de la SELARL CABINET BISMUTH, avocats au barreau de MARSEILLE


DEFENDERESSE

S.A.R.L. [B], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE




ET ENCORE EN LA CAUSE (N° RG 20/2765)

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [B], prise en la personne de son représentant légal , élisant domicile en l’étude de la SCP LARRIEU-GENSOLLEN-CROSSE, huissiers de justice, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE



DEFENDEURS

Monsieur [Y] [R] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Gérard BISMUTH de la SELARL CABINET BISMUTH, avocats au barreau de MARSEILLE

Association BETH HABAD , dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Gérard BISMUTH de la SELARL CABINET BISMUTH, avocats au barreau de MARSEILLE
































 



EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 1er septembre 2016, la SARL [B] a consenti deux baux à usage d'habitation principale, professionnel et habitation principale dans l'immeuble en copropriété "[Adresse 6]", sis [Adresse 7], portant chacun sur un local de 100 m² environ issu de la division d'un duplex :
- un bail consenti à M. [Y] [R] [J] consistant en un appartement de type 2 composé d'une chambre, d'un salon, d'une cuisine, d'un WC et salle de bains séparée et d'une terrasse, pour un loyer mensuel initialement stipulé à 1 400 euros selon le bail signé produit par la demanderesse ;
- un bail consenti à l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] consistant en un appartement de type 3 composé de deux chambres, d'un salon, d'une cuisine, d'un WC et salle de bains séparée et d'un jardin, pour un loyer mensuel initialement stipulé à 1 600 euros selon le bail signé produit par la demanderesse.

Les défendeurs produisent aux débats des baux non signés mentionnant une répartition inverse des locaux et des montants de loyers différents, à savoir 1 000 euros mensuels pour M. [J] et 2 000 euros mensuels pour l'association.

Dès la prise d'effet des baux, M. [J] a signalé à la bailleresse des désordres affectant le niveau qu'il occupe avec sa famille, tenant principalement à des problèmes d'humidité et à des fuites sur la canalisation d'évacuation des eaux usées de l'immeuble passant sous le logement. Ces désordres ont persisté jusqu'à la réalisation de travaux de remplacement de la canalisation, achevés en 2023.

Face à la persistance des désordres et à ce qu'il estimait être l'inertie de la bailleresse, M. [J] a suspendu le paiement de ses loyers à compter du mois de décembre 2019 et les a consignés entre les mains de son conseil à la CARPA, en excipant de l'exception d'inexécution. L'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] a pour sa part continué à régler régulièrement ses loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2020, la SARL [B] a fait délivrer :
- à M. [J] un commandement de payer la somme de 5 389,53 euros au titre des loyers arriérés au 31 mars 2020, visant la clause résolutoire, calculé sur la base d'un loyer mensuel de 1 400 euros ;
- à l'association BETH HABAD [Localité 2] un commandement de payer la somme de 4 647,95 euros au titre des loyers arriérés au 31 mars 2020, visant la clause résolutoire, calculé sur la base d'un loyer mensuel de 1 600 euros ;
- à l'encontre des deux preneurs une sommation de cesser toutes les nuisances sonores et toutes les activités d'organisation de réunions publiques, réceptions, conférences, cours, fêtes, offices et repas au sein des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2020 (enregistré sous le numéro RG 20/02586), M. [Y] [R] [J] et l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] ont fait assigner la SARL [B] devant le Juge des contentieux de la protection afin de voir prononcer l'annulation des commandements de payer, constater les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, ordonner une expertise judiciaire et obtenir une indemnisation de leur préjudice de jouissance.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2020 (enregistré sous le numéro RG 20/02765), la SARL [B] a fait assigner M. [Y] [R] [J] et l'association BETH HABAD [Localité 2] 7eme devant le même tribunal afin de voir prononcer la résiliation des baux, ordonner l'expulsion des preneurs et obtenir le paiement des loyers arriérés et de dommages-intérêts.

Par jugement avant dire droit en date du 20 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a : ordonné la jonction des deux instances sous le numéro RG 20/02586 ; déclaré les actions recevables ; ordonné une mesure d'expertise judiciaire en désignant M. [L] [A], architecte DPLG, en qualité d'expert, les frais d'expertise étant mis à la charge provisoire de la SARL [B] ; sursis à statuer sur l'ensemble des autres demandes.

Par ordonnance du 16 décembre 2021, M. [L] [A] a été remplacé par M. [K] [U], architecte DPLG. La phase d'expertise a donné lieu à des incidents de consignation ayant nécessité plusieurs ordonnances du magistrat chargé du contrôle des expertises entre 2022 et 2024. M. [U] a déposé son rapport le 11 mai 2024, diffusé aux parties le 13 mai 2024.

Par dire n°2 en date du 13 juin 2023, M? [F] a informé l'expert du virement à la SARL [B] de la totalité des loyers consignés à la CARPA, soit la somme de 19 698 euros, et a formellement déclaré que ses clients n'avaient plus lieu de se prévaloir de l'exception d'inexécution.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 23 mars 2026, suite à réouverture des débats pour fourniture des justificatifs des domiciles litigieux. 

La SARL [B] demande au tribunal de :
- constater, à titre principal, la résiliation des baux par application de la clause résolutoire ;
- prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire des deux baux ;
- ordonner l'expulsion de M. [J] et de l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- condamner M. [J] [Y] [R] à lui payer la somme de 28 994,86 euros au titre des loyers et charges arriérés au 19 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;
- condamner M. [J] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 500 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- condamner l'association BETH HABAD [Localité 2] 7e au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 2 500 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- débouter M. [J] et l'association BETH HABAD [Localité 2] 7e de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 8 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût des commandements de payer, de la sommation et de l'expertise judiciaire ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

M. [Y] [R] [J] et l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3], conformément à leurs conclusions n°4 après expertise, demandent au tribunal de :
- constater que les deux baux produits aux débats comportent des erreurs matérielles et qu'en réalité les baux souscrits répondent aux caractéristiques suivantes : le premier bail consenti à l'association, à titre professionnel, pour les locaux du rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel initial de 2 000 euros ; le second bail consenti à M. [J], à titre personnel, pour l'habitation en rez-de-jardin et sous-bassement, moyennant un loyer mensuel initial de 1 000 euros ;
- prononcer l'annulation des commandements de payer délivrés le 17 mars 2020 ;
- dire et juger que la SARL [B] n'a pas satisfait à son obligation de délivrance depuis la prise d'effet des baux jusqu'au mois de juin 2023 ;
- fixer le montant de la dette locative de M. [J] à la somme de 24 774,22 euros ;
- condamner la SARL [B] à payer à M. [J] la somme de 37 889,97 euros en réparation des préjudices résultant de ses manquements graves et constants entre le 1?? septembre 2016 et le 30 juin 2023 ;
- juger que la SARL [B] a commis une faute en déclarant à la CAF que les loyers n'étaient pas payés et la condamner à réparer le préjudice en résultant à hauteur de 16 654 euros ;
- dire que l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] occupe les lieux conformément à la destination du bail en poursuivant son objet social ;
- débouter la SARL [B] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la SARL [B] à payer à chacun des concluants la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les régimes juridiques applicables aux deux baux

Les deux baux ont été rédigés sur formulaire « habitation principale, professionnel et habitation principale » de la loi du 6 juillet 1989. La qualification applicable à chacun doit cependant être examinée au regard de la qualité du preneur et de la destination effective des lieux.

S'agissant du bail consenti à M. [Y] [R] [J], personne physique qui occupe les locaux à titre de résidence principale avec sa famille, la loi du 6 juillet 1989 s'applique pleinement et sans réserve.

S'agissant du bail consenti à l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3], personne morale régie par la loi du 1?? juillet 1901, la qualification d'habitation principale est juridiquement impossible. Une personne morale ne peut avoir de résidence principale. Le bail, bien que rédigé sur formulaire loi 1989, relève en réalité du droit commun des baux régi par les articles 1714 et suivants du Code civil, et plus particulièrement par les articles 1719, 1728, 1729 et 1741 du même code.

Il s'ensuit que les protections propres à la loi du 6 juillet 1989, notamment les dispositions relatives à la trêve hivernale et les délais d'expulsion prévus par les articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, ne sont applicables qu'au bail consenti à M. [J]. Le bail de l'association n'en bénéficie pas.

Sur la correspondance entre les baux et les locaux occupés

Deux versions des baux sont produites aux débats avec des désignations des locaux et des montants de loyers inverses. L'expert [U], dans le cadre de la mission qui lui a été confiée par le jugement avant dire droit du 20 mai 2021 et notamment sa mission n°3 (« déterminer à quel logement correspond chaque bail souscrit »), a procédé à trois accédits contradictoires sur les lieux et a établi, après examen de l'ensemble des pièces versées par les parties, les constatations suivantes :

L'expert a constaté que la famille [J], composée de huit personnes, occupe le niveau du rez-de-chaussée. L'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] occupe le 1er étage. Ces constatations matérielles concordent avec les déclarations de M. [J] et sont corroborées par le procès-verbal de constat d'huissier du 4 février 2020.

Sur les montants des loyers, l'expert relève que les deux parties s'accordent pour indiquer que les loyers effectivement pratiqués sont de 1 000 euros par mois pour M. [J] et de 2 000 euros par mois pour l'association. Cette pratique constante est corroborée par les quittances successives, par l'attestation destinée à la CAF signée par la SARL [B] elle-même mentionnant un loyer de 1 000 euros pour le logement de M. [J], et par l'extrait de compte du bailleur du 16 septembre 2025 produit par les défendeurs.

La SARL [B] reconnaît d'ailleurs dans ses propres conclusions que la répartition des loyers à 1 000 et 2 000 euros résultait des convenances des preneurs et lui était indifférente, le loyer total de 3 000 euros étant maintenu. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les mentions contraires figurant dans les baux signés produits par la SARL [B] constituent des erreurs matérielles au sens de la jurisprudence, la commune intention des parties étant établie par leur exécution constante et concordante depuis l'origine.

Il sera en conséquence dit et jugé que M. [J] occupe le rez-de-chaussée de l'immeuble pour un loyer mensuel de 1 000 euros et que l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] occupe le 1?? étage pour un loyer mensuel de 2 000 euros, ces montants devant servir de base à l'ensemble des calculs de la présente décision.

Sur la validité des commandements de payer du 17 mars 2020

Les commandements de payer du 17 mars 2020 ont été calculés sur la base de loyers mensuels de 1 400 euros pour M. [J] et de 1 600 euros pour l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3].

Il vient d'être jugé que les loyers contractuels effectivement convenus et pratiqués sont de 1 000 euros et de 2 000 euros respectivement. Les commandements ont donc été calculés sur des montants erronés, surévaluant la créance due par M. [J] et sous-évaluant celle due par l'association.

La clause résolutoire est d'interprétation stricte. Un commandement de payer qui mentionne un montant surévalué ne saurait faire courir régulièrement le délai prévu par cette clause, faute de permettre au locataire d'apurer avec certitude sa dette réelle. Il en résulte que les commandements du 17 mars 2020 sont irréguliers et ne peuvent être regardés comme ayant valablement mis en œuvre la clause résolutoire.
La SARL [B] ayant formé une demande de résiliation judiciaire à titre subsidiaire, laquelle peut être sollicitée sans qu'un commandement de payer régulier ait été préalablement délivré, l'irrégularité des commandements n'affecte pas la recevabilité de cette demande.

Sur la résiliation du bail consenti à M. [J]

Aux termes de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus. Le manquement grave et persistant à cette obligation essentielle justifie la résiliation judiciaire du bail.

Il est établi que M. [J] a suspendu unilatéralement le paiement de ses loyers à compter du mois de décembre 2019, sans y avoir été autorisé par aucune décision de justice. Il invoquait à cet effet l'exception d'inexécution tirée des désordres affectant son logement.

Si l'existence de ces désordres et leur imputabilité partielle au bailleur seront examinées dans le cadre des demandes reconventionnelles, il convient de relever dès à présent que l'exception d'inexécution ne saurait en tout état de cause justifier une suspension totale et prolongée du loyer. En ce sens, l'expert judiciaire [U] a conclu, à l'issue de trois accédits contradictoires, qu'aucun des désordres constatés ne rendait le logement inhabitable. 

M. [J] a d'ailleurs lui-même reconnu le caractère injustifié de sa suspension en juin 2023, en versant à la SARL [B] la totalité des loyers consignés à la CARPA, soit 19 698 euros, et en abandonnant formellement son exception d'inexécution.

Malgré cet abandon, une dette locative significative subsiste, dont le montant sera précisé ultérieurement. Ce manquement persistant et grave au paiement des loyers justifie la résiliation judiciaire du bail.

Compte tenu de la situation familiale de M. [J], père de six enfants, et des difficultés financières établies au dossier, il lui sera accordé un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux.

M. [J] et tous occupants de son chef seront en conséquence expulsés à l'issue de ce délai, avec le concours de la force publique si besoin est, dans le respect de la trêve hivernale et des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur la résiliation du bail consenti à l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3]

La SARL [B] fonde sa demande de résiliation du bail consenti à l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] sur deux griefs : la violation de la destination des lieux loués et le non-paiement des loyers.

Sur la violation de la destination du bail
Aux termes de l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Aux termes de l'article 1729 du même code, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Les baux mentionnent une destination « habitation principale, professionnel et habitation principale » avec une annotation manuscrite « usage unique d'habitation » sur le bail de l'association. Le règlement de copropriété de l'immeuble « [Adresse 6] », communiqué aux preneurs par les baux eux-mêmes, interdit en son article 12 toute profession et tout commerce, à l'exception des seules professions libérales n'engendrant pas de nuisances pour les autres copropriétaires.

Il ressort des éléments versés aux débats, et notamment des captures d'écran du site internet de l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3], que cette dernière propose un accueil du public ouvert tous les jours de la semaine selon des horaires étendus, organise des offices religieux quotidiens, des cours, des conférences, des repas collectifs et des événements payants réservables en ligne par tout public. La ville de [Localité 2] a confirmé par courrier du 13 mars 2020 que les locaux constituent un établissement recevant du public.

L'association soutient que le bailleur avait pleine connaissance de son objet social avant la signature du bail et invoque la jurisprudence relative aux clauses bourgeoises non exclusives. Ces arguments ne peuvent prospérer.

D'une part, les baux comportent une obligation expresse pour les preneurs de respecter le règlement de copropriété, dont des extraits leur ont été communiqués. D'autre part, et surtout, il résulte du mail adressé par M. [J] à la SARL [B] le 1er août 2016, préalablement à la signature des baux, que ce dernier avait expressément indiqué au bailleur que les lieux de rassemblement et activités ne seraient pas à « [Adresse 6] », que les locaux de l'association ne seraient utilisés que pour des réunions à trois personnes et que les activités de l'association, qualifiées de « calme », n'y auraient pas lieu. Cet engagement, qui a manifestement déterminé le consentement de la bailleresse à conclure les baux dans un immeuble d'habitation bourgeoise, lie les preneurs quant à l'usage qu'ils entendaient faire des lieux. L'activité effectivement déployée est radicalement incompatible avec cet engagement.

Enfin, la jurisprudence relative à la compatibilité des clauses bourgeoises avec l'exercice de professions libérales ne peut s'appliquer à l'espèce : l'activité litigieuse n'est pas l'exercice d'une profession libérale au sens juridique du terme, mais l'exploitation d'un lieu de culte et de rassemblement communautaire ouvert au public payant, activité foncièrement incompatible avec la destination stipulée dans les baux. La violation de la destination est ainsi caractérisée de façon grave et persistante.

Sur le non-paiement des loyers
Il est par ailleurs constant que l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3], bien qu'ayant régularisé sa dette locative au 19 novembre 2024, avait accumulé des arriérés significatifs au cours de la procédure, constituant un motif supplémentaire de résiliation.

La résiliation judiciaire du bail consenti à l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] sera prononcée sur le double fondement de la violation de la destination contractuelle des lieux loués et du non-paiement des loyers.

L'association BETH HABAD [Localité 2] 7e et tous les occupants de son chef seront expulsés des lieux sans délai, les protections résultant des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution n'étant pas applicables aux locaux non affectés à l'habitation principale d'une personne physique.

Sur la dette locative de M. [J]

Il a été établi que le loyer mensuel de M. [J] est de 1 000 euros. Les baux stipulant des provisions sur charges de 0 euro, les lignes de charges et régularisations facturées par la SARL [B] dans ses décomptes sont dépourvues de base contractuelle et seront écartées du calcul.

M. [J] a suspendu le paiement de ses loyers à compter de décembre 2019. En juin 2023, son conseil a viré à la SARL [B] la totalité des loyers consignés à la CARPA, soit 19 698 euros, en abandonnant expressément l'exception d'inexécution. Des paiements directs ont ensuite repris pour un montant total de 28 149,02 euros selon l'extrait de compte [B] du 16 septembre 2025.

Les défendeurs ont calculé la dette sur la base de 1 000 euros mensuels indexés depuis décembre 2019 jusqu'en septembre 2025, soit 72 621,24 euros de loyers dus, déduction faite des versements totaux de 47 847,02 euros, aboutissant à un solde de 24 774,22 euros. Ce calcul, fondé sur la base de loyers retenue par le tribunal et excluant les charges non contractuelles, sera retenu.

Après compensation avec le préjudice de jouissance dont le montant sera arrêté ultérieurement, la dette nette de M. [J] s'établira à 19 759,25 euros (24 774,22 – 5 014,97).

Les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation du 30 juin 2020, les commandements du 17 mars 2020 étant irréguliers et ne pouvant servir de point de départ aux intérêts.

Sur les indemnités d'occupation

Dès lors que les baux sont résiliés, les anciens preneurs qui se maintiendraient dans les lieux seraient occupants sans droit ni titre et redevables d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation est calculée sur la base du loyer contractuel, sans qu'il soit justifié d'y appliquer une majoration en l'absence de circonstances particulières justifiant une telle mesure. 

Elle sera fixée à 1 000 euros par mois pour M. [J] et à 2 000 euros par mois pour l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3], à compter du prononcé du présent jugement et jusqu'à parfaite libération des lieux.





Sur les manquements de la SARL [B] à son obligation de délivrance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée en bon état d'usage et de réparation et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L'expert [U] a constaté et décrit sept désordres affectant les locaux. Au rez-de-chaussée : fuites sur la canalisation d'évacuation générale enterrée des eaux usées et vannes de l'immeuble provoquant des remontées capillaires (désordre A) ; infiltrations d'eau par les menuiseries en PVC en façade sur rue (désordre B) ; remontée d'eau par capillarité dans l'angle 155/157 (désordre C) ; condensation dans la salle de bains attenante à la grande chambre côté jardin par défaut de ventilation (désordre D) ; défauts d'étanchéité autour des appareils à effet d'eau (désordre E, relevant partiellement de l'entretien locatif). Au 1er étage : infiltrations d'eau par la fenêtre côté mer (désordre F) ; infiltrations d'eau par la fissure horizontale de la façade (désordre G).

L'expert a relevé que ces désordres incombaient pour l'essentiel à la SARL [B] et a chiffré le coût des réparations à sa charge entre 13 401,86 euros et 18 500 euros. Il a par ailleurs constaté que l'ensemble de ces travaux avait été réalisé par la SARL [B] et le syndicat des copropriétaires avant le dépôt du rapport, et qu'aucun des désordres répertoriés ne rendait le logement inhabitable.

Il est ainsi établi que la SARL [B] a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien depuis la prise d'effet des baux jusqu'à la réalisation complète des travaux au cours de l'année 2023.

Sur le préjudice de jouissance de M. [J]

M. [J] sollicite la condamnation de la SARL [B] au paiement de la somme de 37 889,97 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

L'expert [U] a procédé à l'évaluation de ce préjudice de manière contradictoire, à l'appui de l'ensemble des pièces versées lors des trois accédits, et a retenu les éléments suivants : 
- une gêne d'un mois lors de la première réparation de l'égout collectif en septembre 2019 (1 000 euros) ;
- une gêne de cinq jours lors de la réparation SACCACIO (166,65 euros) ;
- une gêne de quatre jours lors de la reprise du carrelage en janvier 2023 (133,32 euros) ;
- une gêne quotidienne liée au défaut de ventilation des salles de bains du 1er septembre 2019 au 16 novembre 2022, évaluée à 5 euros par jour (5 715 euros). 

L'expert a déduit de ce sous-total de 7 014,97 euros un dédommagement de 2 000 euros déjà octroyé par la SARL [B], pour retenir un préjudice de jouissance net de 5 014,97 euros.

M. [J] sollicite l'augmentation de ce montant, d'une part en étendant la période de gêne liée à la ventilation au 1er septembre 2016 (5 475 euros supplémentaires), d'autre part en ajoutant une indemnité de 23 400 euros au titre de remontées régulières d'eaux usées entre septembre 2016 et janvier 2023, et enfin une indemnité de 2 000 euros pour impossibilité d'habiter lors des travaux de 2023.

Ces demandes additionnelles ne peuvent être accueillies. 

Les remontées d'eaux usées entre septembre 2016 et septembre 2019 n'ont fait l'objet d'aucune constatation par l'expert lors des accédits contradictoires, la première réparation documentée de la canalisation étant celle de septembre 2019. La demande correspondante, formellement présentée pour la première fois dans les conclusions du 17 septembre 2025, n'a pas été soumise à la contradiction de l'expert. Il en va de même pour la demande relative à l'impossibilité d'habiter pendant les travaux de 2023, non étayée par la moindre pièce.

L'évaluation contradictoire de l'expert sera retenue. 

La SARL [B] reste ainsi redevable envers M. [J] d'une somme de 5 014,97 euros au titre du préjudice de jouissance, laquelle viendra en compensation de la dette locative arrêtée précédemment, pour aboutir à une dette nette de 19 759,25 euros.

Sur la demande de condamnation au titre de la déclaration à la CAF

M. [J] soutient que la SARL [B] aurait déclaré à la Caisse d'Allocations Familiales que les loyers n'étaient pas payés, entraînant la suspension des allocations logement au détriment de sa famille.

Il est constant que M. [J] avait, de sa propre initiative et sans y avoir été autorisé par aucune décision de justice, suspendu le versement de ses loyers au bailleur en les consignant à la CARPA. Les loyers n'étaient ainsi objectivement pas perçus par la SARL [B]. La déclaration effectuée par cette dernière auprès de la CAF reflétait donc une réalité factuelle. 

La preuve d'une intention de nuire ou d'une faute caractérisée n'est pas rapportée. La demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [J] et l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3], qui succombent principalement, supporteront les dépens de l'instance, incluant le coût de l'expertise judiciaire confiée à M. [U]. Les frais des commandements de payer du 17 mars 2020, dont l’irrégularité a été constatée et qui est imputable à la seule demanderesse, resteront à la charge de la SARL [B].

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL [B] l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, au regard de l'ancienneté du litige et du travail important que cette procédure a nécessité. Toutefois, il sera tenu compte du fait que la demanderesse n'a pas pleinement satisfait à ses obligations de bailleur et a contribué par son comportement, notamment par son refus initial de consigner les frais d'expertise, à l'allongement de la procédure. Il lui sera alloué la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que M. [Y] [R] [J] occupe le rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 1 000 euros, et que l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] occupe le 1er étage pour un loyer mensuel de 2 000 euros, les mentions contraires figurant dans les baux signés produits par la SARL [B] constituant des erreurs matérielles ;

DIT que les commandements de payer délivrés le 17 mars 2020 à M. [Y] [R] [J] et à l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] sont irréguliers en ce qu'ils sont fondés sur des montants de loyers ne correspondant pas aux loyers contractuels pratiqués, et n'ont pu faire courir le délai de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti le 1er septembre 2016 par la SARL [B] à M. [Y] [R] [J] portant sur un appartement de type 2 de 100 m², sis [Adresse 8], au motif du non-paiement persistant et injustifié des loyers ;

ORDONNE l'expulsion de M. [Y] [R] [J] et de tous occupants de son chef des lieux précités, avec le concours de la force publique en tant que de besoin, à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, dans le respect des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, notamment de la trêve hivernale ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti le 1er septembre 2016 par la SARL [B] à l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] portant sur un appartement de type 3 de 100 m², sis [Adresse 8], sur le double fondement de la violation de la destination contractuelle des lieux loués et du non-paiement des loyers ;

ORDONNE l'expulsion de l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] et de tous occupants de son chef des lieux précités, avec le concours de la force publique en tant que de besoin, sans délai à compter de la signification du présent jugement, les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution n'étant pas applicables à ce bail ;

DIT que la SARL [B] a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien des locaux loués depuis la prise d'effet des baux jusqu'à l'achèvement des travaux en 2023 ;

DIT que la SARL [B] est redevable envers M. [Y] [R] [J] de la somme de 5 014,97 euros (cinq mille quatorze euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre du préjudice de jouissance subi du fait des manquements à son obligation de délivrance, cette somme venant en compensation de la dette locative de ce dernier ;

CONDAMNE M. [Y] [R] [J] à payer à la SARL [B] la somme de 19 759,25 euros (dix-neuf mille sept cent cinquante-neuf euros et vingt-cinq centimes) au titre des loyers arriérés, après compensation avec le préjudice de jouissance de 5 014,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020 ;

CONDAMNE M. [Y] [R] [J] à payer à la SARL [B] une indemnité mensuelle d'occupation de 1 000 euros (mille euros) à compter du prononcé du présent jugement et jusqu'à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] à payer à la SARL [B] une indemnité mensuelle d'occupation de 2 000 euros (deux mille euros) à compter du prononcé du présent jugement et jusqu'à parfaite libération des lieux ;

REJETTE la demande de M. [Y] [R] [J] tendant à la condamnation de la SARL [B] au titre d'un préjudice lié à une fausse déclaration auprès de la Caisse d'Allocations Familiales ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [R] [J] et l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] à payer à la SARL [B] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [R] [J] et l'association BETH HABAD [Localité 2] [Localité 3] aux entiers dépens de l'instance, incluant le coût de l'expertise judiciaire confiée à M. [K] [U] ;





DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi signé par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition des parties le 29 juin 2026.

Le Greffier Le Juge