Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 23/02020

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 03 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/02020 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PZJP





Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 FEVRIER 2023 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] - N° RG F 22/00681





APPELANTE :



Madame [J] [O] épouse [M]

née le 18 Septembre 1964 à [Localité 2] (Pologne)

de nationalité Polonaise

[Adresse 1]

[Localité 3], POLOGNE



Représentée par Me Sebastien PINET de la SARL SPE GRESSIER PINET EXPERT COMPTABLE AVOCAT, avocat au barreau de NARBONNE

Substituée par Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIME :



Monsieur [S] [E]

né le 21 Juillet 1936 à [Localité 4]

de nationalité Hongroise

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004462 du 07/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6])

Substitué par Me Pierre CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE













INTERVENANT :





Monsieur [G] [M]

né le 22 Mars 1951 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par Me Sebastien PINET de la SARL SPE GRESSIER PINET EXPERT COMPTABLE AVOCAT, avocat au barreau de NARBONNE

Substitué par Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER







Ordonnance de clôture du 28 Avril 2026



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2026,en audience publique, devant M. Philippe BRUEY, Conseiller et Mme Marie-José FRANCO, Conseillère, chargés du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

Mme Virginie HERMENT, Conseillère désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché



Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président empêché.



 et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.







*

* *





FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Le 27 février 2006, Mme [J] [O], épouse de M. [G] [M], a acquis un bien immobilier, situé [Adresse 4], à [Localité 9] (Aude).



Ledit bien était occupé par M. [S] [E].



Les parties s'opposent sur le statut de cette occupation :


Selon M. [S] [E], il s'agit d'une occupation règulière en vertu d'un bail verbal conclu le 2 septembre 2002 pour lequel il exerce les fonctions de gardien non rémunéré, sans paiement de loyers ;

Pour Mme [O], épouse [M] et M. [G] [M], il s'agit d'une occupation illicite.




Mme [O], épouse [M] a tenté à plusieurs reprises d'obtenir l'expulsion de M. [S] [E] :


Par ordonnance du 14 mai 2019, le juge des référés s'est déclaré incompétent pour statuer sur le référé-expulsion pour défaut de paiement des loyers et l'a renvoyée devant le juge du fond ;

Par jugement du 15 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne l'a déboutée, faute par elle de démontrer la preuve qu'un bail verbal a été conclu entre [S] [E] pour un loyer mensuel de 500 euros.




Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 août 2021, Mme [O], épouse [M], a notifié à M. [S] [E], sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour vente.



Par acte du 18 février 2022, Mme [O], épouse [M], a délivré une sommation d'avoir à libérer les lieux à M. [E], en vain.



C'est dans ce contexte que Mme [O], épouse [M], a assigné M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne aux fins de voir déclarer le congé pour vente valide, de constater son occupation sans droit ni titre, d'ordonner son expulsion, de le condamner à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 400 euros par mois hors charges à compter du 8 février 2022 date d'effet du congé, jusqu'à la libération des lieux.



Par jugement du 20 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne a : 

- Dit que l'occupation du bien appartenant à Mme [O], épouse [M], situé [Adresse 5] par M. [E] résulte d'un bail verbal, 

- Constaté que M. [E] relève des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, 

- Dit que Mme [O], épouse [M], n'a pas satisfait à son obligation d'offre de relogement prévu à cet article, 

- Dit que par voie de conséquence, le congé délivré par Mme [O], épouse [M], à M. [E] par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 août 2021 est sans effet, 

- Débouté Mme [O], épouse [M], de l'ensemble de ses demandes tant principales que subsidiaires, 

- Condamné Mme [O], épouse [M], à payer à M. [E] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné Mme [O], épouse [M], aux entiers dépens.



Mme [O], épouse [M], a relevé appel de ce jugement le 14 avril 2023. 



Par conclusions n° 1 du 13 juillet 2023, Mme [J] [O], épouse [M] et M. [G] [M] ont transmis les conclusions d'appelant portant intervention volontaire, en signalant l'intervention volontaire de M. [G] [M], devenu propriétaire du bien litigieux selon acte rectificatif notarié de vente du 26 juin 2023.



Par dernières conclusions remises par voie électronique le 7 mars 2025, Mme [J] [O], épouse [M] et M. [G] [M] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de : 

A titre principal, 


Infirmer le jugement dont appel,

Juger que si M. [E] a conclu un bail verbal, il n'a donné son âge qu'en cours de procédure ;

Juger que M. [E] n'a au 1er décembre 2022 pas encore justifié de ressources faibles imposant le régime de protection visé par l'article 15 III de la loi de 1989 ;

Juger que la protection ne saurait s'appliquer à M. [E], l'appelant et intervenant volontaire ayant lui-même 72 ans ;

Constater que des offres de relogement ont été faites ;

Juger, en conséquence, que le congé pour vente est valide ;

Constater que le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des locaux loués à compter de la date d'effet du congé ;


En conséquence :


Prononcer l'expulsion pure, simple et immédiate de M. [E] des lieux qu'il occupe [Adresse 6] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [E] ;

Condamner M. [E] au paiement d'une somme de 500 euros mensuelle hors charges du 8 février 2022 date d'effet du congé, jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation ;


A titre subsidiaire,


Juger que M. [E] occupe le bien immobilier sis [Adresse 6] sans droit ni titre ;


En conséquence,


Prononcer l'expulsion pure, simple et immédiate de M. [E] des lieux qu'il occupe [Adresse 6] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira à la cour de désigner, aux frais, risques et périls de M. [E] ;

Condamner M. [E] au paiement d'une somme de 500 euros mensuelle hors charges du 8 février 2022 date d'effet du congé, jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation ;


En tout état de cause, 


Condamner M. [E] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.




Par uniques conclusions remises par voie électronique le 6 octobre 2023, M. [S] [E] demande à la cour, sur le fondement des articles 1714 et suivants du code civil, 15 III de la loi du 6 juillet 1989, de :





Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 20 février 2023, 


Constater qu'il est un locataire protégé, étant âgé de 86 ans et bénéficiaire de ressources inférieures au plafond, 

Dire et juger en conséquence que Mme [M] ne peut s'opposer au renouvellement du bail verbal du concluant sans offrir un logement correspondant à ses besoins et possibilités, 

Dire et juger que les prétendues offres de relogement, transmises très tardivement, après l'engagement de l'action en expulsion, le 2 décembre 2022, ne permettent pas de satisfaire à l'obligation de Mme [M] envers son locataire protégé, 

Débouter Mme [M] de l'ensemble de ses prétentions principales et subsidiaires, 


En tout état de cause, 


Constater que M. [M] n'a jamais adressé de lettre de congé pour vente à M. [E], 

Débouter M. [M] de l'ensemble de ses prétentions dirigées à l'encontre de son locataire, 

Condamner M. et Mme [M] à payer à M. [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 de loi du 10 juillet 1991, 

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 




Vu l'ordonnance de clôture du 28 avril 2026. 



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur la validité du congé pour vendre



L'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 instaure un mécanisme de protection du locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond. Il oblige le bailleur qui délivre congé dans cette hypothèse à adresser à son locataire une proposition de relogement. Est cependant exonéré d'une telle obligation le bailleur, personne physique qui, soit est âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail, soit dispose de ressources inférieures au plafond.



L'article 15, III, est ainsi rédigé : 'III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précité. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé'.



En l'espèce, les époux [M] soutiennent que M. [E] ne peut se prévaloir de ces dispositions aux motifs que :


il n'a donné son âge qu'en cours de procédure ;


' il n'a pas encore justifié de ressources faibles ;


des offres de relogement ont été faites ;

M. [M], a plus de 65 ans, étant âgé de 72 ans.




Toutefois, l'argument de l'âge de M. [M], actuel bailleur, ne peut être invoqué dès lors qu'au moment de la délivrance du congé le 2 août 2021, il n'était pas encore juridiquement propriétaire. En effet, ce n'est qu'à compter de l'acte rectificatif notarié de vente du 26 juin 2023 qu'il est devenu propriétaire du bien litigieux, donc bailleur. C'est d'ailleurs pour cette raison que Mme [O], épouse [M] a pu délivrer, seule, le congé pour vente le 2 août 2021.



Ainsi, il ne saurait y avoir dans la présente affaire d'exception tenant à l'âge du bailleur.



Quant aux conditions d'âge et de ressources du locataire prévues par l'article 15, il appartenait à Mme [M], qui avait connaissance de l'âge de M. [E] (né le 21 juillet 1936), de s'assurer que ses ressources annuelles n'étaient pas inférieures au plafond de ressources en vigueur pour s'exonérer de l'offre de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, qui pesait sur elle.



Le premier juge a relevé que les ressources de M. [E], telles que ressortant de son avis d'imposition sur les revenus 2022, étaient nulles, soit d'un montant total inférieur au plafond de ressources applicable pour une personne.



En conséquence, comme l'a retenu à juste titre le premier juge, M. [E] est en droit de revendiquer le bénéfice de la protection légale au profit des personnes âgées de faibles ressources et, en l'absence de preuve, les époux [M] avaient l'obligation de faire une offre de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.



En l'espèce, Mme [J] [O] épouse [M] justifie, par courrier officiel de son conseil, avoir adressé des offres de relogement à [U] [E] le 2 décembre 2022.



Pour autant, le bailleur ne peut se contenter de communiquer au locataire deux offres de location figurant sur le marché locatif sans s'assurer de l'effectivité de ces offres et de l'assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens au preneur.



Dans ces conditions, [J] [O] épouse [M] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de proposition d'offre de relogement prévue à l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.



Par voie de conséquence, le congé délivré par [J] [O] épouse [M] par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 août 2021 est sans effet, et elle sera déboutée de sa demande aux fins d'expulsion.



Sur la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre



C'est à juste titre que le premier juge a relevé que Mme [J] [O] épouse [M] a reconnu dans ses écritures pour la présente instance, l'existence d'un bail verbal entre elle et [S] [E], de sorte qu'elle ne peut se prévaloir d'une occupation sans droit ni titre de ce dernier de son bien. Le procès verbal d'huissier de justice du 1er octobre 2015 fait également état d'une location, tout comme le congé pour vendre du 2 août 2021.



La demande d'expulsion sur ce fondement ne peut qu'être rejetée.



Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.



Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [O], épouse [M] et M. [G] [M] supporteront les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 







PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne Mme [J] [O], épouse [M] et M. [G] [M] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,













Condamne Mme [J] [O], épouse [M] et M. [G] [M] à payer à M. [S] [E] une somme de 1 500 euros sur le fondement l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,









LE GREFFIER LE CONSEILLER 

EN REMPLACEMENT 

DU PRESIDENT EMPECHE