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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, JCP, 6 janvier 2026, n° 24/02527

ExpertiseContratsBaux d'habitation
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Motifs

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023 avec prise d'effet le 1er octobre 2023, la SCI KERGAU a donné en location à Madame [Y] [N] un appartement non meublé à usage d'habitation situé [Adresse 6] à GUERLEDAN (22530) moyennant un loyer d'un montant de 550 euros mensuel pour une durée limitée à 6 mois non renouvelable. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 mars 2024, Madame [Y] [N], par l'intermédiaire de son conseil, a informé la SCI KERGAU que des travaux étaient nécessaires en raison de la consommation excessive de consommable faute d'équipement notamment de portes et fenêtres et d'isolation convenable. 

Un commandement de payer la somme de 1 550,00 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Madame [N] [Y] le 26 avril 2024.

C'est dans ces conditions que par acte du 26 juin 2024, Madame [N] [Y] a fait assigner la SCI KERGAU devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
Avant dire droit,
- ORDONNER une expertise judiciaire en désignant un Expert judiciaire avec la mission habituelle de procéder à la vérification de la décence du logement loué par la SCI KERGAU à Madame [Y] [N], de décrire les points d'indécence, de préconiser les travaux à faire pour y rémedier, et décrire les préjudices y découlant ;
- AUTORISER Madame [Y] [N] à consigner les loyers entre les mains de la CARPA en attendant l'issue de la présente procédure ;
Au fond,
- SUSPENDRE les effets du commandement de payer délivré par la SCI KERGAU à Madame [Y] [N] le 26 avril 2024, par truchement d'un Commissaire de Justice;
- Ordonner à la SCI KERGAU de procéder aux travaux préconisés par l'Expert judiciaire dans son rapport d'expertise à intervenir ;
- Ordonner à la SCI KERGAU, la production d'un document de contrôle par les autorités publiques compétentes, des travaux réalisés afin de rendre le logement décent et la production du certificat de mise en conformité du logement ;
- Condamner la SCI KERGAU à verser à Madame [Y] [N] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- Surseoir à statuer sur les autres préjudices jusqu'au rapport d'expertise 
- Ordonner la compensation si besoin, des dettes réciproques ;
- Débouter la SCI KERGAU de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner la SCI KERGAU à payer la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- Condamner la SCI KERGAU aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 septembre 2025.

* * *

Madame [Y] [N], représentée par son conseil, a déposé son dossier et a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation : 
Avant Dire Droit :
- ORDONNER UNE EXPERTISE JUDICIAIRE en désignant un Expert Judiciaire avec la mission habituelle de procéder à la vérification de la décence du logement loué par la SCI KERGAU à Madame [Y] [N], de décrire les points d'indécence, de préconiser les travaux à faire pour y rémedier, et décrire les préjudices y découlant ;

- AUTORISER Madame [Y] [N] à consigner les loyers entre les mains de la CARPA en attendant l'issue de la présente procédure ;
- DEBOUTER la SCI KERGAU de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires ;
Au fond :
- Suspendre les effets du commandement de payer délivré par la SCI KERGAU à Madame [N] le 26 avril 2024, par truchement d'un Commissaire de Justice ;
- Ordonner la SCI KERGAU à procéder aux travaux préconisés par l'Expert Judiciaire dans son Rapport d'Expertise à intervenir ;
- Ordonner la baisse des loyers mensuels à la somme de 300 € à compter de l'assignation délivrée jusqu'au parfait achèvement des travaux ;
- Ordonner à la SCI KERGAU, la production d'un document de contrôle par les autorités publiques compétentes, des travaux réalisés afin de rendre le logement décent et la production du certificat de mise en conformité du logement ;
- Condamner la SCI KERGAU à verser à Mme [N] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral ;
- Surseoir à statuer sur les autres préjudices jusqu'au Rapport d'Expertise ;
- Ordonner la compensation si besoin, des dettes réciproques ;
- Débouter la SCI KERGAU de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner La SCI KERGAU à payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 ;
A titre subsidiaire,
- Accorder à Madame [N] de plus larges délais pour pouvoir se reloger en cas de résolution du contrat ;
- Condamner la SCI KERGAU aux entiers dépens.
En toutes hypothèse, 
- Débouter la SCI KERGAU de l'intégralité de leurs fins, moyens, prétentions et demandes. 

* * *

En défense la SCI KERGAU, représentée par son conseil, a déposé ses écritures et a ainsi sollicité de : 
- DÉBOUTER Madame [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A TITRE RECONVENTIONNEL,
- CONDAMNER Madame [N] à régler à la SCI KERGAU la somme de 5 150 euros au titre des loyers dus à la date du 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal,
En conséquence,
- CONSTATER les manquements contractuels de Madame [N] et les motifs légitimes et sérieux énoncés par la bailleresse,
- PRONONCER la résolution du contrat de bail liant la SCI KERGAU à Madame [N] portant sur le logement d'habitation situé au [Adresse 7] à MUR DE BRETAGNE (22530),
- DIRE que Madame [N] est occupante sans droit, ni titre à la date du jugement rendu,
- ORDONNER, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [N] et de tous occupants de son chef, ainsi que tout meuble lui appartenant et qui pourra être poursuivie à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux et ce, en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir.
- CONDAMNER Madame [N] à payer à la SCI KERGAU une indemnité d'occupation à hauteur de 550€ par mois jusqu'à parfaite libération des lieux à compter de la résolution du bail,
- CONDAMNER Madame [N] à payer à la SCI KERGAU la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Madame [N] aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer délivré le 26/04/2024.

L'affaire a été mise en délibérée au 21 novembre 2025, prorogé au 

EXPOSÉ DU MOTIF

1-Sur le cadre juridique liant la SCI KERGAU et Madame [Y] [N] 

Le contrat de bail peut être défini comme la convention par laquelle un propriétaire (le bailleur) concède à un tiers (le preneur) un droit personnel de jouissance sur des locaux moyennant un prix.

Lorsque le local mis à disposition est à usage d'habitation, la loi du 6 juillet 1989, complétée par la loi ALUR, d'ordre public, est applicable.

La loi ALUR a modifié l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 en disposant que celui-ci, établi par écrit, devra, à compter du 1er août 2015, respecter un contrat type tel que défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 modifié par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 (dont l'entrée en vigueur a été fixée au 1er janvier 2024) auquel il sera annexé une notice d'information, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.

L'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 énonce les différentes mentions qui doivent obligatoirement figurer au contrat de bail et qui ont trait à : - L'identification des parties, - La date de prise d'effet et la durée, - La destination et la consistance des lieux loués, - Au montant du loyer, ses modalités de paiement, ses règles de révision, - Au montant et à la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail, - À la nature et au montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail, - Au montant du dépôt de garantie.
En annexe au bail doit figurer un dossier de diagnostic technique dont la fourniture incombe au bailleur. Le nouvel article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que ce dossier, comme auparavant, doit informer le candidat locataire sur les performances énergétiques du logement loué, sur l'éventualité d'un risque d'exposition au plomb, sur l'état des risques naturels et technologiques au regard de la zone de situation de l'immeuble.

Concernant la durée du bail d'habitation, ainsi que celle de son renouvellement, en vertu de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, est fixée à 3 ans au moins lorsqu'il est consenti par un bailleur personne physique ou tel que visé par l'article 13 (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus ou logement appartenant à une indivision). Une seule exception est prévue par l'article 11 pour le cas où un évènement précis justifierait que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons familiales ou professionnelles : le bail peut alors être conclu pour une durée inférieure mais d'au moins une année, à charge de mentionner dans le bail les raisons et l'évènement invoqués. À défaut de précision sur l'évènement justifiant la reprise ou en l'absence de réalisation de l'événement qui avait motivé qu'un bail à durée réduite soit passé, le bail doit être reconduit et donc être considéré comme étant dès l'origine passé pour trois ans.

* * *

En l'espèce, la SCI KERGAU a mis à disposition de Madame [Y] [N] un logement à usage d'habitation par contrat du 3 avril 2021 moyennant le paiement d'un loyer. Ce contrat signé par les parties le 18 octobre 2023 est conclu pour une durée de 6 mois à compter du 1er octobre 2023.

Il convient d'une part de constater que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables puisqu'il s'agit d'un bail d'habitation.

D'autre part, il convient de constater que la durée retenue par le bailleur de 6 mois n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et qu'aucun élément de la cause ne justifie une durée inférieure à celle prévue par le législateur, à savoir la durée de 3 ans.

Dès lors il convient de conclure à l'existence d'un contrat de bail à usage d'habitation conclu entre la SCI KERGAU et Madame [Y] [N] le 1er octobre 2023 pour une durée de 3 ans. 

2-Sur les demandes formulées par la locataire

- La demande de suspension du contrat de bail pour inexécution des obligations contractuelles du bailleur

L'article 1719 du code civil prévoit que " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…) "
L'article 1720 du code civil prévoit que " le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locatives. "

Et selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en outre que " le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (...) 
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées par l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou par l'autre des parties (...) "

Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupant. 

En matière de bail d'habitation, seule l'impossibilité totale d'occuper le logement loué, en conséquence de l'indécence de ses conditions d'habitation, autorise le locataire à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement des loyers convenus.

* * *

En l'espèce, Madame [Y] [N] demande :
- la suspension des effets du commandement de payer délivré à son encontre par son bailleur au motif que le logement qu'elle occupe est indécent ;
-l'autorisation de consigner les loyers dans l'attente de la réalisation des travaux nécessaires pour rendre le logement décent.

Madame [Y] [N] justifie son absence de paiement de ses loyers, objet du commandement de payer délivré par son bailleur par l'indécence du logement.

Pour démontrer le caractère indécent du logement elle produit des photos montrant :
-de la moisissure dans le coin des fenêtres ;
-la détérioration du bois des fenêtres ;
-la présence de radiateur grill pain ;
-un réfrigérateur corrodé.

Elle verse aux débats plusieurs photographies illustrant des fenêtres anciennes et abîmées. Toutefois, ces photographies ne comportent aucune date et aucun élément permettant d'attester du lieu exact où ils ont été pris. De plus, aucune précision n'est apportée quant à la nature ou à la gravité des désordres allégués.
Aucun procès-verbal de constat n'est par ailleurs versé aux débats.
Ainsi, ces photographies ne permettent pas de démontrer l'existence, l'ampleur ou la gravité des désordres invoqués, ni d'établir qu'ils empêcheraient un usage normal du logement ou présenteraient un risque pour la sécurité ou la santé des occupants.
De plus, bien que la demanderesse soutienne régler des factures d'électricité exorbitantes et affirme que l'alimentation électrique serait vétuste, insuffisamment protégée et mise en sécurité, elle ne produit aux débats aucune facture ni document technique permettant d'étayer ces affirmations.
Par conséquent, aucun élément ne démontre une surconsommation anormale imputable à un défaut d'isolation, d'équipement ou d'entretien du logement.
S'agissant du stockage des meubles, la demanderesse invoque un excès d'humidité dans le logement.
Toutefois, la facture produite fait apparaître un lieu de stockage situé à [Localité 4] et une adresse de facturation à [Localité 5], sans qu'aucun lien direct ne soit établi avec l'état du logement litigieux. Aucun autre justificatif n'est en outre communiqué, tel qu'un contrat de location du garde-meuble ou des photographies du mobilier endommagé.
Ces seuls éléments sont donc insuffisants pour établir la présence d'humidité dans le logement.

Le bailleur ne conteste pas l'absence de DPE annexé au contrat de location et verse aux débats un dossier de diagnostic technique daté du 21 mars 2016, relatif à un logement sis [Adresse 8] [Localité 6], comportant un DPE classé E.

Bien que ce DPE ne corresponde pas à l'adresse du logement effectivement occupé par Madame [N], le bailleur soutient qu'il s'agit d'une erreur matérielle du diagnostiqueur.

En tout état de cause, un classement énergétique en catégorie " E " ne suffit pas à caractériser l'indécence du logement et n'emporte aucune conséquence automatique sur sa décence au sens du décret du 30 janvier 2002.

Au surplus, l'indécence énergétique définie par le seuil de 450 kWh/m²/an applicable ne peut être retenue en vertu de l'article 3 bis du décret du 30 janvier 2022, en vigueur du 21 août 2023 au 1er janvier 2025.

Par ailleurs, le manquement du bailleur à son obligation de remettre un DPE au locataire ne permet pas, à lui seul, de démontrer l'indécence du logement.

S'agissant de l'absence de détecteur de monoxyde de carbone, aucune disposition légale n'impose au bailleur de fournir un tel dispositif dans un logement locatif.
Cependant, il est constant qu'aucun état des lieux n'a été réalisé lors de l'entrée dans les lieux.

De plus, Madame [N] soutient que le logement dont elle est locataire est dépourvu de compteur électrique individuel et ne dispose d'aucun tableau électrique permettant la souscription d'un abonnement à son nom, la contraignant ainsi à supporter la consommation électrique afférente à l'ensemble de l'immeuble, incluant les parties communes et un local commercial.
Ces faits ne sont pas contestés par le bailleur.

Il est donc acquis que le logement est dépourvu de tout système de comptage individualisé, ce qui est de nature à compromettre l'usage normal des lieux et à priver la locataire de la maîtrise de sa consommation.

Compte tenu de ces éléments contradictoires et du désordre non contesté, les éléments sont insuffisants pour apprécier la conformité du logement aux exigences de décence.

- Sur la demande d'expertise

L'expertise n'a pas pour effet de suppléer la carence probatoire de la demanderesse, mais vise à éclairer utilement la juridiction sur des éléments techniques dont dépend directement l'issue du litige.

Selon l'article 9 du Code de procédure civile " Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ". 

L'article 146 du Code de procédure civile prévoit que " Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ".

Selon l'article 1er du décret du 30 janvier 2002 " Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret ".

Selon l'article 2 du même décret " Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre "
L'article 3 du même décret ajoute que " Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ".

Selon l'article 3 bis du décret du 30 janvier 2022, en vigueur du 21 août 2023 au 1er janvier 2025 " En France métropolitaine, le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ".

* * *

Les seuls éléments produits ne permettent pas de caractériser que le logement loué par la SCI KERGAU est indécent. Mais Madame [Y] [N] a apporté des éléments permettant de s'interroger sur l'état du logement loué. 

En effet, l'expertise permettra d'établir l'état et la conformité des installations électriques, ainsi que l'existence, la nature et l'ampleur des désordres allégués. Cette expertise permettra également la tenue d'un débat contradictoire pour examiner les travaux qu'il conviendra éventuellement de réaliser.

Il sera en outre relevé que cette mesure présente un lien direct et suffisant avec les demandes formées à titre principal par la demanderesse, étant de nature, d'une part, à permettre d'apprécier une éventuelle réduction du loyer et, d'autre part, à statuer sur l'existence d'un préjudice de jouissance.

En conséquence, au vu des pièces versées aux débats, il convient d'ordonner l'expertise sollicitée aux frais avancés de Madame [N] dans la mesure où cette dernière est demanderesse et les modalités seront déterminées au dispositif.

S'agissant de la demande en consignation des loyers, elle sera rejetée, cette mesure nécessitant de déterminer précisément l'habitabilité du bien et la durée de son inhabitabilité éventuelle, ce que seule pourra déterminer l'expertise.

- Sur les autres demandes

Il sera sursoit à statuer sur les autres demandes dans l'attente du rapport d'expertise.

- Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens et les frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, avant dire droit,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire du logement occupé par Madame [Y] [N] sis [Adresse 6] à [Localité 8] ; 

DESIGNE [W] [F], expert inscrit auprès de la Cour d'appel de Rennes pour y procéder, avec mission de :

1) se rendre sur les lieux, recueillir les explications des parties et se faire communiquer par celles-ci tous documents utiles à son information, 
2) examiner et décrire les lieux faisant l'objet du contrat de location dans leur état actuel,
3) rechercher:
- si le bailleur a remis au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation,
- si le bailleur a délivré au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,
- si le bailleur a entretenu les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y a fait toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués,
 4) dans la négative, préciser en quoi le bailleur n'a pas satisfait à ses obligations et indiquer la nature et le coût des travaux de remise en état, 
 5) donner au Tribunal tous les éléments nécessaires pour apprécier le préjudice éventuellement subi par le locataire,
 6) instruire toute difficulté dont la solution sera jugée utile au règlement du litige et répondre à toute question posée par les parties en relation avec leur différend,
 7) à ces diverses fins, entendre tout sachant, se faire remettre toute pièce par quiconque et, de manière générale, procéder à toute investigation nécessaire à l'accomplissement de sa mission ;

DIT qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête,

DIT que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu'il pourra, conformément aux dispositions de l'article 278 du Code de procédure civile, s'adjoindre d'initiative un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne,

DIT que l'expert devra communiquer aux parties son projet de rapport en les invitant à présenter leurs observations dans le mois de la transmission et déposer son rapport définitif après avoir répondu aux observations des parties dans le délai de SIX MOIS à compter de la consignation effective de la provision pour frais d'expertise ci-dessous à Mme le régisseur d'avances et recettes du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, pour une somme de 800€, par chèque de banque, à valoir sur la rémunération de l'expert dans le délai d'UN MOIS, à compter de la présente décision, étant précisé que :
- l'avance sur frais d'expertise sera provisoirement mis à la charge Madame [Y] [N];
- à défaut de versement de la somme dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime,
- chaque partie est autorisée à procéder au versement de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus.

RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide d'une prorogation du délai ou d'un relevé de la caducité;

SURSOIT à statuer sur toutes les demandes jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ;

RENVOIE l'affaire à l'audience du 

Lundi 21 septembre 2026 à 13h45

RESERVE les dépens de l'instance et les frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 06 janvier 2026.
 
La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,





Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.



le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me MIOSGA
- 1 CE et 1 CCC par dépôt en case à Me LABARRE
- 1 CCC par LRAR à [Y] [U] [R] [N]
- 1 CCC par LRAR à la SCI KERGAU
- 1 CCC au régisseur du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc
- 1 CCC à M. [W] [F], expert judiciaire 
- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00010
N° RG 24/02527 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FWIB
Le 06 JANVIER 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 22 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 et prorogée au 06 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Janvier deux mil vingt six 



ENTRE :

Madame [Y] [U] [R] [N], demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]
Représentée par Me Klaudia MIOSGA, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 22278-2024-1404 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)



ET :

S.C.I. KERGAU, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Me Justine LABARRE, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023 avec prise d'effet le 1er octobre 2023, la SCI KERGAU a donné en location à Madame [Y] [N] un appartement non meublé à usage d'habitation situé [Adresse 6] à GUERLEDAN (22530) moyennant un loyer d'un montant de 550 euros mensuel pour une durée limitée à 6 mois non renouvelable. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 mars 2024, Madame [Y] [N], par l'intermédiaire de son conseil, a informé la SCI KERGAU que des travaux étaient nécessaires en raison de la consommation excessive de consommable faute d'équipement notamment de portes et fenêtres et d'isolation convenable. 

Un commandement de payer la somme de 1 550,00 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Madame [N] [Y] le 26 avril 2024.

C'est dans ces conditions que par acte du 26 juin 2024, Madame [N] [Y] a fait assigner la SCI KERGAU devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
Avant dire droit,
- ORDONNER une expertise judiciaire en désignant un Expert judiciaire avec la mission habituelle de procéder à la vérification de la décence du logement loué par la SCI KERGAU à Madame [Y] [N], de décrire les points d'indécence, de préconiser les travaux à faire pour y rémedier, et décrire les préjudices y découlant ;
- AUTORISER Madame [Y] [N] à consigner les loyers entre les mains de la CARPA en attendant l'issue de la présente procédure ;
Au fond,
- SUSPENDRE les effets du commandement de payer délivré par la SCI KERGAU à Madame [Y] [N] le 26 avril 2024, par truchement d'un Commissaire de Justice;
- Ordonner à la SCI KERGAU de procéder aux travaux préconisés par l'Expert judiciaire dans son rapport d'expertise à intervenir ;
- Ordonner à la SCI KERGAU, la production d'un document de contrôle par les autorités publiques compétentes, des travaux réalisés afin de rendre le logement décent et la production du certificat de mise en conformité du logement ;
- Condamner la SCI KERGAU à verser à Madame [Y] [N] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- Surseoir à statuer sur les autres préjudices jusqu'au rapport d'expertise 
- Ordonner la compensation si besoin, des dettes réciproques ;
- Débouter la SCI KERGAU de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner la SCI KERGAU à payer la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- Condamner la SCI KERGAU aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 septembre 2025.

* * *

Madame [Y] [N], représentée par son conseil, a déposé son dossier et a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation : 
Avant Dire Droit :
- ORDONNER UNE EXPERTISE JUDICIAIRE en désignant un Expert Judiciaire avec la mission habituelle de procéder à la vérification de la décence du logement loué par la SCI KERGAU à Madame [Y] [N], de décrire les points d'indécence, de préconiser les travaux à faire pour y rémedier, et décrire les préjudices y découlant ;

- AUTORISER Madame [Y] [N] à consigner les loyers entre les mains de la CARPA en attendant l'issue de la présente procédure ;
- DEBOUTER la SCI KERGAU de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires ;
Au fond :
- Suspendre les effets du commandement de payer délivré par la SCI KERGAU à Madame [N] le 26 avril 2024, par truchement d'un Commissaire de Justice ;
- Ordonner la SCI KERGAU à procéder aux travaux préconisés par l'Expert Judiciaire dans son Rapport d'Expertise à intervenir ;
- Ordonner la baisse des loyers mensuels à la somme de 300 € à compter de l'assignation délivrée jusqu'au parfait achèvement des travaux ;
- Ordonner à la SCI KERGAU, la production d'un document de contrôle par les autorités publiques compétentes, des travaux réalisés afin de rendre le logement décent et la production du certificat de mise en conformité du logement ;
- Condamner la SCI KERGAU à verser à Mme [N] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral ;
- Surseoir à statuer sur les autres préjudices jusqu'au Rapport d'Expertise ;
- Ordonner la compensation si besoin, des dettes réciproques ;
- Débouter la SCI KERGAU de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner La SCI KERGAU à payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 ;
A titre subsidiaire,
- Accorder à Madame [N] de plus larges délais pour pouvoir se reloger en cas de résolution du contrat ;
- Condamner la SCI KERGAU aux entiers dépens.
En toutes hypothèse, 
- Débouter la SCI KERGAU de l'intégralité de leurs fins, moyens, prétentions et demandes. 

* * *

En défense la SCI KERGAU, représentée par son conseil, a déposé ses écritures et a ainsi sollicité de : 
- DÉBOUTER Madame [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A TITRE RECONVENTIONNEL,
- CONDAMNER Madame [N] à régler à la SCI KERGAU la somme de 5 150 euros au titre des loyers dus à la date du 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal,
En conséquence,
- CONSTATER les manquements contractuels de Madame [N] et les motifs légitimes et sérieux énoncés par la bailleresse,
- PRONONCER la résolution du contrat de bail liant la SCI KERGAU à Madame [N] portant sur le logement d'habitation situé au [Adresse 7] à MUR DE BRETAGNE (22530),
- DIRE que Madame [N] est occupante sans droit, ni titre à la date du jugement rendu,
- ORDONNER, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [N] et de tous occupants de son chef, ainsi que tout meuble lui appartenant et qui pourra être poursuivie à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux et ce, en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir.
- CONDAMNER Madame [N] à payer à la SCI KERGAU une indemnité d'occupation à hauteur de 550€ par mois jusqu'à parfaite libération des lieux à compter de la résolution du bail,
- CONDAMNER Madame [N] à payer à la SCI KERGAU la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Madame [N] aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer délivré le 26/04/2024.

L'affaire a été mise en délibérée au 21 novembre 2025, prorogé au 

EXPOSÉ DU MOTIF

1-Sur le cadre juridique liant la SCI KERGAU et Madame [Y] [N] 

Le contrat de bail peut être défini comme la convention par laquelle un propriétaire (le bailleur) concède à un tiers (le preneur) un droit personnel de jouissance sur des locaux moyennant un prix.

Lorsque le local mis à disposition est à usage d'habitation, la loi du 6 juillet 1989, complétée par la loi ALUR, d'ordre public, est applicable.

La loi ALUR a modifié l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 en disposant que celui-ci, établi par écrit, devra, à compter du 1er août 2015, respecter un contrat type tel que défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 modifié par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 (dont l'entrée en vigueur a été fixée au 1er janvier 2024) auquel il sera annexé une notice d'information, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.

L'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 énonce les différentes mentions qui doivent obligatoirement figurer au contrat de bail et qui ont trait à : - L'identification des parties, - La date de prise d'effet et la durée, - La destination et la consistance des lieux loués, - Au montant du loyer, ses modalités de paiement, ses règles de révision, - Au montant et à la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail, - À la nature et au montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail, - Au montant du dépôt de garantie.
En annexe au bail doit figurer un dossier de diagnostic technique dont la fourniture incombe au bailleur. Le nouvel article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que ce dossier, comme auparavant, doit informer le candidat locataire sur les performances énergétiques du logement loué, sur l'éventualité d'un risque d'exposition au plomb, sur l'état des risques naturels et technologiques au regard de la zone de situation de l'immeuble.

Concernant la durée du bail d'habitation, ainsi que celle de son renouvellement, en vertu de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, est fixée à 3 ans au moins lorsqu'il est consenti par un bailleur personne physique ou tel que visé par l'article 13 (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus ou logement appartenant à une indivision). Une seule exception est prévue par l'article 11 pour le cas où un évènement précis justifierait que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons familiales ou professionnelles : le bail peut alors être conclu pour une durée inférieure mais d'au moins une année, à charge de mentionner dans le bail les raisons et l'évènement invoqués. À défaut de précision sur l'évènement justifiant la reprise ou en l'absence de réalisation de l'événement qui avait motivé qu'un bail à durée réduite soit passé, le bail doit être reconduit et donc être considéré comme étant dès l'origine passé pour trois ans.

* * *

En l'espèce, la SCI KERGAU a mis à disposition de Madame [Y] [N] un logement à usage d'habitation par contrat du 3 avril 2021 moyennant le paiement d'un loyer. Ce contrat signé par les parties le 18 octobre 2023 est conclu pour une durée de 6 mois à compter du 1er octobre 2023.

Il convient d'une part de constater que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables puisqu'il s'agit d'un bail d'habitation.

D'autre part, il convient de constater que la durée retenue par le bailleur de 6 mois n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et qu'aucun élément de la cause ne justifie une durée inférieure à celle prévue par le législateur, à savoir la durée de 3 ans.

Dès lors il convient de conclure à l'existence d'un contrat de bail à usage d'habitation conclu entre la SCI KERGAU et Madame [Y] [N] le 1er octobre 2023 pour une durée de 3 ans. 

2-Sur les demandes formulées par la locataire

- La demande de suspension du contrat de bail pour inexécution des obligations contractuelles du bailleur

L'article 1719 du code civil prévoit que " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…) "
L'article 1720 du code civil prévoit que " le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locatives. "

Et selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en outre que " le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (...) 
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées par l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou par l'autre des parties (...) "

Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupant. 

En matière de bail d'habitation, seule l'impossibilité totale d'occuper le logement loué, en conséquence de l'indécence de ses conditions d'habitation, autorise le locataire à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement des loyers convenus.

* * *

En l'espèce, Madame [Y] [N] demande :
- la suspension des effets du commandement de payer délivré à son encontre par son bailleur au motif que le logement qu'elle occupe est indécent ;
-l'autorisation de consigner les loyers dans l'attente de la réalisation des travaux nécessaires pour rendre le logement décent.

Madame [Y] [N] justifie son absence de paiement de ses loyers, objet du commandement de payer délivré par son bailleur par l'indécence du logement.

Pour démontrer le caractère indécent du logement elle produit des photos montrant :
-de la moisissure dans le coin des fenêtres ;
-la détérioration du bois des fenêtres ;
-la présence de radiateur grill pain ;
-un réfrigérateur corrodé.

Elle verse aux débats plusieurs photographies illustrant des fenêtres anciennes et abîmées. Toutefois, ces photographies ne comportent aucune date et aucun élément permettant d'attester du lieu exact où ils ont été pris. De plus, aucune précision n'est apportée quant à la nature ou à la gravité des désordres allégués.
Aucun procès-verbal de constat n'est par ailleurs versé aux débats.
Ainsi, ces photographies ne permettent pas de démontrer l'existence, l'ampleur ou la gravité des désordres invoqués, ni d'établir qu'ils empêcheraient un usage normal du logement ou présenteraient un risque pour la sécurité ou la santé des occupants.
De plus, bien que la demanderesse soutienne régler des factures d'électricité exorbitantes et affirme que l'alimentation électrique serait vétuste, insuffisamment protégée et mise en sécurité, elle ne produit aux débats aucune facture ni document technique permettant d'étayer ces affirmations.
Par conséquent, aucun élément ne démontre une surconsommation anormale imputable à un défaut d'isolation, d'équipement ou d'entretien du logement.
S'agissant du stockage des meubles, la demanderesse invoque un excès d'humidité dans le logement.
Toutefois, la facture produite fait apparaître un lieu de stockage situé à [Localité 4] et une adresse de facturation à [Localité 5], sans qu'aucun lien direct ne soit établi avec l'état du logement litigieux. Aucun autre justificatif n'est en outre communiqué, tel qu'un contrat de location du garde-meuble ou des photographies du mobilier endommagé.
Ces seuls éléments sont donc insuffisants pour établir la présence d'humidité dans le logement.

Le bailleur ne conteste pas l'absence de DPE annexé au contrat de location et verse aux débats un dossier de diagnostic technique daté du 21 mars 2016, relatif à un logement sis [Adresse 8] [Localité 6], comportant un DPE classé E.

Bien que ce DPE ne corresponde pas à l'adresse du logement effectivement occupé par Madame [N], le bailleur soutient qu'il s'agit d'une erreur matérielle du diagnostiqueur.

En tout état de cause, un classement énergétique en catégorie " E " ne suffit pas à caractériser l'indécence du logement et n'emporte aucune conséquence automatique sur sa décence au sens du décret du 30 janvier 2002.

Au surplus, l'indécence énergétique définie par le seuil de 450 kWh/m²/an applicable ne peut être retenue en vertu de l'article 3 bis du décret du 30 janvier 2022, en vigueur du 21 août 2023 au 1er janvier 2025.

Par ailleurs, le manquement du bailleur à son obligation de remettre un DPE au locataire ne permet pas, à lui seul, de démontrer l'indécence du logement.

S'agissant de l'absence de détecteur de monoxyde de carbone, aucune disposition légale n'impose au bailleur de fournir un tel dispositif dans un logement locatif.
Cependant, il est constant qu'aucun état des lieux n'a été réalisé lors de l'entrée dans les lieux.

De plus, Madame [N] soutient que le logement dont elle est locataire est dépourvu de compteur électrique individuel et ne dispose d'aucun tableau électrique permettant la souscription d'un abonnement à son nom, la contraignant ainsi à supporter la consommation électrique afférente à l'ensemble de l'immeuble, incluant les parties communes et un local commercial.
Ces faits ne sont pas contestés par le bailleur.

Il est donc acquis que le logement est dépourvu de tout système de comptage individualisé, ce qui est de nature à compromettre l'usage normal des lieux et à priver la locataire de la maîtrise de sa consommation.

Compte tenu de ces éléments contradictoires et du désordre non contesté, les éléments sont insuffisants pour apprécier la conformité du logement aux exigences de décence.

- Sur la demande d'expertise

L'expertise n'a pas pour effet de suppléer la carence probatoire de la demanderesse, mais vise à éclairer utilement la juridiction sur des éléments techniques dont dépend directement l'issue du litige.

Selon l'article 9 du Code de procédure civile " Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ". 

L'article 146 du Code de procédure civile prévoit que " Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ".

Selon l'article 1er du décret du 30 janvier 2002 " Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret ".

Selon l'article 2 du même décret " Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre "
L'article 3 du même décret ajoute que " Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ".

Selon l'article 3 bis du décret du 30 janvier 2022, en vigueur du 21 août 2023 au 1er janvier 2025 " En France métropolitaine, le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ".

* * *

Les seuls éléments produits ne permettent pas de caractériser que le logement loué par la SCI KERGAU est indécent. Mais Madame [Y] [N] a apporté des éléments permettant de s'interroger sur l'état du logement loué. 

En effet, l'expertise permettra d'établir l'état et la conformité des installations électriques, ainsi que l'existence, la nature et l'ampleur des désordres allégués. Cette expertise permettra également la tenue d'un débat contradictoire pour examiner les travaux qu'il conviendra éventuellement de réaliser.

Il sera en outre relevé que cette mesure présente un lien direct et suffisant avec les demandes formées à titre principal par la demanderesse, étant de nature, d'une part, à permettre d'apprécier une éventuelle réduction du loyer et, d'autre part, à statuer sur l'existence d'un préjudice de jouissance.

En conséquence, au vu des pièces versées aux débats, il convient d'ordonner l'expertise sollicitée aux frais avancés de Madame [N] dans la mesure où cette dernière est demanderesse et les modalités seront déterminées au dispositif.

S'agissant de la demande en consignation des loyers, elle sera rejetée, cette mesure nécessitant de déterminer précisément l'habitabilité du bien et la durée de son inhabitabilité éventuelle, ce que seule pourra déterminer l'expertise.

- Sur les autres demandes

Il sera sursoit à statuer sur les autres demandes dans l'attente du rapport d'expertise.

- Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens et les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, avant dire droit,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire du logement occupé par Madame [Y] [N] sis [Adresse 6] à [Localité 8] ; 

DESIGNE [W] [F], expert inscrit auprès de la Cour d'appel de Rennes pour y procéder, avec mission de :

1) se rendre sur les lieux, recueillir les explications des parties et se faire communiquer par celles-ci tous documents utiles à son information, 
2) examiner et décrire les lieux faisant l'objet du contrat de location dans leur état actuel,
3) rechercher:
- si le bailleur a remis au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation,
- si le bailleur a délivré au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,
- si le bailleur a entretenu les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y a fait toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués,
 4) dans la négative, préciser en quoi le bailleur n'a pas satisfait à ses obligations et indiquer la nature et le coût des travaux de remise en état, 
 5) donner au Tribunal tous les éléments nécessaires pour apprécier le préjudice éventuellement subi par le locataire,
 6) instruire toute difficulté dont la solution sera jugée utile au règlement du litige et répondre à toute question posée par les parties en relation avec leur différend,
 7) à ces diverses fins, entendre tout sachant, se faire remettre toute pièce par quiconque et, de manière générale, procéder à toute investigation nécessaire à l'accomplissement de sa mission ;

DIT qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête,

DIT que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu'il pourra, conformément aux dispositions de l'article 278 du Code de procédure civile, s'adjoindre d'initiative un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne,

DIT que l'expert devra communiquer aux parties son projet de rapport en les invitant à présenter leurs observations dans le mois de la transmission et déposer son rapport définitif après avoir répondu aux observations des parties dans le délai de SIX MOIS à compter de la consignation effective de la provision pour frais d'expertise ci-dessous à Mme le régisseur d'avances et recettes du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, pour une somme de 800€, par chèque de banque, à valoir sur la rémunération de l'expert dans le délai d'UN MOIS, à compter de la présente décision, étant précisé que :
- l'avance sur frais d'expertise sera provisoirement mis à la charge Madame [Y] [N];
- à défaut de versement de la somme dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime,
- chaque partie est autorisée à procéder au versement de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus.

RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide d'une prorogation du délai ou d'un relevé de la caducité;

SURSOIT à statuer sur toutes les demandes jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ;

RENVOIE l'affaire à l'audience du 

Lundi 21 septembre 2026 à 13h45

RESERVE les dépens de l'instance et les frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 06 janvier 2026.
 
La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,





Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.



le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me MIOSGA
- 1 CE et 1 CCC par dépôt en case à Me LABARRE
- 1 CCC par LRAR à [Y] [U] [R] [N]
- 1 CCC par LRAR à la SCI KERGAU
- 1 CCC au régisseur du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc
- 1 CCC à M. [W] [F], expert judiciaire 
- 1 CCC au dossier

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Mise à jour de la source le 2026-07-07T19:49:09.647Z.