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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Vente, 18 juin 2026, n° 25/00102

Saisie immobilière - Ordonne la vente forcéeBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d'un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu le 18 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer et d'un jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 avril 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, a fait délivrer à Madame [N] [C], par acte de commissaires de justice en date du 10 juillet 2025, un commandement de payer de la somme de 15.084,52 € en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers, lui appartenant, affectés à sa garantie, dépendant d'un ensemble immobilier situé à Villeneuve-Loubet (Alpes-Maritimes), [Adresse 6] La Bouaou, cadastré section AR [Cadastre 1] (anciennement C [Cadastre 2]) pour une contenance de 1 ha 13 a 77 ca, à savoir le lot numéro 45 consistant dans un appartement au rez-de-chaussée avec les 94/10.000èmes des parties communes générales. 

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 6] le 11 août 2025, Volume 2025 S numéro 110. Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l'état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 19 août 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, le créancier poursuivant a fait assigner Madame [N] [C] à l'audience d'orientation du juge de l'exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 6 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l'article R 322-9 du code des procédures civiles d'exécution, mention de la délivrance de l'assignation a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution le 3 octobre 2025 et enregistré sous le numéro 25/102.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande au juge de l'exécution, demande au juge d'exécution au visa des dispositions des articles L 311-2 et suivants, R 322-15 à R 322-29 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- constater que le créancier poursuivant, titulaire d'une créance liquide et exigible, agit en vertu d'un titre exécutoire, conformément aux dispositions de l'article L311 2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- constater que la saisie pratiquée porte sur les droits saisissables au sens de l'article L 311-6 du même code ;
- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;
- déterminer les modalités de poursuite de la procédure ; 
- mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, aujourd'hui jugement à intervenir ;
En cas de vente forcée :
- désigner Maître [S] [J], commissaire justice ou tout autre commissaire de justice qu'il déciderait de se substituer, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; 
- dire qu'il pourra se faire assister lors de l'une de visite d'un expert chargé d'établir ou d'actualiser les rapports techniques et l'attestation de superficie loi carrez en cas de nécessité ; 
- dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants de biens saisis ;
- ordonner l'emploi des dépens frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Fiona Starzak, avocat membre de la SELARL GHM.

A l'audience d'orientation, le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les termes de son assignation à l'audience d'orientation.

Madame [N] [C], assignée dans les termes de l'article 659 du code de procédure civile à l'adresse du [Adresse 7] à [Localité 7], n'a pas personnellement comparu ni constitué avocat.

Suivant jugement réputé contradictoire et avant dire droit en date du 18 décembre 2025, le juge de l'exécution a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 5 février 2026 et a invité le créancier poursuivant à répondre aux moyens soulevés et à :

- justifier que la dernière adresse connue de la défenderesse est bien celle mentionnée dans le commandement de payer valant saisie immobilière et dans l'assignation à l'audience d'orientation ;
- produire le retour par les services postaux des lettres recommandées que le commissaire de justice a adressées au destinataire de ses actes ;
- expliciter la raison pour laquelle les ordonnances de référé ne sont pas visées expressément dans les titres fondant les poursuites de saisie immobilière ; justifier de leur caractère définitif dans la production de certificat de non appel ;
- justifier de la signification et du caractère définitif du jugement du tribunal judiciaire de céans du 29 avril 2022 par la production de l'acte de signification et du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d'appel ;
- justifier des dépens dont le montant figure à hauteur de 2189,54 € dans le commandement de payer et dans l'assignation à l'audience d'orientation.

Le juge de l'exécution a également fait injonction au créancier poursuivant de signifier ses conclusions et ses pièces à la défenderesse et réservé les demandes et les dépens.
 
Lors de l'audience du 5 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience d'orientation du 12 mars 2026, à la demande du créancier poursuivant qui a indiqué ne pas être encore en possession du certificat de non-appel réclamé par le juge de l'exécution. La débitrice a été régulièrement avisée par le greffe de ce renvoi et de la date d'audience. 

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires poursuivant a justifié avoir pris des conclusions, communiqué de nouvelles pièces et signifié le tout à Madame [N] [C] par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, ayant fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses.

Aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires apporte des éléments de réponse aux moyens soulevés par le juge de l'exécution dans son jugement avant dire droit et reprend pour le surplus l'intégralité des demandes formées dans le dispositif de son assignation. 

Madame [N] [C] n'a pas constitué avocat ni personnellement comparu. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé à titre liminaire qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

Dans sa précédente décision avant dire droit en date du 18 décembre 2025, le juge de l'exécution a invité le syndicat des copropriétaires poursuivant à justifier que la dernière adresse connue de la défenderesse est bien celle mentionnée dans le commandement de payer valant saisie immobilière et dans l'assignation à l'audience d'orientation et à produire le retour par les services postaux des lettres recommandées que le commissaire de justice a adressées au destinataire de ses actes.

Il relevait en effet dans cette décision :

[N] [M] [X] [O] [C] a été assignée dans les termes de l'article 659 du code de procédure civile à l'adresse du [Adresse 7] à [Localité 7], qui serait sa dernière adresse connue alors même que les décisions fondant les poursuites de saisie immobilière mentionnent l'adresse des biens et droits immobiliers saisis.

Le commissaire de justice instrumentaire a pris soin de mentionner les diligences accomplies en vue de la délivrance tant du commandement de payer valant saisie immobilière que de l'assignation à l'audience d'orientation.

Dans le cadre de la délivrance du commandement de payer, il précise qu'il s'est rendu à l'adresse communiquée par son mandant comme étant la dernière adresse connue de la défenderesse, avoir constaté qu'à ce jour aucune personne répondant à l'identification du destinataire de l'acte n'y a son établissement, que sur place, il constate que le nom de la requise n'apparaît pas sur la boîte aux lettres de la maison ni même celui de Madame [K] [T], chez qui elle est censée être domiciliée, qu'il rencontre le locataire actuel qui lui a déclaré qu'il ne connaît pas [N] [C] ni [K] [T], qu'il s'agit peut-être des locataires précédentes et que la propriétaire de la maison pourrait peut-être le renseigner, qu'il lui a communiqué son numéro de téléphone. Il ajoute qu'il a tenté de joindre la propriétaire de la maison sur le numéro donné par l'occupant actuel de la maison, le 06 08 88 37 07, en vain, ce dernier n'a jamais décroché et n'a jamais répondu aux messages laissés, qu'il a contacté les services de la mairie de [Localité 7] qui lui ont déclaré que la requise n'est pas inscrite sur les listes de la commune et qu'ils n'ont aucune information, qu'il a tenté de contacter [N] [C] sur le numéro en sa possession, 07 83 60 22 70, en vain, la ligne téléphonique étant directement sur messagerie non personnalisée, que ses recherches sur les réseaux sociaux sur les moteurs de recherche Internet n'ont pas permis d'obtenir de résultat exploitable devant un très grand nombre de réponses. Le FICOBA interrogé n'a pas permis d'obtenir une autre adresse que celle en sa possession.

S'agissant de l'assignation, le commissaire de justice instrumentaire a constaté que le nom de la requise ne figure pas sur la boîte aux lettres, que les services postaux ne sont pas en mesure de lui apporter des précisions la concernant, qu'il rencontre un voisin lequel lui a indiqué ne pas connaître la requise et que de nouveaux occupants venaient d'aménager à l'adresse indiquée, qu'il a frappé à la porte et que personne n'a répondu. Il ajoute que lors d'un précédent passage à la même adresse en juin 2025, la mairie lui apprenait que la requise était inconnue de ses services. Il a recontacté la mairie aux 05 46 93 68 05 qui lui a confirmé que ces services n'ont aucune information sur la requise et qu'elle ne réside pas à l'adresse indiquée, qu'il a tenté de joindre la propriétaire du logement au 06/08/88/37/07 mais que celui-ci ne répond pas, qu'il a également procédé aux vérifications habituelles sur les Pages Jaunes, sur société.com, sur Infogreffe et qu'il n'a trouvé aucune information sur l'adresse actuelle de la requise ni sur un quelconque moyen de communiquer avec elle.

Les démarches accomplies par le commissaire de justice sont complètes. Cela étant, le créancier poursuivant ne justifie pas que l'adresse mentionnée sur ces actes constitue la dernière adresse connue de la défenderesse.

Au demeurant l'assignation mentionne tant l'adresse des biens et droits immobiliers saisis que l'adresse à [Localité 7].

Le procès-verbal descriptif dressé par le commissaire de justice ne permet pas de s'assurer de l'absence d'occupation des biens et droits immobiliers saisis, aucune mention n'ayant été apposé. Celui-ci atteste s'être transporté à l'adresse en présence de 2 témoins, requis conformément aux dispositions de l'article 142-1 du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier.

Le créancier poursuivant ne verse pas aux débats le retour de la lettre recommandée que le commissaire de justice est censé avoir adressée par ses soins conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. Les indications figurant sur la lettre éventuellement retournée par les services postaux permettraient de s'assurer, le cas échéant, de l'adresse effective de son destinataire.

Le syndicat des copropriétaires poursuivant indique en réponse que si Madame [N] [C] a résidé un temps à [Localité 8] dans les biens saisis, elle avait communiqué au syndic en février 2023 un courrier faisant état d'une adresse à [Localité 7], dans le département de Charente-Maritime, à laquelle tous les courriers du syndic ont par la suite été adressés ; il précise que le commissaire de justice instrumentaire a en outre pris soin de vérifier cette adresse auprès de FICOBA avant de délivrer le commandement de payer valant saisie. Il affirme ne pas avoir pu obtenir de nouvelle adresse et produit les retours des lettres RAR adressées à la débitrice, respectivement revenues avec la mention « Destinataire inconnu à l'adresse » et « Pli avisé et non réclamé », sans aucune mention de réadressage de courrier. 

Il sera relevé que le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer, signifié le 3 octobre 2023 à l'adresse des biens saisis à Villeneuve-Loubet, n'a pas pu faire l'objet d'une remise à personne, ni à domicile ni en l'étude de l'huissier et qu'un procès-verbal de recherches infructueuses avait été dressé, Madame [N] [C] ne résidant manifestement plus dans l'appartement qui aurait été occupé à cette époque par sa fille et son gendre. 

Concernant l'adresse à [Localité 7], il s'agit de celle à partir de laquelle Madame [N] [C] a adressé un courrier au syndic le 13 février 2024 et qui a été confirmée au commissaire de justice instrumentaire ayant adressé une requête FICOBA avant de procéder à la signification du commandement de payer valant saisie.

Enfin, l'absence actuelle d'occupation du logement tend à être confirmée par le procès-verbal de description établi par Maître [J] le 10 septembre 2025, puisque même si quelques vêtements et pièces de vaisselle sont visibles dans la cuisine et la loggia, l'appartement ne fait manifestement l'objet d'aucune occupation ; le technicien ayant établi les diagnostics a en outre constaté que l'appartement n'était pas alimenté en électricité. 

Il est ainsi suffisamment établi par le syndicat des copropriétaires poursuivant que l'adresse à laquelle ont été signifiés le commandement de payer valant saisie et l'assignation à l'audience d'orientation était bien la dernière adresse connue de Madame [N] [C] et que ces significations sont régulières. 

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L'article R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, dispose qu' à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Aux termes de l'article L 111-3 du code des procédures civiles d'exécution, seuls constituent des titres exécutoires :
 Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;
 Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l'Union européenne applicables ;
 Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;
 Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;
 Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
 Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d'un notaire selon les modalités prévues à l'article 229-1 du code civil ;
 Le titre délivré par le commissaire de justice en cas de non-paiement d'un chèque ou en cas d'accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l'article L. 125-1 ;
 Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d'un jugement ;
 Les transactions et les actes constatant un accord issu d'une médiation, d'une conciliation ou d'une procédure participative, lorsqu'ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l'article L 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre I. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires poursuivant indiquait dans son assignation procéder à la saisie immobilière en vertu de grosse en la forme exécutoire d'un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu le 18 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer et d'un jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 avril 2022. 

Sur ce point, dans son jugement avant dire droit, le juge de l'exécution notait :

Le bordereau de communication de pièces vise également deux ordonnances de référé rendues par le tribunal judiciaire de Grasse le 11 septembre 2020 et le 22 octobre 2020, qui ne figurent pas parmi les titres exécutoires mentionnés.

Le syndicat des copropriétaires verse ces 2 ordonnances de référé, l'acte de signification ainsi que les divers actes d'exécution mobilière pratiquée. Il sollicite dans son décompte en vertu de ces 2 ordonnances les sommes allouées au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1500 € et 900 €. Il n'est aucunement [justifié] du certificat de non contestation de cette décision par la production d'un certificat de non appel.

Le décompte des sommes perçues n'est pas détaillé dans le commandement de payer et dans l'assignation à l'audience d'orientation.

Le syndicat des copropriétaires fonde également ses poursuites sur le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer le 18 juillet 2023, régulièrement notifié et définitif ainsi qu'il résulte du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d'appel le 7 mars 2024. Ce jugement condamne la copropriétaire défaillante au paiement d'une somme de 5.778,02 € avec intérêts au taux légal au titre des charges de propriété, appel de fonds et frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de celle de 600 € à titre de dommages-intérêts et d'une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance. Cette décision, qui a fait l'objet de mesures d'exécution, n'a pas été exécutée.

Les poursuites sont également fondées sur un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse, réputé contradictoire et premier ressort, le 29 avril 2022 qui a condamné la défenderesse au paiement d'une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. Or, il n'est pas justifié de la signification de cette décision. Le créancier poursuivant produit la signification d'un jugement contradictoire et en premier ressort tribunal de grande instance de Grasse pôle civil 2e chambre construction du 13 novembre 2019 (décision numéro 2019/596, RG numéro 17/00939), précédemment notifié à avocat le 27 novembre 2019.

Le certificat de non appel de cette décision n'est pas davantage produit.

Il a en conséquence invité le syndicat des copropriétaires poursuivant à expliciter la raison pour laquelle les ordonnances de référé ne sont pas visées expressément dans les titres fondant les poursuites de saisie immobilière, à justifier de leur caractère définitif par la production de certificat de non appel et à justifier de la signification et du caractère définitif du jugement du tribunal judiciaire de céans du 29 avril 2022 par la production de l'acte de signification et du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d'appel. 

Concernant les ordonnances de référé en date des 11 septembre 2020 et 22 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires poursuivant indique que c'est effectivement à la suite d'une omission dans l'assignation qu'elles n'avaient été mentionnées parmi les titres exécutoires en vertu desquels il agit à l'encontre de Madame [N] [C] et il rectifie cette omission dans ses conclusions. 

Ces deux ordonnances ont fait l'objet d'une signification à la débitrice par acte de commissaire de justice en date respectivement des 21 septembre 2020 (ayant fait l'objet d'une remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice après vérification du domicile de la destinataire) et 5 novembre 2020 (ayant également fait l'objet d'une remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice après vérification du domicile de la destinataire).

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit le certificat de non-appel afférent à l'ordonnance de référé du 11 septembre 2020, délivré par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 26 janvier 2026, ainsi que le certificat de non-appel afférent à l'ordonnance de référé du 22 octobre 2020, délivré par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 26 janvier 2026. 

Ces ordonnances de référé, devenues définitives, constituent en conséquence des titres exécutoires constatant une créance liquide et exigible. 

Concernant le jugement du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en date du 18 juillet 2023, le créancier poursuivant justifie, ainsi que l'avait déjà relevé le juge de l'exécution dans sa précédente décision, de la signification de cette décision à Madame [N] [C] par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023 et de son caractère définitif, ainsi que cela ressort du certificat de non-appel délivré le 7 mars 2024 par le greffe de la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Il est également justifié de vaines tentatives d'exécution forcée de cette décision. 

Ce jugement, devenu définitif, constitue en conséquence un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. 

Concernant le jugement contradictoire en premier ressort rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 avril 2022, ayant condamné la débitrice à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le créancier poursuivant justifie de sa signification à avocat le 17 mai 2022, mais reconnaît ne pas l'avoir signifié à la débitrice. Il se prévaut toutefois des dispositions de l'article 528-1 du code de procédure civile, aux termes duquel, si le jugement n'a pas été notifié dans un délai de deux ans à compter de son prononcé, la partie qui a comparu n'est plus recevable à exercer un recours à titre principal après l'expiration dudit délai.

Il sera effectivement constaté que ces dispositions sont applicables en l'espèce, puisque Madame [N] [C] avait constitué avocat et était demanderesse dans le cadre de cette instance l'opposant au syndicat des copropriétaires et qu'un délai de plus de deux ans s'était écoulé depuis le prononcé du jugement au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie.

Ce jugement, devenu définitif, constitue en conséquence un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. 

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Aux termes du jugement du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en date du 18 juillet 2023, Madame [N] [C] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
 5.778,02 € au titre des charges de copropriété, appels de fonds et frais de l'article 10-1 arrêtés au 10 janvier 2023, avec intérêts au taux légal,
 600 € à titre de dommages et intérêts,
 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 les entiers dépens de l'instance. 

Aux termes du jugement contradictoire en premier ressort rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 avril 2022, Madame [N] [C] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 les entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.

Aux termes de l'ordonnance de référé en date du 11 septembre 2020, Madame [N] [C] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 les entiers dépens de l'instance.

Aux termes de l'ordonnances de référé en date du 22 octobre 2020, Madame [N] [C] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 les entiers dépens de l'instance.

Le syndicat des copropriétaires poursuivant se prévaut d'une créance d'un montant total de 13.661,14 €, arrêtée au 22 mai 2025, dont le détail est mentionné dans l'assignation à l'audience d'orientation, se décomposant comme suit :
 principal 5.778,02 €
 dommages et intérêts 600,00 €
 article 700 1.000,00 €
 intérêts au taux légal échus au 22/05/2025 810,83 €
 outre intérêts à compter de cette date mémoire
 article 700 1.500,00 €
 article 700 1.500,00 €
 article 700 900,00 €
 dépens 2.189,54 €
 coût du commandement de payer valant saisie 282,75 €

Conformément à ce qui lui avait été demandé dans le précédent jugement avant dire droit, le syndicat des copropriétaires a justifié, par la production des décomptes de Maître [J], commissaire de justice en charge de la signification et de l'exécution des deux ordonnances de référé et du jugement du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer, de son état de frais au titre des dépens. 

Ces sommes ne sont pas contestées par la partie saisie, qui n'a pas constitué avocat, et elles sont conformes aux termes des décisions exécutoires fondant la présente saisie. Il conviendra toutefois d'expurger le décompte produit du coût du commandement de payer valant saisie, dans la mesure où ce coût est inclus dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Conformément à l'article R 322-18, il convient en conséquence de retenir la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 13.378,39 € (soit 13.661,14 € - 282,75 €) arrêtée au 22 mai 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal sur la somme de 5.778,02 €, et ceci jusqu'à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l'article R 334-3 du code des procédures civiles d'exécution complétant l'article R 334-2.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d'exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

En l'absence de demande de vente amiable formulée par le débiteur, il convient, en application de l'article R 322-26, d'ordonner la vente forcée des biens saisis dépendant de sa succession, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite adjudication à l'audience du juge de l'exécution du jeudi 1er octibre 2026 à 9 heures.

Il y a également lieu d'ordonner la visite des biens saisis dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité de la vente forcée sera aménagée suivant les modalités particulières définies au dispositif.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l'objet d'une validation lors de l'audience de vente forcée.


2/ Sur l'expulsion du saisi

Il sera rappelé que, conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d'adjudication à intervenir vaudra titre d'expulsion et l'adjudicataire pourra le mettre à exécution à l'encontre du saisi et de tous occupants de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable.


3/ Sur la demande relative aux frais de la procédure de distribution et sur les dépens 

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d'ordonner la distraction des dépens au profit de l'avocat du créancier poursuivant, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Dit que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Dit que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, poursuit la saisie immobilière au préjudice de Madame [N] [M] [X] [O] [C], pour une créance liquide et exigible, d'un montant de 13.378,39 € arrêtée au 22 mai 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal sur la somme de 5.778,02 €, et ceci jusqu'à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l'article R 334-3 du code des procédures civiles d'exécution complétant l'article R 334-2 ;
 
Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis, dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Localité 8] (Alpes-Maritimes), [Adresse 8], cadastré section AR [Cadastre 1] (anciennement C [Cadastre 2]) pour une contenance de 1 ha 13 a 77 ca, à savoir le lot numéro 45 consistant dans un appartement au rez-de-chaussée avec les 94/10.000èmes des parties communes générales ;

Dit qu'il sera procédé à ladite vente forcée à l'audience du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 1er octobre 2026 à 9 heures sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ;

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de Maître [S] [J], commissaire de justice à [Localité 2] qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, ou tout autre commissaire de justice qu'il déciderait de se substituer, aux jours qu'il fixera suivant ses disponibilités et qu'il pourra se faire assister d'un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l'avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu'à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d'absence de l'occupant du local, le commissaire de justice procédera en se faisant assister, si besoin est, d'un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d'exécution ;

Dit qu'il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d'exécution ;

Autorise, en complément des publicités prévues aux articles R.322-31 et R. 322-32 du code des procédures civiles d'exécution, la publicité de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet et notamment sur le site national du CNB, Avoventes ;

Dit que la parution sur internet comprendra au maximum la photographie des biens et les éléments de la publicité prévue par l'article R.322-32 du code des procédures civiles d'exécution, aménagée comme ci-dessus et que lorsque la publicité par ce moyen sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 € HT sur justificatifs ;

Dit que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites ;

Rappelle que, conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d'adjudication à intervenir vaudra titre d'expulsion et que l'adjudicataire pourra le mettre à exécution à l'encontre du saisi et de tous occupants de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que, conformément à l'article R 331-2, les frais de la procédure de distribution seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, à l'exclusion des honoraires de l'avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, lesquels ne sont pas des frais de justice ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Fiona STARZAK avocat membre de la Selarl GHM, société d'avocats au barreau de Grasse, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.


La greffière Le juge de l'exécution
Texte intégral
1 exp Me Fiona STARZAK 
1 exp dossier 
Copie délivrée le 

COUR D’APPEL D’[Localité 1]


TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
-=-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION
Service des saisies immobilières


JUGEMENT D'ORIENTATION
DU 18 JUIN 2026

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00102 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QOYZ 

Minute N° 26/106


A l'audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le dix huit Juin deux mil vingt six, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Charlotte DUPAIN, Greffière, lors des débats, et de Fanny PAULIN, Greffière, lors de la mise à disposition
 

à la requête de :

Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son Syndic, la société GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, Société par Actions Simplifiée au capital de 38.200 €, ayant son siège social sis [Adresse 3] à [Localité 4], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 438 200 032, exerçant sous l’enseigne “Cabinet ROULLAND”, pris en la personne de son Président, domicilié audit siège en cette qualité

Représenté par Me Fiona STARZAK, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :


Madame [N], [M], [X], [O] [C], née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 5] (01), de nationalité française, demeurant [Adresse 4] à [Localité 3] ;
Et Chez Mme [K] [T] sis [Adresse 5] (dernière adresse connue)

Non comparante ni représentée 

Débiteur saisi


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A l'appel de la cause à l'audience publique du 12 Mars 2026 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 30 avril 2026 , délibéré prorogé au 18 Juin 2026.



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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d'un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu le 18 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer et d'un jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 avril 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, a fait délivrer à Madame [N] [C], par acte de commissaires de justice en date du 10 juillet 2025, un commandement de payer de la somme de 15.084,52 € en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers, lui appartenant, affectés à sa garantie, dépendant d'un ensemble immobilier situé à Villeneuve-Loubet (Alpes-Maritimes), [Adresse 6] La Bouaou, cadastré section AR [Cadastre 1] (anciennement C [Cadastre 2]) pour une contenance de 1 ha 13 a 77 ca, à savoir le lot numéro 45 consistant dans un appartement au rez-de-chaussée avec les 94/10.000èmes des parties communes générales. 

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 6] le 11 août 2025, Volume 2025 S numéro 110. Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l'état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 19 août 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, le créancier poursuivant a fait assigner Madame [N] [C] à l'audience d'orientation du juge de l'exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 6 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l'article R 322-9 du code des procédures civiles d'exécution, mention de la délivrance de l'assignation a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution le 3 octobre 2025 et enregistré sous le numéro 25/102.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande au juge de l'exécution, demande au juge d'exécution au visa des dispositions des articles L 311-2 et suivants, R 322-15 à R 322-29 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- constater que le créancier poursuivant, titulaire d'une créance liquide et exigible, agit en vertu d'un titre exécutoire, conformément aux dispositions de l'article L311 2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- constater que la saisie pratiquée porte sur les droits saisissables au sens de l'article L 311-6 du même code ;
- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;
- déterminer les modalités de poursuite de la procédure ; 
- mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, aujourd'hui jugement à intervenir ;
En cas de vente forcée :
- désigner Maître [S] [J], commissaire justice ou tout autre commissaire de justice qu'il déciderait de se substituer, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; 
- dire qu'il pourra se faire assister lors de l'une de visite d'un expert chargé d'établir ou d'actualiser les rapports techniques et l'attestation de superficie loi carrez en cas de nécessité ; 
- dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants de biens saisis ;
- ordonner l'emploi des dépens frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Fiona Starzak, avocat membre de la SELARL GHM.

A l'audience d'orientation, le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les termes de son assignation à l'audience d'orientation.

Madame [N] [C], assignée dans les termes de l'article 659 du code de procédure civile à l'adresse du [Adresse 7] à [Localité 7], n'a pas personnellement comparu ni constitué avocat.

Suivant jugement réputé contradictoire et avant dire droit en date du 18 décembre 2025, le juge de l'exécution a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 5 février 2026 et a invité le créancier poursuivant à répondre aux moyens soulevés et à :

- justifier que la dernière adresse connue de la défenderesse est bien celle mentionnée dans le commandement de payer valant saisie immobilière et dans l'assignation à l'audience d'orientation ;
- produire le retour par les services postaux des lettres recommandées que le commissaire de justice a adressées au destinataire de ses actes ;
- expliciter la raison pour laquelle les ordonnances de référé ne sont pas visées expressément dans les titres fondant les poursuites de saisie immobilière ; justifier de leur caractère définitif dans la production de certificat de non appel ;
- justifier de la signification et du caractère définitif du jugement du tribunal judiciaire de céans du 29 avril 2022 par la production de l'acte de signification et du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d'appel ;
- justifier des dépens dont le montant figure à hauteur de 2189,54 € dans le commandement de payer et dans l'assignation à l'audience d'orientation.

Le juge de l'exécution a également fait injonction au créancier poursuivant de signifier ses conclusions et ses pièces à la défenderesse et réservé les demandes et les dépens.
 
Lors de l'audience du 5 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience d'orientation du 12 mars 2026, à la demande du créancier poursuivant qui a indiqué ne pas être encore en possession du certificat de non-appel réclamé par le juge de l'exécution. La débitrice a été régulièrement avisée par le greffe de ce renvoi et de la date d'audience. 

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires poursuivant a justifié avoir pris des conclusions, communiqué de nouvelles pièces et signifié le tout à Madame [N] [C] par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, ayant fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses.

Aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires apporte des éléments de réponse aux moyens soulevés par le juge de l'exécution dans son jugement avant dire droit et reprend pour le surplus l'intégralité des demandes formées dans le dispositif de son assignation. 

Madame [N] [C] n'a pas constitué avocat ni personnellement comparu. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en application de l'article 473 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé à titre liminaire qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

Dans sa précédente décision avant dire droit en date du 18 décembre 2025, le juge de l'exécution a invité le syndicat des copropriétaires poursuivant à justifier que la dernière adresse connue de la défenderesse est bien celle mentionnée dans le commandement de payer valant saisie immobilière et dans l'assignation à l'audience d'orientation et à produire le retour par les services postaux des lettres recommandées que le commissaire de justice a adressées au destinataire de ses actes.

Il relevait en effet dans cette décision :

[N] [M] [X] [O] [C] a été assignée dans les termes de l'article 659 du code de procédure civile à l'adresse du [Adresse 7] à [Localité 7], qui serait sa dernière adresse connue alors même que les décisions fondant les poursuites de saisie immobilière mentionnent l'adresse des biens et droits immobiliers saisis.

Le commissaire de justice instrumentaire a pris soin de mentionner les diligences accomplies en vue de la délivrance tant du commandement de payer valant saisie immobilière que de l'assignation à l'audience d'orientation.

Dans le cadre de la délivrance du commandement de payer, il précise qu'il s'est rendu à l'adresse communiquée par son mandant comme étant la dernière adresse connue de la défenderesse, avoir constaté qu'à ce jour aucune personne répondant à l'identification du destinataire de l'acte n'y a son établissement, que sur place, il constate que le nom de la requise n'apparaît pas sur la boîte aux lettres de la maison ni même celui de Madame [K] [T], chez qui elle est censée être domiciliée, qu'il rencontre le locataire actuel qui lui a déclaré qu'il ne connaît pas [N] [C] ni [K] [T], qu'il s'agit peut-être des locataires précédentes et que la propriétaire de la maison pourrait peut-être le renseigner, qu'il lui a communiqué son numéro de téléphone. Il ajoute qu'il a tenté de joindre la propriétaire de la maison sur le numéro donné par l'occupant actuel de la maison, le 06 08 88 37 07, en vain, ce dernier n'a jamais décroché et n'a jamais répondu aux messages laissés, qu'il a contacté les services de la mairie de [Localité 7] qui lui ont déclaré que la requise n'est pas inscrite sur les listes de la commune et qu'ils n'ont aucune information, qu'il a tenté de contacter [N] [C] sur le numéro en sa possession, 07 83 60 22 70, en vain, la ligne téléphonique étant directement sur messagerie non personnalisée, que ses recherches sur les réseaux sociaux sur les moteurs de recherche Internet n'ont pas permis d'obtenir de résultat exploitable devant un très grand nombre de réponses. Le FICOBA interrogé n'a pas permis d'obtenir une autre adresse que celle en sa possession.

S'agissant de l'assignation, le commissaire de justice instrumentaire a constaté que le nom de la requise ne figure pas sur la boîte aux lettres, que les services postaux ne sont pas en mesure de lui apporter des précisions la concernant, qu'il rencontre un voisin lequel lui a indiqué ne pas connaître la requise et que de nouveaux occupants venaient d'aménager à l'adresse indiquée, qu'il a frappé à la porte et que personne n'a répondu. Il ajoute que lors d'un précédent passage à la même adresse en juin 2025, la mairie lui apprenait que la requise était inconnue de ses services. Il a recontacté la mairie aux 05 46 93 68 05 qui lui a confirmé que ces services n'ont aucune information sur la requise et qu'elle ne réside pas à l'adresse indiquée, qu'il a tenté de joindre la propriétaire du logement au 06/08/88/37/07 mais que celui-ci ne répond pas, qu'il a également procédé aux vérifications habituelles sur les Pages Jaunes, sur société.com, sur Infogreffe et qu'il n'a trouvé aucune information sur l'adresse actuelle de la requise ni sur un quelconque moyen de communiquer avec elle.

Les démarches accomplies par le commissaire de justice sont complètes. Cela étant, le créancier poursuivant ne justifie pas que l'adresse mentionnée sur ces actes constitue la dernière adresse connue de la défenderesse.

Au demeurant l'assignation mentionne tant l'adresse des biens et droits immobiliers saisis que l'adresse à [Localité 7].

Le procès-verbal descriptif dressé par le commissaire de justice ne permet pas de s'assurer de l'absence d'occupation des biens et droits immobiliers saisis, aucune mention n'ayant été apposé. Celui-ci atteste s'être transporté à l'adresse en présence de 2 témoins, requis conformément aux dispositions de l'article 142-1 du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier.

Le créancier poursuivant ne verse pas aux débats le retour de la lettre recommandée que le commissaire de justice est censé avoir adressée par ses soins conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. Les indications figurant sur la lettre éventuellement retournée par les services postaux permettraient de s'assurer, le cas échéant, de l'adresse effective de son destinataire.

Le syndicat des copropriétaires poursuivant indique en réponse que si Madame [N] [C] a résidé un temps à [Localité 8] dans les biens saisis, elle avait communiqué au syndic en février 2023 un courrier faisant état d'une adresse à [Localité 7], dans le département de Charente-Maritime, à laquelle tous les courriers du syndic ont par la suite été adressés ; il précise que le commissaire de justice instrumentaire a en outre pris soin de vérifier cette adresse auprès de FICOBA avant de délivrer le commandement de payer valant saisie. Il affirme ne pas avoir pu obtenir de nouvelle adresse et produit les retours des lettres RAR adressées à la débitrice, respectivement revenues avec la mention « Destinataire inconnu à l'adresse » et « Pli avisé et non réclamé », sans aucune mention de réadressage de courrier. 

Il sera relevé que le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer, signifié le 3 octobre 2023 à l'adresse des biens saisis à Villeneuve-Loubet, n'a pas pu faire l'objet d'une remise à personne, ni à domicile ni en l'étude de l'huissier et qu'un procès-verbal de recherches infructueuses avait été dressé, Madame [N] [C] ne résidant manifestement plus dans l'appartement qui aurait été occupé à cette époque par sa fille et son gendre. 

Concernant l'adresse à [Localité 7], il s'agit de celle à partir de laquelle Madame [N] [C] a adressé un courrier au syndic le 13 février 2024 et qui a été confirmée au commissaire de justice instrumentaire ayant adressé une requête FICOBA avant de procéder à la signification du commandement de payer valant saisie.

Enfin, l'absence actuelle d'occupation du logement tend à être confirmée par le procès-verbal de description établi par Maître [J] le 10 septembre 2025, puisque même si quelques vêtements et pièces de vaisselle sont visibles dans la cuisine et la loggia, l'appartement ne fait manifestement l'objet d'aucune occupation ; le technicien ayant établi les diagnostics a en outre constaté que l'appartement n'était pas alimenté en électricité. 

Il est ainsi suffisamment établi par le syndicat des copropriétaires poursuivant que l'adresse à laquelle ont été signifiés le commandement de payer valant saisie et l'assignation à l'audience d'orientation était bien la dernière adresse connue de Madame [N] [C] et que ces significations sont régulières. 

*

L'article R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, dispose qu' à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Aux termes de l'article L 111-3 du code des procédures civiles d'exécution, seuls constituent des titres exécutoires :
 Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;
 Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l'Union européenne applicables ;
 Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;
 Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;
 Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
 Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d'un notaire selon les modalités prévues à l'article 229-1 du code civil ;
 Le titre délivré par le commissaire de justice en cas de non-paiement d'un chèque ou en cas d'accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l'article L. 125-1 ;
 Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d'un jugement ;
 Les transactions et les actes constatant un accord issu d'une médiation, d'une conciliation ou d'une procédure participative, lorsqu'ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l'article L 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre I. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires poursuivant indiquait dans son assignation procéder à la saisie immobilière en vertu de grosse en la forme exécutoire d'un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu le 18 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer et d'un jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 avril 2022. 

Sur ce point, dans son jugement avant dire droit, le juge de l'exécution notait :

Le bordereau de communication de pièces vise également deux ordonnances de référé rendues par le tribunal judiciaire de Grasse le 11 septembre 2020 et le 22 octobre 2020, qui ne figurent pas parmi les titres exécutoires mentionnés.

Le syndicat des copropriétaires verse ces 2 ordonnances de référé, l'acte de signification ainsi que les divers actes d'exécution mobilière pratiquée. Il sollicite dans son décompte en vertu de ces 2 ordonnances les sommes allouées au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1500 € et 900 €. Il n'est aucunement [justifié] du certificat de non contestation de cette décision par la production d'un certificat de non appel.

Le décompte des sommes perçues n'est pas détaillé dans le commandement de payer et dans l'assignation à l'audience d'orientation.

Le syndicat des copropriétaires fonde également ses poursuites sur le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer le 18 juillet 2023, régulièrement notifié et définitif ainsi qu'il résulte du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d'appel le 7 mars 2024. Ce jugement condamne la copropriétaire défaillante au paiement d'une somme de 5.778,02 € avec intérêts au taux légal au titre des charges de propriété, appel de fonds et frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de celle de 600 € à titre de dommages-intérêts et d'une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance. Cette décision, qui a fait l'objet de mesures d'exécution, n'a pas été exécutée.

Les poursuites sont également fondées sur un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse, réputé contradictoire et premier ressort, le 29 avril 2022 qui a condamné la défenderesse au paiement d'une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. Or, il n'est pas justifié de la signification de cette décision. Le créancier poursuivant produit la signification d'un jugement contradictoire et en premier ressort tribunal de grande instance de Grasse pôle civil 2e chambre construction du 13 novembre 2019 (décision numéro 2019/596, RG numéro 17/00939), précédemment notifié à avocat le 27 novembre 2019.

Le certificat de non appel de cette décision n'est pas davantage produit.

Il a en conséquence invité le syndicat des copropriétaires poursuivant à expliciter la raison pour laquelle les ordonnances de référé ne sont pas visées expressément dans les titres fondant les poursuites de saisie immobilière, à justifier de leur caractère définitif par la production de certificat de non appel et à justifier de la signification et du caractère définitif du jugement du tribunal judiciaire de céans du 29 avril 2022 par la production de l'acte de signification et du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d'appel. 

Concernant les ordonnances de référé en date des 11 septembre 2020 et 22 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires poursuivant indique que c'est effectivement à la suite d'une omission dans l'assignation qu'elles n'avaient été mentionnées parmi les titres exécutoires en vertu desquels il agit à l'encontre de Madame [N] [C] et il rectifie cette omission dans ses conclusions. 

Ces deux ordonnances ont fait l'objet d'une signification à la débitrice par acte de commissaire de justice en date respectivement des 21 septembre 2020 (ayant fait l'objet d'une remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice après vérification du domicile de la destinataire) et 5 novembre 2020 (ayant également fait l'objet d'une remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice après vérification du domicile de la destinataire).

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit le certificat de non-appel afférent à l'ordonnance de référé du 11 septembre 2020, délivré par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 26 janvier 2026, ainsi que le certificat de non-appel afférent à l'ordonnance de référé du 22 octobre 2020, délivré par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 26 janvier 2026. 

Ces ordonnances de référé, devenues définitives, constituent en conséquence des titres exécutoires constatant une créance liquide et exigible. 

Concernant le jugement du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en date du 18 juillet 2023, le créancier poursuivant justifie, ainsi que l'avait déjà relevé le juge de l'exécution dans sa précédente décision, de la signification de cette décision à Madame [N] [C] par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023 et de son caractère définitif, ainsi que cela ressort du certificat de non-appel délivré le 7 mars 2024 par le greffe de la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Il est également justifié de vaines tentatives d'exécution forcée de cette décision. 

Ce jugement, devenu définitif, constitue en conséquence un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. 

Concernant le jugement contradictoire en premier ressort rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 avril 2022, ayant condamné la débitrice à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le créancier poursuivant justifie de sa signification à avocat le 17 mai 2022, mais reconnaît ne pas l'avoir signifié à la débitrice. Il se prévaut toutefois des dispositions de l'article 528-1 du code de procédure civile, aux termes duquel, si le jugement n'a pas été notifié dans un délai de deux ans à compter de son prononcé, la partie qui a comparu n'est plus recevable à exercer un recours à titre principal après l'expiration dudit délai.

Il sera effectivement constaté que ces dispositions sont applicables en l'espèce, puisque Madame [N] [C] avait constitué avocat et était demanderesse dans le cadre de cette instance l'opposant au syndicat des copropriétaires et qu'un délai de plus de deux ans s'était écoulé depuis le prononcé du jugement au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie.

Ce jugement, devenu définitif, constitue en conséquence un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. 

*

Aux termes du jugement du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en date du 18 juillet 2023, Madame [N] [C] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
 5.778,02 € au titre des charges de copropriété, appels de fonds et frais de l'article 10-1 arrêtés au 10 janvier 2023, avec intérêts au taux légal,
 600 € à titre de dommages et intérêts,
 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 les entiers dépens de l'instance. 

Aux termes du jugement contradictoire en premier ressort rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 avril 2022, Madame [N] [C] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 les entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.

Aux termes de l'ordonnance de référé en date du 11 septembre 2020, Madame [N] [C] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 les entiers dépens de l'instance.

Aux termes de l'ordonnances de référé en date du 22 octobre 2020, Madame [N] [C] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 les entiers dépens de l'instance.

Le syndicat des copropriétaires poursuivant se prévaut d'une créance d'un montant total de 13.661,14 €, arrêtée au 22 mai 2025, dont le détail est mentionné dans l'assignation à l'audience d'orientation, se décomposant comme suit :
 principal 5.778,02 €
 dommages et intérêts 600,00 €
 article 700 1.000,00 €
 intérêts au taux légal échus au 22/05/2025 810,83 €
 outre intérêts à compter de cette date mémoire
 article 700 1.500,00 €
 article 700 1.500,00 €
 article 700 900,00 €
 dépens 2.189,54 €
 coût du commandement de payer valant saisie 282,75 €

Conformément à ce qui lui avait été demandé dans le précédent jugement avant dire droit, le syndicat des copropriétaires a justifié, par la production des décomptes de Maître [J], commissaire de justice en charge de la signification et de l'exécution des deux ordonnances de référé et du jugement du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer, de son état de frais au titre des dépens. 

Ces sommes ne sont pas contestées par la partie saisie, qui n'a pas constitué avocat, et elles sont conformes aux termes des décisions exécutoires fondant la présente saisie. Il conviendra toutefois d'expurger le décompte produit du coût du commandement de payer valant saisie, dans la mesure où ce coût est inclus dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Conformément à l'article R 322-18, il convient en conséquence de retenir la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 13.378,39 € (soit 13.661,14 € - 282,75 €) arrêtée au 22 mai 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal sur la somme de 5.778,02 €, et ceci jusqu'à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l'article R 334-3 du code des procédures civiles d'exécution complétant l'article R 334-2.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d'exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

En l'absence de demande de vente amiable formulée par le débiteur, il convient, en application de l'article R 322-26, d'ordonner la vente forcée des biens saisis dépendant de sa succession, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite adjudication à l'audience du juge de l'exécution du jeudi 1er octibre 2026 à 9 heures.

Il y a également lieu d'ordonner la visite des biens saisis dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité de la vente forcée sera aménagée suivant les modalités particulières définies au dispositif.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l'objet d'une validation lors de l'audience de vente forcée.


2/ Sur l'expulsion du saisi

Il sera rappelé que, conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d'adjudication à intervenir vaudra titre d'expulsion et l'adjudicataire pourra le mettre à exécution à l'encontre du saisi et de tous occupants de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable.


3/ Sur la demande relative aux frais de la procédure de distribution et sur les dépens 

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d'ordonner la distraction des dépens au profit de l'avocat du créancier poursuivant, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Dit que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Dit que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, poursuit la saisie immobilière au préjudice de Madame [N] [M] [X] [O] [C], pour une créance liquide et exigible, d'un montant de 13.378,39 € arrêtée au 22 mai 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal sur la somme de 5.778,02 €, et ceci jusqu'à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l'article R 334-3 du code des procédures civiles d'exécution complétant l'article R 334-2 ;
 
Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis, dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Localité 8] (Alpes-Maritimes), [Adresse 8], cadastré section AR [Cadastre 1] (anciennement C [Cadastre 2]) pour une contenance de 1 ha 13 a 77 ca, à savoir le lot numéro 45 consistant dans un appartement au rez-de-chaussée avec les 94/10.000èmes des parties communes générales ;

Dit qu'il sera procédé à ladite vente forcée à l'audience du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 1er octobre 2026 à 9 heures sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ;

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de Maître [S] [J], commissaire de justice à [Localité 2] qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, ou tout autre commissaire de justice qu'il déciderait de se substituer, aux jours qu'il fixera suivant ses disponibilités et qu'il pourra se faire assister d'un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l'avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu'à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d'absence de l'occupant du local, le commissaire de justice procédera en se faisant assister, si besoin est, d'un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d'exécution ;

Dit qu'il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Dit que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d'exécution ;

Autorise, en complément des publicités prévues aux articles R.322-31 et R. 322-32 du code des procédures civiles d'exécution, la publicité de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet et notamment sur le site national du CNB, Avoventes ;

Dit que la parution sur internet comprendra au maximum la photographie des biens et les éléments de la publicité prévue par l'article R.322-32 du code des procédures civiles d'exécution, aménagée comme ci-dessus et que lorsque la publicité par ce moyen sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 € HT sur justificatifs ;

Dit que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites ;

Rappelle que, conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d'adjudication à intervenir vaudra titre d'expulsion et que l'adjudicataire pourra le mettre à exécution à l'encontre du saisi et de tous occupants de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que, conformément à l'article R 331-2, les frais de la procédure de distribution seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, à l'exclusion des honoraires de l'avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, lesquels ne sont pas des frais de justice ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Fiona STARZAK avocat membre de la Selarl GHM, société d'avocats au barreau de Grasse, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.


La greffière Le juge de l'exécution

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Mise à jour de la source le 2026-07-07T21:11:44.862Z.