Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre civile, 7 juillet 2026, n° 25/05814

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère chambre civile



ARRET DU 07 JUILLET 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 25/05814 - N° Portalis DBVK-V-B7J-Q3TI



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 NOVEMBRE 2025 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE - N° RG F 25/00208





APPELANTS :



Monsieur [X] [D]

né le 03 Février 1985 à [Localité 1] MAROC

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me PECH DE LACLAUSE substituant Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2026-004280 du 11/05/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)



Madame [Q] [U] épouse [D]

née le 25 Mai 1989 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me PECH DE LACLAUSE substituant Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2026-004279 du 11/05/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)





INTIMEE :



SA [Adresse 2], Société anonyme dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Rémy GARCIA de la SELARL SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 19 Mai 2026



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2026,en audience publique, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA



L'affaire, mise en délibéré au 30/06/26, a été prorogée au 07/07/26; les parties en ayant été avisées.



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.





FAITS ET PROCÉDURE





Par acte en date du 1er septembre 2021, la société d' HLM Marcou habitat a donné à bail à M. [X] [D] et Mme [Q] [U] un logement situé [Adresse 4], ainsi qu'un garage, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 519,19 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 24 euros. 



La société Marcou habitat a délivré à M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D], par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 370,36 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et visant la clause résolutoire figurant au bail.



Par acte du 24 avril 2025, la société Marcou habitat a fait assigner M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne, afin qu'il constate la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire, qu'il ordonne l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef et qu'il les condamne solidairement à lui verser la somme provisionnelle de 3 289, 78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de mars 2025, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au montant du loyer et des charges à compter du mois d'avril 2025 et jusqu'à l'entière libération des lieux, outre la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



Par ordonnance contradictoire en date du 17 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé, a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le septembre 2021 entre la société Marcou habitat, d'une part, M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation sis [Adresse 5] étaient réunies à la date du 11 avril 2025,

- ordonné en conséquence à M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance,

- dit qu'à défaut pour M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Marcou habitat pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- condamné solidairement M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] à verser à la société Marcou habitat à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 5 692,01 euros (décompte arrêté au 6 octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, 

- condamné solidairement M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] à payer à la société Marcou habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 11 avril 2025 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, 

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- rejeté les demandes de M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, 

- condamné in solidum M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] aux dépens, qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, 

- condamné in solidum M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] à verser à la société Marcou habitat la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'ordonnance était de plein droit exécutoire à titre provisoire. 



Par déclaration reçue le 1er décembre 2025, M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] ont relevé appel de cette ordonnance. 



Par avis en date du 17 décembre 2025, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 19 mai 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.



Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 5 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] demandent à la cour de :

- infirmer l'ordonnance déférée dont appel en ce qu'elle : 

* a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le septembre 2021 entre la société Marcou habitat et eux, concernant les locaux à usage d'habitation sis [Adresse 5] étaient réunies à la date du 11 avril 2025,

* leur a ordonné en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance,

* a dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Marcou habitat pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

* a dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

* les a condamnés solidairement à payer à la société Marcou habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 11 avril 2025 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, 

* a fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

* a rejeté leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, 

* les a condamné in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, 

* les a condamnés in solidum à verser à la société Marcou habitat la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau : 

- homologuer le plan d'apurement signé le 29 avril 2026, par lequel la société Marcou habitat les autorise à apurer leur dette de 3 619,72 euros par versements de 200 euros mensuels de mai 2025 à novembre 2027,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée d'exécution des délais accordés,

- dire qu'en cas de respect des délais accordés par le plan d'apurement en date du 29 avril 2026, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais existée,

- condamner la SA Marcou Habitat à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Ils font valoir qu'après rapprochement des parties, Mme [Q] [U] épouse [D] a procédé au versement de la moitié de la créance et de la somme de 500 euros, de sorte qu'un plan d'apurement du solde de la créance restante a été mis en place avec la bailleresse.

Ils précisent que les parties sont parvenues à un accord amiable le 29 avril 2026 et ont conclu un plan d'apurement prévoyant le règlement de la dette par versements mensuels de 200 euros en sus du loyer courant jusqu'au mois de novembre 2027. Ils ajoutent que sur le fondement des articles 2044 du code civil et 1564 et 1567 du code de procédure civile, ce plan doit être homologué. 

Ils ajoutent que le juge de première instance a commis une erreur d'appréciation quant à la situation professionnelle du couple, puisque M. [D] avait produit non pas une promesse d'embauche mais un contrat de travail et qu'il occupe un poste d'agent d'entretien. Ils précisent que la situation du couple s'est nettement améliorée et que Mme [D] perçoit un salaire d'un montant de 1847 euros auquel s'ajoutent 474 euros de prestations sociales.

Ils précisent également que des démarches sont en cours auprès du Fonds Unifié Logement et que des arriérés de la Caf sont attendus qui aideront nécessairement à apurer de façon plus brève la dette. 

Ils mentionnent également que depuis l'ordonnance, ils ont effectué plusieurs virements et qu'un plan d'apurement a été signé avec l'intimée le 29 avril 2026. Ils soulignent que conformément à la loi du 27 juillet 2023, ce plan doit être homologué et la clause résolutoire suspendue. 





Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 18 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la société Marcou habitat demande à la cour de :

- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture, 

- confirmer l'ordonnance de référé du 17 novembre 2025 en toutes ses dispositions.

- débouter M. et Mme [D] de l'ensemble de leurs demandes,

- homologuer l'accord entre M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] et elle, autorisant ces derniers à s'acquitter de la somme de 3 619, 72 euros, outre le loyer et les charges courants, conformément au plan d'apurement mis en place entre les parties le 29 avril 2026, en mensualités de 200 euros par mois jusqu'à l'apurement définitif de la dette, 

- juger que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet, 

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, 

* qu'à défaut pour M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, elle puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin était,

* que M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] soient condamnés à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

- condamner M. et Mme [D] à lui verser la somme provisionnelle de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [D] aux entiers dépens d'appel.



Elle expose que dans la mesure où aucun paiement total de la dette locative n'est intervenu dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire est acquise. Elle en déduit que l'ordonnance déféré doit être confirmée sur ce point. 

S'agissant des impayés de loyers, elle précise que M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] ont signé le 29 avril 2026 un plan d'apurement avec leur bailleur, aux termes duquel ces derniers reconnaissent être redevables d'une dette locative de 3 619, 72 euros et s'engagent à verser, outre les loyers et charges courants, la somme mensuelle de 200 euros. Elle ajoute que la dette sera soldée en novembre 2027 et qu'il y a lieu d'homologuer ce plan d'apurement. 





A l'audience du 19 mai 2026, l'ordonnance de clôture en date du 12 mai 2026 a été révoquée et une nouvelle clôture ordonnée.











MOTIFS DE LA DECISION 





Sur le constat de la résiliation du bail



En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



En application de l'article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



De plus, selon l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 applicable en vertu du principe selon lequel les effets d'un contrat sont régis par la loi en vigueur lors de sa conclusion, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, il résulte des pièces communiquées qu'au contrat de bail liant les parties en date du 1er septembre 2021 est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer et de ses accessoires. 



De plus, il est établi que par acte délivré le 10 février 2025, la société Marcou habitat a fait délivrer à M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] un commandement de payer la somme principale de 2 370, 36 euros et que l'arriéré n'a pas été régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement.



En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 10 avril 2025.



La décision sera confirmée à ce titre.





Sur la dette locative et l'octroi de délais de paiement



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En application de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



De plus, selon l'article 24VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 



Enfin, aux termes du premier alinéa de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestations à naître.



En l'espèce, les parties justifient d'un accord, aux termes duquel elles ont fixé l'arriéré locatif du au 29 avril 2026 à la somme de 3 619, 72 euros et ont convenu que M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] règleraient cette somme par mensualités de 200 euros, outre le montant des loyer et charges, à compter du 1er mai 2026.



Il convient d'homologuer cet accord, de fixer l'arriéré locatif arrêté au 29 avril 2026 à la somme de 3 619, 73 euros, d'accorder à M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] des délais de paiement conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire.



La décision déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné solidairement M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] au paiement d'une provision à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation d'un montant de 5 692, 01 euros et statuant à nouveau, la cour les condamnera solidairement à verser à la société Marcou habitat une provision d'un montant de 3 619, 72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 avril 2026 et leur accordera des délais de paiement conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets de la clause résolutoire.



Faute pour M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D]de respecter les modalités de paiement accordés, le solde de l'arriéré des loyers et charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendre son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion des locataires, avec si nécessaire l'assistance de la force publique. M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] seront du reste tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer contractuellement fixé augmenté de la provision sur charges.





Sur les frais irrépétibles et les dépens



M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D], dont le défaut de paiement des loyers et de règlement de l'arriéré visé au commandement dans les délais impartis a entraîné le constat de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.



De plus, la décision sera confirmée en ce qu'elle les a condamnés in solidum au paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sans qu'il n'y ait lieu à les condamner à une indemnité complémentaire.





PAR CES MOTIFS 



La Cour, 



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a :

* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2021 entre M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D], d'une part, et la société Marcou habitat, d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 6] ainsi qu'un garage, étaient réunies à la date du 10 avril 2025, 

* condamné in solidum M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance,



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne solidairement M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] à verser à la société Marcou habitat une provision d'un montant de 3 619, 72 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 29 avril 2026,



Autorise M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] à s'acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courants, en 18 mensualités de 200 euros et une 19ème mensualité de 19, 72 euros, à régler le 1er de chaque mois entre le mois de mai 2026 et le mois de novembre 2027 inclus, 



Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l'exécution des délais accordés, 



Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, 



Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et sept jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

* la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

* faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 6] avec le concours de la force publique si nécessaire ;

* le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

* M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] seront condamnés in solidum à verser à la société Marcou habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, se substituant à celui-ci jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société Marcou habitat ou à son mandataire,



Dit n'y avoir lieu à plus ample application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [X] [D] et Mme [Q] [U] épouse [D] aux dépens d'appel.



Le greffier La présidente