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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 8 juillet 2026, n° 25/07036

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2011, la S.C.I. [Adresse 4], aux droits de laquelle vient la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. MADURA, les locaux n° B04 situés au niveau R-1, ilôt Pégase, sis [Adresse 4], [Adresse 4] à [Localité 1] pour une durée de 10 ans à compter du 5 juin 2013 moyennant un loyer principal annuel de 131.000 euros ainsi qu’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par la locataire dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes, aux fins d’y exploiter une activité de “ vente d’articles d’équipements de la maison, tissus d’ameublement, mobiliers et accessoires ”.

Par acte sous seing privé n°1 en date du 22 juillet 2014 au bail commercial, la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE a consenti à la S.A.S. ASTONA, venant aux droits de la S.A.S. MADURA par suite d’une fusion absorption, la location d’une réserve d’une surface de 9,80 m² située au niveau S1 de l’immeuble Pégase, renommé Magnétic, moyennant un loyer annuel principal de 3.430 euros H.T. 

Par la suite, dans le contexte de la crise sanitaire, les parties sont convenues par avenants des 4 septembre 2020, 27 novembre et 19 avril 2021 de franchises de loyers succesives, étant précisé que l’avenant du 4 septembre 2020 prévoyait également une prolongation de la durée initiale du bail, portant son terme au 4 juin 2024.

Par acte d'huissier en date du 30 novembre 2023, la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE a fait signifier à la S.A.R.L. SCALIA FRANCE, venant aux droits de la S.A.S. ASTONA, une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 5 juin 2024 pour une durée de 10 ans moyennant les conditions suivantes :
- un loyer annuel de 174.710 € hors charges et hors taxes, se décomposant comme suit : 
* 170.300 euros H.T. et H.C. pour le loyer annuel de base du local principal, 
* 4.410 euros H.T. et H.C. pour le loyer annuel de la réserve, 
- un loyer additionnel correspondant à la différence entre un pourcentage du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxe réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes, ce pourcentage étant de 7 %, 
- toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées. 

Par mémoire notifié le 20 février 2025, la S.A.R.L. SCALIA FRANCE a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 53.493,70 euros à compter du 5 juin 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la S.A.R.L. SCALIA FRANCE a fait assigner la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de :

“ DECLARER la société SCALIA FRANCE recevable et bien fondée en ses demandes, DEBOUTER la société [Adresse 4] PATRIMOINE de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions,

Par conséquent :

A TITRE PRINCIPAL

- FIXER le loyer annuel hors taxes et hors charges du bail renouvelé à la somme de 53.493,70 euros HC/HT/AN en principal à compter du 5 juin 2024,
- CONDAMNER la Société pour l'équipement commercial du [Adresse 4] PATRIMOINE au remboursement des loyers trop-perçus outre le paiement des intérêts légaux sur lesdits loyers trop-perçus depuis le 5 juin 2024,
- ORDONNER que les arriérés dus porteront intérêt légal en application de l'article 1231-7 du Code civil à compter de la délivrance du présent mémoire,
- ORDONNER que les intérêts échus depuis plus d'un an porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l'article 1343-2 du Code civil,
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir

A TITRE SUBSIDIAIRE

- ORDONNER la désignation d'un Expert judiciaire ayant pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2025, en application de R145-30 du Code de commerce,
- FIXER le loyer provisionnel minimum garanti pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel actuel,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

-CONDAMNER la société [Adresse 4] PATRIMOINE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent MARTIGNON, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile”.

La S.A.R.L. SCALIA FRANCE soutient que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné. Elle fait valoir que la situation dans le centre commercial est défavorable. Elle ajoute qu’il existe une dégradation des facteurs locaux de commercialité en raison de plusieurs crises majeures qui ont profondément impacté l’activité commerciale du centre commercial (notamment gilets jaunes et crise sanitaire). Elle ajoute qu’il est constaté une baisse de la fréquentation de la boutique mais également du centre commercial. Elle précise que les tentatives de dynamisation du centre commercial se sont révélées non seulement inefficaces mais également préjudiciables pour les commerces situés au niveau -1 et que les animations s’avèrent inadaptées à son activité. 

Aux termes de don dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2026, la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ DIRE que le bail s’est renouvelé à compter du 5 juin 2024, pour une durée de dix années, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant : 
- un loyer de base fixé à la somme de cent soixante-quatorze mille quatre cent six euros (174.410 €), hors taxes et hors charges et par an, 
- un pourcentage sur le chiffre d’affaires dont le taux et les modalités tels que fixés par le bail et ses éventuels avenants, demeurent inchangés. 

CONDAMNER le Preneur au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à partir de l’assignation qui sera délivrée et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. 

DIRE ET JUGER que les loyers arriérés dus depuis une année entière feront l’objet d’une capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil. 

CONDAMNER le Preneur au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNER le Preneur aux entiers dépens. 

Subsidiairement, 

DESIGNER en application de l’article R.145-30 du code de commerce, tel Expert qu’il plaira à la juridiction avec mission, notamment de rechercher la valeur locative du loyer de base en renouvellement du bail à compter du 5 juin 2024, en application des articles L.145-33 et R-145-3 à R.145-8 du code de commerce et des stipulations contractuelles et ce, aux frais avancés de la société SCALIA FRANCE. 

FIXER le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de 174.410 euros, hors charges, hors taxes et par an. 

Dans ce cas, réserver les dépens. 

La société [Adresse 4] PATRIMOINE demande également que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit ordonnée.”

La S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE soutient que le plafonnement du loyer est exclu, compte tenu de la durée du bail mais également des stipulations contractuelles. Elle précise qu’elle a tout mis en oeuvre et continue de tout mettre en oeuvre pour dynamiser le centre commercial quelque soit le niveau et que de nombreuses animations ont eu lieu au R-1 tout au long de l’année. Elle précise qu’au N-1 la fréquentation a progressé par rapport à 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 mai 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial 
 
En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie. 

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de dix années à compter du 5 juin 2024, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement. 


Sur le déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative

L’article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail s’est prolongé tacitement à compter du 5 juin 2024, pour atteindre une durée effective de plus de douze ans. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties.

Dès lors, il y a lieu de constater le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.
 
L’article L.145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ; 
2° la destination des lieux ; 
3° les obligations respectives des parties ; 
4° les facteurs locaux de commercialité. 

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Par ailleurs, l'article R.145-30 du même code dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte”.

En l'espèce, au regard de ce qui précède, les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord. 

En l'état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.R.L. SCALIA FRANCE, demanderesse à la présente instance.


Sur l'injonction à rencontrer un médiateur
 
Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, «  le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n' est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
 
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.




Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives aucun élément produit ne permettant de le fixer à un montant supérieur à ce dernier.


Sur les demandes accessoires 

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Dispositif

PAR CES MOTIFS 


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE à la S.A.R.L. SCALIA FRANCE, et portant sur les locaux sis [Adresse 4], [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de 10 années à compter du 5 juin 2024,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
ORDONNE une mesure d'expertise ;

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :


Madame [Q] [A]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


avec pour mission de :

- convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; 
- se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4], [Adresse 4] à [Localité 1], et procéder à leur description ; 
- rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 5 juin 2024, au regard des dispositions des articles L.145-33, et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;
- donner son avis circonstancié sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;
- déterminer le montant du loyer plafonné du contrat de bail commercial à la date du 5 juin 2024, au regard des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce 
- rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
- tenter de concilier les parties,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties,dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertise à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la S.A.R.L. SCALIA FRANCE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris ([Adresse 6]), avec copie de la présente décision, avant le 8 octobre 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertise sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe duprésent tribunal que la S.A.R.L. SCALIA FRANCE a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 8 juillet 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertise,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertise, auquel l'expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera
pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : 


Madame [F] [O]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 2]
 

DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,
 
DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,
 
DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :
 
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : 

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, 
DIT qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. SCALIA FRANCE pendant la durée de la présente instance au titre du bail commercial au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du 05 novembre 2026 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,

SURSOIT à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 08 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. PERALTA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/07036
N° Portalis 352J-W-B7J-DAC5G

N° MINUTE : 1

Assignation du :
06 Juin 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [Q] [A][2]

[2] 
[Adresse 1] 
[Localité 1]

Médiateur : [F] [O]
[Adresse 2]
[Localité 1]





JUGEMENT 
rendu le 08 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L SCALIA FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Laurent MARTIGNON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0354



DEFENDERESSE

S.N.C [Adresse 4] PATRIMOINE
[Adresse 5]
[Localité 1]

représentée par Maître Valérie OUAZAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 12 Mai 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2011, la S.C.I. [Adresse 4], aux droits de laquelle vient la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. MADURA, les locaux n° B04 situés au niveau R-1, ilôt Pégase, sis [Adresse 4], [Adresse 4] à [Localité 1] pour une durée de 10 ans à compter du 5 juin 2013 moyennant un loyer principal annuel de 131.000 euros ainsi qu’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par la locataire dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes, aux fins d’y exploiter une activité de “ vente d’articles d’équipements de la maison, tissus d’ameublement, mobiliers et accessoires ”.

Par acte sous seing privé n°1 en date du 22 juillet 2014 au bail commercial, la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE a consenti à la S.A.S. ASTONA, venant aux droits de la S.A.S. MADURA par suite d’une fusion absorption, la location d’une réserve d’une surface de 9,80 m² située au niveau S1 de l’immeuble Pégase, renommé Magnétic, moyennant un loyer annuel principal de 3.430 euros H.T. 

Par la suite, dans le contexte de la crise sanitaire, les parties sont convenues par avenants des 4 septembre 2020, 27 novembre et 19 avril 2021 de franchises de loyers succesives, étant précisé que l’avenant du 4 septembre 2020 prévoyait également une prolongation de la durée initiale du bail, portant son terme au 4 juin 2024.

Par acte d'huissier en date du 30 novembre 2023, la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE a fait signifier à la S.A.R.L. SCALIA FRANCE, venant aux droits de la S.A.S. ASTONA, une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 5 juin 2024 pour une durée de 10 ans moyennant les conditions suivantes :
- un loyer annuel de 174.710 € hors charges et hors taxes, se décomposant comme suit : 
* 170.300 euros H.T. et H.C. pour le loyer annuel de base du local principal, 
* 4.410 euros H.T. et H.C. pour le loyer annuel de la réserve, 
- un loyer additionnel correspondant à la différence entre un pourcentage du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxe réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes, ce pourcentage étant de 7 %, 
- toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées. 

Par mémoire notifié le 20 février 2025, la S.A.R.L. SCALIA FRANCE a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 53.493,70 euros à compter du 5 juin 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la S.A.R.L. SCALIA FRANCE a fait assigner la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de :

“ DECLARER la société SCALIA FRANCE recevable et bien fondée en ses demandes, DEBOUTER la société [Adresse 4] PATRIMOINE de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions,

Par conséquent :

A TITRE PRINCIPAL

- FIXER le loyer annuel hors taxes et hors charges du bail renouvelé à la somme de 53.493,70 euros HC/HT/AN en principal à compter du 5 juin 2024,
- CONDAMNER la Société pour l'équipement commercial du [Adresse 4] PATRIMOINE au remboursement des loyers trop-perçus outre le paiement des intérêts légaux sur lesdits loyers trop-perçus depuis le 5 juin 2024,
- ORDONNER que les arriérés dus porteront intérêt légal en application de l'article 1231-7 du Code civil à compter de la délivrance du présent mémoire,
- ORDONNER que les intérêts échus depuis plus d'un an porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l'article 1343-2 du Code civil,
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir

A TITRE SUBSIDIAIRE

- ORDONNER la désignation d'un Expert judiciaire ayant pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2025, en application de R145-30 du Code de commerce,
- FIXER le loyer provisionnel minimum garanti pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel actuel,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

-CONDAMNER la société [Adresse 4] PATRIMOINE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent MARTIGNON, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile”.

La S.A.R.L. SCALIA FRANCE soutient que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné. Elle fait valoir que la situation dans le centre commercial est défavorable. Elle ajoute qu’il existe une dégradation des facteurs locaux de commercialité en raison de plusieurs crises majeures qui ont profondément impacté l’activité commerciale du centre commercial (notamment gilets jaunes et crise sanitaire). Elle ajoute qu’il est constaté une baisse de la fréquentation de la boutique mais également du centre commercial. Elle précise que les tentatives de dynamisation du centre commercial se sont révélées non seulement inefficaces mais également préjudiciables pour les commerces situés au niveau -1 et que les animations s’avèrent inadaptées à son activité. 

Aux termes de don dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2026, la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ DIRE que le bail s’est renouvelé à compter du 5 juin 2024, pour une durée de dix années, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant : 
- un loyer de base fixé à la somme de cent soixante-quatorze mille quatre cent six euros (174.410 €), hors taxes et hors charges et par an, 
- un pourcentage sur le chiffre d’affaires dont le taux et les modalités tels que fixés par le bail et ses éventuels avenants, demeurent inchangés. 

CONDAMNER le Preneur au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à partir de l’assignation qui sera délivrée et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. 

DIRE ET JUGER que les loyers arriérés dus depuis une année entière feront l’objet d’une capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil. 

CONDAMNER le Preneur au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNER le Preneur aux entiers dépens. 

Subsidiairement, 

DESIGNER en application de l’article R.145-30 du code de commerce, tel Expert qu’il plaira à la juridiction avec mission, notamment de rechercher la valeur locative du loyer de base en renouvellement du bail à compter du 5 juin 2024, en application des articles L.145-33 et R-145-3 à R.145-8 du code de commerce et des stipulations contractuelles et ce, aux frais avancés de la société SCALIA FRANCE. 

FIXER le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de 174.410 euros, hors charges, hors taxes et par an. 

Dans ce cas, réserver les dépens. 

La société [Adresse 4] PATRIMOINE demande également que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit ordonnée.”

La S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE soutient que le plafonnement du loyer est exclu, compte tenu de la durée du bail mais également des stipulations contractuelles. Elle précise qu’elle a tout mis en oeuvre et continue de tout mettre en oeuvre pour dynamiser le centre commercial quelque soit le niveau et que de nombreuses animations ont eu lieu au R-1 tout au long de l’année. Elle précise qu’au N-1 la fréquentation a progressé par rapport à 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 mai 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.


MOTIFS


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial 
 
En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie. 

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de dix années à compter du 5 juin 2024, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement. 


Sur le déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative

L’article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail s’est prolongé tacitement à compter du 5 juin 2024, pour atteindre une durée effective de plus de douze ans. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties.

Dès lors, il y a lieu de constater le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.
 
L’article L.145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ; 
2° la destination des lieux ; 
3° les obligations respectives des parties ; 
4° les facteurs locaux de commercialité. 

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Par ailleurs, l'article R.145-30 du même code dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte”.

En l'espèce, au regard de ce qui précède, les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord. 

En l'état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.R.L. SCALIA FRANCE, demanderesse à la présente instance.


Sur l'injonction à rencontrer un médiateur
 
Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, «  le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n' est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
 
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.




Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives aucun élément produit ne permettant de le fixer à un montant supérieur à ce dernier.


Sur les demandes accessoires 

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile


PAR CES MOTIFS 


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.N.C. [Adresse 4] PATRIMOINE à la S.A.R.L. SCALIA FRANCE, et portant sur les locaux sis [Adresse 4], [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de 10 années à compter du 5 juin 2024,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
ORDONNE une mesure d'expertise ;

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :


Madame [Q] [A]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


avec pour mission de :

- convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; 
- se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4], [Adresse 4] à [Localité 1], et procéder à leur description ; 
- rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 5 juin 2024, au regard des dispositions des articles L.145-33, et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;
- donner son avis circonstancié sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;
- déterminer le montant du loyer plafonné du contrat de bail commercial à la date du 5 juin 2024, au regard des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce 
- rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
- tenter de concilier les parties,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties,dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertise à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la S.A.R.L. SCALIA FRANCE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris ([Adresse 6]), avec copie de la présente décision, avant le 8 octobre 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertise sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe duprésent tribunal que la S.A.R.L. SCALIA FRANCE a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 8 juillet 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertise,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertise, auquel l'expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera
pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : 


Madame [F] [O]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 2]
 

DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,
 
DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,
 
DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :
 
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : 

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, 
DIT qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. SCALIA FRANCE pendant la durée de la présente instance au titre du bail commercial au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du 05 novembre 2026 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,

SURSOIT à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 08 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. PERALTA

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T18:50:02.212Z.