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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Chartres, SAISIES IMMOBILIERES, 25 juin 2026, n° 24/00027

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement en date des 17 et 21 mai 2024 publié le 10 juillet 2024 au service de la publicité foncière de Chartres (Volume 2024 S n°32), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] à Maintenon, représenté par son syndic la SARL Pass'Immo, a engagé une procédure de saisie immobilière portant sur les lots n°4, 5 et 6 d'un immeuble situé à [Adresse 8], [Adresse 7], cadastré section AX n°[Cadastre 1], pour une contenance de 3 a 17 ca, section AM n°[Cadastre 2] pour une contenance de 12 ca et section AM n°[Cadastre 3] pour une contenance de 2 a 80 ca, appartenant à la SCI [C].

Le procès-verbal descriptif a été établi le 02 juillet 2024 par la SCP [Y] [E] – [B] [J], commissaires de justice à Chartres.

Par acte en date du 06 septembre 2024 mentionné en marge du commandement de payer précité le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI [C] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Chartres à l'audience d'orientation du 24 octobre 2024 aux fins notamment d'orientation en vente forcée des immeubles saisis.

Par acte en date du 06 septembre 2024, mentionné en marge du commandement de payer précité le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a dénoncé le commandement de payer des 17 et 21 mai 2024 au Trésor Public, créancier inscrit, cette dénonciation valant assignation à comparaitre à l'audience d'orientation. 

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 12 septembre 2024.

Appelée à l'audience du 24 octobre 2024, l'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et en dernier lieu au 30 octobre 2024.

Par jugement avant dire droit en date du 18 décembre 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Chartres a :
- Ordonné la réouverture des débats ;
- Invité le syndicat des copropriétaires à justifier de la notification du jugement du tribunal judiciaire de Chartres du 14 décembre 2021 ;
- Invité les parties à formuler leurs observations, sur le moyen soulevé d'office tiré de l'absence de notification préalable à la mesure d'exécution du jugement du tribunal judicaire de Chartres du 14 décembre 2021.

Appelée à l'audience du 22 janvier 2026, l'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et en dernier lieu à l'audience du 30 avril 2026 au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] à Maintenon, pris en la personne de son syndic, et la SCI [C] étaient représentés par leurs conseils respectifs. 

Le Trésor public, régulièrement convoqué, n'était ni présent, ni représenté. 

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, demande au juge de l'exécution de :
- Dire et juger valable la saisie initiée ;
- Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes
- Fixer le montant de sa créance à la somme de 12.700,69 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2026 outre intérêts postérieurs au taux légal et frais;
- Déterminer les modalités de la vente des biens saisis,
- Fixer les modalités de visite des biens saisis, pour le cas où la vente forcée de ceux-ci serait ordonnée, en autorisant l'intervention de la SCP [Y] [E] – [B] [J], commissaires de justice à Chartres, ou tel autre commissaire de justice lequel pourra, si besoin est, se faire assister de tous ceux dont l'intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission, et notamment de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique ;
- Débouter la SCI [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SCI [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa de l'article 690 du code de procédure civile, qu'elle justifie d'un titre exécutoire, en l'espèce un jugement du tribunal judiciaire de Chartres du 14 décembre 2021 signifié et définitif, et précise que l'ensemble des actes de cette procédure ont été valablement remis à l'adresse du siège de la SCI [C]. Elle relève encore que le décompte des charges dues par cette société s'élève désormais à la somme de 12.700,69 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2026 et que le versement de 7.840 euros en date du 12 mars 2026, à le supposer libératoire, n'éteint pas la dette et notamment les charges de copropriété postérieures au jugement précité. Elle précise qu'il appartient au juge de l'exécution de constater l'exigibilité des charges postérieures audit jugement. Elle relève encore qu'au regard du montant de la dette, la saisie immobilière sur un bien estimé à 72.000 euros apparait proportionnée.

En réponse à la demande de vente amiable des biens saisis, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa de l'article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, que le mandat de vente versé aux débats n'est pas suffisant, la défenderesse ne produisant aucun élément de nature à démontrer qu'un processus de vente serait engagé et notamment un engagement écrit d'acquisition et de financement. 

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 mars 2026, la SCI [C] demande au juge de l'exécution de :

A titre principal :

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] prise en la personne de son syndic, la société Pass'Immo, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Le condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

- Fixer la créance du syndicat des copropriétaires là la somme de 7.362,15 euros en principal ;
- Renvoyer en vente amiable le lot n°5 sur une mise à prix de 90.000 euros pour le lot n°5.

Au soutien de ses demandes, la SCI [C] fait valoir que le jugement du 14 décembre 2021 mentionne une dette de la SCI [C] à hauteur de 7.362,16 euros en principal pour des charges arrêtées au 13 avril 2021. Elle précise que ce jugement est réputé contradictoire et qu'elle n'a pas été en mesure de se défendre dans le cadre de cette instance. S'agissant des charges postérieures au 13 avril 2021, elle fait valoir qu'elles ne sont pas visés par le jugement du 14 décembre 2021 de sorte qu'elles ne reposent pas sur un titre exécutoire, qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de justicier de l'envoi des appels de fonds pour les années 2020, 2021 et 2022 et qu'elle conteste le montant de ces charges qui ont augmenté depuis plusieurs années. Elle retient également qu'elle a versé une somme de 7.840 euros représentant le montant de la somme principale fixée par le jugement du 14 décembre 2021 et qu'elle a mis en vente le lot n°5 dont elle est propriétaire. Elle ajoute que les procès-verbaux d'assemblée générale communiqués dans le cadre de l'instance présentent des anomalies, la désignation du syndic ou encore la mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière n'ayant pas été votées à la majorité des voix. Elle fait encore valoir qu'au regard de la valeur estimée des lots 4, 5 et 6 dont elle est propriétaire, la saisie immobilière apparait disproportionnée.


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A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. / Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la régularité de la saisie immobilière

Sur les conditions prévues aux articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d'exécution

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d' exécution, le juge de l' exécution est tenu de vérifier d'office que le créancier agit sur le fondement d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n'est pas engagée pendant le délai d'opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu'il en soit intervenir sur le fondement d'un titre exécutoire par provision, et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.


Sur l'existence d'un titre exécutoire

Aux termes de l'article L.111-3 du code des procédures civiles d'exécution, seuls constituent des titres exécutoires :
1° Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;
2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l'Union européenne applicables ;
2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;
3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;
4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d'un notaire selon les modalités prévues à l'article 229-1 du code civil ;
5° Le titre délivré par le commissaire de justice en cas de non-paiement d'un chèque ou en cas d'accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l'article L. 125-1 ;
6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d'un jugement ;
7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d'une médiation, d'une conciliation ou d'une procédure participative, lorsqu'ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente ;
8° Le titre délivré par le greffier du tribunal de commerce en application de l'article L. 126-4 lorsqu'il a force exécutoire.

En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Chartres a :
- Condamné la SCI [C] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 7.362,16 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 13 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2019 ;
- Condamné la SCI [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 38,27 euros au titre des frais de recouvrement ;
- Condamné la SCI [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SCI [C] aux dépens. 

Dans le cadre de la réouverture des débats, il a été justifié de la notification de ce jugement par acte remis à étude le 28 janvier 2022.

Il est donc justifié d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.


Sur le montant de la créance 

Le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 21 mai 2024 porte sur le recouvrement de la somme de 15.068,53 euros au titre des « charges de copropriété impayées pour la période du 01/07/2018 au 30/06/2024 » outre « les charges de copropriété à venir » et les « intérêts au taux légal sur la somme de 15.068,53 euros ».

Il convient de relever que le syndicat des copropriétés ne justifie d'aucun titre exécutoire pour les charges postérieures au 13 avril 2021. S'il appartient au juge de l'exécution de faire les comptes entre les parties, ces comptes ne peuvent être établis que sur la base d'un titre exécutoire, fondement de la saisie immobilière, étant rappelé que le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de délivrer un titre exécutoire. 

Ainsi, le jugement du 14 décembre 2021 ne saurait autoriser le syndicat des copropriétaires à procéder au recouvrement par voie d'exécution forcée des charges postérieures, non visées par le jugement. Il convient à cet égard d’observer que les délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires ne sont pas au nombre des titres exécutoires dont la liste est limitativement prévue par l'article L.111-3 du code des procédures civiles d'exécution.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires résultant du jugement du 14 décembre 2021 se limite :
- à la somme de 7.362,16 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 13 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2019, majoré par application de l'article L.313-3 du code monétaire et financier ;
- à la somme de 38.27 euros au titre des frais de recouvrement, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 ;
- à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, laquelle porte intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 ;
- aux dépens, pour autant qu'il soit justifié d'un certificat de vérification (Cass. 2ème Civ. 14 décembre 1992, n°91-16.515 ; Cass. 2ème Civ., 3 mai 2007, n°06-12.485), ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

Si la SCI [C] conteste les procès-verbaux d'assemblée produits par le demandeur, il n'appartient pas au juge de l'exécution, qui n'est pas juge d'appel, de revenir sur le jugement du 14 décembre 2021, lequel est définitif. Ces contestations seront en conséquence écartées. 

Il sera observé que le détail de la créance actualisée visée par le syndicat des copropriétaires notamment dans son décompte arrêté au 18 mars 2026 ne permet pas d'isoler le montant des sommes dues au titre du jugement du 14 décembre 2021.

Partant, il convient de recalculer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires résultant du jugement du 14 décembre 2021 en tenant compte des éléments versés aux débats.

Il ressort des pièces du dossier que le 12 mars 2026, la SCI [C] a effectué un virement d'un montant de 7.840 euros.

En tenant compte de ce versement, au 12 mars 2026, la créance du syndicat des copropriétaires résultant du jugement du 14 décembre 2021 s'établissait comme suit :

- 2.077,95 euros au titre de la condamnation au paiement d'une somme de 7.362,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2019, majoré de 5 points par application de l'article L.313-3 du code monétaire et financier, après imputation du paiement de 7.840 euros intervenu le 12 mars 2026 :


















- 50,62 euros au titre de la condamnation au paiement d'une somme de 38,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, majoré de 5 points en application de l'article L.313-3 du code monétaire et financier:














N° RG 24/00027 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GMZ5 



- 1.058,17 euros au titre de la condamnation au paiement d'une somme de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, majoré de 5 points en application de l'article L.313-3 du code monétaire et financier :














Au 12 mars 2026, la créance du syndicat des copropriétaires s'élevait ainsi à la somme de 3.186,74 euros en principal, frais et intérêts. 


Sur le caractère saisissable du bien objet de la mesure

Il résulte des pièces versées aux débats que les lots objets de la procédure de saisie immobilière appartiennent à la SCI [C] et qu'ils sont saisissables.


Sur la proportionnalité de la mesure d'exécution

Selon l'article L.111-7 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation.

L'article L.121-2 du code des procédures civiles d'exécution prévoit également que le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.

Ces dispositions, lues à la lumière de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme, doivent être interprétées en ce sens que le juge de l'exécution, pour apprécier le caractère disproportionné et partant abusif de la saisie immobilière, ne peut se borner à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien objet de la mesure d'exécution, mais doit s'assurer, en prenant notamment en compte l'ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et en envisageant les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier, que cette mesure d'exécution ménage un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède qu'au 12 mars 2026, la créance du syndicat des copropriétaires s'élevait à la somme de 3.186,74 euros en principal, frais et intérêts. 

Il résulte par ailleurs des pièces du dossier que les trois lots objets de la saisie immobilière sont estimés à près de 250.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir tenté de recouvrer sa créance par la mise en œuvre de procédures d'exécution forcée moins attentatoires que la saisie immobilière, telle qu'une saisie attribution. Il n'explique pas non plus pour quelles raisons il a fait le choix de saisir les trois lots dont la SCI [C] est propriétaire, alors que la saisie d'un seul lot aurait pu, le cas échéant, permettre le recouvrement de sommes suffisantes pour solder la dette résultant du jugement du 14 décembre 2021.

Il convient également de tenir compte des efforts de la SCI [C], certes tardifs, qui ont permis de réduire de manière significative le montant de sa dette.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir que la saisie immobilière des lots n°4, 5 et 6 dont la SCI [C] est propriétaire est disproportionnée.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes. 


Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes présentées à ce titre seront dès lors rejetées.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

*



* *



PAR CES MOTIFS,


Le juge de l'exécution, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,


DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Pass'Immo, de l'intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Pass'Immo, aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Pass'Immo, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [C] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.


Ainsi Jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé après lecture faite le Juge et le Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Bénédicte SPENCER Benjamin MARCILLY
Texte intégral
N° RG 24/00027 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GMZ5 



 


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Minute : GMC
Jugement du 25 Juin 2026
N° RG 24/00027 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GMZ5
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Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], TRESOR PUBLIC
C/
La Société [C]

























Copie délivrée à :

- Me Odile BORDIER, avocate,
- La SCP Guillaume BAIS & Xavier TORRE
-[Localité 2] des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1],
- TRESOR PUBLIC 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 3]

JUGEMENT DU JUGE DE L'EXÉCUTION

25 Juin 2026


CRÉANCIER POURSUIVANT :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1]
Dont le siège est [Adresse 2],
Pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL PASS’IMMO dont le siège social est [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3]

Représenté par Maître Guillaume BAIS, membre associé de la SCP Guillaume BAIS & Xavier TORRE, avocat au barreau de CHARTRES, Toque 32.


DÉBITRICE SAISIE :

La Société [C] 
Dont le siège social est sis [Adresse 5] 
Agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur [Z] [D].

Représentée par Maître Odile BORDIER, avocat au barreau de Chartres, Toque 6.

CRÉANCIER INSCRIT :

TRESOR PUBLIC
Situé au [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Benjamin MARCILLY
Greffier : Bénédicte SPENCER

DÉBATS : 
A l'audience publique du 30 Avril 2026. A l’issue des débats, la décision a été rendue par mise à disposition le 25 Juin 2026

JUGEMENT :
- Mis à disposition au greffe le VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Monsieur MARCILLY, Juge et Madame SPENCER, Greffier.


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EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement en date des 17 et 21 mai 2024 publié le 10 juillet 2024 au service de la publicité foncière de Chartres (Volume 2024 S n°32), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] à Maintenon, représenté par son syndic la SARL Pass'Immo, a engagé une procédure de saisie immobilière portant sur les lots n°4, 5 et 6 d'un immeuble situé à [Adresse 8], [Adresse 7], cadastré section AX n°[Cadastre 1], pour une contenance de 3 a 17 ca, section AM n°[Cadastre 2] pour une contenance de 12 ca et section AM n°[Cadastre 3] pour une contenance de 2 a 80 ca, appartenant à la SCI [C].

Le procès-verbal descriptif a été établi le 02 juillet 2024 par la SCP [Y] [E] – [B] [J], commissaires de justice à Chartres.

Par acte en date du 06 septembre 2024 mentionné en marge du commandement de payer précité le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI [C] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Chartres à l'audience d'orientation du 24 octobre 2024 aux fins notamment d'orientation en vente forcée des immeubles saisis.

Par acte en date du 06 septembre 2024, mentionné en marge du commandement de payer précité le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a dénoncé le commandement de payer des 17 et 21 mai 2024 au Trésor Public, créancier inscrit, cette dénonciation valant assignation à comparaitre à l'audience d'orientation. 

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 12 septembre 2024.

Appelée à l'audience du 24 octobre 2024, l'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et en dernier lieu au 30 octobre 2024.

Par jugement avant dire droit en date du 18 décembre 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Chartres a :
- Ordonné la réouverture des débats ;
- Invité le syndicat des copropriétaires à justifier de la notification du jugement du tribunal judiciaire de Chartres du 14 décembre 2021 ;
- Invité les parties à formuler leurs observations, sur le moyen soulevé d'office tiré de l'absence de notification préalable à la mesure d'exécution du jugement du tribunal judicaire de Chartres du 14 décembre 2021.

Appelée à l'audience du 22 janvier 2026, l'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et en dernier lieu à l'audience du 30 avril 2026 au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] à Maintenon, pris en la personne de son syndic, et la SCI [C] étaient représentés par leurs conseils respectifs. 

Le Trésor public, régulièrement convoqué, n'était ni présent, ni représenté. 

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic, demande au juge de l'exécution de :
- Dire et juger valable la saisie initiée ;
- Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes
- Fixer le montant de sa créance à la somme de 12.700,69 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2026 outre intérêts postérieurs au taux légal et frais;
- Déterminer les modalités de la vente des biens saisis,
- Fixer les modalités de visite des biens saisis, pour le cas où la vente forcée de ceux-ci serait ordonnée, en autorisant l'intervention de la SCP [Y] [E] – [B] [J], commissaires de justice à Chartres, ou tel autre commissaire de justice lequel pourra, si besoin est, se faire assister de tous ceux dont l'intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission, et notamment de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique ;
- Débouter la SCI [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SCI [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa de l'article 690 du code de procédure civile, qu'elle justifie d'un titre exécutoire, en l'espèce un jugement du tribunal judiciaire de Chartres du 14 décembre 2021 signifié et définitif, et précise que l'ensemble des actes de cette procédure ont été valablement remis à l'adresse du siège de la SCI [C]. Elle relève encore que le décompte des charges dues par cette société s'élève désormais à la somme de 12.700,69 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2026 et que le versement de 7.840 euros en date du 12 mars 2026, à le supposer libératoire, n'éteint pas la dette et notamment les charges de copropriété postérieures au jugement précité. Elle précise qu'il appartient au juge de l'exécution de constater l'exigibilité des charges postérieures audit jugement. Elle relève encore qu'au regard du montant de la dette, la saisie immobilière sur un bien estimé à 72.000 euros apparait proportionnée.

En réponse à la demande de vente amiable des biens saisis, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa de l'article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, que le mandat de vente versé aux débats n'est pas suffisant, la défenderesse ne produisant aucun élément de nature à démontrer qu'un processus de vente serait engagé et notamment un engagement écrit d'acquisition et de financement. 

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 mars 2026, la SCI [C] demande au juge de l'exécution de :

A titre principal :

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] prise en la personne de son syndic, la société Pass'Immo, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Le condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

- Fixer la créance du syndicat des copropriétaires là la somme de 7.362,15 euros en principal ;
- Renvoyer en vente amiable le lot n°5 sur une mise à prix de 90.000 euros pour le lot n°5.

Au soutien de ses demandes, la SCI [C] fait valoir que le jugement du 14 décembre 2021 mentionne une dette de la SCI [C] à hauteur de 7.362,16 euros en principal pour des charges arrêtées au 13 avril 2021. Elle précise que ce jugement est réputé contradictoire et qu'elle n'a pas été en mesure de se défendre dans le cadre de cette instance. S'agissant des charges postérieures au 13 avril 2021, elle fait valoir qu'elles ne sont pas visés par le jugement du 14 décembre 2021 de sorte qu'elles ne reposent pas sur un titre exécutoire, qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de justicier de l'envoi des appels de fonds pour les années 2020, 2021 et 2022 et qu'elle conteste le montant de ces charges qui ont augmenté depuis plusieurs années. Elle retient également qu'elle a versé une somme de 7.840 euros représentant le montant de la somme principale fixée par le jugement du 14 décembre 2021 et qu'elle a mis en vente le lot n°5 dont elle est propriétaire. Elle ajoute que les procès-verbaux d'assemblée générale communiqués dans le cadre de l'instance présentent des anomalies, la désignation du syndic ou encore la mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière n'ayant pas été votées à la majorité des voix. Elle fait encore valoir qu'au regard de la valeur estimée des lots 4, 5 et 6 dont elle est propriétaire, la saisie immobilière apparait disproportionnée.


*

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. / Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la régularité de la saisie immobilière

Sur les conditions prévues aux articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d'exécution

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d' exécution, le juge de l' exécution est tenu de vérifier d'office que le créancier agit sur le fondement d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n'est pas engagée pendant le délai d'opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu'il en soit intervenir sur le fondement d'un titre exécutoire par provision, et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.


Sur l'existence d'un titre exécutoire

Aux termes de l'article L.111-3 du code des procédures civiles d'exécution, seuls constituent des titres exécutoires :
1° Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;
2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l'Union européenne applicables ;
2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;
3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;
4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d'un notaire selon les modalités prévues à l'article 229-1 du code civil ;
5° Le titre délivré par le commissaire de justice en cas de non-paiement d'un chèque ou en cas d'accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l'article L. 125-1 ;
6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d'un jugement ;
7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d'une médiation, d'une conciliation ou d'une procédure participative, lorsqu'ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente ;
8° Le titre délivré par le greffier du tribunal de commerce en application de l'article L. 126-4 lorsqu'il a force exécutoire.

En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Chartres a :
- Condamné la SCI [C] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 7.362,16 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 13 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2019 ;
- Condamné la SCI [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 38,27 euros au titre des frais de recouvrement ;
- Condamné la SCI [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SCI [C] aux dépens. 

Dans le cadre de la réouverture des débats, il a été justifié de la notification de ce jugement par acte remis à étude le 28 janvier 2022.

Il est donc justifié d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.


Sur le montant de la créance 

Le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 21 mai 2024 porte sur le recouvrement de la somme de 15.068,53 euros au titre des « charges de copropriété impayées pour la période du 01/07/2018 au 30/06/2024 » outre « les charges de copropriété à venir » et les « intérêts au taux légal sur la somme de 15.068,53 euros ».

Il convient de relever que le syndicat des copropriétés ne justifie d'aucun titre exécutoire pour les charges postérieures au 13 avril 2021. S'il appartient au juge de l'exécution de faire les comptes entre les parties, ces comptes ne peuvent être établis que sur la base d'un titre exécutoire, fondement de la saisie immobilière, étant rappelé que le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de délivrer un titre exécutoire. 

Ainsi, le jugement du 14 décembre 2021 ne saurait autoriser le syndicat des copropriétaires à procéder au recouvrement par voie d'exécution forcée des charges postérieures, non visées par le jugement. Il convient à cet égard d’observer que les délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires ne sont pas au nombre des titres exécutoires dont la liste est limitativement prévue par l'article L.111-3 du code des procédures civiles d'exécution.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires résultant du jugement du 14 décembre 2021 se limite :
- à la somme de 7.362,16 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 13 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2019, majoré par application de l'article L.313-3 du code monétaire et financier ;
- à la somme de 38.27 euros au titre des frais de recouvrement, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 ;
- à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, laquelle porte intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 ;
- aux dépens, pour autant qu'il soit justifié d'un certificat de vérification (Cass. 2ème Civ. 14 décembre 1992, n°91-16.515 ; Cass. 2ème Civ., 3 mai 2007, n°06-12.485), ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

Si la SCI [C] conteste les procès-verbaux d'assemblée produits par le demandeur, il n'appartient pas au juge de l'exécution, qui n'est pas juge d'appel, de revenir sur le jugement du 14 décembre 2021, lequel est définitif. Ces contestations seront en conséquence écartées. 

Il sera observé que le détail de la créance actualisée visée par le syndicat des copropriétaires notamment dans son décompte arrêté au 18 mars 2026 ne permet pas d'isoler le montant des sommes dues au titre du jugement du 14 décembre 2021.

Partant, il convient de recalculer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires résultant du jugement du 14 décembre 2021 en tenant compte des éléments versés aux débats.

Il ressort des pièces du dossier que le 12 mars 2026, la SCI [C] a effectué un virement d'un montant de 7.840 euros.

En tenant compte de ce versement, au 12 mars 2026, la créance du syndicat des copropriétaires résultant du jugement du 14 décembre 2021 s'établissait comme suit :

- 2.077,95 euros au titre de la condamnation au paiement d'une somme de 7.362,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2019, majoré de 5 points par application de l'article L.313-3 du code monétaire et financier, après imputation du paiement de 7.840 euros intervenu le 12 mars 2026 :


















- 50,62 euros au titre de la condamnation au paiement d'une somme de 38,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, majoré de 5 points en application de l'article L.313-3 du code monétaire et financier:














N° RG 24/00027 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GMZ5 



- 1.058,17 euros au titre de la condamnation au paiement d'une somme de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, majoré de 5 points en application de l'article L.313-3 du code monétaire et financier :














Au 12 mars 2026, la créance du syndicat des copropriétaires s'élevait ainsi à la somme de 3.186,74 euros en principal, frais et intérêts. 


Sur le caractère saisissable du bien objet de la mesure

Il résulte des pièces versées aux débats que les lots objets de la procédure de saisie immobilière appartiennent à la SCI [C] et qu'ils sont saisissables.


Sur la proportionnalité de la mesure d'exécution

Selon l'article L.111-7 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation.

L'article L.121-2 du code des procédures civiles d'exécution prévoit également que le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.

Ces dispositions, lues à la lumière de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme, doivent être interprétées en ce sens que le juge de l'exécution, pour apprécier le caractère disproportionné et partant abusif de la saisie immobilière, ne peut se borner à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien objet de la mesure d'exécution, mais doit s'assurer, en prenant notamment en compte l'ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et en envisageant les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier, que cette mesure d'exécution ménage un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède qu'au 12 mars 2026, la créance du syndicat des copropriétaires s'élevait à la somme de 3.186,74 euros en principal, frais et intérêts. 

Il résulte par ailleurs des pièces du dossier que les trois lots objets de la saisie immobilière sont estimés à près de 250.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir tenté de recouvrer sa créance par la mise en œuvre de procédures d'exécution forcée moins attentatoires que la saisie immobilière, telle qu'une saisie attribution. Il n'explique pas non plus pour quelles raisons il a fait le choix de saisir les trois lots dont la SCI [C] est propriétaire, alors que la saisie d'un seul lot aurait pu, le cas échéant, permettre le recouvrement de sommes suffisantes pour solder la dette résultant du jugement du 14 décembre 2021.

Il convient également de tenir compte des efforts de la SCI [C], certes tardifs, qui ont permis de réduire de manière significative le montant de sa dette.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir que la saisie immobilière des lots n°4, 5 et 6 dont la SCI [C] est propriétaire est disproportionnée.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes. 


Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes présentées à ce titre seront dès lors rejetées.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 


*



* *



PAR CES MOTIFS,


Le juge de l'exécution, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,


DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Pass'Immo, de l'intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Pass'Immo, aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Pass'Immo, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [C] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.


Ainsi Jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé après lecture faite le Juge et le Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Bénédicte SPENCER Benjamin MARCILLY

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T16:02:00.146Z.