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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR référé, 30 juin 2026, n° 26/00610

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er mars 2023, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [D] [X] épouse [P], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation (comprenant une cave) situé [Adresse 4], 1er étage, porte n°0042, à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 23 214,46 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] le 9 septembre 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025 remis au greffe le 8 janvier suivant, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, des loaux à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 3],
- dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et ses accessoires jusqu’à la libération des lieux,
- condamner solidairement M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] au paiement d’une provision de 6 656,59 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner in solidum M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Le 26 février 2026, la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de Mme [D] [X] épouse [P].



A l’audience du 14 avril 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à porter la demande de provision à valoir sur les impayés de loyer à hauteur de 6 000 euros, selon décompte arrêté au 10 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH formule son accord à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire d’une durée de trente-six mois.

À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] n’ont pas réglé les loyers pendant plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié de plein droit. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ajoute qu’il y a cependant eu reprise du versement intégral du loyer courant.

À l’audience, Mme [D] [X] épouse [P] et M. [Q] [P], représenté par son épouse selon pouvoir du 14 avril 2026, demandent de :
- leur accorder des délais de paiement sur trente-six mois, à raison de 170 euros par mois sur trente-cinq mois et le solde le trente-sixième,
- suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement.

À l’appui de leurs prétentions, M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] font valoir qu’ils ont rencontré une situation difficile du fait de l’arrêt maladie du premier et du licenciement de la seconde. Ils font état d’une procédure de surendettement en cours. Ils indiquent avoir repris le paiement intégral du loyer. Ils précisent que le premier travaille en contrat à durée indéterminée en contrepartie d’une rémunération mensuelle nette d’un montant de 2 300 euros et que la seconde perçoit mensuellement l’allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant de 1 160 euros. Ils précisent avoir à rembourser d’autres dettes à hauteur de 6 000 euros au total.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 30 juin 2026.

M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] ont été autorisés à produire en cours de délibéré le pouvoir en vertu duquel cette dernière représente son époux, ce à quoi ils ont déféré le 7 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Préalablement, il convient de relever que le bail d’habitation est établi au seul nom de Mme [D] [X] épouse [P]. Toutefois, les pièces versées aux débats démontrent que le bailleur a eu connaissance du mariage de celle-ci avec M. [Q] [P] de sorte que ce dernier est co-titulaire du bail, en application de l’article 1751 du code civil, puisque les locaux servent effectivement à l’habitation des époux, comme le démontrent les mentions de l’assignation.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 9 septembre 2025 et l’assignation a été signifiée à M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] le 17 décembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 19 décembre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 14 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’acquisition de la clause résolutoire n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il sera préalablement observé que, si l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH sollicite l’expulsion des défendeurs d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 3], il ne produit aucun contrat concernant ce local ni aucune pièce justifiant d’une occupation.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Par ailleurs, le bail du 1er mars 2023 concernant le local à usage d’habitation contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif (article 16.2) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié aux locataires le 8 septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 23 214,46 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] n’apportent pas la preuve du paiement alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 novembre 2025.

Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] ont repris le paiement intégral du loyer courant et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à titre provisionnel à compter du 11 novembre 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité à titre provisionnel ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 avril 2026, M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] sont débiteurs à son égard de la somme de 6 000 euros. M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil. Ils sont donc redevables de cette somme au bailleur.

M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] seront en conséquence condamnés à payer la somme de 6 000 euros à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers et de provisions pour charges, selon décompte arrêté au 10 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Cette condamnation sera solidaire comme le prévoit les articles 220 du code civil et 10 du contrat.

Toutefois, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, comme il a été dit précédemment, le paiement intégral du loyer a été repris et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc de différer l’exigibilité de la somme dont sont redevables M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] et de les autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Enfin, il est versé aux débats une décision de la commission de surendettement du 26 février 2026 déclarant recevable la demande de traitement de la situation de Mme [D] [X] épouse [P]. Il sera donc précisé, en application du VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les délais accordés à son égard le sont jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Sur les demandes accessoires

M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et ce, in solidum, la défaillance de chacun ayant conduit à la présente procédure.

La situation économique de M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] commande de débouter l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH aux fins de constat de la résiliation du bail du 1er mars 2023 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

Dispositif

Constatons que le bail entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P], d’autre part, concernant les locaux (comprenant une cave) situés [Adresse 2], hall 6, escalier 6, 1er étage, porte n°0042, à [Localité 3] est résilié à compter du 11 novembre 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] ;

Condamnons solidairement M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, à titre de provision, la somme de 6 000 euros (six mille euros) à valoir sur les loyers et charges impayés au 10 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse) et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Autorisons M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant trente-six mois mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 170 euros (cent soixante-dix euros), à l’exception de la dernière échéance qui correspondra au solde de la dette en principal ;

Disons que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 novembre 2025,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] seront condamnés solidairement à verser à titre de provision à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Rappelons que les délais accordés à l’égard de Mme [D] [X] épouse [P] le sont jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Déboutons l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 30 juin 2026

le greffier le Président
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Q] [P]
 Madame [D] [X] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 26/00610 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3DD

N° MINUTE : 
5/2026






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 juin 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT- OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Maître Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E0399

DÉFENDEURS
Monsieur [Q] [P]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par sa femme Madame [D] [X] épouse [P]
munie d’un pouvoir écrit

Madame [D] [X] épouse [P]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 3] 
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 juin 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 30 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00610 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB3DD



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er mars 2023, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [D] [X] épouse [P], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation (comprenant une cave) situé [Adresse 4], 1er étage, porte n°0042, à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 23 214,46 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] le 9 septembre 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025 remis au greffe le 8 janvier suivant, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, des loaux à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 3],
- dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et ses accessoires jusqu’à la libération des lieux,
- condamner solidairement M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] au paiement d’une provision de 6 656,59 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner in solidum M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Le 26 février 2026, la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de Mme [D] [X] épouse [P].



A l’audience du 14 avril 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à porter la demande de provision à valoir sur les impayés de loyer à hauteur de 6 000 euros, selon décompte arrêté au 10 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH formule son accord à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire d’une durée de trente-six mois.

À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] n’ont pas réglé les loyers pendant plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié de plein droit. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ajoute qu’il y a cependant eu reprise du versement intégral du loyer courant.

À l’audience, Mme [D] [X] épouse [P] et M. [Q] [P], représenté par son épouse selon pouvoir du 14 avril 2026, demandent de :
- leur accorder des délais de paiement sur trente-six mois, à raison de 170 euros par mois sur trente-cinq mois et le solde le trente-sixième,
- suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement.

À l’appui de leurs prétentions, M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] font valoir qu’ils ont rencontré une situation difficile du fait de l’arrêt maladie du premier et du licenciement de la seconde. Ils font état d’une procédure de surendettement en cours. Ils indiquent avoir repris le paiement intégral du loyer. Ils précisent que le premier travaille en contrat à durée indéterminée en contrepartie d’une rémunération mensuelle nette d’un montant de 2 300 euros et que la seconde perçoit mensuellement l’allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant de 1 160 euros. Ils précisent avoir à rembourser d’autres dettes à hauteur de 6 000 euros au total.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 30 juin 2026.

M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] ont été autorisés à produire en cours de délibéré le pouvoir en vertu duquel cette dernière représente son époux, ce à quoi ils ont déféré le 7 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Préalablement, il convient de relever que le bail d’habitation est établi au seul nom de Mme [D] [X] épouse [P]. Toutefois, les pièces versées aux débats démontrent que le bailleur a eu connaissance du mariage de celle-ci avec M. [Q] [P] de sorte que ce dernier est co-titulaire du bail, en application de l’article 1751 du code civil, puisque les locaux servent effectivement à l’habitation des époux, comme le démontrent les mentions de l’assignation.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 9 septembre 2025 et l’assignation a été signifiée à M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] le 17 décembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 19 décembre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 14 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’acquisition de la clause résolutoire n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il sera préalablement observé que, si l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH sollicite l’expulsion des défendeurs d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 3], il ne produit aucun contrat concernant ce local ni aucune pièce justifiant d’une occupation.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Par ailleurs, le bail du 1er mars 2023 concernant le local à usage d’habitation contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif (article 16.2) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié aux locataires le 8 septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 23 214,46 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] n’apportent pas la preuve du paiement alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 novembre 2025.

Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] ont repris le paiement intégral du loyer courant et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à titre provisionnel à compter du 11 novembre 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité à titre provisionnel ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 avril 2026, M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] sont débiteurs à son égard de la somme de 6 000 euros. M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil. Ils sont donc redevables de cette somme au bailleur.

M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] seront en conséquence condamnés à payer la somme de 6 000 euros à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers et de provisions pour charges, selon décompte arrêté au 10 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Cette condamnation sera solidaire comme le prévoit les articles 220 du code civil et 10 du contrat.

Toutefois, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, comme il a été dit précédemment, le paiement intégral du loyer a été repris et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc de différer l’exigibilité de la somme dont sont redevables M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] et de les autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Enfin, il est versé aux débats une décision de la commission de surendettement du 26 février 2026 déclarant recevable la demande de traitement de la situation de Mme [D] [X] épouse [P]. Il sera donc précisé, en application du VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les délais accordés à son égard le sont jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Sur les demandes accessoires

M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et ce, in solidum, la défaillance de chacun ayant conduit à la présente procédure.

La situation économique de M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] commande de débouter l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH aux fins de constat de la résiliation du bail du 1er mars 2023 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

Constatons que le bail entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P], d’autre part, concernant les locaux (comprenant une cave) situés [Adresse 2], hall 6, escalier 6, 1er étage, porte n°0042, à [Localité 3] est résilié à compter du 11 novembre 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] ;

Condamnons solidairement M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, à titre de provision, la somme de 6 000 euros (six mille euros) à valoir sur les loyers et charges impayés au 10 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse) et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Autorisons M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant trente-six mois mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 170 euros (cent soixante-dix euros), à l’exception de la dernière échéance qui correspondra au solde de la dette en principal ;

Disons que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 novembre 2025,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] seront condamnés solidairement à verser à titre de provision à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Rappelons que les délais accordés à l’égard de Mme [D] [X] épouse [P] le sont jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Déboutons l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [Q] [P] et Mme [D] [X] épouse [P] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 30 juin 2026

le greffier le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1751, code civil 220, code de la consommation L732-1, code de la consommation L741-1, code de la construction et de l'habitation L821-1, code de la consommation L733-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T20:26:16.056Z.