Tribunal judiciaire d'Évry, 1ère Chambre A, 10 juillet 2026, n° 23/03289

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 10 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 23/03289 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PHDH

NAC : 50D

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Aurélie GENTILHOMME
Me Omar OUABBOU




Jugement Rendu le 10 Juillet 2026




ENTRE :

Madame [K] [G], née le 31 Décembre 1974 à [Localité 2] INDE (099), de nationalité Française, Profession : Responsable commerciale, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Omar OUABBOU, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [V] [J], né le 28 Septembre 1958 à [Localité 3] (ALGERIE) (099), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Aurélie GENTILHOMME, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

Madame [A] [Q] [P] épouse [J], née le 21 Août 1960 à [Localité 4], de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie GENTILHOMME, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, assistée de Audrey PICARD, magistrat à titre temporaire stagiaire,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 13 Mars 2026 et lors de la mise à disposition au greffe. 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 juin 2026, prorogé au 26 juin 2026 et reprorogé au 10 juillet 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 11 mars 2021, M. [V] [J] et Mme [A] [P] épouse [J] ont vendu à Mme [K] [G] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] pour un prix de 285 000 euros.
Se plaignant d’infiltrations au niveau du sous-sol et de la toiture et de dysfonctionnements de certains équipements, par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023, Mme [G] a assigné M. et Mme [J] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir :
« RECEVOIR Madame [K] [G] en ses demandes ;
DECLARER les demandes de Madame [K] [G] bien fondées ;
En conséquence :
CONDAMNER les consorts [J] à payer à Madame [K] [G] la somme de 25.518,90 euros restant à parfaire en raison des frais que cette dernière devra engager en raison des vices cachés ;
CONDAMNER les consorts [J] à payer à Madame [K] [G] la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral subi ;
- CONDAMNER les consorts [J] au paiement de la somme de 4.500 au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »
Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 1er décembre 2025, M. et Mme [J] demandent au tribunal de :
« -DÉCLARER Monsieur et Madame [J] recevables et bien fondés en leurs conclusions ; 




 Y faisant droit, 
 A TITRE PRINCIPAL 
 - DIRE que l’action en garantie des vices cachés est prescrite ; 
 - En conséquence, DEBOUTER Madame [G] de l’intégralité de ses demandes qui sont irrecevables ; 
A TITRE SUBSIDAIRE : 
Si par extraordinaire le Tribunal considérait que l’action de Madame [G] n’était pas prescrite: 
- DIRE que le bien immobilier sis [Adresse 3] [Localité 6] n’est affecté d’aucun vice caché ; 
- En conséquence, DEBOUTER Madame [G] de l’intégralité de ses demandes ; 
A TITRE INFINIMENT SUBSIDAIRE : 
Si par extraordinaire le Tribunal considérait que le bien immobilier objet du litige était affecté d’un vice caché : 
 - DIRE ET JUGER qu’il existe une clause d’exonération de la garantie des vices cachés dans l’acte authentique de vente du 11 mars 2021 ; 
- DIRE ET JUGER que les Consorts [J] n’ont pas la qualité de professionnels ; 
- DIRE ET JUGER que les Consorts [J] sont de bonne foi ; 
- En conséquence, FAIRE APPLICATION de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés présentes dans l’acte authentique de vente ; 
- DEBOUTER Madame [G] de l’intégralité de ses demandes ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
- DEBOUTER Madame [G] de l’intégralité de ses demandes ; 
- DEBOUTER Madame [G] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
A TITRE RECONVENTIONNEL : 
- CONDAMNER Madame [G] au paiement de la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »
En application des dispositions des articles 56 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse et aux conclusions des défendeurs pour l’exposé des moyens invoqués aux soutien de leurs prétentions.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 13 mars 2026. 
A cette date, après les débats, la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe au 10 juillet 2026.



MOTIFS DE LA DECISION
Sur la prescription de l’action résultant des vices cachés
S’agissant d’une assignation postérieure au 1er janvier 2020, en application de l’article 789 du code de procédure civile, l’examen des fins de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état de sorte que la demande tendant à voir juger l’action prescrite sur le fondement des vices cachés est irrecevable.
Au surplus, aux termes de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil, l’action résultant des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Selon l'article 1353, alinéa 2, du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 
Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.
Or, en l’espèce, alors que Mme [G] indique avoir découvert les vices dont elle se plaint à compter de juillet 2021 ce qui est cohérent avec les courriers et le constat qu’elle verse aux débats, les époux [J] n’apportent pas suffisamment la preuve de sa connaissance antérieure des vices invoqués de sorte que l’action a été introduite dans le délai biennal à compter de la découverte du vice.
Sur l’action engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En application de ces dispositions, le défaut affectant le bien vendu doit être d’une gravité suffisante, être caché et antérieur à la vente. 
Le vice caché est un fait juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens en application de l’article 1353 du code civil. 
La preuve de l’existence du vice et de ses caractéristiques incombe à l’acquéreur qui s’en prévaut.
L’article 1642 du même code dispose également que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Le vice apparent est celui qui apparaît après une vérification élémentaire.
Enfin, en vertu de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Une telle clause est valable lorsque le vendeur n'est pas un professionnel de l'immobilier et qu'il n'est pas démontré qu'il avait connaissance du vice affectant le bien au moment de la vente.



Au cas présent, l'acte authentique de vente contient une clause d'exonération de garantie des vices cachés et il est acquis que les vendeurs ne sont pas des professionnels de l’immobilier de sorte qu’il appartient également à la demanderesse de prouver que les vices qu’elle invoque étaient connus des vendeurs.
Cette dernière se prévaut, en premier lieu, de dysfonctionnements de la chaudière et d’appareils électroménagers, en deuxième lieu, d’importantes fuites et infiltrations affectant le sous-sol et, en troisième lieu, d’infiltration au niveau de la toiture ayant des conséquences sur les plafonds de la chambre et du couloir à l’étage.
Cependant, concernant les dysfonctionnements d’appareils invoqués, elle produit uniquement deux tickets de caisse qui ne permettent d’établir ni leur matérialité ni leur antériorité à la vente. Il n’est par ailleurs pas démontré que les désordres allégués auraient rendu le logement impropre à sa destination ou en auraient significativement diminué l’usage au sens de l’article 1641 du code civil.
Concernant les infiltrations au sous-sol, les pièces produites démontrent leur existence après des intempéries courant juillet 2021, cependant ces seuls éléments n’établissent pas l’antériorité à la vente du vice ni sa gravité alors qu’aucune atteinte structurelle n’est invoquée et qu’il s’agit d’un sous-sol qui n’apparaît pas comme aménagé en pièce d’habitation ou affecté à une destination incompatible avec les infiltrations ponctuelles alléguées. En outre, la connaissance du vice par les vendeurs n’est pas avérée, celle-ci ne pouvant résulter de la seule présence d’une plaque de placo sur le mur du sous-sol et rien ne permettant d’infirmer les dires des défendeurs selon lesquels les travaux d’isolation effectués en 2018 (aménagement sur les soubassements de la façade de la maison à la suite de remontées d'eau constatées au sous-sol) mentionnés dans l’acte de vente en page 8 auraient mis un terme aux infiltrations précédemment subies.
Concernant la toiture, les photographies produites montrent uniquement la présence d’un récupérateur d’eau et d’une charpente légèrement dégradée sous la gouttière parfaitement visibles pour un acquéreur profane et sans lien avec les désordres invoqués concernant les plafond de l’étage. A cet égard, les vendeurs ne contestent pas l’ existence de traces d’humidité sur ces supports mais établissent avoir réalisé des travaux sur la toiture en amont de la vente dont ils soutiennent qu’ils ont mis un terme aux fuites. Or, la demanderesse n’apporte pas la preuve contraire, les seuls devis produits ne démontrant pas suffisamment la persistance d’infiltrations au niveau de la toiture. 
Il s’ensuit que les demandes indemnitaires formées au titre des préjudices matériel et moral, qui sont exclusivement fondées sur la garantie des vices cachés, ne peuvent qu’être rejetées.
Partie perdante, Mme [G] sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer 2 500 euros aux défendeurs en application de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire de droit de la décision sera rappelée.


PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,
Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés ;
Rejette l’ensemble des demandes formées par Mme [K] [G] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Condamne Mme [K] [G] à payer à M. [V] [J] et Mme [A] [P] épouse [J] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ; 
Condamne Mme [K] [G] aux entiers dépens ; 
Rappelle l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. 
Ainsi fait et rendu le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,