Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 9 juillet 2026, n° 23/01846

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 09 JUILLET 2026







N° RG 23/01846 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHCP









[O] [Z]

[Q] [G] [J] épouse [Z]



c/



[N] [M]

[F] [C] [V] épouse [M]

SARL B.C AQUEDIM

SARL EXPERT HABITAT



S.A.S. EH COMPANY























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BERGERAC (RG : 21/00357) suivant déclaration d'appel du 14 avril 2023





APPELANTS :



[O] [Z]

né le 24 Janvier 1986 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Agent territorial, 

demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]



[Q] [G] [J] épouse [Z]

née le 27 Mars 1984 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Aide-soignante, 

demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]



Représentés par Me Emilie GRELLETY, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[N] [M]

né le 26 Août 1959 à [Localité 4] (57)

de nationalité Française

Profession : Tuyauteur, 

demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]



[F] [C] [V] épouse [M]

née le 04 Janvier 1964 à [Localité 6]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]



Représentés par Me Karine PERRET de la SELAS PERRET & ASSOCIES, avocat au barreau de BERGERAC



SARL B.C AQUEDIM

Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de PERIGUEUX sous le n° 829 039 833 dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 8] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS substitué à l'audience par Me Jessy KEMADJOU



SARL EXPERT HABITAT

Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de BERGERAC sous le n° 790 997 365 dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

radiée le 22.02.25





INTERVENANTE :



S.A.S. EH COMPANY

Société par actions simplifiées au capital de 350.000€, inscrite au RCS de PERIGUEUX sous le numéro 980 837 157, dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

venant aux droits de la société EXPERT HABITAT par suite de transmission universelle de patrimoine



non représentée, assignée en intervention forcée selon acte de commissaire de justice en date du 29.04.25 délivré à l'étude





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 05 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Madame Anne MURE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.



Audience tenue en présence de Madame [P] [T], attachée de justice et de M. [U] [K], élève avocat.





ARRÊT :



- par défaut



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Exposé des faits et de la procédure




 Par acte notarié du 28 mai 2019, M. [N] [M] et Mme [F] [V] épouse [M] ont vendu à M. [O] [Z] et à Mme [Q] [J] épouse [Z] une maison à usage d'habitation avec abri de jardin, atelier, piscine et terrain, située [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le prix de 139 000 euros. 




Par courrier du 7 juillet 2019, M. et Mme [Z] se sont plaints auprès de M. et Mme [M] du très mauvais état d'un mur extérieur et de la charpente de l'immeuble, de désordres affectant deux fenêtres de toit dans une chambre, d'infiltrations d'eau endommageant le plancher de la salle de bains, du dysfonctionnement de l'alarme de la piscine, de la non-condamnation de la fosse septique, de l'absence de ramonage de la cheminée et de la non-conformité du tableau électrique mettant leur foyer en danger.



Par ordonnance de référé du 16 juin 2020, le tribunal judiciaire de Bergerac a ordonné une mesure d'expertise et a désigné M. [D] pour y procéder, qui a déposé son rapport le 20 janvier 2021. 




 Par acte du 27 avril 2021, M. et Mme [Z] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bergerac M. et Mme [M], aux fins d'indemnisation. Ces derniers ont appelé en garantie la SARL Expert Habitat et la SARL BC Aquedim, qui ont réalisé les diagnostics immobiliers préalables à la vente. 




Par jugement du 17 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bergerac a : 

- jugé que M. et Mme [M] n'ont dissimulé aucun désordre affectant l'immeuble litigieux lors de la vente à M. et Mme [Z] ; 

- débouté M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes présentées à l'encontre de M. et Mme [M] ; 

- condamné M. et Mme [Z] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Perret, avocat ; 

- condamné M. et Mme [Z] à payer à M. et Mme [M], à la SARL Expert Habitat et à la SARL BC Aquedim la somme de 1 500 euros chacun en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes présentées au titre de la résistance abusive ; 

- jugé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 




 Par déclaration du 14 avril 2023, M. et Mme [Z] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, à l'exception de celle relative à l'exécution provisoire. 




La SARL Expert Habitat a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 22 février 2025 et a transmis son patrimoine à la SAS EH Company. Cette dernière, assignée en intervention forcée par les époux [Z] le 29 avril 2025 par acte déposé à étude, n'a pas constitué avocat.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 avril 2026. 



Exposé des prétentions et des moyens




 Dans leurs dernières conclusions du 20 avril 2026, M. et Mme [Z] demandent à la cour de : 


- infirmer le jugement en toutes ses dispositions contestées ;

Statuant à nouveau, 

- condamner solidairement M. et Mme [M], la SARL BC Aquedim et la société EH Company venant aux droits de la SARL Expert Habitat à leur verser la somme de 88 055,46 euros, à tout le moins la somme de 62 644,91 euros correspondant au coût des travaux de réparation ; 

- les condamner à leur verser la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 

- les condamner à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

- débouter M. et Mme [M], la SARL BC Aquedim et la société EH Company ès qualités de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- les condamner au versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamner aux entiers dépens en ce compris les dépens de l'instance en référé, les dépens de l'instance au fond et en appel, comme les honoraires de l'expert judiciaire et les frais éventuels d'exécution forcée. 




 Dans leurs dernières conclusions du 13 avril 2026, M. et Mme [M] demandent à la cour de : 


À titre principal, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [Z] de leurs demandes dirigées contre eux ; 

- y ajoutant, débouter les époux [Z] de l'intégralité de leurs demandes formées en cause d'appel à leur encontre ;

À titre subsidiaire, en cas de condamnation, même partielle, à leur encontre, 

- condamner la société Expert Habitat à relever et les garantir intégralement de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre des désordres électriques en principal, intérêts et accessoires ; 

- condamner la société BC Aquedim à relever et les garantir intégralement de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre des désordres liés aux atteintes biologiques du bois et aux risques termites, en principal, intérêts et accessoires ; 

- dire et juger que, dans l'hypothèse où une condamnation serait prononcée à leur encontre au profit des époux [Z], les sociétés Expert Habitat et BC Aquedim devront supporter, chacune pour ce qui la concerne, la charge définitive des sommes mises à leur charge, y compris au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause, 

- condamner les époux [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Me Karine Perret, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- condamner les époux [Z] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel ; 

- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires. 




 Dans ses dernières conclusions du 2 décembre 2025, la SARL BC Aquedim demande à la cour de :


- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- jugé que M. et Mme [M] n'ont dissimulé aucun désordre affectant l'immeuble litigieux lors de la vente à M. et Mme [Z] ; 

- débouté M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes présentées à l'encontre de M. et Mme [M] ; 

- condamné M. et Mme [Z] aux entiers dépens de l'instance ; 

- condamné M. et Mme [Z] à lui payer ainsi qu'à M. et Mme [M] et à la SARL Expert Habitat la somme de 1 500 euros chacun en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes présentées au titre de la résistance abusive ; 

- jugé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Y ajoutant en tout état de cause, 

- préciser en tant que de besoin que la société EH Company vient aux droits de la société Expert Habitat radiée depuis le 29 avril 2025 ; 

- mettre hors de cause la SARL BC Aquedim ; 

- débouter M. et Mme [M] de toutes leurs demandes formulées à son encontre ; 

- condamner les époux [M] à relever et la garantir la SARL BC Aquedim de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; 

- condamner les succombants en appel à payer à la SARL BC Aquedim la somme de 4 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur les demandes contre les vendeurs




 Les époux [Z] soutiennent qu'il ressort des conclusions dénuées d'ambiguïté de l'expert judiciaire que l'immeuble, construit en 1990 selon le permis de construire versé aux débats et dans lequel M. [M] a lui-même réalisé de nombreux travaux, était affecté au jour de la vente de vices graves, connus des vendeurs mais non visibles pour les acquéreurs, à l'exception de la présence de parasites du bois et de champignons sur les planchers et les pièces de charpente. Ils affirment n'avoir pris connaissance de l'ensemble de ces désordres qu'après leur emménagement dans le bien le 17 juin 2019, n'ayant eu les clefs de l'immeuble que le jour de l'acte définitif. Ils exposent que la gravité des vices a conduit l'expert judiciaire à définir à l'issue de sa première visite des mesures urgentes à réaliser sous un mois et font valoir que, s'ils ont eux-mêmes respecté ce délai pour les travaux à réaliser à leurs frais avancés, il n'en est pas de même des vendeurs qui n'en ont réalisé aucun. Ils affirment que le différentiel entre le prix de vente, de 139 000 euros, et l'estimation du bien, de 200 000 euros à 350 000 euros, traduit ne manque d'honnêteté des vendeurs quant à l'état du bien.





 Les époux [M] répliquent que les acquéreurs ont, avec leur accord, pris possession du bien, vendu en l'état, dès le 15 mai 2019, soit avant la signature de l'acte authentique de vente, qu'ils ont alors effectué des visites de ce bien avec des entreprises et commencé d'y vivre et d'y effectuer des travaux, de telle sorte qu'ils connaissaient parfaitement l'état du bien avant la réitération de l'acte. Ils affirment avoir eux-mêmes habité dans les lieux pendant plus de 30 ans sans avoir connaissance de vices rédhibitoires, qui ne relèveraient pas de la vétusté normale et visible du bien, construit dans les années 1940 voire antérieurement, de sorte que la clause exclusive de garantie doit recevoir application. Ils soutiennent que le rapport de l'expert judiciaire est entaché de contradictions, d'exagérations manifestes et d'une méconnaissance de la vétusté normale du bien.




Réponse de la cour




 Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.




Selon l'article 1642 de ce code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.




 Les époux [Z] s'appuient essentiellement sur le rapport de l'expert judiciaire, dont il est constaté qu'à plusieurs reprises, il se borne à procéder à des constats et à des imputations des désordres sans qu'il soit possible de déterminer si M. [D] a dû mener des investigations spécifiques pour y parvenir. Pour plusieurs désordres, l'expert judiciaire s'appuie en outre sur des normes dont rien ne permet de savoir si elles ont été contractualisées, ou vise des réglementations inapplicables, tel que le règlement sanitaire départemental de l'Indre et Loire. Enfin, M. [D] se livre, en contravention avec l'article 238 du code de procédure civile, à des appréciations d'ordre juridique, émettant un avis sur la responsabilité des vendeurs pour avoir omis d'indiquer lors de la vente les désordres affectant le bien.




Cet élément de preuve sera donc retenu dans la limite des seules constatations et conclusions techniques étayées qu'il contient.




 L'expert judiciaire, qui relève à plusieurs reprises la vétusté des éléments d'équipement, n'a fourni aucun élément permettant de déterminer la date de construction de la maison et de la piscine litigieuses, ou encore celles de la pose ou du remplacement des éléments d'équipement. Il ressort toutefois des captures d'écran du site internet Géoportail figurant dans les écritures des époux [M] qu'en 1944, une construction de forme identique existait déjà sur ce terrain et qu'entre 2000 et 2005, la piscine était déjà construite. L'acte de vente litigieux mentionne une acquisition par les époux [M] le 15 juin 1990. Si les époux [Z] versent un arrêté de permis de construire du 12 juillet 1990 autorisant M. [M] à réaliser le projet d'aménagement d'une habitation de 156 m² soumis à autorisation, avec installation d'une fosse d'aisance et évacuation des eaux vannes et usées, sous réserve notamment du respect des prescription de l'architecte des bâtiments de France, aucun document n'est produit quant à la consistance des travaux ainsi autorisés. 





 Il est par ailleurs constaté que, si les époux [Z] visent eux-mêmes la copie d'un message téléphonique envoyé par Mme [Z] le 17 juin 2019 selon lequel 'Du coup ce soir on va dormir à [Localité 2] mets gros camping car travaux pas terminés et mauvaise surprise dans la chambre à [I] c'est pénible', ce qui tend à démontrer que des travaux ont été engagés par eux avant leur emménagement dans les lieux le 17 juin 2019 et ainsi à contredire leurs propos, aucun élément ne permet toutefois d'affirmer que la remise des clefs avec prise de possession des lieux et éventuel engagement de travaux, permettant de constater la présence éventuelle de vices affectant le bien, seraient intervenus avant le 28 mai 2019, date de l'acte authentique de vente.





 Enfin, le fait que le prix de vente, qui s'est élevé à 139 000 euros, soit très inférieur à l'estimation du bien revendiquée par les vendeurs, à hauteur de 200 000 euros à 350 000 euros, ne peut en soi permettre de caractériser la connaissance par ces derniers de l'existence de vices affectant leur bien qui ne résulteraient pas d'une vétusté visible ou qui n'auraient pas été portés à la connaissance des acquéreurs.




Il y a donc lieu d'examiner chacun des vices allégués par les acquéreurs pour déterminer s'ils existent et s'ils engagent la responsabilité des vendeurs.



Sur les vices affectant le clos et le couvert




 Les époux [Z], qui soutiennent que des fissures infiltrantes sont présentes dans le salon et dans l'abri de jardin, visent à ce titre, outre le rapport de M. [D], le rapport d'expertise du cabinet Polyexpert intervenu à la demande de leur assureur le 1er octobre 2019, selon lequel, notamment, 'Les époux [Z], ont effectué trois visites supplémentaires entre la signature du compromis et la signature de l'acte de vente définitif' et 'Un problème sur un mur de façade d'une dépendance avait été rencontré lors des visites, mais, ce point n'avait pas été notifié par les époux [Z] et par Monsieur [M] au notaire'. Ces seules mentions n'établissent pas que ce technicien aurait constaté des fissures infiltrantes sur le bien. Elles montrent en revanche que le 'problème sur un mur de façade d'une dépendance' avait été relevé par les acquéreurs avant la vente. Cette pièce ne peut donc permettre d'établir la présence d'un vice caché à ce titre.




Les photographies versées en pièce 20 par les appelants, communiquées par cet expert comme ayant été prises lors de ses opérations le 1er octobre 2019, ne sont pas commentées et ne permettent pas de déterminer ce que l'expert y aurait repéré, à l'exception d'une fissure en escalier, sur un mur enduit, manifestement intérieur. Rien ne montre, là encore, qu'elle aurait été cachée au jour de la vente. 



Les appelants, qui soutiennent que, de manière générale, ils ne pouvaient pas voir la présence de fissures car elles étaient cachées par la présence d'armoires, n'apportent aucun élément pour en justifier.




 S'il ne le visent pas spécialement à ce titre dans leurs écritures, les époux [Z] produisent le courrier qu'ils ont adressé aux vendeurs le 7 juillet 2019, qui dénonce notamment le très mauvais état d'un mur extérieur et de la charpente, la chute d'une fenêtre de toit et des fuites en provenance d'une seconde fenêtre de toit. Cette lettre était accompagnée, d'une part, d'un courrier dactylographié du 1er juillet 2019 signé au nom du gérant de la société de maçonnerie Vianney, selon lequel ce dernier a 'constaté des défauts sur la maison de Mr [Z] à [Localité 2], sur les pannes et un mur en très mauvais état qui doit dater de plusieurs mois', et, d'autre part, d'une attestation dactylographiée établie le 1er juillet 2019 au nom de [S] [X] charpente - couverture, selon laquelle il a été constaté que les 'deux fenêtres de toit de marque Vélux étaient en très mauvais état, et qu'il était nécessaire de les remplacer', l'intéressé indiquant être 'en activité depuis 1995 et [que] c'est la première fois qu ['il voit] des fenêtres de toit de cette marque si abimées'. 




Ces deux attestations ne permettent toutefois pas de conclure que l'état du mur, des pannes et des fenêtres n'auraient pas été visible pour un profane à la date de la vente, au regard du caractère particulièrement important du mauvais état rapporté.




 L'expert judiciaire a, quant à lui, constaté, le 16 octobre 2020, la présence de fissures infiltrantes d'épaisseurs variables comprises entre 8/10es et 15/10es, attribuées par lui à un défaut d'entretien, sans précision quant à la localisation des fissures. Il a également indiqué, sans justification technique, que les menuiseries extérieures 'laissent passer l'air et l'eau et ne permettent pas d'assurer le clos et le couvert, ainsi que l'isolation thermique requise pour le logement', en raison selon lui d'un défaut d'entretien et de la vétusté des menuiseries. Il a en outre rappelé que les fenêtres de toit avaient été changées par les époux [Z]. Il a conclu à l'existence de désordres évolutifs, à l'impropriété à la destination à terme de la construction du fait des désordres et à l'atteinte à la solidité de la construction, s'agissant des désordres affectant les murs, l'ensemble sans autre précision.




Les photographies figurant au rapport d'expertise judiciaire font apparaître des fissures sur des murs particulièrement visibles et accentuées. M. [D] mentionne par ailleurs la vétusté des menuiseries extérieures. Ces éléments étaient ainsi visibles des acquéreurs lors de la vente. En outre, rien ne permet d'affirmer que les infiltrations seraient effectivement devenues infiltrantes postérieurement à la vente, aucune démonstration technique n'étant faite à ce titre. 




 Il en résulte que le caractère caché des vices allégués au jour de la vente n'est pas démontré.




Sur les vices affectant l'installation électrique




 M. [D] indique avoir constaté, le 16 octobre 2020, le caractère dangereux de l'installation électrique, l'absence de 'terre', de disjoncteur différentiel, de séparation entre les disjoncteurs des luminaires et ceux des prises électriques, de fusible 32 ampères pour le four et de fusible indépendant pour la VMC, et la présence de prises électriques dégradées avec falernes apparentes, de dominos non protégés et de falernes apparentes non protégées.




L'expert judiciaire conclut que les désordres affectant l'électricité 'étaient parfaitement visibles par les acquéreurs'.




 L'acte de vente indiquait que le diagnostic sur l'état des installations électriques effectué le 1er juin 2016 par la société Expert Habitat, annexé à l'acte et non produit à la présente instance, révélait 'la présence d'anomalies électriques'. 




La présence de prises électriques dégradées avec falernes apparentes, de dominos non protégés et de falernes apparentes non protégées et l'absence de prise de terre ne pouvaient par ailleurs qu'être apparentes à la date de la vente, tel qu'il résulte des photographies figurant au rapport de l'expert.




 Si les époux [Z], qui reconnaissent que les désordres étaient visibles, affirment qu'ils n'ont pu apprécier, lors des visites, ni la dangerosité, ni les non-conformités techniques et encore moins leur étendue, il ressort toutefois de l'acte de vente et de ces constats que l'installation électrique était manifestement affectée d'anomalies importantes, mettant en cause la sécurité des occupants.




Les appelants ne sont ainsi pas fondés à prétendre au caractère non apparent des vices affectant l'installation électrique.



Sur les vices affectant l'installation de chauffage

 


 Les époux [Z] soutiennent qu'il a été principalement mis en évidence une absence d'étanchéité et d'entrée d'air au niveau de la cheminée, également affectée de fissures, ce qui les a contraints à la condamner.




M. [D] a constaté l'absence d'étanchéité au feu de la cheminée, l'absence d'entrée d'air et la présence d'une fissuration d'un centimètre laissant échapper les gaz brûlés. Il précise que cette installation, qui sert de chauffage d'appoint, a dû être condamnée par les époux [Z] dans le cadre des mesures d'urgence, les désordres affectant la santé et la sécurité des personnes. L'ensemble (conduit et âtre) nécessite une mise aux normes pour un coût de 16 256 euros suivant devis retenu par l'expert, ces travaux nécessitant un délai d'exécution de trois mois. Selon l'expert, ces désordres ont pour causes un défaut d'entretien par les anciens propriétaires et la vétusté des ouvrages.



Les époux [Z] produisent également un courriel du 1er octobre 2019 de la société Corbin, concessionnaire Brisach, selon lequel 'Suite à votre étude sur votre cheminée actuelle, il nous est impossible de la mettre au norme avec la configuration actuelle. Boisseaux défectueux etc Il est donc impératif de repartir sur une base saine et de tous démontrer et de recréer un conduit ainsi que des sorties de bouches adaptées afin d'obtenir le besoin demandé'.




 Si la nature des vices qui affectent la cheminée exclut tout caractère apparent pour les acquéreurs, profanes, il a néanmoins été stipulé à l'acte de vente une clause élusive de garantie des vices cachés, à moins que le vendeur ait la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou qu'il soit réputé ou se soit comporté comme tel, ou qu'il soit prouvé qu'il connaissait les vices.




Or, aucun élément dans le débat n'établit que les époux [M] auraient eu connaissance des vices affectant la cheminée. En effet, si les époux [Z] soutiennent que les intimés avaient conclu en première instance au caractère seulement esthétique de la cheminée, pour ensuite conclure à hauteur d'appel à son utilisation pendant plus de vingt années, il résulte toutefois de la lecture même de leurs conclusions devant le premier juge que les intimés ont toujours conclu à l'utilisation de la cheminée par leurs soins, sans conscience de son caractère dangereux.



En l'absence par ailleurs de qualité de professionnel des époux [M], ce qui n'est pas contesté, il n'est donc pas établi que les vices affectant la cheminée, don't rien ne montre par ailleurs qu'elle aurait été réalisée par M. [M] lui-même, étaient connus des vendeurs, de sorte que la clause élusive de garantie doit s'appliquer.




 Si les époux [Z] ne visent pas expressément ces désordres, l'expert judiciaire a également constaté l'obsolescence des terminaux de chauffage et l'absence de thermostat d'ambiance fonctionnel, qu'il estime dus à un défaut d'entretien par les anciens propriétaires et à la vétusté des ouvrages. Aucune autre précision n'est donnée par M. [D], à l'exception des réglementations et des normes ainsi non respectées.





 La vétusté des appareils terminaux de chauffage et l'absence de thermostat étant nécessairement apparentes pour un profane, aucun vice caché ne pourrait être caractérisé à ce titre.




Sur la ventilation du logement




 M. [D], bien que non chargé d'une mission à ce titre en l'absence de tout désordre invoqué à la date de sa désignation par les acquéreurs, a relevé que le moteur de la ventilation mécanique contrôlée fonctionnait mal, qu'il ne permettait pas une ventilation du logement, ce qui mettait en péril la santé des occupants, et qu'il n'existait par ailleurs aucune entrée d'air sur les menuiseries. L'expert judiciaire a conclu, sans autre précision, que ces désordres étaient dus à la vétusté des ouvrages et à un défaut d'entretien des anciens propriétaires.




L'expert relève que l'installation est ainsi non conforme à l'arrêté du 24 mars 1982, à la circulaire n° 82-52 du 7 juin 1982, au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, à la norme NF EN 15251 d'août 2007 et à la norme NF DTU 68.3. Cette dernière a été publiée le 22 juin 2013. Or, M. [D] ne fournit aucun élément permettant de déterminer la date de mise en place de la VMC et des fenêtres de la maison, dont il relève en tout état de cause le caractère vétuste. Il est à ce titre rappelé que la maison a été construite dans la première moitié du XXe siècle. Il n'est donc nullement démontré que l'ensemble des règles et normes visées par l'expert judiciaire seraient applicables en l'espèce.



En revanche, la vétusté des menuiseries et de l'installation étaient visibles aux yeux de tout acquéreur, même profane.




 Si l'expert judiciaire a par ailleurs relevé l'absence de détalonnage des portes, les époux [Z] ne contestent pas avoir eux-mêmes fait changer les portes de la maison, tel que le soutiennent les époux [M], auxquels aucun vice éventuel ne peut donc être imputé. En tout état de cause, l'absence de détalonnage de portes étant visible pour des acquéreurs, même profanes, le vice ne relève pas des dispositions de l'article 1641 du code civil.





 En conséquence, il n'est pas démontré que les vices allégués au titre de la ventilation auraient été cachés au jour de la vente.




Sur les vices affectant la salle de bain




 Dans le courrier adressé le 7 juillet 2019 aux vendeurs, les époux [Z] indiquaient avoir constaté une 'Infiltration d'eau dans le plancher qui provient d'une fuite d'eau ancienne dans la salle de bain (nous avons du casser la douche et le meuble salle de bain pour trouver l'origine de la fuite)'. Ils y annexaient un 'devis' établi le 25 juin 2019 par l'EURL Vergines Chauffage valant 'Attestation recherche de fuite / Remise en état de la salle de bain', selon lequel il a été procédé aux travaux suivants  : 'Recherche de fuite dans la salle de bain à l'étage, démontage de la cabine de douche pour la recherche (complication vue la vetusté donc remontage impossible), démontage du meuble double vasque, planche en mélaminé imbibée d'eau donc lors du démontage le meuble s'est trouvé très abîmé sur un côté donc impossible à remonter, fuite trouvée entre le meuble et la cabine de douche sur un tuyau cuivre'.




Dans son rapport du 16 octobre 2019, le cabinet Polyexpert notait : 'Fin juin 2019, un dégât des eaux s'est déclaré dans la pièce de vie. Après recherche de fuite diligentée par les époux [Z], ce dégât des eaux est consécutif à une fuite sur canalisation d'alimentation encastrée, âgée de plus de dix ans'.




 M. [D] a constaté, le 16 octobre 2020, que la baignoire était suspendue sans aucun calage, que le plancher de la salle de bain était déformé par différentes infiltrations et menaçait ruine, que les réseaux d'évacuation et d'alimentation présentaient de nombreuses fuites et que les équipements sanitaires reposaient sur un plancher en bois revêtu de carreaux de carrelage sans interposition d'une étanchéité.





 Il ressort de l'ensemble de ces constatations que, après la survenue d'un dégât des eaux en juin 2019 dans la pièce de vie du rez-de-chaussée en provenance de la salle de bain située à l'étage, les époux [Z] ont dû faire procéder au démontage de la cabine de douche et du meuble vasque pour que soit repérée une fuite sur une canalisation encastrée, mise en place plus de dix ans auparavant, et qu'en octobre 2020, après démontages, il était apparu que les réseaux d'évacuation et d'alimentation présentaient de nombreuses fuites et qu'aucune étanchéité n'avait été réalisée entre le plancher en bois et le carrelage au sol.





 La survenue du sinistre un mois après la vente, qui affecte tant la solidité de la maison que la santé de ses occupants, et ainsi l'habitabilité de la maison, résulte ainsi de l'existence de vices affectant les canalisations d'eau et le sol de la salle de bain qui n'ont pu être repérés qu'après démontages et destructions. Ces vices relèvent donc des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil.







 Toutefois, aucune des pièces ainsi produites ne permet d'établir que les vendeurs auraient eu connaissance de ces vices, qui affectent des éléments non accessibles sans démontage ou destruction. Il n'est pas non plus établi que ces derniers auraient la qualité de professionnels de la construction ou de l'immobilier ou encore qu'ils auraient réalisé des travaux de plomberie dans la salle de bain, suffisamment proches de la date de la vente pour en connaître les défaillances ayant conduit aux infiltrations.





 En conséquence, la clause d'exclusion de garantie prévue à l'acte de vente doit recevoir application.




Sur la présence de parasites du bois et de champignons lignivores




 Lors de ses opérations, le 16 octobre 2020, M. [D] a constaté la présence de parasites du bois et de champignons lignivores sur les planchers et les pièces de charpente, un début de fragilisation structurelle de ces dernières et une fragilisation avec début d'effondrement du plancher de la salle de bain. Il attribue l'origine de la présence de parasites du bois et de champignons lignivores à un défaut de ventilation du logement, couplé à des infiltrations provenant soit des murs extérieurs, soit de fuites sur les réseaux d'alimentation de chauffage et des appareils sanitaires. Il estime que les 'désordres étaient (...) parfaitement visibles lors des visites effectuées par les acquéreurs du bien, à savoir les époux [Z], sauf en ce qui concerne les planchers bois à l'étage (...), sous la salle de bains'.





 Les époux [Z], qui concluent eux-mêmes en page 17 de leurs écritures au caractère visible de la présence de parasites et de champignons sur les planchers et les pièces de charpente, soutiennent qu'il leur était impossible de voir si le plancher en bois de la salle de bain était touché par des champignons, puisqu'initialement et lors des visites, la salle de bain était encore en place. Ils ajoutent qu'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 13 octobre 2021 que des auréoles sont présentes et qu'elles étaient jusqu'alors cachées par le lambris avant qu'il ne tombe.





 Les époux [Z] rappelant eux-mêmes qu'à la date de la vente il était impossible de voir que le plancher de la salle de bain était abîmé, l'ensemble des installations étant en place, et le constat opéré le 13 octobre 2021 ne pouvant à l'évidence valoir preuve de l'aspect et de l'état du bien à la date de la vente plus de deux années auparavant, il n'est pas démontré que les vendeurs auraient eu une connaissance de l'état du plancher de la salle de bain, différente de celle visible et également accessible aux acquéreurs. Par suite, la clause élusive de garantie doit recevoir application.




Sur le vice affectant le réseau d'évacuation des eaux usées




 Les époux [Z] s'appuient sur le rapport du cabinet Polyexpert du 16 octobre 2019 pour soutenir que M. [M] ne peut leur opposer la clause l'exonérant de la garantie des vices cachés, s'agissant de la non-conformité du réseau d'évacuation des eaux usées, qui leur avait été cachée par la présence d'un pot de fleurs lors des visites du bien, dès lors que le vendeur n'a pas contesté devant cet expert avoir réalisé cette installation et qu'une présomption irréfragable de responsabilité en découle.





 Selon ce rapport du cabinet Polyexpert, 'En juillet 2019, les époux [Z], constate que le bac à graisse n'a pas été vidangé. Le raccordement au tout à l'égout a été réalisé en 2016 par Monsieur [M]'. 





 L'expert judiciaire a précisé avoir constaté la présence d'une contrepente dans le réseau d'évacuation des eaux usées en extérieur de la maison, se traduisant par le stockage de déchets organiques, et a conclu à l'atteinte à la solidité des éléments d'équipement ainsi qu'à la santé et la sécurité des personnes.





 La contrepente, non visible pour un acquéreur profane, antérieure à la vente et qui entraîne un risque pour la santé des personnes de telle sorte que l'habitabilité du bien est compromise, constitue un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil.





 Si les intimés ne contestent pas que M. [M] a lui-même réalisé le raccordement au tout-à-l'égout, il est toutefois constaté qu'en page 48 de son rapport, en réponse aux observations du conseil des époux [M] qui relevait que la fosse septique était nécessairement condamnée puisque la maison était raccordée au tout-à-l'égout, l'expert judiciaire a expressément répondu qu' 'En ce qui concerne le réseau d'évacuation des eaux usées, il a été démontré que celui-ci présentait des défauts à l'intérieur de la propriété consistant en des contrepentes et des déformations., et que le branchement sur le tout à l'égout n'est pas en cause'.




Il n'est donc pas établi que M. [M] serait intervenu sur le réseau d'évacuation des eaux usées, affecté d'un vice caché.




 En conséquence, à défaut de tout élément de nature à établir la connaissance de ce vice par les vendeurs, la clause d'exonération de garantie stipulée à l'acte de vente doit recevoir application.




Sur les vices affectant la piscine




 M. [D] a constaté que le liner ne permettait plus d'assurer l'étanchéité de la piscine, que le système d'alarme dit 'de l'homme mort' était hors d'usage et qu'il existait des défauts d'étanchéité entre le liner et les margelles qui se décollent.




Les époux [Z] se réfèrent également au rapport du cabinet Polyexpert du 16 octobre 2019, aux termes duquel 'Les époux [Z], constate également un problème avec l'alarme et le liner de piscine. L alarme ne fonctionne pas, tous les composants sont oxydés, cette dernière est à remplacer. Concernant le liner, ce dernier est posé à même la structure sans feutre entre le liner et la structure'.




 A défaut d'autre élément, il ne peut être conclu qu'il existerait un vice affectant le système d'alarme qui aurait été non apparent pour les acquéreurs mais connu des vendeurs. En effet, soit le système ne fonctionnait pas au jour de la vente, et les acquéreurs étaient en mesure de le constater par un simple essai, soit il fonctionnait, et rien ne démontre que les vendeurs auraient pourtant su qu'il était affecté d'un vice de nature à le rendre rapidement hors d'usage.





 S'agissant du liner, les pièces versées aux débats établissent la chronologie suivante : le 1er octobre 2019, le cabinet Polyexpert a constaté que le liner était posé à même la structure sans feutre entre le liner et la structure. La copie en couleur de la messagerie de téléphone produite en pièce 5 par les vendeurs montre que le 24 juin à 19h51, à 21h50 et à 21h53, la même photographie montrant des travaux en cours de changement du liner d'une piscine, avec un arrondi caractéristique figurant sur la photographie intégrée au rapport d'expertise ainsi que sur l'une des photographies que les époux [Z] ne contestent pas avoir été extraite en 2020 de leur site Facebook, a été envoyée à un destinataire enregistré sur ce téléphone sous le nom de '[Z]', et qu'un message en provenance de ce dernier est parvenu le 19 juillet à 19h26, indiquant 'Bonsoir [N] je revoen vers toi pour avoir des nouvelles car comme tu le sais je nais plus de salle de bain !' ; ces éléments corroborent les dires des époux [M] selon lesquels, dès que les consorts [Z] se sont plaints de la défectuosité du liner, soit en juin 2019, les vendeurs en ont fait poser un nouveau. 




Il n'est donc pas établi que, lorsque M. [D] a examiné le liner de la piscine en octobre 2020, il ait pu constater un vice affectant le liner de la piscine présent lors de la vente. La garantie des vices cachés ne peut donc utilement être invoquée à ce titre.




 Enfin, s'agissant des margelles, leur décollement n'a été constaté qu'en octobre 2020 par l'expert judiciaire, soit plus d'un an après la vente. L'absence de toute explication de ce dernier quant à la date d'apparition et quant aux causes de ce décollement ne permet pas d'établir que celui-ci résulterait d'un vice présent ou à l'état de germe à la date de la vente.





 En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [Z] à l'égard des époux [M] en réparation, tant d'un préjudice matériel sur le fondement de la garantie des vices cachés, que de préjudices immatériels pour mauvaise foi et refus de procéder à la réparation des désordres, lequel était fondé à défaut pour les époux [Z] de démontrer que les vendeurs en auraient été responsables.




Sur les demandes contre les diagnostiqueurs




 Les époux [Z] ne précisent pas le fondement juridique de leurs demandes formées contre les diagnostiqueurs. Les moyens de droit visés dans leurs conclusions sont, d'une part, les dispositions des articles 1104, 1231, 1231-1 et 1231-7 du code civil, applicables en matière contractuelle, d'autre part, celles des articles 1641, 1644 et 1648 du même code, relatifs à la garantie des vices cachés.




Or, en l'absence de lien contractuel entre les diagnostiqueurs, intervenus avant la vente à la demande des vendeurs, et les acquéreurs, seules les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil sont applicables dans leurs rapports entre eux. 




 Par ailleurs, les époux [Z] n'articulent aucun moyen de fait à l'appui de leurs prétentions à l'encontre des diagnostiqueurs, sauf à se borner à reprendre les termes de l'expert judiciaire 's'étonnant' que le diagnostiqueur n'ait pas constaté les non-conformités, malfaçons, non-façons et désordres affectant l'installation de chauffage, et à conclure que les diagnostiqueurs ont failli à leurs obligations contractuelles.




Il est ainsi constaté que l'expert judiciaire s'est effectivement dit étonné de l'absence de mention de certains désordres par les diagnostiqueurs dans leurs rapports, sans toutefois que les missions et la réglementation applicable à ces contrôleurs techniques soient précisées.



Il est en tout état de cause relevé que les diagnostiqueurs n'ont pas été appelés aux opérations de l'expert judiciaire, de sorte que ses conclusions, qui ne sont corroborées par aucun élément avancé par les époux [Z], ne peuvent valoir preuve à leur égard.




 En conséquence, en application, tant des articles 12 et 472 du code de procédure civile, que des articles 9 de ce code et 1353 du code civil, les demandes contre les diagnostiqueurs seront rejetées, sans qu'il y ait lieu de mettre hors de cause la société BC Aquedim, contre laquelle des demandes sont formées.




Sur les mesures accessoires




 La décision sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.





 Les époux [Z], partie perdante, supporteront les dépens d'appel.




L'équité commande de rejeter les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bergerac du 17 mars 2023, en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Rejette l'ensemble des demandes de M. [O] [Z] et Mme [Q] [J] épouse [Z] ;



Rejette la demande de mise hors de cause de la SARL BC Aquedim ;



Condamne M. [O] [Z] et Mme [Q] [J] épouse [Z] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.